Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la hipoteca multidivisa. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es una hipoteca multidivisa?
Cuando hablamos de una hipoteca multidivisa nos referimos a un tipo de hipoteca que presenta cuotas que se pueden abonar en una divisa diferentes a la local. Este tipo de producto fue comercializado entre 2004 y 2008, vinculando por lo general los préstamos a su pago en yenes o francos suizos. Esto se debe a la supuesta estabilidad de estas monedas.
Entonces, una hipoteca multidivisa es una hipoteca que debe pagarse en una moneda diferente a la del país donde se lleva a cabo.
El principal inconveniente es que la fluctuación de la divisa en la cual debe abonarse el préstamo hipotecario implica una variación del precio de la hipoteca. De modo que, es fundamental contar con amplios conocimientos financieros al momento de contratar una hipoteca multidivisa, ya que es un producto financiero de alto riesgo.
Es necesario considerar que frente a la aparente ventaja que obtenía el cliente por la aplicación de un tipo de interés más bajo que el Euribor, las fluctuaciones del tipo de cambio de divisa que afectan a este tipo de hipotecas podían llevar al cliente a la ruina.
Un préstamo hipotecario es considerado hipoteca multidivisa siempre que incluya una cláusula que permita abonarlo utilizando una moneda distinta al euro.
¿Qué dicen los bancos al respecto?
El argumento que usaron las entidades bancarias para introducir este producto fue el siguiente:
En primer lugar, que la estabilidad del yen y el franco suizo (fundamentalmente) brindaban la posibilidad al prestatario de disminuir el riesgo de la operación.
Por otro lado, también afirmaban que su vinculación al Libor en vez del Euribor bajaría su precio, por encontrarse el segundo índice (sumamente utilizado en España) en máximos históricos.
El principal inconveniente es que el Euribor se encontraba próximo a caer y las fluctuaciones de la cotización de las divisas utilizadas aumentaron de manera significativa el precio de la hipoteca multidivisa.
Así fue como una gran cantidad de consumidores llegaron a la conclusión de que se les había ofrecido un producto financiero que no tenía relación con las características prometidas. Una vez descubierto este engaño comenzó una gran cantidad de reclamaciones.
Como consecuencia, los tribunales han dictado una gran cantidad de sentencias en materia de hipoteca multidivisa, y la jurisprudencia es ya sólida y pacífica.
¿Cuándo resulta nula una hipoteca multidivisa?
Se colocara de manera engañosa.
El cliente no cuente con un perfil cualificado que le posibilite conocer con claridad cuáles son los riesgos que asumirá.
En este caso el problema viene porque las entidades bancarias establecen un tope para limitar los mínimos, y eso fue demostrado que era contar con ventaja y por ende, era nulo.
Cualquier persona que haya contratado una hipoteca multidivisa puede hacer un reclamo y no existen plazos. La jurisprudencia en relación a las hipotecas multidivisa está consolidada, otorgando la razón a los clientes.
Los principales riesgos de una hipoteca multidivisa
Es muy importante tener en cuenta que el coste de una divisa varía dependiendo de su cotización. Esta se fija en negociaciones en la bolsa, por ende, fluctúa de manera constante.
Es por este motivo que, el consumidor que pague su préstamo hipotecario en una moneda distinta a la propia no puede conocer el valor final de su hipoteca, ya que éste variará dependiendo de las variaciones de la divisa.
Se trata de un funcionamiento que no es ilegal en principio. Ya que un usuario con amplios conocimientos financieros podría utilizar la marcha del mercado para beneficiarse de un gran descuento en el coste de su hipoteca.
Incluso, una hipoteca multidivisa, en principio, permite cambiar la moneda en la que se calculan el préstamo y las cuotas. No obstante, a cambio del pago de las preceptivas comisiones.
No obstante, el usuario medio no cuenta con formación e información suficiente para aprovechar estas variaciones. De hecho, la mayoría de los consumidores ni siquiera sabían que la fluctuación de la moneda Implicaba que la cuota de la hipoteca variaría con el precio de la moneda elegida. Tampoco que la fluctuación de la moneda además afectaría al importe principal.
Esto quiere decir que, esta clase de préstamos atentó contra la idea de que si un prestatario solicita cierta cantidad de euros deberá devolver la misma cantidad de euros más los intereses. El resultado fue que una gran cantidad de familias vieron que, a pesar de pagar puntualmente las cuotas hipotecarias, el capital no lograba amortizarse jamás porque se revalorizaba al alza recurrentemente. Esto generó que, en muchas ocasiones se termine debiendo más dinero del que inicialmente les habían prestado.
¿En qué contexto se comercializaron estas hipotecas?
Si la situación planteada ya resulta muy desfavorable para el consumidor medio, la realidad es que se desarrolló de una manera aún más nociva:
El Euribor comenzó a caer luego de la comercialización de este tipo de hipotecas. A pesar de que los bancos afirman que nada podían saber de esta bajada del índice, la realidad es que como gestoras de riesgo es previsible que tuvieran conocimiento de esta tendencia. Lo que sucedió fue que, los tipos aplicables a las hipotecas multidivisa (referenciados al Libor) se conservaron más altos de lo que habrían sido en caso de referenciarse al Euribor.
Las políticas financieras y la tesitura económica fortalecieron las divisas utilizadas frente al euro. Esto generó un encarecimiento relativo de los préstamos hipotecarios, ya que se calculaban en esas divisas que pasaron a costar más que la moneda usada por el consumidor.
Las entidades bancarias tienen la obligación de informar
Con todo lo que hemos mencionado más arriba se puede comprender un poco la complejidad de las hipotecas multidivisa. Con estos motivos, resultaría exigible que las entidades bancarias hubieran cuidado la información brindada a sus clientes. En particular:
Habría sido necesario que expliquen cómo podía afectar la fluctuación de la divisa a la hipoteca.
Debieron brindar distintos escenarios para que el cliente pudiera entender cuáles eran los riesgos que implicaba la operación.
En resumen, al ser un producto complejo, la Ley del Mercado de Valores obliga a los bancos que comercialicen hipotecas multidivisa a someterse a estrictas obligaciones de información. El inconveniente es que dichas obligaciones fueron incumplidas sistemáticamente.
¿Cómo reclamar la hipoteca multidivisa?
Las sentencias que han determinado la nulidad de la hipoteca multidivisa son muchas. Cada una de ellas parte de la histórica STS de 15 de noviembre de 2017, que aseguraba que este producto se comercializó de manera poco transparente. Ya que no informó a los consumidores de los riesgos que acarreaba la operación.
Esto implica que todo prestatario que haya contratado una hipoteca multidivisa puede reclamarla sin afrontar a plazos de prescripción. Incluso, es posible reclamar hipotecas multidivisa que ya fueron amortizadas.
El único requisito para reclamar la hipoteca es que el consumidor no tuviera conocimiento de las características del producto. Para ello es necesario que no cuente con un perfil cualificado y que el banco omitiera sus deberes de información.
Es necesario destacar que es la entidad bancaria quien debe demostrar que cumplió con sus obligaciones de transparencia. De modo que resulta relativamente simple ganar un juicio por hipoteca multidivisa cuando se cuenta con un abogado especializado en reclamaciones bancarias.
Los efectos de la reclamación de una hipoteca multidivisa
La jurisprudencia considera que las escrituras de hipoteca multidivisa son parcialmente nulas. Esto implica que debe eliminarse la cláusula de divisa de la hipoteca cuando ésta haya sido comercializada con falta de transparencia.
Esto genera que, el capital y los intereses deban recalcularse, fijándose en euros y referenciándose al Euribor. El nuevo cálculo disminuirá la cantidad pendiente de amortizar en lo que se haya pagado de más en virtud de la cláusula de divisa. Si resulta un saldo a favor del cliente, la entidad bancaria deberá devolverlo.
De modo que, cuando se reclama una hipoteca multidivisa que ya ha sido amortizado, el prestatario puede recuperar lo que ha abonado de más debido a esta cláusula.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la hipoteca multidivisa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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