Una hipoteca de obra nueva no es igual a las de viviendas construidas, aquí te contaremos en qué momento debe firmarse este tipo de producto. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Tomar la decisión de comprar una vivienda es muy difícil, de hecho, puede ser una de las más importantes que tomemos en nuestra vida. La mayoría, opta por solicitar un préstamo hipotecario para hacerlo. Si logras acceder a la financiación tendrás la posibilidad de comprar la casa de tus sueños. Sin embargo, es fundamental informarse para comprender el mundo hipotecario, ya que en esta etapa es normal que aparezcan muchas dudas. Por ejemplo, qué tipo de interés resulta más conveniente, si comprar una vivienda de segunda mano o una de obra nueva, entre otras. Aquí nos detendremos a analizar en qué momento deberás firmar la hipoteca si optas por una de obra nueva, ya que allí radica la principal diferencia con las hipotecas convencionales.
Diferencias entre hipotecas de obra nueva y sobre vivienda construida
Entre las hipotecas de obra nueva y las hipotecas sobre viviendas ya construidas hay diferencias muy significativas. Las principales diferencias tienen lugar en el periodo inicial a la constitución del préstamo hipotecario. Luego, una vez firmada la hipoteca, en lo que respecta a amortización, cuota hipotecaria, plazo y pago de intereses funciona todo de la misma manera. En otras palabras, lo más importante es poner especial atención en el periodo previo y presente al momento de llevar a cabo la firma del préstamo hipotecario, esto se debe a que es en esa etapa cuando encontramos las diferencias entre estos productos.
Las hipotecas de obra nueva: ¿De qué manera funcionan?
En primer lugar, lo que podemos resaltar como principal diferencia son los métodos de pago al comienzo de las hipotecas de obra nueva. Al momento de comprar una vivienda de segunda mano, es necesario realizar un desembolso inicial del 20%, además de un 10% extra, que corresponde al pago de impuestos. En términos generales, si quieres adquirir una vivienda con hipoteca deberás abonar un total del 30% sobre el valor total de la propiedad antes de formalizar o solicitar el préstamo hipotecario. Sin embargo, cuando hablamos de hipotecas para viviendas sobre plano o de obra nueva, debemos tener en claro que el procedimiento no será el mismo.
No tendrás que abonar el 30% de inmediato y como paso previo a la formalización de la hipoteca. Primero, deberás aportar un 10% del valor de compra a la promotora. Luego, tendrá lugar otro pago del 10% en diferentes cuotas, que se distribuirán en intervalos que pueden ser trimestrales, o bien, semestrales.
Sin lugar a dudas, una hipoteca de obra nueva te brinda una modalidad de pago más conveniente. Una vez realizados estos pagos, se da inicio a la solicitud de la hipoteca. Luego de este proceso, se comienza a negociar con la entidad bancaria. Es muy habitual, que la entidad asista en la gestión junto a la promotora. Por lo general, la entidad bancaria brinda una financiación del 100% cuando se trata de este tipo de viviendas. De este modo, deja de lado la necesidad de realizar un pago inicial adicional.
Por otro lado, debemos tener en claro que la financiación con el banco únicamente puede ser solicitada una vez que la obra se encuentre cerca de su finalización y la entrega de las llaves sea en breve. De este modo, las hipotecas de obra nueva ofrecen una mayor flexibilidad en los pagos iniciales, además de facilitar un ahorro de forma cómoda.
Plazos previos a la firma de una hipoteca de obra nueva
Con lo que ya hemos mencionado, es posible notar que hay varios plazos diferenciados. En primer lugar, se realiza una primera aportación a modo de reserva del piso, que por lo general, será del 10% del valor de la vivienda en cuestión. Luego, se debe abonar otro 10%, habitualmente, en distintas cuotas. Todo esto, tiene lugar antes de la firma del préstamo hipotecario, ya que el tercer plazo se encuentra en el dinero a financiarque hay que solicitar a la entidad bancaria, éste último se calcula restando al valor final de la vivienda el dinero ya aportado.
¿En qué momento se firman las hipotecas de obra nueva?
Si consideramos todos los datos anteriores, a comparación de las hipotecas convencionales, una hipoteca de obra nueva se firma en un plazo bastante posterior al momento de aportar el desembolso de la primera cuota destinada a la reserva. Por otro lado, no será posible solicitar el préstamo hipotecario hasta que la constructora no tenga una fecha final de entrega de llaves a los propietarios. Habitualmente, esto tiene lugar entre unos dos o seis meses antes de poder ingresar a vivir allí.
Una vez que se ha solicitado el préstamo hipotecario a la entidad bancaria, esta suele financiar el 100% del importe, ya que se ha abonado el 20% del valor total con anterioridad a la constructora. De este modo, el momento de la firma de la hipoteca, generalmente, coincide con un periodo de entre seis y dos meses previos a la entrega de llaves y entre dos y tres años luego de aportar la primera cuota a modo de reserva.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre en qué momento se firman las hipotecas de obra nueva. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Aquí te contaremos cuál es la demora de una hipoteca, es decir, la duración del proceso de solicitud. Sin dudas, uno de los puntos más importantes son los plazos que maneja cada entidad. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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Demora de una hipoteca
Solicitar una hipoteca implica, además de una serie de costes, tiempo. Sin embargo, es difícil precisar cuánto se demora realmente la firma de una hipoteca. En otras palabras, cuánto tarda el banco en conceder el dinero del préstamo hipotecario. Aquí analizaremos los puntos básicos del proceso:
¿Cuánto se demora para conceder la hipoteca?
En primer lugar, es necesario tener en claro que no hay un tiempo oficial estimado entre la selección de la vivienda, la entrega de documentación (contratos, renta, vida laboral, entre otros) y que el banco conceda la hipoteca.
En resumen, tanto el banco como el cliente deberán seguir una serie de pasos para solicitar una hipoteca:
Selección de la vivienda
Pedir la hipoteca
Llevar a cabo la tasación
Firma ante notario
Selección de la vivienda
Es probable que este sea uno de los pasos más difíciles. Dependiendo del tipo de vivienda que selecciones el precio variará, del mismo modo, lo hará el porcentaje de financiación requerido para la compra del inmueble.
Lo más aconsejable es tener en claro cuál es la clase de vivienda que podemos permitirnos. Para conseguirlo, una buena idea es realizar una lista con los ingresos y gastos detallados que tenemos por mes, de este modo nos aproximaremos más a la cantidad de dinero que podremos destinar a la compra de nuestra vivienda.
Por lo general, se trata del proceso más extenso dentro del tiempo que se demora la hipoteca. Puede tener una duración de aproximadamente entre uno 1 y 8 meses.
Pedir la hipoteca
Se trata de uno de los pasos más importantes, ya que de ello dependerá la forma en la que nos endeudaremos con el banco durante años. En este punto, el cliente debe tener claro una serie de pasos que ayudarán a agilizar el proceso:
Comparar hipotecas
Es fundamental comparar las opciones que ofrecen los diferentes bancos. Puede realizarlo de forma tradicional, es decir, recorrer banco por banco en busca de la hipoteca que mejor se adapte su perfil, o bien, utilizar un comparador de hipotecas online.
Contratar hipoteca online o tradicional
La realidad es que, el tiempo que tardemos no será el mismo si llevamos a cabo el proceso de manera online que si lo realizamos de forma tradicional, es decir, dirigiéndonos a la oficina.
Si optamos realizar el proceso en una oficina física, cada vez que necesitemos acudir para entregar documentación, entre otros, será necesario pedir una cita. Esto significa que, dependeremos de los tiempos del banco.
Por ejemplo, si ya logramos reunir la documentación, pero la entidad bancaria nos cita bastante tiempo después porque tiene la agenda llena, el proceso se extenderá.
Elegir un banco
Al finalizar la búsqueda de las distintas posibilidades que podemos encontrar en el mercado para solicitar una hipoteca, es hora de seleccionar el banco con el que contrataremos el préstamo hipotecario.
El tiempo dependerá de ti y lo que lleve decidir por una u otra entidad.
Entregar de la documentación al banco
Previo a la firma de la hipoteca será necesario brindar algunos documentos que la entidad bancaria solicitará al cliente. Se trata del DNI, un contrato de trabajo, la declaración de la Renta, entre otros.
Es posible que reunir toda la documentación requerida por el banco nos lleve aproximadamente unos diez días.
Por otro lado, la entidad bancaria se encargará de estudiar el historial del futuro cliente, lo que puede extender el tiempo de demora de la hipoteca. Esto significa que, por medio de la documentación que ha recibido, se ocupará de comprobar que el cliente cuenta con la capacidad de hacer frente al pago de la hipoteca. Generalmente, este proceso tarda aproximadamente dos meses.
Una vez que la entidad bancaria acepte conceder el dinero para el préstamo hipotecario, le trasladará una propuesta al cliente. Entonces, el cliente se encargará de estudiar y negociar dicha propuesta en un plazo que depende de cada entidad, sin embargo, no suele superar los tres meses.
Ya negociada la propuesta, la entidad brindará al cliente el contrato hipotecario. Para estudiarlo y acudir a un notario se cuenta con diez días naturales.
La tasación
Se trata del cálculo del valor de la vivienda que vamos a comprar. Para realizar una tasación debemos ponernos en contacto con una empresa que se ocupe de calcular el valor de la propiedad. En algunos casos, las entidades también se encargan de la tasación, se trata de un proceso que demora la hipoteca aproximadamente entre 3 y 7 días.
Firma ante notario
Por fin llegamos al último paso antes de obtener la hipoteca para comprar nuestra vivienda.
Luego de recibir la propuesta formal de la hipoteca, el cliente estudiar la propuesta durante diez días naturales. Por otro lado, también tiene la obligación de dirigirse a un notario para asegurarse de que comprende todo antes de firmar.
Esto significa que, esta última parte tendrá una duración que ronda los diez días mínimo.
En resumen, partir de que entregamos la documentación requerida hasta que llevamos a cabo la firma de la hipoteca ante notario pueden pasar unos tres meses aproximadamente. Entonces, la demora de la hipoteca ronda los tres meses.
Resumen de demora del proceso
El cliente analiza las condiciones del préstamo y se dirige al notario: 10 días naturales.
Firma de la hipoteca: 10 días máximo, luego de leer las condiciones con el notario.
Para calcular el tiempo que se tarda de demora de una hipoteca se tuvo en cuenta lo siguiente:
Selección de la vivienda: uno a ocho meses
Comparar entidades: aproximadamente 15 días
Entrega de la documentación: mientras antes se entregue, antes se recibirá la propuesta del banco
Estudio de la documentación por parte del banco: ronda el mes y medio
Analizar la propuesta del banco: cerca de tres meses, según plazo que nos haya establecido la entidad. En ese periodo es posible negociar con el banco para cambiar ciertas condiciones
Estudiar contrato hipotecario: Una vez que hayamos aceptado la propuesta estudiarla nos llevará unos 10 días naturales
La firma de la hipoteca: Al finalizar tenemos como máximo diez días para la firma de la hipoteca.
Es necesario aclarar que los tiempos son diferentes si llevamos a cabo el proceso de forma online o de forma tradicional.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los tiempos de demora de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Aquí te contaremos algunos de los puntos que debes saber antes de solicitar una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Sin lugar a dudas, tomar la decisión de contratar un préstamo hipotecario, implica hacer frente a un gran riesgo. Ya que, en algunos casos, principalmente la mayoría, la decisión te impulsará hacia adelante, sin embargo, si tomas una mala decisión irás hacia atrás. Es por este motivo que resulta fundamental analizarlo muy bien antes de dar el paso. Para lograrlo, aquí te contaremos algunos puntos fundamentales que debes saber antes de solicitar una hipoteca. De este modo podrás tomar la decisión más acertada para tu préstamo hipotecario.
¿Qué sucede con las hipotecas en el mercado inmobiliario?
Sin lugar a dudas, todos recordamos que hace dos años debimos confinarnos por la amenaza del covid-19. Entonces, nuestros gastos se redujeron a lo esencial: alquiler, comida, servicios básicos y algo de entretenimiento. La pandemia permitió que muchos ahorráramos más de lo habitual.
Esta acumulación de ahorro generó que muchas familias tuvieran el dinero necesario para contratar una hipoteca. Además, en ese entonces, los intereses de los préstamos sumamente bajos (el euríbor —índice que establece el precio de la mayoría de las hipotecas— se movía en cifras negativas). Esto desató una suerte de euforia por comprar viviendas y comenzó lo que muchos especialistas llaman ‘el boom inmobiliario’. En 2022, se ha llegado a superar récords históricos tanto en precio como en cantidad de compraventas y alcanzamos, en general, cifras no vistas desde 2008.
Inflación y crisis
Sin embargo, mientras entrábamos en la ‘nueva normalidad’, Rusia invadió Ucrania y, además de las graves consecuencias humanitarias, se generó una crisis energética a nivel mundial. El aumento de la energía además de la alta demanda de productos y servicios que vivimos tras el fin del confinamiento terminó por disparar el coste de vida, la inflación llegó a superar el 10% en agosto de este año y comenzó a reducir el salario real de las familias y, por ende, su capacidad de ahorro.
Tipos de interés y aumento de las hipotecas
Los bancos centrales cuentan con una herramienta para contener la inflación, se trata de los tipos de interés, que definen el precio del dinero. Al aumentar los tipos, también suben los intereses de los préstamos corrientes, tanto los personales como los hipotecarios. Con créditos más costosos, las personas analizan más si es conveniente contratarlos. De hecho, muchos optan por no hacerlo.
De este modo, los bancos centrales logran reducir la demanda global de productos y servicios y enfriar la economía, así, evitan que los precios continúen subiendo de manera desorbitada. El Banco Central Europeo subió tres veces los tipos de interés este año y lo hará de nuevamente este mes.
Influencia en el mercado inmobiliario
Te lo creas o no, todo esto determina la evolución de los precios de la vivienda y la cantidad de compraventas, principalmente, porque deriva en un encarecimiento de los costes de las hipotecas.
Puntos a tener en cuenta al solicitar una hipoteca
Hay ciertos puntos que debemos analizar antes de tomar la decisión de solicitar una hipoteca
Situación personal
En primer lugar, debemos conocer los requisitos mínimos que te va a solicitar cualquier entidad bancaria para concederte el préstamo. Generalmente, se trata de estos tres puntos:
El nivel de ingresos: lo más aconsejable es que la cuota mensual que vayas a asumir por la hipoteca no sea mayor al 35% de tu sueldo mensual neto. La entidad bancaria llevará a cabo este cálculo para aprobar tu solicitud, si bien el porcentaje puede variar en función de la entidad y tu situación económica. En caso de que tu nómina no sea suficiente, tienes la opción de solicitar la hipoteca con otro titular, por ejemplo, tu pareja.
Solvencia económica: contar con un sueldo alto no es garantía de que te concedan el préstamo. Además, deberás demostrar tu capacidad de ahorro a propósito de ese sueldo y tu estabilidad laboral. Para los trabajadores autónomos es más complicado, sin embargo, no imposible si avalan con documentación la buena salud de su negocio y/o cuentas. Que no tengas deudas o muchos préstamos vigentes es otro requisito.
Capacidad de ahorro: por lo general, los bancos financian el 80% de la compra de la primera vivienda (y entre el 60-70% para una segunda residencia). Esto quiere decir que tendrás que tener ahorrado como mínimo el 20% restante y cerca de un 10% más para hacer frente a los gastos vinculados a la compraventa del inmueble, entre ellos: los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría.
¿Qué financiación ofrece el banco?
Hipotecas del 80%
Lo más habitual es que los bancos financien el 80% de la compra de la vivienda. Por ende, será necesario tener ahorros para aportar la entrada del 20% que resta, más otros gastos asociados.
Un ejemplo para comprenderlo mejor, para una vivienda de 200 000 euros, la entidad bancaria te prestará como máximo 160 000 euros (el 80%). El otro 20%, en este caso 40 000 euros, deberás aportarlo de tus ahorros. Si los gastos de compraventa se elevan al 10% (20 000 euros), en total, será necesario contar con 60 000 euros para acceder a la hipoteca del 80%.
Es fundamental atentamente la letra pequeña de las hipotecas: varios bancos aplican ese 80% de financiación al menor valor entre el precio de compraventa de la vivienda (precio acordado entre el vendedor y el comprador) y el de tasación (estimación del precio de la vivienda según una tasadora oficial registrada con el Banco de España). En otras palabras, si el valor de tasación es menor, el 80% se calculará sobre esa cantidad y no sobre el precio real del inmueble. En otras palabras, el préstamo no cubrirá en la práctica el 80% del precio de la vivienda y será necesario aportar más ahorros.
Hasta del 95%
No es lo más común, sin embargo, existen entidades que sí conceden financiación por encima del 80% a perfiles específicos sin ahorros suficientes, entre ellos se encuentran los funcionarios (no interinos), jóvenes de hasta 35 años o personas que puedan brindar un aval como garantía del préstamo (puede ser otro inmueble). Si presentas un buen perfil (solvencia, ingresos altos y estabilidad laboral), puedes intentar negociar un préstamo de estas características con la entidad bancaria, a pesar de que no te lo ofrezca abiertamente. Recuerda que el tipo de interés de estas hipotecas generalmente es más alto.
Del 100%
Son las menos comunes, pero las puedes encontrar. Por lo general, los requisitos que pide el banco son los mismos que en el caso anterior, no obstante, deberás demostrar un mejor perfil financiero. El interés también es más elevado en este tipo de hipotecas. Suelen concederse más fácilmente si se compra una casa o piso que los bancos tienen en propiedad.
¿Qué debes saber antes de solicitar una hipoteca?
Sin dudas, firmar una hipoteca, es una decisión financiera muy importante. Es necesario tener en cuenta que, una pareja en conflicto puede separarse, un matrimonio puede terminar en un divorcio, sin embargo, un préstamo hipotecario es para toda la vida. Si no media una venta de la vivienda o la satisfacción de la deuda con el banco, sea en los plazos convenidos o se abone de contado, la hipoteca sí que es de por vida. Es por esto que resulta tan importante analizar detalladamente cada paso antes de solicitar una hipoteca.
Por estos motivos, lo más aconsejable es pensar muy bien antes de firmar un préstamo hipotecario con el banco. Optar por una solicitar una hipoteca es una de las decisiones financieras más relevantes de la vida. Por eso tendrás que analizarlo previamente, sin apuros, con responsabilidad y haciendo uso del sentido común. De no hacerlo, puedes encontrarte envuelto en una situación muy incómoda, en la que la llegada del inicio de mes se transforme en un momento muy temido.
Para no dar puntada sin hilo y evitar encontrarte atrapado en un préstamo que no deseas y te ate a destinar muchos de tus ingresos al pago de la hipoteca, aquí van algunos puntos claves que pueden resultar de interés antes de solicitar una hipoteca.
La situación legal de la vivienda
Es necesario analizar cuál es la situación legal de la vivienda. Para conseguirlo, en primer lugar debemos solicitar una nota registral y el correspondiente documento catastral.
Comparar las diferentes ofertas
Otro punto fundamental antes de optar por una hipoteca es comparar las ofertas de las entidades financieras teniendo en cuenta todos los datos.
El diferencial
El diferencial es muy importante, si bien no se trata del único punto que debes tener en cuenta. Sin lugar a dudas, es necesario comparar las diferentes ofertas, pero el conjunto de las mismas. Esto significa que, no sólo debemos tener en cuenta el diferencial, sino cada uno de los núcleos y las aristas de todos los préstamos hipotecarios. El motivo es muy simple, se trata de que algunos diferenciales muy bajos, pueden parecer atractivos, pero ocultan una vinculación muy grande. Por ejemplo la retahíla habitual, es decir, planes de pensiones, diversos seguros como de vida, desempleo, hogar, entre otros, tarjetas de crédito o domiciliar la nómina y los recibos, entre más exigencias.
Productos asociados
Los productos asociados al préstamo hipotecario que hemos mencionado más arriba. Lo ideal es hacer balance, pensar si un préstamo vale la pena considerando también sus extras. En el caso de los seguros es posible utilizar herramientas como comparadores para cuál sería el valor de un seguro de hogar o de vida similar que no sea de la entidad bancaria.
Las comisiones
Con respecto a las comisiones debemos aclarar que se encuentran relacionadas con el diferencial, ya que éste puede resultar bastante competitivo. Sin embargo, también puede implicar tasas aparejadas que oscurezcan el producto. Ten en cuenta que las comisiones más comunes en una hipoteca son:
De apertura: incluye gastos de tramitación
De cancelación: total o parcial
Por amortización anticipada
Por novación: por lo general se encuentra entre el 0 y el 1% del montante pendiente de amortización y es aplicada cuando el hipotecado desea modificar el tipo de interés o el plazo de devolución.
Por subrogación: al cambiar de entidad bancaria, se conoce como subrogación, la tasa no podrá ser superior al 0,5% en el primer quinquenio de vida de la hipoteca, ni el 0,25% una vez superado ese tiempo.
El tipo de interés
El tipo de interés de un préstamo hipotecariopuede ser fijo o variable. Cuando se trata del interés fijo, lo que te cobra la entidad bancaria no se modificará y según el sistema de amortización la cuota será invariable. Se trata de la principal ventaja que nos ofrece este tipo de préstamos que, por el contrario, es habitual que incluyan tipos de interés más elevados y plazos de amortización generalmente más cortos. Por otro lado, en las hipotecas a tipo variable el interés de manera periódica, es decir cada tres, seis o doce meses, se modificará en función de un índice, puede ser euríbor, míbor, IRPH entidades, entre otros. Con este tipo de interés las cuotas varían y los plazos acostumbran a extenderse en el tiempo.
¿Cuál es el mejor índice?
Por lo general, los préstamos hipotecarios ligados al euríbor con diferencial medio son mejores. De hecho, la mayoría de las hipotecas del país se basan en él. Al realizar cálculos para contratar tu préstamo hipotecario no debes dejarte engañar por su mínimo histórico. Lo ideal es poner atención a la media a histórica o a 10 años, ya que indica que es probable que suba.
Gastos de escrituras e impuestos
Se trata de los gastos de gestoría, notaría e impuestos. Esto puede llegar aproximadamente a 10 o un 15% del valor de la casa.
Notario
El notario, puedes elegirlo tú, la entidad bancaria no puede imponerte el suyo. Por lo general, en los municipios de más de 5000 habitantes se cuenta con uno de estos profesionales, de modo que hay donde elegir. No todos los notarios son iguales ni presentan el mismo interés en dejar en claro cada cláusula, a pesar de que la nueva ley hipotecaria ha afianzado sus obligaciones en este punto.
La escritura puede ser consultada desde tres días previos a la firma del préstamo hipotecario. Además, las preguntas que aparezcas pueden ser planteadas desde entonces hasta el momento de la lectura del contrato. Se trata de un proceso durante el cual es posible consultar las cuestiones que te resulten oportunas.
Gastos de constitución del préstamo hipotecario
La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, afirma de manera clara que la entidad bancaria no puede obligar al cliente a que se haga cargo en exclusiva de los gastos de constitución de hipoteca. No obstante, la realidad es que aún continúa funcionando de ese modo. Con respecto a esta contradicción, lo más aconsejable es pagarlos al inicio y realizar el reclamo luego. Para conseguirlo es fundamental que hagas constar ante notario que te encuentras en desacuerdo con el pago de los gastos de constitución de la hipoteca.
Cláusulas suelo
Un préstamo hipotecario que de entrada puede resultar barato, puede pasar a tener un coste elevado si cuenta con este tipo de estipulaciones. Es por este motivo que, lo ideal es comprobar previamente si se trata de un caso con cláusula suelo. En caso de no hacerlo previo a la firma del contrato, el notario puede informarte de su existencia durante la lectura del mismo.
La cuota mensual
Cada mes deberás abonar una cuota, esto es sin lugar a dudas, un punto clave. Sin embargo, debes tener cuidado ya que, si en el momento de la firma puedas hacer frente a esta cuota esto no implica que también puedas afrontarla en el futuro. Para evitar esta incertidumbre, lo más aconsejable es realizar un cálculo prudente de la cuota mensual que puedes permitirte, teniendo en cuenta que, con el paso de los años, es posible que surjan ciertos imprevistos.
Ten en cuenta que el plazo de amortización puede ser actualmente de entre diez y cuarenta años. Su incidencia es clara, mientras más años de préstamo, más baja resultará la cuota, sin embargo, será mayor el pago final a la entidad bancaria.
Ten en cuenta que el sistema de amortización francés es el más elegido y funciona con una cuota constante, si bien, también podemos encontrar modelos de cuota creciente o blindada.
¿Cuáles son los riesgos de imputar pagos?
Es habitual que los bancos suelan solicitar al cliente su autorización para compensar los números rojos de la cuenta por medio de la cual abona el préstamo hipotecario con el saldo positivo de otra cuenta que tengas en la misma entidad bancaria. Si brindas ese permiso, será el banco quien decida qué deuda satisfacer con el capital que cuentes en cada momento y probablemente no cuente con la misma escala de prioridades que tú. Por ejemplo, puede dedicar una suma que tú tenías reservada para comprar alimentos al abono de la cuota mensual del préstamo.
De ser posible, lo más aconsejable es evitar a los avalistas. Esto se debe a que puedes ponerlos en una situación complicada en caso que no abonases las cuotas o bien, si se te llegara a suceder algo: es decir, fallecimiento, enfermedad grave, quedar incapacitado, entre otros.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión estos puntos que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte si debes firmar primero el contrato de arras o lo que corresponde es concretar el préstamo hipotecario previamente. ¡Continúa leyendo el artículo para enterarte!
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Firmar el contrato de arras debe ser el paso previo a pedir la hipoteca. Es por este motivo que, será necesario leer con detenimiento cada una de las cláusulas de este contrato.
Si ya has visitado la vivienda y, al entrar, has decidido que se trata de la casa ideal para ti porque es exactamente lo que buscas para tu hogar, amplitud, buen ingreso de luz natural, el valor es razonable y el barrio te agrada, es momento de pensar en el contrato de arras. La realidad es que, cuando se trata de una muy buena opción, habrá también otros compradores con el foco puesto en la vivienda. Es por eso que, pagar una seña para asegurar que la vivienda será nuestra es una buena idea.
Ahora, la duda es cuando no estamos muy seguros de qué paso debemos dar primero en una compraventa. Se trata de pedir una hipoteca o firmar el contrato de arras, aquí aclararemos todas tus preguntas sobre el contrato de arras. Además te contaremos qué sucedería en caso de que la entidad bancaria no te concediera el préstamo hipotecario.
La firma del contrato de arras
Sin lugar a dudas, si deseas que nadie se te adelante, será necesario firmar el contrato de arras previo a solicitar la hipoteca. Se trata de una seña, en otras palabras, una cantidad de dinero que tendrás que entregar para asegurar el cumplimiento del contrato. Por lo general, antes de firmar la compraventa, tanto el vendedor como el comprador firman un contrato previo para comprometerse de manera recíproca. En él se fijará el valor y las condiciones del contrato de la venta de la vivienda.
Eso sí, lo más aconsejable es que, previo a la firma del contrato de arras, el interesado investigue en varias entidades bancarias la concesión del préstamo para estar seguro si sería posible que nos lleguen a conceder la hipoteca. Además, deberá averiguar cuál es la cantidad de dinero máxima que podría prestarnos el banco. Por lo general, las entidades bancarias suelen financiar aproximadamente el 80% del valor de la vivienda. No obstante, resulta interesarte conocer esta información antes para obtener datos más exactos y personalizados.
Tipos de contrato de arras
Debes tener en cuenta que hay tres tipos de contrato de arras diferentes:
Las arras penitenciales
Se trata de las más habituales, recogidas en el Código Civil.
Las arras penales
El principal objetivo es el de garantizar la compraventa, es por esto que, si no se cumple el contrato, la parte perjudicada puede exigir una indemnización adicional a las arras.
Las arras confirmatorias
Aquí, si hay un incumplimiento de contrato, un juez sería el encargado de determinar cuáles serán las consecuencias para esta parte.
En todo caso, para firmar un contrato de arras, tendrás que brindar varios datos que servirán para validar la operación. Aquí te explicaremos qué es lo que debe figurar en un contrato de arras:
Datos personales, tanto del comprador como del vendedor
Una descripción del inmueble
El valor que debe pagarse en concepto de arras
El precio final de la casa
El tiempo con el que se contará para concretar la venta ante un notario
Las cargas de la vivienda
Cómo será el reparto de los gastos de la operación de compraventa
En este acuerdo entre dos particulares, el vendedor debe comprometerse a realizar la entrega de la vivienda en la fecha pactada. Por su parte, el comprador debe pagar un importe como seña, que se descontará del precio final de la casa.
¿Cuánto cuesta firmar un contrato de arras?
Consiste en una cantidad equivalente al 10% del precio total del inmueble. Debe entregarse para reservar el derecho a compra. No obstante, no hay una cantidad estipulada por ley. El vendedor del inmueble puede pedir la cantidad que crea oportuna sin inconvenientes, siempre y cuando, ambas partes estén de acuerdo.
¿Qué sucede si el banco no me concede el préstamo hipotecario?
Como mencionamos más arriba, la firma del contrato de arras debe realizarse antes de la solicitud del préstamo hipotecario. La cuestión es qué ocurre si el banco no me concede la hipoteca. La realidad es que, previo a la firma del contrato de arras, es muy recomendable que leas con mucha atención lo que vas a firmar. De este modo, será posible recuperar las arras que entregaste. Pon atención a que figure una cláusula en el contrato que lo exprese de manera explícita.
Por otro lado, si no entendieras del todo bien lo que está redactado en el contrato de arras o no encuentras la cláusula, es posible preguntar directamente al notario o a un experto antes de firmar. Ten en cuenta que, es fundamental que el contrato contenga una cláusula que aclare que la devolución de la seña en caso de que no sea concedida la hipoteca. De lo contrario, perderías las arras.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de reserva?
Ambos contratos tiene un objetivo bastante similar, se trata de garantizar el derecho de compra. No obstante, hay una diferencia fundamental, el contrato de arras está definido por la jurisprudencia. Esto significa que, las penalizaciones que se deben afrontar si se incumple se encuentran definidas por ley. Por su parte, el contrato de reservano se encuentra regulado por ninguna ley y tampoco está definido por la jurisprudencia.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los contratos de arras. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las principales preguntas que realizará el notario en el acta de transparencia antes de concederte el préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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¿Qué es el acta de transparencia?
Se trata de un documento que debe realizar un notario luego de comprobar toda la documentación y asesorar al cliente, previo a la firma del contrato.
Aquí explicaremos algunas de las preguntas más importantes que te harán en el acta de transparencia. Deberás estudiar las condiciones de tu hipoteca detenidamente si quieres aprobar esta prueba.
Aproximadamente tres días previos a la firma del préstamo hipotecario, con el fin de que el prestatario tenga en claro todos los detalles del contrato que va a firmar, tendrá que realizar un test notarial. Se trata de una prueba obligatoria. La principal función del acta de transparencia es detectar que no existan errores o cláusulas abusivas en los contratos de las hipotecas. Esto puede ser, por ejemplo, las cláusulas suelo, IRPH, gastos, entre otros.
El test notarial, representa una ventaja para el solicitante del préstamo, ya que le permite conocer a fondo los detalles de la hipoteca y comprender cada uno de sus puntos. Es por este motivo que, deberás revisar detenidamente las condiciones de tu hipoteca antes de asistir. Es fundamental estudiar muy bien todas sus condiciones, los motivos son dos. El primero, aprobar el test y, el segundo, garantizarte de que vas a firmar un contrato sin ningún error ni cláusulas abusivas.
Para que resulte algo más sencillo, aquí te detallaremos todas las preguntas que te harán en la llamada acta de transparencia, el documento que deberás rellenar en el notario. En la nueva ley hipotecaria, la figura del notario toma el rol de asesorar al prestatario de manera objetiva. De este modo, podrás evitar fraudes y abusos bancarios.
¿Qué documentación debe entregarte el banco?
Para asegurar que todo el proceso sea transparente para el solicitante del préstamo, el banco debe entregarte los siguientes documentos:
Ficha Europea de la Información Normalizada (FEIN)
Esto te indicará cuáles son las condiciones del crédito, por ejemplo el importe solicitado, el interés, las comisiones, entre otros.
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
Este documento te aclarará de manera detallada todo lo que necesitas saber sobre las cláusulas más complejas.
Copia del proyecto del contrato
Este documento le permitirá al notario generar la escritura de tu nueva casa.
El documento que contiene la información del seguro
En el caso de hipotecas variables, el documento que debe contener la advertencia de estar obligado a contar con asesoramiento notarial.
Documento con el pago de las cuotas en distintos escenarios
El notario te preguntará si cuentas con esta documentación, es por esto que, para conocer cada documento, es buena idea que los tengas controlados antes de asistir a la firma del préstamo hipotecario ante notario. Recuerda que, luego de la tasación de la vivienda deberás citarte con el notario, para hacerlo tienes una plazo de aproximadamente 15 o 20 días para firmar tu préstamo en el notario. Sin embargo, se trata de un trámite que podría demorarse más o menos dependiendo de cada situación personal.
¿Qué preguntará el notario en el acta de transparencia?
El notario te pedirá que rellenes un test donde tendrás que indicar que has recibido la anterior documentación y que sabes cuáles son las características de la hipoteca. Aquí van las preguntas que te harán en la notaria previo a firmar la hipoteca.
En primer lugar, el notario te aclarará cada uno de los puntos. No obstante, es necesario que los conozcas previamente para poder comparar entre diferentes hipotecas.
Documentación
Luego, se realizara la entrega de la documentación precontractual.
Deberás aclarar entonces si cuentas con: FEIN, FiAE, copia del proyecto del contrato, documento que contiene información de los gastos, documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro que se exige y documento de advertencia al prestatario de la obligación de recibir el asesoramiento notarial. Recuerda que este es sólo en caso de préstamo con interés variable. Por último, documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés.
Entidad bancaria
El siguiente paso es aclarar si la entidad bancaria te ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido a tus dudas. Además, deberás aclarar si el banco te ha informado sobre tu derecho a elegir notario.
Notario
Este sector se centra en la elección de notario, deberás confirmar que se trata del notario elegido.
Características y amortización del préstamo
En este punto se te preguntará si conoces el capital y la duración del préstamo hipotecario además del importe y periodicidad de sus cuotas.
También, tendrás que aclarar si estás al tanto de que cada una de las cuotas abarca una parte de capital del préstamo y otra parte de intereses.
El tipo de interés
Primero deberás aclarar si el tipo de interés que le han ofrecido es fijo durante toda la vida de la hipoteca o bien, si se encuentra prevista su variación en algún momento.
También, deberás dejar en claro si hay o no en tu oferta bonificaciones para el tipo de interés en caso de que contrate ciertos productos con el prestamista o entidades señaladas por él.
Si se trata de un préstamo hipotecario a interés fijo, debes responder si sabes que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado.
Por otro lado, en el caso de préstamo a interés variable, te preguntarán si sabes que el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado. Además, tendrás que responder si comprendes que los tipos de interés de referencia pueden variar con el paso del tiempo y que esto podría significar un aumento de la cuota.
Subrogación de acreedor
Aquí te preguntarán si conoces que es posible cambiar de prestamista por medio de un procedimiento llamado subrogación. Esto conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias.
Amortización anticipada de la hipoteca
Deberás responder si en la oferta que te ha hecho el banco se encuentra prevista una comisión por amortización anticipada. En caso de amortización total, parcial o bien, de cambio de prestamista.
También tendrás que aclarar si entiendes que esta comisión, en caso existir, sólo podrá cobrarse si la amortización anticipada genera una pérdida para el banco que esta deberá justificarle.
Las comisiones
En este apartado deberás contestar si tu préstamo tiene comisión de apertura, comisión de modificación de condiciones (novación) o comisión de reclamación de cuotas impagadas.
En caso de incumplimiento
Aquí debes aclarar que has comprendido que en caso de impago se te cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe que haya dejado de abonar. Además, que si el impago llega a una determinada cantidad, el banco puede declarar vencido el préstamo de manera anticipada y reclamar a cada uno de los prestatarios el total de lo adeudado.
Ejecución hipotecaria
Debes aclarar que comprendes que el impago del préstamo puede significar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta. También, te preguntarán si respondes de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o bien, sólo con el bien hipotecado.
Por último, debes aclarar si entiendes que, si responde con todos sus bienes y el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es menor a lo adeudado, continuarás debiendo la diferencia al prestamista.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las preguntas del acta de transparencia. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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