Un propietario está amparado de muchos modos por la Ley, en horas de exigir el retorno de su propiedad alquilada. Lo mismo ocurre del otro lado de la moneda: el inquilino puede recurrir a la Ley para ampararse y detener o postergar el proceso de desahucio, en varias alternativas. Alrededor del mundo, sin embargo, e incluso en el marco inter regional de un mismo país, estas situaciones pueden variar. Por ello, si estás alquilando, es clave permanecer al tanto de las regulaciones pertinentes y en vigencia. En este artículo de Oi Real Estate veremos en qué medida esto es posible y cómo frenar un proceso de desahucio.
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El desahucio y la COVID 19
En materia de desahucios, todos y cada uno de sus puntos son de una altísima sensibilidad, acaso entre las más complejas en todo el marco inmobiliario. Con la irrupción de la pandemia COVID 19, se desataron las consabidas megacrisis económicas y laborales. Entonces, este elemento legal para exigir la devolución de una propiedad en alquiler fue uno de los primeros asuntos de interés general en ocupar las tapas de los principales periódicos; así como horas de noticias en televisión y miles de artículos en las plataformas de información.
Así, en medio de las abruptas medidas sanitarias que condujeron a muchos a perder sus empleos de la noche a la mañana, o a verse limitados a no poder cumplir con los servicios que ofrecían hasta comienzos de 2020, las agencias inmobiliarias y estudios de abogados (también limitados en su atención) se vieron desbordados de consultas bajo tópicos similares.
Consultas de los propietarios e inquilinos
Las consultas de los propietarios con viviendas alquiladas se suscitaron primero a modo preventivo, temerosas de no percibir los ingresos provenientes de la cuota mensual de alquiler: ¿Bajo qué circunstancias puedo solicitar un desahucio?
Del mismo modo, los inquilinos, preocupados por el parate obligado del sector laboral, se volcaron encuadrados en un mismo interrogante: ¿Podré ser desahuciado? ¿Cómo frenar un proceso de desahucio?
Para este último motivo de consulta, existen soluciones concretas, por fuera de lo que suele expresarse en las reuniones familiares o de amigos. “No pueden desahuciarte por tal cosa…” “No pueden desahuciarte por tal otra…” Veamos cuál es la salida real, en caso de que la hubiese, a esta problemática mundial.
Etapas del proceso de desahucio
Un desahucio a inquilinos es una operación inmobiliaria legal conformada por dos partes. La primera “declarativa” (o de exposición y solicitud). La segunda “ejecutiva” (de cumplimiento efectivo). Una vez que el dueño de la vivienda pone en funcionamiento esta herramienta y el inquilino es notificado, este tiene dos opciones:
- Oponerse y enfrentarla: para ello debe iniciarse un proceso de juicio. Quedará entonces en manos del juez evaluar los argumentos de ambas partes, sopesar en cuestión y dar su veredicto. Dicho resultado puede ser a favor del inquilino y este podrá quedarse (en un marco de reajuste y reordenamiento de su deuda con el propietario); o redundará dándole la razón al arrendador. Si esto sucede, el juez fijará fecha y hora para la etapa “ejecutiva”, haciendo efectivo el desahucio (de ser necesario utilizando la Fuerza Policial), amparado en la Ley.
- No oponerse y retirarse: mediante un decreto de archivo emitido por el juzgado, este dará por finalizado el proceso en su etapa “declarativa”. Acto seguido, el juez aprobará y ordenará la etapa “ejecutiva”, aunque solo para completar de forma ordenada la demanda. Si el inquilino abandona la propiedad sin cuestionamientos, el proceso terminará tal y como lo estipula la orden del juez.
Entonces… ¿Es posible frenar un proceso de desahucio?
Pues sí. Frenar un proceso de desahucio de forma absoluta y definitiva, es posible. Pero solamente en caso de oponerse a la demanda, llevándola a juicio y ganándolo.
Contra lo que podría suponerse, un proceso de desahucio también puede “demorarse” o “trabarse”, pero (tal como las expresiones lo indican) nunca de forma de definitiva y siempre de manera temporal. Muchas acciones, modificaciones en artículos de las Leyes de Vivienda, etc. garantizan el amparo al inquilino en el marco legal y en muchos países del mundo. Estas medidas, suelen estar dirigidas a darle tiempo al arrendatario ante un pedido de desahucio abrupto.
Por supuesto y como es sabido, estos períodos a menudo suelen extenderse o prorrogarse por mucho más tiempo del deseado por el propietario de la vivienda.
Una denuncia penal puede frenar el proceso de desahucio temporalmente
Entre las muchas acciones que el inquilino puede poner en práctica para detener el desahucio, está la de iniciar una demanda penal al dueño del piso (con motivos válidos). Si existe una denuncia penal en vigencia entre el firmante del contrato y el propietario del inmueble, el desahucio no puede llevarse a cabo, sino hasta que aquella quede resuelta definitivamente.
Frenar un desahucio en su etapa “ejecutiva”
El juez ha decidido (una vez terminado el juicio, o sin juicio mediante) que el inquilino debe abandonar la casa y devolvérsela al propietario. Pues bien, ha comenzado aquí la etapa “ejecutiva”. En estos casos, una vez ya emitida la resolución por el juez, el único que puede propiciar y dictaminar la detención del lanzamiento es el propietario; en todo momento.
Si el arrendador se presenta al juzgado o mediante sus abogados certifica que quiere frenar el proceso de desahucio, el juez debe detenerlo de inmediato, suspenderlo y cancelarlo.
En el mismo sentido, un inquilino y un propietario pueden llegar a reparar sus diferencias que los han llevado hasta esa compleja instancia. Este es motivo suficiente como para que el juzgado detenga el desahucio, pero siempre a pedido del propietario y nunca del inquilino.
Un desahucio prolongado en el tiempo
Si bien la fecha que señala el juez debe ser cumplida a rajatablas por los actores de Justicia capacitados para realizar el lanzamiento, casi nunca este día calendario es el día del desahucio, propiamente dicho. Las medidas que puede y suele presentar el inquilino para aletargar esta expulsión de la vivienda son muchas y muy complejas de rebatir; y en la gran mayoría de los casos, se va a una prórroga.
Esta demora puede prolongarse incluso a través de años de disputa, por la devolución de la casa. En algún momento, se determina finalmente una fecha ultimada como partida del inquilino. El proceso legal que prosigue a esta acción, es motivo de muchos otros artículos, que encontrarás también en nuestro blog.
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