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Aquí te contaremos quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos de la cancelación de una hipoteca, nos referimos a un trámite que podemos hacer por diferentes motivos. Esto puede ser, tanto porque nos interesa dejar nuestra vivienda completamente libre de cargas, como porque deseamos vender la vivienda. Para que ya no figure en el Registro de la Propiedad la finalización del pago de un préstamo sobre una vivienda, será necesario llevar a cabo varias gestiones. En estos casos, es lógico que aparezca la siguiente pregunta: ¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación de hipoteca? En el siguiente artículo te lo explicaremos.

El criterio del Tribunal Supremo afirma que, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario (titular), es por este motivo que le corresponde hacerse cargo del gasto que implica. Dicho de otra forma, deberá abonarlo el hipotecado, excepto que se pacte de manera privada con el comprador para que sea él quien los abone.

¿Qué es la cancelación de la hipoteca?

Lo primero que debemos tener en claro es qué es la cancelación de la hipoteca. Cuando hablamos sobre la cancelación de una hipoteca nos podemos referir a tres operaciones:

  • Abonar la última cuota de un préstamo hipotecario, de modo que quede la deuda completamente saldada.
  • Cancelar antes de tempo un préstamo hipotecario. En otras palabras, pagar toda la deuda de una vez para liquidarla. El nombre técnico de este proceso es “amortización anticipada total”.
  • Dejar la vivienda libre de cargas, consiste en una operación que se lleva a cabo por medio de un trámite que lleva el nombre de levantamiento o cancelación registral.

Aquí, nos referimos específicamente a la tercera opción. Es decir, a cómo dejar constancia en el Registro de la Propiedad que ya has terminado de pagar completamente un préstamo hipotecario para que elimine esa carga sobre tu inmueble.

Proceso de cancelación de una hipoteca

Vender un inmueble con una hipoteca pendiente no es para nada sencillo. Es por este motivo que, debemos comprender que para ser llevada a cabo será necesario tener en cuenta que eliminar esta carga tiene un precio. Al cancelar un préstamo hipotecario, los gastos de cancelación de hipoteca los debe pagar el interesado en que se lleve a cabo.

No obstante, la realidad es que podría haber más de un interesado: el hipotecado, la entidad bancaria o el posible comprador de la vivienda.

Un de las maneras de realizar este trámite es por medio del banco, puede ser el nuestro o el de nuestro posible comprador. La ventaja de esta opción es que la gestoría de la entidad financiera se hará cargo de realizar el trámite con nosotros. Sin embargo, también tiene su lado negativo, la desventaja es que puede alcanzar los 1000 euros ya que los bancos, generalmente, piden elevadas provisiones de fondos para hacer frente a los gastos de la cancelación de la hipoteca.

Lo ideal si se quiere ahorrar dinero y el piso que se va a vender tiene una hipoteca que se ha pagado, pero que no hemos cancelado aún en el Registro, se aconseja realizar el trámite antes de vender el piso. Esto se debe a que el piso no puede cambiar de dueño si tiene una hipoteca pendiente.

Por otro lado, es necesario tener en claro que es probable que, si al momento de firmar no se ha hecho una cancelación registral, el banco del comprador nos puede obligar a hacerlo con su gestoría, con el coste que trae asociado.

Los gastos de cancelación de hipoteca

Aquí van los gastos de cancelación de hipoteca:

  • Aranceles notariales: por ley tienen un coste mínimo de 90 euros, sin embargo, su precio medio es de 450€. Se trata de lo que cobra el notario por realizar la escritura de cancelación. Sus honorarios se calculan al aplicar un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. El precio que tendrás que pagar será más abultado según el dinero que te prestaron por tu hipoteca.
  • Aranceles registrales: por ley, su coste mínimo es de 24 euros, no obstante, su precio medio de 250€. Se trata de lo que cobra el registrador por eliminar la carga hipotecaria sobre la vivienda. Sus honorarios también se calculan aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca, que será más elevado mientras mayor fuera el capital prestado.
  • Honorarios de la gestoría: pueden variar de una agencia a otra ya que cada una aplica sus tarifas, por lo general, tienen un coste que ronda entre los 300 y 500 euros de media. Es lo que cobra la gestoría si la contratas para que se ocupe del trámite.

Al cancelar la hipoteca antes de tiempo, es necesario tener en cuenta que será necesario pagar la comisión por amortización anticipada que corresponda, su coste figura en la escritura del préstamo.

¿Cuánto podríamos ahorrar si hacemos el trámite por nuestra cuenta?

La cancelación de la hipoteca, por lo general, se deja en manos de la gestoría del banco, puede ser el tuyo o del comprador en caso de vender tu propiedad. Esto es muy común porque, las entidades, no suelen dejar en claro que no tienes la obligación de tramitar esta operación con ellos y tienes derecho a contratar la gestoría que tú consideres.

No obstante, la realidad es que contratar la gestoría del banco no se trata la mejor idea. El motivo es que, generalmente, solicitan una provisión de fondos de entre 800 y 1500 euros para completar el trámite. Para no pagar tanto, existen dos opciones: cancelar la hipoteca por tu cuenta o contratar a una gestoría independiente que te cobre menos.

Si decides hacerlo por cuenta propia, te ahorrarás los gastos de gestoría, sin embargo, deberás encargarte de los trámites. Por otro lado, si contratas a una gestoría independiente, podrás ahorrar tiempo y abonar mucho menos que con un banco. De hecho, es posible ahorrar 500 euros o más, dependiendo de las condiciones de tu préstamo hipotecario.

Cancelar la hipoteca por tu cuenta paso a paso

Para dejar tu vivienda sin cargas, la primera opción es cancelar la hipoteca tú mismo. Estos son los pasos que debes seguir para tramitar la cancelación registral de una hipoteca por tu cuenta:

  • Solicita el certificado de deuda cero a tu entidad bancaria. Se trata de un documento gratuito que demuestra que has terminado de pagar la hipoteca y que te tiene que facilitar tu entidad bancaria. Algunas entidades lo entregan al momento, sin embargo, la mayoría pueden tardar entre una y dos semanas en dártelo (en ocasiones hasta un mes).
  • Encargar la escritura de cancelación a la notaría que tú prefieras. Al notario deberás entregarle el certificado de deuda cero. Cuando este documento se encuentre en su poder, se podrá en contacto con tu banco para pedirle que envíe a un representante para firmar la escritura.
  • Recoger la escritura de cancelación firmada por el apoderado de tu entidad bancaria. Cuando el notario te lo indique, deberás acercarte a su notaría a buscar la escritura de cancelación, que estará firmada por un representante (apoderado) de tu entidad bancaria.
  • Presentar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) ante Hacienda. Deberás dirigirte a la delegación de Hacienda de tu región para presentar y sellar el modelo 600 del IAJD, si bien también puedes presentarlo telemáticamente si tienes DNI electrónico. La cancelación de la hipoteca se encuentra sujeta a este tributo, pero exenta de pago. En otras palabras, no deberás abonar nada a Hacienda. Completar el modelo 600 puede resultar difícil porque presenta demasiados campos, para ello, es aconsejable pedir ayuda.
  • Dirigirse al Registro de la Propiedad. Por último, deberás entregar la escritura de cancelación y el modelo del IAJD sellado por Hacienda al Registro de la Propiedad en el que se encuentre inscrita tu propiedad. En un plazo de 15 días, el registrador se ocupará de eliminar la carga hipotecaria sobre tu inmueble. Si buscas vender la propiedad, puedes aprovechar esta oportunidad para solicitar la nota simple al Registro. Se trata de un documento que acredita que tu vivienda se encuentra libre de cargas.

Alternativas para cancelar un préstamo hipotecario

La gestoría independiente es una alternativa. Lo mejor de esta opción es que no se encuentra vinculada a ningún banco. Es por esto que, cobrarán menos por los gastos de gestión y por los trámites en general.

Se habla de unos 500 euros menos que si lo hiciéramos con la entidad bancaria, con el beneficio de que será un profesional quien realizará la operación y todos los trámites.

Para comprenderlo mejor, aquí va un ejemplo. Con un préstamo hipotecario, cuyo importe original sea de 150 000 euros, el banco nos puede cobrar unos 400 euros por los gastos de notaría, 300 euros por los costes del Registro y otros 300 euros en concepto de honorarios. Por otro lado, una gestoría independiente nos puede solicitar una provisión de unos 180 euros por la notaría, 200 euros por el Registro y, solo 100 euros por los gastos de gestión.

¿Qué sucede si no cancelas la hipoteca?

La realidad es que no pasa absolutamente nada. Si no cancelas en el notario ni en el Registro, el proceso lleva su curso. Eso sí, será lento, ya que cualquier información registral de la hipoteca se elimina a los 20 años a partir del último pago.

Puede suceder que, a pesar de haber abonado toda la hipoteca en la documentación del Registro de la Propiedad, figure tu vivienda con cargas pendientes. En este caso, no debes preocuparte, suele ocurrir cuando vas a vender la vivienda vas a hipotecarla de nuevo. Solo quedará en un susto ante el nuevo comprador que se soluciona con una nueva visita al notario.

¿Qué no te puede cobrar el banco al cancelar la hipoteca?

Existen algunos bancos que pueden intentar cobrarte más de la cuenta. Aquí te contaremos cuáles son la comisiones que están prohibidas según el Banco de España:

  • Comisión por acreditar que la deuda está saldada: hay entidades que intentarán cobrarte el certificado de deuda cero de la hipoteca. Este documento acredita que has terminado de pagar la hipoteca. Por ley, te lo deben entregar gratuitamente.
  • Comisión por desplazar al apoderado a la notaría: algunos bancos que te pedirán dinero por mandar a un representante (apoderado) a firmar la escritura de cancelación. Se trata de un cargo que es ilegal.

En caso de que intenten cobrarte alguna de estas comisiones, tienes dos opciones. Puedes negarte y discutir con el banco hasta que reconozca que no debes abonarlas. Otra opción es pagarlas y reclamar luego ante el banco para que te devuelva su coste.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos de cancelación de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los gastos de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

gastos de la hipoteca

Si te interesa comprar un piso, es fundamental que sepas cuáles son los gastos de la hipoteca. Se trata de un tema que ha generado gran polémica y algo de confusión a lo largo de los años. Es por esto que decidimos contarte todos los detalles al respecto. Toma nota y pon atención, aquí te brindaremos información muy útil.

Los gastos de la hipoteca

En el momento de la constitución de una hipoteca se generan una serie de gastos asociados a la operación que es importante tener en cuenta. Si bien hace algunos años casi todos estos gastos recaían sobre el cliente, las últimas sentencias judiciales y la Ley Hipotecaria sancionada en marzo del 2019 se encargaron de modificar este escenario a favor del hipotecado.

Actualmente, es la entidad bancaria quien debe asumir la mayoría de los gastos de la hipoteca. Sin embargo, también existen casos particulares en los que el cliente tendrá la posibilidad de reclamar la devolución del dinero gastado en el momento de la solicitud del préstamo.

Para comprender mejor estas circunstancias, evaluaremos cuáles son los gastos de la hipoteca que tendrás que asumir como cliente y cuáles son los que le corresponden al banco. Por otro lado, veremos si tu perfil está dentro de las posibilidades detalladas en la ley y te facilitaremos una guía para que puedas reclamar la devolución del dinero que hayas pagado de más.

Gastos de la hipoteca que debe pagar el cliente

Actualmente, cualquier persona que solicite una hipoteca deberá hacerse cargo únicamente de dos gastos relacionados con dicha solicitud. Nos referimos a, la tasación de la propiedad y la nota simple.

Tasación

Cuando hablamos de tasación hipotecaria nos referimos a una valoración del inmueble solicitada por los bancos. Por medio de ella, la entidad financiera sabrá cuál es el valor del bien que aceptará como garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la concesión de la hipoteca. El valor de tasación es diferente del precio de compra de la propiedad y, en última instancia, el banco brindará hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda en concepto de préstamo hipotecario.

Tendrás que encargar a una tasadora homologada por el Banco de España, o bien, la puedes encargar por medio de tu entidad. Esa tasación, aproximadamente, puede costar entre 100 y 450 euros de media, sin embargo variará dependiendo del tamaño del inmueble, la finalidad de la operación y la retribución solicitada por el profesional en cuestión. Esto significa que no hay una tasa fija, sino que el profesional podrá determinar libremente los precios.

Es necesario resaltar también que el mercado inmobiliario es muy variable y los precios de la vivienda se modifican todos los meses. Es por este motivo que la tasación caduca pasados los seis meses de realizada. Lo más aconsejable es que no te apresures y la pidas solicites únicamente cuando vayas a pedir tu hipoteca.

Nota simple

Se trata de un documento informativo en donde se encuentran todos los datos de la vivienda, por ejemplo el nombre del propietario, superficie, cargas pendientes, entre otros. Esta nota simple debe solicitarse en el Registro de la propiedad y tendrás que presentarlo a la entidad financiera al momento de llevar a cabo la solicitud del préstamo. El coste varía dependiendo de dónde y cómo la pidas, sin embargo, puede rondar entre los 3 € y los 10 €. No es recomendable dejar que el banco la pida por ti, ya que te cobrará más de 20 euros por la gestión.

¿Cuáles son los gastos de la hipoteca que deberá pagar el banco?

Gracias a las últimas reformas legislativas, el banco tendrá que hacerse cargo de la mayoría de los gastos de la hipoteca. Entonces, los gastos que corren por su responsabilidad son:

  • Los gastos de gestoría.
  • La notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Aquí te explicaremos de qué se trata cada uno de ellos.

Gastos de gestoría

El gestor se ocupará de inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, también realizará la liquidación de los impuestos correspondientes. Si bien sus honorarios no se encuentran limitados por la ley, los precios rondan entre los 150 y los 400 euros.

Gastos de notaría

El notario es un funcionario público del estado que se ocupará de dar fe de las escrituras del préstamo hipotecario. Los gastos de notaría se encuentran establecidos por los aranceles que fijó el gobierno treinta años atrás y suelen encontrarse entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad de la hipoteca. En otras palabras, se trata de la suma del capital más los gastos e intereses. Por otro lado, deberá sumarse tanto para ti como para la entidad bancaria, el coste de las copias de la escritura, que tiene un valor de unos 50 euros.

Registro de la Propiedad

La inscripción de la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatoria. A través suyo quedarás registrado como el único propietario del inmueble. Los aranceles de este funcionario, que están regulados, cuestan entre el 0,1% y el 0,3% sobre la responsabilidad hipotecaria, aproximadamente.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El impuesto sobre actos jurídicos documentados es popularmente conocido como “el impuesto de las hipotecas”. Se trata de un tributo que grava las escrituras y actas notariales, por lo cual también se genera al constituirse un préstamo hipotecario.

Lo cierto es que ha generado mucha polémica a lo largo de los años. Ya que su pago supone el 70% de los gastos de la hipoteca. Sin embargo, para tu fortuna, el responsable de pagarlo hoy en día es el banco.

Su cuantía se constituye de dos partes, una cuota variable y otra fija:

  • La parte variable varía dependiendo de cada comunidad autónoma, sin embargo, siempre oscila entre el 0,5% y el 2% de la responsabilidad hipotecaria establecida en la escritura.

  • La parte fija, se trata del precio del papel timbrado que utilizan los notarios para realizar la escritura. En general, se puede cobrar treinta céntimos por pliego o quince céntimos por cada hoja.

¿Qué gastos abonaba el cliente antes de junio de 2019?

Según el Tribunal Supremo, antes de la entrada en vigor de la ley actual, el cliente debía pagar la mitad de los gastos de notaría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Por otro lado, el banco se encargaba de abonar el resto de los gastos. No obstante, la realidad es que en la práctica, el banco obligaba al cliente a pagar prácticamente todos los gastos, sin lugar a dudas, una práctica que fue condenada por los juzgados españoles.

Si pagaste algo que correspondía al banco, tienes derecho a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios que te cobraron indebidamente. De hecho, puedes llegar a recuperar unos 1500 euros de media.

¿En qué casos es posible reclamar?

Si has abonado alguno de estos gastos en el pasado, puedes reclamarlos. En ciertas ocasiones será posible reclamarle al banco la devolución del dinero que abonaste por la constitución de la hipoteca en el pasado. Aquí te explicaremos esto en detalle.

Únicamente podrás reclamar si tienes una hipoteca con fecha anterior al 16 de junio del 2019. Y los importes por los cuales podrás solicitar una devolución son los siguientes:

  • El 50% de los gastos de notaría y de gestoría.
  • Gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos de tasación, siempre que el banco haya sido quien rechazó la que tú habías presentado y te exigió llevarla a cabo con otra empresa asociada a la entidad.

No obstante, si contrataste tu hipoteca antes del 12 de noviembre del 2018 y tuviste que pagar los gastos relacionados con el IAJD, no será posible reclamarlos. Esto se debe a que, en ese entonces pagar dicho impuesto era una responsabilidad del hipotecado.

¿Cómo reclamar si abonaste alguno de estos gastos en el pasado?

La manera más simple de reclamar la devolución de los gastos abonados de manera indebida es interponiendo una reclamación ordinaria en el banco. Sin embargo, también podrás llevar a cabo una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas.

En cualquier caso, para poder reclamar tendrás que reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato y presentarlas en el servicio de atención al cliente de tu banco.

Si la entidad bancaria no da respuesta o deniega tu solicitud, podrás elevar la queja al Banco de España. Si bien su resolución no será vinculante, sí te resultará útil para presentarla nuevamente en tu banco y ejercer más presión en la reclamación de la devolución del dinero que pagaste de más.

En caso de que esta opción tampoco resulte, puedes interponer una demanda ante los juzgados. Sin embargo, antes de hacerlo, deberás evaluar los pros y los contras que implica una demanda judicial. Ya que, en caso de perder, tendrás que pagar todos los costes asociados al proceso. No obstante, si ganas el banco tendrá que pagarte, además del importe reclamado, los gastos derivados del proceso judicial.

¿Existen bancos que abonen todos los gastos hipotecarios?

La respuesta es sí, existen bancos que te pagarán gastos que, por ley, le corresponden al cliente. El motivo por el cual lo hacen es para diferenciarse de la competencia y atraer a una mayor cantidad de clientes. Algunos de ellos son Openbank, ING o Pibank.

No obstante, debes tener en cuenta que el pago de los gastos asociados a la constitución de la hipoteca siempre está condicionado a que la acabes firmando. En otras palabras, si un banco te paga, por ejemplo, la tasación y finalmente decides contratar el préstamo con otra entidad, ese banco te pasará la factura y deberás pagarla tú.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión los gastos de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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