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El 24 de mayo la Ley de vivienda cumplió un año desde su aprobación en el Parlamento. Esta normativa ha sido muy controvertida, criticada y por otros aclamada. Esto tiene que ver con distintos factores. Por un lado, que avasalla las competencias del Estado por sobre las Comunidades Autónomas.

Por otro lado, la cantidad de recusaciones que ha tenido. Sin embargo, no debemos olvidar la falta de tino del Gobierno al redactarla. Es que de ponerse de acuerdo con los distintos sectores que participan del mercado inmobiliario para lograr su aceptación y puesta en marcha quizás hubieran logrado mejores resultados.

En este artículo queremos contarte sobre las repercusiones de la ley de vivienda que cumplió un año desde su entrada en vigencia. ¿Nos acompañas?

Cumplió un año desde la entrada en vigencia de la ley de vivienda

El día 24 de mayo del año pasado veía la luz la nueva normativa por la que el  gobierno esperaba obtener importantes cambios en el mercado residencial. El problema es que en muchos aspectos, las repercusiones han sido contrarias a las esperadas.

Si bien la ley de vivienda cumplió un año, lo cierto es que el problema de acceso a la vivienda venía desde hace bastante tiempo atrás. Por ello, se han intentado incorporar medidas que ayuden a mejorar el acceso a la misma. Pese a ello, el resultado ha sido una merma aún mayor de la oferta debido a que los propietarios le desconfían mucho a la nueva normativa. Por otro lado, debemos mencionar también las subidas de los precios de las rentas. Éstas continúan incrementando y hasta, en algunos lugares, superando los máximos históricos.

Las Comunidades Autónomas, por ejemplo, no han querido incorporarse al régimen de zonas tensionadas. Esto implica que, luego de realizar los trámites pertinentes, es posible acceder a una limitación en los precios de las rentas.

Cataluña ha sido la única en sumarse a esta herramienta aunque, pese a ello, reclama en la justicia la forma en la que este índice de precios se realiza. Esto se debe a que se había acordado efectuarlo en conjunto. Es que la Comuna cuenta desde hace tiempo con los datos como para poder generar parámetros que se ajusten a la realidad de los distintos municipios.

Tampoco debemos olvidar la cantidad de Comunidades que han presentado recusaciones al Tribunal debido a la interferencia en materia de vivienda que la normativa establece. Es que cumplió un año la ley de vivienda en nuestro país, pero las controversias que genera no parecen haber terminado.

Se reduce el stock y los precios en subida

Cumplió un año la ley de vivienda y llega el momento de hacer un balance de los cambios que ha generado. La realidad es que parecen ser negativos.

Al ver los datos que se han informado, debemos decir que para los alquileres tradicionales la oferta se ha visto reducida, aumentando si, los alquileres de temporada.

Durante el último año, la renta residencial se ha reducido en un 15 por ciento. Por otro lado, el alquiler vacacional, aumentó un 56 por ciento.

Si analizamos un poco la situación de Barcelona, por ejemplo un 30 por ciento del alquiler esta destinado a fines vacacionales o de temporada. En Madrid, por otro lado, alcanza un 15 por ciento, en Málaga y Valencia un 13 por ciento, según los datos brindados por el Idealista.

Cuando se buscan los motivos de estas subidas, éstos tienen que ver con la necesidad de compensar las limitaciones que genera la Ley de vivienda, las actualizaciones de las rentas y los riesgos que los propietarios deben asumir.

Cumplió un año la Ley de vivienda: que cambios generó en Cataluña

Como hemos explicado anteriormente, Cataluña ha sido una de las únicas Comunidades Autónomas que han decidió alinearse a la herramienta propuesta por la normativa denominada zonas tensionadas. Cumplió un año la Ley de Vivienda, pero la realidad es que no ha resuelto el problema de acceso a la vivienda que se había prometido.

Por medio de la aplicación de las zonas tensionadas, era posible durante un plazo de tres años, limitar los precios de los alquileres en esos municipios. Cataluña, ha incorporado bajo este paraguas, un total de 140 municipios. Además, se han presentado otras 131 localidades más que hasta el momento no se han aprobado dentro del régimen.

Allí se han limitado, desde el mes de marzo las subidas en los contratos de alquiler, principalmente para los grandes tenedores. Cabe aclarar que se consideran así a los tenedores de 5 propiedades en áreas tensionadas.

Según la normativa, se limitarían los precios de las rentas o se modifican los regímenes de prórrogas de los contratos vigentes. Por otro lado, los pequeños propietarios, gracias a estos cambios, podrían tener beneficios fiscales en el IRPF.

Los contratos que ya se encuentran vigentes, podrían continuar renovándose según lo que se haya fijado en ellos, con una subida anual máxima de la renta de un 3 por ciento. Por otro lado, para los valores de alquiler para un nuevo contrato entre particulares, se utilizará el monto solicitado en el contrato anterior, posibilitando un incremento de un 3 por ciento. Esto sucedería salvo que se hayan realizado reformas de mejoras con lo que el propietario podría aumentarlo como máximo un 10 por ciento.

Otro punto a recalcar, tiene que ver con el Índice Oficial de Precios de alquiler. Éste debe ser utilizado para los nuevos contratos de arrendamiento para las áreas tensionadas. Aquí, debemos recordar también que Cataluña ha presentado una denuncia a este parámetro establecido en la normativa. Esto tiene que ver con que la forma en la que se ha realizado no toma en cuenta los registros propios de la comuna.

El problema principal tiene que ver con que hasta el momento, los precios en la Comunidad no han parado de incrementarse. Por otro lado, la cantidad de oferta se encuentra en picada con una alta demanda residencial.

Lo que si debemos aclarar es que estos problemas, no solo se dan en la Comunidad de Cataluña, sino que se ve en todo el territorio. Esto se debe principalmente ante la falta de seguridad en el mercado.

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El Tribunal Constitucional avala parte de la Ley de Vivienda. Esto se ha dado en respuesta al recurso de inconstitucionalidad que habia presentado la Junta de Andalucía. En este pedido, se solicitaba que se eliminen los artículos que la Comunidad entendía que vulneraba la potestad propia de las Comunas en materia de vivienda.

Tenemos que tener en claro, a la hora de analizar este tema, que son varias las Comunidades que han realizado acciones similares. Esto tiene que ver con que cuando se trata de vivienda, son ellas las que tienen la potestad, ya en sus constituciones, sobre las decisiones. Pero lo cierto es que la Ley de Vivienda, ha interferido con ellas. Desde el Gobierno entienden que la normativa se ha puesto en vigencia, buscando mecanismos que permitan mejorar el acceso a un techo de los ciudadanos.

Al tomar una decisión, el Tribunal Constitucional avala parte de la Ley de vivienda, pero ha declarado inconstitucional y nulos varios artículos que la componen. Por ejemplo lo que se refiere a vivienda protegida, parque público de viviendas y la información a aportar por parte de los grandes tenedores.

En este artículo te contaremos todo sobre los argumentos del Tribunal Constitucional por medio de los cuáles avala parte de la Ley de Vivienda y los puntos que considera inconstitucionales. ¿Nos acompañas?

El Constitucional avala parte de la Ley de Vivienda, pero no la totalidad

Una vez que la Junta de Andalucía interpuso el recurso de inconstitucionalidad, el TC ha debido analizar la normativa en profundidad. Luego de tomarse el tiempo de hacerlo, el Constitucional avala parte de la Ley de Vivienda. Pese a ello, entiende que varios artículos avasallan la potestad de las Comunidades Autónomas.

Andalucía, en su recusación, hacia mención a 16 artículos de la normativa. También planteaba la inconstitucionalidad de la disposición adicional tercera, la transitoria primera, tres apartados de la disposición final primera y por último la disposición final cuarta. La mayor parte de la presentación, tenia que ver con la invasión de las competencias que son potestad de las Comunas en materia de viviendas.

La resolución del Constitucional avala parte de la Ley de Vivienda, pero entiende que varios artículos son inconstitucionales y nulos. Estos son específicamente los que tienen que ver con la vivienda protegida, el parque público de vivienda y la información que deben brindar los grandes tenedores. Según explican, esto tiene que ver con que estos artículos no dejan posibilidad alguna a las comunidades de regulación. Siendo esta acción un punto a realizar por las Comunas.

Cuáles son los artículos declarados inconstitucionales o nulos por el Tribunal Constitucional

  • Artículo 16: en él se fija el régimen de vivienda protegida. Según explican allí se incorpora un nivel de detalle demasiado excesivo. Esto es algo que el Estado no puede hacer teniendo en cuenta que estaría tomando medidas en un punto que es exclusiva competencia de las Comunas.  Se establece también la inconstitucionalidad a la disposición transitoria primera. En ella se hace alusión al régimen de las viviendas que ya se encontraban dentro de la calificación de protegidas antes de que la ley haya entrado en vigor. Los argumentos en este punto, tienen que ver con que la finalidad de la normativa era someter en esta categoría a viviendas que aún lo estuvieran calificadas como protegidas.
  • Artículo 19.3 inciso dos. En este punto se establecen la necesidad de suministrar información de los grandes tenedores. El Tribunal Constitucional considera que es excesiva esta regulación de información minima. Por otro lado, explica que en el caso de que la Comunidad solicite la declaración de zona tensionada, la información tendría que determinarla la Comuna.
  • Apartado 1, del párrafo tercero y 3 del artículo 27. Allí se regula el concepto, finalidad y financiación para los parques públicos de vivienda. El Tribunal Considera que es un exceso por parte de la normativa determinar estos aspectos sin encontrar la cobertura del artículo 143.1.1 y 13 CE. Además entienden que es contrario al principio de autonomía financiera. Esto se debe a que prevé afectar ingresos de las sanciones pautadas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda y la gestión de bienes propios de los parques públicos de vivienda.

Repercusiones de la decisión del Constitucional en la que avala parte de la Ley de Vivienda

Luego de conocerse la decisión por la cuál el Constitucional avala parte de la Ley de Vivienda, la Consejería de Fomento, Articulación y Territorio de Vivienda de la Junta de Andalucía ha analizado el fallo. Explican que con esta postura del Tribunal se reconoce que el Gobierno ha sobrepasado su potestad al regular la vivienda protegida, el parque público y la solicitud de información de los grandes tenedores. Esto se debe a que solo las Comunidades Autónomas pueden regular estos aspectos.

Ante la sentencia, han expresado que se encuentran satisfechos con la decisión debido a que blinda la regulación de las Comunas en estos temas.

Por otro lado, han dicho que la Ley Estatal de Vivienda, es una normativa que invade claramente las competencias autonómicas, y el Tribunal así lo entiende también. Debido a ello, el Estado, no debería utilizar una ley para regular de una manera tan completa y acabada dejando imposibilitada a las Comunidades de legislar sobre ello.

Consideran además que con este fallo, se protege la política de la Comuna respecto a la vivienda protegida. Cabe aclarar que este tipo de inmuebles cuenta con un régimen jurídico propio que incluso en Andalucía ha logrado mostrar efectos positivos respecto a la reactivación del mercado. Informan por ejemplo que hoy en día se logra certificar un triple de pisos protegidos.

Cabe recordar que Andalucía ha sido la primer Comuna que ha presentado un recurso de inconstitucionalidad a la Ley de Vivienda. Aunque no ha sido la única. Son varias las comunidades que consideran que es una normativa que avasalla las potestades de las Comunidades Autónomas. Otro punto importante de recordar es que en el mes de abril, desde el Congreso han solicitado que se deroguen artículos de la ley de vivienda que puedan vulnerar las competencias que le corresponden exclusivamente a las Comunidades Autónomas.

Según Andalucía, esta presentación se debe a que ésta normativa es ideológica, intervensionista e incluso avala la ocupación ilegal. Por otro lado recalcan que no ha tenido consenso en las comunidades ni en la mayor parte de los sectores que forman parte del mercado inmobiliario. Incluso consideran que fue realizada a espaldas de las Comunas.

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Luego de los inconvenientes que la ley de vivienda ha tenido que sortear para poder ponerla en vigencia, aún mucha gente no tiene una buena valoración de ella. Lo cierto es que incluso varias comunidades han recurrido al Tribunal Supremo para frenar algunos de los puntos que en ella aparecen. En un estudio realizado, se ha indagado acerca de cuáles son los puntos mejor valorados de la normativa. Las desgravaciones fiscales para los arrendadores son las que han quedado mejor posicionadas.

En este post te contaremos respecto a este documento en el que ha valorado los mejores aspectos de la normativa. Allí con una nota de 6,8 puntos, las desgravaciones fiscales para arrendadores han quedado en el primer puesto. ¿Nos acompañas?

Lo mejor de la ley de vivienda: las desgravaciones fiscales para arrendadores

Desde Fotocasa, han realizado un estudio, a nueve meses de que la nueva ley de vivienda entre en vigencia. En él se ha intentado que los consultados puntúen las distintas medidas que la normativa incorpore para saber cuáles son las mejores valoradas.

  • En el primer puesto y con un puntaje de 6,8 sobre 10, han quedado las desgravaciones fiscales para arrendadores.
  • El segundo lugar, lo ha obtenido la instauración de la vivienda asequible incentivada. Allí se han brindado beneficios a entidades que alquilan con precios bajos a personas de pocos recursos. La nota que ha alcanzado ha sido de 6,7 puntos.
  • Siguiendo el podio, el tercer puesto ha sido para la creación de un fondo social de vivienda con 6,6 puntos.
  • Luego, aparece la reserva del 30 por ciento de las nuevas promociones de vivienda nueva como vivienda pública, con un promedio de 6,5 puntos.
  • Los límites de las rentas de grandes propietarios ha obtenido un total de 6,3 puntos.
  • Con 6 puntos ha quedado la imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
  • Por último, y con un total de 5,4 puntos ha quedado el recargo del IBI de hasta el 150 por ciento a las viviendas vacías.

 

Las desgravaciones fiscales para arrendadores tienen el mayor respaldo

A la hora de consultar a quienes han participado en el mercado inmobiliario en los últimos tiempos y conocen la ley, cuáles son las medidas que consideran que tienen mayor respaldo, nuevamente han sido las desgravaciones fiscales para los arrendadores quienes han ganado la batalla. Los puntos obtenidos son bastante similares al universo de personas consultadas:

  • Desgravaciones fiscales para arrendadores: 6,8 puntos
  • Instauración de la vivienda asequible incentivada, brindando beneficios a quienes alquilen a precios bajos a personas con dificultades económicas: 6,6 por ciento
  • Fondo social de vivienda 6,5 por ciento

En el otro lado de la vereda, encontramos las medidas que han considerado negativas o que han logrado poco apoyo de los consultados que han dicho conocer respecto a la ley de vivienda:

  • El sobrecargo de hasta un 150 por ciento en el IBI a las viviendas vacías 5,5 puntos
  • Reducción de la cantidad de inmuebles para considerase Grandes Tenedores de vivienda de 10 a 5 obtuvo 5,7 puntos
  • Sustitución del IPC por otro índice para actualizar los aumentos de precios en los alquileres 5,8

 A la hora de hablar de modo más general sobre las expectativas de los consultados respecto a lo que dejará la ley de vivienda, el 36 por ciento de los consultados considera que solo hará las cosas más difíciles. Por otro lado, solo el 16 por ciento considera lo opuesto.

Cuál es la valoración de los colectivos  respecto a la Ley de vivienda

Sabemos que la ley de vivienda ha dividido la opinión de la gente respecto a si puede ser buena para el sector inmobiliario y la solución de los problemas habitacionales o todo lo contrario.

Desde fotocasa, han realizado un análisis respecto a la perspectiva de los compradores, vendedores, arrendatarios y arrendadores.

Si bien algunas de las medidas que ha incorporado la normativa tienen cierta aceptación, la mayor parte tiene que ver con los grupos de oferta. Otros tantos son de los inquilinos que opinan positivamente en un mayor numero de personas que los demandantes. Y esto muchas vences tiene que ver con la situación particular de cada uno y la forma en que puede afectarlos.

Pero veamos algunos detalles para aclarar lo que queremos explicar. Los inquilinos, por ejemplo, consideran positivamente la prohibición de aumentar los precios del alquiler utilizando gastos que usualmente cubre el propietario. El porcentaje obtenido ha sido del 64 por ciento de los consultados, con una puntuación de 7,2.

La instauración de la vivienda asequible incentivada, ha recibido un apoyo del 60 por ciento, con una puntuación de 7,1 puntos.

Los arrendatarios, por otro lado, consideran una buena medida la creación del bono joven. Entre ellos, ha obtenido el 58 por ciento de respaldo y un total de 6,9 puntos.

La protección frente a los desahucios para personas vulnerables, tuvo el 61 por ciento del respaldo con 6,9 puntos.

Respecto a la ampliación de criterios para zonas tensionadas de alquiler, consiguió el 53 por ciento de apoyo con un total de 6,6 puntos.

Los demandantes, por otro lado, valoran positivamente la limitación en las subidas de los alquileres durante el 2024. También la incorporación del índice de actualización de los valores y por último el cambio en la consideración del gran tenedor de vivienda en el que se ha reducido a 5 viviendas.

Al intentar analizar un poco más en profundidad lo que puede generar la ley de vivienda, muchos consideran que utilizar medidas punitivas e incluso con carácter de obligatorias que son impuestas en el mercado de alquiler, suele tener efectos negativos y opuestos a los esperados.

La realidad es que esta normativa, ha sido aprobada sin haber permitido la participación del sector. Esta situación ha llevado a que se genere descontento y contraposición.

En Barcelona, por ejemplo, se puede ver respecto a la contención de rentas de 2020. En ese momento la oferta de vivienda asequible desapareció. Es que los propietarios entienden que las acciones que ha fijado la normativa para incentivar, atraer y motivarlos a incorporarse a este mercado, los hacen sentir mas seguros tanto fiscal como jurídicamente, y son consideradas positivas. Quizás esto tiene que ver con que el sector recibirá con buena cara la posibilidad de fomentar el parque público de vivienda pero sin llegar a traspasar la responsabilidad a los particulares.

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En una rueda de prensa, Ester Capella, quien cumple el rol de consellera de Territorio de la Generalitat de Cataluña, informó una modificación en la categoría de gran tenedor. Explicó que se ha efectuado la resolución de las alegaciones a la memoria catalana de la Ley de Vivienda, y se realizarán cambios en dicha categoría. Por ello, se bajarán a cinco los inmuebles necesarios para establecer a los contribuyentes como gran tenedor, de la misma manera que la normativa nacional lo establece.

Recordemos también que la incorporación y puesta en marcha de la Ley de Vivienda, sigue trayendo algunos cortocircuitos. Es que ya desde su inicio ha causado discusiones y posiciones encontradas. La finalidad del Gobierno, era la de poder poner fin a los problemas habitacionales de nuestro país. Pese a ello, se ha ganado algunos enemigos, al sobrepasar las competencias de las comunidades autónomas. Teniendo en cuenta esta situación, ya son cinco las que han decidido realizar recusaciones para poder retomar el control de la vivienda en cada localidad.

En este post te contaremos todas las novedades respecto a la categoría de gran tenedor. Además, de la posición de APCE y Foment que explican que consideran que ésta redefinición, podría imposibilitar el acceso a la vivienda. ¿Nos acompañas?

Se viene un cambio en la consideración de gran tenedor en Cataluña

Hace unos pocos días, Ester Capella, ha informado novedades respecto a los grandes tenedores. La consellera de Territorio de la Generalitat de Cataluña, comentó que se han resuelto las alegaciones a la memoria catalana de la Ley de Vivienda del Gobierno. En esta rueda de prensa, explicó que se definió reducir la cantidad de propiedades que puede tener un contribuyente para quedar  catalogado como un gran tenedor. Por ello, dentro de poco, cada titular, que posea cinco inmuebles, será considerado dentro de esta categoría.

Al explicar las razones por las cuáles la resolución fue favorable, informa, que ya la nueva Ley de Vivienda que el Congreso ha aprobado y que ya se encuentra en vigencia, contempla este cambio. 

No solo se modificaran la cantidad de viviendas para gran tenedor

Según explicaron en la rueda de prensa,  se han presentado otras alegaciones que han obtenido los votos necesarios.  Uno de ellos, tiene que ver con los promotores sociales. Por medio de esta modificación aquellos que realicen promociones de viviendas de protección social con fines de renta, no entrarán dentro de la categoría de gran tenedor, mientras que aquellos que se dediquen a vender estas viviendas, si.

Estas dos alegaciones son las que se modificaran de la memoria inicial que ha realizado el Govern en el mes de junio. Por medio de ella, también se cifran en 140 los municipios que serán incorporados como zonas tensionadas. De esta forma, deberá allí aplicarse, la limitación del alquiler que se fija en la nueva Ley de Vivienda.

Dentro de las alegaciones, se ha detallado, que se establecieron cuatro ejes. Por un lado, respecto a la imposibilidad de poder aplicar la Ley en Catalunya. En segundo término, la compensación económica a los propietarios, el cambio en la consideración de gran tenedor y la diferenciación que se establecerá entre quienes vendan y alquilen viviendas de promoción social. 

Cuando se pondrían en vigor los cambios presentados

El gobierno de la Generalitat ha explicado que se ha previsto primero que nada avalar la memoria. De esta forma, se estima que para el mes de agosto, en Catalunya, podría entrar en vigor la Ley de vivienda.

Se ha consultado, también respecto a  la posibilidad de interponer un recurso judicial por las entidades que representan el sector de la promoción, intermediación y administración de viviendas. Ante ello, explican que esperan que los tribunales puedan dar valor a los derechos que se intentan proteger mediante estas medidas.

Debemos recordar también que, la semana pasada, el Parlament, deberá realizar una votación respecto a la inconstitucionalidad de la Ley de Vivienda estatal.  Allí se deberá definir si realizarán, al igual que otras 4 comunidades autónomas, la recusación por la invasión de competencias que en la normativa se plantean.

Ester Capella, al referirse sobre este tema  explica que la Generalitat, busca únicamente defender las competencias que le corresponden sobre la vivienda. Agrega que tienen la obligación de dar una respuesta a la ciudadanía y también garantizar sus derechos.

Otro de los puntos a los que se ha referido, tiene que ver con la Ley de Vivienda catalana. Ella ha insistido, en que le hubiera gustado que el Tribunal Constitucional no la haya anulado. Esto se debe a que daba una respuesta absoluta a los problemas de emergencia en la contención de riesgo. 

¿El cambio de gran tenedor podría imposibilitar el acceso a la vivienda?

Al conocerse la decisión de modificar la cantidad de viviendas por las que un contribuyente es declarado gran tenedor, algunas asociaciones han planteado su desacuerdo. Una de ellas fue la Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya, la otra, la patronal Foment del Treball. En conjunto, han lanzado un comunicado el pasado jueves, planteando sus posiciones.

Sobre la reducción de diez a cinco la cantidad de propiedades que permite considerar a un propietario como gran tenedor, explican que imposibilitará el acceso a la vivienda.

Agregan además que mediante esta medida, sería posible agravar aún más el acceso al mercado de la vivienda. Así muchos podrían retirar sus pisos de la oferta de viviendas para la renta, y colocarlos para la venta. Esto es justamente algo que se busca evitar.

Ambas patronales, explican que esta nueva definición de gran tenedor, es en realidad una decisión política. Mediante ella podría aumentar la inseguridad jurídica y han apostado a la posibilidad de colaborar entre entidades tanto públicas como privadas con el fin de aumentar la cantidad de viviendas asequibles y sociales para solucionar el problema de la vivienda.

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Según un informe realizado, en el último año ha mermado, en un punto la cantidad de pequeños propietarios en nuestro país. Un detalle que debemos aclarar es que, si bien la cifra es muy cercana a la registrada en el 2022, se ha informado una disminución en las viviendas de copropiedad. Esto implicaría que uno de los copropietarios ha decidido desprenderse del porcentaje de la vivienda que tenía.

En este post te contaremos como se ha modificado el mercado de la vivienda de los pequeños propietarios en el último año y de que forma se ha redistribuido el parque inmobiliario. ¿Nos acompañas?

Pequeños propietarios en el mercado inmobiliario

Hace unos pocos días, desde Fotocasa Research han presentado un informe en el que se analizan los inmuebles, tanto para brindar información sobre la cantidad de propietarios que el parque inmobiliario de nuestro país tiene, como el uso al que se destinan.

Según los datos que se obtuvieron, se ha determinado que la mayoría de los propietarios cuentan únicamente con la titularidad de un inmueble. El porcentaje que ha reflejado este estudio, informa que hoy en día, un 60 por ciento es propietario de una vivienda en nuestro país. Por otro lado, un 76 por ciento de los consultados, explica que se encuentra viviendo en un inmueble de propiedad. Esto quiere decir que o es el propietario o cuenta con el usufructo del mismo.

Estos primeros datos, nos permite establecer que aproximadamente 1 de cada 4 personas, necesita rentar una vivienda.

Estas cifras de pequeños propietarios, han fluctuado en comparación con el 2022. En el mes de agosto del año anterior, esa cantidad era de un 57 por ciento, y en febrero, del 61 por ciento.

Al explicar los motivos de esta situación, se alega que tiene que ver con situaciones que pueden cambiar en el  transcurso de los años.

Pero veamos un detalle de los porcentajes de propiedad o copropiedad en distintas localidades de nuestro país:

  • Cataluña: en esta localidad el 57 por ciento es propietario o copropietario de la vivienda en la que se encuentra
  • Comunidad Valenciana: Aquí, se registran valores cercanos a la media nacional con un 59 por ciento
  • Madrid: el porcentaje de propiedad allí, es del 66 por ciento, habiendo registrado una subida de 5 puntos, en comparación al año anterior
  • Andalucía: Aquí se ha informado una reducción respecto al año anterior, pasando del 59 por ciento al 53 por ciento, en este momento.

Los grandes tenedores

Si bien un altísimo porcentaje de propietarios en nuestro país cuenta con solo un inmueble, un 0,3 por ciento cuenta con cinco o más propiedades a su nombre. Si realizamos una comparación con el año anterior, este valor era mucho menor, se encontraba en un 1,1 por ciento. Con lo que se ha registrado una subida del 200 por ciento.

Debemos aclarar que estos propietarios, según la Ley de Vivienda, en este momento serán catalogados como grandes tenedores, ya que se ha reducido la cantidad de propiedades de 10 a 5 para entrar en esa categoría.

pequeños propietarios

Lectura recomendada: Se aprobó la Nueva Ley de Vivienda: claves para entenderla. Si todavía tienes alguna duda sobre la nueva normativa, no dudes en consultar cada uno de los aspectos que engloba en este link.

Un dato curioso que se desprende del estudio, tiene que ver con la particularidad del crecimiento que se ha sucedido en Cataluña respecto a propietarios con cinco o mas inmuebles. Según se ha dado a conocer, el año pasado, este tipo de particulares, representaba al 0,2 por ciento. Hoy en día, ha ascendido al 0,6 por ciento.

Por su parte, en la Comunidad Valenciana, en el 2022 ese porcentaje se establecía en el 0,1, pasando en el 2023 a un 0,5 por ciento.

En el lado opuesto, se encuentran la Comunidad de Madrid y Andalucía, donde se ha registrado una merma en este tipo de propietarios.

Pero ¿Cómo se distribuyen estos grandes tenedores en las distintas franjas etáreas?

  • Entre 35 y 44 años: en esta franja etárea, según el informe, un 0,2 por ciento del total de propietarios posee cinco o más viviendas. En el último año, esta cifra ha registrado una subida del 100 por ciento, ya que en el 2022 era del 0,1 por ciento.
  • Personas de entre 45 y 54 años: el 0,7 por ciento de los propietarios es considerado  hoy un gran propietario. Según se ha dado a conocer, ha aumentado de manera importante, ya que en el mes de febrero del año pasado, era de un 0,5 por ciento.
  • Propietarios de entre 55 y 75 años: dentro de esta franja, podremos encontrar al 0.5 por ciento. También ha registrado una importante subida, respecto al año 2022 ya que se establecía en un 0,5 por ciento.

Cuáles son los porcentajes de los pequeños propietarios y el uso que se les brinda a las propiedades

En este momento según el informe presentado, la mayor parte de los propietarios cuenta con un solo inmueble. Este porcentaje alcanza un 80 por ciento. Por otro lado, un 16 por ciento, cuenta con dos propiedades y un 4 por ciento, es titular de tres o más viviendas. Estos valores, son muy parecidos a los de los años anteriores.

Respecto a los usos que suelen darse a estos inmuebles, son diversos. Algunos son utilizados como segunda residencia o casas vacacionales, mientras que otros prefieren colocarlas en alquiler. Esto sucede principalmente dentro de los titulares de más de una vivienda.

Los grupos etáreos donde se registran los titulares de más de una vivienda, suelen ser los de mayor edad, y por lo tanto, también los que destinarán las viviendas tanto de casas de verano como propiedades para renta.

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La tendencia a alquilar antes que a comprar una vivienda se ha hecho muy evidente en las estadísticas e informes publicados en los últimos meses. En un país que se caracterizaba por la posibilidad relativamente habitual de “invertir en ladrillo”, las estrategias para conseguir un techo han virado hacia la predominancia de la vivienda social, a compartir un piso, o sencillamente a rentarlo. Pero, ¿significa esto que ya no se compran casas en España? En la nota de hoy revisamos este panorama, que tiene a los propietarios en el eje del debate.

Cada vez hay menos propietarios en España

No es del todo una sorpresa que ante las dificultades para acceder al financiamiento de un inmueble las tasas de propiedad de vivienda caigan en todos los grupos de edad. Incluso en países como el nuestro, en el que invertir “en ladrillo” fue siempre una opción como parte de una visión social de progreso, o una alternativa segura de ahorro. El descenso en los porcentajes de propietarios es sin embargo más común en los últimos años, lo que evidencia tanto el impacto de las crisis económicas, el insuficiente incremento de salarios en relación a la inflación, y los cambios en las políticas de financiamiento y subsidio.

En la actualidad, la cantidad de propietarios posibles, segmentados por edad, sólo superan el 50% en los grupos de mayores de 43 años. De allí hacia abajo, los descensos son paulatinamente más visibles, marcando sobre todo las dificultades que tienen los jóvenes para acceder a su primera vivienda.

Situaciones como esta son las que llevaron a la problemática de la vivienda a ser el eje de las últimas campañas electorales. Sin dudas, esa demanda social sigue en pie tras los resultados de los comicios que pusieron nuevamente en tela de juicio la efectividad de la Ley de Vivienda. ¿Ayuda el tope del 3% en los alquileres a que más personas puedan acceder a un piso? ¿Son suficientes las medidas para promover el uso de viviendas vacías? ¿Es posible el aumento deseado en el porcentaje de vivienda social? Y lo más importante: ¿tienen estas medidas respuesta a largo plazo para la demanda actual y futura de propietarios?

Caro pero posible: las distintas caras del alquiler

A pesar del aumento en los precios de los alquileres -así como de las variadas propuestas provenientes de casi todos los frentes partidarios para aumentarlo en cantidad o limitarlo en valores-, el rentar un piso hoy en España es una alternativa forzosa. Es decir, se erige como opción sólo porque la compra está cada vez más inaccesible. Esto se complica porque además se trata de una alternativa cara. Según Idealista, sólo en abril pasado el precio de la vivienda en alquiler se encareció un 8,9% y llegó hasta los 11,5 euros el metro cuadrado. En particular, las grandes ciudades como Barcelona, Madrid, San Sebastián, Palma y Málaga son las que tienen los alquileres más altos o las que aumentaron más sus precios.

Por su parte, el alquiler social, como se ha reconocido tantas veces durante la campaña, es aún insuficiente para la mayoría de los hogares con dificultades económicas. Este grupo incluso profundizó tal situación durante el último año, donde la inflación, los servicios y las hipotecas crecieron más que los sueldos.

Otra cara de la moneda es la situación de los propietarios de más de un piso, cuya cantidad aumentó también en los últimos años. Frente a esa situación, la recientemente aprobada Ley de Vivienda reduce el número de casas que se puede tener antes de ser considerarlo gran tenedor. No obstante, para el grupo de ingresos medios que pudo optar por la compra con destino a renta, el contexto no colabora precisamente en confiar en otras fuentes de inversión que protejan el capital ahorrado.

Por qué es tan difícil ser propietario

Si es difícil el alquiler, la compra acarrea aún más obstáculos. En este segmento del mercado, también se han revalorizado las propiedades y por ende el capital de ahorro inicial es hoy más alto. Según datos del INE, aunque la variación ha sido algo inferior que en el alquiler durante la última década, los pisos para la venta se han revalorizado un 28,5% en ese mismo periodo.

Recordemos que el ahorro inicial lleva al menos dos componentes: el 20% del coste de la vivienda (que es lo que en general no cubre una hipoteca bancaria), más otro 10% correspondiente al pago de impuestos. Hoy en día, ese 30% traducido en dinero puede variar entre los 45.000 euros para una ciudad del interior del país, hasta casi 90.000 euros para capitales como Madrid o Barcelona.

Estas cifras difícilmente puedan ser acompañadas por los salarios y coste de vida actuales. Los datos del INE son contundentes al respecto: el sueldo bruto de un trabajador ronda hoy los 2.038 euros mensuales -casi el 10% de lo que era hace una década-, mientras que la cesta de la compra, solo durante el año pasado se encareció un 16,8%. También considerando únicamente el 2022, se observa que el IPC creció un 5,7%, mientras que los sueldos se incrementaron apenas un 2,8%.

Una situación para pensar a largo plazo

Con tal situación, es lógico concluir que el panorama español de las operaciones de compraventa inmobiliaria se encuentre tensionado. Los propietarios son cada vez menos porque se han complicado las condiciones para la compra (valores del mercado, sueldos, políticas de financiación), pero eso no impide que los mayores inversores abunden en el mercado, a pesar de las medidas por limitar a los grandes tenedores. Después de tanto debate parlamentario, la problemática de la vivienda tiene aún la deuda por la accesibilidad, pero también por la distribución, tanto a nivel geográfico como de concentración de inversores. Cabe preguntarse entonces: ¿hay realmente animosidad en solucionar estos problemas?

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Grandes tenedores de la ciudad de Valencia se ven afectados por un decreto de la Conselleria, donde declara que casi 500 viviendas se encuentran deshabitadas. Las mismas pertenecen a aproximadamente 20 propietarios, los cuales se vieron afectados por esta declaración obligatoria que los hace perder la propiedad desde la administración.

Luego de que esta declaración ha sido analizada, se llegó a la conclusión que debe aplicarse para tomar viviendas vacías y usarlas para alquiler asequible. Sin embargo, la decisión final es de parte de los propietarios, por lo que en muchos casos no se ha hecho el traspaso de viviendas.

Sanciones a los grandes tenedores de viviendas

En 2021 la Generalitat aprobó un decreto que autorizaba la movilización de propiedades para las personas que tenían la titularidad de más de 10 viviendas. Los propietarios debían declarar cada 6 meses mediante un informe sobre todos los inmuebles que estaban en desuso o que no eran sus viviendas residenciales.

Se considera que un inmueble cumple estas condiciones de desuso cuando lleva al menos un año sin que se le esté dando un uso específico. De allí, se les hacía una inspección a estas viviendas y era la Generalitat la que se encargaba de especificar si un inmueble estaba deshabitado.

Es a partir de este proceso donde de 500 viviendas declaradas vacías por sus propietarios, 468 se consideran deshabitadas y necesarios para el alquiler asequible. Se hace a través de un proyecto llamado Xarxa Lloga’m, donde los propietarios que se adhieran tendrán beneficios, como medidas de formen y de promoción.

A pesar de ello, solo 118 viviendas se han logrado adherir al plan, ya que los propietarios de las 350 viviendas restantes lo han rechazado. Para estos casos, los titulares deben pagar una serie de multas y sanciones importantes, que son el resultado de tener las viviendas vacías o deshabitadas.

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Los costes de las multas varían según la ubicación y el precio de la renta media, aunque se deben pagar cada mes a las autoridades. Además de que el precio va a oscilar entre los 350 y 650 euros, lo que supone un gran gasto anual, casi alcanzado los 7.800.

Y a esto se suma una sanción por lo impuesto en la normativa, debido a que se está incumpliendo la función social de la vivienda. Todas estas condiciones están impuestas por la ley y sus autoridades, ya que muchos propietarios siguen en desacuerdo con las sanciones y las obligaciones establecidas.

Objetivos de la Generalitat en el mercado inmobiliario

Alejandro Aguilar, secretario autónomo de vivienda, asegura que los grandes tenedores que no quieren unirse al plan, no quieren colocar las viviendas en el mercado. Manifiesta que es una actitud especulativa y que en respuesta se aplicará una sanción doble por tener las propiedades vacías en contra de la ley.

La principal razón de este proyecto es movilizar más viviendas al mercado inmobiliario, porque se estima que en la comunidad autónoma unas 20.000 están vacías. Por ello se creó el registro de viviendas en diciembre, para saber a precisión cuáles están deshabitadas y cuáles pertenecen a personas con muchas propiedades.

Pero 118 viviendas sí pudieron unirse al Xarxa Lloga’m, que sirve como una bolsa de activos que ayuda a destinar las viviendas para alquiler asequible. Aquí también pueden participar los particulares que quieran destinar sus viviendas para alquiler social de forma voluntaria en un periodo de 7 a 8 años.

En caso de estos particulares, el incentivo es que podrán reparar los daños que no sean por el daño o por el paso del tiempo. Además, podrán recibir ayuda para obtener el certificado de eficiencia energética, que es muy útil durante los últimos meses por la crisis que está ocurriendo.

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Otros de los beneficios de este plan son los seguros multirriesgo, además de otras pólizas que ayudan a proteger los inmuebles y a sus propietarios. Para que las personas puedan alquilar estos inmuebles, la Conselleria será la encargada de colocar los precios que correspondan y de ofrecerlos en el mercado.

La publicación se realiza a través de una red que sirve como intermedio de Agentes Inmobiliarios Colaboradores, que son los encargados de los trámites necesarios. También se tramitan unas garantías importantes para los propietarios y las personas que solicitan los alquileres, donde se protegen ambos intereses en el marco legal.

Elementos adicionales a las sanciones de grandes tenedores

La gestión de los Colaboradores ya se está realizando, según la directora general del programa de Emergencia Habitacional, Pura Peris, donde se han recibido peticiones. Se han recibido aproximadamente una decena de solicitudes de agentes inmobiliarios que quieren participar en el programa de traspaso de las propiedades a alquiler asequible.

De las 10 peticiones, ya se han aceptado 7, que provienen tanto de empresas como de particulares profesionales que tienen el título para poder ejercer. Por ello, ya se están ejecutando los procesos de traspaso gracias a la ayuda de estos agentes que conocen el comportamiento y función del programa.

Una de las principales funciones es dar a conocer de forma pública a los propietarios e inquilinos que están trabajando para este programa. A partir de eso, deben explicar de forma detallada cuáles son los objetivos del mismo y todos los beneficios que brinda a cada persona involucrada.

También deben gestionar el programa Xarxa Lloga’m con un régimen exclusivo, para traspasar las viviendas seleccionadas en un periodo de 6 meses desde su aceptación. Por último, deben tramitar las solicitudes de las pólizas y los seguros multirriesgo a cada uno de los propietarios que están interesados en dicho acuerdo.

Como explicamos anteriormente, se trata de un trabajo que sirve como intermediario para los propietarios, inquilinos y la Generalitat que hace cumplir la ley estipulada. Solo queda esperar los resultados de estas actividades en los próximos meses para saber cómo se ha desarrollado el programa referente a los grandes tenedores.

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Un tercio del parque de alquiler en la ciudad de Barcelona es propiedad de grandes tenedores de viviendas o del Estado

Una gran parte de las propiedades en alquiler de la capital catalana está concentrada por propietarios particulares y por la Administración Pública.

Así se desprende de un informe publicado por el Observatorio Metropolitano de vivienda O-HB en el que se detalla cómo es la composición del parque de viviendas disponibles en Barcelona.

Según el estudio, aproximadamente un tercio de la cantidad total de pisos de alquiler pertenece  a grandes propietarios. De los 212.219 pisos un 32,4% (69.037) pertenecen a titulares que tienen más de 10 inmuebles. Estos propietarios son 2.344 y representan el 2,34% de los que poseen pisos en alquiler.

El nivel de concentración es bastante elevado, aunque no sería posible valorar si este hecho el hecho es positivo o no, según el análisis de la directora del O-HB Anna Vergés. Sin embargo lo que se pudo saber con certeza es que dentro de estos grandes propietarios hay una buena proporción que cumplen una función social. En este grupo también encontramos tres administraciones públicas.

Sobre el porcentaje del 32,4%, el informe muestra que este número dobla a la cantidad de propietarios dueños en la ciudad, porcentaje que llega al 17%.

Por otra parte de esos 69.037 pisos de alquiler de titulares con más de 10 porpiedades,16.731, son de particulares, sólo un 24%. 

El total de pisos de alquiler que están en manos de 100.020 inversores, tienen una media de 2,1 propiedades cada uno

Parque de alquiler atomizado

Según se desprende del informe, tal como comenta 20minutos, el parque de alquiler está muy atomizado, ya que hay 780.775 se estima que pertenecen a 514.978 dueños, con una media de 1,5 cada uno. 

Si observamos en detalle, un 84,3 % de las propiedades pertenecen a particulares. Un 15,7% está asentado como pertenencia de otro tipo de propietarios, entre los que se incluyen: un 11,4% a personas jurídicas; otro 1,6%, a la administración pública. Finalmente el resto es parte de Entidades sin ánimo de lucro.

Dentro del grupo de grandes propietarios de viviendas la presencia de particulares se reduce considerablemente. Sólo el 39,5% son los que tienen más de 10 pisos.

Los barrios más periféricos de Barcelona como el distrito de Ciutat Vella son los que contienen más cantidad de viviendas de las Administraciones públicas. El resto de los propietarios con más de 10 pisos se concentran en los barrios céntricos, como el Eixample y Gràcia.

Dentro de las Administraciones públicas los mayores titulares son el Ayuntamiento de Barcelona, el Instituto Municipal de la Vivienda y la Rehabilitación de Barcelona (IMHAB) y el Incasòl. Entre ellos tres son titulares de 11.066 pisos y los propietarios con más parque de la ciudad.

Pacto por Barcelona, una iniciativa para mitigar la crisis del parque de alquiler tras la crisis

Con el fin de facilitar el acceso a la vivienda tras la crisis provocada por el Covid 19, los grupos del Consistorio más otras 200 entidades firmaron el Pacto por Barcelona. A través del mismo se planea poner en funcionamiento un proyecto de rehabilitación destinado a comunidades vulnerables. 

El objetivo será llevado a cabo a través de una mayor agilidad administrativa así como también por estímulos fiscales, subvenciones e instrumentos financieros.

El Pacto por Barcelona también busca garantizar realojamientos dignos, reducir la lista de espera de mesas de emergencia y evitar el uso de pensiones.

Otra de las metas es impulsar la construcción de viviendas asequibles de alquiler y dotacional. La fórmula serán utilizar mecanismos de cooperación entre públicos y privados, buscando ampliar la bolsa de alquiler municipal. Esto se logrará con la incorporación de pisos de grandes tenedores, la concreción de acuerdos para transformar pisos de turismo en residenciales y la habilitación de espacios para uso de vivienda.

El plan no deja de lado a las personas mayores, con discapacidades y los jóvenes. Dentro del proyecto se espera promover nuevas modalidades de viviendas accesibles para estos grupos.

El iMHAB busca ampliar el parque de alquiler con viviendas más sostenibles

Como parte de este plan de aumentar el parque de vivienda para alquiler asequible,  el Instituto Municipal de la Vivienda y Rehabilitación de Barcelona (IMHAB) convocó a licitación para construir vivienda pública.

La licitación, según consta en su página web, convoca a la presentación de proyectos para construir vivienda pública en cuatro solares de la ciudad, con la condición de que se utilicen nuevas técnicas industrializadas. De esta forma se podrá reducir el tiempo de ejecución de las obras y minimizar el impacto ambiental de los materiales de construcción. El proyecto contempla hasta 212 pisos destinados a vivienda permanente, diferenciándose de esta manera de las APROP.

Según los pliegos publicados, el IMHAB quiere dar un impulso a la vivienda fabricada y montada. El 85% de la puntuación se lo llevarán la calidad arquitectónica y la reducción de los plazos de construcción, del consumo energético y de las emisiones de CO2 asociados a la fabricación de materiales.

Los cuatro solares están situados en el distrito de Sant Martí, y se busca que allí se construyan un máximo de 212 pisos de alquiler protegido y dotacional. La ubicación exacta es: Calle de Pallars, 477; Calle del Marroc, 180; Calle de Binèfar, 22 y Pasaje de Arriassa, s/n.

¿Cuáles son las condiciones de la licitación?

Para reducir los plazos de ejecución de obras, la construcción se realizará en talleres y posteriormente se ensamblarán en la obra. La diferencia en este tipo de sistemas industrializados es que el máximo de finalización es de 37 meses. En tanto una obra de construcción convencional tarda aproximadamente 53 meses en concluirse.

 El Instituto prevé una dotación de 20,4 millones de euros como presupuesto para estas viviendas, aunque este monto podrá variar según los proyectos que se presenten. El número de pisos también podrá variar, siendo 212 el máximo permitido.

Este proyecto de viviendas industrializadas para ampliar el parque de alquiler en Barcelona, más otras 54 promociones impulsadas en la ciudad y las que se irán presentando en los meses venideros intentarán cumplir el objetivo del IMHAB. Si éste se logra, se habrán finalizado un total de 7.915 pisos.

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