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Si estás pensando en construir tu propia vivienda y necesitas financiación, no dejes de leer este post. Aquí te contaremos cómo funciona una hipoteca autopromotor en España.

Construir la casa de tus sueños no tiene por qué ser imposible. Los bancos ofrecen la oportunidad de financiarlas por medio de préstamos especiales que, si bien tienen relación con las hipotecas, presentan ciertas diferencias. 

El deseo de tener una vivienda propia, lejos de los ruidos de la ciudad y diseñada según nuestros parámetros crece a pasos agigantados en los últimos tiempos. Las personas que tienen la posibilidad van en busca de hogares confortables que no se encuentren inmersos en la vorágine de las ciudades. Muchas veces el cambio que se busca es total. Para empezar de cero lo mejor es un inmueble en el que todas las características hayan sido pensadas por el propio dueño. Pero, ¿Qué opción hay si no se cuenta con la cantidad de dinero suficiente para comprar un terreno y construir la vivienda? 

Aquí te contaremos todos los detalles sobre las hipotecas autopromotor, cuáles son sus ventajas y diferencias con un préstamo tradicional. ¡No te lo pierdas!

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Cuando hablamos de una hipoteca autopromotor, nos referimos a un préstamo que nos permitirá financiar la construcción de una nueva vivienda. Para este tipo de hipoteca, el banco ofrece por lo general, una financiación de hasta el 80%. En algunos casos, puede llegar hasta al 90% o incluso hasta el 100%, esto dependerá de la entidad financiera. En caso de que sea para segunda vivienda, la financiación suele ser de hasta un 60%. El plazo de devolución de una hipoteca autopromotor es como máximo de 30 años.

¿En qué se diferencian las hipotecas convencionales de las hipotecas autopromotor?

La diferencia radica en que el banco nos ofrecerá el dinero a plazos, a medida que los pasos de la vivienda se vayan concretando. En una hipoteca común, todo el dinero del préstamo se obtiene al principio.

¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?

Si en vez de adquirir una vivienda antigua estas buscando construir una vivienda desde cero, las hipotecas autopromotor son lo que estás buscando. Estos prestamos no se destinan a una vivienda ya construida sino al proyecto. Las características son muy parecidas a las de una hipoteca tradicional aunque presentan ciertos requisitos extra que tienen relación con los documentos arquitectónicos que se deben entregar antes de su aprobación.

Esta modalidad hipotecaria cuenta con características especiales, es una hipoteca que se financia por tramos: suelo, certificación y fin de obra:

• Tramo suelo: se trata del porcentaje del dinero que se recibe una vez firmado el contrato, antes de comenzar la obra. Se trata del 50%.
• Tramo certificaciones: el banco nos sigue entregando dinero a medida que avance la construcción de la vivienda. Eso sí, siempre que exista un certificado por parte del arquitecto que demuestre el avance de la obra.
• Tramo fin de obra: porcentaje final, por lo general, correspondiente al 10% o 20%. Para recibir esta última cantidad también será necesario contar con un certificado, en este caso que demuestre el fin de la obra.

¿Cuáles son los requisitos para una hipoteca autopromotor?

Al momento de solicitar una hipoteca autopromotor para construir tu propia vivienda, será necesario cumplir una serie de condiciones:

• Solvencia económica: como en cualquier otra hipoteca, el banco solicitará que el postulante a la hipoteca pueda demostrar solvencia. De este modo, se aseguran que podrá pagar las cuotas hipotecarias sin inconvenientes.
• El usuario debe ser propietario del terreno: El lugar donde se construye la futura vivienda tiene que estar debidamente inscripto en el Registro de Propiedad.
• Licencia para realizar la obra: contar con la licencia para poder realizar la obra es fundamental. Esta se solicita en el Ayuntamiento.
• Normativa urbanística: El proyecto debe cumplir con las normas de urbanística que dicta el ayuntamiento. También, tendrá que contar con todos los permisos que expide cada Administración.
• Proyecto de ejecución de obra: La hipoteca autopromotor será otorgada siempre y cuando se presente un proyecto de obra realizado por un técnico competente, lo cual deberá contar con un visado colegial y un presupuesto aprobado legalmente.

Hipoteca autopromotor sin terreno

Lo más habitual es que, dentro de la hipoteca autopromotor no se incluya el terreno para la construcción de la vivienda. De hecho, uno de los requisitos para poder acceder a este tipo de préstamo hipotecario es ser propietario del terreno donde se llevará a cabo la construcción. En otras palabras, la financiación que brindan las hipotecas autopromotor no suelen cubrir el valor del terreno.

Sin embargo, existen algunas alternativas para realizar esta operación:

• Pedir un préstamo de autoconstrucción que financie tanto la compra del terreno como la edificación de la casa: se trata de algo poco probable, sin embargo, lo puedes intentar negociar con varios bancos.
• Contratar una hipoteca aparte para comprar el terreno: las probabilidades de que el banco lo acepte son bajas, sin embargo, no pierdes nada por intentarlo.
• Comprar el terreno con un préstamo personal: deberás abonar un interés más alto que con una hipoteca, pero puede ser una alternativa si las demás opciones no funcionan.

Debes tener en claro que, financiar el terreno te obligará a pagar más dinero cada mes. Por ello, lo ideal es hacer números para asegurarte de no dedicar más del 35% de tus ingresos al pago del terreno y de la autopromoción, se trata de la ratio de endeudamiento máxima recomendada por el Banco de España.

¿Cuáles son las condiciones y las vinculaciones necesarias?

La mayoría de los préstamos emitidos para la construcción de la casa autopromocional cuentan con plazos de 30 años, con intereses y vinculaciones requeridas similares a las de las hipotecas tradicionales: nómina y seguro de vida y hogar.

Existen algunos bancos que, de cara al riesgo que van a asumir, ofertan unos intereses más altos. No obstante, estos aumentos no suelen superar el medio o tres cuartos de punto.

Los gastos de una hipoteca autopromotor

Los gastos de una hipoteca autopromotor pueden variar bastante en función del Ayuntamiento y del valor de la vivienda en cuestión. Los gastos aproximados son los siguientes:

• Tasación vivienda: la tasación se debe llevar a cabo como si la obra ya estuviera finalizada.
• IVA vivienda nueva: se aplica un 10% de IVA ya que se trata de una vivienda de obra nueva.
• Licencia de obra: cuesta entre un 2% y un 6% sobre el presupuesto de la obra.
• Honorarios del arquitecto: puede ir de un 4% a un 12%.
• Notaría: entre un 0,3% y un 0,5%.
• Gestoría: entre 150€ y 400€.
• Registro de la propiedad: aproximadamente entre 25€ y 2000€ dependiendo del valor de la propiedad.

¿Cómo calcular la hipoteca autopromotor?

Para calcular una hipoteca autopromotor cuentas con las mismas opciones que con una hipoteca tradicional. Se trata de las siguientes: acudir a la entidad, concertar una cita telefónica o hacer el cálculo mediante los simuladores que tienen las entidades. En este caso será necesario ingresar datos como:

• Cantidad requerida.
• Si se trata de una vivienda habitual.
• Los ingresos mensuales.
• Edad.

Principales ventajas de las hipotecas autopromotor

Flexibilidad: la mayor ventaja de estos préstamos es la flexibilidad para la definición del proyecto, ya que cada cliente tiene la posibilidad de ir adaptando el préstamo a la necesidad de su plan.

Diferentes etapas: por otro lado, como los importes se van recibiendo por etapas, el endeudamiento va aparejado al crecimiento del proyecto a tono con la buena evolución de la construcción. En los dos primeros años no se amortiza capital, es por esto que, el arranque de la obra es más económico para el usuario.

Las desventajas de la hipoteca autopromotor

Siempre existe la posibilidad de que surja un inconveniente en el medio de la obra que genere algún problema. Por ejemplo, cambios de materiales, retrasos en la obra, o contratiempos inesperados pueden llegar a modificar los presupuestos. Es entonces cuando se puede llegar a dar un desfasaje entre lo que se proyectó y la obra terminada, que es donde se realiza la tasación. 

Para dejar de lado estos inconvenientes, los bancos son más exigentes en cuanto a los requisitos y las condiciones para otorgar las hipotecas. En algunos casos se solicitan refuerzos de garantías o avales extras. Esto puede ser considerado como una desventaja.

¿Dónde puedo conseguir una hipoteca autopromotor?

Los bancos realizan un estudio personalizado de la situación o punto concreto en el que se encuentra el terreno y la construcción; en función de ello, realizará una oferta de tipo de interés y financiación.

Aquí te contaremos cuáles son las entidades bancarias que financian este tipo de operaciones. Para saber cuáles son las condiciones que ofrecen, lo aconsejable es contactar personalmente con la entidad para acceder a una oferta que se adapte a tu situación en concreto.

• Hipoteca CREA de Hipotecas.com

Se trata de una de las entidades especializadas en la concesión de este tipo de hipotecas. En este caso, nos ofrece la posibilidad de contratar la hipoteca a tipo fijo, variable o mixto. Una de las principales ventajas de estas hipotecas es su ausencia de vinculaciones.

• Hipoteca Autopromotor Banco Santander

Otra de las entidades más especializadas en hipotecas autopromotor, así como hipotecas para reformas, compra de local o hipotecas para no residentes. Banco Santander también ofrece préstamos autopromotor para empresas. Este brinda una serie de ventajas tanto para el promotor como para los futuros compradores, por ejemplo, beneficiarse de la plataforma de venta de vivienda de Santander o ahorrarse gastos de comisión de apertura o el AJD.

• Hipoteca autopromotor Bankinter (Credichalet Bankinter)

En esta hipoteca, el tipo de interés puede ser fijo o variable. Los beneficiarios dispondrán de la cantidad de la hipoteca por tramos, recibiendo el 50% en el denominado “tramo suelo”, el 30-40% conforme la obra vaya avanzando y el 10-20% una vez se haya emitido el certificado final de la obra. 

• Hipoteca Autopromotor de Abanca

Abanca nos ofrece la Hipoteca Mari Carmen Variable, sirve tanto para la adquisición de una vivienda como para autopromoción. Además, puedes llegar a obtener un 90% de financiación del valor del proyecto de la vivienda. 

¿Es posible financiar una vivienda prefabricada con hipotecas autopromotor?

La respuesta es sí, es posible solicitar una hipoteca autopromotor para construir una vivienda prefabricada o modular. Sin embargo, si bien necesitarás los mismos permisos, también, ten en cuenta que esa casa debe encontrarse anclada al suelo de manera consistente. Esto significa que no puede ser móvil.

Si la casa no se encuentra anclada al suelo, puedes solicitar un préstamo personal para financiar la construcción. No obstante, te saldrá más caro, ya que el interés de estos productos se encuentra más elevado.

Conclusión sobre los préstamos para autopromoción 

Los préstamos para autopromoción están orientados a todos aquellos que busquen construir una vivienda y cuenten con un suelo urbanizable donde hacerlo. Se trata de un tipo de préstamo hipotecario bastante específico y que no es tan publicitado como otros.

Sin embargo, el hecho de que las entidades no propongan intereses concretos, y su aplicación sea personalizable, no implica que se trate de productos mucho más costosos que las hipotecas convencionales.

En general, si se tiene la intención de construir una vivienda (primera o segunda vivienda) sobre un suelo propio urbanizable, el producto ideal es el préstamo hipotecario autopromotor.

Como vemos las hipotecas autopromotor son una buena opción para los usuarios que buscan construir sus propias viviendas. Siguiendo los requisitos de los bancos se puede obtener una financiación adecuada.

Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.

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