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El justiprecio, también conocido como justo precio, es la cantidad de indemnización, la cual es abonada por el beneficiario de una expropiación al expropiado.

Al momento de fijar el justiprecio, se debe tener en cuenta el valor de los bienes, derechos o intereses patrimoniales expropiados. Este se determina por medio de un proceso administrativo y es un elemento fundamental en la “expropiación forzosa”.

Casos en los que la Administración pública puede expropiar un bien inmueble

Para que la Administración pueda realizar la expropiación a cualquier ciudadano de su derecho de propiedad privada.

Primero se debe declarar que dicho bien es de utilidad pública o que será destinado a un uso de interés social. Este proceso lo suelen llevar a cabo las Cortes Generales, mediante una Ley.

Inicio del procedimiento de expropiación

Luego de que el bien sea declarado como utilidad pública o de interés social, la Administración se encarga sobre la necesidad concreta de ocuparlo, además de informar a los interesados que, en un lapso de 15 días, pueden presentar alegatos respecto a dicha necesidad.

Las alegaciones que se presentan ante la Administración, son revisadas por este ente en un lapso máximo de 20 días. En caso de entender la referida necesidad, se detallarán los bienes afectados por la expropiación, designado nominalmente a sus propietarios.

Una vez esté el acuerdo de necesidad de ocupación, se procede con el inicio del expediente expropiatorio, contra el que los interesados podrán interponer, para esto tendrán un plazo de 10 días, recurso de alzada, que tendrá efectos suspensivos, hasta que se dicte la resolución expresa.

Luego de que se dicte la resolución expresa, no se puede colocar un nuevo reclamo en vía administrativa.

Fijación de justiprecio

El justo precio que se haya fijado, debe ser proporcional a la pérdida patrimonial que haya sufrido el propietario.

Es justiprecio suele ser una cantidad monetaria, aunque en algunas ocasiones, el pago se efectué por medio de la entrega de terrenos edificables u otros inmuebles.

El justiprecio es se fija por medio de la Ley de Expropiación forzosa,  esto va a depender de si el justiprecio se determina mediante un acuerdo entre las partes o por el Jurado de Expropiación. 

¿Qué derechos tienen quienes han sido expropiados forzosamente?

Aquellos a los que se les haya expropiado forzosamente un bien inmueble, tienen derecho a obtener su justiprecio.

De esta manera, una vez que se haya adquirido firmeza, el acuerdo por el que se declara la necesidad de ocupación, se procederá a la apertura de un expediente para cada propietario, los cuales tendrán un plazo de 20 días para alegar.

El alegato presentado ante la Administración, este documento debe reflejar el valor que estima el propietario que tiene el bien en cuestión.

Luego de presentar estas alegaciones, la Administración tiene los siguientes 20 días para tomar alguna de estas acciones:

  • Aceptar el valor estipulado por el propietario, entendiéndose como el justiprecio, el cual la Administración se encargará antes de la ocupación o disposición del bien.
  • Rechazar el alegato, notificando al propietario hoja de aprecio fundada en el valor del objeto expropiado. En este caso, el propietario, tendrá 10 días para aceptarla o rechazarla. De rechazarla, se pasará el expediente de justiprecio al Jurado provincial de expropiación, que resolverá motivadamente sobre el mismo y contra su resolución, que agotará la vía gubernativa, cabrá recurso contencioso-administrativo.

Luego de que se haya establecido el justo precio, el propietario recibirá la cantidad acordada en un lapso de 6 meses.

El justiprecio está exento de gastos, impuestos o gravámenes.

¿Qué es el derecho contencioso administrativo?

Es la rama de la jurisprudencia que destina su control a la adecuada actuación de la Administración. Al igual que el resto de las ramas del derecho tiene pleno sometimiento a la ley y al propio derecho.

¿Qué ocurre si no se está de acuerdo con la resolución que fija el justiprecio?

En el caso de que el propietario no esté conforme con el justiprecio, esté podrá interponer recurso contencioso-administrativo.

Este documento deberá basarlo en la existencia de lesión (cuando la cantidad fijada como justo precio sea inferior o superior en más de una sexta parte al que él hubiera alegado), en la existencia de un vicio formal o en la violación de la Ley de expropiación forzosa.

En el caso de que se haya declarado la nulidad del expediente expropiatorio, este tendrá derecho a ser indemnizado cuando acredite haber sufrido, por esta causa, un daño efectivo evaluable económicamente e individualizado, concretado en una lesión que sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos.

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Con el fin de asegurar el acceso a la vivienda, el gobierno de Baleares ha iniciado una expropiación temporal de 56 propiedades que se encuentran vacías. Esta operación se encuentra autorizada por la Ley de Vivienda autonómica.

La Consejería de Movilidad y Territorio del Gobierno de Baleares ha iniciado los trámites para expropiar cincuenta y seis viviendas. Todas ellas se encuentran vacías y pertenecen a grandes tenedores. Para proceder con la expropiación, el gobierno deberá pagarles un justiprecio a los propietarios. Además, utilizarán estos inmuebles para aumentar la oferta de alquileres sociales.

Ley de Vivienda de Baleares

La Ley de Vivienda de Baleares se aprobó en 2008 y, desde entonces, la expropiación temporal de inmuebles para destinarlos al alquiler social está permitida durante un periodo de hasta siete años.

Ahora bien, para poder realizar este embargo temporal, la vivienda deberá cumplir una serie de requisitos:

  • Ser propiedad de un gran tenedor, es decir, de aquellas personas físicas o jurídicas que poseen más de diez inmuebles a su nombre.
  • Debe haber estado deshabitada por un plazo de dos años o más, sin causa justificada.

Una vez realizada la expropiación temporal, las viviendas se destinarán al alquiler social. De esta manera, las familias cuyos ingresos no les permiten pagar un alquiler estándar podrán acceder a una vivienda abonando, como máximo, el 30% de sus ingresos mensuales para la renta.

¿Dónde se ubican las 56 viviendas expropiadas?

De las 56 viviendas expropiadas, 27 se encuentran en Mallorca. Más específicamente, once se ubican en Palma, otras once en Inca, dos en Llucmajor, dos en Manacor y una en Calviá.

Otras 23 se encuentran en Menorca. Todas ellas están situadas en Ciutadella (17) y Mahón (6). En Ibiza, por su parte, se encuentran solo seis viviendas expropiadas, de las cuales dos están en Santa Eulària des Riu, tres en Sant Antoni y una en la ciudad capital.

Si todos los trámites continúan su curso, estas viviendas serán puestas a disposición del Instituto Balear de la Vivienda.

Ley de vivienda de Baleares e inmuebles vacíos

La Ley de Vivienda de Baleares obliga los grandes tenedores a inscribir las viviendas vacías en un registro diseñado exclusivamente para este fin. Sin embargo, según explicó el consejero de Movilidad y Vivienda, Josep Marí, los servicios de inspección autonómico han detectado alrededor de seis mil inmuebles cuyos propietarios son grandes tenedores. De ellos, alrededor de setecientos se encuentran vacíos.

No obstante, para formalizar la expropiación, la administración de Baleares deberá pagar por adelantado un justiprecio que cubra los siete años (como plazo máximo) durante los cuales se expropiará el inmueble.

Por las cincuenta y seis viviendas, el gobierno prevé abonar 1,8 millones de euros. En promedio, pagará 1 600 euros anuales por cada bien inmueble expropiado, o lo que es lo mismo, alrededor de 382 euros al mes. Si comparamos este valor con los precios de la renta en el mercado, representa una rebaja del 40%.

Cabe destacar que todavía pueden presentarse alegaciones por parte de los grandes tenedores. Pero solo se paralizaría la expropiación de viviendas en el caso de que se aplicaran medidas cautelares.

ley de vivienda de Baleares

El derecho de tanteo y retracto

Recordemos que el derecho de tanteo y retracto se refiere a la adquisición preferente de un inmueble que tiene un inquilino sobre la vivienda en la que habita. Pero en este caso, es el estado quien tiene la capacidad de ejercer este derecho preferente en las operaciones de compraventa que se realizan entre grandes tenedores. Así lo establece la Ley de Vivienda de Baleares.

El consejero de vivienda explicó que también pretenden adquirir propiedades por este medio para dedicarlas al alquiler social. Añadió que la operación ya está en proceso en Palma, Manacor y Mercadal, donde se estima que se adquirirán cuarenta viviendas en total.

¿Qué opinan los expertos sobre la expropiación de viviendas en Baleares?

Desde la Asociación de Propietarios de Vivienda de Alquiler sostienen que “esta medida supone un ataque al Derecho a la propiedad privada consagrado en el Artículo 33 de la Constitución Española”.

Añaden que “esta expropiación es contraria a la seguridad jurídica que se necesita para desarrollar un mercado de alquiler profesional en España, homologable al de otros países europeos. Además, vulnera la confianza que reclaman los inversores para hacer crecer la oferta de vivienda en alquiler y erosiona la imagen de nuestro país como destino de inversión”.

Por otro lado, desde la Asociación también creen que “este tipo de medidas generan mucho ruido pero que no son efectivas, provocan siempre una reducción de la oferta de vivienda disponible debido a la inseguridad jurídica que generan. Esto a medio-largo plazo perjudica al acceso a un hogar a las familias vulnerables, el colectivo al que en teoría se quiere proteger”.

Ley Estatal de Vivienda España 2021

Mientras esta expropiación ocurre en Baleares, el gobierno español continúa analizando la implementación de la Ley de Vivienda en España. A través de ella se pretende regular el mercado del alquiler estableciendo límites de precios máximos a la renta. De sancionarse, nos encontraríamos frente a la mayor intervención estatal de Europa sobre el mercado de la vivienda.

En Cataluña, por su parte, la Ley de Alquileres fue sancionada, pero recientemente el TC la declaró inconstitucional. Uno de los motivos por los cuales el Tribunal tomó esta decisión es porque “afecta” el derecho a la propiedad. Recordemos que, según esta legislación, disponer de una vivienda vacía o no ofrecer la posibilidad del alquiler social supone un “incumplimiento de la función social de la propiedad”. Estas sanciones “afectan tanto a la vertiente individual como a la vertiente institucional del derecho a la propiedad, limitando las facultades de disponer y reivindicar del propietario”.

¿Tú que opinas de la expropiación de inmuebles y de la Ley de Alquileres de Baleares? ¡Cuéntanoslo en comentarios! En Oi Realtor nos interesa conocer tu opinión.

En el artículo de hoy vamos a contarte un poco acerca de la expropiación forzosa. Tenemos mucha información para ti, ¡así que lee con atención!

¿En qué consiste la expropiación forzosa?

La expropiación forzosa es una potestad o poder administrativo reconocido en el artículo 33 de la Constitución española.

Esta potestad comprende dos justificaciones. Por un lado, está la necesidad que tiene la Administración para cumplir su deber de satisfacer las necesidades públicas. Estas necesidades son las de disponer de determinados bienes que están en manos de los particulares

Por el otro lado, está la actual concepción del derecho de propiedad, cuyo contenido queda delimitado por la función social del mismo.

A su vez, este poder administrativo supone, por un lado, el poder de la Administración de cesar tanto la propiedad como las situaciones patrimoniales de los administrados. Y, por otro lado, su regulación funciona como un sistema de garantías ofrecido a estos administrados.

Según establece el apartado 3 del artículo 33 de la Constitución nadie podrá ser privado de sus bienes y de sus derechos a menos que haya una causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

¿A quién llamamos “sujeto de la expropiación forzosa”?

Los sujetos de la expropiación son el expropiante, el beneficiario y el expropiado.

  • El expropiante es el titular de la potestad expropiatoria.

La titularidad de la potestad expropiatoria corresponde únicamente al Estado, a las Comunidades Autónomas, a las Provincias y a los Municipios. Esto quiere decir que, únicamente, pueden ser expropiantes las Administraciones Territoriales.

  • El beneficiario es quien está validado para pedir el ejercicio de la potestad expropiatoria. El objetivo es adquirir el bien o el derecho pagando el precio justo.

El beneficiario, que muchas veces coincide con el expropiante, es el sujeto que representa el interés público o social.

  • El expropiado es el propietario del bien o del derecho expropiado, el cual pierde esa titularidad cuando cobra la indemnización correspondiente.

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¿A quién llamamos “objeto de la expropiación forzosa”?

La expropiación puede tener por objeto la propiedad privada y los derechos o intereses patrimoniales legítimos. Es decir que no son, solamente, los bienes inmuebles.

¿A qué denominamos “causa expropiandi”?

La exigencia de la causa expropiandi manifiesta que la expropiación no es un fin en sí misma, sino un medio para alcanzar los intereses públicos.

En otras palabras, podemos decir que es la indicación previa de la finalidad que ha de cumplir el bien o derecho expropiado. Para proceder a la expropiación forzosa será indispensable la previa declaración de utilidad pública o interés social del fin a que haya de afectarse el objeto expropiado.

La declaración de utilidad pública o de interés social será hecha por la ley, aunque esta regla general tiene excepciones. Por un lado, no es necesario que se trate de una ley formal. Y, por el otro, la misma Ley de Expropiación Forzosa admite la existencia de una declaración implícita de utilidad pública en relación con la expropiación de inmuebles.

¿Cómo funciona el proceso de expropiación?

La potestad expropiatoria se lleva a cabo a través de un procedimiento formal estricto. Esto significa que al margen de él no existe expropiación sino vías de hecho. Solamente en supuestos de estados de necesidad se puede prescindir del procedimiento y se da lugar a la requisa civil o militar.

En la primera fase del proceso expropiatorio las exigencias de la utilidad pública o el interés social deben concretar en unos bienes determinados o en parte de los mismos.

La Administración debe expedir una resolución expresa sobre esa necesidad de ocupación, en particular los bienes afectados. En este sentido, el beneficiario tiene la obligación de describir los derechos o los bienes que se considere necesario expropiar.

firma

¿Qué sucede el “precio justo”?

Este debe abonarse en un plazo máximo de seis meses y en dinero, mediante talón nominativo o transferencia bancaria. Debe estar exento de gastos, de impuestos, de gravámenes, etc.

Si el propietario se rehúsa a recibir el precio justo, el beneficiario depositará el dinero en la Caja General de Depósitos, quedando a disposición de la autoridad o Tribunal competente.

Cuando la Administración se demora en el pago, el expropiado queda protegido frente al daño que le provoca recibir dinero devaluado. Esto puede darse a través de dos mecanismos: el pago de intereses y la retasación.

El pago de intereses puede darse durante los primeros seis meses desde la iniciación del expediente expropiatorio, más allá de que no se haya  determinado por resolución definitiva el precio justo de las cosas o de los derechos.

La retasación consiste en exigir una nueva valoración, siempre y cuando hayan pasado dos años desde la fijación del precio justo, sin haberse realizado el pago o su consignación.

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¿Qué más debo saber sobre la Ley de Expropiación?

Además de todo lo comentado anteriormente, hay que saber que esta Ley admite dos sistemas para concretar el importe que se debe abonar al expropiado: el mutuo acuerdo y el procedimiento contradictorio, que acaba en el Jurado Provincial de Expropiación.

En el sistema de mutuo acuerdo, la Administración y el particular a quien se refiera la expropiación, acuerdan la adquisición de los bienes o de los derechos por mutuo acuerdo. En este caso, una vez cerrado el trato, el expediente se cerrará.

Si pasados los quince días no logran llegar a un acuerdo, se deberá acudir al procedimiento contradictorio ante el Jurado Provincial de Expropiación. Hay que tener en cuenta que si en algún momento del procedimiento las partes llegan a un acuerdo,  este se puede realizar sin ningún problema.

Entendemos que este es un tema un tanto complejo. Por ese motivo, si tienes alguna duda u opinión respecto de este tema, no dudes en dejarlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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