¿Qué sucede si no puedo pagar la hipoteca? Esta crisis nos ha golpeado a todos sin distinciones. De hecho, hay muchas familias que no pueden pagar la hipoteca. Esto genera una situación de mucha incertidumbre.
Entonces, si no puedes pagar la hipoteca y te encuentras en una situación de vulnerabilidad puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
En este post te explicamos en qué consiste el Código de Buenas Prácticas Bancarias y cuando las entidades están obligadas a aplicar estas medidas.
En este artículo encontrarás:
¿Qué hacer si no puedes pagar la hipoteca?
Las familias que se encuentren incluidas en lo que se llama “umbral de exclusión” y que por esta razón no puedan pagar la hipoteca podrán solicitar a las entidades acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias regulado por el Real Decreto-Ley 6, siempre que acrediten formalmente su situación.
¿Qué es el Código de Buenas Prácticas Bancarias?
El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él deben aplicar para reestructurar la deuda de los hipotecados con una situación económica vulnerable.
Está regulado por el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo y su art. 1 dice así: “Este real decreto-ley tiene por objeto establecer medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.”
Respecto al ámbito de aplicación hay que tener en cuenta que no solo serán beneficiados por estas medidas los adquirentes del préstamo hipotecario sino también los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal.
Así el art. 2 expresa “Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor o que se suscriban posteriormente.”
En concreto, son medidas de protección para deudores hipotecarios sin recursos, esta norma como ya vimos, especifica quien puede acogerse a ella y cuales son las soluciones que las entidades deben ofrecer.
¿Qué bancos están obligados a aplicar estas medidas incluidas en el Código de Buenas Prácticas Bancarias?
Todos los bancos adheridos a este código están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplen los requisitos. Así pues, el art. 5 dispone: “El Código de Buenas Prácticas incluido en el Anexo será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.”
Su correcta puesta en práctica está supervisada por el Ministerio de Economía, por la Asociación Hipotecaria Española, por el Banco de España y por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Este seguimiento puede consultarse en la página web del Ministerio de Economía.
¿Cómo me pueden ayudar los bancos?
Los deudores hipotecarios que hayan solicitados un préstamo con entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas y cumplan los requisitos regulados por el mismo pueden ampararse en una serie de medidas de protección bancarias diseñadas para que la entidad no inicie el proceso de ejecución.
Básicamente, para este tipo de situaciones se ofrecen tres soluciones distintas:
- un plan de reestructuración para que el deudor pueda pagar las cuotas, denominado: medidas previas a la ejecución hipotecaria.
- una quita de deuda si el titular aún no puede hacer frente a las mensualidades que se la llama: medidas complementarias.
- Y la dación en pago o lo que es lo mismo medidas sustitutiva.
Medidas previas a la ejecución hipotecaria
Los deudores incluidos en el “umbral de exclusión” podrán solicitar estas medidas tras haber hecho la presentación en el banco, una vez realizada dicha solicitud la entidad tendrá como plazo máximo un mes para presentar un plan de reestructuración.
Paralelamente al plan del banco, el titular puede presentar su alternativa, aunque la entidad puede rechazarla si tiene motivos, los cuales tendrá que acreditarlos.
Ahora veremos que puede hacer el banco para facilitarle el pago al titular de la hipoteca:
- Aplicar una carencia de capital durante cinco años: el principal que no se haya abonado durante este tiempo puede pasarse a una cuota final al vencimiento del préstamo o puede prorratearse en las mensualidades restantes o combinar ambos sistemas.
- Ampliar el plazo hasta los 40 años: a contar desde la contratación de la hipoteca. De este modo, las cuotas serán más bajas.
- Reducir el interés aplicado a euríbor más 0,25% durante la carencia.
Además, el banco puede ofrecer la posibilidad de reunificar todas las deudas que tenga el deudor. Durante los diez años posteriores a la aprobación de este plan, las entidades no podrán cobrar comisiones por amortización anticipada.
Medidas complementarias
Si el plan de reestructuración no es viable, el banco tiene que hacérselo saber al cliente y, si este cumple los requisitos, tiene que darle la opción de solicitar una quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar en el plazo de un mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan.
Según el Código de Buenas Prácticas Bancarias, esto se puede pedir si la cuota hipotecaria a pagar después de la reestructuración es superior al 50% de los ingresos percibidos conjuntamente entre todos los miembros de la unidad familiar.
La quita puede aplicarse de las siguientes maneras:
- Rebaja de un 25% del capital pendiente de pago.
- Deducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.
La quita se puede solicitar incluso si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta de la vivienda.
Medidas sustitutivas
Además, si estas medidas resultan insuficientes, pasados 12 meses del requerimiento de reestructuración se puede pedir la dación en pago, es decir, ofrecerle la vivienda al banco a cambio de saldar la deuda.
Si la entidad lo acepta, el titular queda liberado, esto también aplica a los cotitulares y los avalistas.
Asimismo, si el deudor lo solicita, puede quedarse dos años en la vivienda en alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación en pago.
Así, contrato se puede prorrogar siempre que el anterior titular de la hipoteca lo solicite, hasta llegar a un máximo de cinco años. Posteriormente, el cliente y el banco pueden pactar nuevas prórrogas por cinco años más.
No obstante, para beneficiarse de estas medidas es indispensable cumplir con una serie de requisitos.
Además, no se pueden pedir si ya se ha anunciado la subasta o la vivienda está gravada con otras cargas posteriores además de la hipoteca. El interés de demora máximo que el banco puede aplicar tras solicitar cualquiera de estas medidas es el resultante de sumar a los intereses remuneratorios de la hipoteca un 2% sobre el capital pendiente.
Requisitos para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas del Código de Buenas Prácticas Bancarias
- Es necesario que los miembros de la familia no tengan bienes o derechos patrimoniales suficientes para pagar la deuda.
- Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del titular o titulares y haya sido concedida para su adquisición.
- Que el préstamo hipotecario no tenga más garantías reales o personales y que, en caso de tenerlas, el titular no pueda aportarlas para hacer frente a toda la deuda.
- Los codeudores que no formen parte de la unidad familiar tienen que cumplir también los requisitos citados para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas.
Requisitos para acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias
Como hemos dicho, para que se apliquen las medidas de protección establecidas en el Real Decreto-ley 6/2012 es imprescindible reunir determinadas condiciones que demuestren que nos encontramos dentro del denominado “umbral de exclusión”.
Además, la hipoteca debe ser exclusivamente sobre vivienda habitual.
Requisitos para ser incluidos en el umbral de exclusión
Los requerimientos para ser incluidos en el umbral de exclusión se encuentran determinados en el Código de Buenas Prácticas Bancarias, estos son:
- Los ingresos conjuntos de los miembros de la familia no pueden superar por tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Ese límite será de cuatro veces el IPREM si uno de los miembros tiene una situación de discapacidad o dependencia.
- La unidad familiar debe haber sufrido “una alteración significativa de sus circunstancias económicas” en los últimos cuatro años. Por “alteración significativa” se entiende el esfuerzo que representa el pago de las cuotas de la hipoteca sobre la renta familiar, el cual debe haberse multiplicado por 1,5.
- O cuando hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad:
- Grupo familiar numeroso
- Familia monoparental con dos hijos a cargo
- Un miembro de la familia con discapacidad de más del 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar de forma permanente.
- Hay un menor de edad en la familia.
- Hogar en el que conviva un pariente de los titulares de la hipoteca que tenga discapacidad, dependencia o enfermedad grave
- Familia con una víctima de violencia de género
- Deudor mayor de 60 años
- La cuota de la hipoteca tiene que superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar.
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