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Desde Oi Realtor, comenzamos un ciclo de previsiones para el mercado inmobiliario de 2019. Artículos para conocer los principales mercados de la vivienda e invertir de manera inteligente con el consultor de referencia. En esta ocasión, hablando de la vivienda en Barcelona.

El mercado de la vivienda en España continúa con un ciclo expansivo que comenzó hace casi un lustro. Por un lado, con un crecimiento general en el número de operaciones de compraventa. Y por el otro con una subida de precio bastante heterogénea, en función de cada mercado local.

La tasadora Tinsa acaba de dar a conocer su informe de ‘Previsiones mercado residencial 2019‘. Documento donde las transacciones, los visados de obra nueva y las hipotecas crecerán a doble dígito a lo largo del año que viene. Mientras que los precios lo harán entre un 5 y un 7%.

Una tendencia general que contrasta con la situación de algunos mercados locales. No solo aquellos que aún no se han ajustado al nuevo ciclo, sino también uno que parece haber tocado techo. El mercado de la vivienda en Barcelona.

Según el responsable de estudio de pisos.com, Ferran Font, el mercado residencial de la zona condal está viviendo un cambio de tendencia. Con leves caídas en los precios de la zona alta y derivación de la demanda lejos del centro urbano. Tanto a barrios periféricos como a municipios del área metropolitana.

Algo que solo puede acrecentar la próxima aprobación de la norma que impone un 30% de vivienda social en las nuevas promociones”, señala Luis Gualtieri. ¿Qué alternativas existen? “Abandonar este tipo de medidas impuestas y ayudar al inversor”, apunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Previsión del mercado residencial 2019

El mercado residencial continuará creciendo en 2019. Según Tinsa, los diversos indicadores apuntan a un año más de ciclo expansivo en España.

En el último informe de la tasadora se prevé un incremento del 15,6% en la compraventa de viviendas. Según Tinsa, en 2019 se realizarán entre 625.000 y 650.000 operaciones.

Previsiones del mercado residencial para 2019 de Tinsa

Crecimiento muy parecido al de la actividad constructora. A partir de los datos de Fomento se prevén entre 100.000 y 125.000 nuevos visados de obra. Un 14,2% más respecto a 2018.

La demanda de vivienda sigue creciendo y con ella tanto la actividad inmobiliaria como la construcción residencial“, recuerda Luis Gualtieri.

Precios y firma de hipotecas al alza

El impulso de la demanda no solo tiene efectos en la compraventa y la edificación“, añade el CEO de Oi Realtor. “Los precios también subirán a buen ritmo“.

Según Tinsa, el precio medio de la vivienda llegará a crecer del 5% al 7% durante el año próximo. Un crecimiento sostenido, aunque heterogéneo. Aunque se revalorizarán prácticamente todos los mercados, el incremento interanual de precios llegará a marcar diferencias de hasta el 15%.

Ahora, más que nunca, conviene contar la ayuda de un experto“, apunta Luis Gualtieri. “Para invertir en las zonas que más subirán de precio y así obtener la máxima rentabilidad en la operación“.

Subida general de los precios, a excepción de la vivienda en Barcelona

Del mismo modo que los precios, también aumentará el número de préstamos hipotecarios. El informe de la tasadora calcula que se contratarán entre 275.000 y 300.000 nuevas hipotecas en 2019. Un 13,2% más.

Sumando ambos factores la consecuencia es lógica: el importe de los préstamos también será mayor“, matiza Gualtieri.

El mercado de la vivienda en Barcelona

A pesar de las buenas perspectivas, no todos los mercados reaccionarán de la misma manera. El último informe de pisos.com hace balance del año 2018 y lanza previsiones de cara a 2019. con una mención especial al mercado de la vivienda en Barcelona.

La situación actual ha marcado un cambio de tendencia en Barcelona“, señala Ferran Font. “De hecho, es la única gran capital donde comienzan a caer los precios“.

Por un lado, “los barrios más céntricos y la zona alta comienzan a detectar moderación en los precios“. Ya sea por el panorama político o por ciertos cambios entre los compradores, que no están dispuestos a pagar cualquier precio.

La demanda de vivienda en Barcelona se traslada a otras zonas periféricas

Y, por el otro, la demanda se está derivando hacia barrios y municipios alternativos. “Igual que ha pasado con la almendra central de Madrid, los clientes de Barcelona también cambian de preferencias. Hacia zonas periféricas (Sant Andreu, Horta-Guinardó,..) y ciudades metropolitanas (Hospitalet de Llobregat,..)“.

En beneficio de las zonas metropolitanas

A todo esto se suma la imparable actualidad política de la ciudad condal.

Ayer mismo se ha dado a conocer la fecha de aprobación de la medida que impondrá un 30% de vivienda social en las nuevas promociones residenciales de Barcelona ciudad.

Se trata del próximo miércoles 5 de diciembre. “Una mala noticia que se ha acabado confirmando“, añade Luis Gualtieri. “Y que paralizará muchas inversiones” La consecuencia directa de todo ello la podemos ver en muchos proyectos inmobiliarios que se han trasladado a la periferia urbana.

Como los planes que lleva a cabo el Ayuntamiento de l’Hospitalet de Llobregat. El segundo mayor municipio de Cataluña planea la construcción de 9 hoteles más hasta 2022. Mientras Barcelona continúa con la moratoria hotelera un año más.

Según el TS, tras un proceso de divorcio, el hecho de que un miembro de la ex pareja conviva con otra persona anula el derecho a hacer uso de la vivienda familiar. Una sentencia importante que aboga por la venta del inmueble para así resolver el conflicto entre ambos cónyuges y facilitar que rehagan su vida.

El uso vivienda familiar es uno de los temas que genera más conflicto en caso de separación o divorcio de la pareja. Tanto en procedimientos de mútuo acuerdo como en asuntos contenciosos.

El destino del inmueble depende de ambos miembros de la pareja. Pudiendo venderse a una tercera persona, adjudicarse a uno de los propietarios, compensando a la otra parte, o cederse a uno de los cónyuges. Habitualmente el que se hace cargo de los hijos menores. Sin dejar por ello de existir la copropiedad.

Se trata, esta última, de una decisión más o menos acordada. Que permite que la propiedad siga siendo la vivienda familiar. Sin embargo, con el paso del tiempo es posible que ambos cónyuges acaben rehaciendo su vida.

¿Qué sucede entonces con la vivienda familiar? Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha venido a solventar ciertas dudas. En lo relativo a la convivencia en el marco de una nueva relación.

Concretamente, el Alto Tribunal dictamina que convivir con una nueva pareja tras el proceso de divorcio extingue el derecho a usar dicha vivienda familiar. Decisión ante la que resulta mucha más recomendable vender el inmueble.

Límites al uso de la vivienda familiar

El Tribunal Supremo considera que una persona divorciada debe desistir en el derecho a usar la vivienda familiar, con sus hijos, cuando tiene una nueva pareja que ha entrado a vivir en la casa. Se pierde así, según el Alto Tribunal, el concepto de “vivienda familiar“. Porque el ex cónyuge pasa a formar parte de una familia diferente.

Hasta ahora, el progenitor que se hacía cargo de los hijos acostumbraba a quedarse en el domicilio familiar. Tanto si rehacía su vida con otra pareja como si no. Sin embargo, la nueva sentencia obligará a vender la vivienda y repartir el dinero. O bien comprar a la expareja la mitad de la vivienda familiar. Algo que beneficia, sobre todo, al progenitor que ha tenido que irse de casa.

Sentencia Pleno Hipotecas (1) by on Scribd

Los abogados entienden que, del mismo modo que pasaba con las pensiones compensatorias, la nueva pareja no debería tener derecho a beneficiarse de la vivienda familiar. Porque no la paga.

La sentencia del TS considera además que los hijos menores no acaban quedando desprotegidos. Ya que de ningún modo se les niega el derecho a una vivienda. Es más, en caso de que con el importe por la venta del piso los hijos no puedan acceder a otra vivienda en buena condiciones, el juez podrá fijar un complemento de pensión. A cargo del otro progenitor.

Precedentes de un fallo histórico

Con esta nueva doctrina, el Supremo revalida los argumentos valorados por la Audiencia Provincial de Valladolid. Tribunal que no admitió el alegato del fiscal en el caso de una mujer que tenía derecho a uso de la vivienda familiar con sus hijos menores.

La fiscalía acabó recurriendo la sentencia, tras considerar que lo que se debía tener en cuenta es el interés de los hijos menores. Y no el patrimonio de los progenitores. En ese sentido, el Supremo aclara que en ningún momento se cuestiona la libertad para emprender una nueva relación. Pero sí que dicha libertad se use en perjuicio de otra persona. En esta ocasión, el progenitor que no cuenta con la custodia.

Para el TS, es evidente que una nueva relación de pareja tras la ruptura debe influir tanto en la pensión compensatoria como en el derecho a convivir en la vivienda familiar e incluso en el propio interés de los hijos.

Proceder a la venta del inmueble y repartir las ganancias entre ambos cónyuges es la mejor opción para resolver el problema“, añade Luis Gualtieri. “Una posibilidad que facilitamos desde la agencia inmobiliaria Oi Real Estate, con el servicio ‘Compramos tu casa“.

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

Oi Real Estate

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El mercado de la vivienda lleva semanas pendiente de la actualidad jurídica y económica. Desde la sentencia del impuesto hipotecario a los síntomas de desaceleración económica. Sobre hipotecas para casas a buen precio, según los últimos datos, la confianza inmobiliaria se modera mientras los planes de la banca pasan por encarecer la hipotecas. ¿Conviene esperar para comprar casa y contratar una hipoteca?

Aunque la confianza en el mercado inmobiliario sigue al alza entre los españoles, el optimismo general se modera progresivamente. A consecuencia de la ralentización económica.

Eso sí. Frente a la percepción actual, las perspectivas de cara al futuro son bastante mejores que hace solo seis meses. Esta percepción del mercado de la vivienda, que tienen los españoles, contrasta con el panorama hipotecario.

Según los expertos, si se encuentra casa a buen precio lo más recomendable es contratar una hipoteca cuanto antes. Ya que las futuras condiciones no serán mejores que las actuales.

Muchos clientes se preguntan hasta qué punto conviene darse prisa. Mientras las entidades financieras comienzan a tomar posiciones de cara al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

Crece la inquietud por la subida de la vivienda

Aunque la confianza en la compra de vivienda continúa en cifras positivas, el optimismo cae ligeramente frente a los datos del año pasado.

El ‘Índice de Confianza Inmobiliaria. Noviembre 2018‘, publicado por Solvia, estudia tanto la percepción como las expectativas de los ciudadanos sobre la conveniencia de comprar vivienda.

En este en este último año, los españoles siguen siendo optimistas en relación al mercado inmobiliario. Aunque por debajo de años anteriores.

El índice de confianza parte de un rango entre 0 y 200 puntos. Moviéndose ahora entre 108 (abril 2018) y 109 puntos (noviembre 2018). Mientras que hace un año se situaba entre 112 (abril 2017) y 116 puntos (noviembre 2017).

Más confianza inmobiliaria de cara al futuro

Por su parte, el indicador que mide la situación actual del mercado tiende hacia la moderación. Si entre abril y noviembre de 2018 se han rozado los 100 puntos (posición neutra), en noviembre de 2017 se alcanzaron los 110 puntos.

Una percepción que mejora cuando se analiza el mercado de cara al futuro. De hecho, las perspectivas a dos años vista han mejorado de 113 puntos (abril 2018) a 118 puntos (noviembre 2018).

Esa mejora en la confianza de cara al futuro se debe a la idea que que los precios acabarán moderándose. Mientras que en el plano personal, los españoles también confían en la mejora laboral, las posibilidades de ahorrar y el acceso a las hipotecas.

Frente a las perspectivas del mercado del alquiler. Cuya creencia mayoritaria va en la línea de progresivos encarecimientos de las rentas.

Recomiendan contratar una hipoteca ya

Tras los últimos acontecimientos en torno al pago del impuesto de las hipotecas, las entidades financieras han comenzado a mirarse de reojo para preparar su nueva estrategia hipotecaria.

Hace dos semanas de la aprobación del Real Decreto-Ley 17/2018, que obliga a que la banca pague el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, los diferenciales respecto al euribor en hipotecas variables continúan por debajo del 0,9% en hipotecas variables. Mientras que algunos préstamos a tipo fijo no llegan a sobrepasar el 2,5%.

¿Quiere decir esto que no se prevén cambios? Todo lo contrario. Ninguna entidad quiere ser la primera en dar el paso por la reputación que ello conlleva.

Si se trata de contratar una hipoteca, yo no seguiría esperando“, señala J. Villén (idealista). “Estoy convencido al 100% de que las condiciones actuales serán mejores que las que están por venir“.

Actualmente, los tipos de interés continúan siendo seductores porque el precio del dinero es bajo. Pero los valores acabarán subiendo y con ellos las hipotecas tanto fijas como variables“, vaticinan desde Credimarket.

Conviene por ello estudiar el coste de oportunidad que supone no esperar más y contratar una hipoteca ahora que aún no han subido los tipos.

Hipotecas para casas a buen precio

Tras la última sentencia del Supremo en relación al AJD, y descartada la reclamación del impuesto con carácter retroactivo, las futuras hipotecas serán probablemente más caras.

Muchos expertos coinciden en vaticinar que el coste derivado sobre las entidades acabará siendo repercutido a los hipotecados. A través de incrementos en los tipos de interés.

¿En qué medida? Según un cálculo aproximado, la banca debería aplicar una subida media para llegar a compensar el pago del AJD. Cifra que no llegaría a superar los 13 euros mensuales por hipoteca. O 21 puntos sobre los tipos de interés.

Dicho encarecimiento neutralizará el ahorro que actualmente disfrutan los hipotecados por la política monetaria. Llegando incluso a incrementar el importe total a amortizar. Aunque, al ser una estrategia de toda la banca, no se espera que caiga la contratación de nuevos préstamos hipotecarios.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Oi Real Estate

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha dado a conocer una nueva reforma en las condiciones del arrendamiento de viviendas. Medidas que incluirán prórrogas en los contratos de alquiler, límites en el depósito de fianzas y redistribución de los gastos de gestión.

El Gobierno español no quiere perder tiempo en la agenda social, especialmente en materia de vivienda. Además de un ambicioso plan que incluye la construcción de miles de viviendas sociales durante los próximos años, Fomento quiere reformar el mercado del alquiler.

Concretamente, el ministro de Fomento ha anunciado un paquete de medidas para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Cuya puesta en marcha para por la próxima aprobación de un real decreto ley en materia de vivienda. Además de acciones concretas para controlar el precio del alquiler y estimular la oferta disponible.

Unas medidas, de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que recientemente criticaban fondos de inversión y grandes propietarios. Porque su efecto más inmediato puede ser la subida de los alquileres y la pérdida de interés por alquilar.

Cambios en los contratos de alquiler

El Gobierno prepara una reforma legal del alquiler para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Según el último anuncio del ministro de Fomento, J.L. Ábalos, la situación apremia dicha reforma para evitar “situaciones trágicas”.

Las medidas quedan enmarcadas en un real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda. cuyas líneas maestras han sido dadas a conocer este martes en el Senado. Una norma que el ejecutivo prevé presentar próximamente, aunque sin especificar la fecha concreta.

Los futuros contratos de alquiler contarán una prórroga automática de cinco años

Entre las novedades que incorpora destaca la ampliación automática de tres a cinco años en los contratos de alquiler. Así como la limitación de la fianza, exigible al inquilino, a un máximo de dos mensualidades. Y además, si el arrendador es una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión del contrato.

Limitar rentas y frenar el alquiler turístico

Además del real decreto ley, el Gobierno quiere incorporar algunas medidas para limitar el precio del alquiler. Con especial atención a grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde se han disparado las rentas.

Así como el impulso de una reforma fiscal con la que se quiere estimular la oferta de viviendas en alquiler entre los propietarios de viviendas vacías. Junto a la mencionada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que incluye la prórroga automática de los contratos de alquiler.

Unas medidas para fomentar un mercado “accesible” que irán acompañadas de otras para frenar la proliferación de los pisos turísticos. Se trata de cambios legales para “definir” qué se entiende por “vivienda de uso turístico”.

Aumentará la vigencia de los contratos de alquiler y se limitarán los precios

Un paso necesario, según el Ministerio de Fomento, para asegurar que “el parqué de viviendas cumple de manera prioritaria con la función social que garantice el derecho a la vivienda“.

Probables efectos ‘colaterales’ de la reforma

Frente este último anuncio del ministro de Fomento, fondos de inversión y grandes propietarios llevan semanas insistiendo en los efectos ‘colaterales’ de una reforma de la LAU como la planteada por Ábalos.

Tras la subida del 2,7% en el precio del alquiler del pasado mes de octubre, recogida por Fotocasa, una reforma que frene las subidas y sobre proteja a los inquilinos podría tener consecuencias desastrosas.

Por un lado, frenar el volumen de inversión previsto para el mercado español“, señala Luis Gualtieri. “Y, por el otro, en lugar de hacer más flexible el mercado del alquiler llegaría a ralentizarlo“. Sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Este tipo de medidas resultan discriminatorias“, afirman fuentes cercanas a los inversores. “Porque además de afectar a la inversión, condicionar los precios en un mercado libre puede encarecerlo, teniendo así un efecto totalmente opuesto al perseguido“.

¿Quién puede asegurar que ahora los propietarios no exigirán rentas aún más altas para obtener la misma rentabilidad?

El hecho de repartir una herencia sin conocer la voluntad del testador pone a prueba la unión de muchas familias. Herencias sin testamento que pueden derivar en situaciones inevitables cuando resulta imposible poner de acuerdo a todos los herederos.

Las herencias pueden provocar muchos dolores de cabeza. Tanto por disputas familiares, a veces insalvables, como por problemas financieros derivados del pago de impuestos.

Contratiempos que, en parte, se pueden evitar planificando la cuestión sucesoria y dejando clara la voluntad en un testamento. Los expertos recomiendan hacer testamento tan pronto como se sea dueño de un bien. Aunque siempre contando con la ayuda de un auténtico profesional.

Al repartir es tan importante individualizar cada bien o confeccionar cada lote como estudiar todos los detalles legales. Recurriendo incluso a la figura de un albacea.

Por otro lado, la posibilidad de donar en vida también acarrea el pago de muchos impuestos. Aunque puede ser mejor legar dinero antes que bienes a repartir después. A pesar de que Hacienda se lleve una parte.

Hacer testamento es más importante cuanto mayor sea la familia o el número de herederos“, señala Luis Gualtieri. “¿Cuántos hermanos, sobrinos o nietos dejaron de hablarse tras repartirse una herencia?“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “¡Tantos que resultaría imposible contarlos!“.

Por qué dejar herencias sin testamento

La falta de previsión del testador puede derivar en diversos conflictos al repartir la herencia.

Por un lado, las herencias sin testamento. Origen de muchos problemas, ya que los descendientes deben ponerse de acuerdo. En Cataluña, por ejemplo, existe derecho a la legítima. El equivalente a una cuarta parte de la herencia, que debe repartirse entre todos los herederos.

La necesidad de planificación la sucesión y hacer testamento

A su vez, el cónyuge tiene derecho al usufructo. Con ello, los hijos no pueden reclamar la legítima mientras uno de los progenitores sigue vivo. Circunstancia que puede derivar en conflictos familiares. Aunque legalmente, se puede cambiar dicho usufructo universal por una cuarta parte más del usufructo de la vivienda habitual. Algo que desconocen muchos herederos.

Por otro lado, existen las llamadas herencias ‘envenenadas’. Aquellas que poseen más deudas que el propio valor de la herencia. Si existe testamento a favor de los descendientes, conviene avisarlos.

Evitando así que se asuman las deudas y abriendo la posibilidad a hacer aceptación en beneficio de inventario. Circunstancia que limita la responsabilidad del heredero, ante las deudas del difunto, a la parte del importe de los bienes que se perciben en herencia.

Repartir la propiedad de un provindiviso

Cuando, en herencias sin testamento, los hijos reciben la nuda propiedad (jurídicamente ‘proindiviso’) frente al usufructo del cónyuge, puede producirse un problema si alguno necesita vender. Ya que debe ponerse de acuerdo con sus hermanos para la transmisión.

El primer problema surge cuando uno de los descendientes es menor de edad. situación que provoca aún más papeleo.

El problema del proindiviso en las herencias sin testamento

También puede suceder que alguno de los hijos del difunto, estando casado y con hijos, muera. Circunstancia ante la que el proindiviso quedaría repartido entre hermanos y sobrinos, a cargo de la nuera o el yerno del difunto si son menores de edad.

Estos casos, más comunes de lo aparente, hacen que las herencias sin testamento tengan fatales consecuencias. No sólo provocando conflictos familiares, sino incluso la pérdida del patrimonio familiar.

Una situación que, de haberlo sabido, el testador hubiera querido evitar. O dejando claro el reparto o vendiendo los inmuebles en vida para legar únicamente una parte de su valor correspondiente.

Saber la situación del patrimonio familiar

Una de las primeras decisiones que deberían tomar los herederos es averiguar la situación del patrimonio familiar“, señala Luis Gualtieri. “No son pocos los propietarios que, sin hacer testamento, afirman legar una casa o piso a sus hijos. Cuando dicho inmueble no es de su propiedad sino que pertenece a una sociedad“.

Son dos situaciones diferentes. Como también lo es saber la voluntad del testador“, puntualiza. “Porque puede nombrar herederos universales, legar bienes concretos a sus herederos, e incluso realizar pactos sucesorios“.

Patrimonio familiar en peligro por herencias sin testamento

Esta última es una posibilidad interesante, especialmente si los herederos deben asumir una empresa familiar“, matiza. “Sin olvidar que puede que el testador quiera proteger de manera especial a alguno de sus herederos. Como puede ser el cónyuge, que habitualmente desconoce todos sus derechos. Como el de la cuarta viudal, el usufructo o el año de viudedad“.

Aunque también suceder todo lo contrario. “Es decir, el deseo expreso de que no herede un yerno o una nuera“, finaliza Gualtieri. “Circunstancia que se puede solventar mediante un fideicomiso que preserve el patrimonio de cara a los nietos“.

Importancia de la fiscalidad en las herencias

La tributación es uno de los aspectos más importantes al hacer testamento. Puede resultar más interesante legar en favor de los hijos, si el cónyuge es muy mayor. Ya que volverían a tributar cuando el segundo progenitor muera.

También conviene saber quien tiene derecho a la legítima. Es decir, la facultad de los hijos a participar en la herencia por una cuarta parte del total. Cantidad que aquellos designados como herederos deberán descontar de su parte.

Por ello, planificar y hacer testamento resultan fundamentales para que se vean cumplidos los deseos del testador. Algo en lo que conviene contar la ayuda de profesionales legales y planificar con gestores patrimoniales.

¿Por qué no vender antes para evitar un problema después? Desde Oi Realtor ofrecemos el servicio ‘Vender tu casa‘. La opción más rápida, rentable y fácil para dar una salida al patrimonio familiar.

El número de permisos de residencia por comprar viviendas de lujo, invertir en bolsa o desarrollar proyectos empresariales volverá a batir un nuevo récord a finales de 2018. En sus primeros cinco años, la Golden Visa demuestra ser una fórmula de éxito gracias a la rentabilidad inmobiliaria.

Desde la aprobación de la Ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, que facilita el permiso de residencia a ciudadanos extranjeros que impulsan grandes inversiones en nuestro país, España ha concedido miles de visados.

Entre los supuestos incluidos en la ley, destaca la necesidad de justificar una inversión por mínima de 500.000 euros. Ya sea por la compra de bienes inmuebles (a partir de 500.000 euros), la inversión en activos financieros (entre 1 y 2 millones) o la puesta en marcha de un importante proyecto empresarial.

No cabe duda que la adquisición de inmuebles es una de las inversiones que despierta mayor interés. Tanto por la posibilidad de tener una vivienda en propiedad en territorio español como por la rentabilidad inherente a las inversiones inmobiliarias.

Aunque también destacan proyectos de calado, como la apertura de una franquicia inmobiliaria con un local en propiedad. Un negocio interesante se mire como se mire.

Según fuente del Ministerio de Exteriores, España cerrará 2018 con la Golden Visa logrando un nuevo registro histórico. Y siendo, aún más, un referente para inversores, ahorradores y residentes que desean vivir en nuestro país.

Casi 5.900 Golden Visa en solo diez meses

Hace pocas semanas, el Consejo General del Notariado dio a conocer la estadística de compraventa de vivienda entre extranjeros. Informe donde se recogía un aumento medio del 5,6% interanual, durante la primera mitad del año, en este tipo de operaciones.

Según los notarios, entre enero y junio de 2018, se registraron 53.359 transacciones inmobiliarias. Correspondiendo el 18,7% de ellas a compradores foráneos.

Golden Visa para toda una familia por la compra de vivienda en España

En ese sentido, el Ministerio de Exteriores hace balance de los permisos de residencia concedidos a ciudadanos extracomunitarios. Según fuentes ministeriales, entre enero y octubre de 2018, se concedieron casi tantos visados como en todo el año anterior. Nada menos que 5.876 Golden Visa por la compra de 563 inmuebles.

Desde la puesta en marcha de la Ley de emprendedores, en 2013, el número de permisos no ha dejado de crecer. Y, de seguir a este ritmo, el cómputo a final de año supondrá una nueva cifra récord.

Ciudadanos chinos que compran casa

Entre las diversas posibilidades que ofrece la ley española para obtener la Golden Visa, la compra de inmuebles de lujo es la más exitosa.Y el mejor ejemplo lo tenemos entre algunos de los ciudadanos más emprendedores. Los de nacionalidad china.

Tras la celebración del foro anual de Pekín, muchos de los participantes dieron fe del interés por comprar casa en España. Con un límite máximo de 50.000 dólares anuales, los compradores llegados de China deben buscar alternativas acceder a los ahorros en su país de origen.

Inversión inmobiliaria china para obtener la Golden Visa en España

Aunque todo esto no supone un freno a sus inversiones inmobiliarias. “Frente a la compra de viviendas de lujo a partir de medio millón de euros, la compra de acciones, la inversión en fondo o los depósitos bancarios deben ser por un valor mínimo de un millón“, señalan desde el foro anual de Pekín.

Una tipo de inversión que no despierta tanta confianza y obliga a esperar más tiempo para obtener beneficio“, matizan. “Sin embargo, existe una alternativa en la que las agencias están poniendo mucha atención: invertir en proyectos empresariales“.

¿La inversión en franquicias inmobiliarias?

La Ley de Emprendedores incluye un tercer supuesto enfocado a la obtención de la Golden Visa. Además de la inversión en activos e inmuebles. Se trata de la apuesta por startups o la puesta en marcha de empresas con un determinado impacto mínimo. Sea por la creación de empleo o la innovación.

Un tipo de proyecto en el que perfectamente podría encajar una agencia inmobiliaria. Y que Oi Realtor pone al alcance de inversores y emprendedores con visión de futuro.

Poner en marcha proyectos empresariales para conseguir la Golden Visa

Las franquicias inmobiliarias de alto standing son una solución perfecta para crear un negocio rentable en un sector con excelentes perspectivas“, señala Luis Gualtieri. “En pocos meses, y con un equipo adecuado, puede recuperarse la inversión inicial”, sentencia el CEO de Oi Realtor.

Todo ello con la oportunidad única de hacer crecer la franquicia, con un local propio o con otras oficinas“, añade. “El primer paso para crear una multifranquicia de la mano de una firma líder“. Un negocio que ya ha puesto en marcha Oi Realtor en las islas Canarias.

El mercado de la vivienda en las principales ciudades comienza a notar los efectos de la ralentización económica. La última estadística de tasación muestra como el precio de los pisos en Barcelona, Madrid o San Sebastián crece a menor ritmo que otras ciudades de menor tamaño.

La tasadora Tinsa ha lanzado recientemente sus nuevas previsiones para el mercado inmobiliario. Datos que arrojan un encarecimiento medio del 5 al 7% en el precio de la vivienda para 2019.

Sin embargo, el mismo informe también deja claro que el centro de las principales ciudades está tocando techo. Circunstancia que impulsa los precios más allá del casco histórico. Con encarecimientos por encima del 20% en ciertos barrios periféricos y municipios metropolitanos.

Este fenómeno responde a la gran cantidad de demanda que se retuvo durante los años de la crisis y que ahora sale en busca de vivienda. Pero no a cualquier precio.

Por eso, aquellos inmuebles que superan claramente los valores de mercado no consiguen la atención del cliente del cliente“, señala Luis Gualtieri. “Y desplazan la demanda hacia otras viviendas del entorno o incluso de otras zonas“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El ejemplo más claro lo tenemos en precio de los pisos en Barcelona. La ‘Estadística del valor tasado de la vivienda. 3r Trimestre 2018‘, elaborada por el Ministerio de Fomento, demuestra como la ciudad condal echa el freno al incremento de precios.

En buena medida por los efectos de la desaceleración económica, pero también por la sobrevaloración inmobiliaria en determinados mercados“, finaliza Luis Gualtieri.

El valor de la vivienda tasada sube en España

El precio de la vivienda libre en España se ha incrementado un 3,2% en el último año. Según los datos de tasación del tercer trimestre, recogidos por Fomento.

Con esta subida, el precio medio es de 1.588,5 euros por metro cuadrado. Un 0,1% más que en el trimestre anterior. Encadenándose así 14 meses consecutivos al alza.

Precio de la vivienda tasada en España por ciudades en 2018

Aumentan de precio un total de 11 comunidades. encabezadas por Madrid (+8,3% interanual), La Rioja (+6%), islas Baleares (+5,2%), Cataluña (+4,8%), islas Canarias (+4,7%) y Andalucía (+3,7%).

Sin embargo, estos porcentajes medios no responden al ‘tirón’ de las grandes capitales. Sino a otros municipios de menor tamaño.

Freno al precio de los pisos en Barcelona y Madrid

La estadística de Fomento, basada en más de 115.600 tasaciones de julio a septiembre, no recoge todos las peculiaridades de todos los mercados locales. Pero sí muestra la evolución de la vivienda en municipios de gran tamaño.

Entre las 22 ciudades con más de medio millón de habitantes destacan Málaga (+15,5% interanual), Barcelona (+10,29%) y Madrid (+9,66%). Sin embargo, sus encarecimientos se han ralentizado en los últimos meses.

Precio de los pisos en Barcelona y Madrid en el tercer trimestre de 2018

El precio de los pisos en Barcelona, por ejemplo, solo ha aumentado un 0,08% en el último trimestre“, apunta Luis Gualtieri. “Algo que permite apreciar algunos mercados que han tocado techo“.

Barcelona ha pasado de los 3.297,3 €/m2 (2º trimestre) a los 3.300,1 €/m2 (3r trimestre). Mientras que Madrid va de 3.012 €/m2 a 3.016 €/m2. Y San Sebastián incluso llega a caer. Desde los 3.564,5 €/m2 a los 3.356,1 €/m2.

Los municipios metropolitanos piden su espacio

¿Quiénes son los grandes beneficiados de un mercado al alza? La vivienda de costa y los principales municipios metropolitanos. “Los datos demuestran que el frenazo en los precios de la vivienda está llegando a aquellas ciudades que antes se recuperaron“, añade Gualtieri. “Mercados que rápidamente subieron precios y ahora notan los efectos de la desaceleración“.

Frente a las grandes capitales, otros municipios ganan terreno. Es el caso de Sant Cugat del Vallès. La segunda ciudad española, por encima de los 25.000 habitantes, con la vivienda más cara. Sus 3.328 €/m2 llegan tras haber subido un 10,6% en el último año y un 0,26% en el último trimestre.

Vivienda tasada en municipios españoles con más de 25.000 habitantes

Así como Castelldefels, con 2.912 €/m2, donde los precios han subido casi un 40% en el último año. O Sant Joan Despí (+16,9%), Esplugues de Llobregat (+16,5%) y Gavà (+9,3%).

Municipios metropolitanos que se encarecen en la línea de otros de la Comunidad de Madrid, como Alcorcón (+22,4%). O con incrementos de más del 20% en Torremolinos (Málaga) y Arona (Tenerife).

El precio sigue siendo determinante“, sentencia Luis Gualtieri. “Y si la vivienda no se ajusta, el cliente acaba buscando alternativas“.

El envejecimiento del parque de viviendas aumenta un 3,3% el mismo año en que cerca de nueve millones de inmuebles deberían aprobar un informe de evaluación estructural. ¿Cómo afronta España los retos en la rehabilitación de vivienda?

España cuenta con un gran parque residencial formado por 25,2 millones de viviendas. Inmuebles que, sin mantenimiento periódico y con el paso de los años, corren un doble peligro. Por una lado la seguridad de las personas. Residentes o no. Y por el otro la pérdida de valor estético y estructural.

Recientemente se ha dado a conocer el estudio ‘Tu edificio en forma‘. Un documento elaborado por la Mútua de Propietarios y el Colegio Oficial de Aparejadores de Murcia donde se alerta del envejecimiento del parque de viviendas.

Según el informe, algo más de 8,6 millones de inmuebles deben superar el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) antes de acabar el año. Un examen obligatorio para aquellas propiedades que superan los 50 años de antigüedad. Y que en algunas regiones y ciudades afecta a inmuebles con más de 30 años.

Entre los detalles que se revisan, destacan el estado de conservación, la accesibilidad general y la eficiencia energética de la vivienda. Circunstancias que no reúnen la totalidad de las viviendas.

Especialmente si hacemos caso a los últimos datos de Andimac. Donde se recoge una caída en el número de trabajos de reforma respecto al año pasado. Mientras el parque de viviendas envejece un 3,3% más año tras año.

Pon ‘Tu Edificio en Forma’

Unos 8,6 millones de viviendas de los más de 25 que conforman el parque residencial español, están llamados a pasar el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) antes de acabar 2018.

El último informe de la Mútua de Propietarios sobre el estado de los edificios de viviendas pone énfasis en la “necesidad de concienciar a propietarios y usuarios de realizar revisiones y reparaciones“, en palabras de Marta Campos. “La única manera de garantizar la seguridad de los residentes“.

Los datos del informe hacen balance de la antigüedad del parque residencial. Entre las fincas más antiguas, destaca un 17% de viviendas construidas entre 1900 y 1955. Un largo periodo de lento desarrollo inmobiliario que necesita de mucha atención.

“Estas viviendas, edificadas en la primera mitad del siglo XX, pueden padecer daños estructurales en la madera de la cubierta por la filtración de humedad, además de los efectos de la carcoma en las vigas de los forjados”, señala A. Mármol, presidente del Colegio Oficial de Aparejadores de Murcia.

Un 38% de las viviendas datan de 1956 a 1979

Entre las épocas con mayor actividad constructiva destaca la década de los años 60 y 70. Según el informe, existe un 38% de inmuebles edificados entre 1956 y 1979.

Se trata de viviendas ejecutadas con más rapidez y menos cuidado. Hecho que fomenta la aparición de ciertas grietas en cualquier parte de la fachada. Además de malos olores por la escasa ventilación en bajantes y demás saneamientos. Así como el deterioro de cuadros eléctricos, enchufes y cableado.

Todo ello sin mencionar patologías, como la aluminosis, que comprometen la estabilidad del edificio“, recuerda el A. Mármol.

El envejecimiento del parque residencial obliga a la rehabilitación de muchos inmuebles

Tras estas etapas, se han sucedido otras de mayor desarrollo inmobiliario. Primero la etapa de 1980 a 1992. Que cuenta con un 16% del parque residencial. “Se trata de edificios y viviendas que no necesitan pasar el IEE, aunque muchos de ellos están expuestos a la climatología por haber sido edificados junto a la costa“, puntualiza Mármol.

Finalmente, un 17% de las viviendas data de 1993 a 2005. “Son propiedades aún modernas aunque construidas de manera apresurada por el crecimiento inmobiliario de la época“, añade. “Inmuebles que pueden presentar pequeñas grietas en la zona envolvente, algunas humedades y condensación interior“.

Cambio de mentalidad entre los propietarios

En este contexto, Andimac ha dado a conocer un informe sobre el gasto de los españoles en rehabilitación de vivienda.

Según las estadísticas de 2018, los propietarios invertirán unos 681 euros de media por vivienda. Esto supone un 4,5% más que hace un año.

Sin embargo, la falta de medidas efectivas por parte de la administración puede provocar que se lleven a cabo unos 75.000 proyectos menos que en 2017.

Rehabilitación de viviendas y accesibilidad a edificios residenciales

Una mala noticia motivada, no solo por cuestiones económicas, sino también por la falta concienciación entre algunos propietarios“, señala Luis Gualtieri. “Contamos con una gran demanda de vivienda que impulsa al alza los precios de venta y de alquiler. ¿Por qué no asegurarnos de poner en valor nuestra activo más valioso?“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La rehabilitación de vivienda permite sacar un mayor partido por el inmueble, tanto si se quiere vender como si se desea alquilar“.

La fiesta anual de las ofertas y los grandes descuentos llega también la mercado inmobiliario, con el llamado Black Friday de pisos. Un acontecimiento que, más allá del marketing, responde a un problema importante: la sobrevaloración inmobiliaria.

Esta semana se celebra una de las citas más esperadas por los consumidores: el Black Friday. A partir del viernes 23 de noviembre y durante todo el fin de semana, todo tipo de comercios y plataformas online ofrecen productos con grandes descuentos. ¡Unas grandes rebajas a las que no escapa el mercado inmobiliario!

Aunque el precio de la vivienda lleva largo tiempo aumentando sostenidamente, aún existe lugar para el Black Friday de pisos. No solo por aquellas zonas donde aún se ajustan precios por el limitado interés de los compradores. Sino también por ese mal que acecha al sector, llamado sobrevaloración de vivienda.

Según un análisis comparativo del portal pisos.com, el 12,57% de los inmuebles que se anuncian han registrado algún tipo de rebaja en los últimos tres meses. Descuentos que pueden llegar a superar el 40% respecto al precio inicial.

Desde Oi Realtor queremos sumarnos a la fiesta de este Black Friday inmobiliario para reflexionar sobre el factor más importante en una vivienda. Como no, el precio. Cuya rebaja, en muchas ocasiones no responde a una estrategia de marketing, sino a la mala costumbre de no ajustarse a los requerimientos del mercado.

Una de cada ocho viviendas con ‘descuentos’

El mencionado estudio estadístico recoge las rebajas de precio experimentadas en el último trimestre. Unos descuentos que afectan al 12,57% de las viviendas usadas que se anuncian a través de la página web.

A pesar de que la mayoría de descuentos no supera el 10%, existen casos extremos con un 40, un 60 e incluso más de un 80% de descuento.

Grandes descuentos de hasta el 40, 50 y 60% sobre el precio inicial

Cada mercado de la vivienda evoluciona a un ritmo diferente y no cabe duda que existe más de una velocidad en lo relativo al precio“, señala Luis Gualtieri. “Junto a capitales donde no deja de crecer la demanda existen municipios que apenas despiertan interés“, concreta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Por eso es recomendable dejarse aconsejar por un experto y realizar una tasación de vivienda profesional“. Un servicio que Oi Realtor ofrece de forma gratuita y sin compromiso a sus clientes.

Madrid y Cataluña, las más sobrevaloradas

Según pisos.com, la región que más descuentos ha experimentado en los últimos tres meses es la comunidad de Madrid. Con un 15,67% de viviendas rebajadas. Por delante de Cataluña, con un 14,64%.

Dos comunidades que, pese a estar entre las más activas y demandadas, evolucionan a un ritmo diferente al que la gente cree“, añade Luis Gualtieri. “Existe la creencia de que se compra a cualquier precio en Madrid o Barcelona ciudad y no es así. Como tampoco lo es poner precio a la antigua vivienda en función del precio que tendrá la nueva vivienda que se desea comprar“, en relación al mercado de reposición.

Por detrás de Madrid y Cataluña existen otro tipo de mercados. Por ejemplo, la tercera comunidad con más descuentos: Castilla la Mancha. Una región cuyo gran problema es la falta de compradores a precios precrisis. Circunstancia que obliga a hacer rebajas en un 14,34% de las viviendas.

En el otro extremo, y en torno al 10% de viviendas con descuentos, encontramos tres comunidades. Se trata de La Rioja con un 9,7%, de Galicia con un 9,87% y del País Vasco con un 10,69%.

Black Friday de pisos según regiones y ciudades españolas

Black Friday de pisos con rebajas del 8,76%

Según el citado portal, la rebaja media en el ‘Black Friday de pisos’ trimestral es del 8,76%. Aunque no todas las viviendas han bajado de precio una única vez. Por término medio, se han producido 1,6 variaciones en el precio en estos tres meses.

Más allá del panorama general, el estudio incluye algunos ajustes extremos con hasta un 40% de rebaja respecto al precio inicial. Porcentaje que puede alcanzar hasta un 70% o un 90%, en función de los valores existentes en el mercado.

Existe la creencia de que el nuevo ciclo inmobiliario vuelve a dar el poder al vendedor, pero no siempre es así“, puntualiza Luis gualtieri. “Recordemos que el precio sigue siendo el factor determinante de compra“.

La nueva directiva europea contra el blanqueo de capitales y la salida del Reino Unido de la UE hacen peligrar la compraventa de viviendas entre clientes extranjeros. ¿Frenará Europa la concesión de la Golden Visa? ¿Qué efecto tendrá en Brexit en el mercado inmobiliario español?

España continúa siendo uno de los principales destinos de la inversión inmobiliaria. En los nueve primeros meses del año, ciudadanos extranjeros han comprado cerca de 400.000 viviendas en nuestro país. El 12,7% del total.

Mientras que el reciente informe ‘Emerging Trends in Real Estate 2019‘, elaborado por Pwc y Urban Land Institute, sitúa a Madrid entre las cuatro ciudades favoritas para los inversores de cara a 2019.

Las estadísticas del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores no dejan lugar a dudas. Según los notarios, durante la primera mitad del año el 18,7% de las compraventas de vivienda corrieron a cargo de ciudadanos extranjeros.

Un dato que los registradores ponen en valor, especificando ciertos detalles. Como el peso del inversor foráneo en ciertas zonas. Con Alicante, Tenerife, Baleares, Málaga y Girona como las provincias donde superan el 25% de las operaciones. Así como las nacionalidades con mayor número de compradores. Destacando los ciudadanos británicos, con más del 16% de este tipo de compraventas.

En este contexto, ¿cómo encaja las medidas políticas que se toman desde Europa?

A la firme decisión de abandonar la Unión Europea por parte del Reino Unido se suma la nueva estrategia de Bruselas respecto a la compraventa de viviendas a cargo de clientes extranjeros. Un tipo de clientes que choca frontalmente con la nueva Directiva europea contra el blanqueo de capitales. Y que la UE quiere hacer disminuir con un control exhaustivo en la concesión de la Golden Visa.

Impacto del comprador de vivienda extranjero en España

Durante los tres primeros trimestres del año, los inversores internacionales han copado el 12,7% de las compraventas de vivienda. Concretamente el 12,7% del total. Según la ‘Estadística Registral Inmobiliaria‘ del Colegio de Registradores.

Además de batir el récord de inversión extranjera en 2017 (60.813 compraventas), España lleva manteniendo un buen porcentaje de compradores foráneos en los últimos cuatro años.

Para ser exactos, la presencia de inversores extranjeros en vivienda representa más del 12% de todas las operaciones desde el primer trimestre de 2014. Llegando a situarse en el 14,38% a finales de 2015.

Y aunque su número ha caído gradualmente desde el cuarto trimestre de 2017 (13,64% del total) hasta el tercer trimestre de 2018 (12,11%), el capital invertido no ha dejado de crecer en los últimos años.

El peso del cliente foráneo en la vivienda de costa

La estadística registral del tercer trimestre desvela que más del 12% de los compradores de vivienda son extranjeros. Un porcentaje que duplican e incluso triplican algunas comunidades autónomas.

Aunque resulta especialmente llamativo el caso de cinco provincias. Alicante, con la Costa Blanca, cuenta con un 39,29% de compradores extranjeros. Mientras que Tenerife alcanza el 32,47% de clientes foráneos. Así mismo, también vale la pena remarcar los casos de Baleares con un 27,94%, Málaga (Costa del Sol) con un 27,19% y Girona (Costa Brava) con un 26,84%.

Presencia de clientes extranjeros en las operaciones de compraventa de vivienda por provincias

Zonas donde más de una cuarta parte de las operaciones dependen de la inversión internacional. ¿Y qué tipo de clientes son los más habituales? Según los registradores, la nacionalidad con mayor peso es la británica (16,17%). Por delante de franceses (7,66%), alemanes (6,81%), belgas (5,92%), rumanos (5,86%), suecos (5,22%) e italianos (5,19%).

Compradores de vivienda europeos e inversores para la Golden Visa

Justo detrás de todos ellos aparecen aquellos clientes que, además de inversiones inmobiliarias, buscan un permiso de residencia por la compra de viviendas de lujo. La llamada Golden Visa.

Ciudadanos llegados de Marruecos (5,01%), China (3,87%) o Rusia (2,81%). Por poner algunos ejemplos.

Hacia un mayor control de la Golden Visa en Europa

En este contexto, no cabe duda que el mercado inmobiliario nacional depende en buena medida de la inversión extranjera“, señala Luis Gualtieri. “Un tipo de cliente que se ha mantenido fiel durante los años de crisis y que supone un auténtico pilar para el mercado de alto standing“. Afirma el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Sin embargo, el papel de los compradores internacionales puede verse seriamente comprometido por la política europea. “Por un lado, los efectos del Brexit podrían llegar a comprometer el papel de los compradores del Reino Unido“, recalca Luis Gualtieri. “Los ciudadanos británicos son líderes de la inversión extranjera en España desde hace años. Pero su presencia ya cayó un 10,5% entre 2016 y 2017“.

Sin embargo, materializándose un Brexit ‘duro’ se abriría también una oportunidad para atraer capital hacia España. Empresas y profesionales tendrían en España un país para invertir“.

Por otro lado, el Parlamento Europeo estudia tomar medidas frente a los países que conceden permisos de residencia por la compra de viviendas de alto standing. Como es el caso de España.

Todo ello en el marco de la directiva europea contra la evasión fiscal. “Un serio problema para la Golden Visa en España“, añade Gualtieri poniendo un ejemplo. “Solo entre enero y septiembre se han concedido permisos de residencia a 3.413 compradores de China y Rusia“.