El nuevo inmobiliario español se encuentra en etapa de configuración. Con los cambios en las necesidades que ha dejado la pandemia y las tasas de interés por las nubes, hay modelos de negocio llegaron para quedarse. Entre ellos, están los alquileres por temporadas, el coliving y el flexliving. Además, el número de residencias de lujo puede crecer hasta tres veces en los próximos años.
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El nuevo mercado inmobiliario español está en marcha. Y llega luego de unos años donde los efectos de la pandemia, los tipos de interés altos y la inflación derrumbaron cualquier intento de obtener rentabilidades de la inversión en ladrillo. El 2022 había sido un gran año para el mercado con un nivel de operaciones superior a las 640.000 unidades. Pero en el 2023 los tipos de referencia en subida permanente aplacaron la actividad, dejando el gran interrogante de dónde dirigir las inversiones.
Los cambios en los modos de habitar los lugares llegaron para quedarse, y junto con ellos, se desarrollaron nuevos modelos de negocios que también han llegado para establecerse. Todo lo referente al residencial viene creciendo y crecerá aún más. Por ejemplo, el alquiler por temporadas, incluso por meses o semanas; los espacios compartidos del tipo coliving y el flexliving. Mientras que las residencias de lujo pueden llegar a triplicarse en pocos años.
Nuevo inmobiliario español
El nuevo inmobiliario español va tomando forma. Un mercado con modelos desarrollados a partir de la salida de la pandemia, y al tiempo que subían los tipos de interés y crecía la inflación.
Por lo tanto, se trata de un mercado con modelos adaptados a necesidades y demandas diferentes a las tradicionales. El residencial se mantiene como el sector de mayor crecimiento, pero a ello se agregan nuevos modelos que logran atraer el impulso inversor.
Los alquileres por temporada van reemplazando a los de largo plazo. Y es un fenómeno que se expresa con mayor frecuencia en las ciudades, Madrid y Barcelona en principio, pero con un crecimiento de importancia en Valencia, Málaga, Sevilla y San Sebastián. A fines de 2023, los contratos a corto plazo representaban el 10% del total de los arrendamientos.
Otro de los modelos que encontraron su lugar en el nuevo inmobiliario es el coliving. La residencia compartida no es nueva, ni mucho menos. Pero las necesidades de espacios donde habitar ha tensionado un mercado con escasa o nula oferta. El resultado es el coliving, como expresión de la vida actual. Hoy, a las simples habitaciones se agregan espacios comunes de trabajo, esparcimiento y hasta juegos.
El flexliving es, tal vez, la expresión más moderna y actual del coliving. Con las ventajas del alquiler temporal y la residencia compartida. Pero se trata de un producto desarrollado para profesionales jóvenes, con trabajos que les hacen viajar de manera constante. El énfasis está puesto en los plazos de estadía, el ambiente relajado, y en los servicios de wifi y todo lo referente a las nuevas tecnologías.
La residencia también se desarrollará
El inmobiliario de lujo ha tenido un desempeño al margen de la media general del mercado español. Y forma parte de los sectores que impulsan el desarrollo del nuevo inmobiliario.
La residencia de lujo en España, también conocida como branded residences, tiene un desempeño destacado en la zona euro y en todo el continente. Se trata de un concepto de vivienda vinculado a las grandes marcas y personalidades, nacido en los EEUU, pero con una buena aceptación en el viejo continente.
Son residencias de ultra lujo, con instalaciones similares a hoteles de cinco estrellas. Algunas de ellas se arriendan por días o semanas. En la actualidad, la cantidad de viviendas de lujo en España llegan a unas 300 unidades. Y las previsiones de los operadores y desarrolladores del sector estiman que en los próximos cuatro años podrían alcanzar las 1.200.
Tal vez, la más conocida sea la branded residences que posee el hotel Four Seasons en el centro de Madrid, inaugurada en el año 2017 y cuyo costo ha sido de 15.500 euros el metro cuadrado. Aunque las residencias de lujo que le siguieron superaron ampliamente este valor, ya que al ser un bien escaso, su costo puede incrementar por encima de la media del mercado.
Números y valores del nuevo inmobiliario
El mercado de bienes raíces ha experimentado una serie de cambios en pocos años. Esto lleva a establecer el desarrollo de nuevos modelos y sectores que fueron dando respuesta a una demanda que también ha calado fondo.
El nuevo inmobiliario español se terminó de configurar durante la pandemia, con las nuevas formas de habitar las casas y la modalidad de trabajo remoto. En cuanto a las grandes ciudades, la actividad de muchos jóvenes se tornó aún más nómade, a causa de la poca oferta de lugares donde vivir. Por último, se ha potenciado la exclusividad de la vivienda de lujo. Un modelo exportado de los EEUU que ha tomado un impulso en España, respecto del resto de la zona euro.
En cuanto a las cifras del nuevo inmobiliario español, los alquileres temporales crecieron durante el tercer trimestre del año pasado en un 40%. Esto ha determinado que el alquiler temporal trepó hasta llegar al 10% del total del mercado. A su vez, esta crecida implicó una baja en la oferta de alquiler de largo plazo de un 12%.
Lo mismo ha ocurrido con el coliving. El crecimiento del sector de pisos compartidos estuvo cercano al 30% durante 2023. Y los valores medios de las habitaciones se ubican por encima de los 350 euros mensuales. De mantenerse el nivel de demanda actual, las estimaciones indican que el crecimiento del coliving durante 2024 estaría cercano al 20%.
La oferta de flexliving aún no ha encontrado su punto máximo. De hecho, los operadores sitúan a este modelo como el de mayor potencial de crecimiento por delante. Si en 2022 la cantidad de plazas apenas llegaba a las 3.000 unidades, para finales de 2023 el número superaba las 11.000 unidades. Y unas 8.500 nuevas plazas se encuentran en pleno desarrollo.
Por último, al residencial de lujo le espera un futuro más que venturoso. El nuevo inmobiliario español se vale también de este modelo exclusivo, que se destaca por encima del resto de los países de la zona euro. De las 300 viviendas prime existentes a finales de 2023, pueden alcanzar las 1.200 a finales de 2027. Esto a causa de una veintena de desarrollos que se encuentran en ejecución y cuyo valor se ubicará entre los 20.000 y los 30.000 euros el metro cuadrado.
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