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La futura Ley de Vivienda llegará para (según el Gobierno central que la impulsa) controlar el probable desequilibrio entre la demanda y la oferta del alquiler. La crisis del acceso a la vivienda en el mercado del alquiler promete acentuarse de aquí a un tiempo, si no se toman medidas al respecto. En este artículo de Oi Real Estate veremos el build to rent como nuevo protagonista en su auge de viviendas construidas para ser vendidas y finalmente destinadas al arrendamiento. Un cambio estratégico impensado hasta hace solamente dos años.

Crónica de una proyección anunciada

¿Es una novedad que hoy tengamos ante nosotros al build to rent como nuevo protagonista de negocio inmobiliario enfocado al mercado del alquiler? Si revisamos las estadísticas de este extraño 2021, veremos que no. Es un hecho que viene anunciándose desde los primeros albores de este año que comienza lentamente a despedirse.

Se trata de una serie de proyectos que finalmente han cobrado forma o al que se le han agregado otros en un cambio radical de dirección; y que en España sentaron sus bases desde mediados de2019 en adelante. Sucedió que una serie de inversores dedicaron sendos desembolsos y nuevos contratos con compañías constructoras para construir viviendas con el fin de introducirlas al mercado de arrendamiento.

Con la ralentización del mercado inmobiliario de 2020, la crisis laboral y el proyecto de la futura Ley de Vivienda aún en gateras, quedó claro que gran parte de la población que pensaba comprar una propiedad a futuro debía entonces orientar su mirada hacia el alquiler. Las compañías inversoras, alertadas por sus promotores, vieron con buenos ojos comenzar a mover sus piezas hacia el espectro residencial del arrendamiento. Por ello fue que ya a comienzos de 2021 se preveía la construcción de casi 92.000 propiedades nuevas, de aquí a 2028, con el fin de ser alquiladas.

Madrid como epicentro del build tu rent

Durante este 2021 se pusieron en marcha al menos siete promociones dotadas de 3.166 unidades de vivienda. Sus promotoras: Metrovacesa, Áurea Homes, Realia, Civitas Pacensis, Sonteweg y Momentum, entre otras. Sus inversoras: Ares, Axa IM, Azora y Slim.

Según la prestigiosa consultora Atlas Real Estate Analytics, de ese total se proyecta construir más del 50% solo en Madrid. Sin embargo, cabe señalar que según Daniel Bermúdez, director de operaciones de la consultora, esta cifra, si bien pudiera parecer cuantiosa, queda corta respecto a los resultados que ofrecen los análisis privados y estatales, y que aluden al problema del acceso a la vivienda de alquiler.

Dicho en sus palabras:

Estos desarrollos no son suficientes para satisfacer toda la demanda potencial de España.

Daniel Bermúdez – Director de operaciones – Atlas Real Estate Analytics

En este contexto, varios proyectos más se sumaron a los siete previstos a finales del invierno pasado. Teniendo en cuenta a todos ellos, se agregaron más de 16.000 viviendas al mercado español avocado al build to rent. Sin embargo, de estos últimos se cuenta como principal impulsor a la Comunidad Autónoma de Madrid; y su finalidad principal será introducir nuevas viviendas públicas para contrarrestar la crisis de la pandemia y colaborar con los sectores más perjudicados.

El Build to Rent como nuevo protagonista del mercado

Desde 2019 a esta parte (es decir, desde el período inmediatamente anterior a la irrupción del virus COVID 19), no hay consultora que no señale al build to rent como nuevo protagonista del mercado inmobiliario español. Dichas estadísticas incluyeron un cambio radical en los modelos de negocios de muchas promotoras y constructoras; que decidieron sobre la marcha dar un volantazo a los objetivos de sus proyectos más importantes. Esto es, destinar finalmente al mercado del alquiler unidades que habían sido planificadas para ser vendidas.

Valencia se ha incorporado con fuerte presencia a este ámbito. Así lo comentaba recientemente Antonio de la Fuente al sitio de consulta Idealista. Dijo el director managing de Finanzas Corporativas de Colliers:

Un caso donde ha ocurrido esto es Valencia, donde durante la pandemia algunos promotores aceleraron estas estrategias de transformación. En estos momentos podemos decir que el mercado empieza a poder homologarse con mercados mucho más maduros, como los de otros países europeos.

Antonio de la Fuente – Director Managing de Finanzas Corporativas – Colliers

Según datos recolectados por Colliers, este será el tercer año consecutivo en el cual se superarán con creces las inversiones de la temporada anterior.

Pasarse del “build to sell” al “build to rent”

En el mundo de las inversiones a gran escala, la confianza lo es todo. En este sentido, son numerosas las facilidades que han encontrado las promotoras para poder pasarse del del “build to sell” al “build to rent”. Fue un cambio de estrategia que implica cierto riesgo, esto es un hecho, pero ya de por sí el build to sell los lleva implícitos. Este cambio de estrategia en tantos proyectos a la vez, según los expertos, solo diversifica esa toma de riesgos, no la incrementa.

Se barajan en el futuro inmediato de este mercado en España la incorporación de más de medio centenar de proyectos build to rent. Y se tiene en cuenta además la incorporación de otras 50 nuevas promociones de manos de las Comunidades, soportadas por la ayuda de la inversión privada.

Cifras y ciudades

Los números son auspiciosos y podría significar una buena bocanada de aire para el Gobierno, respecto al auge en la demanda del alquiler. El volumen de inversión estimado para estos flamantes proyectos se estima superior a los 3.500 millones de euros. Las principales comunidades apuntadas por las promotoras para la edificación de estas unidades son Barcelona y Madrid al frente; y se le suman Valencia, Málaga y las Islas Baleares.

¿Cuál es tu opinión respecto al build to rent como nuevo protagonista del mercado inmobiliario? Nos gustaría mucho conocerla. ¿Te parece viable?

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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¿Están los sectores de la industria, políticos y el de bienes raíces en general alertas acerca del sobrecalentamiento del mercado inmobiliario? Este indicador se considera entre los de extrema sensibilidad, ya que podría evidenciar el camino a un escenario de gravedad mayúsculo. Según el Banco Central Europeo (BCE) existe una leve aunque verdadera señal de alerta al respecto y solicita conveniente efectuar correcciones cuanto antes. En este artículo de Oi Real Estate, veremos el alcance del sobrecalentamiento del mercado inmobiliario y la opinión del organismo internacional.

Un porcentaje por encima del deseado

En resultados de informes elaborados por el Banco Central Europeo, se observa que los costes promedio de las viviendas en España están por encima de un 5% respecto a su valoración real. Es más, si se ajusta el análisis, este porcentaje podría llegar a ofrecer una sobrevaloración de hasta un 15%.

Este ente supervisor regente en Europa, avisa que no se deben llegar a encender las alarmas aún (los niveles no alcanzan los verdaderamente preocupantes como los estadounidenses); ya que la fiebre alcista en materia de bienes raíces está en un nivel parejo en todo el continente. España en este sentido, se mantiene todavía por debajo de países vecinos en cuanto a sobrevaloración inmobiliaria, pero sería esta solamente la causa por la que no debieran tomarse medidas urgentes.

El temor a la pinchadura de otra burbuja, como ha surgido en el último octubre (en este caso, provendría del mercado chino), sería en apariencia más una tendencia impuesta por intereses financieros que una realidad. Se estima que el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario nacional, por arriba del precio promedio, tendría poco sino nada que ver con este conflicto del lejano oriente y estaría más relacionado a un fenómeno temporal. Estos aumentos en los niveles de la oferta podrían ser un efecto producido por la compra rezagada de propiedades durante la pandemia, o por la salida a la calle de ahorros mantenidos durante el último año y medio, en las cuentas de ahorristas particulares o inversores medianos.

El sobrecalentamiento del mercado inmobiliario Español

En este punto, el Banco Central Europeo no ha demorado en realizar sus recomendaciones. A través del “Informe de estabilidad financiera” emitido este noviembre último, su presidenta Christine Lagarde consideró que si bien se sostiene una recuperación económica en la Unión Europea que ha disminuido los riesgos a un futuro cercano en lo relacionado a la estabilidad financiera golpeada por la pandemia COVID 19, en contrapunto se observa una corrección de precios a la alza.

Según sus palabras:

…ha aumentado el riesgo de correcciones de precios en algunos mercados inmobiliarios y financieros.

Christine Lagarde – Presidenta del Banco Central Europeo

¿Qué países terminan por sufrir más esta sobrevaloración y se muestran más riesgosos a un recalentamiento excesivo en sus mercados inmobiliarios? Pues aquellos cuyas sobrevaloraciones ya venían recalentando sus sistemas y se encontraron de frente con la pandemia COVID, con todas sus implicancias negativas.

El fantasma de la pinchadura 2008

La memoria debería permanecer activa desde la pinchadura inmobiliaria estadounidense del año 2008. Las señales en la actualidad parecieran ser las mismas de 2005, 2006 y 2007. Sin embargo, el factor pandemia lo cubre y justifica todo. ¿El sector inmobiliario recuerda lo suficiente?

La consolidación bancaria (con sus fusiones que han concluido en empresas más grandes y fuertes) parece ser una de las pruebas de que algo se ha aprendido de aquel desastre que resquebrajó al sector inmobiliario como nunca antes. Hoy el sistema financiero se encuentra reforzado y en lo supuesto se mantienen todos los radares encendidos.

Sin embargo, eso no implica que el fantasma de la pinchadura 2008 no esté al asecho; acaso detrás de peligros y riesgos eventuales. Por suerte, el sistema se encuentra en modo preventivo y mantiene los escudos preparados. Es de esperar que ante una situación similar, España podrá reaccionar mejor que a comienzos de la década pasada.

Un primer semestre 2021 auspicioso pero reservado

La rentabilidad de las compañías en la denominada zona del euro se ha recuperado en parte gracias al repunte del primer semestre de este 2021. Con una pandemia irresoluta a despedirse del todo, no obstante, cuesta hacer pronósticos.

Por ejemplo, el alza de los costes de energía en España y en países vecinos tal vez podrían representar una ralentización en la recuperación económica; además de hacer mella en los índices inflacionarios a nivel nacional y continental.

En lo referido a las ganancias y pérdidas de las compañías, el informe del Banco Central Europeo revela también que las insolvencias por el lado de las empresas en Europa se posicionaron debajo de los índices inmediatos anteriores a la irrupción del virus COVID 19. En contraposición, las empresas que más sufrieron en sus rentabilidades durante los primeros seis meses fueron las que más padecieron los embates de la pandemia.

Los problemas vigentes del sector inmobiliario

Finalmente, asumiremos que la red de seguridad tendida para contrarrestar cualquier recalentamiento en el sector inmobiliario es lo suficientemente fuerte como para alejar los temores. En cierto modo, el problema que percibe el ciudadano común es otro y es el que en definitiva le importa en el día a día.

El complejo acceso a la vivienda en determinadas comunidades y ciudades, con costes en la cuota mensual de alquiler por encima de lo que la media puede pagar, está entre las prioridades de las autoridades del Gobierno central. La futura Ley de Vivienda, enfocada a solucionar principalmente este asunto, parece no contentar, al menos de momento, las expectativas de las mayorías.

Mitigar urgentemente el desbalance entre oferta y demanda del alquiler sin que los precios se disparen o disminuya el ofrecimiento de viviendas para arrendamiento, será vital.

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