La planificación de una herencia no es un proceso gustoso de llevar adelante, ya que hablamos de la sucesión de los bienes y deberes de una persona ante su fallecimiento. Las personas que pueden llegar a formar parte de la misma pueden ser diversas, dependiendo de la existencia o no de un testamento. Existen casos en los cuales el testador realiza un testamento cerrado que solamente es conocido luego de su muerte. En estas situaciones, las personas que forman parte del documento sucesorio desconocen que es aquello que se hereda.
En el siguiente artículo te contamos de que se trata un testamento cerrado y cuáles son sus principales características.
En este artículo encontrarás:
¿Qué hay detrás de una herencia?
En primer lugar, una herencia es la acción jurídica a través de la cual, luego de su fallecimiento, una persona transmite sus bienes, derechos y obligaciones a una y otras personas. Aquellos que recibirán dichas sucesiones son reconocidos como herederos, y pueden ser personas físicas o jurídicas con el derecho a una parte del patrimonio.
Por otra parte, el Código Civil establece en su Artículo 659 que la masa hereditaria refiere a los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte. En resumen, la masa hereditaria corresponde a todos los bienes más derechos, más deudas dejados por el difunto. Es decir, el causante.
Hay varias formas de organizar una herencia. Si la transmisión se realiza en vida se denomina Donación en Vida. De lo contrario, existen casos donde el causante organiza la sucesión mediante de la realización de un testamento y otros casos en los que no.
Ante la existencia de un testamento, este puede ser abierto o cerrado. En el segundo de los casos, los futuros herederos no tienen acceso a la masa hereditaria, por lo tanto, ante el fallecimiento de la persona sucesoria se encuentran ante una herencia por sorpresa.
¿Qué es un testamento común ológrafo, abierto o cerrado?
Un testamento se trata de un documento a través del cual una persona declara sus últimas voluntades, determinando el modo en que será transmitido su patrimonio luego de su fallecimiento. El marco jurídico que lo regula es el Código Civil en sus artículos que van del 662 al 743.
La facultad de realizar un testamente es derecho de todas las personas naturales, salvo niños menores de 14 años y personas que, habitual o accidentalmente, no se hallaren en sano juicio.
La persona que lleva adelante la manifestación de sus últimas voluntades, testador, es el sujeto principal de cualquier testamento. En la declaración de sucesión de su patrimonio (bienes y deberes) incluye a los herederos y a los legatarios.
Los primeros son sucesores universales. Es decir, heredan una porción de dichos bienes y deberes, que se determina al momento del reparto. Los segundos, legatarios, son herederos a título personal. Es decir, el testador designa de manera concreta a la persona a la cual corresponderá el total o parte del patrimonio.
Tipos de testamento
De manera general, se divide entre testamentos comunes y especiales. Los primeros, a su vez, se distinguen entre ológrafo, abierto y cerrado. Y, en el caso de los segundos, en militar, marítimo y el realizado en un país extranjero.
En esta oportunidad nos centraremos en los testamentos comunes, incluidos en el Artículo 676 del Código Civil.
Testamento ológrafo
El testamento ológrafo es un documento redactado a puño y letra del testador. Debe incluir la fecha de su realización para que tenga validez.
Se llama ológrafo el testamento cuando el testador lo escribe por sí mismo en la forma y con los requisitos que se determinan en el artículo 688.
Artículo 678 del Código Civil
Si bien la ventaja del testamento ológrafo es su carácter privado corre riesgo de perderse, destruirse o de ser robado. Asimismo, estos documentos pueden llegar a ser nulos, tanto por defectos formales o por no haberse respetado las reglas de carácter sucesorias establecidas como legítimas.
Testamento abierto
Este tipo de testamento es la opción más común que utilizan las personas para llevar acabo la planificación de su herencia. Es un documento que se concede ante notario, con la posibilidad de incorporar testigos a la redacción del mismo.
Es abierto el testamento siempre que el testador manifiesta su última voluntad en presencia de las personas que deben autorizar el acto, quedando enteradas de lo que en él se dispone.
Artículo 679 del Código Civil
De esta manera, al momento de su realización el testador declara sus últimas voluntades de manera oral, las cuales son recuperadas por el notario presente en un documento escrito. Al mismo, le agrega fecha y lugar en el cual se realiza el testamento. Este documento, permite el conocimiento anticipado de lo que cada heredero puede llegar a recibir.
El testamento original queda en poder del notario, quien lo inscribe en el Registro General de Últimas Voluntades. La finalidad es garantizar confidencialidad, integridad y accesibilidad.
Testamento cerrado y una herencia que puede ser sorpresiva
En el caso de un testamento cerrado la cosa es diferente. El testador declara sus últimas voluntades de forma secreta, quedando inhabilitado el conocimiento de su contenido hasta su apertura luego del fallecimiento del testador.
En estos casos, las personas sucesorias se encuentran ante una herencia sorpresa. Es decir, desconocen que bienes y deberes les corresponden.
El testamento es cerrado cuando el testador, sin revelar su última voluntad, declara que ésta se halla contenida en el pliego que presenta a las personas que han de autorizar el acto.
Artículo 680 del Código Civil
Cualquier personas de 14 años, considerada capaz de llevarlo adelante por sí mismo, puederedactar este tipo de testamentos. Luego, el documento es entregado al notario de manera cerrada para que nadie pueda acceder a su contenido.
Los testamentos cerrados, por su carácter secreto, no podrán ser otorgados por personas sin visión o sin conocimiento de lectura. Así lo dispone el artículo 708 del Código Civil.
Procesos de un testamento cerrado
Si tienes la intención de llevar adelante la declaración de tus últimas voluntades de manera secreta, realizar un testamento cerrado es la acción más recomendable. Como cualquier proceso de carácter legar y normativo, demanda un proceso que incluye una serie de requisitos.
Debe ser escrito
Si se lleva a cabo por el propio testador, es decir, con puño y letra, el testamento debe contener la firma del mismo para su validez. En el caso de realizar el documento digitalmente, debe estar firmando en cada hoja, en el margen inferior de cada una.
Presentación ante notario
El testador debe asistir a la notaría con el testamento de manera cerrada y sellada, o podrá cerrarlo y sellarlo en el mismo momento de la autorización del notario.
Conservación del testamento
Una vez realizada la autorización del notario, el testador podrá conservarlo, en caso de desearlo, otorgárselo a una persona de plena confianza o dejarlo en poder del notario para que lo archive.
Fallecimiento del testador
Llegado el momento, la persona que tenga a su disposición el testamento de carácter cerrado, deberá presentarlo ante notario en un plazo máximo de 10 días pasado el fallecimiento del testador. En caso contrario, la persona que tenga en poder el documento perderá cualquier tipo de derecho de herencia, si forma parte de los herederos.
Si el testamento se encuentra en manos del notario, éste debe comunicar, en el mismo plazo, la existencia del mismo a su cónyuge (en casos de existir), descendientes o ascendientes del fallecido.
Hasta aquí te detallamos de qué se trata un testamento cerrado y cuáles son sus características principales. Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Al heredar una propiedad en España, uno de los motivos más comunes por los que se decide ponerla a la venta está relacionado a los gastos que genera. Hablamos de la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la Plusvalía, los costes de la Notaría y los del Registro de la Propiedad. Asimismo, puede suceder que quienes reciban la sucesión consideren más beneficioso disponer del dinero líquido en vez de un inmueble, para reinvertirlo. En este paso a paso para vender un piso heredado se integran los principales interrogantes de cómo realizar la transacción.
Si has heredado una propiedad y estas deseando venderla estas en el lugar indicado. En este post te contaremos los pormenores respecto a cómo llevar adelante el proceso de manera detallada y precisa. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Cuál es la importancia de aceptar o rechazar una herencia?
Antes de dar comienzo a la explicación minuciosa de cada uno de los pasos para vender un piso heredado que se deben llevar a cabo, es preciso detenernos unos minutos en la importancia de aceptar o renunciar a una herencia.
De hecho, resultan de gran importancia por su carácter de irrevocabilidad. Es decir, que una vez que se asume la decisión no podrá modificarse ni anularse.
Por lo tanto, ante la aceptación de una herencia existe la posibilidad de que con ella también se acepten las obligaciones que los bienes en sucesión cargan. Uno de los principales factores por los cuales los herederos evalúan ventajas y desventajas de ambas opciones.
En este contexto, en territorio español, el Código Civil otorga el llamado derecho a deliberar para las personas implicadas en una herencia. Se trata de la posibilidad de no pronunciarse de manera inmediata a la aceptación de la sucesión. Es decir, que puedan esperar el inventario final de cuáles son los bienes y obligaciones que el fallecido dejó como masa hereditaria.
Este derecho a deliberar les posibilita a los herederos un plazo de 30 días para expresar su decisión una vez presentado el inventario. En el caso de no pronunciamiento, la normativa lo toma como una aceptación sin condiciones.
Pasos para vender un piso heredado
Una vez que se tenga en claro la decisión con respecto a la aceptación o no de lo bienes de la herencia, es momento de conocer los pasos para vender un piso heredado individualmente o entre varias personas. Entre ellos, la acción anteriormente mencionada.
Ahora si, veamos detalladamente cada una de las gestiones que se deberán llevar adelante para que el proceso de compraventa de un inmueble en sucesión por fallecimiento sea exitoso y sin demasiadas complicaciones.
Reunir la documentación necesaria
Aceptar la herencia
Liquidar todos los impuestos correspondientes
Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad
Poner el piso a la venta
Pagar impuestos y gastos de la operación de compraventa
A continuación, especificaremos que integra cada uno de estos pasos para vender un piso heredado, así como también las condiciones en relación a la existencia o no de testamento, si hay uno o varios herederos, etc.
Documentación necesaria para vender un piso heredado
Entre los documentos que se deben recopilar para poder vender un piso heredado se encuentran los siguientes:
Certificado de defunción:
Se trata de un documento que es gratuito y se lo solicita en el Registro Civil de la localidad en al cual falleció el causante.
Este trámite puede demorar entre dos y quince días. Este dependiendo de la dinámica de cada registro.
Los requisitos para poder gestionar el certificado de defunción serán: el nombre y apellido del fallecido, su DNI, número de tomo y folio correspondiente a la inscripción del deceso.
Certificado de últimas voluntades
Se trata de un documento que certifica si la persona fallecida dejó a disposición un testamento y en que notaría. Es una gestión que cuesta casi 4 euros y se lo solicita en una sucursal del Ministerio de Justicia en la modalidad presencial o por teléfono.
El trámite de la gestión puede tardar hasta diez días hábiles y debe ser solicitado pasados los 15 días del fallecimiento del causante. Por último, los requisitos para su gestión serán: la presentación del modelo 790, el pago de la tasa correspondiente y el certificado de defunción (original).
Copia autorizada del testamento
Si la persona fallecida ha deja a sus últimas voluntades en un testamento se deberá presentar la copia autorizada del mismo. El precio del mismo dependerá de la cantidad de folios que tenga y el tiempo que lleva hecho, es decir, su antigüedad.
Se trata de un documento que debe ser solicitado al notario autorizado que acredita el certificado de últimas voluntades. Por ello, el tiempo que pueda tardar en salir dependerá de cada notaría. No obstante, en la mayoría de los casos no suele demorar más que una semana.
Y con respecto a los requisitos para su solicitud, solo se necesitará del certificado de últimas voluntades.
Aceptar de la herencia
Como mencionamos al principio de la nota, aceptación de la herencia es un paso sumamente importante porque es una acción que no puede ser revocada. Con la disposición del derecho a deliberar se podrá esperar al inventario final para tomar la decisión. Una vez llegado el momento, surgirán los interrogantes más comunes como: ¿existe o no testamento? ¿Cuántos herederos hay? etc.
Dependiendo de cómo se respondan dichas preguntas será el modo de proseguir, que pueden ser de dos maneras diferentes.
Herencia con testamento
Si este es el caso, se deberá llevar adelante el inventario de bienes y obligaciones de la persona fallecida. En esta gestión se incluyen todos los datos de los bienes inmuebles parte de la sucesión, los saldos en cuentas bancarias, seguros de vida y las obligaciones correspondientes. Es decir, las deudas.
A su vez, se debe llevar adelante la escritura de partición o el cuaderno particional. En este documento debe integrarse todos los datos de cada uno de los herederos. Asimismo, se especifica el modo de reparto de la masa hereditaria según figura en el testamento del causante.
Para aquellos casos en los cuales solo existe un heredero, solo se requerirá el redactado de un documento el cual acredite, mediante firma de notario, la aceptación de la herencia. Por lo tanto, no se requerirá la realización de la escritura de partición.
Herencia sin testamento
Otra circunstancia es cuando ante el fallecimiento de una persona no se registra la existencia de un testamento. Para estas situaciones, un notario deberá determinar según lo especifica la ley quienes serán los herederos.
Si este resulta el caso, cada uno de los implicados deberá demostrar el grado de parentesco con el causante mediante la presentación del libro de familia, certificado de nacimiento o de matrimonio. Una vez recolectado dicha documentación se deberá firmar ante notario:
El acta de declaración de herederos
Se trata de un documento que para su realización necesita la presencia de dos testigos, por heredero, que hayan sido conocidos de la persona fallecida. Dichas personas deberán testificar que fehacientemente se trata de un heredero legítimo.
Este documento puede tener un coste entre 250 y 300 euros, aproximadamente. A lo que se le debe sumar el IVA. No obstante, el coste de la declaración de herederos dependerá de la cantidad de personas intervengan en la herencia y la amplitud de la masa hereditaria. Una vez que se lleva adelante la firma y se gestiona el acta, la resolución para conocer quiénes son los herederos saldrá en aproximadamente los próximo 20 días hábiles.
Escritura de partición de la herencia
Ante la solicitud de la declaración de herederos, el notario tendrá que realizar el inventario de la masa hereditaria del causante. Una vez realizado el inventario, deberá realizar la escritura de partición en la cual incluya los datos de todos los herederos legítimos y el modo en que serán repartido los bienes.
¿Cómo se reparte un piso heredado si uno de las partes no quiere aceptarla?
Para los casos en los cuales uno de los herederos no quiera aceptar su parte de la herencia, el resto de los protagonistas tendrán la posibilidad de acudir a un notario para que se le haga llegar un acta de notificación.
A partir del momento en el cual la persona que no desea la aceptación de la herencia, tendrá 30 días naturales para tomar la decisión y manifestarla. En los casos en los cuales no se reciba una respuesta en dicho lapso, se determinará que se ha aceptado la parte por defecto.
Por otra parte, si uno de los herederos no quiere participar de la herencia, puede realizar su aceptación, y antes de la repartición de bienes, vender su derecho a recibirla a un tercero.
Inscripción para vender el piso heredado en el Registro de la Propiedad
Como cualquier inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad, la de un piso heredado no es obligatorio. No obstante, es un paso de suma importancia y muy recomendado. Llevar adelante el registro de una propiedad otorga seguridad al momento de ofrecerla y brinda la posibilidad de conseguir comprador de manera más rápido.
El procedimiento de inscribir incluye la titularidad de la propiedad, cada una de las características de la misma, las carga que pueda llegar a tener. Por lo tanto, resulta una herramienta utilizada por los interesados en comprar el inmueble para verificar cada uno de los datos: titularidad, distribución de la vivienda, posibles embargos, etc.
Poner a la venta la propiedad heredada
Luego de llevar adelante la inscripción de la propiedad en el registro correspondiente, el piso heredado se encuentra en condiciones para realizar su tasación y publicarlo en el mercado.
Una vez que este realizado dicho paso, solo resta seguir las acciones convencionales para lograr la venta exitosa de una vivienda.
No obstante, para vender un piso heredado hay que tener ciertos aspectos que no son considerados al momento de poner a la venta una vivienda convencional. En este sentido, resulta de gran importancia tener presente si la vivienda tiene algún tipo de carga hipotecaria, si son varios herederos que todos están de acuerdo, etc.
Para ello se recomienda el asesoramiento de un experto en la materia para poder llevar adelante la tramitación, tanto de la herencia como el de la venta.
¿Cómo proceder si la vivienda a heredar tiene una hipoteca en vigencia?
Una de las situaciones ante las cuales se puede ver sujeta la operación de vender un piso heredado es que el mismo tenga en vigencia el pago de una hipoteca. Ante esta circunstancia existe la posibilidad que se presenten dos escenarios posibles:
Que el causante tenga un seguro de vida vinculado a la hipoteca pendiente. Para estos casos, en muchas ocasiones, este tipo de seguro cubren la deuda ante el fallecimiento del titular. Si este es el caso, quien llevará a cabo las operaciones pertinentes será la aseguradora. Es decir, será quién le pagará al banco de manera tal que al momento de recibir la herencia la propiedad esté libre de cargas.
Que la persona fallecida no haya realizado la contratación de un seguro de vida. O, en caso de tenerlo, no este vinculado al crédito hipotecario. Ante esta situación es posible la elección de dos alternativas.
Conservar la propiedad mediante la cancelación o pago del acuerdo hipotecario. Es decir, pagar la totalidad de crédito o cambiar la titularidad del mismo y asumir la deuda. En estos casos hablamos de una subrogación hipotecaria. Este procedimiento se encuentra sujeto a la aprobación de la entidad bancaria
Otra opción es aceptar la herencia a beneficio de inventario. Hablamos de separar todo el patrimonio personal del heredero de aquel que se hereda. Como resultado, es posible aceptar la herencia sin que ello implique responder con los bienes propios la deuda del fallecido. Es decir, las obligaciones vinculadas a la sesión serán liquidadas con la masa hereditaria en juego. Esto significa que: si se hereda un inmueble con crédito hipotecario pendiente, el mismo deberá ser vendido para amortizar el préstamo. En caso de sobrante, esa diferencia será lo que se recibirá. Si es la opción elegida, antes del inicio de todo el proceso, se debe notificar al notario de la misma,
Un detalle muy importe a tener presente, es una tercera situación que puede presentarse. Se trata de que la hipoteca ya se encuentre liquidada. No obstante, en el Registro puede aparecer como que aún no se ha cancelado el préstamo. Ante esta circunstancia, será necesario llevar adelante la cancelación registral.
¿Es posible vender un piso heredado si una de las partes no quiere hacerlo?
Para los casos en los cuales se quiere vender un piso heredado y una de las partes se niega a hacerlo hay tres posibles resoluciones. Hablamos de la extinción de condominio, la venta proindiviso y la división de la cosa común.
Cada una de estas alternativas significará una demora en la concreción de la venta y, en consecuencia, una perdida en relación a la rentabilidad de la operación. Por lo tanto, la mayor recomendación es poder llegar a un acuerdo con la parte negada y con el resto antes de poner tomar la decisión de vender la propiedad.
A continuación, te detallamos de manera resumida de que se trata cada una de estas alternativas legales.
Extinción de condominio
Se trata del proceso legal tras el cual se lleva adelante la división de una bien común. A raíz de ello, cuando se heredan bien en conjunto, indivisibles o enteros, cualquiera de los participantes de la sucesión está en condiciones de solicitar la división y así terminar con el condominio.
No podrá dividirse el bien común cuando hacerla implique inutilidad en el uso al cual se lo destina una vez realizada. Esta situación es de gran frecuencia ya que, en la general, el bien que más heredan de manera conjunta determinadas personas es una vivienda.
En estos casos, se puede adjudicar la vivienda en su totalidad a uno de los herederos. El resto deberá recibir de dicha parte el porcentaje que le corresponde de la vivienda. En este sentido, habrá que realizar una escritura pública de extinción de condominio y adjudicación e la vivienda.
Otra opción, es vender la propiedad a un tercero y luego repartir entre los herederos el monto que le corresponda a cada uno según testamento o declaración de herederos. En esta ocasión también habrá que otorgar escritura de compraventa.
Y, por último, para los casos en los cuales no se logra la unanimidad en la decisión de vender un piso heredado se deberá comenzar un proceso judicial de división de la cosa común.
Vender pro-indiviso
Como en el punto anterior, hablamos de una cosa común que se comparte. Es decir, cada parte es dueña de un proporcional del total del bien. En el caso de proindiviso hablamos de una copropiedad. Y las herencias proindiviso son aquellas en las cuales aún no se ha realizado la partición.
La mejor opción para repartir un bien común de esta índole es llegando un acuerdo entre, en este caso, los herederos. Tasar la vivienda, venderla y dividir el dinero. En caso contrario, acudir a la vía judicial.
Además, si no se llega a un acuerdo, la parte que desea vender puede acudir a un tercero a quién venderle esa parte del bien común. Se trata de un proceso igual que cuando se vende la totalidad de una propiedad. Es decir, se debe legalizar mediante notario.
El precio de la parte dependerá del porcentaje que le corresponde al copropietario que vende, la totalidad del resto de los titulares y el estado en que se encuentre el inmueble.
Impuestos por vender un piso heredado:
Tanto la obtención de bienes inmuebles por una herencia como la venta de este tipo de activos están sujetas a impuestos. Algunos de ellos son recaudados directamente por el Ministerio de Hacienda, otros, por cada municipio. Si bien no son una gran cantidad, la mayoría de los herederos tienen dudas acerca de cuáles son y cuándo deben pagarlos. En primer lugar, será necesario diferenciar entre estas dos etapas: la sucesión y la venta.
Los impuestos que se deben pagar por vender un bien inmueble que fue obtenido por una herencia son tres:
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Sin embargo, no se tributa por todos ellos en el mismo momento. Algunos de estos impuestos deben ser abonados antes de llevar a cabo la venta de la vivienda y otros, una vez que se haya concretado la compraventa. Te explicaremos cada instancia.
Al iniciar el proceso de venta
Antes de iniciar el proceso de venta de un inmueble obtenido por herencia hay tres pasos de los cuales no se puede prescindir o que es altamente recomendable seguir:
Realizar la aceptación formal de la herencia.
Tributar en los impuestos correspondientes a la recepción de una herencia.
Inscribir la vivienda en el Registro Público de la Propiedad.
Debes saber que en esta instancia, solo deberás abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD). Cabe mencionar que los herederos deben tributar por él siempre, sin importar si luego venden la vivienda o no.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)
Este es el impuesto gravará las transmisiones de bienes o derechos a título gratuito. Estas pueden darse por una sucesión, derivada del fallecimiento de una persona, o por una donación realizada en vida.
¿Dónde pagarlo?: En la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde el causante de la herencia residía de manera habitual.
¿Cuándo pagarlo?: Dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento del causante. Es posible solicitar una prórroga de seis meses más en caso de no poder abonarlo en ese momento.
¿Cuánto pagar por él?: El monto a pagar por este impuesto dependerá del valor del inmueble y el resto de los bienes heredados. También del grado de parentesco entre el causante y sus herederos, el coeficiente multiplicador y las determinaciones de cada Comunidad. La realidad es que la mayoría de ellas aplican importantes bonificaciones e, incluso, exenciones para este tributo.
Impuestos que se deben pagar después de vender un piso heredado
Una vez que se ha realizado la aceptación formal de la herencia, se ha tributado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) y se ha inscripto la vivienda en el Registro Público de la Propiedad, los pasos a seguir son los siguientes:
Iniciar el proceso de venta del inmueble.
Concretar la compraventa.
Tributar en los impuestos correspondientes a la venta de un piso.
Esto quiere decir que deberás en este momento del trámite, realizar el pago de dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal. Es importante aclarar que el vendedor de una vivienda debe tributar en ellos en cualquier operación de compraventa, sin importar si la propiedad en cuestión es heredada o no.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Es el impuesto que se encarga de gravar el incremento de valor que el patrimonio de una persona física experimentó en el lapso de un año.
¿Dónde pagarlo?: La declaración de la renta de cada heredero puede ser confeccionada y presentada en la oficina del Ministerio de Hacienda más cercana a sus domicilios. También puede realizarse a través de la web de este organismo o por vía telefónica.
¿Cuándo pagarlo?: Dentro del período que Hacienda determina cada año para presentar la declaración de la renta y que suele ser entre abril y junio. Los herederos deberán declarar el inmueble y el resto de los bienes recibidos en el año siguiente al fallecimiento del causante.
¿Cuánto pagar por él?: El monto a pagar dependerá de si la venta del piso heredado significó un incremento patrimonial para los herederos o no.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Si bien este es su nombre correcto, se lo conoce más comúnmente como plusvalía municipal. Es un impuesto municipal que se encarga de gravar el aumento que el valor de una vivienda experimentó entre el momento de su adquisición y el momento de su transmisión.
¿Dónde pagarlo?: En las oficinas del ayuntamiento correspondientes al municipio en donde se encuentra el inmueble vendido.
¿Cuándo pagarlo?: Dentro de los seis meses posteriores a la venta de la vivienda heredada.
¿Cuánto pagar por él?: El monto a pagar por este impuesto dependerá no solo del precio real del piso sino también de su valor catastral, de la cantidad de años que hayan transcurrido entre la adquisición y la venta y de los coeficientes determinados por cada municipio.
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Desde Oi Real Estate, esperamos que esta información haya sido útil. Si te has quedado con alguna duda o consulta, no dudes en comunicarte con nosotros. Deja tu mensaje en los comentarios y te responderemos a la brevedad.
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En algún momento de la vida, puede que te preguntes si deberías realizar la planificación sucesoria. Si bien es un momento en el que no queremos pensar mucho, es probable que dejar nuestros asuntos en orden y asegurándonos que nuestra familia se encuentre cubierta si nos pasa algo es una gran tranquilidad. Por esta razón, desde Oi Real Estate queremos informarte sobre la herencia sin testamento, que dice la ley y de qué manera podemos cuidar a nuestra familia en un momento tan duro como una pérdida.
En este artículo encontrarás:
Pensar en la posibilidad de que algo nos sucede nunca es algo agradable. Lo cierto es que cualquiera de nosotros está expuesto diariamente a esta situación. Debido a esto es que realizar la planificación sucesoria, es de suma importancia. Poder analizar, tanto nuestra situación como los diferentes escenarios posibles, es fundamental. Si bien pensar en una sucesión es un tema delicado, ya que nos hace plantearnos preguntas a las que uno no está preparado para realizarse.
Para tomar la mejor decisión en este tema, lo primero que debemos es hacer es conocer bien cuáles serán las opciones a nuestro alcance. Conociendo esta información, será posible ver cuál será la decisión que mejor se adapte a nosotros. Esto nos ayudará a trazar el mejor plan que nos dé certidumbre y tranquilidad para el futuro.
Algunas aclaraciones en cuanto a quien podría heredar
Hoy en día solo un 13 por ciento de los españoles realizó su testamento. Esto provoca que la situación del cónyuge viudo sea un poco complicada. Debemos tener en cuenta que al no realizar el testamento, es la ley la que decidirá sobre la repartición de los bienes para los herederos. Según la ley se determinaran quienes serán los herederos y el orden en el que se realizará la sucesión.
Por un lado se encontrarán los descendientes, que serán los hijos, nietos, bisnietos, etc y por el otro los ascendientes, entre los que se encontrarán los padres, abuelos y bisabuelos. Es importante destacar, que muchas veces la pareja, mujer o marido, si contaba con ingresos inferiores a los nuestros, puede llegar a carecer de liquidez y ahorros, por lo que quedaríaen una situación financiera muy delicada. Debido a esta situación, debemos entender que es muy posible que su nivel de vida, con todo lo mencionado pueda cambiar de manera negativa.
Cuando no hemos realizado el testamento y fallecemos, existen estipulados ciertos parámetros, a nivel estatal que regirán sobre los bienes. Debemos aclarar que existen, en algunas comunidades autónomas, excepciones. De igual modo, como decíamos, los descendientes serán quienes heredarán todo dividido a partes iguales. En cuanto al viudo, solo contará con el derecho del usufructo de un tercio de los bienes que posea el difunto.
Cuando se habla de usufructo, la ley se refiere a que el cónyuge que queda viudo, solo podría acceder al derecho del uso y disfrute de aquellos bienes que abarquen el tercio que hemos comentado. Este punto se encuentra establecido en el Código Civil en su artículo N° 834. También se aclara allí que serán los hijos, quienes decidan cuál será la parte de la herencia que se le permitirá usar del viudo. En caso de que el fallecido no cuente con descendientes, pero si ascendientes, la distribución será distinta. El viudo podrá contar con el usufructo de la mitad de los bienes. Si no cuenta tampoco con ascendientes, el usufructo del cónyuge será de dos tercios.
Herencia sin testamento o testamento para tranquilidad
Una herencia sin testamento, puede traer aparejado mucho sufrimiento a nuestro cónyuge. Por ello es necesaria la realización de él, aunque no es suficiente. Para lograr realmente que nuestra pareja no quede desprotegido o en un riesgo en cuanto a su nivel de vida y objetivos propios, cuando contamos con descendientes, la mejor forma de protegerlos, es la de llevar adelante un ejercicio de planificación sucesoria. De esta forma será posible ayudar a pensar en el futuro y poder actuar según como queremos que se susciten las cosas. Será importante a la hora de analizar los pasos a seguir que podamos definir por ejemplo cómo queremos que nuestros bienes sean distribuidos.
Con una planificación sucesoria, también será posible gestionar nuestro patrimonio. Allí se englobarán: fianzas, participaciones en empresas o inversiones entre otros activos, siempre y cuando sea dentro de los límites de las leyes de nuestro país.
¿Cómo puede dividirse la herencia?
Según la ley, en el derecho sucesorio, se establece que los bienes del difunto, serán divididos en tres partes equitativas. Esto ocurrirá cuando existe una herencia sin testamento. Una de ellas, será la legítima, el tercio de mejora y un tercio de libre disponibilidad.
Cuando nos referimos a la legítima, hablamos de la porción que les corresponde a los herederos forzosos, la cual será a su vez dividida en partes iguales, primero para sus descendientes y luego para los ascendientes.
El tercio de mejora, por otra parte, es también para los herederos forzosos, pero puede ser dividido de la manera que se elija. Muchas veces, esta opción se utiliza para poder favorecer a un heredero que cuenta con dificultades económicas, por ejemplo, o tiene una enfermedad.
Por último, debemos mencionar el tercio de libre disposición. Estos serán posibles de dejar a quienes queramos nosotros, por ejemplo puede dejarse en el testamento a la o el cónyuge.
Es posible que nosotros podamos gracias a una planificación sucesoria, ver diferentes escenarios o posibilidades para lograr establecer cuáles podrían ser los activos o que parte del patrimonio sería conveniente dejar a nuestro cónyuge por medio de este tercio, teniendo en cuenta su situación y la de nuestra familia.
Realizaremos una última aclaración. Como explicamos anteriormente, la o el cónyuge tendrá la posibilidad de ejercer el usufructo del tercio de mejora. El valor será mayor o menor dependiendo de la edad con la que el viudo cuente. Esto se debe a que cuanto más grande sea, será menor el valor del usufructo. Suele calcularse, realizando la resta a 89 la edad del viudo. La cifra que resulta del cálculo será el porcentaje que se aplica al tercio de mejora.
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Hay ocasiones cuando unas personas reciben una herencia y quieren vender un piso, uno de ellos se opone y evita que se haga el trámite. Puede ser por muchas razones, pero las más comunes son no querer pagar ciertos impuestos que se colocan a los herederos cuando adquieren estas propiedades.
Este tipo de desacuerdos está llevado por el desconocimiento de opciones legales para que los herederos puedan resolver sus intereses con la mayor rapidez posible. Sin embargo, no es muy difícil encontrar un punto de acuerdo para solucionar el problema y que todos los herederos queden satisfechos con su decisión.
En este artículo encontrarás:
Tres opciones para vender un piso heredado cuando alguien se opone
Las herencias pueden ser recibidas por hermanos o cualquier persona que el propietario anterior haya decidido entregarle los bienes que tenía antes de su muerte. Sin embargo, es más común que sean los familiares directos los que reciban las herencias, ya que se trata del patrimonio que dejó una persona.
Dentro de la ley de España, cuando una persona recibe una herencia debe pagar ciertos impuestos a la Agencia Tributaria, dependiendo del tipo de propiedad. Y esto es una de las mayores razones por las que se tienen desacuerdos con respecto si se desea cuidar la vivienda heredada o venderla.
Uno de los impuestos que hay que pagar es el de Bienes Inmuebles o IBI, además de las cuotas de la comunidad que son obligatorias. Por esta razón, muchas personas no quieren mantener estas propiedades, y menos alquilarlas, pero hay otras que quieren quedarse con ellas por diferentes motivos personales.
Entonces lo mejor es buscar un punto de acuerdo para que cada quien pueda tomar una parte de la herencia de forma justa, sin problemas. La ventaja es que hay tres opciones que pueden ayudar a llegar a un consenso y que las personas puedan usar según todas sus necesidades.
La opción de extinción del condominio
Para vender un piso con esta opción, todos los herederos deben estar de acuerdo y así podrá hacerse de una forma exitosa, sin mucha demora. Consiste en que uno de los propietarios, el que no quiera vender la propiedad, compre las partes de los otros para obtener la titularidad completa.
El precio debe estar acorde al valor de la parte de la propiedad, y a pesar de que es una compraventa común, tiene diferencias tributarias. Cuando se vende una propiedad a un externo, el comprador debe pagar las transmisiones patrimoniales; y el vendedor el IRPF y la plusvalía municipal correspondiente.
Sin embargo, los únicos pagos tributarios que se deben pagar cuando el comprador es otro heredero son los actos jurídicos documentados que tiene el proceso. Por lo tanto, es una gran ventaja el decidir venderle la parte a la persona que no quiere vender la propiedad, porque es más rápido.
La reducción de procesos tributarios también es muy grande, por lo que muchas personas prefieren esta opción y resuelven sus diferencias con una mayor rapidez. Además, la propiedad queda a mano de uno de los familiares, sin que haya una persona externa que reciba una parte o la titularidad total.
Vender un piso a través de un proindiviso
Esta opción se basa en que la persona que venderá, le entregue su parte de la propiedad a una empresa en lugar de otro heredero. Sin embargo, hay muchas desventajas con esta opción, ya que al hacerlo no se obtendrá el valor exacto de la parte de la vivienda heredada.
A pesar de que es un proceso legal, la empresa solo pagará el 35% o 50% del valor que tiene esa parte en el mercado. Por ello no es una opción muy recomendada por los expertos, ya que se pierde mucho en hacer la venta y puede no ser agradable.
Con esto, los otros copropietarios se verán obligados a compartir la titularidad de la vivienda con una empresa, en lugar de una persona o heredero. Además de esto, no será tan fácil vender el proindiviso, ya que hay un proceso legal anterior importante que se debe cumplir para poder hacerlo.
El proceso consiste en dejar que los otros propietarios tengan la posibilidad de tanteo, donde pueden ofertar al mismo precio que ofrece la empresa involucrada. Sumado a esto, tienen prioridad en la adquisición si pueden pagar el mismo monto, por lo que no hay una mayor ganancia con esta opción.
Dividir la propiedad de forma común
Por último, está la opción de una división de la casa común, que resulta en poner en subasta la vivienda para que terceros la compren. Pero, al igual que la opción anterior no es algo muy recomendado, porque al final se disminuye el valor de la propiedad cuando se vende.
El precio podría bajar un 20% o 30% de su valor real, por lo que igual representa una gran pérdida para los herederos del piso. Y tarda mucho en lograrse, porque los expertos aseguran que en muchos casos se debe esperar hasta un año para recibir las ganancias de subasta.
También hay que recordar que las ganancias deben repartirse de forma equitativa entre todos los herederos de la vivienda para que sea justo el proceso. Entonces, a pesar de que todos terminan obteniendo partes iguales, las ganancias son menores a las que obtendrían con un acuerdo mutuo, sin personas externas.
Otra forma de buscar una ayuda es pedir el apoyo de una empresa inmobiliaria que conoce los mejores procedimientos para sacarle provecho a una vivienda. Si se trata de ponerla en el mercado, conocen su valor real y evitan que se pierda dinero al momento de ofertar a los compradores.
Referente a la primera opción, cuando está hipotecada, las partes se venden a un heredero, pero la hipoteca sigue estando a nombre de los otros. La solución a esto es que los vendedores den una garantía de pago a la hipoteca o resuelvan la deuda por su parte para eliminarla.
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En algún momento de la vida necesitamos saber qué es más rentable o beneficioso, si la herencia o donación en vida, porque no son iguales. Cada opción tiene un proceso diferente, además de que las instituciones de gobierno pueden dar bonificaciones a algunas de ellas, lo que trae mayores beneficios.
Sin embargo, también se tienen que pagar unos impuestos en cada caso, pero que pueden variar según cada Comunidad Autónoma o las características del proceso. Es muy importante conocer cómo se desarrolla esto en España y cuál es la opción más viable para las personas que quieran dejar un legado.
En este artículo encontrarás:
¿Por qué escoger entre Herencia o Donación en vida?
En España, las únicas dos opciones para dejar las propiedades y patrimonios como un legado para alguna persona son la herencia y donación en vida. Para las herencias, algunas Comunidades Autónomas dan bonos adicionales a las herencias, sin embargo, esto puede cambiar según la zona y la administración de ellas.
Además, para las dos opciones existe el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, además de otros que varían según el tipo de propiedad o patrimonio entregado. Y a esto se le suman los factores de la administración de la comunidad autónoma, el parentesco, el valor de la herencia y los inmuebles.
Por lo tanto, es importante evaluar las características de cada opción, tomando en cuenta el valor de lo que se va a heredar o donar. Lo más aconsejable es hablar con un experto para saber cómo son los procesos fiscales de cada opción y cuál conviene más según la necesidad.
Según el Código Civil de España, la donación en vida es cuando una persona decide dar de forma gratuita un bien o posesión a otra. La segunda persona lo recibe libremente, por lo que es un acto de voluntad que no tiene ganancias y se hace mientras se está vivo.
La herencia, por su parte, es la entrega de los bienes de un difunto según como lo estipuló en su última voluntad antes de morir. Se entregan a los herederos que él escogió, además de que se trata de los patrimonios que no se extinguen o desaparecen cuando este fallece.
En resumen, lo que caracteriza a la herencia es el legado que deja una persona o varias después de su muerte, repartiendo el patrimonio deseado. Por su parte, la donación es la entrega que se hace en vida, de forma voluntaria, y puede ser reversible luego de que se realice.
Características de las herencias y las donaciones en vida
Una razón para la reversión de una donación en vida es si hay un contrato de por medio y se incumplen las condiciones de este. También se puede revertir si la persona que recibió la donación comete un delito contra el donador, lo que anula de forma legal el proceso.
Por su parte, una persona puede modificar su testamento cuantas veces quiera hasta el momento cuando fallezca y un notario lea el documento a herederos. Cuando esto ocurra, esa versión es la última y la que se considera legal ante las instituciones legales y las personas involucradas en el proceso.
Cuando se quiere hacer una donación en vida habiendo formulado una herencia antes, la primera se tiene que restar de una parte de la segunda. A su vez, no puede reducir la tercera parte legal que corresponde a los impuestos que hay que pagar a las instituciones de la región.
El primer aspecto a tomar en cuenta es el proceso fiscal que se tiene que llevar a cabo en cada una de las opciones posibles. Para ello se necesita el apoyo de un experto en el área, para que determine cuál es la mejor, según los intereses y los objetivos.
La principal ventaja de la donación es que es directa, porque los bienes que se quieren entregar los reciben de forma inmediata, sin otros trámites. Por su parte, una herencia requiere de unos trámites y documentación legal necesaria, además de que se realizan luego de que la persona haya fallecido.
Se aconseja la donación cuando hay disputas de herederos, cuando la cantidad de dinero es muy alta y cuando también hay acciones de empresas involucradas. Sin embargo, es necesario que la donación sea de bienes sobrantes, porque al hacerla, se pierde el derecho sobre el bien, inmueble o propiedad entregada.
Los impuestos de la Herencia o Donación en vida
El impuesto obligatorio para las dos opciones es el de Sucesiones y Donaciones, donde es obligatorio pagar tributos a una Agencia Tributaria según ciertos factores. Entre ellos está la comunidad que la regula, y las personas involucradas, además de que puede haber exenciones y bonificaciones según sea el lugar correspondiente.
Para los casos donde se encuentran inmuebles, también se tiene que pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. A este también se le conoce como el Impuesto de la Plusvalía Municipal y debe ser pagado por los herederos y donatarios de los acuerdos.
En cuanto al IRPF, se hacen excepciones para las herencias, a menos que haya propiedades que generen ingresos como los alquileres y fondos de inversión. Pero para las donaciones, el donante debe declarar que la misma es una ganancia patrimonial para que sea aceptada por la ley y sus instituciones.
Para los aspectos generales fiscales, heredar es más económico y barato para las personas que reciben los bienes cuando el donante se encuentra en vida. Aunque esto también depende de las normas que tenga cada Comunidad Autónoma con respecto a los impuestos y las bonificaciones y el parentesco del heredero.
En caso de que haya dudas sobre este tema, lo mejor es contratar a expertos en el área para poder analizar las ganancias y pérdidas. Además de que es importante cumplir con todas las normas de las instituciones públicas, para evitar sanciones que sean mucho más fuertes en un futuro.
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Resolver la venta de vivienda heredada puede implicar enfrentarnos no sólo a potenciales trámites legales, sino también a la necesidad de cumplir con obligaciones fiscales. Detrás de esto, además, surgen muchas veces algunas dificultades inherentes a la toma de decisiones por parte de los herederos. En este punto, juegan un papel importante el deseo sobre el uso que se le quiere dar a la propiedad, o el conocimiento sobre las cuestiones procedimentales en materia legal. Desde OI REAL ESTATE queremos ofrecerte este artículo para aclarar cuáles son las vías más fracuentes para resolver algunos problemas en la venta de vivienda heredada.
En este artículo encontrarás:
¿Qué hacer cuando hay más de un heredero?
En primera instancia, esta pregunta se define pura y exclusivamente “puertas adentro”. Esto quiere decir que el destino de la vivienda debe ser definido por todos los herederos involucrados. Vale remarcar que, salvo que exista un testamento que indique lo contrario, los herederos son, “por defecto”, los hijos y descendientes de quien motiva la herencia. A falta de los anteriores, los padres y ascendientes. En tercer lugar, el viudo o viuda. Estos son lo que en el Código Civil español se denominan “herederos forzosos”.
En el caso que estamos tratando en este artículo, la propiedad es heredada por más de una persona, con lo cual nos referimos a un derecho proindiviso. En general, esto implica también que la herencia está dividida en partes iguales, esto es, que todos tienen el mismo porcentaje de propiedad.
Al tener todos la misma cuota de participación, y en caso de existir diferencias respecto del destino del inmueble, es que pueden evidenciarse algunos conflictos legales a resolver. Uno de los más comunes tiene que ver con el deseo de vender la propiedad y repartir la ganancia, o conservarla para algún otro uso de interés. En este caso es fundamental recordar que existen leyes que preveen cada situación. El derecho proindiviso puede, por ejemplo, disolverse en pos de mejores opciones para todas las partes involucradas. Veamos cada una de estas alternativas.
Cómo adjudicar un bien a un solo heredero
La situación de copropiedad de una vivienda heredada implica que debe existir el consentimiento de todos los herederos para, por ejemplo, venderla. En este marco, una de las soluciones conciliatorias que prevee la ley es adjudicarle a uno de esos herederos la totalidad de dicha vivienda. Como contraparte, ese heredero deberá pagar a los demás su correspondiente cuota de participación. Así, si son sólo dos herederos, quien se queda con el 100% de la casa debe pagar al otro, el 50% de la misma. Tal porcentaje se reducirá al 33,3% si son tres herederos, y así sucesivamente.
La venta de vivienda heredada en subasta pública
A pesar de lo anterior, puede ocurrir que alguno de los herederos no acepte esa adjudicación y opte por vender la propiedad en subasta pública, con admisión de licitadores extraños. Para ello no necesitaría, en principio, un acuerdo previo con los copropietarios, ya que con sólo pedirla a razón del artículo 1062 del Código Civil, le debe ser otorgada. Sin embargo, la recomendación desde el punto de vista legal es que antes de realizar este paso se sometan a un acto de conciliación. El mismo consiste en recurrir a un mediador, quien buscará evitar, justamente, que las partes lleguen a un juicio. Recordemos que todo procedimiento legal tiene costes y para evitarlos, es positivo conocer y aprovechar estas instancias intermedias.
El procedimiento es bastante sencillo: una vez puesto en conocimiento del asunto, el mediador citará a quien se niegue a la venta para que asista al Acto de Conciliación. La opción más pragmática es que en dicho Acto las partes lleguen a un acuerdo para concretar la venta. Si esto no ocurre, recién entonces el solicitante de la Conciliación está habilitado a iniciar acciones judiciales a los otros herederos. Pero puede ocurrir también que se haya llegado a un acuerdo y una de las partes no lo cumpla. En ese caso el solicitante aún cuenta con la instancia de pedir al Juzgado, en base al convenio firmado, su intervención legal en el cumplimiento del acuerdo.
Vender por vía de una subasta voluntaria
En ocasiones puede ocurrir que la venta de vivienda heredada está acordada por todos los herederos, pero haya algunas diferencias en cómo llevarla a cabo. Aún más frecuente es que esa diferencia -o el desconocimiento- de lo procedimental sea menos conflictivo que la ganancia deseada por dicha venta. En esos casos puede optarse por acceder a una subasta voluntaria. En estos casos, el procedimiento de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, considera unos pasos mínimos:
Primero debe solicitarse la subasta voluntaria en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la casa;
En tal acto se define el valor de la casa basándose en su valor de tasación;
Si existe algún postor que ofrezca dicha cifra, el trámite finaliza al concretar su consecuente venta;
Si las cifras ofertadas son menores a las deseadas por los herederos, se les informa esta situación para que decidan si quieren o no aceptar la adjudicación.
Disolver la copropiedad
Tal como se dijo al inicio del artículo, la herencia forzosa puede desencadenar diversos conflictos, y con ellos, diversas soluciones legales. Pese a ello, puede ocurrir que las alternativas anteriormente presentadas sean insuficientes para los herederos y haya que recurrir a los Tribunales. Esto implicaría la extinción del condominio original y la participación de un perito judicial, quien será el encargado de determinar el valor de la casa a subastar. De esta manera, al enfrentarse los herederos en juicio, son los Tribunales quienes fuezan la subasta de la vivienda y reparten las ganancias de manera equitativa.
Si bien en este caso tampoco es necesario el acuerdo previo entre los herederos para iniciar este proceso (se otorga por la solicitud de uno de ellos), el reparto de las ganancias debe estar siempre compensado. La opción más frecuente es repartir el dinero tras la venta. Sin embargo, también aquí puede suceder la adjudicación de la propiedad a uno de los herederos y la compensación económica al resto. En cualquiera de los casos es función de los Tribunales dar lugar al mejor acuerdo y beneficio entre las partes.
Propiedad indivisa en venta
Fuera de los Tribunales, aún es una solución legal vender la propiedad a empresas que las compran aún con derecho proindiviso. Esta es una alternativa para aquellos herederos que no han optado por alguna de las anteriores soluciones frecuentes. De hecho, estas empresas existen porque a menudo la conciliación entre las partes de ha vuelto imposible más allá de las incompatibilidades personales. Puede ser, por ejemplo, que los herederos de una propiedad vivan en otros países y no estén interesados o posibilitados en gestionar otras soluciones. De esta forma, rápidamente pueden “delegar” el problema a otro, sin generar mayores conflictos.
En estos casos, como en todos aquellos en los que intervienen asuntos legales, es sabio buscar el consejo de profesionales expertos en la materia.
Si te ha interesado esta nota sigue leyendo sobre la última opción para resolver la venta de vivienda heredada en el siguiente artículo:
La Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal ha entrado en vigencia a mediados del 2021. Sin embargo, algunas de las disposiciones que comprende recién se pusieron en práctica el 1º de enero de 2022. ¿Cómo afecta el denominado “hachazo fiscal” desde ese entonces a la compra y a la herencia de vivienda? ¿Quiénes pueden evitarlo? En este artículo te lo contamos.
El Ministerio de Hacienda presentó a fines del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir los niveles de elusión fiscal a través de la modificación de ciertas normas tributarias y regulaciones de otro tipo. La propuesta fue aprobada y, a partir de ese momento, emprendió su camino para convertirse en ley.
El proyecto se debatió y se aprobó en la Cámara de Diputados del Congreso el 25 de mayo de 2021. Luego, el 17 de junio, ingresó en el Senado, en donde consiguió su aprobación final para ser publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio del año pasado. ¿Cuáles fueron las medidas de la Ley de Fraude Fiscal que se pusieron en marcha recién en 2022? ¿Cómo afecta actualmente el denominado “hachazo fiscal” a la compra y la herencia de vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué medidas impositivas introdujo el “hachazo fiscal” el 1º de enero de 2022?
Si bien la nueva Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal entró en vigencia en julio del 2021, una de sus medidas más importantes se comenzó a aplicar recién en 2022. Desde el 1° de enero, el cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se hace en base al valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro. Este es un valor totalmente diferente al catastral que, por su parte, no sufrió ningún tipo de modificación.
El valor de referencia es definido actualmente por el Catastro a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de viviendas formalizadas ante notario. De esta manera, la base imponible de los tres tributos mencionados ya no es el valor real de los bienes inmuebles, sino el de mercado. Es el mismo contribuyente, entonces, quien debe demostrar si el valor de referencia inmobiliaria aplicado no se corresponde con el de su vivienda. De esta manera, se invierte la carga de la prueba y se imputa al contribuyente.
¿Cómo se benefician del “hachazo fiscal” las arcas de las comunidades autónomas?
Se estima que, desde la implementación de esta nueva medida, el nivel de recaudación de impuestos ya es mayor en todas las comunidades autónomas. ¿Por qué?
Hasta el año pasado, para calcular la base imponible de los tributos afectados, se aceptaba un valor teórico proveniente de la multiplicación del valor catastral por un coeficiente. El resultado de este cálculo solía ser significativamente inferior al valor de mercado de los inmuebles. Por lo tanto, lo recaudado por dichos impuestos era menos de lo que se espera para la totalidad del 2022.
¿Pero cuándo y cómo se calculará de aquí en más este valor de referencia en las diferentes comunidades? La idea es que todos los años se estime una media del precio de los bienes inmuebles en cada municipio, discriminando por zonas. De esta manera, se espera obtener valores similares a los de mercado según cada inmueble que haya sido objeto de transmisión en ese período.
¿Cómo afecta actualmente el “hachazo fiscal” a la compra y la herencia de vivienda?
De los tributos cuya base imponible comenzó a ser calculada de manera diferente en enero de 2022, hay dos que afectan directamente a la compra y a la herencia de vivienda. Por un lado, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava a la adquisición de inmuebles de segunda mano. Por el otro, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD), al que están sujetas las herencias y donaciones de propiedades.
Teniendo en cuenta lo expuesto anteriormente, se ha observado que, en muchos casos, comprar o heredar una vivienda se ha vuelto más caro en comparación al año pasado.
¿En qué consiste el factor de minorización que busca reducir el impacto del “hachazo fiscal”?
Sin duda, la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal ha generado desacuerdos y controversia ya desde antes de su aprobación. Por eso, para evitar desajustes o un aumento excesivo de los impuestos, el Gobierno ha implementado una medida accesoria para paliar los efectos del valor de referencia específicamente. De esta manera, desde que se introdujeron las modificaciones en el cálculo de la base imponible de ciertos tributos, también se aplica un factor de minorización del 0,9. El objetivo del mismo es que las valoraciones sean más justas y cercanas a lo real.
La implementación de este ajuste beneficia al contribuyente con una reducción de hasta un 10% en el pago de los impuestos comprendidos por la normativa. También, intenta corregir las diferencias de precios que puedan surgir por la forma de calcular los valores de referencia según el Catastro.
A su vez, se espera que esta medida ayude a indexar el coste fiscal a un valor de mercado más real ya que, hasta ahora, las transmisiones de viviendas de segunda mano solían concretarse por un precio inferior al ideal de mercado.
¿Existe alguna manera de evitar ser víctima del “hachazo fiscal” por la compra o la herencia de una vivienda?
Como mencionamos, este punto en particular de la Ley de Fraude Fiscal entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Por lo tanto, todos aquellos contribuyentes que hayan adquirido o vayan a adquirir una vivienda usada luego de esa fecha, tributarán por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de inmuebles de segunda mano, de acuerdo a su valor de mercado. Es decir, el valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro.
En el caso de las herencias, aquellos que hayan heredado o hereden un piso luego de esa fecha, también tributarán por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) bajo las mismas condiciones.
Es decir que, en principio, no hay forma de evitar ser víctima del “hachazo fiscal” si la transmisión del inmueble se produjo luego de la entrada en vigencia del nuevo valor de referencia inmobiliario.
Es importante mencionar que, con la introducción de esta nueva medida, la Hacienda autonómica ya no realiza visitas ni comprobaciones in situ de inmuebles transmitidos. En vez de comprobar por esta vía si el contribuyente ha tributado correctamente, se guía únicamente por el valor de referencia aprobado por el Catastro.
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte que ocurre cuando nos enfrentamos a la muerte de un familiar y queda pendiente la hipoteca. Te explicaremos qué deben hacer sus herederos ante esta situación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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La única certeza con la que contamos desde que nacemos, es que en un momento llegará la muerte. Sin saber cuál será el último día de nuestra existencia, nos embarcamos en grandes planes, los cumplimos y luego nos ponemos nuevas metas, de eso se trata la vida.
Al emprender la compra de una vivienda se tiene en mente poder disfrutarla lo máximo posible. Elegir el lugar que será hogar para la familia es uno de los más grandes planes que se pueden concretar. Luego llega el tiempo de los cálculos, cómo pagarla, a qué entidad bancaria acudir y cómo hacer para costear todos los gastos que acarrea un inmueble. Sin embargo, no es habitual que se tenga en cuenta qué sucede en caso de que el titular del préstamo hipotecario fallezca, que si bien es posible, no es común que se prevea.
Contar con esta información resulta fundamental para saber qué dice la ley sobre la deuda hipotecaria, y poder actuar con celeridad en el tiempo adecuado. Si quieres saber todos los pasos que hay que hacer cuando fallece el titular de una hipoteca, pon mucha atención.
Deuda hipotecaria: ¿Quién se hace cargo cuando fallece el titular?
Comprar una vivienda suele ser el sueño de muchas personas. Pero en esta dimensión no existe la vida eterna y como a todo el mundo a una persona con una hipoteca le puede llegar el fin del recorrido por la vida. ¿Qué sucede entonces con la deuda hipotecaria? ¿Se cancela o se traslada a sus herederos?
Al contratar una hipoteca se contrae una deuda a largo plazo con un banco. Esta unión se prolongará durante muchos años y como en un matrimonio se dará en la salud y en la enfermedad. Los préstamos para comprar una vivienda son solidarios, lo cual quiere decir que el deudor está vinculado a devolver la totalidad del capital y no solo su parte, sin importar que haya dejado de existir.
Es por esto que muchos se preguntan, qué sucede con el préstamo hipotecario si fallece el deudor hipotecario? La casa hipotecada es un bien que se hereda? Se procede a la ejecución del inmueble? Se puede de alguna manera evitar la herencia?
En caso de que una hipoteca esté a nombre de una única persona y esta fallece, por lo general, la familia quiere heredar la vivienda que estaba a su nombre. Sin embargo, para conseguirlo también será necesario hacerse cargo de la deuda. Si sus allegados optan por no quedarse con el inmueble, también pueden rechazar la herencia y olvidarse del préstamos hipotecario.
Por otro lado, si deciden aceptar la herencia, se constituye una sociedad de bienes en la que se incluye la vivienda hasta que se acuerde la partición de los bienes, como indica el Banco de España. Además, los herederos cuentan con el derecho a comprobar la situación financiera del fallecido, esto implica conocer el saldo de sus cuentas, los movimientos durante el año previo a su muerte y los posteriores a ella, y una copia de los contratos que tuviese la persona.
De manera predeterminada, la propiedad y la hipoteca se dividirán entre todos los herederos. Sin embargo, estos pueden pactar que solo una o varias personas se queden con el inmueble. Una vez hecho el reparto, quien se quede con ella tendrá que abonar el impuesto de sucesiones (puede variar según la Comunidad Autónoma). Luego, se procede a cambiar la titularidad de la hipoteca. Se trata de un proceso conocido como subrogación por cambio de deudor, para incluir los nombres de los nuevos firmantes. Este cambio suele tener una comisión de entre el 0,1% y el 1% del total del préstamo, según cada entidad.
Al heredar los bienes también se heredan las deudas
Según el Banco de España, la ley recoge que cuando fallece una persona con una hipoteca, la vivienda y la deuda se reparten a partes iguales entre todos los herederos. De este modo, la hipoteca debe recaer sobre todos ellos.
En ese caso, el banco no puede alterar las condiciones del préstamo. Deberán mantener las mismas cuotas mensuales, la duración de la hipoteca y el tipo de interés.
Por otro lado, no es posible exigir una ampliación de las garantías del préstamo incluyendo nuevos avales. Tampoco puede obligar a la familia a contratar nuevos productos secundarios como un seguro de hogar o domiciliar nóminas.
No obstante, existe la posibilidad de que los herederos acuerden que solo uno o varios de ellos se hagan cargo de la casa. Ante esta situación, pierden el derecho de mantener intactas las condiciones de la hipoteca y deben renegociar con la entidad bancaria las condiciones. Es posible que si los nuevos propietarios no cuentan con la misma capacidad económica que el fallecido, la entidad solicite incrementar los avales o renegociar las condiciones.
Según el Código Civil, dos tercios de todo el legado deberán ir obligatoriamente destinados a familiares directos. Se los denomina ‘herederos forzosos’ tal como lo presenta la siguiente línea sucesoria:
Hijos y descendientes
Padres y ascendentes
Cónyuge
Hermanos y sobrinos
Otros parientes hasta cuarto grado de consanguinidad
El Estado
Si no existiera nadie en el primer grupo, los dos tercios pasarán al segundo y así sucesivamente. En caso de no haber herederos, la herencia pasará a la Administración.
Es decir, cuando algún familiar fallece y aceptas heredar, no sólo podrás gozar de sus bienes sino también de sus deudas. En el caso de una hipoteca, no caduca al momento de la muerte del titular. Es por esto que, el capital que no pudo pagar en vida el hipotecado deberá cancelarse a través de sus herederos.
¿Cuál es la legislación al respecto de las deudas hipotecarias?
El artículo 1003 del Código Civil hecha luz sobre este tema. “Por la aceptación pura y simple, o sin beneficio de inventario, quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios”.
Esto quiere decir que al heredar un bien, que puede ser mueble o inmueble y este tiene aún deuda por pagar, deberás asumir la responsabilidad de ese pago.
Tomar una decisión es importante, ya que el banco estará atento para ver si se queda con la propiedad, garantía del préstamo que firmó el difunto, o si seguirá recibiendo los pagosmensuales. En el primer caso, activará los mecanismos para la ejecución hipotecaria del bien, la cual es la antesala del desahucio. Esto sucederá si se llegan a acumular doce mensualidades sin pagar o el 3% del capital durante la primera mitad de la vida de la hipoteca, o 15 cuotas o el 7% durante la segunda mitad de la vida del préstamo.
Qué pasa si hay dos titulares y uno muere
Para poner una situación hipotética, en caso de que la cuota se abone a medias entre dos titulares y uno de ellos fallezca inesperadamente, la mitad de la deuda pasará a manos de los herederos del fallecido. Si los deudos se negaran a aceptarle, el cotitular deberá hacerse cargo de la totalidad del préstamo.
Avalista: sigue cumpliendo su función luego de la muerte del titular?
El avalista será la única persona que no cambie, pase lo que pase y en ningún caso. Su papel no cambiará hasta que el préstamo esté completamente cancelado. Si los herederos deciden rechazar la herencia y con ella todos sus bienes y deudas, el avalista deberá hacerse cargo del contrato que firmó el titular fallecido.
El seguro de vida, cubre la hipoteca luego del fallecimiento del titular?
Las potenciales discusiones entre herederos y las preocupaciones del avalista pueden simplificarse firmando un seguro de vida. Al contratar un seguro de este tipo, se pueden evitar muchos problemas.
Cada entidad ofrecerá diferentes tipos de seguros, los cuales permitirán cubrir de forma total o parcial la deuda hipotecaria si el titular fallece. Será la aseguradora la que abone la cantidad pendiente del préstamo y la vivienda pasará al heredero libre de cargas. Contratando un seguro de vida se terminan los dolores de cabeza para los herederos, y ya no habrá preocupaciones sobre aceptar o no la herencia.
De ahí la importancia de firmar un buen contrato de seguro de vida, que cubra lo máximo posible para que de esta manera liberemos a los futuros herederos de problemas financieros.
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¿Quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te brindaremos toda la información que necesitas saber y, en este post, te ayudaremos a responder si existe prescripción de la reclamación de herencia. Te invitamos a leer.
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Las personas adquieren una infinidad de bienes a lo largo de su vida, los cuales desean que sus hijos o amigos hereden una vez que, hayan partido de este plano terrenal. Muchas veces, sucede que la herencia se encuentra vigente y los herederos deciden solicitarla muchos años después. Por eso, en este post te explicaremos si existe prescripción de la reclamación de herencia.
En OI REAL ESTATE, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, sabemos qué es lo que buscan los clientes y, los mejores consejos para ello. Sin embargo, nuestro interés es más amplio y, también nos interesa brindar toda la información sobre los trámites que se deben realizar y, la documentación necesaria para cumplirlo. Conoce todo sobre la prescripción de la reclamación de herencia, en este post. ¡Sigue leyendo!
¿Existe prescripción de la reclamación de herencia?
Una de las preguntas más frecuentes y de las que no se obtienen respuestas simples, es respecto a la prescripción de la reclamación de herencia. Lo cierto es que, existe un plazo para reclamar la herencia y es muy largo; se podrá solicitar la reclamación de herencia por el término de 30 años.
Esta información se establece en el Código Civil, cuyos contenidos se indican en el artículo 1963. Por lo que se considera a la reclamación de herencia, como una acción que puede realizarse no solo sobre propiedades, sino que se puede reclamar sobre otros bienes que se atribuyan como herencia.
Puede ocurrir que una persona disponga de bienes heredados que considera legítimos, pero que en realidad no le pertenezcan. Si el dueño de los bienes realiza un testamento posterior y coloca a otro como heredero, este podrá reclamar la herencia que le corresponde y, que no le pertenece a quien lo heredó.
¿En qué momento comienza a contarse el plazo?
Como indicamos en el apartado anterior, el plazo para reclamar la herencia cuenta con un límite de 30 años. Pero en realidad, comienza a correr en el momento que la persona que dice ser heredera, aunque en último término y con documentos que comprueban que no es cierto, planea adquirir los bienes que le han heredado.
Sin embargo, si otra persona posee una documentación en la que se establece que la herencia recibida al actual heredero no le corresponde, puede reclamarla. La proscripción de la reclamación de la herencia es de 30 años, por lo que, de ser heredero de los bienes, debería iniciar la demanda cuánto antes o, en el momento que descubra que le pertenece la herencia.
Quien dice ser el heredero tiene que comprobarlo, por eso es muy importante contar con todo lo necesario, con el fin de evitar inconvenientes en el camino. Si piensas que una vivienda te pertenece, por ser la herencia de tu padre o familiar cercano, no olvides tener tu documentación en regla.
¿Cómo se debe reclamar una herencia?
Si eres el heredero universal o, tu padre te ha dejado parte de su herencia, pero tienes hermanos: debes reclamar la parte que te corresponde. La prescripción de la reclamación de la herencia existe, pero debes estar atento de que ninguno de los otros herederos se quede con tu parte, sino se reclama a tiempo pueden ocurrir injusticias.
Tienes que investigar quiénes son los herederos y descubrir si la persona que ha fallecido dejó testamento. En el caso de que no lo hubiera hecho, quién se considere heredero deberá iniciar un expediente, para conocer con exactitud si es uno de los herederos o no. Si dejó testamento, se indicará la fecha en que se realizó y la identidad del notario que estaba a cargo.
Cuando se defina qué es lo que le corresponde a cada uno de los herederos, se procederá a hacerle entrega de los bienes que le corresponden. En el caso de que no se encuentren de acuerdo con alguna de las disposiciones o, consideren que no es justo, podrán iniciar una demanda para que se dividan los bienes adecuadamente.
Prescripción de la reclamación de herencia: ¿Cómo se debe reclamar la herencia de uno de los padres fallecidos, si su conyugue vive?
Si eres el heredero de una vivienda por parte de uno de tus padres, pero no puedes solicitarla porque la pareja continúa en esa casa, puedes reclamarla. Sin embargo, lo primero que se debe conocer es si la persona fallecida dejó testamento y, a nombre de quién lo realizó.
No obstante, si el titular de los bienes pierde la vida y tiene hijos, les corresponderán a estos, una parte de su herencia. No podrá entregar esos bienes a ninguna otra persona, más allá de a sus hijos, al menos que deje expreso que existe una mala relación y, por lo tanto, propondrá como herederos a otras personas.
El hijo del difunto, solo podrá adquirir la herencia que le corresponde si se ha liquidado el régimen monetario del matrimonio y la pareja continúa con vida. Por lo tanto, el heredero podrá reclamar la parte que le corresponde de herencia, al solicitar un expediente en el notario.
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Existen situaciones que se nos escapan de las manos cuando nos encontramos ante una propiedad heredada. Una de ellas es la de querer comprar la parte del piso correspondiente a un hermano, también heredero y cotitular de la propiedad. ¿Cómo proceder en estos casos?
En este artículo encontrarás:
Las herencias suelen suscitar problemas entre los herederos, porque es una propiedad inesperada que se recibe, porque las intenciones para con ella varían de persona a persona y porque muchas veces las relaciones entre miembros de la familia no son las ideales.
¿Cuáles son las opciones que tengo para comprar la parte del piso de mi hermano?
Una propiedad compartida entre varias personas pasa a ser un proindiviso. Existen empresas que se dedican a comprar proindivisos, es decir, el porcentaje de vivienda que una persona tiene, cuando hay necesidad de venderla en el corto plazo.
Pero si hemos heredado una vivienda y queremos comprar la parte correspondiente del piso a un hermano, ¿cómo debemos proceder? Aquí te explicaremos todos los detalles.
Acordar la venta antes de la herencia
La primera de las opciones, porque se debe realizar antes de la división de la herencia y porque es la más conveniente para todos, es pactar la compra de la propiedad con tu hermano con anterioridad. Para que la propiedad sea transferida, todos los herederos deberán estar de acuerdo y proceder del siguiente modo:
realizar un acuerdo privado entre todos los herederos para que uno de ellos le compre su parte a los demás
como la propiedad es un bien indivisible, en el momento previo a ser formalizada la herencia, está exenta de abonar impuestos
solamente se deberá abonar la plusvalía
Esta opción evita pasar por Hacienda y simplemente hay que tasar la propiedad para que el interesado le abone a los demás herederos la cantidad correspondiente por cada una de las partes.
Realizar una extinción de condominio
Ya habiendo formalizado y aceptado la herencia, la propiedad pasa a ser un proindiviso. En el caso de que quieras comprar la parte del piso a tu hermano puedes realizar lo que se denomina extinción de condominio.
tributa el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que sería entre el 1% y el 1,5% del valor de la vivienda
con esta opción se elimina el proindiviso y la vivienda vuelve a ser un bien indivisible
es una de las opciones más económicas
Cesión voluntaria de la propiedad
Existe la opción de que uno de los hermanos quiera donarle o regalarle a los demás su parte de la vivienda. En este caso, la carga tributaria aumenta para el comprador y los que ceden su parte deberán registrarlo en el IRPF, además de pagar la plusvalía.
Comprar la parte del piso al hermano
En este caso, debemos pasar por Hacienda pues ya se ha formalizado la herencia y la vivienda es un proindiviso. Esta operación tributa el 8% del valor de la vivienda pero tiene variaciones según la comunidad autónoma en la que se encuentre la misma.
¿Qué impuestos hay que pagar si le compro la parte del piso a mi hermano?
Vamos a explicar ahora los impuestos que intervienen en cada una de las opciones de venta y la manera de reducir los mismos.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Este impuesto representa el dinero que se debe abonar al recibir una donación o herencia, como es nuestro caso. La cantidad total a abonar dependerá de cada comunidad autónoma pero la legislación establece un marco entre el 7,65% como mínimo y el 34% como máximo sobre el valor de la propiedad heredada.
Más allá de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, este impuesto debe ser abonado en un plazo de seis meses desde el fallecimiento que ha originado la herencia. Algunas comunidades ofrecen distintas bonificaciones a este impuesto, a saber:
Madrid, en donde solamente se paga el 1%.
La Rioja, en donde se practica una bonificación del 99% en general o del 50% si la propiedad supera los 400.000 euros.
Castilla-La Mancha, en donde se aplica una bonificación del 85% al 95%
Islas Baleares, en donde sólo se paga el 7% de la base liquidable.
Plusvalía municipal
Este impuesto es gestionado por el Ayuntamiento de cada localidad y se encarga de calcular el aumento de valor que la propiedad sufre en cada transmisión. Para realizar este cálculo se tiene en cuenta tanto el valor catastral del suelo como las fechas del fallecimiento y de la transmisión de la propiedad a los herederos.
Este impuesto se abona cuando uno de los herederos se hace con el 100% de la propiedad al comprar la parte del piso a su hermano o hermanos. En caso de que el incremento dé un resultado negativo, se podrá reclamar ante el Ayuntamiento correspondiente.
¿Qué sucede si la parte del piso de mi hermano que quiero comprar está embargada?
Lo primero que hay que señalar es que las cargas sobre la parte del otro hermano no afectan a tu parte, para sumar tranquilidad a este asunto. Lo que puedes hacer es instar el procedimiento de ejecución para obtener la venta forzosa de la propiedad. Esta es la única manera de transmitir el inmueble libre de cargas.
Con el dinero obtenido en la subasta se debería pagar la deuda del embargo pero esta circunstancia debe ejercitarla el acreedor. También se puede acudir a la subasta para comprar esa parte del inmueble pero debes saber que el comprador se hará cargo de los embargos de la propiedad.
¿Te hemos ayudado con la idea de comprar la parte del piso heredado a tu hermano? Hemos explicado las opciones que existen en la actualidad y cualquier duda que tengas puedes dejarnos un comentario debajo así podremos responderla.
Además, te recomendamos la lectura de la siguiente nota sobre el caso de un hermano que no paga los servicios e impuestos de la propiedad heredada. ¡Ya verás que es muy interesante!
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