Para decidir si es más acertado para invertir, por ejemplo, comprar viviendas para refaccionar o construir desde el comienzo es importante tener en cuenta varios factores. Esto es, estudiar las tendencias y la demanda del mercado, así también como la coyuntura económica que predecirá el futuro próximo. Tenemos que analizar las ventajas y desventajas de cada una de las posibilidades. Para pensar en cuál es la mejor opción en rentabilidad de la vivienda, te ofrecemos en esta nota tips para el éxito. ¡Acompáñanos con la lectura!
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El hecho de adquirir viviendas para renovar puede ser seductora en términos económicos. La remodelación del inmueble permite un ahorro en el costo de producción. Lo que implica un mayor margen de ganancia a la vez que se evitan los tiempos que llevan los tiempos de construcción. Pero, esta estrategia tiene sus limitaciones. Por caso, está el riesgo de no encontrar hallar suficientes propiedades disponibles para llevar adelante esta clase de proyectos a gran escala. Además, si todos los inversionistas optaran por esta alternativa, se podría originar una saturación en el mercado y llevar a la disminución de los precios.
Por otro lado, la opción de construir desde cero emerge como manera de inversión en inmuebles. Esta posibilidad se amolda mejor a las búsquedas del mercado actual dado que la arquitectura se construye a pedir del dueño. Ahora, la demanda tiene como preferencia los barrios cerrados y las casas en contrapartida a los departamentos. Es verdad que esta opción de construcción implica una inversión inicial muy grande. Pero también genera una ganancia muy grande a largo plazo.
Por lo visto hasta aquí, tenemos pros y contras para cada una de las opciones. Cada inversor deberá analizar su propio contexto económico. También deberá realizar un estudio profundo de la demanda del mercado inmobiliario local y la coyuntura económica. Tratar por todos los medios de evitar los riesgos asociados a cada opción. Tanto la refacción como la compra desde cero son movimientos válidos dentro de las estrategias inmobiliarias. El tip aquí es entender las propiedades del mercado donde se piensa invertir y a partir de allí, establecer cuál alternativa se adecúa mejor a sus objetivos.
Rentabilidad de la vivienda: tips para el éxito
Para emprender en el sector y lograr ganancias importantes, deberías contar con una planificación (estrategias) que te permitan destacarte. Además, trata de estar siempre actualizado sobre las tendencias del mercado y de innovar continuamente para amoldarte a las condiciones cambiantes del sector. En este apartado te ofreceremos cinco tips para obtener rentabilidad de la vivienda.
➧ Nicho de mercado: en vez de tratar de contener todos los aspectos del mercado, es más eficaz buscar y encontrar un nicho específico. Reconoce con qué tipo de inmuebles o clientes te va mejor o te sientes más a gusto. Concéntrate en ellos. Por ejemplo, el segmento del living, casas de lujo, propiedades comerciales, etc.
➧ Plan de negocios: crea un plan de negocios eficiente. Sobre él construirás tu negocio inmobiliario rentable. Establece objetivos a corto y largo plazo, analiza a tus competidores, define estrategias palpables, etc.
➧ Factor de diferencia: como es un mercado muy saturado, debes mostrar un factor de diferencia, un valor que te distinga, un valor agregado. Puede ser desde conocimientos especializados sobre un tema, o servicios personalizados extra. Debes encontrar ese factor que hará resaltar a tus servicios por sobre los de los demás.
➧ Una página web profesional: contrata a un profesional para que construya una página web profesional y fácil de navegar. La importancia de tener presencia en internet hoy en día es completamente necesaria para cualquier emprendimiento profesional o no. La página debe ser atractiva, ofrecer información clara y concisa sobre tus servicios y propiedades disponibles. Algo que se usa actualmente es incluir testimonios de clientes satisfechos para crear confianza en potenciales visitantes.
➧ Red de contactos: en el terreno de los negocios las relaciones personales son importantísimas. Fija una red de contactos profesional que te dé la posibilidad de llegar a posibilidades valiosas dentro del sector inmobiliario. Interactúa con otros profesionales del sector, etc.
Rentabilidad inmobiliaria: qué es el ROI
Hay un factor que debemos nombrar y es la escasez del suelo. Esto es importante para aquellos que invierten en bienes raíces puesto que la construcción desde cero está un poco limitada. Y hace que, lógicamente, las propiedades para venta directa como para compra para refaccionar, aumenten su valor. Los inmuebles son, hoy por hoy, activos con riesgo muy bajo.
Cambiando de tema, en el momento en que una persona decide ingresar al mundo de las inversiones se encuentra con varias opciones. Pueden ser acciones, depósito a plazo o fondos de inversión, por poner sólo tres ejemplos, Sin embargo, la inversión inmobiliaria ofrece una rentabilidad muy alta comparada a los otros vehículos nombrados anteriormente. De todas maneras, hay que saber distinguir cada opción. Y es importante comprender qué es el ROI (retorno de inversión, por su sigla en inglés) y cuáles otros datos son relevantes para analizar si una transacción es rentable.
El ROI es útil para calcular la ganancia en una inversión respecto a lo que se invierte. La fórmula es dividir la ganancia entre la cantidad invertida multiplicada por 100%, obteniendo en forma de porcentaje el resultado. Un resultado común en las inversiones inmobiliarias giran en torno al 5%, 8% y hasta el 10%. Si lo comparamos con los otros vehículos mencionados anteriormente como las acciones o los depósitos, el retorno es significativamente mejor.
Hay inversiones que ofrecen una sóla fuente de retorno; también hay otras que ofrecen varias fuentes generadoras del mismo. En el caso de los inmuebles el retorno se compone por tres fuentes diversas: la ganancia capital (que supone la revalorización del precio original); el flujo (la diferencia que se obtiene descontando a los ingresos por alquileres todos los gastos asociados a la operación); y la amortización (o sea, lo que se pueda reducir de una deuda contraída para adquirir la propiedad).
Tips y cálculos
Para considerar la rentabilidad de viviendas, es muy importante saber el dinero total que destinamos en la inversión. Por eso, tengamos siempre en cuenta los siguientes tips:
Primero, claro, el valor de compra de la propiedad. Esto es, el precio sin incluir los impuestos que le corresponden. Después, los impuestos asociados a la operación. Tengamos en cuenta que varían de acuerdo a las normas locales y nacionales. Es importante manejar estos datos a la perfección para no tener sorpresas luego.
Ahora bien, otro ámbito a tener en cuenta también son los gastos originados por la escritura de compraventa o la escritura adicional para subrogación hipotecaria, de ser necesaria. Quien se encarga de concretar legalmente estas operaciones es la notaría. Esos gastos deben ser tenidos en consideración dentro de los cálculos generales.
Todos los gastos nombrados constituyen el gasto total inicial. A partir de ahí, podemos calcular la rentabilidad potencial de nuestra inversión. Destacamos que este cálculo también debe tomar otros posibles factores como ingresos derivados por alquiler o venta o egresos por gastos de mantenimiento, por ejemplo. Para abarcar un análisis más eficaz podemos utilizar indicadores como el mencionado ROI u otros:
➧ ROI (Return of Investment). Apunta a medir la eficiencia de la inversión en tanto rentabilidad. Ya hemos explicado su fórmula más arriba.
➧ Cash of Flow (Flujo de efectivo). Demuestra si la inversión origina ingresos positivos o negativos luego de haber descontado los gastos asociados. Un flujo efectivo positivo indica buena rentabilidad en tanto que uno negativo indica lo contrario a largo plazo.
➧ TIR (Tasa Interna de Retorno). Evalúa también la rentabilidad potencial. Simboliza el retorno esperado sobre lo invertido, teniendo en cuenta los flujos netos generados y las variaciones del valor del inmueble con el tiempo.
No está de más recordar que estos cálculos osn estimaciones y están sujetos a factores externos como las fluctuaciones de la economía, cambios de regulaciones, etc. Es por esto que siempre insistimos en que un buen inversor es aquel que estudia el mercado, que analiza la coyuntura económica y que indaga en las posibilidades futuras. Un buen inversor está al tanto de las tendencias y se adelanta a ellas.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de la inversión en living. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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