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El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor el índice de referencia en precios de alquiler en Barcelona. La aplicación de la Ley 11/2020, buscó establecer mediante las medidas impulsadas la contención en las cuotas mensuales de arrendamiento, temiendo un despunte fenomenal y una eventual crisis en este sector del mercado inmobiliario. Un año más tarde, el 18 de septiembre de 2021, el Ayuntamiento barcelonés acopló otras medidas a dicha normativa, que aportan ciertas modificaciones, de cara al futuro inmediato y mediano. La combinación de estas, ha dividido la opinión pública respecto a niveles de rechazos y aprobaciones; asimismo ha generado cierta confusión en torno a su aplicación y a su valedero constitucional. En este artículo de Oi Real Estate, te contaremos todo lo que necesitas saber a la hora de calcular el precio de un contrato de alquiler en Barcelona y en todo Cataluña.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Con las medidas tomadas entre finales de 2020 y septiembre 2021, el precio del alquiler se encuentra topado en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Esta medida afecta a las 60 mayores ciudades catalanas distribuidas a lo largo y anche de sus 946 municipios.

Las últimas regulaciones puestas en vigor al inicio del otoño, combinadas con aquellas (implementadas durante la “temporada alta” de la pandemia COVID 19), obligan finalmente a los propietarios a tomar dos caminos respecto a la reformulación de sus próximos contratos. Estos son:

Mantener el precio que pagaba el anterior inquilino en la cuota mensual del alquiler.

Bajar la cuota un 5% respecto al fijado en el nuevo índice, si la zona fuera declarada como “tensionada”.

Recordamos que una zona será declarada como tensionada si su alquiler superara el coste medio regional que recoge el Índice de Precios de la Generalitat. Esta decisión fue tomada considerando que, en estos municipios (entre ellos Barcelona y otros 59 de su área metropolitana), hay carencia de viviendas asequibles.

¿Qué ocurrirá entonces con los nuevos contratos?

La renta de los nuevos contratos no podrá superar el precio que establezca el índice. Tampoco se podrá subir, aun cuando sea inferior al índice, si la vivienda se ha alquilado por un precio inferior en los cinco años anteriores.

Excepciones a las que podrán acogerse solo algunos propietarios

La ley prevé una excepción para los propietarios que acrediten ingresos inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC). Estos dueños podrían mantener el precio del alquiler antiguo o subirlo hasta el índice de referencia. Esa excepción, no obstante, solo sería aplicable en el caso de que la unidad familiar de los inquilinos tuviera unos ingresos superiores a 1991 euros. Es decir 3,5 veces el IRSC.

Acompañando este marco excepcional. El precio del alquiler sí podrá superar en un 5% el índice, si se les han realizado obras de mejora en el último año. También si tienen piscina, conserje, zona comunitaria o están amuebladas, sin poder sumarse a la anterior.

Dichas excepciones, han ofrecido el argumento suficiente para que los principales opositores a las regulaciones calificaran a las mismas como “blandas, jurídicamente hablando”.

¿Cómo calcular el precio de referencia?

La Generalitat dispone de un portal que permite consultar los precios de referencia para las viviendas que puedan interesarte.

Así, a través del portal de Habitatge, y luego de introducir los datos de dirección y de superficie de la vivienda, sin elementos comunes, tanto propietarios como inquilinos, así como también las agencias y agentes inmobiliarios independientes podrán concluir si el coste de un contrato se atiene a las medidas o no.

La información ofrecida debe incluir cantidad de metros cuadrados, que se pueden consultar en el catastro, y el estado de mantenimiento. Este último puede encontrarse en perfecto estado, en buen estado, falto de actualizaciones o en estado deficiente.

Además, se deberá especificar la planta y el año de construcción, y determinarlas por época en su edificación:

  1. Si es anterior a 1917.
  2. Si fue realizada entre 1918 y 1944.
  3. Definir si fue construida entre 1945 y 1978 o entre 1979 a 2007.
  4. Si es posterior al 2008.

Esta información, por supuesto, también se puede consultar en el catastro. Por otra parte, deberás tener a mano el certificado energético y especificar si la propiedad cuenta con ascensor, parking y está amueblado.

El resultado que arroja el buscador cuenta con tres referencias que son las que en definitiva conforman el índice de precios:

  • El área inferior (media con los alquileres más bajos de la zona).
  • El índice en sí (ubicándose en un promedio entre ambos).
  • Y el área superior (con los alquileres más caros).

¿Cómo se creó el índice?

El índice es una media aritmética de los precios de alquiler. Un parámetro al que se llega en el cálculo por metro cuadrado de todas las viviendas que se encuentran en el área de búsqueda, a partir de los criterios introducidos. Se han tomado como referencia 371 000 contratos de los registros del Incasòl.

Aspectos generales

Para un cálculo que permita conducir a un promedio general, en el índice se incluyen viviendas con diez metros cuadrados menos y con diez metros cuadrados más respecto a las referencias introducidas. Es decir, si se buscan pisos de 80 metros cuadrados, se recogerán también desde 70 a 90. Esta medición debe aplicarse a todos y cada uno de los criterios introducidos para la elaboración del cálculo en el portal.

¿Puede fallar?

Es posible que el resultado de error por falta de contratos en un radio de 1000 metros para establecer un índice. En este caso, el resultado algorítmico se permitirá dudar y ofrecerá el siguiente resultado: “A partir de este radio no se considera que los datos sean fiables o útiles”.

Ejemplos prácticos en las ciudades catalanas

Veamos una serie de distintos ejemplos llevados a la práctica para una mejor comprensión del índice de precios del alquiler:

-Un piso en la zona de carrer Mandri, en el barrio de Sant Gervasi de Barcelona, con 70 metros cuadrados, construido entre 1945 y 1978, en buen estado, con ascensor, se obtiene un precio de 14,64 euros el metro cuadrado. Esto fija el alquiler en 1024 euros.

-En la calle Llull, en la Vila Olímpica de la capital catalana, un primer o segundo piso de 83 metros cuadrados en el que se necesitan actualizaciones, construido entre 1945 y 1978, con un certificado energético D, la referencia es de 9,43 euros por metro cuadrado. Aquí, el alquiler sumaría alrededor de 782 euros.

-Si consultas por un piso en el municipio de La Llagosta, de unos 70 metros cuadrados, en perfecto estado, con ascensor, parking y amueblado, se fijaría el alquiler de referencia en unos 536 euros. Esto se calcula en base al precio de 8 euros por metro cuadrado que ofrece la herramienta.

-En la ciudad de Reus, una vivienda en Passeig de Prim, de unos 70 metros cuadrados, en buen estado y siendo tercera o cuarta planta construida entre 1979 y 2007, con ascensor, el precio de referencia es de 6,74 euros el metro cuadrado. El alquiler se establece en 472 euros.

-Dentro de Igualada, en la Rambla de Sant Ferran, un piso de características similares tiene un índice de 5,80 euros y un alquiler de 406 euros.

-En Manresa, en la zona cercana a la plaza Lluís Companys, el índice es de 11,74 euros, por lo que el alquiler quedaría en 821 euros.

¿En qué localidades se aplica a partir de septiembre 2021?

La Ley ha finalmente aplicado a todo Barcelona como zona tensionada, por lo que todas las propiedades en alquiler en cada una de sus localidades deberán someterse al nuevo índice a la hora de redactar sus contratos. En este sentido, y bajo lo expedido puntualmente en Septiembre último, se aplicarán también a otros municipios conformando un total de 60. Los enumeramos a continuación:

Las localidades en las que los alquileres ya están topados son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat.

También en Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei.

Además, en Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell.

Asimismo, se aplica en Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès.

Igualmente, en Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts.

Del mismo modo, se encuentra vigente en Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges,Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès,Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Fuerte oposición a las medidas

El Consell de Garanties Estatutàries emitió recientemente un informe, a petición de algunos grupos parlamentarios que la consideraban inconstitucional por invadir competencias del Estado.

Por otro lado, los partidos políticos que la han respaldado, sin embargo, consideran que se enmarca en las competencias que tiene la Generalitat en regulación del Derecho Civil.

Fuentes inmobiliarias reconocieron que el sector está a la espera de conocer si el Gobierno decide recurrir la ley ante el Tribunal Constitucional por invasión de competencias. Solamente un recurso del Gobierno paralizaría la ley.

Los dirigentes de Podemos, en cambio, han pedido al PSOE que no recurra la norma. Además, han recordado que el control de los alquileres era una de las medidas que se incluyó en el acuerdo de Gobierno para la investidura.

El Partido Popular también ha anunciado que presentará un recurso de inconstitucionalidad, pero en este caso la norma seguiría en vigor hasta que el Tribunal Constitucional emitiera su veredicto.

¿Quién se encargará de abonar los tributos?

En este sentido, la Ley es clara y objetiva. Señala que ambas partes (propietarios o inquilinos) pueden pactar el grado de responsabilidad de cada uno frente al abono de los tributos. De esta forma, el contrato del alquiler deberá contar con un anexo en el que se detallen los conceptos por separado; figurando el total proyectado en el tiempo y desglosando sus constes a niveles mensuales.

Las zonas declaradas “bajo tensión” en el septiembre último, deberán ser revisitadas durante un período a definir de 2025 y prorrogadas como tensionadas (si calificaran de esta forma nuevamente) de forma anual a partir del año 2026. De cara al futuro, durante cada enero deberán concretarse las liquidaciones donde se justifiquen los importes al propietario. Si el inquilino hubiera pagado de más, podrá hacer efectivo el reembolso de esa diferencia.

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En el año 2015 entró en vigor el Reglamento de la UE 650/2012, conocido con el nombre de reglamento europeo de sucesiones. Esta normativa fue de gran importancia, ya que cambió radicalmente la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte. En el siguiente artículo, encontrarás toda la información sobre esta reglamentación. ¡Sigue leyendo!

Desde el 17 de agosto de 2015 se encuentra vigente el Reglamento de la UE 650/2012, o reglamento europeo de sucesiones.

¿Cuál es la importancia del reglamento europeo de sucesiones?

Esta norma, muy elaborada técnicamente y de gran importancia práctica, modificó la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte en las que concurra algún elemento internacional. Por ejemplo, si el fallecido residiera o tuviera algún bien en un Estado que no es el de su origen.

Cabe destacar la enorme cantidad de circunstancias de este tipo en la actualidad. Según datos estadísticos de la Secretaría General de Inmigración y Emigración del Ministerio de Empleo y Seguridad Social, en España residían al 31 de diciembre de 2014, 4 925 089 extranjeros.

Los inmigrantes contaban con certificados de registro o tarjetas de residencia. El 56,32% del total correspondían al régimen de libre circulación de la Unión Europea. Los extranjeros residentes en España más numerosos eran los procedentes de Rumanía (953 183), Marruecos (770 735) y del Reino Unido (275 817).

¿Cuál fue el origen del reglamento europeo de sucesiones?

La génesis de este reglamento europeo se remonta al plan de acción de la Comisión y del Consejo de la UE del 3 de diciembre de 1998. El objetivo de ese proyecto era la creación de un espacio europeo de libertad, seguridad y justicia, en concordancia con las disposiciones del Tratado de Ámsterdam.

Dada la complejidad técnica de la materia, se ha llevado a cabo una larga etapa de estudio, en la que ha sido fundamental la aportación del Instituto Notarial Alemán. La propuesta legislativa de la Comisión Europea se publicó el 14 de octubre de 2009. Fue tramitada como reglamento con fundamento jurídico en el Tratado de la Comunidad Europea por el procedimiento de codecisión.

El texto legal definitivo fue aprobado por el Parlamento Europeo, en primera vuelta, el 13 de marzo de 2012 y por el Consejo de la Unión Europea el 7 de junio.

Sin embargo, la plena entrada en vigor se difirió hasta el 17 de agosto de 2015. Esto se decidió con el fin de dar tiempo suficiente para la elaboración de las correspondientes normas de desarrollo, tanto de derecho europeo como de derecho nacional. También, para el estudio de la nueva normativa por parte de sus destinatarios, en especial los jueces, notarios u otros funcionarios llamados a aplicarla.

¿Cómo se aplica en los distintos países de la UE?

En el caso de España, la nacionalidad del difunto deja paso al lugar de su residencia habitual como principal criterio para determinar la ley aplicable. De esta manera, aparece por primera vez la posibilidad de elección de la ley aplicable, limitada a la propia ley nacional.

Otros países, como Francia o Bélgica, pasan además a aplicar una única ley a toda la sucesión. Anteriormente, distinguían entre la sucesión de los bienes inmuebles, a la que se aplicaba la ley del Estado en que el inmueble estuviera situado, y la de los bienes muebles, que se regía por la ley nacional del fallecido o por la del Estado de su último domicilio.

El reglamento europeo de sucesiones ha sido adoptado por todos los Estados miembros, exceptuando al Reino Unido, Irlanda y Dinamarca. A estos efectos, se los consideran terceros Estados.

De todos modos, sus normas rigen con carácter universal, es decir, no solo para los nacionales de los Estados de la UE, sino también para los de cualquier otro Estado del mundo. En consecuencia, los jueces y notarios de los Estados miembros van a aplicar las mismas normas a la sucesión de un alemán o de un español que a la de un marroquí, un argentino o un británico.

¿Qué deben tener en cuenta los extranjeros?

Si eres español, pero resides en el extranjero, o si eres extranjero residente en España, o si simplemente piensas que es probable que, en el futuro, vayas a trasladarte a otro país, debes tener en cuenta lo siguiente. Cuando planifiques tu sucesión, deberías recordar que la ley aplicable va a ser la del Estado de tu residencia habitual y no la de tu nacionalidad. Esto será así, salvo que manifiestes tu voluntad de que la sucesión se rija por esta última.

A esta declaración por la cual se opta por una determinada ley se la conoce técnicamente como “professio iuris” o elección de ley aplicable. Es importante considerar que la ley aplicable a la sucesión determina, entre otras cosas, las limitaciones a la libertad de disponer de la propia herencia, cuando una persona tiene descendientes, cónyuge u otros parientes.

Algunos ejemplos prácticos

Por ejemplo, a partir de esta reglamentación, un ciudadano español que reside en Francia, con hijos, va a quedar sujeto a las estrictas normas legitimarias del Código Civil francés. Este ciudadano de España se encontrará sometido a lo dispuesto en el artículo 913 de ese Código Civil, que fija los derechos legitimarios de los hijos en la mitad de la herencia, si hay un solo hijo, en dos terceras partes, si son dos, y en tres cuartas partes, si hay tres o más.

En cuanto al cónyuge, podrá como máximo, según el artículo 1094 del mismo Código francés, disponer del resto de la herencia (es decir, de la parte no reservada como legítima para los hijos), o bien de un cuarto de los bienes en propiedad y de los otros tres cuartos en usufructo, o de todos los bienes en usufructo.

Del mismo modo, la herencia de un ciudadano británico residente en España quedará sujeta al régimen de las legítimas establecido en el derecho común español. Así, dos tercios de la herencia se atribuirán a sus descendientes, uno de ellos repartido entre los hijos por partes iguales y sin carga alguna, y otro con la posibilidad de ser libremente distribuido entre sus hijos o nietos y de llevar la carga del usufructo vitalicio del cónyuge viudo.

Tales disposiciones del Código Civil español son enteramente ajenas a la tradición jurídica del Reino Unido, cuyo ordenamiento se basa en la libertad absoluta de cualquier persona para disponer como mejor le parezca de sus bienes a su fallecimiento. A los hijos y al cónyuge se les reconoce únicamente el derecho a pedir, en caso de necesidad, una pensión de subsistencia, congruente con el patrimonio del difunto.

Asimismo, el derecho español va a ser el que rija la sucesión de los marroquíes o de los paquistaníes residentes en España. Por este motivo, no será necesario invocar la excepción de orden público para excluir la aplicación en España de la norma que atribuye a los varones una doble porción hereditaria respecto a la de las mujeres, como lo indica el derecho musulmán.

Aspectos generales de las sucesiones

En la regulación de las sucesiones, se contemplan aspectos importantes, tales como:

-El destino que se le van a dar a los bienes del difunto o causante. Se determina el ámbito de actuación de la autonomía de la voluntad, las normas imperativas que sean necesarias y las normas dispositivas que suplirán la voluntad del causante, en caso de no existir testamento.

-Los requisitos de validez del testamento, con la finalidad de asegurar que lo que aparezca en él sea realmente la voluntad del testador.

-Los trámites necesarios para el reparto del caudal relicto.

Las personas intervinientes en una sucesión son:

-El causante: persona que transmite su patrimonio por causa de su fallecimiento.

-El testador: es el causante que dicta testimonio o testamento.

-El heredero o causahabiente: persona o conjunto de personas que reciben el patrimonio del causante.

-El legatario: persona que recibe determinados bienes individuales del causante, pero no una cuota de la herencia.

-El albacea: es el encargado por un testador o por un juez de cumplir la última voluntad del causante y custodiar sus bienes.

¿Cómo funciona la sucesión de bienes en España?

En España, el derecho sucesorio se regula en el Código Civil (del artículo 657 al 1087). Allí, se especifica que ciertos parientes en línea recta (ascendientes/descendientes) y el cónyuge tienen derecho a recibir dos tercios de la herencia del fallecido o causante, independientemente de la voluntad de este.

A esta parte se la denomina legítima. La legítima se divide, a su vez, en “legítima estricta” y “mejora”. El cónyuge superviviente tiene como mínimo derecho al usufructo del tercio de “mejora”.

El tercio restante (“tercio de libre disposición”) el causante lo puede legar a quien quiera. En este sentido, existe libertad de disposición mortis causa. El causante puede decidir libremente cómo dejar sus bienes, siempre que respete la legítima.

En caso de que no haya testamento, entran en juego las normas del Código Civil y los parientes que este señale (sucesión intestada).

Junto con el sistema sucesorio regulado en el Código Civil, coexisten en este país los diferentes sistemas establecidos por las legislaciones forales. Estos se caracterizan en general, en el ámbito del derecho de sucesiones, por una mayor libertad para testar. También, por la admisión en la mayoría del derecho foral de la figura de los pactos sucesorios.

Un caso específico es el del derecho foral de Navarra, donde el testador goza de absoluta libertad de disposición de sus bienes, salvo dos excepciones: la relativa a los hijos de anteriores matrimonios, así como las derivadas del usufructo de fidelidad, establecido en favor del cónyuge viudo.

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