Aquí te contaremos si, en caso de impago de la hipoteca, debes seguir abonando cuando el banco te quita la vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Seguir o no pagando una hipoteca variará según la manera en que se resuelva cada situación. Aquí te explicaremos cuáles son las situaciones que pueden presentarse y las posibles soluciones según la Ley.
Es necesario tener en cuenta que, actualmente, la morosidad hipotecaria ha disminuido en comparación a peores momentos de crisis económica. De todas maneras, si bien hay casos más aislados, continúan produciéndose expedientes de impago de la hipoteca y morosidad. Generalmente, antes de que se llegue a la situación de no poder hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias, se atraviesa un período complicado en lo que respecta al ámbito financiero.
En esos primeros momentos es fundamental dirigirse al banco o entidad financiera que es acreedor hipotecario. De este modo, tendrá la posibilidad de explicarle la situación para buscar la posibilidad de renegociar el importe del préstamo hipotecario.
Por otro lado, también es cierto que a causa de la situación de volatilidad que atravesamos hoy en día, es posible que este incumplimiento de pago de la hipoteca haya sucedido muy repentinamente.
Negociaciones con el banco: novación hipotecaria
De cualquier forma, negociar con el banco puede implicar una extensión del plazo a cambio de una reducción significativa en nuestras cuotas mensuales. Sin embargo, a pesar de todo no se debe dejar de abonar la hipoteca.
Cuando hablamos del proceso por el cual se cambian los términos o se renegocia una hipoteca nos referimos a una novación hipotecaria.
Los costes de solicitar la novación varían según el tipo de cambios que se lleven a cabo. Por ejemplo, si únicamente reducen la tasa de interés, no será necesario el registro con una escritura pública. En caso de haber otros la escritura de novación tendrá que realizarse, con la documentación que corresponda, además de los gastos registrales y notariales.
Lógicamente, el objetivo de los bancos es cobrar los préstamos. Si detectan que no puedes cumplir con sus términos, muy probablemente acepten los nuevos. Por otro lado, para las entidades bancarias la opción de ampliar el plazo de devolución resulta sumamente atractiva, el motivo es que para ellos implica recibir más intereses.
Es necesario dejar en claro que en un momento en que los precios de la vivienda se encuentran aumentando, los bancos muestran menor flexibilidad al momento de negociar. No obstante, si los precios de la vivienda se moderan el banco estará más interesado en renegociar la hipoteca. El motivo es que, si el deudor no abona, el banco se quedará con la vivienda a un precio bastante más bajo.
Impago de la hipoteca
En el caso de condiciones económicas sumamente complicadas, en las que no es posible llegar a un acuerdo con el banco acreedor de la hipoteca, el deudor solo tendrá la opción dejar de abonar.
Por supuesto que el impago de la hipoteca trae consecuencias, generalmente, conducen a la ejecución hipotecaria y al proceso de subasta.
¿Cuáles son las herramientas legales para hacer frente a esta situación?
Muchos han atravesado una muy difícil situación en 2020 por la crisis generada por la pandemia del coronavirus. Esta situación ha generado que una gran cantidad de personas pierdan sus viviendas o dejen de pagar sus hipotecas.
Por lo general, ley se inclina a favor del banco que del cliente. No obstante, hay algunas leyes que muchas personas no usan por desconocimiento.
En otras palabras, si se pierde o se está a punto de perder la vivienda, hay opciones para afrontarlo, o al menos para no continuar abonando las deudas. Nos referimos a dos herramientas, se trata de las siguientes:
- Dación en pago.
Cuando se lleva a cabo la ejecución hipotecaria, en otras palabras, cuando se le quita la vivienda al deudor, es habitual que los ingresos que obtiene el banco por la subasta de la vivienda no resulten suficientes para cancelar dicha deuda.
Los bancos ofrecen viviendas por menos de su valor de mercado y los precios de mercado son volátiles, esto significa que la vivienda puede valer menos actualmente que cuando se la compró. En este caso, la compra de la vivienda se deducirá de los pagos pendientes, sin embargo, la deuda continuará existiendo si no hay suficiente para liquidar.
El impago de la hipoteca y la no liquidación por medio de la ejecución no permiten poseer activos actualmente y en el futuro, ya que el banco los recuperará hasta que abone todo lo que debe.
Dación en pago
Se trata de la transferencia de activos a cambio de la condonación de la deuda. Dependiendo del tipo de vivienda y la situación, esta opción puede ser bastante atractiva para el banco.
Sin dudas, se trata de un paso que se debe tomar antes de que llegue la ejecución. El Banco podrá considerarlo como un gesto de buena voluntad. En caso de tener otra propiedad a su nombre, es posible ofrecer esa propiedad para terminar de abonar las deudas.
Ley de la Segunda Oportunidad
La Ley de la Segunda Oportunidad les permite a aquellos deudores insolventes cancelar total o parcialmente sus deudas. Esto se debe a que tendrán la posibilidad de elegir, durante el procedimiento, si desea cancelar totalmente sus deudas y perder la vivienda, o bien cancelar parcialmente sus deudas y cumplir con un plan de pagos a cambio de mantener la vivienda.
Además, permite paralizar todos los embargos desde el momento de la solicitud y no figurar en los registros de morosidad una vez que el procedimiento haya llegado a su fin.
¿Cuál es el procedimiento cuando se deja de abonar una hipoteca?
El proceso habitual que se sigue cuando se deja de pagar la hipoteca es el siguiente:
En caso de que haya pasado un mes desde el momento en que se dejó de abonar la hipoteca, el banco se podrá en contacto con el deudor para comprobar si el impago de la hipoteca fue un error. Además, ofrecerá la posibilidad de abonar esa cuota, con el tipo de interés moratorio que corresponda.
Si el impago de la hipoteca continúa por un período mayor, el banco continuará intentando cobrar las cuotas de los meses impagados, generalmente, se considerará la modificación de los plazos que fueron acordados. En la revisión, es posible ampliar el plazo de amortización del préstamo hipotecario. De ser así, la deuda será el importe total de la hipoteca, además del interés de demora.
Si el impago se mantiene por seis meses, el banco lo trasladará a su cuenta de resultados. Habitualmente, los bancos demandan al deudor para hacer cumplir las garantías de los préstamos y que el deudor figure en la lista de morosos.
Subasta por impago de la hipoteca
Una vez transcurrido un año o año y medio, se subastará de la vivienda, siendo tarea del juez competente determinar el plazo de pago de la deuda con los intereses impagos que correspondan, para evitar la subasta de la propiedad.
Sin embargo, la realidad es que con la subasta de la vivienda no se soluciona el problema. Todo depende de la cantidad que se logre recaudar con la subasta. En caso de que el importe sea mayor al de la hipoteca, no hay problema, ya que se asegura la totalidad de la hipoteca. Sin embargo, si es menor, se tendrá que asegurar la diferencia entre el dinero del remate de la propiedad y la deuda, según lo establece la ley.
A partir de aquí, será tarea de cada deudor ver con qué posibilidades cuenta antes de decidir en esta difícil situación.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el impago de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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