Tras el último fallo conocido del Tribunal Supremo se abren las posibilidades para reclamar por varios gastos de formalización de la hipoteca, si la misma se firmó con anterioridad a junio del 2019.
La semana pasada se dio a conocer la sentencia por la cual el Tribunal Supremo obligó a una entidad a devolverle a un cliente el 100% de los gastos de tasación. El demandante había denunciado que el banco no le había permitido negociar los gastos de formalización de la hipoteca, firmada en 2014, por lo que la justicia consideró que esta maniobra fue abusiva y terminó fallando a favor del hipotecado.
Este nuevo revés que recibe la banca avala el ingreso a los Tribunales de cientos de consumidores que podrían reclamar por la devolución de los gastos de formalización de hipoteca que no fueron debidamente negociados.
Si quieres enterarte cuáles son esos gastos y cómo tienes que hacer para presentar una reclamación, sigue leyendo este post! Aquí te aclararemos todas las dudas sobre los gastos de formalización de la hipoteca que se pueden demandar ante la justicia luego de este fallo.
En este artículo encontrarás:
Cuáles son los gastos de formalización de la hipoteca que puedo reclamar?
Los gastos que se pueden recuperar previo paso por la justicia son:
- La totalidad de los honorarios de gestoría
- Los costes del registro
- El coste de la tasación
- La mitad de los gastos notariales
Luego del fallo del Tribunal Supremo se dictaminó que parte de los gastos deben correr por parte de la entidad. Antes de la sanción de la Ley de Hipotecas, todos los costes extras de la compra de una vivienda tales como los de escrituración e inscripción debían ser pagados por el cliente bancario. Este fallo mencionado sienta precedente para poder reclamar parte de esos gastos a la entidad bancaria que dio origen a nuestra hipoteca, y acorde a lo estipulado por ley, no se debería cobrar a los clientes de hipotecas firmadas antes de junio de 2019:
Gastos de tasación:
Suelen costar unos 300 euros de media y se pueden recuperar por completo luego de la sentencia reciente del Tribunal Supremo.
Honorarios de gestoría:
Estos gastos no están regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros los cuales pueden ser reclamados en un 100%.
Gastos notariales:
Suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria y de este monto podemos recuperar sólo la mitad.
Gastos de Registro de la Propiedad:
Este es otro gasto que se puede recuperar por completo y no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria.
Cómo reclamar la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca
Para hacer un reclamo de estos gastos deberemos anteponer un reclamación ordinaria frente al banco o poner una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas correspondiente. No existe ningún mecanismo específico para recuperar el dinero invertido.
Los pasos a seguir son los siguientes:
Juntar toda la documentación que acredite los pagos de formalización del contrato.
Estos son los que nos entregó la Gestoría después de firmar el préstamo hipotecario. Con estas facturas ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una cantidad determinada de dinero.
Iniciar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco
Esta gestión se puede hacer por vía telefónica o mail según la entidad, y la respuesta puede llegar a tardar entre uno y dos meses.
Remitir la queja al Banco de España
Cuando no recibimos respuesta ante la reclamación podemos hacer una queja ante el Banco de España, que si bien no podrá emitir dictamen vinculante, puede servir para volver a reclamar ante la entidad la devolución del dinero. La respuesta del Banco puede tardar hasta cuatro meses.
Interponer una demanda en el juzgado
Si la entidad financiera no da ninguna respuesta ante nuestra petición nos queda la chance de interponer una demanda ante los juzgados. Cuando nos decidimos a esta opción debemos saber que la victoria no está garantizada por lo que si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. Por el contrario si el fallo sale a favor nuestro, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.
Cuáles son los plazos límites para presentar el reclamo?
Según algunos juristas el plazo para presentarse ante la justicia no caduca jamás. Para otros se deberían contar cinco años desde la primera sentencia o desde la cancelación de la hipoteca. Como podemos ver no hay una posición clara en torno a este tema.
De acuerdo a las distintas interpretaciones, el plazo podría haber vencido el pasado 28 de diciembre de 2020 o el 21 de enero de 2021. Sin embargo, hay muchos juristas que creen que ese plazo no caduca. En todo caso deberá ser el Tribunal Supremo quien aclare hasta cuándo se puede hacer el reclamo.
Cuáles son los gastos que no se pueden reclamar?
Existen diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente, aunque esto no significa que quedemos liberados de pagar todos los costes.
Los gastos que deben ser indefectiblemente costeados por el comprador de la vivienda son:
Los gastos de la compra de la vivienda
El comprador deberá hacerse cargo de los gastos de compra de la vivienda. Estos son los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor.
El IAJD
El Tribunal consideraba que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación pero desde noviembre de 2018 el gobierno decidió que debe abonarlo el banco por un cambio legislativo. Esta medida no tiene carácter retroactiva.
Los gastos de novación, subrogación o cancelación
Estos gastos no se pueden reclamar al banco, ya que es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. En el caso de subrogación de deudor, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de los gastos asociados y no la entidad financiera.
¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre cómo reclamar los gastos de formalización de una hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
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