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Desde Oi Real Estate te contaremos algunos consejos para saber si te concederán la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La hipoteca

Enfrentarse al banco para que te brinde una hipoteca no es nada sencillo. No obstante, hay maneras de saber previamente si nos van a otorgar la hipoteca.

La realidad, es que no todos los que se presenten a pedir una hipoteca obtendrán el sí de la entidad bancaria. Esto se debe a que el banco tiene que asegurarse de que el futuro cliente pueda cancelar todas las cuotas, de modo que llevará a cabo un análisis exhaustivo del perfil antes de aprobarlo.

Si te interesa saber qué debes tener en cuenta para saber si te darán la hipoteca, no dejes de leer este artículo! En estos párrafos podrás leer las condiciones ideales que debes cumplir para que una entidad bancaria no pueda negarse a tu petición del préstamo hipotecario.

La importancia de escoger una hipoteca que se adapte a tu situación

No hay una hipoteca única, sino que hay diferentes tipos. Las más generalizadas son la hipoteca a tipo de interés fijo, variable y mixto. La primera de ellas nos brinda seguridad, ya que mantiene sus tipos de interés invariables. En otras palabras, durante toda la vida del préstamo la cuota a pagar será la misma debido a que es independiente de las fluctuaciones de indicadores como el euríbor. No obstante, suelen ser más costosas porque los tipos de interés son más elevados, ya que en este caso es el banco el que asume los riesgos de que los tipos de interés suban.

Por otro lado, la hipoteca variable funciona al revés que la fija, en este caso, el cliente asume las fluctuaciones del euríbor. Si este indicador se encuentra en niveles bajos, la hipoteca será mucho más barata. Con respecto a la hipoteca mixta, combina una tasa fija al principio del préstamo que luego pasa a ser variable.

¿Qué tiene en cuenta el banco a la hora de conceder la hipoteca?

Si ya tienes en mente la vivienda que deseas comprar, es muy probable que aparezca la duda sobre si nos aprobarán en el banco el pedido del préstamo. Esto variará dependiendo de diferentes factores, aquí te explicaremos de qué se trata.

Situación económica

Este punto es muy importante, ya que la entidad bancaria no le dará un préstamo de gran capital, como lo requiere la compra de un inmueble, a una persona que no tenga la posibilidad de hacer frente a las cuotas mensuales por cierta cantidad de años. Es por este motivo que, si solicitar un préstamo hipotecario estando de paro o con un contrato temporal el banco no dará el visto bueno. Los mejores candidatos para un banco son los funcionarios o los trabajadores con contratos indefinidos. Con respecto a los autónomos o aquellos que cuenten con un contrato por obra o servicio, será necesario aportar documentación que acredite la estabilidad de los ingresos.

Las posibilidades de aprobación de la hipoteca serán mayores mientras más estable sea el empleo, menos interrupciones por desempleo y mejor sea el sector de trabajo.

Opción de presentar garantías adicionales

Es probable que los contratos de los titulares no resulten suficientes para acceder a la aprobación de la hipoteca. En estos casos, cualquier fondo de inversión, producto financiero o ahorros que se puedan dar en prenda serán muy útiles para presentar en la entidad bancaria.

Otra de las opciones es la de presentar avalistas con patrimonio o una garantía inmobiliaria extra, la cual sería hipotecada en parte. Además, las inversiones crowdfunding pueden ser de utilidad.

El valor de la propiedad

Una misma propiedad puede tener distintos valores, que no siempre suelen coincidir.

De compraventa: Es el precio que pagamos por el inmueble y el que se verá en la escritura. Éste será el que determine cuánto se pagará de los impuestos como el  ITP, la ganancia patrimonial o el IVA.

Valor de tasación y valor de mercado: Estos valores deberían coincidir pero pueden sufrir algunas variantes ya que el valor de tasación incorpora la expectativa de subida o bajada en su parámetro.

La realidad es que en épocas de crisis muchas veces los valores no son iguales. En el valor que tenemos que prestar atención es en el de tasación.

Si contamos con ahorros suficientes para los gastos, que representan el 10% de la compra, no nos servirá un préstamo al 80% del menor valor entre tasación y compraventa. En estos casos será necesario una hipoteca al 100% que te permita cubrir toda la financiación.

Cuando no contamos con los ahorros necesarios para gastos y nos interesa una financiación al 100% más gastos, la opción ideal es que la hipoteca no cuente con límite de valor de compra o contratar un préstamo que financie el 100% de la tasación. Esto se podría llegar a dar con dobles garantías o contando con avalistas muy solventes.

Capacidad de endeudamiento

Dentro del estudio que lleva a cabo el departamento de riesgos de la entidad bancaria para conceder la hipoteca, existe un apartado que analiza nuestra capacidad de endeudamiento. Esta se calcula tomando los ingresos netos y aplicándoles un ratio de entre el 30 y el 40%. El resultado será la cantidad máxima de dinero que podremos gastar según la entidad financiera.

Si la financiación hipotecaria que necesitamos es mayor a esta cuota, será necesario buscar una vivienda más económica o continuar ahorrando un tiempo más. De esta forma podremos disminuir el capital del préstamo y abonar menos por mes.

Los análisis de riesgo de cada entidad son diferentes, varían dependiendo de sus sistemas de programación y conocimiento del mercado. Algunas toman los ingresos mensuales netos, a los que restan otras cuotas de préstamos o tarjetas que se pagan y no se refinancian en el nuevo préstamo hipotecario. Además, pueden tener en cuenta los gastos mensuales fijos no usuales.

Garantía de la vivienda

En ocasiones, los ingresos de los titulares no son, a juicio de la entidad bancaria, suficientes para asegurar que se va realizar la devolución del préstamo. En ese caso, es posible aportar una garantía adicional: el aval bancario. El avalista se compromete a afrontar la deuda que la otra persona no puede pagar. Es posible avalarte con otra propiedad, o bien, dinero en efectivo. De esta forma, el banco vería con mejores ojos la operación, a pesar de que esto implica una gran responsabilidad para el avalista. Aportar un aval a la hipoteca debería ser de las últimas opciones a valorar por el cliente.

La edad del cliente

Aportar dos titulares al préstamo hipotecario siempre será más beneficioso para la entidad bancaria que si lo solicita solo una persona. Por otro lado, la edad del solicitante es un punto importante. Las entidades bancarias solicitan que al finalizar el plazo de la hipoteca, el mayor de los titulares no debe superar los 75 años. Entonces, si se trata de una pareja de 40 y 38 años respectivamente, es complicado que el banco conceda una hipoteca a 40 años, ya que el mayor de los titulares contaría con 80 años a la finalización de la hipoteca. Sin embargo, es necesario resaltar que la mayoría de entidades suelen conceder hipotecas hasta 30 años, las hipotecas a 40 años son más difíciles de encontrar.

Qué hacer si no nos conceden la hipoteca

Es fundamental saber cuál es el motivo del rechazo. En ocasiones, también se puede dar el caso en que las entidades no se encuentren dispuestas a hipotecar y que no solo se trate de ti, por eso, si el banco rechaza la hipoteca, es buena idea buscar opciones en otras entidades.

Debemos entender si podemos solventar el obstáculo y de qué manera. Estos son algunos de los motivos por los que los bancos suelen rechazar un préstamo hipotecario, a pesar de que algunos tienen mayor peso que otros, está claro que cada entidad evaluará las variables bajo diferentes criterios.

Conclusiones

En resumen, para lograr que el banco nos conceda la hipoteca será necesario estar seguros de poder cumplir con la mensualidad por un largo plazo de tiempo. Si no contamos con esos requisitos, lo más aconsejable es esperar un tiempo para poder tener la posibilidad de acceder a unas mejores condiciones en el préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo saber si el banco te concederá la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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El Covid 19 ha hecho estragos en los emprendimientos turísticos de la isla Pituisa, que ya colocó en venta a más de 30 hoteles, entre ellos varios de cinco estrellas

La crisis económica provocada por la aparición de la pandemia ha golpeado de lleno a toda la industria turística. Los impedimentos de viajar entre países representa uno de los principales frenos a esta actividad que venía en crecida sostenida hasta el año 2019. Además, las exigencias bancarias están replanteando las estrategias de las grandes cadenas hoteleras.

Ibiza sufre las consecuencias del Covid

En este sentido, Ibiza no es la excepción y así se verifica al ver la cantidad de hoteles que ha puesto a la venta. La isla Pitusa ha sido una de las más afectadas ya que la mayor parte de su economía gira en torno al turismo extranjero.

Según consta en el Diario de Ibiza, esta treintena de establecimientos es una cifra totalmente inusual dentro de la dinámica habitual de compra-venta. Aunque sólo represente una ínfima cantidad de hoteles con respecto a la oferta total hotelera no deja de llamar la atención.

Entre las posibles causas de este alud de ventas están las presiones bancarias. Uno de los puntos a tener en cuenta son las obligaciones financieras que atender improrrogablemente. Esto sumado a las expectativas muy inciertas en cuanto a ingresos pueden estar empujando a algunos empresarios a desprenderse de sus negocios para asegurarse liquidez.

Otra de las variables que se presenta es cuando el hotel fue creado entre varios socios. En estos casos sus respectivas participaciones se han ido transmitiendo a los hijos y llega un tiempo en el que esos beneficios se diluyen. Es entonces cuando poco queda por repartir y se decide a la venta de los establecimientos.

Por otra parte, existen cadenas hoteleras que no están sufriendo estos avatares. Si no tenían deudas contraídas o estas no eran muy importantes estos grupos pueden pensar en sustentarse este y el próximo año.

Los emprendimientos más llamativos

Sant Antoni de Portmani y Santa Eulalia del Río son las zonas que acumulan las principales ofertas del mercado. El Hotel Caribe de 3 estrellas ubicado en la zona de Es Canar se promociona a 52,5 millones de euros. Este establecimiento cuenta con 285 habitaciones

Por otra parte, Gestmadrid Activos Inmobiliarios puso a la venta cinco establecimientos más varios proyectos. Uno de los más atractivos está valuado en 41millones de euros, y consiste en el proyecto de construcción de un hotel 5 estrellas. Se ubica en la zona de Dalt- Vila La Marina y cuenta con una superficie de 25.000 m2.

Otro de los proyectos es un complejo con más de 40.000 m2 de edificabilidad ubicado en la zona de Figueretes – Platja d’En Bossa. Se presenta al mercado como el mayor proyecto hotelero de Ibiza y su inversión está valuada en 35 millones de euros.

Algunos avisos presentan descripciones escuetas y no indican ubicación. Para dar información se solicita el envío previo de una carta de intención, documento habitualmente requerido en estos casos para identificar al interesado.

En cuanto a los hoteles cinco estrellas, uno presenta 112 habitaciones y numerosas suites. Además cuenta con un spa de 1.500 metros cuadrados, gimnasio y tres piscinas. Los otros establecimientos de esta categoría ofrecen 253 habitaciones y otro 152.

Exigencias bancarias: una posible respuesta 

La gran cantidad de establecimientos hoteleros puestos en venta en Ibiza se pueden relacionar con altas demandas financieras. La situación se puede haber visto agravada por un repentino endurecimiento por parte de las entidades financieras.

Según publica Preferente, los bancos han sorprendido al redoblar su presión incluso a las cadenas más solventes. Y si bien estas compañías hoteleras son internacionales y cuentan con un abultado patrimonio inmobiliario, estas exigencias les obligan a replantear sus estrategias. Una de ellas es poner a la venta sus activos para poder cumplir con sus compromisos financieros.

Hasta hace unos meses, las grandes cadenas habían optado por aplazar la venta de inmuebles. En ese entonces, consideraban que deshacerse de activos era una mala decisión ante la incertidumbre por la crisis sanitaria generada por la pandemia del covid. Pero una súbita presión bancaria les está haciendo replantear sus estrategias.

El giro en la banca no deja de sorprender a las principales hoteleras vacacionales. El valor de sus patrimonios multiplica en varias veces sus deudas por lo que esa no sería su causa. Una explicación a esta demanda es que los actores principales del sector estén actuando como soporte de aquellos que se encuentren más ahogados financieramente.

Cadenas más urbanas como NH consiguieron apoyo de los bancos para su refinanciación. En el otro extremo hay casos como Hotusa que han tenido que admitir que contemplan pedir un rescate de dinero público al Estado

En las grandes hoteleras vacacionales se lamenta que ante la llegada del frío noviembre se hayan incluido con el mismo trato a establecimientos fuertes y frágiles

El turismo post COVID

Según la Organización Mundial de Turismo (OMT) de la ONU, el turismo en el 2020 se reducirá entre un 60 y un 80%. De esta manera se ponen en peligro entre 100 y 120 millones de empleos. Se trata del peor resultado desde 1950 y el fin de un crecimiento sostenido desde el 2009. Uno de los desafíos más importantes es el de la desconocida duración de la pandemia del COVID y de las restricciones de viajes. Todo esto en un contexto de recesión económica global genera aún más incertidumbre, advierte el organismo.

Una encuesta realizada en España por Travel Advisors Guild muestra que casi un 60% estaba dispuesto a viajar en el corto plazo. En el caso de los viajes internacionales, hay mucha más reticencia. El sondeo muestra que prevalece el deseo de visitar destinos de playa o de naturaleza. En cambio se ve una tendencia en baja por sobre la estancia en ciudades o el recorrido de circuitos culturales

Nuevas normas de bioseguridad en las cadenas hoteleras

Las grandes cadenas hoteleras se han transformado para poder cumplir con las normas de bioseguridad tendientes a evitar contagios por Covid. En algunos casos han planeado la ampliación de los espacios comunes y el reemplazo de materiales por otros de fácil limpieza. Otros han reducido el número de mesas en el restaurante para que haya más espacio entre los comensales.

La cadena hotelera Marriott Internacional, por ejemplo, conformó un Consejo de Higiene, para recibir asesoría sobre buenas prácticas en limpieza y desinfección. Entre las medidas a implementar se encuentra el uso de pulverizadores electrostáticos con desinfectante de grado hospitalario para superficies.

Con todos estos argumentos en vista es evidente que la crisis provocada por el COVID esté haciendo aumentar las ventas de varios activos, dentro de los cuales no quedaron afuera los grandes hoteles. Habrá que esperar a que las condiciones sanitarias cambien para poder vislumbrar un repunte en el sector turístico.