Antes de contratar una hipoteca las dudas más frecuentes tienen que ver con las cláusulas abusivas, la obligatoriedad de las vinculaciones y la amortización de los pagos.
En este artículo encontrarás:
Contratar una hipoteca es un compromiso de muchos años que conlleva una responsabilidad de envergadura. Tanto el banco como los clientes aceptan un acuerdo a través del cual, ambos deben dar algo a cambio. En el caso del prestamista, será quien le posibilitará el dinero en efectivo para poder adquirir la vivienda. En el caso del prestatario, luego de efectuada la operación tendrá un plazo de 15, 20 ó hasta 30 años para devolverlo. Por supuesto que por este servicio se cobrará un interés, el cual estará determinado por la entidad financiera, que analiza al cliente y le ofrece según su perfil las condiciones que considera convenientes. Dentro del contrato se establecen vinculaciones, plazos, intereses y comisiones.
Es natural que durante el proceso de contratación existan inquietudes y preguntas sobre lo que se va a firmar. Cuáles son las preguntas más frecuentes previas a las operación de contratación de una hipoteca? Hasta cuándo puede un cliente evacuar todas sus dudas para decidir con seguridad? Si quieres saber las respuestas a estas inquietudes, no dejes de leer este post!
Dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca
La ley de Crédito Inmobiliario, estableció que los futuros hipotecados deben conocer al pie de la letra los puntos del contrato hipotecario. Para ello, se instrumentó que los notarios comenzaran a intervenir en la fase precontractual de los préstamos y antes de la firma se concretan reuniones en las cuales se disipan todas las dudas referidas a la formalización de la hipoteca. En estos encuentros se comprueba que la documentación legalmente exigida haya sido entregada en tiempo y forma y se responden las dudas que se plantean. Además al finalizar la cita se hace constar el asesoramiento prestado.
En este paso previo a la firma los clientes suelen tener en claro muchos de las características principales de los préstamos. Así es que son conocidos los gastos, el tipo de interés, el capital que se recibe para el pago de la vivienda y la duración del préstamo.
Sin embargo hay otros puntos en los que hay dudas para los usuarios próximos a firmar una hipoteca, aquí te contaremos los más comunes:
Cláusula suelo
Esta era una cláusula que determinaba el interés mínimo de una hipoteca variable, y se aplicaba si el índice de referencia más el diferencial no alcanza el valor establecido. Cuando el Euribor comenzó a bajar, estos topes se hicieron efectivos y los clientes abonaban más en sus cuotas de lo que hubieran pagado sin tenerlos. Por muchos años, los bancos la incluyeron en sus contratos, son embargo, luego de varias idas y venidas judiciales el Tribunal Supermo consideró que eran cláusulas abusivas. La ley de hipotecas prohibió expresamente su inclusión en los contratos.
Seguros: ¿Es obligatorio contratarlos?
Desde una perspectiva legal, el seguro de hipoteca o seguro de vida de hipoteca no es obligatorio. En otras palabras, no hay una ley que obligue al solicitante de una hipoteca a contratar un seguro de hipoteca para que este pueda tener acceso al préstamo. De hecho, la ley hipotecaria de 2019 prohíbe la práctica de los productos vinculados a la concesión de préstamos hipotecarios.
No obstante, en la práctica, la mayoría de bancos intentan que la concesión de la hipoteca se realice de manera conjunta a la contratación de un seguro de vida de hipoteca. El motivo es que, en caso de fallecimiento, se aseguran de que el préstamo hipotecario estará cubierto por el seguro y este se encargará de la deuda que fue contraída por el hipotético fallecido.
En resumen, los bancos pueden exigir que, para tener acceso a las mejores condiciones, se contrate un seguro de vida. No obstante, lo que dice la ley es que las entidades bancarias deben permitir que los consumidores acepten pólizas alternativas. Por ende, no será necesario contratar un seguro con tu banco si encuentras opciones más ventajosas.
Ahora, debes tener cuidado, el banco puede venderte el seguro de vida como producto vinculado (obligatorio en ese caso) o como producto bonificador.
- Si te vende el seguro como producto vinculado deberás contratar un seguro de vida para que te concedan el préstamo hipotecario, pero con la aseguradora que tú elijas.
- Si te vende el seguro como producto bonificador tendrás la posibilidad de decidir si quieres o no contratarlo. En caso de no contratarlo, tu hipoteca tendrá un interés más alto.
¿Tengo que cumplir con vinculaciones para contratar una hipoteca?
Otra de las dudas más frecuentes en la previa de contratar una hipoteca tiene relación con las vinculaciones. ¿Es obligación tener domiciliada la pensión o la nómina? ¿Contar con recibos periódicos de servicios en una cuenta del banco? ¿Hay que adquirir planes de pensiones o productos de inversión con empresas elegidas por la entidad acreedora?
Siempre debemos dejar en claro que la contratación de productos de venta combinada no es obligatoria. Lo que ocurre es que puede determinar ciertas ventajas que, por lo general, tienen que ver con la aplicación de un tipo de interés más bajo, aunque es conveniente analizar si los costes del producto lo compensan. Muchas veces lo que sale el producto es mucho mayor que lo que implica la rebaja del tipo de interés. En estos casos la ley también exige que la entidad informe al prestatario, las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado. Un dato importante es que, en caso de contratarlos, no están obligados a mantenerlos durante todo el plazo de vida del préstamo.
La amortización anticipada
Cuando hablamos de amortizar una hipoteca, nos referimos a devolver antes del tiempo pactado o estimulado el dinero que la entidad bancaria prestó para la compra de una vivienda. O bien, devolver una gran parte de la deuda.
La amortización de la hipoteca es considerada “anticipada” cuando la devolución del capital se realiza antes del vencimiento del contrato.
El derecho a reembolsar en forma anticipada tanto total o parcialmente está reconocido por la ley, como también las comisiones máximas que se pueden cobrar.
Recuerda revisar si el hecho de amortizar la hipoteca va a implicar el pago de comisiones (ya sea en concepto de amortización parcial o de cancelación).
Al momento de hacer números, debes considerar que Hacienda establece un tope máximo que se puede desgravar por la hipoteca: hasta un 15% del total del dinero que hubieras ido devolviendo a tu banco, con un límite de 9040 euros.
Consecuencias de los impagos
Imaginemos que la situación económica es muy complicada y no se ha logrado llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario, entonces, los deudores optan por dejar de pagar la hipoteca.
La consecuencia derivará en un proceso de embargo y subasta de la vivienda. Por otra parte, si con la venta de la vivienda no se logra pagar el total de la deuda, la entidad bancaria puede intentar cobrarla con todos los bienes de las personas que intervienen en la hipoteca, tanto prestatarios como avalistas.
¿Cuánto necesitas ahorrar para pedir una hipoteca?
Antes de buscar tu nueva vivienda debes ser solvente y cumplir las condiciones para pedir un préstamo hipotecario. En primer lugar, debes reunir el dinero necesario para dar la entrada de tu próximo piso, pero ¿De cuánto se trata?
Lo aconsejable es contar con unos ahorros de entre el 20% y el 30% del valor del inmueble. Esto se debe a que los bancos no suelen financiar más del 80%. La mayor parte de esos ahorros serán destinados a cubrir el importe que la entidad bancaria no te cubre. Sin embargo, también debes considerar el pago de los gastos de notaría, gestoría o tasación, así como el IVA de las viviendas de obra nueva.
En ciertas ocasiones circunstancias se puede acceder a una hipoteca al 100%, lo que te brinda la posibilidad de comprar una vivienda sin contar con el ahorro necesario. Para conseguirlo, el precio de compraventa del inmueble debe ubicarse por debajo del importe de tasación.
¿Hipoteca fija o variable?
La elección de un tipo de hipoteca u otro variará en función de la situación personal del cliente. Lo ideal es buscar el asesoramiento de los expertos en el sector. De este modo, se encargarán de analizar tu caso y ayudarte a elegir la opción que te resulte más conveniente.
Por otro lado, es fundamental que te informes sobre el sector hipotecario para despejar tus dudas y ser consciente de la decisión que estas por tomar.
¿Qué debes analizar antes de elegir el tipo de hipoteca?
Es cierto que ese préstamo te va acompañar durante 30 años, por lo que obtener unas buenas condiciones es fundamental. No obstante, también tendrás que poner atención a los gastos que debes afrontar cuando decides contratar una hipoteca. Los gastos del notario, la escritura y los impuestos son algunos de ellos, y pueden cambiar en función de la vivienda. Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, si compras un piso de obra nueva, será necesario añadir un 10% al precio de compra, mientras que si se trata de una vivienda protegida el IVA será solo del 4%.
¿Qué comisiones tienes que pagar?
Algunas hipotecas presentan comisiones de apertura, deberás abonarla al comienzo del préstamo. También, pueden contar con amortización anticipada, que solo tienes que abonar si deseas devolver el dinero al banco antes de que finalice el plazo. Una gran cantidad de bancos ya no cobran comisión de apertura. Sin embargo, si tu entidad la incluye, se encontrará entre el 0,25% y el 1% del capital.
En el caso de la comisión de amortización anticipada, la cantidad que deberás pagar variará dependiendo de si tu hipoteca es fija o variable. El límite para las hipotecas fijas es del 2% en la primera parte del préstamo y del 1,5% en el resto del plazo. Para hipotecas variables, el límite se ubica en el 0,25% durante los tres primeros años, del 0,15% en los cinco siguientes y, luego, no deberás pagar comisión.
¿Puedo contratar una hipoteca siendo autónomo?
Cuando vas a pedir una hipoteca, la entidad financiera te solicitará que acredites tu solvencia económica. En este sentido, lo ideal es tener un contrato estable, si puede ser, indefinido y una nómina fija. No obstante, ¿Qué sucede si eres autónomo? Los trabajadores por cuenta propia que busquen comprar una vivienda tendrán que demostrar que sus ingresos, a pesar de que varían cada mes, son estables en el tiempo. Las hipotecas para autónomos, por lo general, presentan unos requisitos más restrictivos, ya que acreditar la solvencia económica en estas circunstancias es bastante más complicado
¿En qué banco debes pedir la hipoteca?
Una duda muy habitual es si conviene ser fiel a tu banco y solicitar la hipoteca donde ya eres cliente o optar por una nueva entidad. Lo más aconsejable en este sentido es que, te dirijas a varias oficinas, además de consultar por Internet las condiciones de diferentes préstamos hipotecarios. Lo ideal es que valores primero las ofertas de los bancos online, ya que brindan préstamos cerrados, no negociables, que pueden ser de utilidad como referencia para comparar las hipotecas que ofrecen las entidades tradicionales.
También, acude a tu banco de toda la vida ya que sabe cuál es el estado de tus finanzas y te puede brindar un producto ajustado a tu perfil. Esa información también te será de utilidad para conocer cuáles son tus opciones y enfocar mejor la búsqueda. Es fundamental que tengas en claro que, a pesar de que tu banco sabe de primera mano tu situación financiera, eso no implica que vaya a ofrecerte la mejor hipoteca que podrías obtener con otra entidad.
Es por estos motivos que resulta fundamental analizar muchas opciones diferentes.
¿Puedo ser propietario de una vivienda, pero no deudor de su hipoteca?
Propietario de un inmueble es quien formalmente figura en el contrato de compraventa del misma, así como en su escritura pública firmada ante notario y en el Registro de la Propiedad. Esta persona estaría obligada al pago del préstamo hipotecario. En caso de contar con dos propietarios (figurar ambos en la escritura) y uno de ellos quede exento del pago de la hipoteca, será necesario comunicarlo formalmente al banco y a Hacienda. Esto se debe a que es posible que se considere como donación por parte del que paga hacia la otra persona.
Sin embargo, también existe la figura del hipotecante no deudor. Esto hace referencia a aquella persona que solo aparece en la escritura para dar su consentimiento para llevar a cabo la misma y únicamente se recurriría a ella en caso de que el deudor de la hipoteca deje de abonar las cuotas mensuales previstas. En resumen, también actuaría como garante.
¿Puedo ser mi propio avalista?
En primer lugar, debemos tener en cuenta que el avalista lo que hace es responder al impago de la deuda por parte del propietario con todos sus bienes, presentes y futuros. Esto significa que, el propietario, en este caso, como persona física no podría ser su propio avalista.
Sin embargo, una persona que va a comprar una vivienda y tiene otra en propiedad, siempre libre de cargas (con una hipoteca ya pagada y que no sea aval de ningún otro préstamo), puede poner esa propiedad como aval de la segunda. En este caso respondería ante la deuda con el valor del inmueble que sirve como garantía de pago. No obstante, para que el banco reconozca el inmueble como garantía, tendrá que tasarlo para saber qué parte de la deuda cubriría el mismo.
¿Te fue útil esta información? Tienes más claras las respuestas a las dudas más frecuentes antes de contratar una hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
También podría interesarte:
agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos Inquilinos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas
