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Fianzas de arrendamiento

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¿Estás por firmar un contrato de alquiler y tienes dudas? ¿Quieres que todo esté como corresponde para evitar problemas futuros? En este post te damos algunos consejos que te darán tranquilidad. No dejes de leerlo!

Antes de firmar el contrato de alquiler, debes visitar el piso o la casa que quieres alquilar. Contacta con el agente inmobiliario o con el propietario para coordinar una visita. Si bien hoy hacemos casi todo a distancia y en la web podrás “caminar” por la zona y ver fotos y videos detallados de la vivienda, evita sorpresas. Debes coordinar una visita y chequear por tí mismo.

No confíes en fotos y descripciones, por bonitas y honestas que parezcan. La sensación que te genera un piso al verlo en persona puede variar de lo que percibas a través de fotos o vídeos. Además, muchos aspectos del estado y contenido del piso constarán en el contrato de alquiler. Debes verificar la exactitud de lo que diga el contrato.

Consejos que debes tener en cuenta al visitar un piso

Humedad

Revisa que no haya manchas de humedad. La humedad en paredes y techos es muy desagradable. Genera malos olores, se ve mal y es muy difícil sacarla. Al mismo tiempo, respirar las esporas de hongos es peligroso para la salud. Especialmente en caso de adultos mayores y niños. Por eso siempre debes revisar que la casa no tenga manchas negras de hongos. Por lo general, se forman en las áreas con una humedad elevada y persistente: en el baño y en la cocina.

Instalaciones

Revisa que el material del piso se encuentre en buen estado. Si eres de caminar descalzo, imagina si pisarías alí. Descarta directamente los pisos de alfombra: no son higiénicos. Revisa también que las ventanas y aberturas cierren correctamente y no vibren con el viento. De lo contrario, podrías encontrarte con dificultades para conciliar el sueño en noches ventosas. Abre y cierra los grifos. Enciende y apaga las luces.

Mobiliario

Aunque hay personas que prefieren viviendas sin amueblar, son muchos los que buscan un piso en alquiler ya amueblado. Hay que tener presente que los muebles hacen más grandes y acogedores los espacios, si se saben elegir bien. En este sentido, lo mejor son muebles básicos y funcionales. Que haya lo necesario para tu estilo de vida, no más. Verifica que haya suficiente espacio para guardar ropa en armarios o clósets.

Deja por escrito los acuerdos

Los contratos de alquiler se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Si bien la ley establece ciertos parámetros, derechos y obligaciones mínimas para cada parte, hay determinadas cuestiones que pueden quedar libradas al acuerdo entre las partes. Así lo establece el artículo 4: “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Si las partes pactan que se permite el subarriendo por parte del inquilino, ello debe plasmarse en el contrato.

Por ello es importante que, en el caso de realizar acuerdos permitidos por la ley, estos consten por escrito en el contrato. Si luego de años de alquilar un piso, surge un problema sobre el cual acordaste oralmente algo con la otra parte, será difícil estar seguros de qué se había acordado. Como dice el dicho: “a las palabras se las lleva el viento”. Mejor por escrito.

Lee detenidamente el contrato de alquiler

Tomate el tiempo necesario para leer detenidamente tu contrato de alquiler. Pide al propietario o al agente inmobiliario que te lo envíen con anterioridad por correo electrónico. De esta manera podrás leerlo sin apuro y ante cualquier duda podrás consultar con un agente inmobiliario. No sientas temor ni vergüenza por preguntar todo lo que te genera dudas: cuentas claras mantienen la amistad. Los contratos rigen por un período prolongado, mejor estar seguros.

Contrato de alquiler: Empadronamiento

Si has firmado contrato para mudarte a un municipio en el que no residías hasta ahora, uno de los primeros trámites que debes hacer es registrarte en el padrón municipal. El empadronamiento es el documento que acredita el tiempo de permanencia en territorio español, independientemente de tu nacionalidad o de tu situación legal. Es decir, debes hacerlo si tienes o no residencia (o bien, si la misma se encuentra en trámite). Inscribirse en el padrón acredita que eres vecino del municipio.

Beneficios

El empadronamiento facilita el acceso a determinados derechos, como la asistencia sanitaria pública o la escolarización básica de los menores, y es un requisito para la mayoría de los trámites relacionados con la Ley de Extranjería (reagrupamiento familiar, arraigo social, etc). Seas español, miembro de la Unión Europea o exatranjero, debes realizar el trámite de empadronamiento.

Estudiantes extranjeros

Si eres un estudiante no español y tampoco perteneces a la Comunidad Europea, debes obtener la TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero). La TIE es la tarjeta de identificación en la que aparecerá el NIE (Número de Identificación del Extranjero) y toda la información necesaria sobre tu situación como estudiante, como el motivo de la concesión o la fecha de validez. Si eres estudiante extranjero y no realizaste el empadronamiento en el ayuntamiento local, no podrás tramitar y obtener la TIE

Contrato de alquiler: Fianza.

La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino. La fianza actúa como depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque el propietario podrá usar ese dinero para reparar los desperfectos y deudas que pudiera haber ocasionado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler. La ley determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Si quieres saber cómo se recupera la fianza de alquiler, en este post, te contamos todo lo que necesitas saber.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.

En definitiva, por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler. Si quieres saber qué tipo de garantías adicionales son usuales, te invitamos a leer el siguiente post.

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Lectura recomendada: Garantías para alquilar un piso

Consejos sobre tu contrato de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento con tu contrato de alquiler, puedes recurrir a Oi Real Estate, donde ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

¿Estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente? Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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Las fianzas de arrendamiento forman parte de un acuerdo entre propietarios e inquilinos y sirven para garantizar que las cláusulas del contrato de alquiler se cumplan. En este artículo te detallamos todo sobre las fianzas de arrendamiento y cómo debe realizarse en Madrid.

Para poner tu piso en alquiler es necesario que se confeccione un contrato de alquiler legal donde se establezcan los derechos y las obligaciones de ambas partes (arrendador y arrendatario).

¿Qué son las fianzas de arrendamiento?

Las fianzas de arrendamiento o fianzas arrendaticias se tratan de un monto de dinero que el arrendatario debe entregar al arrendador a modo de garantía. Esta garantía asegura, de alguna manera, el cumplimiento de lo que pactaron ambas partes en el contrato de arrendamiento. Las fianzas están regularizadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y equivalen al monto de un mes de renta del inmueble. El inquilino entrega el dinero en el momento en que firman la conformidad del contrato.

Depositar las fianzas de arrendamiento

Una vez entregado el dinero por el arrendatario al arrendador, este último es el encargado de depositarla en organismo que le compete. El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas es obligatorio para el arrendador y gratuito (sin devengo de interés). Cada Comunidad Autónoma tiene una agencia específica donde debe realizarse el depósito. En la Comunidad de Madrid se debe realizar por los arrendadores en la Agencia de Vivienda Social.

Con respecto a la actualización del monto de fianza, durante los tres primeros años, no se deben generar modificaciones. Luego de haber cumplido con es período, la actualización se ejecutará según lo pactado entre las partes. En el caso de que no hubiera existido un pacto previo, la fianza se actualizará conforme a la actualización de renta.

Contratos a los que tienen alcance las fianzas de arrendamiento

Existen distintos tipos de contrato de arrendamiento, en Madrid, las fianzas de arrendamiento pueden tener alcance sobre los contratos siguientes:

  • Arrendamientos de vivienda.
  • Arrendamientos para uso distinto de vivienda.
  • Subarriendos parciales de fincas urbanas.
  • Subarriendos totales de las fincas urbanas destinadas a uso distinto de vivienda.
  • Arrendamientos de industria o negocio que impliquen también la cesión de uso de fincas urbanas.
  • Contratos o pólizas de abono de servicios y suministros (agua, gas, electricidad y servicios telefónicos) a fincas urbanas. En este último tipo de contratos quienes deben realizar el depósito de la fianza son las empresas que suministran los servicios.

Según cuál sea el tipo de contrato puede variar el monto de dinero de fianza. Para los arrendamientos de vivienda para uso habitual y permanente equivale a un mes de renta. Para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda equivale al coste de dos meses de renta (sin tener en cuenta IVA ni retenciones). Se consideran arrendamientos de uso distinto al de vivienda, entre otros, los de vivienda por temporada o viviendas de vacaciones y arrendamientos de inmuebles que se utilicen para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que lo celebren. Para el caso de subarrendamiento parcial de fincas y subarriendo total de las destinadas a uso distinto de vivienda, también, son dos meses de renta los que se deben otorgar a modo de fianza.

Sistemas de depósito de fianza en Madrid

Régimen general

Al sistema ordinario de depósito de fianzas se lo llama régimen general. El depósito se puede realizar de manera telemática, sin tener que trasladarse. Aquí te presentamos los pasos.

DEPÓSITO

  1. Autoliquidación: se accede a la aplicación de depósito de fianza y se completan los datos del formulario online.
  2. Ingreso: una vez cumplimentado el impreso de autoliquidación, se accede a la Pasarela de pago de la aplicación. Allí se realiza el depósito a través de una tarjeta de crédito, o través de tu cuenta bancaria de Bankia, BBVA, Sabadell o Santander si eres titular en una de estas entidades. En este último caso se necesitará identificación previa mediante Certificado o DNI electrónico, Clave PIN o Clave permanente.
  3. Presentación: una vez realizado el paso anterior, aparecerá un número de resguardo que certifique el trámite realizado. Este comprobante se puede descargar y no es necesario hacer la presentación en ningún otro registro.

Si la presentación se realiza de manera presencial, le entregarán un comprobante en el momento que haga el depósito. Ese justificante de pago debe conservarlo sin necesidad de presentar tampoco en un registro.

Compensación/actualización

Compensación de fianzas

Si el arrendador realiza sucesivos contratos, puede depositar la fianza mediante la compensación de fianza, pasando la depositada en el contrato antiguo a uno nuevo.

Actualización de fianzas

Si el importe de la renta de un contrato de arrendamiento todavía en vigor se ha incrementado o disminuido, transcurridos 3 años o siempre que esté pactado entre las partes, se deberá hacer una actualización de la fianza.

Devolución

El propietario debe solicitar la devolución de fianza una vez que se extinga el contrato entre las partes. Si pasan más de cinco años luego de haber terminado el contrato, ya no se puede reclamar la fianza. Todos los datos aportados en la solicitud de devolución, firmada por el arrendador, tendrán carácter de declaración jurada. Si la solicitud fuese firmada por un representante, este deberá acreditarse a través de cualquiera de los medios válidos en Derecho a que hace referencia el artículo 5 de la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo.

Régimen concertado

El régimen concertado está dirigido a grandes arrendadores. Es decir, aquellos que tengan gran número de contratos de arrendamiento. También a las empresas suministradoras de servicios como el agua, la luz, el gas y el teléfono, y a fincas urbanas que deban acogerse de manera obligatoria.

Requisitos

Tener más de cinco contratos o cinco de arrendamiento cuya suma de las fianzas sea igual o superior a 6.000 €.

Se debe acceder mediante una solicitud de acceso al Régimen Especial Concertado dirigida a la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.

Antes de la acreditación del cumplimiento de los requisitos exigibles, el Director/a Gerente de la Agencia de Vivienda Social lo resolverá estudiando las solicitudes y comunicaciones que se cursen.

Ingreso

Una vez notificada la resolución, disponen de quince días para realizar el ingreso y, durante ese plazo, debe remitirse la copia del justificante.

Los titulares deberán presentar el impreso de autoliquidación de fianzas durante los meses de enero y febrero de cada año, detallando la relación de sus inmuebles y cualquier variación con respecto al año anterior. El impreso, una vez cumplimentado, deberá remitirse en formato Excel al buzón de correo electrónico regimenconcertado@madrid.org.

Los sujetos acogidos al Régimen Especial Concertado no podrán reclamar devolución parcial del depósito efectuado hasta la declaración anual.

Cese del régimen especial

El cese de Régimen Especial Concertado se producirá por:

Extinción de la obligación de depósito.

Voluntad del titular del concierto para pasar a Régimen General.

Sanción: la Agencia de Vivienda Social lo debe informar al titular del concierto otorgándole diez días para la presentación de alegaciones.

Contáctate con Oi Real Estate para más información.

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