El depósito de una fianza es uno de los requisitos impuestos a los arrendatarios para poder alquilar cualquier piso en España. ¿De qué se trata? ¿Qué dice la ley respecto a esta garantía? ¿Cuáles son sus funciones? En este artículo respondemos estas preguntas para que tanto propietarios como futuros inquilinos despejen todas sus dudas al respecto.
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Al momento de alquilar un bien inmueble los propietarios cuentan con una serie de recursos legales que les permiten cubrirse ante un tan temido incumplimiento de cualquier tipo, por parte de los inquilinos. Mensualidades impagas, daños o roturas en la vivienda o una entrega tardía de las llaves luego de finalizado el arrendamiento son algunos de los inconvenientes que pueden surgir. El depósito de una fianza al firmar el contrato para alquilar un piso es una de esas herramientas.
A continuación te contamos en qué consiste la fianza y cómo está regulada por la ley. También qué objetivos tiene su exigencia y qué ocurre con ella una vez que finaliza la relación arrendador-arrendatario. ¡Sigue leyendo!
¿De qué se trata el depósito de una fianza para alquilar un piso?
La fianza es una garantía que busca asegurar el cumplimiento de ciertas obligaciones dentro del período de duración del acuerdo de arrendamiento. Consiste en la entrega de una suma de dinero por parte del futuro inquilino al propietario de la vivienda que desea alquilar antes de firmar el contrato.
¿Cómo está regulada la fianza por la ley?
Al igual que el resto de las condiciones requeridas para llevar adelante una relación de arrendador-arrendatario, el depósito de la fianza está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Dicha normativa establece en su artículo 36 que para celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda será obligatorio para el inquilino abonar al propietario una fianza en metálico. Esta debe ser equivalente a una mensualidad de renta, nunca podrá tratarse de un monto superior. Sin embargo, la reglamentación contempla que también se pueden exigir otras garantías adicionales además de la fianza que elevarían esta cuantía de dinero.
Dicho monto de dinero que el futuro arrendatario debe entregar al arrendador en concepto de fianza debe ser depositado por este último en la Agencia de la Vivienda correspondiente o en un organismo análogo que haya en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.
En este sentido, la ley deja en claro que la prestación de la fianza es terminantemente obligatoria y su cuantía también. Por lo tanto ni el propietario ni el inquilino pueden renunciar a ella.
¿Qué ocurre si arrendador o arrendatario incumplen con sus obligaciones respecto de la fianza?
Como vimos, tanto al inquilino como al propietario les corresponden obligaciones respecto al depósito de la fianza. El primero debe abonar esa suma al arrendador y este último depositarla en el organismo público correspondiente. El hecho de que alguna de las partes no cumpla con esta obligación será causa de resolución del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, si el inquilino abona la fianza al propietario y este incumple con su obligación de entregarla a la Comunidad Autónoma correspondiente, será posible derivar una responsabilidad en contra suyo.
¿Qué finalidad tiene el depósito de fianza para alquilar un piso?
El depósito de la fianza tiene una doble finalidad, pública y privada. ¿Por qué?
Pública porque los montos por fianzas derivadas de los acuerdos de arrendamiento se han convertido en un importante recurso financiero para todas las Comunidades Autónomas.
Privada porque sirve a los intereses del arrendador. Esto debido a que cubre posibles responsabilidades por deterioros o daños que se produzcan en el inmueble dentro del período de duración del arrendamiento. Por lo tanto, podemos decir que funciona como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
¿El incumplimiento de qué obligaciones cumple el depósito de una fianza para alquilar un piso?
El objeto principal de exigir esta fianza antes de iniciar un acuerdo de arrendamiento es el de proteger al arrendador ante un incumplimiento por parte del arrendatario de las siguientes obligaciones:
- Obligación del pago de la renta y otros gastos pertinentes: la fianza permite al propietario cubrirse en caso de que el inquilino no abone las mensualidades correspondientes. También aquellas cantidades cuyo pago asumió, como gastos de formalización del contrato, servicios, cuotas de la comunidad de propietarios, etcétera.
- Obligación de indemnizar al arrendador por daños y desperfectos: también permite al arrendador protegerse en caso de que el arrendatario no haya cumplido con su deber de diligencia en el cuidado de la vivienda o por no haber realizado las reparaciones necesarias y correspondientes.
- Incumplimiento de la obligación de restituir la posesión de la finca al terminar el acuerdo de arrendamiento: por último, el depósito de la fianza también puede ahorrarle pérdidas al propietario en caso de que el inquilino no devuelva las llaves de la vivienda a tiempo una vez finalizado el contrato.
¿Hay devolución del depósito de fianza luego de alquilar un piso?
Ahora bien, una vez finalizada la relación arrendador-arrendatario y si no se produjo ninguno de los incumplimientos que mencionamos previamente, ¿qué ocurre con el depósito de la fianza? ¿No sería injusto que se le retuviera al inquilino el monto equivalente a un mes extra de alquiler?
En caso de que el arrendatario haya cumplido en tiempo y forma con las mensualidades, no haya ocasionado daños a la propiedad y haya devuelto las llaves dentro del plazo correspondiente, el arrendador está obligado a devolverle la totalidad de la fianza.
De lo contrario, si el inquilino incurrió en alguna de estas responsabilidades, las mismas deberán ser cubiertas a partir del monto de la fianza. Por consiguiente, el propietario solamente deberá restituirle la diferencia entre el monto entregado y el valor que deba utilizarse para cubrir el incumplimiento.
Plazo estipulado para restituir la fianza
¿Cuándo debe restituirse la fianza específicamente? Antes de cumplirse un mes desde que el arrendatario devolvió las llaves de la vivienda al arrendador. La ley concede este plazo al arrendador para que pueda realizar una oportuna liquidación del contrato y restituir el saldo resultante de la fianza al arrendatario.
¿Qué ocurre si el arrendador no devuelve la fianza dentro del período establecido? En ese caso, estará en la obligación de devengar intereses.
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