¿Quieres poner fin a tu contrato de alquiler y tienes dudas respecto de cómo se hace? ¿Se acerca la fecha de expiración? ¿Estás por firmar el contrato de alquiler de tu piso y no sabes cómo establecer el plazo de duración? Si tu caso es alguno de los mencionados, lee este artículo. Te explicaremos qué dice la ley respecto de la resolución y extinción del contrato de alquiler.
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Quizá se ha cumplido la duración pactada en el contrato de alquiler. Quizá tú como inquilino quiere finalizar el arriendo por los motivos que sean. Puedes haber conseguido un mejor piso en el lugar que siempre quisiste. O, por el contrario, tu economía no te permite seguir costeando ese piso y te mudarás a uno más económico o compartirás piso. Cualquiera que sea la razón por la que el contrato finaliza, es importante que estés al tanto de la forma y los tiempos que indica la ley para hacerlo en cada caso. En este artículo te contaremos todo lo que necesitas saber sobre cómo ponerle fin al contrato de alquiler.
Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Es esta ley la que establece la normativa aplicable a las distintas modalidades de finalización de los contratos de alquiler. Debes tener presente la ley vigente al momento de firmar tu contrato, ya que, por principio general del derecho, las leyes no se aplican retroactivamente.
Contrato de alquiler. Duración
A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Esto sucede, porque es un plazo que suele pactarse comúnmente por acuerdo entre las partes. Conforme lo establecido en la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario (o propietario e inquilino, respectivamente). Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, el plazo será de siete años, no cinco. En este punto, la ley favorece al inquilino. Esto es así porque el inquilino no está obligado a prorrogar. Es decir que si eres inquilino tienes la posibilidad de no prorrogar aun en contratos de menos de cinco años de duración. Solo debes dar aviso al propietario con treinta días de antelación.
Contrato de alquiler sin plazo estipulado
En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrados por un año. Nuevamente: esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.
Contrato de alquiler. Prórroga tácita
¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años de duración del contrato de alquiler? Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe notificar al propietario con al menos dos meses de antelación. Si ninguno realizó la notificación de su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esta prórroga tácita regirá hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al propietario, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato
Desistimiento del contrato de alquiler
¿Puedes como inquilino desistir (finalizar) el contrato de arrendamiento antes de su vencimiento? Sí puedes. Si por la causa que fuera no puedes o no quieres seguir viviendo en el piso que alquilaste, la ley te otorga la opción de desistir. Para ello deberán haber pasado al menos seis meses de contrato. ¿Puedes irte antes de los seis meses? Claro que si, no eres un prisionero. Pero ten en cuenta que deberás pagar esos seis meses de renta de todos modos.
Cumplidos (o pagados) los seis meses de contrato, puedes desistir el contrato siempre que notifiques al propietario con una antelación mínima de treinta días. Se suele establecer por escrito en el contrato (y la ley lo permite) que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por ponerle fin al contrato de alquiler. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Debes leer con detenimiento qué dice tu contrato de alquiler sobre este punto y asesorarte con un especialista.
Suspensión o desistimiento por vivienda inhabitable
Cuando en el piso de alquiler se realicen obras que la hagan inhabitable, el inquilino tendrá la opción de suspender o ponerle fin al contrato de alquiler. Ni el desistimiento (finalización) ni la suspensión en estos casos supondrán indemnización alguna a favor del propietario. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Resolución del contrato por incumplimiento
El incumplimiento por cualquiera de las partes, inquilino o propietario, de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución (finalización) del contrato.
Causales de resolución por parte del arrendador
Conforme el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de alquiler por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando el piso deje de estar destinado a la necesidad de vivienda de forma primordial por parte del arrendatario.
Causales de resolución por parte del arrendatario
Conforme el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá resolver de pleno derecho el contrato de alquiler por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
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