¿Estás pensando en firmar un contrato de alquiler y tienes dudas sobre los plazos de duración? ¿Ya firmaste pero te arrepentiste? ¿Quieres saber cuál es el plazo mínimo de permanencia para poder rescindir el contrato? En este post te damos las respuestas.
En este artículo encontrarás:
Firmar un contrato de alquiler no es una decisión sencilla y puede implicar muchas cuestiones a tener en cuenta. Al poner tu firma en ese documento, te obligas a cumplir determinadas obligaciones, por un lado, y, por el otro, adquieres determinados derechos. Sin embargo, la vida nos presenta situaciones que nos obligan a dar marcha atrás con nuestra decisión.
Como dice el dicho popular: “Si quieres que Dios se ría, cuéntale tus planes”. Así, puede ocurrir que a los pocos días de firmar el contrato y mudarte, te veas obligado por las circunstancias a tener que cambiar de ciudad o de vivienda. Si ese es tu caso, te preguntarás cuánto tiempo estás obligado a permanecer en el piso al que te mudaste. En este post te damos la respuesta.
Permanencia en la ley de Arrendamientos Urbanos
Si quieres conocer cuál es la permanencia mínima en tu piso alquilado, lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Es esta ley la que establece la normativa aplicable a las distintas modalidades de finalización de los contratos de alquiler.
Duración de los contratos de alquiler
A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Esto sucede, porque es un plazo que suele pactarse comúnmente por acuerdo entre las partes. Conforme lo establecido en el artículo 9° de la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario (o propietario e inquilino, respectivamente). Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años.
La ley indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración.
Si el propietario es una persona jurídica, el plazo será de siete años, no cinco. En este punto, la ley favorece al inquilino. Esto es así porque el inquilino no está obligado a prorrogar. Tiene la posibilidad (en contratos de menos de cinco años de duración) de no prorrogar siempre que dé aviso al propietario con treinta días de antelación. Si quieres saber más sobre la duración de los contratos de alquiler, te invitamos a leer el siguiente post.
Lectura recomendada: ¿Cuánto dura un contrato de alquiler?
Desistimiento del contrato de alquiler
Si por la causa que fuera no puedes o no quieres seguir viviendo en el piso que alquilaste, ¿puedes rescindir el contrato? La respuesta está en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y es que sí, puedes. La decisión de no continuar con la relación contractual por parte del inquilino se llama desistimiento.
La ley permite al inquilino o arrendatario desistir del contrato de alquiler. Pero para ello establece un plazo mínimo: deberán haber pasado al menos seis meses de contrato. Ese plazo de permanencia mínima se contará desde la fecha de inicio de la relación contractual, es decir desde que comenzó el arriendo y empezaste a pagar por él. La fecha exacta debe constar en el contrato de alquiler.
Preaviso
Si decides desistir del contrato dentro de los primeros seis meses de arriendo, debes comunicarle tu decisión con anterioridad al propietario. La ley establece que debes comunicar tu decisión al arrendador con al menos treinta días de antelación.
Permanencia obligatoria en el piso alquilado
La pregunta suele surgir ¿Puedes abandonar el piso alquilado antes de los seis meses? Claro que si, vivimos en un país libre y no eres un prisionero. Pero ten en cuenta que, aún cuando no cumplas la permanencia física dentro del piso de alquiler, deberás pagar esos seis meses de renta de todos modos.
Subalquiler
Ante la perspectiva de tener que dejar el piso y tener que pagar igual por los primeros seis meses, se te puede ocurrir que una buena opción es el subalquiler. Subalquilar o subarrendar, es la práctica según la cual una persona da en alquiler a otra una parte o la totalidad de la vivienda que alquila y de la que no es el propietario.
En otras palabras, el arrendatario alquila a un tercero (subarrendatario) la vivienda que él mismo habita en calidad de inquilino. De esta manera, el subarrendatario se convierte, en cierta forma, en inquilino del inquilino.
Para subarrendar es indispensable contar con el consentimiento previo del arrendador. La autorización por parte del arrendador para subarrendar debe constar en el contrato. Si subalquilas sin el consentimiento del arrendatario, estarás incurriendo en un incumplimiento contractual y legal.
Indemnización
Cumpliste la permanencia de los seis meses de contrato (o pagaste el valor). Notificaste al arrendador con la antelación mínima de treinta días. ¿Eso es todo? Pues no. Se suele establecer por escrito en el contrato (y la ley lo permite) que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento.
Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Debes leer con detenimiento qué dice tu contrato de alquiler sobre este punto y asesorarte con un especialista.
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