¿Vendiste tu piso y no sabes cuáles son los impuestos que tienes que pagar? Sigue leyendo que en esta oportunidad te contamos todo lo que debes saber sobre el cálculo del IRPF por la venta de tu piso.
CONTENIDO ACTUALIZADO
Vender tu piso es una experiencia muy gratificante. Requiere de mucho esfuerzo, paciencia y dedicación, pero cuando finalmente logras cumplir con tu objetivo, no hay nada que pueda quitarte la satisfacción. Ahora bien, más allá de que la operación de compraventa haya terminado, será mejor que no te descuides, porque el último paso para vender un piso es pagar los impuestos asociados a la operación.
Básicamente deberás pagar estos tres impuestos: el IRPF, la Plusvalía Municipal y el Impuesto de Bienes Inmuebles. Sobre estos últimos dos ya hemos hablado. Así que, si todavía no has leído estos posts, es un buen momento para hacerlo:
Pero en esta oportunidad queremos contarte todo sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que su cálculo suele traer muchas dudas a la hora de realizar la declaración de Hacienda. Vamos a ello.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es y cómo se realiza el cálculo del IRPF?
Al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas deben pagarlo todas aquellas personas que tengan residencia habitual en España. Se hace de forma individual y lo que se declara son los rendimientos económicos obtenidos a lo largo del año.
Es un impuesto de carácter progresivo, lo que significa que cuanto más altos sean tus ingresos, mayor será el importe a pagar en el IRPF. Ahora bien, dependiendo de tu situación económica también podría ocurrir que no tengas que pagar nada, o incluso, que el Ministerio de Hacienda deba hacerte una devolución.
Cálculo del IRPF por la venta de una vivienda
En el caso de la venta de tu piso, el IRPF gravará el incremento patrimonial. Es decir, de manera general, la base sobre la cual se calculará el impuesto será el resultado de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta del inmueble. Veamos cómo se calcula este incremento patrimonial.
Cálculo del incremento patrimonial
Para calcular el incremento patrimonial debemos considerar dos variables: el valor de transmisión del inmueble y el valor de adquisición del mismo. La diferencia que resulte de estas dos definirá el incremento patrimonial. Entonces, veamos en detalle cada una de estas variables.
El valor de transmisión se refiere a la ganancia neta que obtuviste por la venta de tu inmueble. Es decir que deberán considerarse:
- El precio de venta de la casa.
- Los gastos asociados.
- Los tributos que debiste pagar por la operación.
En definitiva, el valor de transmisión será igual al importe de venta de tu casa, menos los gastos y los tributos asociados.
El valor de adquisición, por su parte, se refiere a la inversión total que realizaste sobre tu inmueble. En este caso, las variables a considerar serán las siguientes:
- El precio de compra de tu casa.
- Las inversiones que hayas realizado para mejorarla.
- Los gastos y tributos asociados a la compra.
- Las amortizaciones.
Entonces, para conocer el valor de adquisición deberás sumar: el precio de compra de tu casa, las inversiones que hayas realizado en la misma y los gastos y los impuestos asociados a la compra. Pero, además, deberás restarle las amortizaciones. Si, por ejemplo, durante el tiempo que fuiste propietario decidiste alquilar tu inmueble, deberás restar los ingresos totales recibidos por la renta.
Cálculo del IRPF
Ahora que ya hemos calculado el incremento patrimonial, te queda por conocer el importe exacto que deberás pagar por el IRPF. Para empezar, podrás encontrarte con dos situaciones diferentes:
Si el incremento patrimonial te da un resultado negativo, significa que no has obtenido ninguna ganancia con la venta de tu casa. En consecuencia, no deberás pagar IRPF.
Si, por el contrario, el resultado ha sido positivo, deberás multiplicar el incremento patrimonial por un porcentaje que dependerá de tus ganancias totales (es decir, de tus ingresos anuales derivados de la actividad económica que practicas).
Es importante mencionar que, para esta Renta 2021-2022, habrá modificaciones en los tramos que se aplican para calcular el monto a pagar por el IRPF, ya que PSOE y Unidas Podemos pactaron una subida para las rentas más altas en diciembre de 2020. Sin embargo, los únicos que se modificarán serán los tramos de rendimientos obtenidos por trabajo y ahorro. Los tramos de rendimientos obtenidos por el capital inmobiliario, que son los que nos interesan, se mantendrán igual y son los siguientes:
- Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
- Más de 200.000 euros: 26%
Exenciones en el pago del IRPF
Hasta aquí hemos visto qué es el IRPF y cómo y cuándo deberás pagarlo. Sin embargo, no en todos los casos es obligatorio pagar este impuesto. Como siempre, existen algunas excepciones.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si luego de vender tu vivienda has utilizado ese dinero para comprar una nueva residencia habitual, podrás acogerte a la exención del IRPF.
Pero, antes de hacerlo, considera estos requisitos:
- La vivienda que vendiste tiene que haber sido residencia habitual. Es decir, deberás demostrar que has vivido en ella durante, al menos, tres años de forma continua.
- La vivienda nueva también debe ser utilizada como residencia habitual. Para ello, deberás habitarla de manera efectiva en un plazo de doce meses contando desde el momento de la firma de la compraventa.
- La reinversión deberá realizarse en un plazo máximo de dos años desde la venta de la vivienda.
- Para que la reinversión sea total, deberás destinar todo el dinero de la venta a la compra de la nueva propiedad. Si esto no ocurriera, podrás acogerte a la exención, pero solo de manera parcial.
Exención para mayores de 65 años
Los adultos mayores de 65 años no tienen que pagar el IRPF por la venta de su vivienda habitual, independientemente de si reinvierten o no su dinero.
Ahora bien, si la propiedad vendida fuera una segunda residencia, entonces sí será obligatorio declarar el incremento patrimonial. Pero también aquí existe una excepción: si utilizas el dinero de la venta de tu segunda residencia en la construcción de una renta vitalicia, estarás exento del pago del IRPF siempre que se cumplan estas condiciones:
- La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo máximo de seis meses desde la fecha de la venta.
- El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240 000 euros.
- La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año.
- Además, esta renta se deberá percibir por primera vez en un plazo máximo de un año desde su constitución.
Exención por entregar el piso en dación de pago
Si no pudiste hacer frente al pago de la hipoteca y te viste obligado a entregar tu piso al banco en dación de pago, podrás acogerte a la exención del pago del IRPF. Para ello, deberás demostrar que no tienes ningún otro bien en propiedad cuyo valor sea lo suficientemente alto como para satisfacer la totalidad de la deuda.
Cálculo del IRPF: ¿cuándo se paga?
El IRPF se paga a año vencido. Esto quiere decir que, si vendiste tu piso en el 2021, tendrás que dar cuenta de la operación en tu declaración de la renta del 2022.
Para saber en qué momento del año deberás declarar tus ingresos, te dejamos parte del calendario que la Agencia Tributaria ha publicado para este año:
- Miércoles 6 de abril de 2022: comienza el plazo para presentar la declaración de la renta por internet.
- Jueves 5 de mayo de 2022: comienza el plazo para presentar la declaración de la renta por vía telefónica.
- Miércoles 1° de junio de 2022: comienza el plazo para presentar la declaración de la renta de manera presencial en las oficinas de Hacienda.
- Martes 27 de junio de 2022: finaliza el plazo para presentar la declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2021 por internet.
- Viernes 30 de junio de 2022: finaliza el plazo para presentar la declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2021 de manera presencial y por vía telefónica.
Cálculo del IRPF: ¿Qué novedades se esperan?
En su próxima declaración de la renta, aquellos contribuyentes que hayan reformado sus viviendas habituales podrán acceder a beneficios fiscales. Este puede ser el caso de muchas personas que, antes de vender su inmueble el año pasado, hicieron todos los arreglos necesarios en él para mejorar las condiciones de la venta. Veamos de qué se tratan estas deducciones y qué coeficientes se aplicarán según las características de las mejoras.
Deducciones en el IRPF por obras de mejora en una vivienda habitual
Se trata de un beneficio destinado a aquellas personas físicas que puedan acreditar haber realizado reformas en su vivienda habitual durante el ejercicio anterior. También se tienen en cuenta los bienes inmuebles que sean de su propiedad pero que alquilen a otra persona como vivienda habitual. ¿Puede tratarse de cualquier tipo de obras? No, estas deben tener como principal objetivo la mejora en las condiciones de eficiencia energética de la vivienda.
Las deducciones que se aplicarán serán del 20%, del 40% y del 60%. Veamos cuáles son los requisitos para acceder a cada una.
Deducción del 20%
La deducción más básica, del 20%, podrá ser solicitada por aquellos contribuyentes que hayan realizado reformas en su vivienda habitual a partir de las cuales se haya reducido al menos un 7% su demanda de calefacción y refrigeración.
Deducción del 40%
La siguiente deducción, que es del 40%, se aplicará a aquellos contribuyentes que, a través de reformas en su vivienda habitual, hayan alcanzado una mejora energética que haya reducido en un 30% su consumo de energía primaria no renovable. En este caso, las modificaciones deberán ser acreditadas de manera oficial con un Certificado de Eficiencia Energética (CEE) elaborado por un profesional especializado.
Deducción del 60%
La deducción más importante, que es del 60%, beneficiará únicamente a los contribuyentes que hayan realizado obras de rehabilitación que hayan significado una mejora en la eficiencia energética para edificios completos de uso predominantemente residencial. La deducción alcanzará únicamente a personas físicas que sean propietarias de edificios, es decir que no podrá ser solicitada por personas jurídicas.
Para acceder a ella también será necesario acreditar una reducción del consumo de energía primaria no renovable de un 30 % en el edificio, como mínimo. Al igual que en el caso anterior, habrá que hacerlo mediante un Certificado de Eficiencia Energética (CEE) expedido por un profesional. También puede obtenerse a partir de un aumento en su calificación energética. Es decir, cuando se alcance un puntaje A o B en la escala prevista por esta certificación.
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