Si estás pensando en vender tu vivienda, pero no se encuentra subdividida, ten presente que deberás realizar la división horizontal antes de poder concretarlo. Por medio de esta práctica, será posible efectuar la transacción como distintas propiedades independientes.
En este artículo, te explicaremos que es la división horizontal, para qué sirve y de qué manera debe realizarse. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
La división horizontal y la independencia de las propiedades
Al hablar de la división horizontal, de lo que hablamos es de la constitución de viviendas independientes, y sus áreas complementarias, con el fin de poder realizar la venta de cada unidad. De esta forma, por ejemplo, un edificio, puede venderse no como una sola propiedad, sino como distintos departamentos.
Un punto a tener en cuenta, es que a la hora de realizar esta división, existirán algunas partes dentro del edificio, que serán propiedad de todos. Son habitualmente denominadas áreas comunes. Tenemos que aclarar que la propiedad que resulta de la división horizontal, tendrá una participación en la comunidad proporcional a la superficie. Así, cuando realizamos esta separación, deberemos establecer también aquellas partes comunes, y con la proporción correspondiente a las nuevas propiedades creadas.
Cómo se lleva adelante la división horizontal
Para poder realizar esta división horizontal, será necesario realizar una serie de trámites y contar con ciertos documentos. Ten presente además que existen diferencias a la hora de llevarla adelante, dependiendo del tipo de edificio. Con esto nos referimos a si es una propiedad existente o de nueva construcción.
Para los inmuebles existentes:
- Primero que nada deberás contar con la aprobación de la división horizontal por parte de la junta de propietarios. Ésta debe ser efectuada por una junta de propietarios, como se encuentra regido en los estatutos comunitarios
- El certificado técnico: En el caso de que la división ya se haya realizado, es necesario contar con el certificado técnico, donde se establecen las superficies acotadas de cada una de las partes. Por otro lado, si fuera necesario efectuar obras para ello, será necesario un proyecto elaborado y aprobado por un especialista. Sin ello, no se podrá conseguir la autorización administrativa o la licencia para efectuar dichas obras.
Para los inmuebles de nueva construcción:
- La presentación del proyecto ante un notario: En él se deberán incluir los datos de cada una de las fincas individuales con las superficies, participación y copropiedad de las áreas comunes. Sin este documento, no podrán realizar la venta de las viviendas, con anterioridad a la finalización de la construcción.
Cuáles son los requisitos necesarios
A la hora de realizar la división horizontal, deberás cumplir una serie de requisitos:
- La autorización administrativa: ésta autorización deberá obtenerse ante las autoridades competentes, tanto si se trata de obra nueva, como si fuera necesario realizar reformas.
- Autorización de la junta de propietarios: todos los propietarios deberán estar de acuerdo y dar su consentimiento para efectuar la modificación.
- La escritura pública: debe estar firmada por un notario, y allí se formaliza la división horizontal. En caso de que existan más de cuatro propietarios, la escritura de la división horizontal es un documento obligatorio
- Licencia de obra solo para las viviendas a estrenar: se requerirá la licencia de obra correspondiente, donde quedarán establecidas las viviendas privadas, y las áreas comunes.
- Cuotas de participación: Al realizar la división horizontal, es necesario fijar las cuotas de participación de cada uno de los propietarios, respecto a su propiedad privada y también de las zonas comunes.
Quién puede realizar esta tramitación
El trámite de división horizontal puede ser efectuado por distintos actores. Esto dependerá principalmente del contexto y de ciertas circunstancias.
En primer término, puede ser efectuado por el promotor inmobiliario, en el caso de un edificio que se este construyendo, ya que es parte del proyecto de desarrollo. También podría ser realizado por los propietarios individuales. En caso de que existan varios titulares, pueden solicitar la división horizontal. De esta forma podrá delimitarse cuales serán las áreas privadas y las comunes para cada una de las propiedades.
Otro de los puntos que hay que tener en cuenta en esta tramitación es que debe inscribirse dentro del Registro de la Propiedad. Esto se debe a que es un proceso que debe formalizarse con un título público. Por ello, el procedimiento deberá pasar por un notario, que dé fe de la división y que es válido legalmente.
Al realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad, podrás tener la seguridad jurídica, tanto de los propietarios como de los terceros interesados en adquirir dichas propiedades. Ya que así se establece, oficialmente los límites y las características con las que cuenta cada unidad.
Cuando hayas podido realizar los trámites y cuentes con la documentación necesaria deberán elevarse las escrituras de la división horizontal a un notario. Mediante este proceso, podrás convertirlo en escrituras públicas, para presentar las nuevas fincas que resulten de dicha parcelación en el Registro de la Propiedad. Allí se procederá a realizar la inscripción y la Dirección General del Catastro asignará las referencias catastrales resultantes.
Cuáles serán los costes a afrontar para realizar la división horizontal
Para poder tramitar la división horizontal deberás realizar el pago de distintos impuestos y documentos. Estos serán:
- Separación física y elaboración del proyecto: para poder efectuar la división horizontal, será necesario presentar el proyecto donde se establece la separación física del inmueble. Para ello, deberás pagar los costos de los servicios. Ellos varían dependiendo del estado y superficie del bien. Generalmente cuentan con una tarifa establecida, tanto en los estudios de arquitectura o peritos cualificados.
- Licencia de obra: si piensas efectuar este trámite, debes solicitar una licencia de obra para la separación física. La tarifa suele establecerse en base a un porcentaje del presupuesto total de la obra a realizar
- Gastos notariales y en el Registro de la Propiedad: para la escrituración, necesitarás de un notario y luego realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los costes a afrontar, dependerán de las superficies con las que cuente la división a efectuar.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: su importe dependerá de la comunidad en la que se emplace el inmueble. Suele ser entre el 0,5 y el 1,5 por ciento del valor de la división horizontal. Para calcularlo, se tendrá en cuenta el valor real de la construcción sumado al del terreno en el que se establece.
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