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Si has recibido una sucesión y por medio de ella has adquirido una vivienda o un terreno, debes saber que deberás afrontar diversos tributos y gastos referidos a la misma. Uno de ellos, tiene que ver con la plusvalía de una herencia y genera dudas, muchas veces, cuándo es el momento en que prescribe. Recuerda además que también deberás pagar el impuesto de Sucesiones para poder acceder al inmueble.

Primero que nada, es importante que aclaremos que aquí no nos referimos a la plusvalía municipal. Este tributo es el que debes pagar cuando decides vender tu vivienda. Allí debes establecer cuál es el aumento del suelo en el que se encuentra emplazada tu vivienda, durante el tiempo en que has sido propietario del inmueble. Al hacer frente a este tributo, deberás pagar la subida del suelo que corresponde al tiempo en que el inmueble fue propiedad de quien ha fallecido.

Muchas veces la herencia es para varios herederos. En este caso, cada uno tendrá que hacerse cargo del porcentaje que le corresponde a su titularidad.

En este post te contaremos todo lo que debes saber sobre la plusvalía de una herencia y cuándo prescribe. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Qué es y cuándo prescribe la plusvalía de una herencia
Quien y cuándo debe pagar la plusvalía de una herencia
Recargos a afrontar por la falta de presentación de la plusvalía de una herencia
Cuándo prescribe la plusvalía de una herencia

Qué es y cuándo prescribe la plusvalía de una herencia

Lo primero que debemos tener en claro es: a qué nos referimos con este tributo. Es el Impuesto de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Así pagaremos la subida del valor del suelo durante el plazo que hemos sido propietarios.

Cabe aclarar que cuando recibimos una herencia, será necesario que hagamos frente al pago de este tributo, que debería haber abonado el antiguo propietario, ya que luego pasará a ser nuestro. Luego, si decidimos vender este inmueble, deberemos pagar la subida del valor del terreno, durante el período de tiempo que hemos sido titulares.

El impuesto de plusvalía municipal, debe calcularse y abonarse cada vez que la vivienda se transfiera. Suele ser uno de los gastos más grandes generados por una herencia.

Otro dato importante a tener en cuenta, tiene que ver con que es posible solicitar un aplazamiento o una prórroga del impuesto por la plusvalía de una herencia. Es que suele ser un importe alto a afrontar, tal es así que muchas veces provoca que los herederos deban endeudarse para poder pagarlo. Ten presente que si la intención o el plan es poder poner a la venta el piso, primero deberás pagar estos dos tributos. Recién luego de ello será posible que recuperes el dinero al vender la propiedad.

Cabe aclarar que en el caso de que la propiedad pase a varias personas, cada una de ellas deberá pagar la porción de vivienda que le corresponde. Si uno de ellos, decidiera no hacerlo, los demás deberán afrontarlo.

Quien y cuándo debe pagar la plusvalía de una herencia

El Impuesto de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana debe afrontado el heredero. Es él quien legalmente se encuentra obligado a realizar la liquidación del tributo. Esto sucederá siempre y cuando la vivienda se encuentre emplazada en suelo urbano y no rústico.

Con el fin de evitar multas y problemas a la hora de hacer frente a la plusvalía municipal, es importante que conozcas los plazos legales con los que cuentas para pagarlo.

Existen tiempos estipulados para su pago. Éste no debe ser mayor a los seis meses. Se comenzarán a contabilizar en el momento en que ha fallecido el antiguo propietario. Para ello, será necesario que realices una declaración, mediante la cuál se generará una liquidación definitiva del impuesto de plusvalía por una herencia. Cabe aclarar, que una vez que hayas informado los datos solicitados, el Ayuntamiento será responsable de informar al heredero cuál es el monto que deberá pagar. También establecerá el plazo que tiene para hacerlo y los recursos que puede interponer en el caso de tener alguna objeción con lo informado.

Debes tener presente que si se reclama el impuesto a la plusvalía de una herencia, antes de que prescriba a los herederos y no hayan efectuado el pago, la administración esta habilitada para generar una sanción. La misma puede establecerse entre un 50 y un 150 por ciento por encima del incremento de la cuantía inicial. La misma dependerá de si es leve, grave o muy grave.

Recargos a afrontar por la falta de presentación de la plusvalía de una herencia

En el caso de que la presentación de la plusvalía de una herencia sea presentada fuera del plazo estipulado por la normativa pero antes de que prescriba o la sanción sea emitida, se fijan los siguientes porcentajes de recargo:

Si se presentara fuera del plazo finalizado y durante los tres primeros meses, la sanción será del 5 por ciento
Cuando se realizara la presentación entre los 3 y 6 meses posteriores, el recargo será del 10 por ciento
Al transcurrir entre 6 y 12 meses luego de la finalización, se abonara un 15 por ciento más.
El recargo será del 20 por ciento, cuando la confección sea realizada luego de un tiempo mayor al año del tiempo establecido por la reglamentación.

Cuándo prescribe la plusvalía de una herencia

Otro punto importante que debes tener en cuenta sobre la plusvalía de una herencia, tiene que ver con cuándo prescribe. Es que pasados 4 años y 6 meses del momento en que el antiguo titular del inmueble haya fallecido, este tributo prescribe. Lo que tienes que saber es que solo sucederá cuando la persona que hereda, no ha sido notificada por el Ayuntamiento. Este trámite debe hacerlo la localidad en la que se encuentra emplazado el inmueble que debe recibir el pago del Impuesto de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Terminado ese plazo el pago no podrá ser solicitado.

Ten presente que normalmente las administraciones, no cuentan con ningún tipo de constancia o información respecto al fallecimiento de una persona hasta el momento en que los herederos realizan el trámite por la herencia. Allí el notario debe notificar telemáticamene al Ayuntamiento de este acontecimiento.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

El precio de la vivienda por comunidad autónoma

En Impuestos

Cómo declarar la venta de una vivienda heredada

9 diciembre, 2023 No hay comentarios

Es posible que al recibir una herencia, no sepas muy bien que trámites debes realizar. Es que no es algo con lo que uno se encuentre muy familiarizado. Debes saber, por ejemplo, que es posible que la herencia, sea hacia varias personas, y esto puede generar trámites y conflictos.

Es que, no siempre logran ponerse de acuerdo sobre la venta de la vivienda y en el caso de lograrlo, es posible que no sepas cómo debes declarar la transacción de la vivienda heredada. Recuerda que al ser varios los propietarios que reciben el inmueble, será necesario realizar algunos trámites extra.

Por ello, en este post te contaremos todo lo que necesitas saber acerca de cómo declarar la venta de una vivienda heredada cuando existe más de un nuevo propietario. Detallaremos cuáles son los impuestos que deben hacer frente, y los trámites que será necesario llevar adelante. Así podrás evitarte problemas en el futuro y dejar todo el orden. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Cuáles son los impuestos que hay que declarar tras la venta e una vivienda heredada
Impuesto de sucesiones y donaciones por declarar la venta de una vivienda heredada
La plusvalía municipal
Cómo declarar la venta de una vivienda heredada por el IRPF
Cómo efectuar el cálculo para declarar el IRPF

Cuáles son los impuestos que hay que declarar tras la venta e una vivienda heredada

Si han decidido, la totalidad de los que heredan una vivienda, proceder a la venta de la misma, son varios los tributos que deberán hacer frente. Si bien algunos de ellos tienen que ver exclusivamente con la transacción, otros corresponden a la herencia. Pero veamos el listado:

Impuesto de sucesiones y donaciones

Plusvalía de herencia

La plusvalía municipal

Impuesto sobre la Renta de personas Físicas

Te preguntarás de que trata cada uno de ellos. No te preocupes, a continuación te lo explicaremos.

Impuesto de sucesiones y donaciones por declarar la venta de una vivienda heredada

En el momento en que aceptas una herencia, este tributo es el primero que deberás afrontar. Es importante que tengas presente que si existe más de un heredero, cada uno de ellos deberá hacer frente a la porción de su participación.

Este tributo, puede generar algunos problemas a la hora de declarar la venta de la vivienda heredada. Si uno de los herederos, decide no hacer frente a este tributo, los demás deberán asumirlo, si es que quieren aceptar la herencia. Otro punto importante a tener en cuenta es que hasta que el pago del impuesto no este efectuado, la vivienda no será posible de inscribir en el Registro de la Propiedad. Cabe aclarar que éste trámite no es obligatorio, pese a ello, si luego se efectuara la venta, es aconsejable que se realice.

La plusvalía municipal

Sobre este tributo, debes saber que lo tendrás que afrontar por dos circunstancias. La primera de ellas, tiene que ver con la herencia. La Segunda, por la venta de la vivienda heredada. Pero veamos de que se trata cada una de ellas

Plusvalía municipal debido a la herencia recibida: En este caso, este tributo, debe calcularse. Es necesario tener en cuenta el aumento que puede haber tenido el suelo donde se encuentra emplazada la vivienda. Esto debe ser calculado desde el momento en que se volvió titular hasta que los herederos la reciben. Cabe aclarar que para calcular, se considerará la fecha en que la persona ha fallecido.

La plusvalía por declarar la venta de una vivienda heredada: Para este tributo, se calculará la subida del valor del suelo de la propiedad durante el transcurso de tiempo que fueron propietarios.

Cómo declarar la venta de una vivienda heredada por el IRPF

Lo primero que debes tener presente es que este tributo, deberás afrontarlo e informarlo una vez que todo el proceso de venta se haya terminado. Luego de ello, para declarar la venta de una vivienda heredada, tienes que tener presente algunos detalles. Si la venta ha sido durante el transcurso de este año, deberás informarla en la campaña de declaración del año que viene. Siempre debe informarse una vez que el año de la transacción haya culminado. El plazo máximo para ello, suele ser cerca del final del mes de junio.

Otro punto importante a recordar es que no hay exenciones para el IRPF a la hora de declarar la venta de una vivienda heredada. Pese a ello, a veces se brindan beneficios individuales, por ejemplo el de reinvertir el dinero por vivienda habitual.

Recuerda que este tributo, se encarga de establecer un porcentaje a afrontar en caso de que haya habido un beneficio por la venta. Por lo que si no ha sido el caso, no deberás abonarlo.

Lo primero que debes hacer es averiguar cuál es el monto que debes declarar en Hacienda por la venta de la vivienda que has heredado. Para ello debes saber cuáles son las ganancias patrimoniales de este tributo.

Cómo efectuar el cálculo para declarar el IRPF

En este punto deberás realizar un cálculo bastante fácil:

Por un lado, deberás lograr determinar cuál es el valor de adquisición del inmueble. Este dato, lo podrás encontrar en lo declarado para el Impuesto de Sucesiones y donaciones. A este valor, debes restarle el valor de transmisión. Este monto, será el que se ha fijado por la venta de la vivienda.

Una vez que hayas podido determinar estos montos, lo que deberás hacer es dividirlo por la proporción que tengan de la casa cada uno de los herederos. Es que tienes que tener presente que será proporcional a lo recibido por cada titular.

Una vez que esto se haya determinado, deberás conocer cuál es el porcentaje que afrontarás por el tipo impositivo de las ganancias patrimoniales. Recuerda que varían dependiendo del dinero que declares. Para que puedas tener una idea, dejaremos a continuación la tabla utilizada para la declaración en 2023

Ganancia obtenida durante el año	Tipo impositivo para el 2023
De 0 a 6.000 euros	19 por ciento
De 6.000 a 50.000 euros	21 por ciento
De 50.000 a 200.000 euros	23 por ciento
De 200.000 a 300.000 euros	27 por ciento
Mayor a los 300.000 euros	28 por ciento

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El precio de la vivienda por comunidad autónoma

En Vender

Nuda propiedad: una forma de vender tu vivienda sin renunciar a ella

22 noviembre, 2023 No hay comentarios

Vender la nuda propiedad es una práctica cada vez más habitual. Es que por medio de ella es posible transferir tu vivienda pero seguir viviendo en ella.

En este post te contaremos todo lo que necesitas saber de esta práctica y cómo puedes sacarle el mejor rédito. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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La nuda propiedad
¿Qué es el usufructo?
La nuda propiedad y el usufructo: ¿qué diferencias tienen?
¿Es posible comprar solo la nuda propiedad de una vivienda?
Solicitar una hipoteca por la nuda propiedad
Obligaciones del nudo propietario
Nuda Propiedad: La mejor opción para vender si eres jubilado

La nuda propiedad

Se trata del derecho de una persona sobre una cosa de la que es propietario, sin embargo, no puede usarla porque ese derecho se encuentra reservado a un tercero, que posee su usufructo.

Al adquirir una vivienda, un coche o cualquier otra cosa, lo más habitual es adquirir lo que se conoce como la plena propiedad o pleno dominio. Esto quiere decir que, el bien es nuestro y podamos hacer uso de él cuando lo deseemos. No obstante, estos dos derechos pueden ser divididos entre la nuda propiedad y el usufructo.

Hace referencia a la propiedad de la vivienda, en otras palabras, a quien es el dueño del bien. Mientras que, el usufructo se refiere al derecho a utilizar la casa en toda su extensión.

¿Qué es el usufructo?

Según el artículo 467 del Código Civil, el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos. El titular del usufructo, al que se llama usufructuario, tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de la cosa (artículo 471).

Puede aparecer el usufructo por diversos motivos:

1. Por herencia: un testador deja la propiedad a una persona y el usufructo a otra o, la ley da la legítima al cónyuge sobre el usufructo de bienes en el caso de la sucesión no testamentaria.

2. Por compraventa: el propietario u otra persona que tenga ya el usufructo puede venderlo. Es decir, que el dueño podrá vender el usufructo y reservarse la propiedad. También, puede suceder al revés. Es decir, que una persona que es propietaria de un bien venda la propiedad, pero se reserve el usufructo.

Según cómo y por qué ha aparecido, el usufructo tiene una duración determinada. Dependerá entonces de su título inicial. Puede ser por un período determinado o condicionada a que suceda algún evento del que no se conoce el momento.

Es posible también que sea vitalicio. Así, el usufructo continuará mientras viva una o varias personas. Este es el caso más frecuente, porque no suelen darse usufructos de duración determinada.

La nuda propiedad y el usufructo: ¿qué diferencias tienen?

La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos. Te enumeraremos algunas de sus diferencias para que todo quede más claro.

El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.

El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.

El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando termine el usufructo.

El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.

El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.

El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.

Podemos resumir hasta aquí, que aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no tiene nada. Es por eso que se dice que la nuda propiedad es la “propiedad desnuda”.

¿Es posible comprar solo la nuda propiedad de una vivienda?

La respuesta a esta pregunta es si, se puede comprar la nuda propiedad de una vivienda. Se trata de una opción que por lo general no se tiene en cuenta hasta que te la encuentras al momento de buscar vivienda.

Ventajas de estas transacciones

Comprar la nuda propiedad de la vivienda tiene sus ventajas a comparación del pleno dominio. El principal punto a favor se encuentra en el valor. Es posible obtener grandes rebajas sobre el coste de mercado de la vivienda si únicamente adquieres la nuda propiedad. Para ser precisos, podrás comprar entre un 30% y un 50% más barato. El descuento puede variar dependiendo de las condiciones del usufructo o bien, si se pacta o no un alquiler. A cambio, será necesario esperar para poder utilizar la vivienda.

Esta puede tratarse de una buena opción para comprar una vivienda de segunda mano si dispones de tiempo, no te molesta esperar y lo que más te interesa es el valor. Ten en cuenta que, es fundamental dejar todo bien aclarado en el contrato de compraventa.

Solicitar una hipoteca por la nuda propiedad

Una de las preguntas más frecuentes a la hora de comprar la nuda propiedad de una vivienda es qué sucede con la financiación. Las entidades bancarias conceden hipotecas para comprar la nuda propiedad de la vivienda. Es posible hipotecar la nuda propiedad, sin embargo, no el usufructo. Ten en cuenta que el usufructuario no es el dueño de la vivienda.

Podemos encontrar préstamos hipotecarios para la compra parcial de la vivienda. La diferencia con una hipoteca al uso es que el préstamo solo afecta a la nuda propiedad y eso puede verse reflejado en el coste de tasación de la vivienda en la hipoteca.

En todo caso, los préstamos hipotecarios sobre la nuda propiedad no representan una operación excepcional. Este tipo de compraventa crece a pasos agigantados, a un ritmo del 52% durante los últimos años. Es por esto que las entidades se han habituado a cubrir este tipo de situaciones.

Derechos del nudo propietario

Derecho de propiedad: el nudo propietario conserva la propiedad del bien aunque no tenga derecho a su uso y disfrute.

Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: el nudo propietario recuperará el uso y disfrute del bien una vez se extinga el usufructo, consolidando en su persona el pleno dominio.

Derecho de hipotecar la nuda propiedad: el nudo propietario podrá solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de un bien inmueble, aunque no disponga de su usufructo.

Derecho a realizar obras y mejoras: el nudo propietario puede realizar obras y mejoras en el inmueble usufructuado, siempre y cuando no perjudique con ellas al usufructuario.

Derecho a vender la nuda propiedad: el nudo propietario podrá vender la nuda propiedad a un tercero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. Aunque cambie el nudo propietario, el usufructuario seguirá disponiendo del uso y disfrute del bien.

Obligaciones del nudo propietario

Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias: el nudo propietario debe hacerse cargo del pago de las reparaciones extraordinarias del bien.

Hacerse cargo del pago de impuestos y tributos: el nudo propietario es el encargado del pago de todos los impuestos sobre el bien usufructuado, con la única excepción del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no podrá, en ningún caso, realizar alteraciones en el bien que perjudiquen al usufructuario.

Hacerse cargo de los gastos de comunidad: según ha confirmado el Tribunal Supremo, es el nudo propietario el responsable de abonar los gastos de comunidad, y no la persona que disponga del usufructo.

Hacerse cargo de la hipoteca: en caso de que al constituirse el usufructo del bien este se encuentra hipotecado, será obligación del nudo propietario afrontar el pago de las cuotas correspondientes.

Nuda Propiedad: La mejor opción para vender si eres jubilado

Te sientes agotado, muy cansado, pero con ganas de experimentar nuevas aventuras. El esfuerzo de años de trabajo ha provocado que tengas una vejez en tu casa, para disfrutar del descanso, de las visitas familiares, un lugar en el que puedas disfrutar de lo que te resta de vida; que puede ser muchísima si se la sabe aprovechar.

No obstante, es común que el dinero que recibas de tu jubilación no sea suficiente para salir a buscar nuevos desafíos y surja el planteamiento de estrategias para obtener dinero. Con él, puedes viajar a dónde quieras, comprarte algo que deseas hace mucho tiempo o solamente darte la posibilidad de tener una mejor calidad de vida.

Si ya pensaste en todas las alternativas que se te vienen a la cabeza y ninguna te propone disfrutar y al mismo tiempo generar ingresos, la nuda propiedad es tu trampolín hacia la victoria.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Vender una vivienda con deudas: es posible

En Área legal

Notarios: funciones en el proceso de compraventa

1 noviembre, 2023 No hay comentarios

Comprar una vivienda es un paso importantísimo en nuestra vida. En este proceso, los notarios cumplen un rol fundamental. Esto tiene que ver principalmente con la comprobación de la legalidad del procedimiento. En el siguiente post te contaremos de qué se trata este trabajo y para qué puedes necesitarlo. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es un notario?
¿Por qué es mejor contratar notarios?
¿Qué funciones cumple un notario?
¿Cuál es el rol de los notario en relación a las hipotecas?
Otros trámites que pueden realizar los Notarios

¿Qué es un notario?

Si acabas de comprar una vivienda a través de una financiación bancaria, necesitarás de un notario para realizar esta transacción. Él será el encargado de verificar la legalidad del acuerdo y de brindarle a quienes participan del negocio la seguridad jurídica necesaria.

Éste profesional es un funcionario encargado de velar por la autenticidad de contratos cumplimentando las leyes que rigen en el Estado. Por otro lado, también son asesores en derecho, y pueden certificar otros procesos.
En España, los notarios deben graduarse como licenciados en derecho y luego realizar un concurso público por el cual consiguen el cargo de funcionarios del Estado. También son evaluados para comprobar si son aptos para la labor. Debes saber que su momento de estudiar nunca termina, ya que deben mantenerse al día con las nuevas normativas que puedan sancionarse. Su rol es fundamental ya que deben ser imparciales durante todo el proceso y lograr darle al mismo el marco legal correspondiente.
En cuanto al pago de sus honorarios, se encuentra fijado por el Estado, por ser funcionarios públicos. Esto sucede para que el servicio esté al alcance de todos los ciudadanos.

Recuerda que es posible elegir al profesional de una lista de mas de 3.000 notarios, por lo que seguramente sera posible conseguir uno que se encuentre cerca de tu vivienda.

¿Por qué es mejor contratar notarios?

Si estás por firmar un contrato, una transacción o una escritura, hay una serie de razones que debes tener en cuenta a la hora de poner en valor la importancia de los notarios en España:

Ellos nos garantizaran tanto la legalidad como la seguridad a la hora de firmar una documentación.

Saber que el documento o contrato se encuentra dentro de un marco normativo que no permitirá la alteración del mismo.

La posible libre elección de un notario cerca de mi vivienda.

La tranquilidad de que es un profesional altamente preparado para el trabajo que desempeñará. No olvides que deben estar en constante actualización tanto en las leyes nacionales como internacionales.

Otro punto importante a tener en cuenta, es que se trata de profesionales independientes.

Los notarios buscan innovar y adelantarse a los posibles requerimientos sociales y tecnológicos, adaptando constantemente sus funciones.

¿Qué funciones cumple un notario?

Revisará que el título de adquisición provisto por el vendedor se encuentre en condiciones óptimas para poder realizar la compra. Esto puede deberse a que existan herencias previas que no hayan sido declaradas o que alguno de los titulares haya fallecido. Si esto sucede, antes de realizar el procedimiento debe buscar la forma de subsanarlo.

Constatará que la vivienda no cuente con prohibiciones o limitaciones, por ejemplo a inmuebles que se han establecido como protegidas, propiedades que pertenecen a niños menores de edad o personas con incapacidad. Tampoco puede realizarse la venta de un bien que figure como domicilio conyugal del vendedor.

Debe cerciorarse que no existan cargas o gravámenes sobre la propiedad. De existir, informará de qué forma puede realizar la cancelación de las mismas.

También se encargará de verificar la situación catastral y registral de la propiedad para corroborar que no haya diferencias en la información presentada y en caso de ser necesario buscar como resolverlo.

Pero no todo tiene que ver únicamente con los registros: también se ocupa de verificar la situación impositiva y gastos que pertenecen a la propiedad. Por otra parte debe supervisar el cumplimiento de la normativa referida a cuestiones energéticas.
Los notarios deben también asesorar acerca del régimen fiscal que debe utilizarse en la compraventa y acreditar de qué forma se realizará el pago. Este trámite principalmente se lleva adelante para evitar fraudes fiscales o blanqueo de capitales.

Una vez efectuada la venta, debe realizar la presentación en el Registro de la Propiedad para dejar asentada la misma y en Catastro Inmobiliario el cambio de titularidad.

¿Cuál es el rol de los notario en relación a las hipotecas?

Los préstamos hipotecarios cumplen una función excluyente a la hora de comprar una vivienda. Suelen ser solicitados por el comprador utilizando una entidad financiera para poder realizar la compra de la vivienda. Debe, el notario, asesorar y controlar la legalidad de estos documentos.
Otra de las importantes tareas llevadas adelante, es la de asesorar a quienes se verán involucrados en la transacción, es necesario corroborar que tengan en claro las condiciones económicas que aceptarán y las consecuencias jurídicas. Cada uno de los involucrados firmará un compromiso y en caso de incumplirlo tendrán penalidades. Por esta razón es importante que sean claras las condiciones. Se realizará una reunión en la que queda instrumentada un acta notarial, sin ningún costo para los implicados.
Debe además, revisar que no haya cláusulas que puedan perjudicar o ser abusivas dentro del contrato. También debe verificar que se cumplimenten los puntos referidos a la transparencia sobre el contrato con la financiera que realizará el préstamo.
Es importante destacar que el notario debe ser elegidos libremente por el cliente, no puede ser designados por el banco con el que se realiza la transacción.

Otros trámites que pueden realizar los Notarios

Estos profesionales además realizan los siguientes trámites:

Confección de testamentos

Disolución y constitución de sociedades

Compraventa de propiedades

Traspaso de acciones y participaciones

Capitulaciones matrimoniales

Operaciones de crédito y préstamo

Fe de vida

Certificar una donación

Realizar bodas

Separaciones, divorcios.

Como puedes ver, los notarios realizan la tramitación de muchos documentos públicos y privados con el fin de poder certificar la veracidad de los mismos. Existen situaciones en las que no es obligatoria la contratación de éste profesional pero es recomendable para que tenga una validez de legal.

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Titularidad de vivienda: ¿cuándo realizar el cambio?

En Documentos

Récord histórico en las herencias

22 agosto, 2023 No hay comentarios

Si bien la pandemia, parece encontrarse bastante controlada, no deja de traer novedades. Hace pocos días se han conocido los datos del Instituto Nacional de Estadística, sobre las herencias. Allí, han informado que en la primera mitad de año, se han realizado un total de 107.073 documentos, en todo el territorio de nuestro país. Estos números son los más altos de la serie histórica desde el 2007.

Explican que este aumento en la cantidad de herencias registradas, tiene que ver con la cantidad de muertes debido al Covid – 19. Si bien, es verdad que ha pasado tiempo desde aquella crisis sanitaria, explican que el aumento del 3,7 por ciento, tiene que ver con el plazo necesario para realizar la tramitación, incluso respecto del retraso por anteriores herencias que se encontraran en disputa, y que suelen demorar más su ejecución.

Tenemos que tener presente además que son cada vez mas las familias que deben desestimar las herencias por falta de dinero para hacer frente a los gastos que conllevan este tipo de trámites.

En este post te contaremos, respecto a este aumento en las herencias registradas, y la forma en que se explican estos datos. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Aumento en las herencias
Las herencias en las distintas comunidades
Aumentaron también las renuncias por falta de liquidez

Aumento en las herencias

Un año antes de que se produjera la crisis sanitaria, en nuestro país, se había registrado un nuevo récord en las herencias. En ese momento, se llevaron adelante un total de 104.386 tramitaciones. Estas cifras habían sido considerablemente más altas, ya que nunca se había llegado a una cantidad que superara las seis cifras en la media histórica.

La llegada de la pandemia, y las consecuencias que se registraron en todo el mundo, provoco en el año siguiente un número similar. Incluso, se esperaba también por el efecto arrastre.

Ante este nuevo récord registrado, los especialistas consideran que tiene que ver nuevamente con lo mismo. Puede deberse a dos situaciones específicas. Por un lado los plazos que demora la tramitación de las herencias, y por el otro, la existencia de disputas que pueden demorar algunos años en resolverse.

En la estadística de transmisiones de derechos de propiedad, realizada por el Instituto Nacional de Estadística, han informado que se han cerrado un total de 107.073 herencias durante los primeros seis meses de año.

De esta forma, se han superado las cifras históricas desde el 2007. El incremento interanual se ha establecido en el 3,7 por ciento, coincidiendo con la evolución al alza, informados en los dos años previos. También estos números, son coincidentes con las subidas de las muertes por el Covid.

No solo se han registrado récords en las herencias de viviendas. Esto ha sucedido también en fincas heredadas. Estas operaciones registraron un total de 170.410 tramitaciones. Respecto a las fincas rústicas, las cifras se han disparado a 96.306 estableciéndose todas por encima de las medias históricas registradas desde el 2020.

Las herencias en las distintas comunidades

Según el informe del INE, las comunidades donde se han realizado una mayor cantidad de operaciones, son Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Esto se debe también a los números fatales de victimas durante la pandemia. Es que al sumar las cuatro autonomías, logran acumular casi el 60 por ciento de la totalidad de las herencias tramitadas durante los primeros 6 meses del año.

Sobre este mismo tema, las inmobiliarias, hacen hincapié en que las herencias, se encuentran relacionadas con la demografía y la mortalidad. Estiman también, que poco a poco, se volverán a las cifras anteriores a las registradas al covid.

Aumentaron también las renuncias por falta de liquidez

Otro de los puntos que tenemos que tener en cuenta, a la hora de analizar los datos de las herencias, tiene que ver con las renuncias. Es verdad que la pandemia ha traído como consecuencia, un crecimiento sostenido de las viviendas que se heredan por medio de un testamento legal. Durante ese momento, la cantidad de personas que han fallecido por culpa del Covid en nuestro país, ha sido de más de 131 mil, según han informado desde el Instituto Nacional de Estadística, aunque desde algunos sectores explican que podrían ser más.

Durante el año pasado, se ha informado, que casi 55.000 personas, han decidido rechazar las herencias que los familiares habían dejado. Esto explican, se relaciona con que la deuda por ella, excedía los beneficios que les brindaba.

Las localidades donde se han propiciado un mayor número de desestimaciones han sido en Andalucía, Cataluña y Madrid.

La situación económica que estamos atravesando, podría tener bastante que ver con este tipo de decisiones. Es que, los analistas, explican que la inflación, sumado a la guerra de Rusia y Ucrania, han generado muchos problemas en la economía de nuestra población. Así, muchos de ellos, no pueden utilizar su propio patrimonio para realizar los pagos de los gastos o la deuda que haya quedado.

Pese a todo ello, los especialistas explican que existe otra causa para desestimar las herencias. Estas tienen que ver con la tramitación. Es un proceso en el que deben efectuarse el pago de impuestos, tanto el de sucesiones como las plusvalías municipales de las propiedades.

Los notarios, al ser consultados sobre este tema, explican que la decisión de los familiares de renunciar a las herencias, se dan principalmente en aquellos casos en los que se cuenta con poco líquido. Con esto, los especialistas, se refieren a aquellas personas que reciben bienes inmuebles, y no dinero. Ante el incremento de renucias a las herencias en los últimos dos años, existe la posibilidad de solicitar acogerse a la aceptación a beneficio de inventario. Esto significa que es posible dejar a salvo el patrimonio preexistente de la posible deuda. Este es un mecanismo muy útil últimamente en las que se denominan las herencias grises. Es alli donde se desconocen tanto los bienes como las obligaciones que pueden aceptarse.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Una nueva recusación a la ley de vivienda

En Vender

Aceptar o rechazar una herencia: consejos

24 julio, 2023 No hay comentarios

A la hora de aceptar o rechazar una herencia, son varios los puntos que tendrás que tener en cuenta. Si bien puedes considerarla como una fuente de ingresos, ya que sería posible poner la propiedad para la renta o incluso si decides venderla, puede que no sea todo color de rosa.

Debes tener presente que al aceptarla, deberás afrontar los gastos que conlleva. Es posible que sean varios herederos, e incluso algunos de ellos decidan rechazar la herencia, lo que aumentará los tributos correspondientes.

Por ello, para que no tomes una decisión de la que puedas arrepentirte te contaremos todo lo que tienes que tener en cuenta para tomar la mejor decisión al aceptar o rechazar una herencia. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Cuáles son los puntos que tengo que conocer para decidir aceptar o rechazar una herencia
La cantidad de personas heredarán la propiedad, una de las razones que pueden llevarte a rechazar una herencia
Tributos que deberás abonar si decides aceptar la herencia
Es posible vender una vivienda heredada para no tener que rechazarla

Cuáles son los puntos que tengo que conocer para decidir aceptar o rechazar una herencia

A continuación te detallaremos los dos principales aspectos a los que tienes que prestar atención antes de decidir aceptar o rechazar una herencia.

La cantidad de personas heredarán la propiedad, una de las razones que pueden llevarte a rechazar una herencia

La cantidad de personas que deberán aceptar o rechazar la herencia, es uno de los condicionantes principales para poder saber los gastos que tendrás que afrontar. Pero esto no es todo. El hecho de que puedan ser más de una persona, implicará que cada una de ellas recibirá un porcentaje de la propiedad. En el caso de que seas único heredero, significará que deberás aceptar o rechazar el 100 por ciento de ella, y pagar la totalidad de los impuestos correspondientes.

Que sean varios herederos, podría ser una gran complicación. Principalmente, porque será necesario que todos lleguen a un acuerdo respecto al destino que ella tendrá. Es posible que alguno de ellos, no quieran vender la propiedad, o que quieras quedarte como único propietario. En este caso, existe la posibilidad de que se realice la venta de la porción de la vivienda al heredero que esta interesado en ella. Para ello, se abonara a cada uno de los nuevos propietarios el valor correspondiente.

Pero, ¿que sucede si no hay acuerdo entre los herederos, por ejemplo para la venta de ella? En este caso, sería posible solicitar la partición judicial de la herencia y se realizará una subasta pública de la propiedad.

Tributos que deberás abonar si decides aceptar la herencia

El segundo punto que debes tener presente a la hora de aceptar o rechazar una herencia tiene que ver con los tributos que deberás afrontar para poder hacerlo. Uno de ellos tiene que ver con el Impuesto de Sucesiones. Éste es el que grava los bienes que forman parte del patrimonio de la persona fallecida.

El cálculo se realiza de manera progresiva, por lo que, cuanto más cuantiosa es la herencia, mayor será la cantidad de dinero que será preciso abonar.

Debemos aclarar que existen importantes diferencias en los porcentajes y pagos dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se lleve adelante la transmisión de la herencia. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se permite una bonificación del 99 por ciento, sobre este tributo.

En el lado opuesto de la vereda, se encuentran otras regiones como las de Navarra, donde no se aplican ningún tipo de bonificaciones sobre este tributo. Hay otras en las que los beneficios rondan el 33 y el 100 por ciento.

Si la herencia, tiene varios beneficiarios, debes saber que el pago del tributo deberá repartirse en la proporción correspondiente a la titularidad que en ella se confiera. Si, por el contrario, fueras el único nuevo propietario, tendrás que pagar la totalidad.

Es posible vender una vivienda heredada para no tener que rechazarla

Si tienes dudas respecto a aceptar o rechazar una herencia, piensa que es posible que puedas aceptarla, y luego vender la propiedad. Esta es otra de las opciones, por las que muchos beneficiarios suelen optar. Es que de esta manera, es posible obtener dinero de la operación.

Si es que estás pensando en efectuar esta transferencia, tenemos que comentarte algunos detalles que deberás tener en cuenta a la hora de hacerlo.

Lo primero que mencionaremos, tiene que ver con los tributos que deberás pagar. El IRPF es uno de ellos, que tiene que ver con la ganancia patrimonial. Para ello deberás realizar la declaración sobre el tributo al año siguiente de la transacción. Para el ejercicio 2022, los valores actualizados son:

Base	Tipo impositivo
De 0 a 12.449 euros	19 por ciento
Desde 12.450 hasta 20.199 euros	24 por ciento
Desde 20.200 hasta 35.199 euros	30 por ciento
Desde 35.200 hasta 59.999 euros	37 por ciento
Desde 60.000 hasta 299.999 euros	45 por ciento
Más de 300.000 euros	47 por ciento

Recuerda que es posible que quedes exento de realizar el pago por este impuesto en los siguientes casos:

Si realizarás una reinversión para una vivienda habitual

En el caso de que sea una dación de pago

Cuando el vendedor, tiene más de 65 años y la propiedad a transferir es la vivienda habitual de ella

Si el que transfirió la vivienda es mayor de 65 años y utilizara la ganancia para solicitar una renta vitalicia.

El otro impuesto que deberás pagar, es el correspondiente a la plusvalía. Este tributo, tiene que ver únicamente con el valor del terreno en el que se encuentra emplazada la vivienda. Para poder saber el monto correspondiente, será necesario que accedas al valor catastral. También necesitarás conocer la cantidad de años en los que haya sido propietario.

El último tributo, es el del IBI, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El mismo debe pagarse de manera anual y corresponde a la municipalidad en el que se encuentra emplazada la vivienda. Es posible que solo debas pagar el monto correspondiente a la cantidad de meses en las que hayas habitado la vivienda, teniendo el nuevo propietario que abonar la parte proporcional.

Lectura recomendada: Cambios en el IBI en las distintas Comunidades

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Cuál es el plazo para vender una vivienda

En Documentos

Cambio de titularidad de un inmueble en España

3 julio, 2023 3 comentarios

El sector inmobiliario es sumamente interesante y al mismo tiempo complejo. En muchas ocasiones pude llegar a resultar estresante si no se dispone de la información necesaria. Por ello, resulta importante conocer la realidad del mercado y tener presente algunos consejos para dar con la vivienda ideal. Por ello, en esta oportunidad, te ofrecemos una guía paso a paso para llevar adelante el cambio de titularidad de un inmueble en España.

En este post te detallamos los documento y cada una de las etapas que implica la transferencia de una vivienda. ¡¡Sigue leyendo!!

En este artículo encontrarás:
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¿Cuándo se debe realizar el cambio de titularidad de una vivienda?
¿Dónde se realizan los cambios de titularidad de una vivienda?
Motivos para realizar un cambio de titularidad de un inmueble en España
Compraventa
Herencia
¿Cuáles son los gastos por tramitar el cambio de titularidad de una vivienda?
Tributos que deberás pagar antes de registrar la propiedad
Documentos para realizar el cambio de titularidad de un inmueble

¿Cuándo se debe realizar el cambio de titularidad de una vivienda?

Las circunstancias por las cuales una persona debe realizar el cambio de titularidad de un inmueble pueden ser diversas y depender de varios factores.

Si bien la compraventa es la operación más habitual que requiere este tipo de trámite, existen otros casos que también necesitan realizarla. En este sentido, la titularidad de un inmueble puede ser modificada cuantas veces sea necesario, ya que no es inalterable.

Otro supuesto por el cual se requerirá el cambio de titular de una vivienda puede ser a causa de un divorcio, en una herencia o donación. Estos casos también tienen que seguir los mismos pasos que en el proceso de compraventa para poder registrar a os titulares nuevos de la propiedad.

¿Dónde se realizan los cambios de titularidad de una vivienda?

Los cambios de titularidad de un inmueble se realizan ante el Registro de la Propiedad donde se encuentre inscripta la vivienda. Para poder conseguirlo deberás presentar la documentación pertinente, según se trate de una compraventa, herencia, donación o divorcio.

Si bien este trámite es común y similar en todo el territorio español, sus costes pueden variar de una comunidad a otra.

Si lo deseas, podrás obtener un presupuesto del registrador. En general, esta operación tiene asociados cuatro tipos de costes:

1. Notarial: el coste de hacer la escritura.

2. Fiscal: el pago de los impuestos que corresponda.

3. Registral: el valor por hacer la inscripción.

4. De gestión: no es obligatorio, solo deberás abonarlo, en el caso que desees pagar por la tramitación del impuesto y por la inscripción.

Motivos para realizar un cambio de titularidad de un inmueble en España

El cambio de titularidad de una vivienda puede resultar complejo si no se tiene a disposición la información necesaria para llevarla adelante. Por lo tanto, se recomienda la contratación de un profesional que pueda llevar adelante el proceso mediante un buen asesoramiento.

En esta línea, es importante conocer en qué circunstancias se requerirá realizar el cambio de titularidad. A continuación, cada una de ellas.

Compraventa

Luego de haber adquirido una vivienda, los nuevos propietarios del inmueble deberán afrontar el pago del registro a su nombre.

El vendedor tiene la obligación de ir al notario para obtener la escritura y solicitar una copia simple de esta. Con esta se tramita el pago de la plusvalía municipal.

La persona que compró el inmueble necesitará esta copia simple de la escritura para realizar el cambio de titularidad en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.

Herencia

Los herederos tienen que solicitar ante el notario la escritura de “aceptación de herencia”. Con ella podrán acudir a la Oficina del Catastro y, luego, al Registro de la Propiedad para realizar el cambio de titularidad.

¿Cuáles son los gastos por tramitar el cambio de titularidad de una vivienda?

En España, no es obligatorio hacer una escritura pública de las operaciones de transmisión de vivienda, sin embargo, es muy recomendable. La escritura de una vivienda es el documento donde se asienta lo ya pactado en su negociación y posee alcances jurídicos y económicos.

Debido a la importancia de este contrato entre dos partes, se requiere de la intervención de un tercero que funcione como testigo. Este sujeto deberá poseer imparcialidad, solvencia y legitimidad. Deberá garantizar que el acuerdo cumpla con las leyes vigentes y que respeta los derechos de ambas partes. El tercero en las escrituras públicas, quien se constituye como responsable solidario, es el notario. El notario es un funcionario público.

El notario cobra una tarifa que es fijada el Gobierno mediante Real Decreto, no decide cuánto será el coste de su labor. Por este motivo, es la misma para todos los notarios de España.

La tarifa notarial o arancel varía de acuerdo a tres factores:

-La cuantía de la propiedad en el documento.

-La extensión del documento.

-Los actos complementarios realizados.

Los gastos notariales cubren los honorarios, pero además constituyen una provisión para hacer frente a impuestos, honorarios de registradores y otros gastos que se generan, y que el notario abona en nombre del cliente.

Cuando todo queda correctamente establecido, el notario deberá enviar el acuerdo para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.

El cambio de titularidad en el Catastro es gratuito, siempre y cuando la realice el titular del inmueble. En el caso de que este cambio lo tramite el notario, será un gasto más a añadir a los gastos notariales.

Asimismo, es necesario tener en cuenta que no se podrá poner el inmueble con el nuevo titular hasta no haber liquidado los impuestos a que haya lugar, según el caso.

Al igual que los gastos notariales, los de los registros también se rigen por ley, mediante el Real Decreto de aprobación de aranceles de los Registradores de la Propiedad. El importe que se deberá abonar se calcula sobre el valor declarado en la escritura. A mayor importe se aplica menor porcentaje.

Existen exenciones en el pago de gastos registrales como es el caso de las viviendas de protección oficial.

Tributos que deberás pagar antes de registrar la propiedad

Los impuestos que se deberán abonar al momento de realizar el cambio de titularidad de una vivienda dependerán del tipo de proceso que se realice.

Casos de compraventa

Los tributos que se deberán abonar dependerán, fundamentalmente, de si el piso es nuevo o de segunda mano.

Si se trata de una primera transmisión, es decir, de viviendas nuevas adquiridas directamente a una promotora, se debe pagar el IVA. Si se trata de viviendas de protección oficial, promoción pública o de régimen especial, el IVA corresponde al 4% del precio escriturado. En los demás casos, el IVA alcanza el 10%.

Si se trata de un piso de segunda mano, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo varía entre un 5% y un 10% sobre el valor escriturado, según la comunidad autónoma. Es posible que se apliquen deducciones fiscales por causas de edad, familia numerosa o discapacidad.

El tributo de actos jurídicos documentados (AJD) grava todos los documentos jurídicos extendidos en papel timbrado, los cuales son necesarios para formalizar la compraventa. Su coste oscila entre 0,5% y 1,5%.

Casos de herencia

Se paga el Impuesto Sucesiones y Donaciones (ISD), que es un tributo cedido a las comunidades autónomas. En muchas comunidades, el importe que se deberá pagar por una donación es mínimo.

El pago de la plusvalía municipal, recae asimismo sobre los herederos. Además, se deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y Actos Jurídicos Documentados.

Casos de donación

También se paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero en la modalidad de Donaciones. Algunas comunidades autónomas aplican bonificaciones de hasta un 99% en este tributo.

Para el beneficiario, la ganancia patrimonial que se genera por recibir la donación de los bienes está exenta de tributar en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

Documentos para realizar el cambio de titularidad de un inmueble

La inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad exige la presentación de tres documentos reglamentados. Estos son:

-La escritura pública.

-El Impreso de Autoliquidación: documento que justifica que se ha llevado a cabo el pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

-La constancia del pago de la plusvalía municipal.

La inscripción se realiza en la oficina Registral de la localidad donde se ubica el inmueble, donde deberás presentar los documentos recién mencionados.

Poder notarial: ¿Cómo vender una casa a la distancia?

Hasta aquí te hemos detallado el paso a paso para cambiar la titularidad. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.

En Invertir

Hacer testamento: cómo afrontar la despedida con los deberes hechos

20 mayo, 2023 No hay comentarios

Dejar claro quién se hará cargo de la tutela de los hijos o qué persona administrará los bienes es ciertamente un deber. Porque, de hecho, hacer testamento es algo más que preparar un documento donde se señalen los herederos y la división del patrimonio. Es una forma de marchar con la voluntad cumplida.

Nadie desea pensar en lo peor. Resulta más reconfortante confiar en que todavía queda demasiado para el momento de la verdad. Una despedida inevitable y sin final feliz. Pero por mucho que se evite pensar en la muerte, las consecuencias de un legado intestado pueden empeorar lo imaginable. Desde las disputas familiares por falta de acuerdo a la desatención de parientes con alguna dependencia.

Aunque hacer testamento pueda parecer difícil, aplazarlo no resuelve el problema. Y genera una incertidumbre innecesaria. Lo más recomendable es hacer testamento lo antes posible y proceder a su modificación en función de las circunstancias (matrimonio, separación, divorcio, segundas nupcias). Una manera de evitar, tanto el conflicto como algunas situaciones incómodas. Desde la repudia de la herencia a la aceptación a beneficio del inventario.

¿En qué consiste hacer testamento?

Al hacer testamento, una persona designa uno o varios herederos. Habitualmente el cónyuge, o en su defecto los descendientes a partes iguales.

A este formato se le conoce como testamento estándar. Sin embargo, pueden existir variantes donde se vea reflejada la voluntad vital o alguna condición particular.

Muchos testadores acuden a su abogado o notario con la intención de diferenciar entre todos sus herederos. En algunas ocasiones, porque un hijo ya ha recibido en vida parte del legado que le correspondía. Y en otros casos porque ya dispone de algún negocio del que obtiene beneficio. O porque la atención recibida por alguno de ellos merece un trato especial.

En estas circunstancias, se recomienda no complicar excesivamente el documento, ni convertirlo en un formulario firmado. Al contrario, el testamento debe permitir una lectura individualizada y la expresión de la voluntad de la persona. Adaptándose a las circunstancias, no únicamente de parentesco, sino también patrimoniales e incluso fiscales.

De hecho, es aconsejable buscar la figura jurídica más adecuada. Para evitar perjudicar a los herederos con trámites, costes e impuestos excesivos.

Herencias con deudas pendientes

Avales, inmuebles hipotecados o impuestos inasumibles (sucesiones, plusvalía, etc.) son algunas de las circunstancias que impiden hacerse cargo de una herencia.

Realmente, estos legados no siempre corresponden a patrimonios ruinosos con grandes deudas. De hecho, una de las circunstancias más habituales es la firma de préstamos hipotecarios a 30 o 40 años. Hipotecas sobre viviendas que, en el momento de ser heredadas, aún no han sido liquidadas.

Algunas herencias se han llevado por delante créditos con cuotas muy altas, junto a ciertas hipotecas con pequeñas mensualidades inasumibles por herederos con pocos ingresos. Estas propiedades pueden constituir un gran problema para los herederos. Más en este contexto económico que atravesamos en España.

En estas circunstancias, contar con el asesoramiento de un experto resulta fundamental para conseguir una venta rápida y rentable. Una operación que facilitamos desde Oi Real Estate con nuestro servicio Te compramos tu casa

Garantizar el futuro del cónyuge

Proteger al cónyuge es una de las prioridades de aquellas personas que se deciden a hacer testamento. Legando su patrimonio recíprocamente a la pareja, en lugar de a los hijos. Esto quiere decir que los descendientes no heredan hasta la muerte de ambos. Frente a otras épocas en que la esperanza de vida era menor y se legaba directamente a los hijos para protegerlos. Sin embargo, hoy la longevidad es mayor y eso hace que el fallecimiento tenga lugar cuando los descendientes ya cuentan con 50 o 60 años. Una edad en que, generalmente, ya tienen su vida encarrilada y la prioridad es el bienestar del cónyuge.

Actualmente, entre un 75 y un 80% de las parejas legan su patrimonio al cónyuge (según el Consejo General del Notariado). Aunque también depende de si hay o no mucho patrimonio para heredar. Sea como sea, la mayor preocupación es asegurarse que a la otra persona no le falte nada si se queda sola. Desde una buena residencia a un cuidador, para que no dependa de hijos y demás parientes.

Por último, recordamos que no siempre conocemos los términos de la herencia y caemos en varios contratiempos que se ahorrarían con el simple hecho de contar con toda la información necesaria. Heredar no es un regalo. Por el contrario, implica pagar impuestos, asumir gastos que no teníamos en nuestra mente y planificación, entre ellos se destacan la tasa de basuras, la cuota de comunidad de vecinos. Es por esto que recomendamos realizar el testamento en tiempo y forma.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de hacer el testamento. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

¿Cuáles son las formas de aceptar la herencia?

En Área legal

¿Cómo se resuelven las herencias según el Código Civil?

13 agosto, 2022 No hay comentarios

Cuando una persona casada fallece, son momentos sensibles para averiguar sobre trámites y reglamentaciones. Probablemente, ésta sea una de las causas por las cuales se extiende tanto la resolución de las herencias. A fin de preveer esas situaciones, en la nota de hoy, en OI REAL ESTATE, te contamos qué se debe tener en cuenta al fallecer un cónyuge y cuáles son las normas que legislan sobre el tema.

En este artículo encontrarás:
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Las herencias compartidas en el Código Civil
Cómo se dividen las herencias
Resolución de conflictos

Las herencias compartidas en el Código Civil

En el derecho sucesorio común, si la persona fallecida tuvo hijos o descendientes, el viudo tendrá el usufructo del tercio de los derechos hereditarios. Así lo señala el Código Civil (C.C.) en su artículo 834. Allí se aclara, además, que para ello el sobreviviente no debe hallarse separado legalmente o de hecho. En caso de que el fallecido haya hecho un testamento que beneficie a su pareja con una mayor herencia, el tercio referido actúa como mínimo a recibir por el viudo.

Un detalle no menor en este aspecto es cómo influye la edad del sobreviviente en el valor de lo heredado. A mayor edad del viudo el valor del usufructo es menor y si es más joven valdrá más.

Pero existen contemplaciones si acaso el capital es un bien (por ejemplo, una casa), que pueda quedar en manos de los descendientes. Allí, los hijos pueden pagarle al cónyuge viudo su parte del usufructo en la herencia. Esto debe hacerse de mutuo acuerdo y, en su defecto, por virtud de mandato judicial (artículo 839 del C.C.).

Cómo se dividen las herencias

El mismo artículo 839 del C.C. especifica que los herederos pueden sustituir el tercio del usufructo del viudo de tres maneras.

La primera opción es pagarle con dinero en efectivo.
La segunda va por un camino similar pero a debitarse en cuotas, mediante una renta vitalicia.
Finalmente, la tercera opción es entregarle al viudo en propiedad algún bien, liberando entonces la totalidad de la herencia del usufructo que tenía aquél.

Hasta tanto esto no se realice, estarán afectos todos los bienes de la herencia al pago de la parte de usufructo que corresponda al cónyuge.

Esta facultad de conmutación o sustitución con la que se habilita a los herederos, trata de evitar la división del dominio pleno en nuda propiedad y en usufructo. Es una manera de sortear los inconvenientes y riesgos económicos que suelen surgir luego de un fallecimiento en cuanto a la administración y disposición de los bienes que conforman el patrimonio hereditario.

Resolución de conflictos

Aún con las consideraciones dichas previamente, existen caminos para resolver los posibles conflictos que puedan surgir entre los herederos y el cónyuge viudo. Dichos caminos derivan, en rigor, de la interpretación del mismo artículo 839 del C.C. español.

A fin de exponerlo claramente, se infiere de dicho artículo, cómo primera medida, que es de todos los herederos y por mutuo acuerdo la elección de la forma de satisfacer la parte de la herencia que corresponde al viudo. En ese sentido, y como segunda medida, no puede el cónyuge exigir una forma específica subsidiaria de pago. De considerar de su conveniencia algún tipo de modalidad, deberá negociarla con los demás herederos.

Si la negociación no llegara a resultados satisfactorios para las partes, recién entonces se aplicaría el recurso a la autoridad judicial. La función de la justicia en este caso, consistiría en solicitar el acuerdo y los argumentos de los herederos. No obstante ello, para que se modifique la forma específica de pago elegida, debe demostrarse que el modo de satisfacción postulado por el heredero hace ilusorio el derecho del cónyuge.

Para evitar llegar a esta instancia, que además de estirar los plazos de resolución suele generar algunas rispideces y, por supuesto, costes administrativos, se sugiere establecer acuerdos previos por rigurosa unanimidad. Si se prevé que eso no será posible, existen procedimientos legales que pueden resolver el tema de las herencias antes de que ocurra un fallecimiento. Por ejemplo, se pueden realizar donaciones en vida, lo cual incluye no solo el derecho sobre un capital ya adquirido sino también la posibilidad de compensar previamente y con dinero la adquisición de bienes.

Si te han interesado estos temas te sugerimos continuar la lectura con la siguiente nota:

Qué es la venta de los derechos hereditarios

En Área legal

Qué es la venta de los derechos hereditarios

12 agosto, 2022 No hay comentarios

Es posible que un heredero realice la venta, sobre el derecho como heredero. Esto significa que lo que realiza es la venta de los bienes que integran su derecho a herencia. No es una venta a la tercera persona como heredero, sino que se estaría realizando la venta de sus derechos hereditarios en esa herencia.En OI REAL ESTATE te contamos todo acerca de este tema, como se procede y como se regulan este tipo de ventas.

En este artículo encontrarás:
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Qué es la venta de derechos hereditarios
Regulación de la venta de derechos hereditarios.
Retracto de coherederos
Un ejemplo claro
Audiencia Provincial de Tarragona

El hecho de vender los derechos hereditarios implica que se está poniendo un precio a los bienes que componen su derecho en la herencia. Esta transacción, que se realiza antes de haberse accedido a la herencia, se considera como una transmisión, de parte de un heredero a otra persona los bienes que conforman su participación en la herencia. No se realiza una venta a esta tercera persona como heredero, sino que lo que se traspasa es el derecho a heredar.

El heredero puede contar con la herencia como una universalidad. Esto quiere decir que puede vender sus derechos, un porcentaje en la herencia, la venta de la totalidad o de algunos de los bienes que lo componen.

Qué es la venta de derechos hereditarios

El traspaso de bienes hereditarios que específicamente forman parte de una herencia y se venden como un bien determinado que solo podrá realizarse cuando la herencia se haya dividido y se haya podido realizar la adjudicación de la propiedad o por lo menos una cuota del bien al heredero que quiere o necesita realizar la venta.

La venta de los derechos hereditarios presume la transferencia de todos los inmuebles que forman parte de la porción que al coheredero le corresponda de la herencia del enajenante. Esto será posible de efectuarse antes de la partición y adjudicación de la herencia.

En este último caso, para que el procedimiento pueda realizarse, el heredero debe aceptar la herencia y antes de realizar la división de la misma o la adjudicación de los inmuebles, vende el caudal relicto como una totalidad. Allí se englobarán todos los bienes, ya sea que estén o no determinados o que tengan relación con la transacción. Esto se debe a que quedan transmitidos todos los participantes del derecho del heredero, sin ser necesario que se conozcan o enumeren quienes son.

Regulación de la venta de derechos hereditarios.

Este tipo de transacciones, aparecen en el Código Civil. Ellas se encuentran mencionadas en varios artículos:

En el Artículo 1531 del Código Civil, se aclara que quien venda una herencia, sin enumerar las cosas de las que está compuesta, estará obligado, únicamente a responder de su cualidad de heredero.
Por otra parte, en el artículo 1067 del Código Civil, se explica que si alguno de los herederos, decidiera vender a una persona su derecho hereditario, antes de realizar la división, podrán algunos o todos los coherederos subrogarse en lugar del comprador. En este caso, deberían reembolsarle el precio de la compra, con tal que pueda ser verificado en el término de un mes, desde que esta situación o transacción se les haga saber.

El artículo 1.067 del Código Civil, por otra parte, establece que el derecho hereditario, se refiere a todos los bienes que integran la división en la herencia. Esto tiene que ver con el derecho del heredero antes de la partición.

El Tribunal Subremo, en una sentencia realizada el 5 de octubre del año 1963, se refirió al artículo 1.067 en el que se explica que lo que puede ser enajenado antes de la partición de una herencia es únicamente el derecho hereditario. Esto quiere decir que no pueden cederse el derecho sobre las cosas concretas y determinadas en la herencia.

Retracto de coherederos

En el artículo 1067 ya antes mencionado, se establece que para el caso de que un heredero, proceda a la realización de la venta de sus derechos o acciones gerenciales (esto es antes de realizar la división de la herencia), que cualquiera de los coherederos puede ejercer la acción de retracto de coherederos. A través de este procedimiento, cualquier otro de los herederos tendrá la preferencia para quedarse con la cuota de la herencia vendida a esa tercera persona externa a la herencia.

Un ejemplo claro

El heredero, antes de que se lleve a cabo la partición, podrá realizar la venta de sus derechos hereditarios o el coeficiente de participación que posea en la herencia. Pero no será posible vender si hay más herederos de una propiedad o finca concreta. Esto se debe a que al no haberse realizado la división y adjudicación del bien, lo que estaría haciendo, seria vender algo que no le pertenece, lo que provocaría la anulación del proceso.

La venta de estos derechos y acciones gerenciales, al tratarse de una universalidad de bienes comprenderá a quienes se conozcan en ese momento y a otros que puedan aparecer con posterioridad.

Audiencia Provincial de Tarragona

La Audiencia Provincial de Tarragona, Sección Primera, el 28 de abril del año 2011, se expresó al respecto diciendo que el relacionar los bienes tiene por objetivo llegar a conocer y determinar el contenido de la herencia para su valoración. La herencia, será integrada tanto por quienes fueron designados, y además quienes pueden aparecer nuevos bienes con posterioridad y ellos serán una adición a la herencia ya vendida.

Debido a todo esto, se entiende que los familiares no han realizado solo la venta de los bienes que aparecen en la escritura, sino sus derechos hereditarios. Al realizar la entrega de la Escritura, no venden únicamente los bienes declarados en ella. Los derechos en la herencia, por lo que si luego nuevos bienes surgen de esa herencia, también habrán sido vendidos. Si la intención fuera ceder algunas de las propiedades, por ejemplo, deberían ser especificados en la escritura y no la venta de su derecho hereditario.

Esperamos en OI REAL ESTATE que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.

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