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Para la población joven de España, uno de los problemas que más aqueja es el de llegar a ser propietarios. La mayoría de los jóvenes se queda en las casas paternas y los que logran ser propietarios necesitan si o si recurrir a préstamos hipotecarios.

Nuestro país ostenta un curioso fenómeno que resalta dentro de los países europeos. Mientras que la edad media para emanciparse en Francia es de 23,6 años y en Europa es de 26, 2, en España los jóvenes llegan a ser propietarios, con suerte, alrededor de los 30 años. El 64% de las personas entre 18 y 34 años de edad viven con sus padres, porcentaje que asciende al 94% si hablamos de quienes tienen entre 18 y 24 años.

¿Cómo logran la independencia los jóvenes? Cuáles son los métodos que existen para que los bancos les otorguen hipotecas? ¿Cuál es la opción para dejar de vivir con los padres? Entérate de las respuestas a estas y otras preguntas en esta nota. ¡No dejes de leer!

España: para ser propietarios hay que hipotecarse ( o recibir una herencia)

Según un reciente estudio publicado por la OCDE los jóvenes españoles que logran salir de la casa paterna emancipados recurren a la compra, a través de la hipoteca. En dicho informe se analiza cómo se produce el acceso a la vivienda propia en los países desarrollados. La tendencia es clara: en España para independizarse y vivir en un piso propio el 50% de los menores de 35 años deben tomar préstamos hipotecarios de los bancos.

Esto supone la cifra más alta de todos los países europeos. En el resto de las naciones que aparecen en el estudio, Dinamarca, Eslovenia, Grecia, Alemania y Austria tienen entre sus jóvenes propietarios menos del 20% de su población.

Una mayoría de propietarios 

Si tomamos el conjunto de compradores e hipotecados veremos que España cuenta con un 80% de propietarios totales. Esto también destaca al país sobre los de Europa Occidental, donde la cantidad de propietarios llega al 44% en Alemania, 48% en Austria, 61% en Francia y 65% en Reino Unido. De esta forma, nuestro país se acerca más a los porcentajes de los países de Europa Oriental, como Polonia, Hungría y Eslovaquia. Allí la cantidad de propietarios supera ampliamente a la de inquilinos.

¿Cuáles son las causas de esta tendencia hacia la compra de propiedades?

Tanto sea para residir o como para tener una renta mensual por su alquiler, la vivienda ha sido la vía más utilizada por los españoles para incrementar su patrimonio. Esta tendencia de los españoles por la compra de inmuebles viene de larga data. El régimen franquista y su promoción de la emigración masiva hacia las grandes ciudades provocó que las personas se volcaran hacia la adquisición frente al alquiler. Este punto de partida propició que las viviendas fueran la forma de inversión a largo plazo más elegida por los españoles medios. 

Además influye la idiosincrasia española: el ladrillo siempre será una inversión segura, que generará una tranquilidad económica ( al no tener que hacer frente a un alquiler) y podrá ser un bien que hereden los familiares directos.

Si miramos los patrimonios de la clase media de España podremos observar que el 80% se conforma por propiedades inmobiliarias. Esta cifra también supera a los porcentajes de inversión en inmuebles de los ciudadanos de clase media de Alemania (30%), Holanda ( 40%) o Francia (50%).

Políticas impositivas y bancos: otras posibles motivaciones para la tendencia a comprar vivienda

La política ha sabido desde siempre incentivar distintos tipos de comportamientos de la sociedad. En el caso de las políticas de viviendas, un estudio del Centro de Investigaciones sociológicas advertía que no era neutral el apoyo de las distintas líneas políticas sobre las formas de tenencia de inmuebles. En dicho informe se daba cuenta sobre el privilegio hacia las viviendas en propiedad, traducidos en beneficios fiscales para la compra de propiedades habituales.

Esta tendencia también es impulsada por las instituciones bancarias, quienes ofrecen cada día mayores promociones de préstamos hipotecarios para que las personas puedan adquirir sus propiedades. Los bancos ganan clientes fidelizados por largos períodos de tiempo (pueden llegar hasta 40 años de plazo) y las personas hipotecadas cumplen el sueño de la vivienda propia.

Los jóvenes de España llegan a ser propietarios, pero toman menos hipotecas que en 2008

Desde el mundo inmobiliario hace mucho tiempo se le viene buscando la solución al dilema de la vivienda joven. Muchos aseguran que las leyes son constrictivas para los menores de 35 años y requieren de un esfuerzo que puede ser muy alto para una gran mayoría. La respuesta podría estar, según analistas de la vivienda, en generar posibilidades de empleo estables que permitan aumentar la capacidad de pago de los compradores y que las entidades financieras flexibilicen sus condiciones. El ideal planteado por algunos expertos ofrecería un  95% de colaboración externa  con lo cual ser podría abrir más el mercado de inmuebles para los jóvenes.

Y si bien hablamos de un país de propietarios, los jóvenes que piden hipotecas han disminuído con respecto al año 2008. En ese momento, un 23% de las personas con hipotecas eran menores de 35 años, mientras que en 2021 ese porcentaje descendió hasta un 15%. Que los jóvenes no cuenten con ayudas para comenzar su camino de independencia en la vida y proyectar su futuro es visto por la sociedad como un problema. Su importancia no radica en la condición de emancipación sino en llegar a ser propietario. La imposibilidad de acceder a una hipoteca se torna como un traspié para la concreción del proyecto de vida.

Diferencias entre acceso a la vivienda y acceso a la compra

Vale remarcar una diferenciación importante entre lo que es el acceso y la adquisición de una vivienda. Según datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el 18% de los jóvenes de clase media ya viven en un piso que le alquilan sus padres. Es por esto que si bien algunos acceden a irse de la casa paterna no logran adquirir una vivienda por sus propios medios. Si para el 95% de la clase media de España la forma más común de riqueza es la herencia, la forma de utilizarla es como un patrimonio inmobiliario que representa una inversión no ya apara el futuro sino para el día a día.

Hipotecas para jóvenes

Las entidades financieras se enfocan en este segmento buscando perfiles que acrediten una cierta capacidad de pago, sumado a un ahorro inicial que puede ser del 20% del importe de la vivienda que se quiere adquirir o hasta del 5% como la reciente propuesta del Banco Santander. A través de su Hipoteca Joven, la entidad financiera propone cubrir hasta el 95% del valor de tasación y la posibilidad de pagarla en un plazo de 30 años.

Esperamos que esta información te haya sido de mucha utilidad. Si necesitas asesoramiento para la financiación de tu vivienda, ¡no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para que puedas cumplir el sueño de la casa propia. ¡Contáctanos!

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Los bienes inmuebles tienden a incrementar su valor de mercado con el correr de los años. Al producirse una operación de compraventa, existe un tributo que grava esta diferencia positiva entre el precio de adquisición de una vivienda y su precio de venta. Se trata de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). ¿Qué ocurre con esta plusvalía cuando se recibe un bien inmueble en herencia o donación? A continuación te lo contamos y te mostramos cómo calcular el importe a pagar por ella.

Plusvalía significa, por definición: “aumento en el valor de una cosa”. En el caso de los bienes inmuebles, que suelen aumentar su precio a medida que pasan los años, se trata de la diferencia positiva entre su valor de adquisición o compra y su valor de transmisión o venta. La plusvalía municipal es el tributo que se encarga de gravar esta disparidad. ¿Sólo se aplica cuando se lleva a cabo una compraventa? No, también deberá ser aplicado cuando se produzca una herencia o una donación.

En este artículo te contamos de qué se trata la plusvalía municipal, quiénes deben soportarla en una herencia o donación y cómo se calcula el valor a pagar por ella, ¡sigue leyendo!

¿Qué es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es aquel que grava la diferencia positiva entre el precio de adquisición o compra de una vivienda y su precio de transmisión o venta. También se lo conoce como plusvalía municipal, ya que se trata de un tributo directo recaudado por cada municipio en particular.

Es importante mencionar que el IIVTNU grava únicamente a los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Es decir, que las fincas rústicas no están sujetas a él. También, que su pago sólo incumbe al momento de producirse una compraventa, una herencia o una donación, nunca antes. Esto se debe a que el momento de la transmisión es el único en donde puede compararse su precio con el de adquisición.

Ahora bien, como mencionamos, una de las operaciones afectadas por la plusvalía municipal es la de compraventa. ¿Quién debe abonar el impuesto en este caso? En casi todos los casos es el vendedor. Sin embargo, existen algunas ocasiones en donde el comprador asume esta responsabilidad. En este artículo tratamos este tema con más detalle.

A continuación hablaremos específicamente de cómo se aplica el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) cuando se produce una herencia o donación.

¿Cómo grava la plusvalía municipal a la herencia y a la donación?

A diferencia de las operaciones de compraventa, en donde la carga por el IIVTNU o plusvalía municipal es soportada por el transmisor, en estos dos casos son los receptores quienes deben hacerse cargo. Dejemos bien en claro quiénes son ambos sujetos pasivos:

  • Herencia: en este caso, quienes deberán abonar la plusvalía municipal serán los herederos.
  • Donación: aquí, el tributo deberá ser soportado por los donatarios.

Cómo calcular el importe a pagar de plusvalía municipal por una herencia o donación

Para determinar el importe final que deberá pagarse por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) será necesario calcular o reunir primero dos elementos: la base imponible y el tipo impositivo. Te contamos cómo:

Base imponible

Al calcular este primer elemento es que sabremos de cuánto fue el incremento de valor que el inmueble ha experimentado a lo largo de los años. Para esto es importante contar con dos datos: 

El valor catastral del bien inmueble 

Debe ser aquel correspondiente al momento en que se produce la herencia o donación. ¿Dónde puede consultarse? En el último recibo del IBI o en el sitio web del Catastro.

El porcentaje de incremento de valor que se produjo a lo largo de los años

Este valor puede calcularse según:

  • La cantidad de años que hayan transcurrido desde la adquisición del bien inmueble hasta el momento en que se produjo la herencia o donación.
  • El coeficiente que haya establecido el Ayuntamiento correspondiente, que debe ubicarse siempre por debajo de los siguientes valores:
    • 3,7% cuando han transcurrido entre 1 y 5 años.
    • 3,5% cuando han transcurrido hasta 10 años.
    • 3,2% cuando han transcurrido hasta 15 años.
    • 3% cuando han transcurrido hasta 20 años.

Como habrás notado, los coeficientes mencionados determinan cuánto se debe aplicar sobre los inmuebles de hasta 20 años de antigüedad, no más. Esto quiere decir que, cuando la vivienda heredada o donada supere esa cantidad de años, el porcentaje de plusvalía municipal seguirá siendo siempre de hasta un 3%.

Tipo impositivo

Se trata de la tasa porcentual que se aplicará a la base imponible para, finalmente, obtener el valor a pagar. El mismo es también determinado por cada Ayuntamiento y no podrá superar el 30%.

Ejemplo de cálculo del valor a pagar de plusvalía municipal por una herencia o donación

Vamos a graficar lo expuesto anteriormente con un ejemplo: una persona adquiere una vivienda en Sevilla en el año 2009, luego decide donarla a un familiar en el año 2021. Es decir, que han transcurrido 12 años. En el último recibo del IBI el valor catastral que figura es de 45.000 euros. ¿Cómo se determina el valor a pagar en este caso?

Datos necesarios para realizar el cálculo:

  • Valor catastral: 45.000 euros.
  • Años completos transcurridos: 12 años.
  • Porcentaje de incremento a aplicar en Sevilla (2021): 3,2%
  • Tipo impositivo en Sevilla (2021): 26,8%

Cálculo del valor a pagar por la plusvalía municipal:

  • Incremento de valor: 3,2% x 12 años = 38,4%
  • Base imponible: 45.000 euros x 38,4% = 17.280 euros
  • Tipo impositivo: 26,8%

Valor a pagar: 17.280 x 26,8% = 4.631,04 euros

Es importante tener en cuenta que en este ejemplo utilizamos los coeficientes aplicados por el Ayuntamiento de Sevilla. Sin embargo, en todos los otros casos será necesario consultar los valores determinados por el municipio correspondiente.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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Cuando una persona fallece existen dos formas mediante las cuales se van a heredar sus bienes, derechos y obligaciones, dependiendo de la existencia o no de un testamento. En el segundo caso, deberá realizarse una declaración de herederos abintestato para establecer quienes son las personas con derecho la sucesión. En la siguiente nota te contamos cómo tramitar una herencia sin testamento.

Se conoce por herencia a la acción jurídica a través de la cual, ante el fallecimiento de una persona, se transmite los bienes, derechos y obligaciones de la misma a otra u otras personas. Quienes reciben dichas sucesiones son denominados herederos; personas físicas o jurídicas con el derecho a una parte del patrimonio de una herencia.

El régimen jurídico que regula las herencias es el derecho de sucesiones y se tributan a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

En caso de que no exista testamento deberá levarse a cabo una declaración de herederos abintestato.

¿De qué se trata una declaración de herederos abintestato?

En el caso del fallecimiento de una persona que no haya dejado testamento, para proceder a la tramitación de la herencia es necesario llevar adelante una declaración de herederos abintestato.

Por lo tanto, es entendida como el procedimiento a través del cual se establecen quienes son los herederos de los bienes del causante. Lo que resulta importante considerar en este tipo de casos, es que la declaración de esta índole no considera el modo en que serán repartidos los bienes. Solo establece quienes serán sus herederos.

A partir de la sanción de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria es posible llevar adelante el proceso de declaración de herederos mediante notario. De esta manera es posible simplificar el trámite.

Si el causante contase con descendientes, ascendentes o cónyuge directamente será posible realizar el trámite de una herencia sin testamento mediante notario. De lo contrario, el procedimiento se tornará más complejo y será necesario acudir a la vía judicial.

La declaración de herederos abintestato también es empleada para otros casos:

1) Testamento nulo.
2) Ante la muerte de uno de los herederos antes que el causante. Se realiza el trámite para la sustitución del mismo.
3) Existencia de testamento válido mediante el cual se hayan nombrado legatarios, pero no haya sido nombrado heredero.

¿Qué personas pueden solicitar el Acta de Declaración de Herederos?

El acta de la declaración podrá ser requerida por cualquier persona que considere forma parte y tiene derecho a la sucesión.

Según el grado de parentesco, este es el orden de herederos:
1- Hijos y descendientes.
2- Los ascendientes.
3- Si no existiesen hijos, descendientes ni ascendientes quien hereda es el cónyuge viudo. Por lo general, las parejas de hecho no tienen derecho a la sucesión. Sin embargo, en algunas Comunidades Autónomas sí.
4- Los hermanos y parientes recibirán la herencia en partes iguales en caso de no existir ninguna de las personas físicas mencionadas en los tres puntos anteriores. En el caso del fallecimiento de alguno de ellos previo al proceso de herencia, quien recibirá la sucesión será el sobrino.
5-Los parientes colaterales hasta el cuarto grado, es decir, tíos o primos del fallecido.
6- En ultima instancia, sino no existen herederos físicos, será el Estado quien recibirá los bienes hereditarios.

¿Cómo tramitar una herencia sin testamento?

Los pasos a seguir, son variados y muchas veces no resulta ser un proceso sencillo. A continuación, te contamos uno por uno y los certificados necesarios correspondientes a cada uno.

1) Certificado de fallecimiento:

Este certificado puede ser tramitado de manera presencial en registro civil de la localidad donde residía el fallecido. Además, puede solicitarse de manera online en la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia.

Debe solicitarse luego de las 24 hs del hecho de fallecimiento y su tramitación es gratuita. Los documentos necesarios para obtenerlo son el DNI de quien lo solicita y los datos del difunto (en ellos se incluyen fecha y lugar de nacimiento).

La demora del trámite es de aproximadamente tres días hábiles. Y puede ser solicitado por cualquier persona a menos que excepciones legalmente previstas.

2) Certificado de Actos de Última Voluntad:

Este certificado se realiza una vez pasado los quince días del día siguiente al fallecimiento del causante. El mismo deber ser solicitado en el Ministerio de Justicia de manera presencial o por correo postal. Además, existe la opción de solicitarlo vía online en el sitio web del Ministerio de justicia.

Para poder solicitarlo deberás disponer del certificado de defunción detallado anteriormente y el formulario modelo 790. La importancia de este documento radica en que permite confirmar la existencia o no de un testamento.

3) Acudir a la Notaría competente

Una vez obtenidos los certificados anteriores, el paso siguiente es acudir a una notaría para requerir al notario que comience a tramitar Acta de Notoriedad.

No es necesario que acudan a este paso todos los herederos. Con que uno de ellos se presente con toda la documentación necesaria es suficiente.

¿Dónde realizar este paso?

Para llevar adelante el Acta de Notoriedad deberás dirigirte a Oficinas de Notarios que se encuentren ubicadas en:

  • Cercanías al último domicilio o residencia del fallecido.
  • Localidad donde estuviere la mayor parte del patrimonio del causante.
  • Cuidad de España en la que hubiera fallecido.
  • Algún distrito colindante a los anteriores.
  • De no lograr realizarlo en los lugares anteriores, el Notario del lugar del domicilio del solicitante.

4) Mediación de dos testigos

Para llevar adelante la declaración es requisito fundamental la intervención de dos testigos que conozcan personalmente al fallecido y su situación.

Cualquier persona, o familiar, puede ser testigo del procedimiento. La única condición es que no sea beneficiario de la herencia.

5) Acta de Declaración de Herederos Abintestato

Pasado los 20 días hábiles del primer requerimiento del acta, el notario la terminará y procederá a realizar el protocolo correspondiente.

Como hemos mencionado, es importante saber que la declaración no establece el modo en que va a ser repartida la herencia. Solo establece los herederos y los porcentajes que cada uno hereda.

6) Trámites de Aceptación y adjudicación de la herencia.

Una vez obtenida el Acta de Declaración de Herederos, el paso siguiente y final es aceptarla y repartir la herencia. La misma se realiza ante notario mediante escritura pública.

¿Qué sucede si se desconoce el domicilio de algunos de los herederos al tramitar una herencia sin testamento?

La aceptación por parte de los herederos es una declaración individual, parte del proceso de tramitar una herencia sin testamento. Sin embargo, al momento de llevar adelante la adjudicación de la sucesión debe existir el consentimiento de cada uno de los herederos. Así lo establece el Código Civil español.

Por lo tanto, la falta de consentimiento de uno de las partes impide llevar adelante las actuaciones mencionadas con anterioridad. Uno de los motivos por los cuales puede darse esta situación es por el desconocimiento de la identidad o paradero de uno de los herederos.

En el artículo 183, el Código Civil denomina a esta circunstancia como “ausencia legal”. Para solicitar la declaración de la misma se deben cumplir los siguientes requisitos, según lo establece en el artículo 181:

1) Desaparición de la persona de su domicilio o residencia habitual (si noticia alguna), sin que haya más noticias de ella
2) El desaparecido no dispone de representación legal
3) La existencia de negocios que no admitan demora sin perjuicio grave

Plazos de la demora

Según el artículo 183 el plazo sin apoderado está fijado en un año. En el caso de la existencia de una persona responsable de la administración de los bienes, el plazo se extiende a tres años. Esto puede ser impedimento que el resto de las partes pueda llevar adelante la partición de la herencia.

Esta situación podría suponerles algún tipo de prejuicio si necesitan hacer uso de sus vienen a modo de subsistencia. lo que podría suponerles un perjuicio si necesitan esa partición para su subsistencia.

¿Quiénes pueden promover la ausencia legal?

El cónyuge, los parientes consanguíneos hasta cuarto grado son personas que pueden promover la ausencia legal. Además, puede ser promovida por el Ministerio Fiscal de oficio o a instancia de parte.

Por su parte, el resto de los herederos están en condición de promover también la ausencia legal denunciando la desaparición del heredero ante el Ministerio Fiscal.

El objetivo principal de esta acción es lograr la designación de un representante de la persona desaparecida. Y, en consecuencia, pueda procederse a la aceptación de la herencia y a la partición de los bienes.

Pueden ser representantes según el Código Civil (en orden):

1) Cónyuge (siempre y cuando no se encuentren separados)
2) Hijo mayor de edad.
3) Ascendiente más próximo.
4) Hermanos mayores de edad, con predilección del mayor sobre el menor. Siempre y cuando haya convivido con la persona ausentada.
5) De no dar con ninguna de ellas será designada representante “la persona solvente de buenos antecedentes que el Juez, o el Ministerio Fiscal, designe a su prudente arbitrio”.

Hasta acá todo lo referido a cómo tramitar una herencia sin testamento mediante la declaración de herederos abintestato. Te recomendamos leas todo lo referido como tramitar una herencia en caso de existir testamento.

https://www.oirealestate.net/noticias-inmobiliarias/tramitar-herencia-testamento-espana-junio-2021/

Si te has quedado con alguna inquietud, déjanos tu comentario y te responderemos a la brevedad.

Si quieres asesoramiento para las compra o venta de una vivienda ponte en contacto a través de nuestro sitio web.

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El gobierno español dio media sanción a Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. En la siguiente nota te contamos cómo afectará a los pactos sucesorios y los modos en que comenzará a tributar el IRPF y el Impuesto por Sucesión y donaciones en el proceso de herencia en vida.

¿De qué se trata el proyecto de Ley contra el fraude fiscal?

El 25 de mayo del 2021 fue aprobado en Cámara de Diputados el Proyecto de Ley y Medios de prevención y lucha contra el fraude fiscal. La aprobación del proyecto prevé una serie de modificaciones con el objetivo de evitar prácticas de evasión fiscal.

Por este motivo, las principales medidas tributarias impactarán sobre:

1-Impuesto a la Renta de las Personas Físicas.

2-Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

3-Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

4-Impuesto sobre el Patrimonio.

Es decir, la normativa terminará gravando al menos seis impuestos autonómicos y estatales. Esto se establece en función a la correspondencia con las modificaciones realizadas en relación a los pactos sucesivos. Asimismo, por el cambio convenido en el valor de referencia de los bienes que se transmiten, compran y venden, se donan o se pueden heredar.

¿De qué se trata el pacto sucesorio?

Existen diferentes formas de organizar los bienes a heredar. Una manera de ordenar es mediante la realización de un pacto sucesorio. Una especie de herencia, pero con características más próximas a una donación.

El pacto sucesorio, tal como es definido por la RAE, es el “acuerdo o convención contractual que limita las facultades dispositivas mortis causa”. Es decir, es una opción diferenciada a la herencia y donación para lograr la organización de los bienes a dar en sucesión. A su vez, es una buena fórmula que permite cobrar una herencia si no se dispone del dinero para abonar el Impuesto de Sucesiones.

La particularidad de los pactos sucesorios recae en que deben realizarse previo al fallecimiento de quien realiza la herencia. Otra particularidad es que no se aplica en todo el territorio español. Esto se debe a que el Código Civil prohíbe este tipo de disposición de la herencia.

Una definición oportuna del pacto sucesorio es entenderlo como un acuerdo entre dos o más partes con el objetivo de organizar la herencia y ser entregados antes del fallecimiento de quien dispone los bienes. Es decir, se trata de una herencia en vida, aunque difiere considerablemente de la forma clásica de heredar.

El pacto sucesorio debe formalizarse en escritura pública ante notario y tiene que hacerse entre parientes (cónyuges, ascendientes, descendientes, etc.).

En términos de impuestos, resulta importante reconocer, de manera resumida cuales son las principales diferencias entre los pactos sucesorios, la herencia y las donaciones. Ten en cuenta que estos acuerdos, documentos gravan de formas diferentes.

Con respecto a la herencia, la principal diferencia es que la misma es revocable, mientras el pacto sucesorio no. En el segundo caso, al ser un acuerdo entre las partes en vida, para dejarlo sin validez es necesario nuevamente el acuerdo de quienes participaron en su formulación.

Por su parte, la herencia a través de testamento, en caso de modificación, solo precisa la firma de quien lo realiza. Es decir, del propietario de los bienes a transferir a modo de herencia.

La otra gran diferenciación, es que mediante pacto sucesorio es posible heredar un bien en vida de su propietario, y no luego de su fallecimiento.

Por último, en relación a las donaciones estas son consideradas por el código Civil como la forma de adelantar una herencia. Pero se diferencia del pacto sucesorio en los aspectos legales y fiscales.

Es decir, el pacto sucesorio es sucesión mortis causa y la donación se realiza inter vivos, con una carga fiscal mucho mayor.

¿Cómo afecta la ley contra el fraude fiscal a los pactos sucesorios?

Uno de los beneficios fiscales que busca eliminar a ley contra el fraude fiscal refiere al modo de tributar el IRPF en los pactos sucesorios. Este tipo de actos tiene la función de ordenar una futura herencia a través de la firma de un contrato. A su vez, permite la atribución de bienes o derechos a familiares antes del fallecimiento de quien realiza la sucesión.

Previo a la presentación del proyecto de ley, la principal ventaja del pacto sucesorio era la grabación tributaria solo en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esto significa que cualquier transmisión de bien antes de morir no gravada en el IRPF.

Esta medida afectará solo a las comunidades autónomas de Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares, ya que son en las únicas localidades en las cual puede llevarse a cabo el pacto sucesorio.

En estas ciudades, las personas con capacidad de acceder a este tipo de procedimientos son aquellas que cuentan con vecindad civil. Es decir, quienes cuenten con dicha vecindad por nacimiento, adopción o por residencia por diez años.

De manera puntual, la ley modificará el artículo 36 de la Ley del IRPF con la finalidad de cambiar el modo de calcular la ganancia patrimonial que se obtiene en el caso de querer realizar la venta de un inmueble, obtenido por pacto sucesorio y con el causante aún con vida.

Concretamente, lo que contempla la resolución legislativa es que la persona que venda un bien que ha heredado antes de que fallezca la persona que se lo trasmitió, se lo reemplaza y se pasa a tomar como valor de adquisición el costo actualizado al momento de la venta.

En definitiva, la modificación esencial vinculada a los pactos sucesorios se refiere, con la nueva normativa, al pago del IRPF que será de la misma manera si lo hiciera el donante, tributando con la plusvalía actual y no con aquella que figuraba al momento en que se adquirió el bien.

Si necesitas conocer en profundidad algunos de los aspectos desarrollados en el post, déjanos tu comentario. Nuestros asesores responderán a la brevedad tu consulta.

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Cuando una persona fallece, sus hijos son los primeros en adquirir el derecho sobre sus bienes inmuebles. También, otros allegados, en caso de que haya testamento. Sin embargo, no todos los herederos pueden permitirse el mantenimiento del legado. Es por esta razón que suelen decidir vender la vivienda que pertenecía a su familiar, ya sea para obtener liquidez o por una verdadera imposibilidad de administrar el inmueble. Lo que muchos se preguntan es lo siguiente: ¿es posible vender esta vivienda heredada sin aceptar la herencia? En este artículo te lo contamos.

La pandemia de COVID-19 viene cobrándose miles de vidas en España desde comienzos del 2020. Al día de hoy, la cifra de defunciones por el nuevo coronavirus asciende a 80.000 en todo el país. Uno de los efectos colaterales que la coyuntura ha generado es un aumento en el número de herencias de viviendas dentro del territorio. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), sólo en el mes de noviembre el aumento de propiedades heredadas llegó a ser de un 20%. Se trata de la cifra más alta registrada hasta el momento. 

Ante esta situación, no todos los herederos tienen la posibilidad de administrar la vivienda que obtuvieron por parte de la persona allegada que haya fallecido. Muchas veces eligen, o bien, se ven obligados a vender el inmueble heredado. Esto, ya sea para obtener liquidez o porque les resulta imposible afrontar los gastos de mantenimiento del mismo. Una duda muy frecuente suele surgir entre quienes se encuentran en esta situación: ¿es posible vender la vivienda heredada sin aceptar la herencia? 

Vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia, ¿se puede?

En primer lugar, es necesario aclarar que hay dos procesos que intervienen cuando se produce el fallecimiento de una persona y se adjudican sus bienes a sus herederos. Por un lado, la aceptación de herencia, que es el acto libre y voluntario a través del cual la persona manifiesta su voluntad de aceptar estos bienes. Por el otro, la partición de herencia, que es el acto por el cual los herederos, si es que hay más de uno, proceden a repartirse los bienes del caudal hereditario luego de realizar la aceptación de los mismos.

Es decir que, en caso de que un heredero decida vender una propiedad heredada antes de realizar la aceptación de herencia, se encontrará con que el titular continúa siendo su familiar fallecido. ¿Es posible entonces vender esta vivienda sin aceptar la herencia? La respuesta es no. La titularidad del bien inmueble seguirá correspondiendo a la persona fallecida hasta que se realice la aceptación, y consecuentemente, el traspaso de la titularidad al heredero.

Esta manera de proceder es así cuando hay herederos directos del fallecido y cuando los herederos están expresados, en cambio, en un testamento. Pero ¿qué pasos es necesario seguir? En primer lugar, se deben obtener y presentar algunos documentos como el certificado de defunción y el de últimas voluntades. Es este último el que indica si el fallecido ha redactado un testamento y, en tal caso, a través de qué notario lo ha hecho.

¿Qué ocurre cuando el fallecido ha dejado un testamento?

En caso de que el fallecido sí haya redactado un testamento, el primer paso es solicitar en la notaría correspondiente una copia de aquel documento. Luego, una vez obtenido el mismo, será necesario acudir a un notario para poder realizar la escritura de dicha herencia.

¿Qué ocurre cuando no hay testamento? 

Por el contrario, si la persona en cuestión no ha decidido dejar su voluntad por escrito, los pasos a seguir son otros. Se deberá acudir a la notaría para realizar, además de la escritura de partición, la llamada acta de declaración de herederos. En ella el notario dejará asentado quiénes son los herederos y en qué proporciones, según lo determinado por la ley.

Ahora que sé que es necesario aceptar la herencia para vender la vivienda, ¿cuáles son los documentos que necesito para la venta?

En caso de querer vender la propiedad heredada, la documentación a presentar difiere en cada caso de los que mencionamos. A continuación te contamos cómo proceder, tanto cuando hay testamento, como cuando no:

Documentación a presentar cuando hay testamento

Si la persona fallecida ha expresado su voluntad por escrito a través de un testamento, el primer paso es darle estatus público a la escritura de partición de herencia. Esta nueva versión puede ser redactada por un abogado o por los mismos particulares, en caso de que posean los conocimientos legales correspondientes.

Es importante que en esta escritura pública figuren todos los datos del fallecido y de los herederos, el inventario de bienes y cómo se reparten los mismos, tal como figura en el testamento. Cabe aclarar que acudir a una notaría para obtener este documento no es obligatorio en todos los casos. Lo es cuando existe la intención de vender la propiedad, ya que es un paso fundamental para dejar asentada la nueva titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Documentación a presentar en caso de que no haya testamento

Ahora bien, si el fallecido no ha redactado un testamento y existe más de un heredero directo, será necesario demostrar el parentesco correspondiente ante el notario. Para ello, algunos de los documentos que pueden acreditarse son los libros de familia o los certificados de nacimiento, entre otros.

Para seguir avanzando, el notario deberá revisar toda la documentación presentada. Luego, en un lapso de 20 días hábiles aproximadamente, determinará quiénes son los herederos de la persona fallecida y elaborará el acta que respalda esta afirmación. Es importante tener en cuenta que en este caso también los herederos deberán darle estatus público a la escritura de partición cuando se haya elaborado, según lo determinado por el notario.

Una vez realizado este trámite, los herederos habrán logrado obtener la escritura en la cual se les adjudica de manera legal la vivienda. El paso siguiente será abonar o aplazar los impuestos obligatorios que intervienen en estas situaciones. Estos son el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto de Plusvalía Municipal. Finalmente, podrán inscribir la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, recién, podrán iniciar la venta del inmueble en caso de que lo deseen.

¿Ya tomaste la decisión y buscas vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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Crece un 20% la venta de viviendas por herencia, en muchos casos por la falta de liquidez o el miedo a los okupas. España acumula más de 60.000 fallecidos desde el comienzo de la pandemia por el covid-19 hace un año atrás. Esto es un drama familiar para miles de españoles.

La crisis sanitaria y económica que desató el coronavirus, marcó un record histórico en viviendas que se ponen a la venta por recibirlas a partir de una herencia. En noviembre de 2020 se alcanzó la cifra más alta en los últimos 10 años, con 17.157 transacciones de este tipo. Un 20% más que el año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La venta de viviendas, una tendencia en aumento

Se cree en el sector que esta tendencia seguirá en aumento durante el año debido a la pandemia y su evolución, lo que va a generar movimiento en el mercado inmobiliario, propiciando la posibilidad de negociar precios. Las herencias muchas veces tienen entre sus características, desacuerdos familiares que terminan en una venta rápida. Los enfrentamientos familiares se suman a otros factores como el miedo a los okupas (ocupación ilegal de otras personas de la vivienda) o la falta de liquidez.

El aumento de operaciones e herencia, se concentró en el tramo final del año, en las Comunidades Autónomas de Madrid y Cataluña, las más golpeadas por la pandemia, como consecuencia de la densidad poblacional de sus principales ciudades.

Aumento del 37% en Madrid

En la Comunidad de Madrid se pusieron en el mercado 2.296 viviendas en noviembre de 2020. Lo que significa un 37% más respecto al año anterior. En cuanto a Cataluña, incrementó en el mismo mes un 21% de sus operaciones del tipo de herencia, situado en las 3.051 firmas para esa tipología. Es la cifra más alta desde 2007.

Este fenómeno era esperado por el sector, pero las restricciones por las pandemias, en las que los notarios estaban sólo activos en cuanto a firmas urgentes, y la situación de muchas familias que pospusieron la fecha de la firma para contar con mejores condiciones, retrasó el proceso, bloqueando operaciones que en este momento no se están poniendo en el mercado al corto plazo.

El impuesto a las sucesiones por la venta de viviendas

Con este contexto actual, los gastos vinculados a la aceptación de la herencia, sobre todo en comunidades como Cataluña, con el impuesto de sucesiones, hacen que tenga que haber un esfuerzo económico mayoritariamente elevado.

Por esta situación, una solución que tienen muchas familias es vender. En la actualidad, existen opciones en las inmobiliarias para financiar este tipo de transacciones, haciendo buenas propuestas comerciales desde el sector, lo que provoca minimizar riesgos y darle confort a las familias frente a un momento doloroso como es la muerte de un ser querido.

Renuncia a las herencias

En el Consejo General del Notariado auguran un alud de renuncias a las herencias en 2021, por el temor de los herederos a recibir más deudas y obligaciones tributarias que bienes.

Si te gustó esta nota de Oi RealEstate, compártela con tus seres queridos. Además, te sugerimos que leas esta nota sobre comprar un inmueble heredado:

https://www.oirealestat.net/noticias-inmobiliarias/comprar-un-inmueble-heredado/

Es muy común que surjan conflictos entre herederos a la hora de repartir los bienes obtenidos de una herencia. Estas desavenencias se acentúan aún más cuando se trata de bienes indivisibles como, por ejemplo, una vivienda. Es probable que te preguntes, ¿se puede vender una propiedad heredada entre hermanos cuando uno de ellos no está de acuerdo? En este artículo despejamos tus dudas y te contamos cómo proceder en casos como este.

En primer lugar, es importante que distingamos entre la aceptación de herencia y la partición de herencia. La aceptación de herencia es un acto libre y voluntario por el cual una persona manifiesta su voluntad de aceptar los bienes que se le adjudican en una herencia. La partición de herencia, en cambio, es un acto a través del cual los herederos proceden a repartirse los bienes del caudal hereditario que han aceptado.

Conflictos que pueden surgir entre herederos

Ahora que conoces la diferencia entre aceptación y partición de herencia, te contamos cuándo suele surgir el conflicto. Los problemas aparecen, mayoritariamente, cuando los herederos realizan la aceptación de herencia pero no proceden a la partición o adjudicación de bienes y titularidades.

Es fundamental aclarar que, no importa si la herencia consta de un bien o de varios. Los herederos serán dueños del todo y en partes indivisas, es decir que, todos serán dueños de todo.

Este punto es el que suele despertar los conflictos. Por ejemplo, cuando uno de los herederos se niega a afrontar los gastos de mantenimiento de un bien, cuando no quiere mantener esta condición de proindiviso del bien, o bien, cuando se niega a vender su parte de la titularidad.

¿Qué sería lo ideal para evitar este tipo de desavenencias? Sin dudas, lo mejor para todos sería adjudicar a cada uno de los herederos la propiedad de bienes en concreto y no la participación sobre todos ellos.

Sin embargo, no siempre es posible realizar este tipo de partición. La situación se complica cuando la herencia consta de una única vivienda y los herederos son, por ejemplo, varios hermanos.

¿Qué pasa cuando el bien heredado es una sola vivienda?

En caso de que el único bien hereditario sea una vivienda, esta quedará repartida en partes iguales. Es decir que, si los herederos son tres hermanos, cada uno de ellos obtendrá la titularidad de una tercera parte del inmueble. A esto se lo conoce como proindiviso, como copropiedad o como comunidad de bienes.

El problema es que, al tratarse de un único bien indivisible, lo que cada hermano poseerá en realidad, es una cuota abstracta, un porcentaje del inmueble que no puede traducirse en una parte real y física del mismo. Por eso, ¿qué pasa cuándo uno de los herederos quiere vender la vivienda pero otro u otros están en desacuerdo?

¿Cómo vender una propiedad heredada entre hermanos cuando no hay acuerdo?

Para responder a esta pregunta debemos retomar el concepto de proindiviso o participación indivisa. ¿Es posible vender la totalidad de la vivienda cuando uno de los herederos está en desacuerdo? La respuesta es: no. Para que la venta inmobiliaria pueda concretarse, deberá haber pleno consentimiento de todos los herederos.

Sin embargo, la posibilidad de vender no se agota cuando no hay acuerdo entre herederos para vender la totalidad del inmueble. ¿Es posible para un heredero vender su participación indivisa de la vivienda? Sí. A continuación te contamos cómo.

Vender participación indivisa de una propiedad heredada entre hermanos

Cualquiera de los herederos de una vivienda está autorizado a vender su parte de la misma. Pero, en caso de que uno de los hermanos decida realizar esta operación, es importante mencionar que los otros herederos tienen ventaja por sobre cualquier extraño que quiera adquirir esta parte.

Cuando un heredero vende su parte del inmueble a una persona ajena, antes de realizarse la partición, todos o algunos de los otros herederos tendrán derecho preferente para adquirirla, reembolsando el precio de compra.

En caso de que esto ocurra, es de un mes el plazo con el que los coherederos cuentan para subrogarse en lugar del comprador. Este plazo comienza a contarse desde el día en que son informados de que un extraño desea comprar una de las partes de la vivienda.

¿Puede un heredero negarse a vender su parte de una propiedad heredada entre hermanos?

Por supuesto. Ninguno de los herederos puede ser obligado a vender. Ahora bien, el resto de los copropietarios tampoco están obligados a permanecer en comunidad, por lo tanto, cualquiera de ellos puede solicitar en cualquier momento la división de la titularidad.

Las mejores vías para evitar conflictos de intereses entre herederos

A continuación te mostramos cuáles son las posibles maneras de evitar este tipo de conflictos, que son también aquellas que acarrean menos costos:

  • Que uno de los herederos compre a los demás su participación en la vivienda.
  • Que todos los herederos lleguen a un acuerdo, vendan la vivienda y repartan entre ellos el dinero obtenido.
  • Acudir a un mediador para intentar encontrar una solución adecuada para los intereses de todos los herederos.

Intervención judicial

En caso de que no se llegue a ninguna de estas instancias, el siguiente paso es acudir a la vía judicial. En este caso, se terminaría aplicando una división de la cosa en común o la extinción de condominio.

Teniendo en cuenta la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, existe la posibilidad de recurrir a una subasta voluntaria para la división de la cosa en común. En este caso, no pueden existir posiciones opuestas entre los herederos, sino que debe haber una voluntad común de subasta entre todos.

De todas formas, acudir a la vía judicial debe ser tenido en cuenta como último recurso, ya que, uno de los problemas que puede acarrear es que, en la subasta del inmueble, su precio de adjudicación sea muy inferior al precio de mercado.

¿Estás pensando en vender tu participación indivisa de una vivienda heredada? ¿Eres heredero de una propiedad junto a tus hermanos y todos están buscando venderla? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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A la hora de comprar un inmueble heredado, es habitual que surjan algunos problemas que deberás tener en cuenta a la hora de acudir a la notaría. En esta nota te sugerimos que estés atento a estos detalles que te pueden cambiar la operación.

Hay que tener un cuidado especial cuando una herencia se recibe de un hermano o un tío, ya que la Ley Hipotecaria limita la posibilidad de hipotecar ese inmueble, durante el plazo que va desde la muerte del antiguo propietario en dos años. Por lo que si una persona que quiera comprar tiene una hipoteca, el banco no se lo va a conceder, y al vendedor tampoco.

Esta circunstancia no viene reflejada en la nota simple, porque se la considera una “limitación legal”, pero no tiene la consideración de “carga”. Esto quiere decir también que si hay muchos compradores que quieren comprar al contado y se enteran de la limitación que existe, deberás tener en cuenta que no podrás hipotecar, pero sí comprar de contado.

Comprar un inmueble heredado de contado

Comprar un inmueble heredado de contado implicará un riesgo para el comprador, que podrá ser que en el transcurso de los dos años antes de la muerte del antiguo titular, aparezca un heredero real y reclame la propiedad que vendió el heredero aparente.

En este caso, el comprador perderá el inmueble frente al heredero real, pero se lo podrá reclamar al heredero aparente que se lo vendió. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria lo explica así:

“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos DOS AÑOS desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de “herederos forzosos”.  

Herederos forzosos

Regulado por el Art. 807 del Código Civil, son herederos forzosos los hijos, tanto naturales como por adopción, matrimoniales y no matrimoniales, y descendientes, y en su defecto, los padres y ascendientes. Por otro lado, el viudo/a heredará en la forma establecida legalmente.

Derechos de un cónyuge viudo

Regulado por los artículos 834 a 840 del Código Civil, los derechos del Cónyuge viudo varían en función de las personas con las que tenga la herencia:

-Con hijos y descendientes (nietos): tiene derecho al usufructo vitalicio del tercio de mejora. Si no hubiese descendientes pero si ascendientes (padres, abuelos), tendrá derecho al usufructo vitalicio de la mitad de la herencia.

-Falta de ascendientes y descendientes: podrá tener el usufructo vitalicio sobre dos tercios de la herencia.

-En defecto de ascendientes y descendientes, y antes de los colaterales: sucederá en todos los bienes del difunto el cónyugue sobreviviente.

¿Cómo se divide una herencia?

La herencia se divide en tres partes. Una parte legítima en la que el testador no puede disponer libremente, porque por ley se reserva a determinados herederos forzosos, excepto que el testador decida desheredarlos de forma expresa. Hace referencia a la tercera parte de la herencia que legítimamente les corresponde a los descendientes directos del fallecido por derecho. Claro que en primer lugar son los hijos. Se reparte en partes iguales, y si uno de los hijos falleció, pasa a sus descendientes directos.

La segunda parte es el tercio de mejora es el derecho del testador de disponer de una parte de su legado para beneficiar a uno o varios de sus herederos. Para que esto se aplique en la división de la herencia, tiene que quedar reflejado en el testamento. En caso de que no exista eso, la mejora se repartirá en partes iguales entre los mismos perceptores de la parte legítima.

La última parte es el tercio de libre disposición que es la parte sobre la que el fallecido puede actuar con total libertad, y permite que en su testamento pueda legar un tercio de sus bienes a quien quiera, sin necesidad de que sean familiares. En caso de que no exista esta voluntad del fallecido, la división de la herencia formará parte de la parte legítima.

Entonces ten en cuenta que a la hora de comprar un inmueble heredado

El Art. 28 de la Ley Hipotecaria dice que por regla general, en el principio de fe pública registral, si el vendedor heredero es el titular registral del inmueble tras la compra, la inscribe a su favor en el registro, quedará protegido frente a futuros reclamos de otros.

Hay una excepción. Si en los dos años posteriores al fallecimiento del causante, aparece un heredero forzoso con mejor derecho hereditario al del vendedor, podrá reclamarle sus derechos y no podrá defenderse alegando la protección que le brinda su inscripción registral.

Son herederos forzosos, según el Código Civil, los hijos y descendientes, padres o ascendientes, viudo o viuda.

¿Pueden aparecer herederos forzosos después de adjudicada e inscrita la herencia? Puede suceder que aparezca un testamento que no se había inscripto en el Registro de Actos de la última voluntad, o existía un testamento escrito a mano y no presentado a un notario. También puede surgir un hijo extramatrimonial, o volver un heredero que se creía ausente.

Ante todo esto, la solución posible de una compraventa es que el comprador no quiera asumir el riesgo, y entonces hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas.

Si estás pensando en comprar un bien heredado, ten en cuenta todo esto que te contamos, y además, te podrás poner en contacto con un asesor de Oi Real Estate.

Si te gustó esta nota, compártela con tus amigos, y no dudes en consultar cualquier cosa que te surja en los comentarios. Además te sugerimos que leas cómo vender un piso heredado:

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Es muy común que, antes de fallecer, una persona incluya en su testamento a un futuro heredero que no supere los 18 años de edad. Si te estás preguntando qué ocurre cuando un menor de edad hereda un bien o una propiedad, en este artículo te lo informaremos. Si quieres saber si es posible vender una propiedad si la heredó un menor, también despejaremos tus dudas.

¿Qué ocurre cuando un menor de edad se convierte en heredero de una propiedad?

Lo primero que debes saber es que, cuando llega el momento de efectuar lo establecido en un testamento, pueden surgir algunos problemas y trabas. Estos inconvenientes pueden tener que ver con que no todos los allegados están de acuerdo con las decisiones tomadas por el difunto, por los gastos que implican las mismas o por el destino que en realidad se le quiere dar a esos bienes.

Las complicaciones pueden acrecentarse si entre los múltiples herederos existe alguno que no alcanza la mayoría de edad. Por lo general, los menores de 18 años no poseen capacidades plenas en caso de heredar una propiedad, pero esto no quiere decir que pierdan sus derechos de sucesión.

La realidad es que existen algunas limitaciones a la hora de convertirse en heredero cuando aún no se llega a la mayoría de edad. La principal es que, hasta que el menor no cumpla 18 años, no podrá aceptar ni rechazar la herencia por sí mismo. Sí o sí necesitará representación sobre sus intereses. ¿Quiénes pueden convertirse en sus representantes?

Representantes del menor

Cuando un menor de edad hereda un inmueble todas las acciones en relación a esta propiedad adquirida dependerán de los tutores legales del sucesor. Estos son los tres casos que pueden ocurrir:

  • Herederos menores con progenitores vivos: suele ser el caso más habitual y se da cuando el fallecido es un abuelo o un tío. Aquí los padres del menor tendrán la potestad total de representarlo y decidirán si reconocer o rechazar la propiedad heredada. La aceptación sólo puede realizarse cuando suponga un beneficio, es decir, que no involucre futuras deudas. En caso de renunciar a la propiedad, no podrán ser los progenitores quienes lo determinen, se deberá recurrir a una autorización judicial para evitar perjuicios hacia el menor.

  • Herederos menores con progenitores fallecidos: en el caso de que los fallecidos del menor sean los propios padres, deberá ser otro tutor legal quien represente al huérfano. Este representante será una persona nombrada en el testamento, en el caso de que lo hubiera, u otra designada según las disposiciones del Código Civil. El tutor legal deberá administrar el patrimonio del menor y tomar decisiones en su nombre. Para una mayor seguridad, en este caso será siempre necesaria una autorización judicial, tanto para la aceptación de una propiedad heredada como para su renuncia.

Conflictos de intereses

Como mencionamos al principio, la repartición de bienes y propiedades según lo especificado en un testamento suele ser terreno fértil para desavenencias. En el caso de que el heredero sea un menor, es posible que surjan conflictos entre ellos y sus representantes. En estos casos será necesaria la acción de un juez para aclarar las cosas.

Las disputas suelen surgir cuando un representante se adjudica un bien o propiedad sin tener en cuenta al heredero o cuando no protege adecuadamente el derecho del menor sobre su adquisición. Cuando el heredero se convierta en mayor de edad podrá tomar decisiones sobre su patrimonio, e incluso, solicitar una investigación si cree que su representante no obró de manera beneficiosa para sus intereses.

¿Es posible vender una propiedad si la heredó un menor?

Ahora centrémonos en nuestra pregunta inicial: ¿es posible vender una propiedad si la heredó un menor? La respuesta corta es: sí. Pero primero debes conocer y analizar varias cuestiones.

Lo esencial en estos casos es que el representante legal del joven, ya sean sus progenitores u otra persona adjudicada, brinde su consentimiento para realizar cualquier operación. Además de este aval, será necesaria una autorización judicial como mencionamos anteriormente. Este documento tendrá como fin proteger al menor y a sus intereses. En caso de que este tenga entre 16 y 18 años, la autorización no será necesaria.

Una vez tomada la decisión se deberá enviar una solicitud dirigida al Juzgado de Primera Instancia. Allí deben encontrarse detallados la identificación del inmueble, los motivos para llevar a cabo la venta y el destino que se le otorgará al dinero tras la compra.

El propulsor de la operación inmobiliaria, que puede ser el representante legal o el mismo joven, si es mayor de 16 años, deberá firmar una escritura pública para concretar el traspaso del inmueble. Una vez realizado este paso, y habiendo obtenido la aprobación legal correspondiente, la transacción habrá sido confirmada.

Cómo facilitar los trámites para vender una propiedad si la heredó un menor

Como habrás visto, vender una propiedad que, herencia mediante, ha quedado a nombre de un menor puede tornarse engorroso y generar conflictos e inconvenientes. Si eres quien está pensando en redactar su testamento y te gustaría beneficiar a un ser querido que aún no ha alcanzado la mayoría de edad con un inmueble, debes saber que existen maneras de simplificar el proceso para ellos.

Para no perjudicar en un futuro a tus allegados puedes empezar por especificar en tu testamento quién debe administrar la propiedad hasta que el menor cumpla 18 años y cómo debe ser el proceso de venta del inmueble. De está forma, se facilitará el reparto de las propiedades sin necesidad de abordar la selección de representantes legales u otros procesos jurídicos que pueden extenderse en el tiempo.

Si aún después de leer este artículo no estás seguro de la decisión que quieres tomar respecto a cómo confeccionar tu testamento, puedes analizar también cuáles son los pros y los contras de vender o donar una propiedad en vida. Sólo debes dirigirte a este artículo en donde encontrarás la información necesaria.

Si, por el contrario, eres quien conoce a un allegado que está buscando beneficiar con una propiedad a un menor de 18 años en su testamento, hazle saber esta información. Estas cuestiones deben planificarse con tiempo y dejando las cosas bien en claro, sobre todo si se trata de una relación de familia u otro tipo de relación afectiva.

Ahora, si ya te encuentras por abordar el proceso de vender una propiedad heredada por un menor, es probable que quieras recurrir a ayuda profesional. En OI REAL ESTATE podemos asesorarte y brindarte todo lo necesario para que puedas concretar esta operación de manera exitosa. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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Heredar un inmueble supone en muchos casos quebraderos de cabeza para las personas que reciben esas propiedades. Sin duda alguna, una de las cuestiones que más dudas suscita es la relativa a los impuestos en la venta de una vivienda heredada, ya que muchas personas que heredan una casa y quieren sacar un beneficio de ella, no saben realmente qué gravámenes deben pagar si la venden.

Lo primero que debes tener claro es que por el simple hecho de aceptar la herencia ya tendrás que abonar el Impuesto de Sucesiones y de Donaciones, además de la plusvalía. Pero si además quieres vender la propiedad, eso no es todo: también hay que pagar IRPF por la venta de una vivienda heredada. En concreto, y como Oi Realtor te lo explicara con más detalle abajo, hay que abonar un porcentaje de la ganancia patrimonial que has obtenido.

Finalmente, tampoco te olvides de que, si tardas un tiempo en cerrar la venta de ese inmueble; mientras también tendrás que hacer frente a sus gastos de mantenimiento e impuestos (pago de la comunidad, IBI, etc.).

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Lo primero que debes hacer tras heredar una casa es ponerla a tu nombre. Así pues, el primer impuesto en la venta de una vivienda heredada que debes pagar es el de Sucesiones y Donaciones.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es el gravamen que debes pagar cuando recibes una herencia de alguien o una donación.  En este caso nos vamos a centrar en el gravamen en caso de herencia. Es gestionado por las comunidades autónomas, por lo que dependiendo de cada territorio varía considerablemente el importe que debe pagarse (algunas comunidades aplican descuentos o bonificaciones según el grado de parentesco del heredero, etc.).

Este impuesto directo es progresivo. Es decir, aumenta a medida que lo hace su base imponible. Tienes un plazo máximo de seis meses desde la muerte del testador para abonarlo (en el caso contrario deberás pagar un recargo por intereses de demora); y deberás pagarlo en la comunidad autónoma donde el fallecido haya tenido su última residencia habitual, no donde se encuentre la vivienda heredada.

Impuestos

¿Cómo se calcula el Impuesto de Sucesiones y Donaciones? 

Para calcular el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo primero que hay que hacer es determinar la masa hereditaria bruta; o lo que es lo mismo, el valor real de los bienes y derechos heredados. Tras restar las cargas, deudas y otros gastos deducibles se obtiene la masa hereditaria neta. Esta cantidad debe dividirse entre todos los herederos de acuerdo con lo establecido en el testamento o la ley y sumar los seguros de vida; el resultado es la base imponible del Impuesto de Sucesiones.

Se le aplica el descuento o bonificación correspondiente a esa comunidad autónoma para obtener la denominada base liquidable. El porcentaje del impuesto se aplica sobre esta base liquidable.

Nuevamente son las comunidades las que deciden de forma unilateral el tipo impositivo. No obstante, la ley estatal estipula que este porcentaje esté comprendido entre el 7,65% y 34% según la base liquidable.

Pero el cálculo del primero de los impuestos en la venta de una vivienda heredada no acaba aquí. Para determinar la cuota tributaria, a continuación, debes aplicar los conocidos como coeficientes multiplicadores; determinados en función del patrimonio anterior del heredero y de la relación de parentesco entre éste y el testador. Tras aplicar este coeficiente multiplicador a la cuota íntegra se obtiene la cuota tributaria.

Finalmente, la cuota a pagar se obtiene tras aplicar sobre esta cuota tributaria las deducciones o bonificaciones correspondientes.

Determinar la cuantía de este impuesto no es nada sencillo; depende de la normativa vigente en cada territorio, por lo que lo más recomendable es que solicites ayuda a un profesional.

Por lo tanto, el primer paso una vez aceptes la herencia ante notario y firmes la escritura de adjudicación es cambiar la titularidad de la propiedad en el Registro de la Propiedad, condición imprescindible para poder vender la vivienda heredada.

Plusvalía municipal o IIVTNU

El segundo impuesto en la venta de una vivienda heredada que debes saldar es la plusvalía municipal; conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La plusvalía grava la revalorización del suelo en el que está construida la vivienda desde el momento de su adquisición hasta que es transferida a otra persona. Como su propio nombre indica, es gestionado por el ayuntamiento del municipio en el que se encuentra la vivienda.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

El cálculo de la plusvalía se realiza a partir de una base imponible que se obtiene del valor catastral de la vivienda; al que se aplican unas ratios de incremento de valor. Esta tasa de revalorización depende del número de años que el propietario ha tenido el inmueble (alcanza su nivel más alto cuando se superan los 20 años de propiedad).

Para calcular la cuota a pagar se multiplica la base imponible por el tipo impositivo correspondiente. Varios aspectos importantes. El primero es que la plusvalía nunca puede superar el 30% del incremento del valor del inmueble (ganancia patrimonial). Por otro lado, existen bonificaciones en muchos ayuntamientos que te permitirán pagar menos en concepto de plusvalía.

Para pagar la plusvalía de una vivienda tienes seis meses prorrogables a un año en los casos de herencia. Asimismo, siempre debes abonar este impuesto, incluso si no se produce una ganancia patrimonial; si ocurre esto, lo mejor es abonar el impuesto y solicitar después la devolución (no obstante, hay sentencias que eximen su pago en estos casos).

Un último consejo: para no tener que volver a pagar la plusvalía municipal de la herencia cuando vendas la vivienda, debes abonarla antes de doce meses. Si no es así, se generará un año adicional de IIVTNU.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF es el tercer impuesto relativo a la venta de una vivienda heredada que debes pagar. Al margen de la procedencia del inmueble, si la vivienda genera una ganancia patrimonial en el nuevo propietario debe reflejarse en su declaración de la renta del año en el que se ha producido la herencia. 

¿Cómo se calcula el IRPF en la venta de una vivienda heredada?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (momento en el que se heredó). Este último valor es el que se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones: no se corresponde con el valor de la vivienda en el momento en el que se firma la escritura de adjudicación de la herencia o el contrato privado en la notaría. En realidad, una vez aceptada la herencia se considera que la transmisión se ha producido en la fecha de fallecimiento del propietario (por lo tanto, el valor de adquisición de la propiedad es el que tiene en ese momento).

Para reducir la ganancia patrimonial, y por tanto pagar menos en concepto de IRPF, puedes incrementar el precio de adquisición y reducir el de transmisión sumando y restando, respectivamente, todos los gastos e impuestos derivados de ambas operaciones (recibir la herencia y vender la casa).

Si el resultado entre el precio de venta y el valor de adquisición es positivo (lo habitual) tienes una ganancia patrimonial y debes pagar IRPF por ella ¿Cuánto? Depende de los tramos de la cuota tributaria de ese ejercicio:

  • Si ganas hasta 6.000 euros, un 19%.
  • Si ganas entre 6.000 y 50.000 euros, un 21%.
  • Si ganas más de 50.000 euros, un 23%.

Como has podido ver, existen varios impuestos que gravan la venta de una vivienda heredada. Por este motivo es muy importante que antes de aceptarla realices siempre una simulación para tener un cálculo aproximado de lo que te costará aceptar y vender esa propiedad.