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Como sucede habitualmente, se intenta revisar todos los parámetros económicos para hacer una estimación acerca de la forma en que el sector inmobiliario se desenvolverá. En este caso te contaremos acerca de las previsiones y expectativas que se plantean para el próximo año. Teniendo en cuenta también la situación económica adversa que se está produciendo. ¿Nos acompañas?

Expectativas e indicadores positivos

Al realizar un análisis acerca de lo que puede suceder en el sector inmobiliario, las expectativas son bastante alentadoras. Es que nos encontramos en un contexto en el que se ve, lentamente, una merma en las compra ventas, principalmente por las subidas en los tipos, la ralentización económica, la inflación y la incertidumbre. Estas situaciones, no solo influirán en la cantidad de transacciones, sino que tienen también un impacto en los precios y las grandes operaciones. Pero según se explica, las expectativas para el 2024, son positivas estableciendose éste, como un un año de recuperación del sector en todos los niveles.

El CaixaBank Research por ejemplo, informa que se espera que en el 2023 se produzca un retroceso en las transacciones de un 26 por ciento respecto al año anterior, con un total de 480 mil compraventas. Por otro lado, para el 2024, se alcance un número superior a las 500 mil operaciones. Agregan además que el esfuerzo hipotecario, se situará en un porcentaje cercano al 34,8. Esto tendrá que ver con la caída que los precios de las viviendas sufrirán y el aumento en la renta de los ciudadanos gracias a una menor inflación y subidas de los salarios.

 Como ésta investigadora, son muchos los especialistas que opinan de la misma manera, afirmando que este año será un año complicado, con ajustes y problemas en la demanda. Pero por otro lado, insiste en que durante el 2024 se observará un aumento en las transacciones y los precios. Algunos incluso aconsejan que los promotores del sector, deberían intentar salvar las ventas, con el fin de lograr transitar el 2023 de una manera razonable, esperando el inicio del siguiente año, donde las condiciones serán más favorables. Esto tendrá que ver, con una mejora en los tipos de interés, una caída en el valor del suelo y un aumento de la demanda.

Un mercado resistente

Otro de los temas, en cuanto a la situación del sector inmobiliario, esta relacionado con la permeabilidad y la fortaleza que posee. Son muchos los estudiosos que explican que el mercado inmobiliario pese a los cambios que pueden realizarse en cuanto a la cantidad de transacciones, logra mantenerse fuerte. Es que cuenta con bases sólidas que le ayudan a transcurrir momentos como el actual sin llegar a situaciones críticas.

Destacan además que se han logrado superar los retos del año pasado. En un momento en el que la falta de mano de obra, la crisis logística y de distribución provocaron diferentes problemas en el sector. A todo ello, debemos sumar la crisis energética y las subidas en los costes de construcción.

Pese a este escenario adverso, el mercado ha podido demostrar que es resiliente y que tiene una capacidad de adaptación que le permite sortear estos conflictos sin atravesar una crisis.

 Expectativas para la obra nueva

Si bien es verdad que el mercado inmobiliario viene sosteniéndose, y sorteando de manera bastante airosa las turbulencias de los últimos años, ya se plantean cuáles son los principales retos y cuentas pendientes que necesita resolver. Uno de los más grandes, tiene que ver con la obra nueva. Es que hace tiempo que este tipo de propiedades se encuentra bastante paralizada. Como dijimos antes esto tiene que ver con diferentes problemas que enfrenta el sector.

Debemos tener en cuenta, que en este momento, existe una falta de oferta de viviendas, y por el otro, una elevada demanda que no puede ser abastecida. Explican que hay una gran necesidad de viviendas asequible y que es importante que podamos encontrar la forma de producirlas.

Por ejemplo, si tomamos los años desde el 2014 al 2022, en todo el territorio de nuestro país, 61.421 inmuebles protegidos han podido obtener la calificación definitiva. Pero profundizando más en este aspecto, debemos aclara que aproximadamente la mitad de ellos, se encuentran emplazados en la Comunidad de Madrid.

Pero no solo es escasa la cantidad de viviendas asequible. El sector de la construcción de nuevas viviendas libres, tampoco puede abastecer el mercado,  con una gran demanda.

Durante el año 2022, se han incorporado un total de 110.000 inmuebles para la oferta residencial. Por otro lado, la cantidad de hogares nuevos que se han creado han sido de 200.000. Para el transcurso del año que viene, se espera que se alcancen unos 200.000 hogares más y unos 220.000 para el 2024. En cuanto a la producción de viviendas, la previsión es cercana a las 100.000 inmuebles.

Teniendo en cuenta estas estimaciones, explican que estos valores, serán insuficientes, con lo que la escasez de oferta continuará. Esto se verá más en aquellas localidades que tengan un mayor dinamismo demográfico.

Pero esto no es una deuda reciente del sector. Lo cierto es que el desfasaje que existe entre la oferta y demanda de este tipo de viviendas data ya desde el 2007. Por esta razón, mientras que continúen creándose nuevas viviendas tanto para la venta o alquiler, y la demanda se mantenga alta, continuarán las empresas invirtiendo en este tipo de proyectos.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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La inversión en renta fija pasó uno de los peores años de la historia. El 2023 muestra algunos casos de recuperación que se alzan por sobre las pérdidas generales. Los bonos ligados a la inflación y las posiciones en dólares son algunas de las claves.

El año 2022 será recordado como uno de los peores en la historia para las inversiones de renta fija. Con los tipos elevados hasta porcentuales sin precedentes cercanos, el valor de los bonos se desplomó y con ello muchas de las expectativas de los ahorristas e inversores. Por ejemplo, el bono español que a finales de 2021 tenía una rentabilidad de 0,375%, en poco más de un año se ubica en los 2,89% (con un pico máximo de 3,55% en octubre pasado). Son demasiadas fluctuaciones para un perfil de inversores con apego a la seguridad y la calma.

En este artículo hablábamos sobre la inversión en dólares y a corto plazo. Pero este año comienza con nuevas expectativas para la renta fija, y es que existen vehículos de inversión que se destacan por encima de los demás. Se trata de bonos atados a la inflación en España y la zona euro. A ellos también se les suman las inversiones de renta fija con colocaciones en dólares. Unos y otros, sortearon la caída promedio del año pasado (cercana al 10%); y hasta lograron desempeños positivos. Y son los que más prometen para el 2023.

2022, un año para olvidar

El año pasado dejó pérdidas y derrumbes históricos en el mercado de las inversiones. Los bonos de las empresas siempre son más volátiles y, por lo tanto, sensibles al contexto económico. Pero la tormenta también afectó, y en gran manera, a las inversiones de renta fija. El bono español a 10 años, que había cerrado diciembre de 2021 con una rentabilidad del 0,375%, alcanzó un año después nada menos que el 2,89%. Un escenario donde el papel principal lo jugaron los Bancos Centrales y la Reserva Federal de los EEUU, en su lucha por atacar la inflación.

La subida en la rentabilidad de los bonos se traduce en la caída de sus valores. Por tanto, los inversores que apostaron a la tranquilidad y estabilidad de la renta fija, vieron caer sus ganancias. Tampoco fue favorable el desempeño de los bonos del resto de la zona euro. Incluso los de rentabilidad fija de los EEUU. Allí, aquellos instrumentos debieron subir su porcentual del 1,4% hasta el 3,5%.

Luego de un octubre con porcentuales históricos del 3,55% para el bono español a 10 años, noviembre pareció ser el punto en que comenzaron a dejar atrás el escenario negativo. Y aunque la inflación parece que vino para quedarse un tiempo más, desde el Banco Central Europeo no prevén subidas bruscas de los tipos. Esto resulta un aliciente para las inversiones de renta fija, que se posicionan mejor para este año.

Inversión en Renta Fija

En medio de las pérdidas generalizadas en el mercado de inversiones financieras, existen algunos fondos que pudieron maniobrar de manera correcta en medio de la tormenta. No son muchos, pero vale la pena observar su desempeño porque han enseñado como no perder en contextos desfavorables.

En cuanto a la inversión en renta fija, Caixabank utilizó una estrategia conocida pero no tan explorada: bonos atados a la deuda pública y la inflación. En España están los RF Duración Negativa, que dejaron un desempeño positivo del 5,05% durante el 2022. En tanto que los DP Inflación 2024 cerraron el ejercicio con resultados del 3,15%.

La estrategia del Caixabank para este 2023 lanzó una línea de inversiones en deuda pública de España. Pero también centró la atención en los títulos públicos de Italia, que se encuentran entre los mejores valorados de toda la zona euro.

La otra gran apuesta que obtuvo rendimientos positivos durante el 2022 fueron aquellas inversiones atadas a la deuda norteamericana. Los títulos de deuda soberana de los EEUU se alzaron por encima de las pérdidas del mercado europeo, favorecidos por la revaluación del dólar. La moneda estadounidense igualó el valor del euro durante el año pasado y a partir de esa subida pudo mejorar los rendimientos de los bonos; ya sea los de corto como los de mediano plazo. De allí que los pocos fondos que incluyeron dichos títulos en sus carteras lograran menguar las perdidas. Incluso algunos  finalizaron el año con ganancias. 

Es el caso de aquellos impulsados por la BBVA, por ejemplo el Bonos Dólar Corto Plazo. Dicho vehículo obtuvo rendimientos cercanos al 10% durante el 2022. En medio de la debacle generalizada, con pérdidas que en promedio fueron del 7%, estos vehículos son ejemplos a tener en cuenta durante éste año.

Expectativas para 2023

El año comenzó y es esperable que los registros se parezcan más al último trimestre. Una inflación desacelerada en la zona euro y tipos de interés sin grandes saltos. Pero, al igual que en 2022, con esto no alcanza para llevar calma a la economía de las familias ni a los mercados. La subida de precios va a continuar; la economía puede entrar en recesión; la guerra en Ucrania se encamina a cumplir un año; el invierno es sinónimo de crisis energética; y la presión sobre los salarios se va a incrementar más temprano que tarde.

Con todo esto encima, la inversión en renta fija vuelve a aparecer como una buena opción en este 2023. Y no solo en deuda pública, sino que también hay títulos de empresas privadas que ofrecen 4% o más de rentabilidad para el mediano plazo.

En cuanto a la deuda soberana, la española tiene una mejor consideración. Esto se da a partir de ser la economía con menor inflación de la zona euro durante el año pasado. Por supuesto que los bonos italianos están en las preferencias de inversores con apego a lo seguro. La paridad del dólar con el euro, alcanzada durante el año pasado, puede que dure unos trimestres más, pero ya no serán tan atractivos los títulos en dicha moneda durante 2023.

En cambio, lo que sí puede determinar una subida significativa de las inversiones de renta fija son aquellas cuyas carteras cuenten con bonos soberanos de las economías menos fluctuantes. Al menos, mientras llega la esperada normalización inflacionaria, en 2024. Esto, claro está, es como maniobrar en medio de la tormenta.

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Es noticia que el repunte del sector inmobiliario en este comienzo de año ha resultado mucho más positivo que las premoniciones más optimistas; desde las voces de los principales expertos en el circuito europeo y a nivel mundial. Sin embargo, quienes alertaron sobre un escenario similar al de la pre pinchadura de la burbuja estadounidense (el sobrecalientamiento de los precios en la oferta de bienes raíces en América y Europa toda de 2006, con efectos económicos posteriores nefastos para la economía global), parecen haber perdido la apuesta. El contexto es otro, en la salida del COVID 19 ¿Puede entonces el lamentable conflicto entre Ucrania y Rusia terminar por enfriar la oferta? ¿Hasta qué punto? En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son las expectativas sobre el precio de la vivienda 2022 en España y la Unión Europea. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Márgenes poco previsibles e incertidumbre

Nombrar una de todas las recurrentes consultoras que notifican que los niveles de inversión en el mercado de los bienes raíces ha alcanzado en Europa los previos al primer embate de la pandemia COVID 19 sería por lo menos injusto; ya que todas coinciden. Sin embargo, para 2022 las voces autorizadas no prevén un impacto directo del conflicto aún activo en el este europeo, pero sí que estos eventos causarán otro tipo de golpe en el sector; como consecuencia de la “falta de confianza” de los grandes actores del mercado o el inevitable y considerable incremento en costes energéticos.

En este sentido, la recuperación del sector inmobiliario podría ralentizarse respecto a lo previsto, al incorporarse variables que hasta Febrero 2022 no eran ni siquiera imaginadas; ni estaban en las proyecciones de ningún analista. Según la UBS, por ejemplo, se espera que (como suele ocurrir en el mercado comercial del real estate ante eventos similares) los costes en la oferta se mantengan estables durante el pico de la crisis, a no ser que el país en cuestión haya sido precedido por una recesión en lo económico.

Volúmenes de inversiones post pandemia COVID

Europa se ha caracterizado durante la pandemia por niveles de inversión divergentes, según las regiones. Si tomamos a Bélgica y a Francia podríamos afirmar que se aún sus mercados de inversión no han tocado un punto capaz de ser definido como superador a mejor período de 2020; pero si observamos el comportamiento de Suecia y Reino Unido, veremos que su incremento ha sido sustancioso y por demás significativo.

Al respecto, no debemos dejar de señalar que es el aporte de grupos inversores provenientes de los Estados Unidos quienes al día de hoy ocupan más de la mitad del capital invertido en Europa; lo mismo ocurrió durante todo 2021. Esos aportes fueron factores clave para la recuperación inmobiliaria (en algunos casos total como la española y en otros a marcha lenta como en Francia) en gran parte de los países conformantes de la Unión Europea.

Expectativas sobre el precio de la vivienda 2022

La banca de servicios financieros Bankinter, avizora (hablando del mercado de vivienda español) que la crisis en el este europeo no puede generar sino incertidumbre en las expectativas sobre el precio de la vivienda 2022. Según un informe de estrategia publicado por el sector de estudios de Bankinter, se prevé una leve moderación en el coste de los inmuebles particulares; que podría incluir una caída en las compraventas y estancar (y hasta empeorar) las condiciones de financiación, de cara al promedio de este primer semestre del año.

Se estima que tras 2021 el repunte en los precios de las viviendas fue de un 3.7% interanual; considerando el último exitoso trimestre con un incremento de casi un 6.5%. Sin embargo, estos factores de imprevisibilidad externos deberían enfriar o detener este incremento; dicho despegue podría entonces establecerse en un 2% en el interanual llegando a diciembre. Para los futurólogos que se arriesgan a mirar aún más allá del horizonte de las previsiones, el incremento en los costes de las propiedades de 2023 podría (siempre y cuando no escalen los parámetros en el conflicto bélico) posicionarse en torno al 1%.

Estos parámetros indican que la suba de precios quedaría entonces muy por debajo de la inflación prevista para 2022 por encima del 4%, con miras a incrementarse otro 2% seguramente durante el año próximo. Según el informe citado anteriormente, los evidentes costes de la financiación a la alza y una menor predisposición para la capacidad de ahorro de los particulares; serán los principales factores que propiciarán un freno a la tendencia de aumento en los precios.

Equilibrar hacia abajo

Prosiguiendo con el informe de Bankinter…

La actividad inmobiliaria debería aflojar algo en 2022. Venimos de niveles máximos de los últimos 15 años, con más de 565.000 viviendas vendidas en 2021. Prevemos que tienda a moderarse progresivamente (-5% anual), para estabilizarse en torno a las 500.000 transacciones a partir de 2023; con unas 400.000 viviendas de segunda mano y unas 100.000 nuevas. Se trata de unos niveles razonables, a largo plazo.

Informe Bankinter

Las compraventas de propiedades en España tocaron durante 2021 un techo récord en las últimas dos décadas; si consideramos como punto comparativo aquella etapa pre pinchadura que citamos al comienzo del artículo. En este sentido, lo más probable es que tales caracteres de orden externos (y que en definitiva quedará muy por fuera en el alcance de manejo de las propias agencias) terminen por poner un freno a la compraventa de viviendas.

Por último, acaso este coto al incremento en el precio de las viviendas en oferta (temerosamente sobrevaloras en algunos casos); provea el ajuste natural para un reacomodamiento definitivo del sector inmobiliario español, antes de llegar al final la década.

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