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El doctor en Geografía y titular del Departamento de Geografía de la Universidad Autónoma de Barcelona y además investigador asociado en el Centro de Estudios Demográficos ha informado que España necesita inmigrantes y viviendas.

Esta afirmación tiene que ver con la forma en que ha evolucionado nuestro país demográficamente.

En este post te contaremos todo lo que tienes que saber sobre la afirmación del profesional de que España necesita inmigrantes y viviendas. ¿Nos acompañas?

España necesita de inmigrantes y creación de viviendas

En el marco de SIMA, Juan Antonio Médenes Cabrerizo, quien es doctor en Geografía, ha planteado que España necesita inmigrantes y viviendas. Esto tiene que ver con un cambio en la pirámide poblacional. Es que en 1990, ésta tenía forma triangular. Había más jóvenes, quienes eran los que de alguna manera motorizaba la creación de hogares, que mayores, que en realidad son quienes los disuelven. Por este motivo, existía un desequilibro, con una demanda neta que generaba una demanda residencial.

El problema es que, con el correr del tiempo, esta evolución fue cambiando de forma. El motivo de ello es que son menos los jóvenes y mas los mayores. De esta forma, ese desequilibro que había se va reduciendo. Incluso explica que va mostrando una tendencia hacia un saldo cero, que podría llegar a ser negativo respecto a la creación neta de hogares.

Tenemos que tener presente que, sucede en un momento en el que el acceso a la vivienda es cada vez más complicado. Esto se debe a un aumento en la demanda, que no puede ser abastecido con la oferta existente. Pese a ello, el investigador explica que no haría falta construir más viviendas. Es que al año, por fallecimiento, quedarían desocupados miles de pisos. Estos podrían ser rehabilitados y puestos nuevamente dentro del stock de viviendas.

La evolución de la inmigración

Si bien, como decíamos anteriormente, la cantidad de jóvenes actualmente es menor a los mayores, debemos tener presente que en el año 2006, la inmigración ha tocado máximos históricos. En este contexto particular en el que se encuentra España, es que el investigador plantea que necesita de inmigrantes y viviendas.

Durante el 2006, analizando las salidas y entradas a nuestro país, se ha registrado un saldo de más de 700.000 nuevos habitantes. Cabe destacar que esto ha sucedido durante el pico del ciclo inmobiliario. Por ello, Módenes explica que el boom inmobiliario ha tenido una base especulativa, pero también demográfica.

Ya entre el 2007 y el 2007, la atracción de nuestro país a migrantes había descendido. Incluso entre el 2012 y el 2014 se alcanzaron mínimos.

Al llegar al 2015, la recuperación económica fue uno de los parámetros que ha permitido que la inmigración vuelva a incrementarse. En el 2019, el saldo ha logrado ser positivo, con un total de medio millón de ingresos de nuevos habitantes a nuestro país y en el 2022 logró llegar a 727.000 personas.

Hasta el momento, no se han presentado los datos oficiales para el año pasado, pero el investigador estima que podría establecerse entre los 600.000 y 700.000 nuevos habitantes.

Si tomamos en cuenta esta subida en los ingresos de habitantes de otras poblaciones, según el investigador, España al tener esta subida en la cantidad de inmigrantes necesita de viviendas que puedan contenerla. Si se calcula aproximadamente en cada hogar un total de tres personas, sería necesario crear aproximadamente entre 200.000 y 250.000 nuevos hogares por año.

Módenes entiende que nuestro país necesita de la inmigración, principalmente por la cantidad de personas mayores. Por ello, será necesario ofrecer viviendas que puedan satisfacer esta demanda que genera el movimiento demográfico. De esta forma podrá continuar incentivándose el ingreso de nuevos habitantes.

La falta de vivienda, un problema que necesita resolución

Hemos hablado ya en otros artículos respecto al problema estructural que lleva mucho tiempo en nuestro país, que es el acceso a la vivienda. Éste tiene que ver principalmente por la cantidad de demanda que no puede ser abastecida por la oferta actual. Esta situación ha traído como consecuencia la subida de los precios, tanto para la compra como para la renta de inmuebles.

Ante esta situación, el Gobierno ha decidido poner en marcha la Ley de vivienda. Pese a un anuncio con bombos y platillos, en los que se la tomaba como la solución mágica para ello, los resultados están lejos de ser los esperados. Uno de los objetivos que con ella se buscaban, era la posibilidad de que los propietarios con pisos vacíos, pudieran incorporarla en el mercado.

Los propietarios, por su parte, han planteado que la normativa, ha establecido algunos puntos respecto a la seguridad jurídica para ellos, no les da confianza para hacerlo. De esta forma, el stock no ha aumentado y el mercado continúa en subida.

El sector inmobiliario ya ha planteado desde hace varios años que es necesario aumentar la oferta, pero no ha sido escuchado, y la situación es cada vez más delicada. Hace poco tiempo, el Instituto Español de Analistas ha recalcado que este desequilibrio se ha agravado desde el 2020. Esto sucede principalmente en las zonas en las que se concentra el trabajo. Algunos ejemplos de ello son las zonas costeras, Madrid, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y Canarias. Esto se debe a que allí se acumula más del 70 por ciento de los nuevos empleos de nuestro país.

Ante esta situación, los especialistas explican que la clave para solucionarlo es necesario aumentar la cantidad de inmuebles. Esto podría ser mediante la colaboración público privada. Pero también será necesaria la movilización del suelo y cambios que permitan quitar las trabas burocráticas que existen hoy en día. Agregan además, la incorporación de medidas como eliminación de impuestos para la compra o puesta en marcha de deducciones en la renta deben ser precedidas por un aumento de stock. En el caso de que sucediera de manera inversa, la consecuencia sería un desequilibrio mayor.

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Se ha llevado adelanta la primera Conferencia Sectorial. En éste marco, el Gobierno propone a las Comunidades Autónomas una plataforma estatal de pisos turísticos.

El encuentro que se llevó adelante el día de hoy, buscaba analizar el problema de los pisos turísticos y las complicaciones que generan para los alquileres residenciales. Tenemos que tener presente que el aumento en el último año de los pisos de este tipo ha sido del 9 por ciento. Esto sucede en un contexto en el que el acceso a la vivienda se encuentra más complicado. La cantidad de oferta es escasa para la demanda existente del mercado.

Recordemos que el hecho de que aumenten los alquileres vacacionales genera un menor stock para los ciudadanos que buscan un techo para vivir. Otro punto que no debemos olvidar, tiene que ver con la tensión del mercado. Es que la brecha entre estos dos parámetros provoca importantes aumentos en los montos solicitados para la renta. La consecuencia obvia es que muchas familias no cuenten con el dinero necesario para poder alquilar.

En este contexto tan complicado, es que Isabel Rodríguez, la ministra de Vivienda ha decidido reunirse con todas las Comunidades Autónomas. De esta manera espera poder generar medidas y acciones que puedan solucionar esta tensión. Allí el Gobierno propone el lanzamiento de una plataforma estatal de pisos turísticos. De esta forma podría haber un control constante de la cantidad de alquileres de este tipo, con el fin de perseguir el fraude que muchas veces se da en torno a ellos.

En este post te contaremos todo lo que necesitas saber sobre los motivos por los que el Gobierno propone una plataforma estatal de pisos turísticos para el año que viene. ¿Nos acompañas?

Para el 2025 el Gobierno propone una plataforma estatal de pisos turísticos

El día de hoy, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, se ha reunido con la totalidad de las Comunidades Autónomas de nuestro país. Este encuentro se ha dado en el marco la primera Conferencia Sectorial en la que se busca trabajar en la subida de los alquileres vacacionales.

El primer punto que se ha planteado tiene que ver con que el Gobierno propone la creación de una plataforma estatal y única con la información necesario de los pisos turísticos en todo el territorio. Estos datos, serían públicos y homologables con la Unión Europea. Abarcarían los alquileres temporales, pisos turísticos, y alquileres de habitaciones.

El objetivo, sería que pueda estar lista durante el año que viene y se realizaría en colaboración con el Ministerio de Industria y Turismo de nuestro país. Esta plataforma, surge del Reglamento europeo respecto a la Recogida e Intercambio de datos relacionados con servicios de alquiler y alojamientos de larga duración. Cabe destacar que se encuentra en vigencia desde este mes. Allí se envían a los distintos países miembros de la Unión Europea todos los datos que son homologables.

Motivos por los que el Gobierno propone una plataforma estatal de pisos turísticos

Durante el transcurso de este mes, ha entrado en vigencia una normativa que permite a las administraciones públicas acceder a los datos de las rentas. De esta forma, según el gobierno, será posible afrontar esta subida de alquileres vacacionales que, según Rodríguez suele en muchos casos ser fraudulenta. La mandataria ella explica que muchos de ellos se encuentran dentro de la ilegalidad por no contar con una licencia que les permita operar como viviendas de este tipo.

El Gobierno, que propone una plataforma estatal de pisos turísticos, considera que es necesario acelerar los trámites y llegar a un acuerdo que permita ponerla en marcha lo antes posible. Además, entiende que con ella sería posible ser pionera entre todos los estados que componen la Unión Europea al ponerla en marcha.

La ministra de vivienda ha declarado en esa reunión la importancia de primar el uso de la vivienda residencial sobre la temporal. Esto se debe a que es necesario dar respuesta desde el Gobierno a la problemática actual del acceso a la vivienda. Según los datos que han recabado entre el 2010 y el 2018, se ha incrementado un 80 por ciento la cantidad de pisos turísticos en nuestro país.

Esta situación afecta directamente la cantidad de viviendas que se encuentran disponibles para la residencia habitual. Además, tenemos que tener presente que una de las consecuencias de la tensión que esto genera es el aumento constante del precio de los alquileres. Es decir, la oferta continúa disminuyendo, al cambiarse a esta metodología y la demanda no para de crecer.

Por otro lado, Isabel Rodríguez se muestra confiada respecto a la posibilidad de que con la plataforma estatal de pisos turísticos que propone el Gobierno pueda combatir el fraude en un mercado tensionado que necesita medidas urgentes.

Opiniones respecto al rechazo a la Ley del Suelo

La ministra de Vivienda ha hecho alusión al rechazo a la reforma de la Ley de Suelo. Se ha encargado, en distintas entrevistas de expresar su descontento con la postura de Sumar. Ha criticado la postura del partido en la que han comparado esta normativa con las medidas que ha tomado Jose María Aznar.

En estas entrevistas, Rodríguez también considera que no se puede ver la problemática actual de la vivienda con los mismos ojos de hace 15 años y tratando de impulsar las mismas medidas. Esto sería no entender el momento en que nos encontramos y un contexto distinto.

Si bien la ministra no se ha sorprendido por el accionar de Sumar, entiende que no tienen representación en los ayuntamientos. Además, agrega que se ha trabajado duramente para poder sacar adelante esta normativa. Se ha prestado mucha atención en ella con el fin de que traiga soluciones a la crisis habitacional que tiene el país.

Por otro lado, ha aclarado que no entiende los motivos por los que Sumar ha votado en contra, ya que en el Consejo de Ministros la había apoyado.

Respecto al PP, entiende que su voto tiene que ver con la cercanía de las elecciones y no por oponerse a ella.

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El 26 de abril del corriente año, entro en vigencia el Decreto de ley de medidas urgentes en materia de vivienda en Cataluña. Por medio de él la Comunidad busca solucionar el problema habitacional que tiene. Cabe recordar que ya ha incorporado muchos municipios en el marco de zonas tensionadas. De esta manera, el decreto busca regular los precios de los alquileres y evitar las subidas injustificadas de los valores para la renta.

En este post te contaremos todos los cambios que genera el decreto de ley de medidas urgentes en Cataluña. ¿Nos acompañas?

Se endurece el alquiler vacacional y por habitación por el Decreto de Ley de medidas urgentes en Cataluña

Ante el problema habitacional que enfrenta Cataluña, el 26 de abril ha entrado en vigencia el Decreto de ley de medidas urgentes. Por medio de él se amplia la regulación en los precios de los alquileres. Ahora le ha tocado el turno a los alquileres vacacionales o temporales y por habitación. Con esto se engloba a aquellos que tengan finalidades de ocio, vacacionales o recreativas, que no duran un período de más de 11 meses.

Tenemos que tener en cuenta que Cataluña es la primer Comunidad Autónoma en incorporar municipios al régimen de zonas tensionadas. De esta forma, se utiliza el Índice de precios, donde se fija un valor máximo y mínimo para los valores de la renta. Esta medida, al parecer no ha logrado el efecto deseado. Es que en este momento, la regulación de ellos está provocando que la oferta se estrangule. Debido a ello los montos solicitados por los pisos sigan en aumento de manera descontrolada.

Cabe aclarar que aún debe ser validado por el Parlamento de Cataluña. Eso sucederá luego de que se cumpla el plazo de 30 días hábiles luego de ser promulgada.

El decreto de ley de medidas urgentes en la comunidad de Cataluña, establece la prohibición de los aumentos en los alquileres temporales que se encuentren destinados fines laborales, profesionales, estudiantiles, asistencia médica y situaciones de tiempo limitado siempre que cubran necesidades de vivienda permanente aunque el plazo del contrato o la renta sea de manera temporal.

Qué cambios establece el nuevo Decreto

Ante la falta de oferta de vivienda, uno de los mercados a los que se intenta regular es el de habitaciones y vacacionales. Así, se intenta de aumentar el stock en el sector. Es que lo cierto es que la Ley de viviendas, no ha tomado en cuenta este tipo de retas dentro de su regulación.

Cabe recordar que, en el último tiempo, la ciudadanía ha realizado distintas manifestaciones solicitando a los gobiernos que pueda regular de alguna manera este tipo de alquileres. Esto se debe a que esperan, que al llevar adelante esta acción, pueda aumentarse la cantidad de oferta de inmuebles.

Pero, veamos un poco con detalle que se está regulando en el decreto de ley de medidas urgentes de Cataluña.

  • La primera medida, regula que será obligatorio dejar asentado en el contrato cuál es la finalidad del arrendamiento. En el caso de que no se realice, se entenderá que el mismo será para una vivienda permanente y no para el alquiler temporal. Este punto se establece tanto para el alquiler temporal como para la renta por habitación.
  • El segundo punto, tiene que ver con que el alquiler de temporada se encontrará sujeto a la normativa del alquiler permanente. Esto se refiere específicamente a la regulación de la renta, actualizaciones de precios, finanzas, mejoras en los pisos y la prohibición de que los gastos inmobiliario y de formalización de contratos deba pagarla el inquilino.
  • Se fijará en tercer lugar un valor máximo para el alquiler. Esto se encuentra en el segundo artículo del decreto de ley de medidas urgentes en Cataluña. Así se  impide que el alquiler temporal o por habitaciones supere una determinada cantidad de dinero en el caso de que sea rentada como vivienda habitual y se encuentre dentro de una zona tensionada.
  • Dentro de la regulación, para el alquiler de habitaciones, se fija un precio máximo. Este punto deja plasmado que la suma de las rentas que se establezcan en la vivienda no podrá ser mayor a la que se solicitaría por una vivienda completa.
  • Un último punto a tener en cuenta tiene que ver con que no se aplicarán regulaciones por medio de este decreto a quienes renten una vivienda con fines de ocio, vacaciones, recreativos o culturales.

Cambios en los contratos de renta

Como mencionamos anteriormente, el nuevo decreto de ley de medidas urgentes en Cataluña, plantea la obligatoriedad de ingresar en el contrato de renta algunos datos importantes. A continuación, detallaremos cada uno de ellos. Es importante que puedas tenerlo en cuenta para evitar problemas a futuro.

  • Deberá informarse cuánto ha sido el valor solicitado en el contrato anterior para el arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años.
  • Se debe aclarar también cuál es el monto máximo de renta que se aplica según el índice de precios de referencia en la localidad donde se encuentre la vivienda.
  • En caso de que el inmueble se encuentre en una zona tensionada, deberá aclararse si el propietario se encuentra englobado dentro de la categoría de gran tenedor.
  • Por último se estipula que al momento de que se formaliza el contrato, quienes sean los futuros inquilinos, tendrán el derecho de recibir la información respecto a los índices de precios de referencia para la localidad solicitada. También podrán solicitar la cédula de habitabilidad o la documentación equivalente allí y el certificado de eficiencia energética.

Qué sanciones se imponen en caso de incumplir el decreto de ley de medidas urgentes en Cataluña

En el caso de que se detecte un incumplimiento en el decreto de ley de medidas urgentes de Cataluña, se han añadido varias multas para ello a lo que se estaba aplicando.

  • Cuando el valor del alquiler sea mayor en un 30 por ciento sobre el índice de referencia o se pueda constatar que el motivo del alquiler no es cierto, la Comunidad lo entenderá como una falta muy grave. Por ello, las sanciones irán desde los 90.000 a los 900.000 euros.
  • En el caso de que el sobreprecio oscile entre un 10 y un 30 por ciento más que el índice, no se informe la causa de la renta o se le solicite al inquilino hacerse cargo de gastos de gestión inmobiliario o de contrato, la falta será considerada grave. Allí las multas irán de los 9.000 a los 90.000 euros.
  • Serán consideradas faltas leves a que los anuncios para este tipo de alquileres no incorporen el monto máximo de la zona, precio establecido para el contrato anterior, si es un gran tenedor el propietario o un alquiler de hasta un 10 por ciento más del fijado en el índice de precios. En estos casos las multas irán desde 3.000 a 9.000 euros.

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Hoy en día, y hace ya bastante tiempo, el problema habitacional no da tregua. Por eso, el alquiler vacacional se encuentra relacionado a la falta de viviendas. Esto se debe principalmente a que más del 60 por ciento del parque de alquiler, por ejemplo en Marbella y Elche, se encuentra destinado a él.

Esta situación genera que se ponga en tela de juicio el tipo de control y medidas que el Gobierno pueda utilizar para tratar de torcer un poco estas subidas que ocasionan problemas en el día a día de los ciudadanos.

El debate político, social e inmobiliario se encuentra ya sobre la mesa. Y es que, el turismo se encuentra en subida desde hace bastante tiempo, al igual que la falta de viviendas para el alquiler a largo plazo.

El Banco de España, ha presentado un informe en el que se estudia cuál es el peso que el alquiler vacacional tiene en las áreas urbanas. Según se ha podido conocer, en lugares como Elche, en Alicante y Marbella, localizado en Málaga, la situación es más compleja, representando más del 60 por ciento de él.

En este post te contaremos todo sobre el alquiler vacacional y la falta de viviendas en los centros más solicitados de nuestro país. ¿Nos acompañas?

El alquiler vacacional y la falta de viviendas en nuestro país

El Banco de España se ha encargado de efectuar un estudio en el que analiza el peso del alquiler vacacional en 25 áreas urbanas y la falta de viviendas. Se han tomado localidades que cuentan con mayor densidad de pisos para este tipo de renta y revisa también, cómo funcionan los mercados de arrendamientos allí.

Según este análisis, Elche es la localidad que se lleva el primer puesto. Esto se debe a que cuenta con el mayor peso de este tipo de viviendas en su periferia. Allí un 70 por ciento de los pisos, son para alquileres turísticos. La segunda localidad en destacarse es Marbella. Aquí la densidad alcanza una cifra de más del 60 por ciento.

Si vemos lo que sucede en otras zonas urbanas el peso es bastante menor. En líneas generales, la proporción representa un 30 por ciento. En cambio en Madrid y Barcelona, es aún menor, alcanzando solo un 5 por ciento.

Qué localidades han sido analizadas en el documento del Banco de España

A la hora de elegir las áreas que ingresarían en el estudio, el Banco de España ha tenido en cuenta a las 25 urbes de mayor dimensión que cuentan con luna cantidad de viviendas turísticas más altas. Este dato ha sido tomado en base a la última cifra informada a nivel municipal del mes de agosto del 2023.

Las localidades elegidas son:

  • Madrid,
  • Barcelona,
  • Valencia,
  • Sevilla,
  • Bilbao, Málaga
  • Zaragoza,
  • Mallorca,
  • Murcia,
  • Gran Canaria,
  • Granada,
  • Vigo,
  • Santa Cruz de Tenerife,
  • Alicante,
  • Valladolid,
  • A Coruña,
  • Pamplona,
  • Santander,
  • Córdoba,
  • Marbella,
  • San Sebastián,
  • Oviedo,
  • Gijón,
  • Vitoria,
  • Elche.

Porqué el alquiler vacacional trae como consecuencia la falta de viviendas

Como decíamos anteriormente, hoy en día se da una discusión importante sobre cómo el alquilar vacacional genera grandes inconvenientes para la población respecto a la falta de viviendas. Sobre este punto, el Banco de España ha publicado un informe en el que se encarga de plantear los problemas que el mercado residencial enfrenta. Además de ello, plantea una serie de medidas que podrían ayudar a salir del problema estructural que venimos acarreando ya desde hace bastante tiempo.

Tenemos que tener presente que hoy en día, la brecha que existe entre la oferta y demanda de viviendas ha generado subidas en los precios de los inmuebles y un problema serio, por ejemplo para los jóvenes para poder independizarse. Según la entidad, hasta el 2025 se necesitan un total de 600.000 viviendas para lograr volver a un equilibro entre la oferta y la demanda.

Sobre las medidas que el gobierno ha decidido poner en marcha, el Banco de España, ha sido bastante critico. Principalmente sobre el control de las rentas y la puesta en marcha de los avales ICO para jóvenes y familias con menores a cargo. Esto se debe a que consideran que podría tener efectos negativos.

El problema del alquiler turístico

Según el informe, al analizar el alquiler vacacional, entiende que es uno de los factores que provoca la falta de viviendas en nuestro país. Esto tiene que ver con el auge y el incremento del interés extranjero. Debido a ello, se reduce la cantidad de stock de viviendas para arrendar a largo plazo, representando el vacacional, cerca de un 10 por ciento del mercado de alquiler.

Otro de los puntos a los que se hace referencia, es a la aparición de nuevos tipos de alquiler como el alquiler temporal o por habitaciones. A esto debemos sumarle las nuevas regulaciones, topes en las rentas por la incorporación de las zonas tensionadas y la mayor protección que brinda el estado a los inquilinos que no cumplen con el pago de la renta.

En este contexto, durante el año pasado, se han incorporado al parque inmobiliario un total cercano a los 27 millones de viviendas. De ese total, un 72 por ciento, o sea unas 19,3 millones han sido para viviendas principales. El otro 28 por ciento se distribuye entre viviendas de segunda residencia, desocupadas y alquiler turístico.

Teniendo en cuenta todos los datos que se tienen, se registra en los últimos años un menor dinamismo en el stock de viviendas residenciales. Por este motivo, se ha impulsado la conversión de viviendas secundarias a principales. Pero no es todo, hay que tener en cuenta que también han aparecido nuevos usos para los inmuebles. Estos han sido el alquiler de temporada, por habitaciones para alquiler vacacional.  La consecuencia de todo ello es que la oferta continúe en baja, mientras que la demanda va en subida.

El problema que surge es que las medidas llevadas adelante por el gobierno, no parecen fomentar que los propietarios de viviendas vacías puedan incorporar sus viviendas el marcado de la renta.

Medidas de las Comunidades Autónomas respecto al alquiler vacacional

El auge del alquiler vacacional y la falta de viviendas, ha llevado a distintas Comunidades Autónomas a tomar medidas que endurezcan las condiciones para quienes quieren incorporarse al alquiler turístico como actividad económica.

Esto tiene que ver con la necesidad de generar nuevas estrategias que permitan aumentar el stock de viviendas para quienes buscan residir en estos lugares.

Del otro lado, quienes quieren poner sus inmuebles para este tipo de alquileres, explican su importancia en base a la contribución económica que pueden generar no solo para ellos sino para la localidad. Por ello hacen hincapié en que aplicar estas medidas restrictivas podrían ser negativas y de un impacto considerable.

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En los últimos tiempos la actividad de la construcción se encuentra en baja. Según un estudio, la merma ha sido de un 15 por ciento durante el 2023.

Las causas de esta baja son varias. Por un lado, el aumento en los valores de los materiales para la construcción. Es que la inflación no solo se ha registrado en los alimentos o los servicios. También ha afectado a esta actividad debiendo incrementar los costes necesarios para ejecutar los distintos proyectos que ya había en marcha.

Por otro lado, debemos mencionar la falta de mano de obra. Este punto tampoco es nuevo. Es un problema que afecta a la construcción ya desde hace bastante tiempo.

En ultimo término, aunque no por ello menos importante debemos mencionar la falta de suelo. Cada vez es más difícil obtener terrenos en los que poder llevar adelante estos proyectos.

Pero volvamos un poco a los números. Según este estudio durante el 2023 en nuestro país se han construido un total de 45.853 obras. Para ello, se ha necesitado un presupuesto de 72.221 millones de euros. Estos datos significan una caída del 10 por ciento interanual.

Explican que el contexto que atraviesa nuestro país es el que está provocando que la actividad de la construcción se encuentre en baja. Es que afecta tanto a la posibilidad de adquirir terrenos, la compra de materiales y la contratación de mano de obra. De esta manera la viabilidad de mucha obras se ha puesto en jaque.

Pese a esta situación, para este año, los expertos del sector consideran que será un año en alza. Esto se debe a que la inflación de los últimos meses ha provocado el freno en muchos megaproyectos. Pero se espera que la entrada de capital que girarían los fondos europeos, sumado al desbloqueo político de muchas iniciativas sea el inicio de un año muy provechoso para el sector.

En este post te contaremos todo lo que debes saber sobre la baja en la actividad de la construcción, los motivos que la provocan y cuáles son las expectativas para los próximos meses. ¿Nos acompañas?

La baja en la actividad de la construcción: cuáles son los motivos

No es novedad que la inflación ha perjudicado a las familias de nuestro país. Es una situación que debimos afrontar durante bastante tiempo. Pero no solo nosotros. La actividad de la construcción también ha debido lidiar con las consecuencias económicas que los aumentos de precios ha generado.

Esto se debe a que los materiales para la construcción también han registrado importantes aumentos.

A ello debemos sumarle la falta de terrenos para generar proyectos de este tipo y la falta de mano de obra cualificada para desempeñarse en las tareas pertinentes.

Este combo ha motivado el encarecimiento de muchas de las obras que se estaban llevando a cabo. Tengamos presente que antes de iniciar una obra de este tipo, debe fijarse un presupuesto. La empresa analiza los costes que debe afrontar para saber si es un proyecto viable.

Con estos cambios en los valores de los materiales, solo por tomar uno de los parámetros, los presupuestos reservados han quedado escasos. Por este motivo muchos de ellos han sido paralizados.

La actividad de la construcción en baja

Según DoubleTrade, durante el 2023 se ha registrado una baja en la actividad de la construcción de un 14,8 por ciento en nuestro país. Han informado además que durante todo el 2023 se logaron realizar un total de 45.853 construcciones. Por otro lado, el prepuesto ha caído un 10 por ciento, destinándose para ellos un total de 72.221 millones de euros.

Según explican el contexto económico ha puesto en jaque la viabilidad financiera de muchas de las obras. Desde las dificultades para adquirir terrenos, la compra de materiales con las subidas que se producían y la falta de contratación de mano de obra.

Pese a esta situación, al intentar analizar cómo será la situación en este nuevo año, los expertos son positivos. Explican que si bien muchos megaproyectos han debido frenarse, se espera que el ingreso de capital de los fondos europeos sumado al desbloqueo político a varias iniciativas sean un puntapié inicial para la reactivación del sector. Incluso se animan a decir que en los próximos meses, el volumen de obras nuevas crecerá. Esto sucederá debido a la cercanía del vencimiento de licitaciones públicas. Para el mes de enero, por ejemplo se esperan que 2.685 obras se ejecuten, 3.230 en febrero y un total de 2.890 en marzo de este año.

La actividad de la construcción en Andalucía y Cataluña

Las Comunidades de Cataluña y Andalucía, han efectuado una gran cantidad de obras.  Detallaremos a continuación las localidades que más proyectos han ejecutado

  • Cataluña: 7.240 obras por un monto de 11.030 millones de euros
  • Cataluña: 6.689 proyectos por un valor de 6.273 millones de euros
  • Comunidad valenciana: ha llevado adelante 5.116 obras por 7.020 millones de euros
  • Madrid: 3.084 obras por un monto casi igual al de Cataluña, de 11.017 millones de euros
  • Castilla y León, alcanzo un total de 4.230 obras con un presupuesto de 9.649 millones de euros.
  • Galicia: ejecutó 3.735 proyectos con un coste de 3.627 millones de euros
  • Canarias: 2.549 obras por un coste de 2.207 millones de euros
  • País Vasco: 2.234 proyectos por un valor de 3.639 millones de euros
  • Islas Baleares: 2.203 obras por un monto de 1.538 millones de euros

La inversión en la construcción en nuestro país

Según el informe presentado por DoubleTrade, la radio de inversión en el sector, analizando la totalidad de las obras que se han ejecutado durante el año pasado, se ha mantenido en cifras cercanas a las del año anterior. Esto significa un monto medio de 1,58 millones de euros. Un punto importante a destacar es que las áreas que más trabajo han tenido han sido las relacionadas con las vías férreas, el transporte y las carreteras.

Pero volviendo a los números relacionados con la vivienda, debemos decir que ha registrado un crecimiento en la ratio de inversión, al comparar el año anterior con el 2022. Se ha informado que para el 2022, esta cifra era de 1,06 millones de euros. Durante el 2023, por otro lado, alcanzo la cifra de  1,20 millones de euros.

En relación al tipo de edificaciones, durante el año anterior se han logrado construir un 11 por ciento menos de viviendas que en el 2022.

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La caída de la construcción de viviendas protegidas, es un gran inconveniente hoy en día. Es importante que podamos tener presente que la Ley de vivienda ha surgido con la necesidad de solucionar un problema estructural de nuestro país. La falta de vivienda para rentar, los aumentos en los precios de las mismas, son algunos de los causantes de su aparición. A pesar de esto, lo cierto es que aún no se ven grandes cambios o soluciones.

Si buscamos un poco en la historia, podremos encontrar algunos datos llamativos. Es que durante el 2012, por ejemplo, se habían construido en promedio algo de 53 mil viviendas.  Si analizamos lo ocurrido diez años después el panorama cambia drásticamente. Durante el año pasado, la cantidad de inmuebles ha sido de 9.500.

En  este post queremos contarte cuáles son los problemas que la construcción de viviendas protegidas debe lograr sortear en la actualidad. ¿Nos acompañas?

La construcción de viviendas protegidas, una caída de larga data

Con el fin de poder analizar la construcción de las viviendas protegidas en nuestro país, desde el Idealista, han convocado a distintos profesionales para hacerlo. Ellos son: José María García, viceconsejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid; Francisco Pérez, quien se desempeña como CEO de la promotora Culmia y a Juan Antonio Gómez-Pintado, el CEO de la promotora Vía Ágora y presidente de APCE.

Sobre las razones que han provocado esta caída en los últimos años José María García, ha explicado que según él ve tiene que ver con una serie de errores cuyo inicio data de la crisis inmobiliaria del 2008.

Es que allí es donde se ve una disminución en la producción de vivienda nueva y protegida. Uno de los problemas, tiene que ver con el suelo. Es que los terrenos que se destinan a la construcción de viviendas protegidas, no ha sido mucha en los últimos tiempos. De igual manera, debemos tener presente que no es el único problema.  La subida que ha generado la inflación respecto, tanto a los materiales para la construcción y de financiación, han generado problemas importantes en la producción de este tipo de inmuebles. Si a esto le sumamos la limitación que existe en el precio de la vivienda protegida que establece la normativa, genera como consecuencia, que el margen de ganancia sea casi nulo.

Por todo ello, se entiende que en este momento hoy en día, solo se realiza la promoción de la construcción de viviendas protegidos en terrenos que se han adquirido hace bastante tiempo y por medio de la utilización de fórmulas de cooperativas. Esto se debe a que así puede reducirse el margen por ser un autopromotor. 

Falta de rentabilidad en la construcción de viviendas protegidas

Uno de los más grandes problemas que debe afrontar la construcción de viviendas protegidas tiene que ver con la falta de rentabilidad. Es que algunas de las Comunidades Autónomas establecen el valor de venta de este tipo de inmuebles por debajo de los costes para su edificación. La consecuencia lógica de ello es que no se produzcan más.

Esta situación ha llevado a que las cooperativas, se aboquen más a este tipo de proyecto ya que pueden obtener mejores ganancias. Francisco Pérez, agrega que los problemas relativos a la construcción de viviendas protegidas, no solo están relacionados con el precio del módulo. También se encarga de criticar la falta de actividad de la Administración. Es que, según el CEO de Culmia,  al efectuar la distribución de las parcelas para un nuevo desarrollo, el aprovechamiento medio que le corresponde a la administración, se suele hacer para vivienda protegida.

Antes de esto, la Administración se encargaba de vender el suelo y se construí. O, en otros casos, las promocionaba directamente. Al cambiar esta situación, existen muchas bolsas de vivienda protegida que se encuentran en manos de la administración desde el inicio de la crisis. Debido a ello, no se han movido en muchas comunidades. Por ello, expresa que espera que pueda cambiar esta situación. Considera que es importante que las Administraciones puedan movilizar el suelo que tienen bajo su potestad.

Tengamos en cuenta que desde el gobierno, mediante la Ley de vivienda, se busca un cambio de paradigma, por un lado y por otro la posibilidad de mejorar el acceso a la vivienda. Si no logran efectuar un cambio en estos aspectos, sería una contradicción propia del sistema. Por un lado plantear la necesidad de la vivienda y por el otro no movilizar la aparición de suelos que permitan construirlas. 

Es posible la cooperación público – privada para este tipo de proyectos

Juan Antonio Gómez – Pintado, al hablar sobre la construcción de viviendas protegidas, explica que es un modelo que ha mutado hacia una colaboración público – privada. Ha puesto como ejemplo, el Plan Vive emplazado en Madrid. Al analizar este tipo de formas de trabajo, considera que es la manera más inteligente de poder movilizar el suelo. Entiende además que es una forma de trabajo que ha llegado para quedarse.

Algo llamativo que plantea, tiene que ver con la necesidad de romper con todos aquellos conceptos urbanísticos actuales. De esta forma podrían hacer un ejercicio de transparencia.  Así seria posible convertirla en una industria donde se puedan obtener márgenes razonables ante la administración trabajando en conjunto para  un mejor resultado. Es necesario también, según el presidente de APCE que se produzca un cambio en el concepto del urbanismo.

Un claro ejemplo de ello se da en Madrid. Allí para los desarrollos del sureste, no es posible que los gastos de la urbanización sean afrontados por la junta de Compensación y se trasladen a la vivienda protegida. Por ello lo que tienen que hacen los propietarios que no puede afrontar este tipo de vivienda, es que la diferencia sea absorbida por la vivienda libre. Pero no debería ser así. Sería necesario que se encuentren formulas de gestión urbanística que permitan que este tipo de viviendas sea rentable de desarrollar.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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