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Uno de los principales desafíos para España en materia inmobiliaria es la actualización de su parque de vivienda. Esto se debe a que, en promedio, la antigüedad de sus viviendas es de más de cuarenta años y no cumplen con las condiciones mínimas de sostenibilidad. Debido al objetivo planteado a nivel internacional de alcanzar una “neutralidad energética” y las preferencias de los compradores por inmuebles cada vez más eficientes, realizar mejoras en las viviendas parece ser una preocupación cada vez más frecuente por parte de los propietarios. Especialmente, para aquellos que están pensando en vender. ¿Cuánto cuesta? ¿De qué factores depende? ¿Es siempre conveniente reformar un piso antes de vender? En este artículo te lo contamos. 

Antes de tomar la decisión de reformar un piso antes de vender, se deben tener en cuenta muchos factores.

El primero de ellos es el coste, que siempre habrá que compararlo con el precio al que se cree que se podrá ofrecer la vivienda en el mercado, pero no es el único. Tanto la antigüedad del inmueble, como el nivel de urgencia que se tiene para concretar la venta, el precio de otros pisos de la zona también serán determinantes a la hora de tomar una decisión.

A continuación te contamos todo lo que debes saber si estás pensando en vender tu vivienda pero piensas que antes necesita de algunas mejoras. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuánto cuesta reformar un piso antes de vender?

El coste de la reforma de un inmueble puede variar considerablemente según sus características, aunque el factor que más incide es su antigüedad. Según un estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), mientras los más antiguos requieren de una reforma estructural, aquellos que tienen menos de 20 años, por regla general, sólo necesitan de la utilización de fuentes de energías renovables y la instalación de domótica. Veamos cuáles son las obras que necesita cada edificio, dependiendo de su edad.

Viviendas de entre 40 y 70 años de antigüedad 

Se trata de aquellos inmuebles que fueron construidos entre 1950 y 1980. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), en España hay alrededor de 10,4 millones de ellos, lo cual significa aproximadamente un 42% del parque inmobiliario. Las comunidades que superan esta media son Cataluña, la Comunidad Valenciana, el País Vasco y Madrid. En estas dos últimas la proporción de viviendas de entre 40 y 70 años de antigüedad es de aproximadamente el 50%.

Son esta clase de inmuebles los que requieren de una gran reforma estructural para poder convertirse en edificios sostenibles y eficientes en materia energética, ya que no cuentan con ninguno de estos criterios. Muy a menudo son viviendas con estructuras bastante afectadas debido a la baja calidad de los materiales con los que fueron construidas. Por lo general, están hechas con estructuras de hormigón a base de cemento aluminoso.

El primer paso en la reforma de estas viviendas debería ser el de la mejora de sus elementos de conexión con el exterior, especialmente sus paredes exteriores y su fachada. Tras esto, habría que cambiar las ventanas. El coste estimado de estas reformas es de 20.000 a 40.000 euros en un inmueble de entre 90 y 120 m², la media en nuestro país.

Desde la UCI también aconsejan “tener en cuenta el estado de sus instalaciones, como los sistemas de electricidad o fontanería, que en muchas ocasiones son de plomo o acero galvanizado, materiales que representan un riesgo para la salud de los habitantes. Lo más aconsejable es cambiar completamente la instalación y evitar hacer ‘apaños’ entre materiales antiguos y actuales, pues suelen convivir mal”.

Viviendas de entre 20 y 40 años de antigüedad 

Son aquellas que fueron construidas entre 1980 y el 2000. Se estima que hay alrededor de 6,5 millones de ellas en toda España, lo cual significa un 27% del parque inmobiliario. Los lugares en donde más se concentran este tipo de inmuebles son las comunidades de Andalucía, Canarias y Región de Murcia, en donde representan un 32%. A continuación le siguen Extremadura, con un 31%, y Castilla-La Mancha, con un 30%.

Si bien estas construcciones poseen materiales de mejor calidad que las de décadas anteriores, fueron hechas antes de la entrada en vigor del Código de la Edificación vigente. Por esta razón, no cuentan con los criterios de eficiencia energética y sostenibilidad suficientes y también requieren de reformas importantes.

El primer paso podría ser el reemplazo de ventanas de aluminio por unas que tengan cierres herméticos y doble cristal. Esta mejora puede llegar a lograr en el inmueble un ahorro de energía de hasta el 30%. También puede ser útil instalar materiales aislantes como poliestireno, lana mineral, planchas de EPS o paneles de fibra de madera en paredes y techos. Otra mejora posible es la del reemplazo de los suelos de parquet y los sistemas de calefacción antiguos por un sistema de suelo radiante. También, la refacción de las cocinas y los baños.

Para la rehabilitación de una vivienda con esta antigüedad y una superficie de entre 90 y 120 m², la UCI calcula un monto de 22.000 a 36.000 euros aproximadamente.

Viviendas de entre 10 y 20 años de antigüedad 

Se trata de aquellos inmuebles que fueron construidos entre el 2000 y el 2011 y se estima que suponen alrededor del 18% del parque inmobiliario en España. Sin embargo, existen regiones en donde son aún más abundantes. Estas son La Rioja, en donde representan un 25% de las viviendas, Murcia, con un 24%, Galicia, con un 23% y Castilla-La Mancha, con un 22%.

Según la UCI, si bien estas edificaciones “han seguido la normativa acorde a la eficiencia energética y sus materiales y estructura están pensados para el aislamiento de la vivienda del exterior”, la mejora energética del interior de la vivienda es clave. El fin es poder “garantizar el buen estado del sistema de calefacción y el aislamiento óptimo de las ventanas, suelos y paredes”, señalan.

Una de las reformas más importantes en estos casos es la sustitución de los sistemas de calefacción poco eficientes, como el de gas, por sistemas renovables, como la aerotermia. Se calcula que esta mejora puede tener un coste de 10.000 a 25.000 euros, con la ventaja de que puede llegar a suponer un ahorro de hasta el 70% en la factura de gas.

Respecto al agua caliente y la electricidad, la realidad es que la principal fuente de energía sigue sin ser renovable en muchos hogares. Para la UCI la solución puede ser “apostar por la instalación de paneles solares fotovoltaicos y térmicos. Igualmente, la domótica, que contribuye de manera importante a hacer de una vivienda un hogar más eficiente, todavía es residual en inmuebles de reciente construcción”.

¿Cómo influyen las características particulares de cada inmueble?

El estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) señala que todas las reformas mencionadas son genéricas, ya que cada inmueble cuenta con características particulares. Por esta razón, antes de embarcarse en las mejoras, lo ideal es consultar con un profesional que pueda aconsejar que es lo más acertado para esa vivienda en especial. Tiene que tratarse de alguien que también pueda brindar un presupuesto concreto en función de las dimensiones del inmueble y las necesidades de su propietario.

Por otro lado, también afirma que los grandes cambios estructurales afectan al conjunto de un edificio. Por lo tanto, si se trata de una comunidad de vecinos, no basta con realizar las mejoras en una sola vivienda. Para estos casos, el precio medio de una rehabilitación puede ser de alrededor de 100.000 euros de media, aunque variará mucho según cada situación particular.

¿Es conveniente reformar un piso antes de vender?

La reforma de un inmueble puede hacer que su valor de venta se incremente, lo que puede ser un punto interesante, pero hay diferentes factores que provocan la fluctuación en su nuevo precio. Si nos referimos a una vivienda estándar de aproximadamente unos 74 metros cuadrado, en una zona demandada, el aumento en la valorización puede llegar a un 25 por ciento. Por otro lado, si la vivienda se encuentra en localidades de demanda dinámica y es considerada de lujo, la reforma puede llegar a ascender a un 65 por ciento más.

Una de las razones de esta revalorización es que, con la pandemia y el auge del teletrabajo, ha crecido el interés de los inquilinos por las viviendas reformadas. A su vez, en todo el 2021, las rehabilitaciones han aumentado un 14%, con un 44% más de ampliaciones que en el 2020. Así lo demuestran datos recogidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). 

Ahora bien, ¿es siempre conveniente reformar un piso antes de vender? ¿En qué casos puede ser beneficioso y en cuáles puede representar una pérdida? A continuación veremos los aspectos que es importante tener en cuenta en cada caso para saber si invertir en mejoras o no.

Aspectos a tener en cuenta para saber si conviene reformar un piso antes de vender

El coste de las obras en relación al precio de venta de la vivienda

Previamente detallamos todas las reformas que pueden ser necesarias en una vivienda dependiendo de su antigüedad, cada una con su coste. Teniendo en cuenta esos estimativos, lo primero que se debe hacer es pedir presupuestos a diferentes empresas que realicen estas rehabilitaciones. 

El precio final no sólo dependerá de la cantidad de mejoras a hacer y de la edad del piso, también variará en función del alcance y la calidad de los materiales. Otro factor que influirá es la extensión del inmueble, ya que, mientras la renovación integral de un piso estándar de 70 m² puede costar unos 24.000 euros, la de una propiedad de lujo puede llegar a tener un precio de 130.000 euros.

Para tomar una decisión es importante, una vez que se tiene en manos el presupuesto de las reformas, compararlo con el precio de venta que aproximadamente tendrá la vivienda. ¿Cuánto representa? Si es un porcentaje muy alto quizás no sea lo más recomendable, de lo contrario, puede significar una ganancia mucho mayor.

El precio de venta de la vivienda en relación a la demanda del barrio

Otro factor que incidirá en la decisión sobre realizar las reformas o no será el precio de las otras viviendas del barrio y la demanda que haya para esta zona. Para realizar una valoración se puede utilizar alguna de las herramientas gratuitas que hay disponibles en la web. ¡En Oi Real Estate podemos valorar tu piso en menos de dos horas! Sólo debes seguir este enlace.

También, con este mismo objetivo, se puede acudir a varias agencias inmobiliarias del barrio y solicitar una visita para que tasen el inmueble. Se trata de un servicio que también es gratuito y sin compromiso, por lo cual no hay obligación de contratar a cualquiera de esas agencias. Sin embargo, se trata de una acción que puede ser útil para evaluar la calidad y el precio de sus servicios. Este también es un factor clave que ayudará a decidir si realizar las reformas o no.

Otros datos importantes a recabar, tienen que ver con la zona. Será importante que puedas conocer como es la dinámica del mercado y el promedio de precios en el barrio. También podrá ser de utilidad poder realizar comparaciones de precio y superficie respecto a otras propiedades similares.

Debes saber además que teniendo una estimación acerca de las reformas correspondientes, será posible tener una idea del valor de la vivienda luego de que se realicen. De esta forma podrás analizar de manera más certera si la decisión a tomar es la correcta.

El nivel de urgencia para vender el piso

Una vez completados los pasos anteriores, el siguiente es tomar la calculadora y sacar cuentas. Sólo de esta manera será posible saber si se obtendrá un beneficio por reformar el piso antes de vender. Pero, además de los costes, también es necesario tener en cuenta que, mientras más importante sea una reforma, más tiempo llevará.

Aparte de tener en consideración ese período de arreglos, habrá que pensar en el tiempo que puede llegar a tomar la venta. Si hay urgencia de vender, quizás una reforma considerable no sea la mejor opción. En cambio, si no hay apuro por cerrar la operación y las mejoras resultan rentables después de sacar cuentas, puede resultar una buena inversión.

Otro punto importante, que no puedes dejar fuera de la ecuación, tiene que ver con los plazos.  Si decides embarcarte en estas reformas, de manera integral,  puede demandar un largo período de tiempo, con lo cual la propiedad puede encontrarse inhabilitada para ser habitada. Esto puede significar gastos extras que contabilizar en la decisión. Por otro lado, si tienes urgencia en realizar la venta, debes tener en cuenta que esto retrasará tus planes

Documentos necesarios para vender un piso luego de elegir reformar para vender

Si has tomado la decisión de reformar un piso para vender, una buena recomendación es, durante el tiempo de obras, preparar la documentación necesaria para la operación.

A continuación listaremos todo lo que necesitarás:

  • Nota simple: un informe que detalla todos los datos de vivienda. Es decir, los del propietario y las características de la propiedad. Así como también, especifica, si el inmueble tiene cargar pendientes o deudas, como ser una hipoteca.
  • Certificado energético: es el documento que determina si el estado energético de la vivienda está en condiciones y cumple con los requisitos de la normativa vigente.
  • Planos de la vivienda: se trata del dibujo que muestra el modo en que está distribuida la superficie útil de la vivienda. Como sus espacios libres.
  • Cédula de habitabilidad: determinad si una vivienda esta apta para ser utilizada como residencia continua. Es obligatoria solo en algunas de las autonomías españolas.
  • Certificado del ITE: es la certificación de que la finca de la cual forma parte una vivienda está en condiciones para su habitabilidad.
  • Estatutos de la comunidad: es un informe que detalla cada una de las normas que deberán ser compartidas entre los propietarios de la finca en la que se encuentra la vivienda.
  • Recibo de pago del IBI: corre por cuenta del vendedor, pero puede ser compartido con el comprador ya que depende del propietario de la vivienda. Se paga cada principio de año. Por lo tanto, puede dividirse según la cantidad de meses que cada persona dispone de la titularidad de la vivienda.
  • Contrato de arras o de reserva
  • Últimas facturas de suministros
  • Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios
  • Certificado de deuda cero en relación a la vivienda. Es decir, que no supone, por ejemplo, una hipoteca pendiente.
  • Escritura de compraventa de la casa

¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Sólo debes seguir los siguientes enlaces:

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Vender una casa o un piso es un proceso que requiere de paciencia y mucha dedicación. Por eso, lo mejor que puedes hacer para no perder los nervios es conocer de antemano cuál es el paso a paso del proceso de compraventa y qué documentación necesitarás para llevarlo adelante.

De esta manera, lograrás adelantarte a cualquier dificultad que se presente y definitivamente ahorrarás tiempo y dinero.

En Oi Real Estate somos expertos inmobiliarios y en esta oportunidad queremos ayudarte a reunir toda la documentación necesaria para vender tu piso. Además, te guiaremos en el paso a paso del proceso de compraventa para hacer más fáciles los trámites. Vamos a ello.

Paso a paso para vender una casa

Siempre es mejor empezar por la idea general para luego ir profundizando. Por eso, en esta primera instancia, decidimos realizar un resumen con el paso a paso que te llevará hacia la venta de tu piso. Veamos en qué consiste.

Para vender tu piso deberás tener en cuenta una multitud de trámites y de estrategias para que el proceso sea rápido y exitoso. Todos ellos se pueden resumir en estos ítems que te presentamos por orden cronológico.

  1. Reúne toda la documentación necesaria.
  2. Realiza una tasación de tu vivienda y define el precio.
  3. Publicita tu inmueble en los portales inmobiliarios.
  4. Realiza visitas a tu propiedad y negocia las condiciones de venta.
  5. Prepara el documento de reserva o pago de señal.
  6. Redacta el contrato de Arras.
  7. Informa al administrador de la comunidad sobre la venta y solicita un certificado que demuestre que estás al día con los pagos.
  8. Realiza la escritura pública de la vivienda frente a un Notario.
  9. Liquida los impuestos correspondientes a la transmisión.
  10. Celebra, porque ya habrás logrado tu objetivo.

No te preocupes si algunos de estos pasos te generan dudas, sigue leyendo que es ahora cuando profundizaremos en cada uno de ellos.

Documentos necesarios para vender una casa

Te decíamos antes que el primer paso para vender tu casa es reunir la documentación necesaria. Pero probablemente te estés preguntando: ¿cuál es la documentación que necesito? Para responderte, veremos al detalle cada una de ellas.

Documento Nacional de Identidad

Si bien parece una obviedad, es importante saber que, para contratar servicios inmobiliarios, firmar el contrato de arras o realizar la escritura pública del inmueble, te pedirán tu documento de identidad, sea este DNI, NIE o pasaporte. Si el mismo hubiera caducado, no podrás realizar ninguna de las operaciones mencionadas. Por eso será importante que lo verifiques antes de comenzar.

Escritura de tu propiedad y Nota Simple Registral

Cuando hablamos de la Escritura Pública, nos referimos al documento constituido al momento de realizar la compra de la propiedad. Debes saber que puede ser solicitado durante el momento de la compraventa. El plazo de entrega es inmediato, gratuito y obligatorio.

Otro de los documentos que deberás tener es la Nota Simple del Registro de la Propiedad. La funcionalidad de él  es la de especificar el titular de la vivienda y sus características. También constarán allí detalles respecto a cargas o deudas que pueda poseer, por ejemplo si se encuentra hipotecado y los plazos de esta deuda.

Este documento, puede ser solicitado en el Registro del Municipio en el cual se encuentra emplazada la vivienda, también por vía online en la web del Colegio de Registradores de la Propiedad, o por medio de la aplicación que posee el Registro de España.

Si necesitas saber cómo solicitarla a continuación te dejamos un video en el que podrás conocer cuáles son los pasos necesarios para ello.

Si quieres saber más sobre la Nota Simple, puedes leer este post.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo emitido por el Ayuntamiento del lugar donde se encuentra tu vivienda. En él se garantiza que el inmueble reúne los requisitos mínimos para ser habitado. Su presentación es obligatoria en Cataluña, Asturias, Baleares, Cantabria, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra. Por eso, si aún no lo has hecho, será mejor que la solicites. Su coste se encuentra cercano a los 100 euros, y dependerá de las características de tu propiedad, donde se encuentra emplazado y los honorarios solicitados por el técnico profesional que lo llevará adelante.

Debe ser tramitada en la Oficina de la Vivienda o en el Ayuntamiento. Deberás contratar un técnico profesional para que analice el inmueble y luego envíe el informe a la administración correspondiente. Puede llegar a demorar entre uno y tres meses dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

Además, la cédula de habitabilidad caduca cada quince años. Por lo tanto, en caso de que la tengas, te aconsejamos que la verifiques. Pues su utilidad será nula si está vencida.

Certificado de Eficiencia Energética

Otro de los documentos obligatorios que se deberá anexar al contrato de compraventa es el Certificado de Eficiencia Energética. Y no solo eso, sino que también será obligatorio informar la calificación energética de tu inmueble en las publicaciones que realices en los portales inmobiliarios.

El objetivo de este documento es el de informar sobre el consumo energético de una propiedad en condiciones normales. Deberá ser solicitado a un técnico profesional  autorizado que llevará adelante una inspección y realizará el certificado y análisis de los datos recabados.

Este proceso puede llegar a demorar entre 1 y 7 días y el coste dependerá de la localidad en la que se encuentra emplazado, la superficie y los honorarios del técnico que se contrate. Se estima que los valores pueden rondar entre los 60 y 100 euros y las tasas no superarán los 40 euros dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra ubicado.

Recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles

También deberás demostrar que estás al día con el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Este tributo, es el que se grava sobre todos los propietarios de vivienda en nuestro país. Para ello, tendrás que presentar los últimos recibos de pago del mismo.

Será necesario presentar este recibo a lo largo de las negociaciones y en el momento en que se realice la firma de la compraventa. Es además un trámite gratuito, inmediato y obligatorio.

El Certificado de Inspección técnica del Edificio

Este documento tiene el objetivo de acreditar el estado de habitabilidad de la finca en la que se encuentra emplazada. Generalmente es un trámite que se realiza en edificios de más de 15 años de antigüedad, dependiendo de la comunidad. Puede ser solicitado al presidente de la comunidad de propietarios o al Ayuntamiento que corresponda.

Los estatutos de la comunidad de vecinos

Gracias a este documento podrán saber cuáles son las normas que regulan la convivencia y el mantenimiento de la propiedad. Se puede solicitar por medio del presidente de la comunidad, el administrador de fincas o en el Registro de la Propiedad.

Certificado de liquidación de servicios

Podrás adquirirlo en cada una de las empresas que prestan los servicios. La demora puede ser de entre 1 y 7 días. Sería recomendable que una vez pasado un plazo prudencial desde la venta de la propiedad corrobores que se haya realizado el cambio de titular para tu tranquilidad.

Documento que corrobore el libre deuda con la comunidad de propietarios

Con este certificado demostrarás que no tienes ninguna deuda con la comunidad. Deberá ser solicitada  al presidente o al administrador de fincas.

Certificado de deuda cero

Este documento será emitido por la entidad bancaria correspondiente que pueda acreditar que la vivienda no tiene ninguna hipoteca vigente.

Tasación de la propiedad

Tasar una propiedad implica estudiar sus características, su ubicación, los puntos de interés del entorno, los datos demográficos y los precios de las viviendas en la zona. A partir de este informe, se establecen un precio mínimo y otro máximo para la venta de tu inmueble.

Como puedes imaginarte, es uno de los pasos más difíciles de realizar si no tienes los conocimientos suficientes sobre el mercado inmobiliario. Además, una mala tasación podría traerte dos inconvenientes:

  1. Que vendas tu inmueble a un precio inferior al que realmente vale.
  2. Que establezcas un precio desorbitado y ningún comprador esté interesado en realizar la operación.

Si deseas realizar una tasación gratuita y sin compromiso, puedes ponerte en contacto con nosotros. Te proporcionaremos toda la información que necesitas.

Publicidad en los portales inmobiliarios

Si elijes vender tu piso a través de una inmobiliaria, ella se encargará de publicar tus inmuebles en su página web y en todos los portales que existen en internet. Pues, en pleno siglo XXI, una buena descripción de la propiedad acompañada de fotografías de calidad, te asegurarán el éxito de la venta.

Visitas de los potenciales compradores

A la hora de realizar las visitas al inmueble, hay muchos consejos que te ayudarán a impresionar a tus clientes. Aplicar el home staging es uno de ellos, pero no es el único. Además sería interesante que puedas realizar videos para poder mostrar tu piso a quienes se encuentren lejos de tu vivienda y así ampliar las posibilidades a la hora de realizar la venta. Si quieres saber más, te invitamos a leer este artículo: Consejos para vender tu inmueble.

Documento de reserva

Cuando un comprador está interesado en tu vivienda, pero necesita tiempo para confirmar la compra porque debe realizar los trámites hipotecarios, se suele firmar un documento de reserva.

En este escrito, el comprador se compromete a continuar con la venta si el crédito hipotecario es aceptado. Para garantizar el cumplimiento de dicho compromiso, deberá pagar una cantidad de dinero que ronda el 1% del precio de venta.

Si la parte vendedora decidiera no seguir adelante con la operación, deberá devolverle este dinero al comprador. Si, por el contrario, es el comprador quien decide no seguir adelante, el importe de reserva será retenido por el propietario.

Contrato de arras para vender una casa

El contrato de arras es un acuerdo previo al contrato de compraventa donde ambas partes pactan que la operación se va a llevar a cabo en un tiempo límite determinado.  

La parte compradora, por un lado, entrega una suma importante de dinero que ronda el 10% del precio de la vivienda. Al hacerlo, se compromete a seguir adelante con la compra.

La parte vendedora, por el otro, garantiza la continuidad de la venta del inmueble. Si no cumpliera con su parte, en ocasiones podría ser penalizado con una cantidad elevada de dinero.

Comunidad de vecinos

Avisarle a la comunidad de vecinos que has vendido tu inmueble es obligatorio. De hecho, en este post te contamos todo al respecto: Comunidad de vecinos, ¿debes avisarles si vendes tu propiedad?.

Escritura pública de compraventa

La escritura pública es un documento que detalla toda la información relativa al contrato de compra-venta que se haya firmado. Deberá realizarse ante un notario.

Si bien no es obligatoria, hacerla es importante porque le otorgará seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor. Además, es muy probable que el comprador la necesite, pues se la pedirán en el banco al momento de solicitar la hipoteca.

Liquidación de los impuestos correspondientes a la transmisión a la hora de vender una casa

El último paso será pagar los impuestos correspondientes por la transmisión del inmueble. El más inmediato será la plusvalía municipal, que deberás abonarlo en el ayuntamiento del distrito donde hayas realizado la venta. Pero, además, dentro de los primeros treinta días hábiles posteriores a la venta, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Por otro lado, deberás pagar el IRPF. Al respecto, existen múltiples variables que podrían, incluso, exonerarte del pago de este impuesto. Si quieres saber más, sigue leyendo este artículo: Impuestos por la venta de tu casa.

Por último, deberás pagar el IBI del año correspondiente a la fecha de venta del inmueble. Pues si pagas el Impuesto de Bienes Inmuebles cada tres meses y has vendido tu piso el primero de enero del 2021, deberás pagar el IBI de todo el 2020.

Características especiales

Existen propiedades cuya venta constará de algunos pasos y trámites adicionales. Nos referimos a las Viviendas de Protección Oficial, las casas embargadas y los inmuebles heredados.

En el primer caso, tendrás que presentar documentación adicional que certifique que estás autorizado para vender tu propiedad. Podrás obtener mas información en ¿Se puede vender un piso de protección oficial? 

En el segundo, el proceso será más complejo porque son pocos los compradores que se inclinan por inmuebles con embargos pendientes. Pero esto no significa que sea imposible. Aquí te contamos más al respecto: Cómo vender una casa embargada.

En el tercero, será obligatorio que figures como titular del inmueble en el Registro de la Propiedad para poder continuar con la venta de tu piso. Si necesitas mas información, aquí podrás saber todo lo que necesitas: ¿Es posible vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia?

Como podrás ver, vender una casa es un proceso que requiere de mucha dedicación. Hacerlo por tu cuenta es una opción viable, pero los procedimientos serán mucho más sencillos si cuentas con el asesoramiento adecuado.

En OI REAL ESTATE contamos con más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos ayudado a miles de clientes a vender su propiedad. ¿Quieres vender tu piso rápido y sin inconvenientes? Te aseguramos el éxito de tu operación.

Esperamos que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.

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El trámite de la tasación de una vivienda es fundamental al momento del financiamiento de una propiedad. En españa existen varios tipos de tasaciones, según el tipo de bien que se desea valorar. El resultado de la valoración de un inmueble será decisivo en el porcentaje que será financiado por una entidad bancaria para a adjudicación de la casa, local, etc. mediante crédito hipotecario. Por lo tanto,

Desde Oi Reaaltor presentamos una lista actualizada sobre la tasación y las tasadoras homologadas en España.

Tasadoras homologadas de España

¿Qué es una tasación de vivienda?

Se trata de un certificado o informe de valoración de un inmueble. Es un trámite que lo realiza un profesional en la materia tasación y es quien recoge, de manera justificada, el valor de la vivienda, según criterios establecidos previamente.

Cuando hablamos de bienes inmuebles, como una vivienda, un local o un garaje, dichos criterios serían:

  • Los materiales utilizados en la construcción y su calidad.

  • La red de comunicaciones de la zona.

  • La zona en la que se encuentra ubicado el inmueble.

La tasación de un inmueble es válida durante 6 meses luego de su firma.  

¿Cuál es la función de las tasaciones y por que es necesario que las entidades entén homologadas?

La tasación de una vivienda es un documento esencial en situaciones concretas vinculadas al mundo inmobiliario. Nos referimos, por ejemplo, a casos en los cuales se solicita una garantía hipotecaria para créditos o préstamos. Solo pueden ser realizadas por un técnico profesional, respaldado por algunas de las compañías de tasaciones homologadas en España.

Es decir, la valoración que se lleva adelante en una tasación mediante profesional competente se encuentra supervisada por el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España.

Con el documento de tasación el banco reconoce el valor del inmueble, garantía del crédito y, al mismo tiempo, el riesgo que asume si concreta la operación. En la mayoría de los casos, las entidades bancarias otorgan hasta el 80% del valor de lo tasado o del menor valor entre el importe de la tasación y el de compraventa.

¿Cuál es el valor de una tasación?

Como la mayoría de las operaciones en compraventa o en el sector inmobiliario, el valor de una tasación varía según las características del inmueble.

Esto se debe a que no es lo mismo la tasación de una casa, una parcela o un garaje. Por lo general, las sociedades de tasación homologadas en España cobran entre el 0,7 y el 1 por mil del valor de la propiedad, dependiendo el trabajo que implique. Asimismo, aquellas realizabas por los bancos rondan entre los 200 y 500 euros.

Por lo tanto, siempre se recomienda buscar diversos presupuestos antes de contratar a quién realizará la tasación, por el solo hecho de que las sociedades no se basan en los mismos factores a la hora de llevar a cabo el cálculo del valor de un inmueble.

¿Dónde se solicita la tasación de una vivienda?

Para solicitar la tasación de un inmueble existen dos opciones:   

  1. Mediante la tasadora que te determina el mismo banco acreedor.
  2. A través de una tasadora independiente.

Te detallamos las ventajas y dificultades que traen consigo cada una de ellas.

Solicitar una tasación con el banco

En estas ocasiones el banco te vinculará con la tasadora de la vivienda. Esta entidad, en la mayoría de los casos, suele ser colaboradora estrecha del banco. Por la propia relación, por lo general, además, la que gestiona la mayoría de los créditos.

La ventaja más pronunciada de tasar tu vivienda con el banco es que no tendrás inconvenientes en la aceptación de la misma. Por lo tanto, es una manera de ahorrar tiempo y, muchas veces, dinero.

Solicitar una tasación de manera independiente

La duda generalizada tiene que ver si es posible tasar un inmueble de forma propia. Y la respuesta es afirmativa. Es decir, mediante una tasadora de carácter independiente.

Al ser un trámite con un agente independiente de tasaciones, se podrán llevar adelante la cantidad de valoraciones que resulten necesarias. Por lo general, quienes solicitan hipotecas prefieren recurrir a una segunda opción respecto a la valoración de su propiedad para lograr una mejor financiación.

Si necesitas tasar tu vivienda, y elegís hacerlo por una tasadora independiente debes asegurarte de que la misma se encuentre homologada por el Banco de España. Es decir, registrada y supervisada por éste.

Principales tasadoras homologadas en España

La lista que detallaremos a continuación es tomada del Registro de Entidades de España hasta el mes de junio de de 202. En dicho listado se encuentran todas las sociedades tasadoras homologadas por el Banco de España.

A continuación, describimos de manera breve aquellas que resultan de mayor importancia. Lego, presentamos la lista completa y actualizada se encuentran inscriptas en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España.

CBRE Valuation Advisor

Esta sociedad está homologada desde el año 2011. Cuenta con 8 oficinas y emplea aproximadamente a 250 profesionales del sector. Su característica distintiva es apostar al uso innovador de la tecnología.

Asimismo, dispone de una base de datos desarrollado a lo largo de 40 años como tasadores de viviendas y una experiencia de casi 10 años en el rubro. Su oficina principal se encuentra en Madrid, en el Paseo de la Castellana, 202.

Tinsa

Fue fundada en el año 1985 y en 1999 comenzó a expandirse internacionalmente. En la actualidad opera en más de 25 países europeos, más el continente americano. En España llevan adelante más de 450000 informes anuales vinculados a tasaciones inmobiliarias.

Por último, dispone de 13 sedes repartidas en Europa, África y Latinoamérica.

Agrupación técnica del Valor (ATValor)

Se trata de una entidad que está formada por una red de técnicos que se desarrollan en el ámbito de la nación y especializados en diversos tipos de servicios. A través de ellos se puede llevar adelante la valorización de activos inmobiliarios, casas, oficinas, locales, etc.

Es una de las sociedades tasadoras identificadas por su ética y trasparencia en su servicio. Además, trabaja en conexión con los mejores bancos y su oficina central se encuentra en Madrid.

Arquitasa Sociedad de Tasación

En este caso, se trata de una sociedad que no tiene ningún tipo de vinculación con entidades financieras, institucionales ni empresariales. Esto la convierte en una organización completamente independiente. Arquitasa fue fundada en el año 1990 y también tiene su sede central en Madrid.

Además, tiene oficinas en Murcia, Valencia, A Coruña y Barcelona. En la actualidad es considerada de las sociedades más creíbles en España y en el resto de los países en los que se desarrolla.

Compañía Hispánica de Tasaciones y Valoraciones

Otra de las organizaciones de valorización completamente independiente. Compañía Hispánica fue homologada por el Banco de España a fines de la década del 80. Su labor principal es la tasación y valorización de todo tipo de bienes, pero principalmente de inmuebles.

Gesvalt Sociedad de Tasación

Se trata de otra sociedad independiente y especialista en consultorías, y en valoración y consultoría en edificación. Gesvalt se desarrolla en el mercado nacional e internacional, y en España cuenta con unas 16 oficinas.

Balkide

Es una sociedad que forma, actualmente, parte del Grupo Tinsa. Antes de ser comprada a la Corporación Mondragón, se denominaba LKS Tasaciones.

Se especializa en valoraciones de activos para diversas finalidades. Como ser, garantías hipotecarias de créditos o préstamos que puedan formar parte de títulos hipotecarios. Así como estudios anteriores al crédito hipotecario, particiones hereditarias, entre otros. Cuenta con oficinas en gran parte del territorio nacional.

Sociedad de Tasación

En este caso, hablamos de la primera tasadora homologada en España que brinda una serie de servicios y productos. Entre su oferta se encuentra la tasación de inmuebles.

Este tipo de valoraciones se realiza con profesionales independientes. Luego, las mismas son sometidas a controles internos de la sociedad.

Tecnitasa

Es una sociedad de tasación que fue fundada en el año 1987 con el objetivo principal modernizar los modos centralizados y dependientes de tasación por grupos financieros. Por lo tanto, es una compañía de carácter independiente que se desempeña en el mercado inmobiliario local. Al día de la fecha, cuenta con más de dos millones de valorizaciones realizadas y cuenta con servicio de tasación virtual.

Además de las principales tasadoras homologadas en España, existen otras que han desaparecido. Ibertasa, Valoraciones y tasaciones hipotecarias e Inmoseguros Tasación. Y una sola nueva homologada, Gloval Valuation.

A continuación la lista completa con las 32 tasadoras homologadas en España.

tasadoras homologadas en España

tasadoras homologadas en España

¿Cuáles son los pasos que siguen las tasadoras homologadas en España?

Se trate de una tasadora independiente o una de un banco, el proceso para solicitar una tasación es similar para ambos casos. En primer lugar, se llevan adelante una serie de corroboraciones para conocer las características y situación real de la vivienda o inmueble sometido a valoración. Así, la tasadora sigue los siguientes pasos:

  1. El profesional se dirigirá a la vivienda para calcular el tamaño de la misma. A su vez, sacará una serie de fotografías para acreditar y documentar el estado del inmueble. Es decir, su conservación, ocupación y construcción. En el caso de que exista, comprobará el estado vinculado de protección pública.
  2. Luego, recolectará información referida a las instalaciones, aquellos materiales utilizados para la construcción, reformas y otros aspectos esenciales. Puede, en caso de necesitarlo, solicitar el plano de la propiedad.
  3. En tercer lugar, solicitará la documentación catastral de la vivienda y la nota simple. Este último documento debe ser de menos de tres meses de antigüedad o una copia de la escritura de la propiedad registrada.
  4. Finalmente, con los datos obtenidos llevará adelante los cálculos necesarios, y fijará en un informe la valorización del inmueble.

¿Qué tiempo tarda la realización de una tasación?

La demora de un proceso de tasación se encontrará influenciado por una serie de factores. Como ser: en cuanto tiempo se desavita la vivienda y lo que se tarde en recuperar los datos esenciales. En la mayoría de los casos, en un lapso de tres a cinco días es posible obtener el informe. Sin embargo, muchas otras veces puede tardar más de una semana en los casos en que la propiedad se encuentre afectada por ampliaciones, refacciones o modificaciones.

¿Las valoraciones realizadas por tasadoras homologadas en España son todas válidas?

Todas las operaciones de valorización de un inmueble que sean realizadas por sociedades de tasación homologadas y reguladas por el Banco de España (a fin de que las operaciones que se realizan sean transparentes y legales) tienen validez.

Es un dato de suma importancia si quieres llevar adelante este tipo de trámite. Simplemente porque imposibilita que las tasadoras independientes y los servicios bancarios de tasación reduzcan o aumenten el valor de un inmueble para beneficio propio. Por lo tanto, el valor de la operación, es decir de la tasación, puede darse únicamente por determinados aspectos. Nos referimos a la localización de la vivienda, los servicios de la zona, la situación de la vivienda, la superficie construida, entre otros.

A pesar de ello, muchas veces los bancos buscan favorecerse en algún punto. La tasación a cargo del banco puede disminuir el valor del inmueble, con lo cual el monto de financiación será menor y beneficiará a la entidad. Es importante aclarar que los bancos no pueden negarse a aceptar la tasación de una tasadora homologada por el Banco de España, tal como lo indica el artículo tercero bis I) de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario:

Esperamos te haya sido de utilidad todo lo referido al proceso de tasación y a la información sobre las tasadoras homologadas en España. Si te has quedado con alguna inquietud, déjanos tu comentario.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Además, si estás pensando en vender puedes contactarte con OiRealtor, donde te asesoraremos profesionalmente.

La compra y la venta de un inmueble en España se trata de un proceso nada sencillo. En este sentido, antes de vender un piso en Madrid se deben realizar una serie de pasos. Hablamos de la gestión de ciertos trámites y la recolección de un conjunto de documentos que incluyen la información necesaria para que todas las partes conozcan cada uno de los datos de la vivienda.

Una vez que se logra obtener cada uno de los documentos necesarios, el proceso de venta de una vivienda se transforma en una operación mucho más ágil. Sobretodo cuando se ha decidido contratar el asesoramiento profesional de una agencia inmobiliaria.

En OI REAL ESTATE queremos presentarte un guía completa sobre cada uno de los documentos que necesitarás al momento de vender tu inmueble en la comunidad madrileña y qué impuestos deberás pagar por ello. ¡Sigue leyendo!

¿Por qué vender un piso en Madrid es una gran oportunidad?

Decidir vender un piso en Madrid puede ser una gran oportunidad debido a una variedad de factores. Uno de ellos tiene que ver con el lugar que ocupa la ciudad para los viajeros a lo largo del año. En este sentido, nos referimos a que Madrid es una de las ciudades más importantes de Europa. En ella se puede encontrar una gran cantidad de museos reconocidos mundialmente y patrimonios culturales de la humanidad. Su gastronomía se caracteriza por combinar la mejores tradiciones de la cultura culinaria española y sus diversas atracciones hacen de esta localidad un lugar ideal para disfrutar en familia. Y, para los más jóvenes, una vida nocturna con alternativas variadas.

Por otra parte, la capital de España es la ciudad más poblada del país. Una de las causas que la convierte en una fuente de abundantes posibilidades laborales y educativas. Por esta y otras razones vender una propiedad en Madrid es una gran alternativa, ya que resulta una gran oportunidad para quienes quieran obtener de la operación una ganancia redituable.

A continuación, veremos la documentación que necesitas reunir si quieres vender un piso en Madrid.

¿Cuáles son los documentos que se requieren para vender un piso en Madrid?

Vender una vivienda demanda, en cualquier parte de España, una serie de pasos que, organizados de la manera correcta, harán del proceso una operación exitosa. Entre ellos, se encuentra la etapa en la cual se debe realizar la recolección de documentos que den cuenta de toda la información vinculada a la vivienda, a la comunidad de propietarios y al estado tributario de la propiedad.

Nota simple: un documento obligatorio para vender un piso en Madrid

La nota simple es uno de los documentos más importantes con el cual hay que contar antes de iniciar la venta de un piso en Madrid. Se trata de un informe de carácter público y oficial emitido por el Registro de la Propiedad. El documento contiene la información más importante del inmueble, incluyendo los datos del o los propietarios, si se trata de una copropiedad. En este sentido, es un comprobante de que se posee efectivamente la propiedad.

La nota simples es una documentación de carácter obligatorio ya que será solicitada por el comprador de la propiedad y es un requisito imprescindible para la realización de la compraventa. Por otro lado, también se le recomienda al propietario la solicitud de la nota dado que le permite constatar que sus datos estén actualizados y sean correctos.

¿Cómo se solicita una nota simple y cuánto demora?

La solicitud de la nota simple se puede realizar de modo presencial o de manera virtual

En el primero de los casos, en ciudad de Madrid hay 55 Registros de Propiedad en los cuales gestionar la petición. Sin embrago, todos se hallan ubicados en la Calle Alcalá, en el barrio de Simancas. Este barrio pertenece al Distrito de San Blas-Canillejas. Más específicamente, el Registro Propiedad Madrid se sitúa en el número 540 de la Calle Alcalá.

Por otra parte, para realizar la gestión vía online se deberá ingresar a la página oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad. Además, existe una aplicación del Registro de España desde la cual puede solicitarse esta documentación. La información requerida para efectuar el trámite son: el nombre y apellido del titular y la dirección del inmueble en cuestión.

Respecto al tiempo que puede conllevar la solicitud de la nota simple, la demora de la misma puede rondar entre unas 24 y 48 horas. El coste aproximado del trámite es de 9,02€.

La escritura de compraventa

La escritura de compraventa de una vivienda es la documentación que certifica, como la nota simple, la posesión del inmueble en tanto contiene la información de sus propietarios. Se trata del contrato establecido al momento en que se firmó el boleto de compraventa. Para que tenga validez la firma en cuestión debe haber sido realizada ante escribano público, con la firma de los certificados y en papel timbrado.

¿Cómo obtener este documento?

La escritura de compraventa puede obtenerse solicitándola al notario que realizó la operación de compraventa. Una vez realizada la solicitud su entrega es inmediata y no tiene costo alguno.

Para vender un piso en Madrid contar con esta documentación es obligatorio, ya que será solicitada para iniciar la compraventa y así poder realizar la transmisión de la propiedad. Es decir, el cambio de titularidad.

Certificado de eficiencia energética

Se trata de una documentación que brinda información relativa al consumo energético de un inmueble. Permite que, tanto los propietarios como los potenciales compradores, accedan a esta información relativa al gasto y eficiencia energética.

Este certificado es de carácter obligatorio para poder vender un piso en Madrid, dado que será requerido a la hora de firmar el contrato de compraventa. A su vez, se trata de un documento con información muy importante para incluirlo en los anuncios inmobiliarios.

¿Cómo obtener esta certificación, cuál es su demora y coste?

Para obtenerlo debe recurrirse a un técnico profesional autorizado, quien realizará la inspección del piso y el certificado con el análisis detallado requerido.

El coste dependerá de los honorarios establecidos por el técnico y la cantidad de m2 del inmueble. La demora aproximada puede ser de 1 a 7 días.

Los planos del inmueble: ayudarán a vender un piso en Madrid de manera más rápida

El plano de una propiedad es documento que contiene la representación gráfica de la misma. Incluye las reformas u obras que se hayan realizado y la disposición del mobiliario. También se hayan plasmados en él las instalaciones respectivas y la distribución de las distintas áreas de la propiedad.

Si se desea vender un piso en Madrid esta documentación no es obligatoria. Sin embrago, es recomendable acceder a ellos. Su importancia radica en que suele ser utilizada en los anuncios de venta, ya que permite que los posibles compradores conozcan la distribución y características de la vivienda. En consecuencia, promoverá mayor información sobre la vivienda, aumentando las probabilidades de venta en el menor tiempo posible.

¿Cómo obtener los planos de una vivienda?

Los planos de un inmueble pueden solicitarse en el Ayuntamiento de  Madrid o en Catastro. También es posible obtenerlos a través de la agencia inmobiliaria que esté cargo del proceso de venta del inmueble, en caso de contar con asesoramiento profesional.

La demora aproximada para adquirir los planos ronda entre 1 y 30 días. Respecto al coste, éste puede variar dependiendo de los honorarios que establezca el profesional arquitecto. También influirá en este aspecto el tamaño de la vivienda.

Por otra parte, en sitios web especializados puedes gestionar el trámite en forma gratuita.

La Cédula de habitabilidad no es obligatoria para vender un piso en Madrid

Está documentación requerida en otras ciudades de España no es obligatoria en Madrid, por lo cual no se requiere para la venta de un piso en esta ciudad.

Se trata de un documento que certifica que un inmueble cuenta con todas las condiciones de habitabilidad que están normalizados por ley. Es decir, la cédula de habitabilidad es el documento que determina que una propiedad es segura para ser habitada.

Certificado de Inspección Técnica de Edificio (ITE)

El ITE es una documentación que permite acreditar el estado de habitabilidad del edificio dentro del cual se ubica una vivienda. Asimismo, permite comprobar que el inmueble es seguro para quienes lo habiten, como así también el entorno cercano al que pertenece.

En la Comunidad de Madrid este certificado es de carácter obligatorio en edificios de más de 50 años.

¿Cómo obtenerlo, cuál es su demora y coste?

El Certificado de Inspección Técnica de Edificio puede solicitarse a través del presidente de la comunidad de vecinos o al Ayuntamiento de Madrid.

El coste de la ITE en Madrid, debido a que no está regulado por ley, depende de los honorarios del técnico, del tamaño del edificio y de su estado de conservación. En el caso de que ya haya sido realizada la inspección, el acceso al certificado es gratuito. La demora estimativa desde que se solicita el certificado hasta su obtención es de 1 a 30 días.

Estatuto de la comunidad de propietarios

Se trata de un documento que contiene las normas de convivencia estipuladas por la comunidad de vecinos de un edificio, el administrador del edificio o en el Registro de la Propiedad.

Si bien no es de carácter obligatorio a la hora de vender un piso en Madrid, suele ser solicitado por los compradores a lo largo de las etapas de negociación y en la firma de la compraventa.

¿Cómo obtenerlo, cuál es la demora y el coste?

Esta documentación se obtiene recurriendo al presidente de la comunidad de vecinos. El estatuto no tiene un valor económico, por lo que se puede acceder al la documento de manera gratuita.

La demora en la obtención de este documento puede rondar, estimativamente, entre 1 a 7 días.

Certificado de vivienda libre de cargas, de liquidación de servicios y de deuda cero con la comunidad

El certificado de vivienda libre de cargas es la documentación que incluye una serie de certificados cuya finalidad es acreditar que el piso que se está vendiendo se encuentra libre de deudas.

En el caso del certificado de liquidación de servicios hablamos de un documento que permite constatar que se hallan pagos los servicios de luz, gas y agua, no registrando deudas. Al momento de efectivizar la compraventa, los recibos deberán ser entregados al nuevo propietario para que pueda efectuar el cambio de titularidad de los servicios.

Y, por último, el certificado de libre deuda con la comunidad de propietarios es un documento que permite certificar que la vivienda no posee deudas en relación a las cuotas de la comunidad de propietarios. Al momento en que se concrete la venta del piso deberá notificarse el cambio de titularidad a través de una nota, según lo estipula la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cómo obtener estos documentos, cuál es la demora y el coste de cada uno?

Para acceder al certificado de liquidación de servicios se deberá solicitar a cada una de las empresas las últimas facturas pagas. Este tipo de gestión no implica coste alguno y la demora estimativa es de 1 a 7 días.

En el caso del certificado de libre deuda con la comunidad de propietarios, su obtención debe ser requerido al presidente o administrador del edificio. Luego de solicitado el certificado, su resolución puede demorar de 1 a 7 días.  Su solicitud es gratuita.

Recibo de liquidación del IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles es el tributo que deben pagar todas las personas que sean propietarias de una vivienda en España. El recibo de esta índole indica que dicho impuesto a sido liquidada por la parte correspondiente.

El momento de presentar este certificado será a lo largo de las negociaciones y al momento de la firma de la compraventa. Es un trámite gratuito, inmediato y de carácter obligatorio.

Certificado de deuda cero para vender un piso en Madrid

Este último documento es emitido por la entidad bancaria que corresponda. El mismo permite probar que la vivienda no está sujeta a una hipoteca vigente. Es de carácter obligatorio en los casos en que se ha concluido el pago de una hipoteca sin que se haya realizado la cancelación en el Registro. Se trata de un trámite inmediato y sin costo alguno.

Hasta aquí hemos detallado cada uno de los documentos necesarios para vender un piso en Madrid. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y para la venta de tu inmueble resulte de manera exitosa.

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El contrato de arras es uno de los acuerdos que suelen celebrarse como paso previo a la concreción de una compraventa. Sin embargo, puede ocurrir que tanto vendedor como comprador, por la razón que fuere, no cumplan finalmente con lo que se pactó en dicho acuerdo. ¿Qué sucede cuando se produce el incumplimiento de un contrato de arras? ¿Cómo se puede reclamar cuando la falta proviene del comprador?

En este artículo te contamos cuales son los tipos de contratos de esta índole que pueden celebrarse, cuales son las penalizaciones por no cumplirlo y los modos posible para su reclamo. Sigue leyendo.

¿Para qué sirve la firma de un contrato de arras?

Cuando un propietario pone su vivienda en venta y aparece una persona interesada en ella, es probable que ambas partes, vendedor y comprador, quieran asegurarse de que la compraventa llegará a buen puerto. Con este objetivo suelen firmarse acuerdos previos. ¿Cuáles son? Por un lado está el contrato de reserva y por el otro, el contrato de arras.

Existen dos diferencias sustanciales entre ambos. En primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el de reserva no. E este sentido, el primero de los casos adquiere una mayor seguridad jurídica. En segundo lugar, el contrato de arras puede ser rescindido solo con el pago de una indemnización, mientras que el contrato de reserva sólo puede cancelarse si se especificó en alguna de sus cláusulas. Para conocer más sobre las diferencias entre ambos recomendamos la letra de este artículo ampliamos estas diferencias con más información.

En adelante, haremos referencia únicamente al primero de estos acuerdos y a lo que ocurre cuando una de las partes implicadas no cumple con el pacto. Es decir, detallaremos qué penalizaciones se aplican cuando hay incumplimiento del contrato de arras, cómo se puede reclamar esta situación y de qué manera se puede demostrar que el comprador no cumplió con el trato. A continuación, te lo contamos.

Tipos de contratos de arras

En primer lugar, antes de hablar de penalizaciones y de cómo actuar ante un incumplimiento, es necesario dejar en claro qué tipos de contratos de arras existen. Algunos de ellos implican mayor facilidad para ser rescindidos, mientras que otros no tanto. Por esta razón, antes de firmar uno, es importante tener en cuenta esta información para poder elegir el tipo de contrato más conveniente.

Arras penitenciales

Se trata del contrato que admite mayores posibilidades de desistir de él. En ese caso, la señal de reserva entregada por el comprador funciona como indemnización. Es decir que, en caso de incumplimiento, este monto no le será regresado al comprador, o bien, será el vendedor quien deberá devolverla por duplicado. Esto depende de quién sea la parte incumplidora. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.

  • Los datos de las partes.
  • Los datos de la vivienda.
  • Régimen de arras penitenciales derecho inmobiliario.
  • El precio del inmueble.
  • La fecha de la firma.
  • El monto de la señal.
  • El reparto de gastos.
  • Plazo de cumplimiento del contrato.
  • Penalizaciones por el incumplimiento de algunas de las partes.

Arras confirmatorias

Esta clase de contrato, a diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Si bien prevé también la entrega de una señal, esta no sirve para compensar el incumplimiento del pacto. En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. De todas formas, será necesario presentar una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la compraventa.

¿Qué información debe incluir?

  • Los datos de las partes.
  • Los datos de la vivienda.
  • El precio del inmueble.
  • La fecha de la firma.
  • El monto de la señal.
  • El reparto de gastos.
  • La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.

Arras penales

Este tipo de contrato se encuentra a medio camino entre el de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no expresa en su contenido que se pueda desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funciona como indemnización cuando se produce un arrepentimiento. Sin embargo, establece penalizaciones, pero no en relación a la señal únicamente. También implica que pueda exigirse la concreción de la compraventa. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la transacción.

¿Qué información debe incluir?

  • Los datos de las partes.
  • Los datos de la vivienda.
  • El precio del inmueble.
  • La fecha de la firma.
  • El monto de la señal.
  • El reparto de los gastos.
  • La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.

¿Qué penalizaciones se aplican por incumplir un contrato de arras?

A partir de la descripción de los tres tipos de contratos de arras que existen, podemos concluir en que la única penalización que está definida de forma clara es la que se encuentra en el de arras penitenciales. Este tipo de contrato es, también, el que más suele firmarse de los anteriores. Como mencionamos, la penalización frente a su incumplimiento es no devolver el dinero de la señal, cuando el arrepentido es el comprador, o entregar el doble de ese monto, si quien desiste es el vendedor.

En cuanto al contrato de arras penales, vimos que, si el comprador incumple el pacto, el vendedor puede mantener el dinero de la señal, pero también puede exigir la concreción de la compraventa. Sin embargo, para poder ejecutar esta última cláusula, siempre será necesario acudir a la vía legal.

Con respecto al contrato de arras confirmatorias, reiteramos que no contempla la posibilidad de ser rescindido. Por esta razón, su incumplimiento siempre implicará la necesidad de presentar una demanda y esperar la resolución de un juez.

¿Cómo se puede reclamar ante el incumplimiento de un contrato de arras?

En caso de producirse el incumplimiento del contrato de arras firmado, existen dos maneras de reclamar. Una es por por la vía extrajudicial y, la otra, por vía judicial. Para saber a cuál acudir se debe tener en cuenta todo lo que mencionamos antes, es decir, si el documento refleja o no la penalización a asumir. También será determinante que la otra parte acepte o se niegue a cumplir con las consecuencias. Estas son las diferentes formas de realizar el reclamo:

Por vía extrajudicial

  • Acudiendo a la inmobiliaria, en caso de haber contratado una para llevar a cabo la venta.
  • Enviando un burofax al comprador para solicitar el cumplimiento de la penalización. Este servirá como prueba en caso de arribar a un juicio.
  • Interponiendo un “acto de conciliación” en los juzgados. Se trata de un recurso que permite exigir el cumplimiento del contrato. Al igual que la opción anterior, también sirve como prueba en un juicio.

Por vía judicial

  • Presentando una demanda en el juzgado correspondiente y esperando la resolución del juez.

¿Cómo demostrar que el comprador incumplió con el contrato de arras?

En caso de tener que acudir a la vía judicial o extrajudicial para reclamar por el incumplimiento de un contrato de arras, existen varias formas de demostrar la falta del comprador. En primer lugar, la prueba más irrefutable de todas es que la compraventa no se ha llevado a cabo.

Ahora bien, esto depende del tipo de contrato de arras que se ha firmado: 

  • Penitenciales: este documento estipula de forma clara cuál es la penalización que el comprador debe asumir, que se trata de perder el dinero de la señal. Por esta razón, no es necesario demostrar nada, sólo se retiene ese monto.
  • Confirmatorias y penales: estos dos tipos de contratos no dejan en claro cómo deben asumirse las penalizaciones, por lo tanto, al retener el dinero de la señal, la otra parte puede acudir a la vía judicial para recuperar el dinero. Si esto sucede, será necesario demostrar que ha sido el comprador quien ha incumplido el trato.

¿Cómo se puede probar esta falta del comprador? Aportando elementos como mensajes, emails o notificaciones de burofax que se hayan enviado a la otra parte. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que será el juez quien tenga la última palabra. Dependiendo del tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias del caso, este determinará cómo se llevará a cabo la penalización y si el sentenciado estará obligado a cumplirla. 

Hasta aquí hemos detallado que sucede cuando una de las partes provoca el incumplimiento del contrato de arras. A su vez, especificamos cuales son las penalizaciones y cuales son las vías para reclamarlas. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Contamos con la mejor información y la mayor confidencialidad para realizar la venta o compra de un inmueble de manera exitosa.

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El alquiler de una vivienda termina de manera definitiva, cuando el arrendatario devuelve las llaves al arrendador. Si bien parece un acto sin importancia, la realidad es que ambas partes deben tomar ciertas medidas en ese momento. ¿Cómo se formaliza la entrega de llaves al finalizar un contrato de alquiler? ¿Por qué es importante hacerlo? ¿Qué debe tener en cuenta el arrendador? ¿A qué debe prestarle atención el arrendatario? En este artículo te lo contaremos.

La entrega de llaves al finalizar el contrato de alquiler de una vivienda se formaliza mediante un documento específico. En él, tanto arrendador como arrendatario, deben dejar constancia de que el inmueble fue devuelto en condiciones. También que no restan deudas por ninguna mensualidad de renta u otros gastos inherentes al alquiler.

En este artículo te contamos cuál es la importancia de firmar este documento y el paso a paso que es necesario seguir antes. ¡Sigue leyendo!

¿En qué consiste la entrega de llaves al finalizar el contrato de alquiler y por qué debe formalizarse con la firma de un documento?

La entrega de las llaves de la vivienda es el último acto que se lleva a cabo para resolver un contrato de alquiler. De esta manera, la posesión del bien inmueble vuelve a manos del propietario y la relación arrendador-arrendatario finaliza. Esta devolución puede darse porque el inquilino desistió del contrato y lo notificó debidamente, como dispone el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o porque se cumplió el plazo convenido junto con sus correspondientes prórrogas.

Si bien este acto puede realizarse sin ninguna otra formalidad, lo más recomendable es dejarlo asentado de manera fehaciente para evitar futuras discrepancias y conflictos legales entre las partes. ¿Por qué? Aunque la entrega de las llaves de la vivienda pueda ser considerada como una efectiva devolución del bien, existen otras actuaciones que también intervienen en la resolución del contrato. Se trata de: 

  • La devolución de la fianza que el arrendatario entregó al arrendador al firmar el contrato y este último depositó en el organismo público correspondiente. 
  • La reclamación por posibles daños en la vivienda que sean responsabilidad del inquilino.

Esto quiere decir que el arrendador sólo firmará un documento en donde se constate la entrega de llaves por mutuo acuerdo cuando estén dadas las condiciones para devolver la fianza al arrendatario. O sea, cuando no se hayan ocasionado graves perjuicios al inmueble. ¿Qué pasos deben seguirse para firmar dicho documento con seguridad?

El paso a paso antes de firmar la entrega de llaves por finalización del contrato de alquiler

Antes de firmar el documento en donde quede asentado el acuerdo entre arrendador y arrendatario para finalizar la relación y que el inmueble vuelva a manos de su titular es importante que ambas partes se aseguren de que todo está en orden. Sólo de esta manera existirá la seguridad suficiente para que el arrendador devuelva al arrendatario la totalidad de la fianza. Los pasos a seguir por ambos son los siguientes:

Pasos que debe seguir el arrendador

  1. Fijar una fecha en concreto para encontrarse con el arrendatario en la vivienda alquilada con el objeto de llevar a cabo el acto de entrega de llaves.
  2. Una vez llegado este día, proceder a un examen exhaustivo de toda la propiedad para comprobar que se encuentra en buen estado y no hay ningún tipo de daño que sea responsabilidad del inquilino.
  3. Verificar que el pago de todas las mensualidades de renta estén al corriente y que el arrendatario no adeuda ningún monto de dinero por este concepto.
  4. Comprobar que el pago de suministros, como agua o luz, o cualquier otras cantidades que en el contrato figuren como responsabilidad del inquilino también estén al día.

Pasos que debe seguir el arrendatario

  1. Una vez que el arrendador examinó la vivienda, el arrendatario debe tomar la precaución, si se posterga la devolución de la fianza para otro día, de constatar mediante fotografías o testigos de que entregó la vivienda en buenas condiciones. Esto se debe a que, luego de entregadas las llaves, no podrá acreditar el estado del inmueble en el momento de la devolución.
  2. Si bien se trata de un paso que debe hacerse de manera previa a la firma del contrato, vale la pena aclararlo. Es conveniente que, al alquilar la vivienda, el arrendatario la recorra por completo y tome fotografías que den cuenta del estado de la propiedad al iniciar el arrendamiento. De esta manera, luego podrá compararlas con las tomadas el día de la entrega de llaves.

¿Qué deben tener en cuenta arrendador y arrendatario al firmar el documento de entrega de llaves por finalización del contrato de alquiler?

Cuando el arrendador y el arrendatario completaron los pasos que debería seguir cada uno, es momento de firmar el documento en donde se formaliza la entrega de llaves. 

¿Qué debe figurar en él? En principio, que ambas partes dan por resuelto de mutuo acuerdo el contrato de alquiler, haciendo constar que el arrendatario entrega la posesión de la vivienda al arrendador mediante la entrega de las llaves. Es importante que ambos manifiesten aquí que la vivienda se encuentra en perfectas condiciones y que el arrendatario no adeuda ninguna cantidad al arrendador.

Una vez hecha la entrega de llaves, el arrendador también debe proceder a devolver al arrendatario la fianza y otras garantías complementarias que haya exigido al inicio del contrato. Por eso es conveniente que en este documento también se haga constar la devolución de la fianza.

Si necesitas ayuda para alquilar piso, acude a OI REAL ESTATE

¿Deseas colocar tu propiedad en alquiler o, quieres alquilar el mejor piso de la zona? No tienes de qué preocuparte, en OI REAL ESTATE te brindaremos la información que necesitas conocer, para transformarte en el mejor propietario o inquilino. Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

Además, te ayudaremos a responder cualquier pregunta que poseas sobre los alquileres y, te acompañaremos en todo lo que requieras. Nuestro deseo es que conozcas el mundo inmobiliario en su totalidad, con el fin de tomar las mejores decisiones para tu proyecto o tu vida. Ser propietario de una vivienda puede ser complicado, pero estamos aquí para ayudarte con lo que necesites.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. También, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer.

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Si estás buscando una vivienda para comprar y ya encontraste una que te gusta, es probable que quieras asegurarte de que finalmente será tuya. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos al cierre de la compraventa entre vendedores y compradores. Uno de ellos es el contrato de reserva. ¿De qué se trata? ¿Qué puntos es importante tener en cuenta cuando se está pensando en comprar una vivienda y se quiere firmar un contrato de reserva? En este artículo te lo contamos.

El contrato privado de reserva es una opción muy elegida por vendedores y compradores a la hora de fijar las condiciones bajo las cuales se llevará adelante una compraventa. Sin duda uno de los aspectos de este tipo de documento es la entrega de una señal por parte del comprador, que es la que reserva la vivienda. Antes de firmarlo, es importante tener en cuenta ciertas cuestiones, como la forma en que está regulado este acuerdo, sus diferencias con el contrato de arras o las cláusulas que debe incluir.

A continuación te contamos todo lo que debes saber si estás pensando en comprar una vivienda y antes quieres celebrar un contrato de arras. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es un contrato de reserva?

El contrato privado de reserva es uno de los acuerdos que pueden celebrarse entre vendedor y comprador antes de cerrar la compraventa de una vivienda. A través de este documento, ambas partes dejan asentadas las condiciones bajo las cuales se llevará adelante la transacción. 

Este tipo de acuerdo también supone que el interesado entregue al propietario una suma de dinero denominada “señal” que es precisamente la que reserva el inmueble. Una vez entregada, el comprador se asegura de que la vivienda sale del mercado y no sigue siendo mostrada a otras personas. Al vendedor, por su lado, le permite asegurarse de que hay una verdadera intención de compra por la otra parte.

¿Qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de reserva?

A continuación te contamos cuáles son todos los aspectos que debes tener en cuenta si estás pensando en firmar un contrato de reserva antes de comprar una vivienda.

Que el contrato de reserva no está regulado por la ley

El contrato de reserva no está regulado por ninguna normativa en España. Se trata de un documento de libre redacción que se acostumbra celebrar de forma privada entre el vendedor y el futuro comprador de una vivienda. ¿Qué contras supone que este tipo de contrato no esté enmarcado en la ley?

En primer lugar, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes. Por otro lado, hace que no pueda ser rescindido mediante una penalización económica. De esta manera, la única forma de desistir de él es si algún tipo de sanción fue especificada en una de sus cláusulas. De lo contrario, si se produce un incumplimiento por alguna de las partes, la otra deberá acudir a la justicia.

Las diferencias del contrato de reserva con el contrato de arras

El contrato de reserva no es el único acuerdo que puede celebrarse como paso previo al cierre de una compraventa. La otra opción con la que se cuenta en estos casos es el contrato de arras. Si bien cumple la misma función que el de reserva, o sea, fijar las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la transacción mediante la entrega de una señal, ambos se diferencian en dos aspectos muy importantes:

  • El contrato de arras sí está regulado por la ley: los artículos 1124, 1152, 1153, 1154 y 1454 del Código Civil contemplan a este tipo de documento y definen su alcance y sus límites. Muy a menudo, también es modificado a través de la jurisprudencia. Sin duda, esta característica lo dota de mayor seguridad jurídica que la que posee el contrato de reserva.
  • El contrato de arras sí admite la posibilidad de ser rescindido: este tipo de documento sí requiere que en alguna de sus cláusulas se especifique una penalización por incumplimiento. Sin embargo, no en todos los casos. Existen tres tipos de contratos de arras y esto sólo ocurre en el de arras penitenciales, que es también el más habitual.

El monto de la señal que debes entregar al firmar un contrato de reserva cuando eres quien va a comprar una vivienda

Al tratarse de un documento que no está regulado por la ley, no existe una suma fija a entregar en concepto de señal cuando se firma un contrato de reserva. El monto depende siempre del acuerdo al que lleguen el vendedor y el comprador en cada caso en particular. No obstante, siempre suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el precio de venta del inmueble.

Las cláusulas que debe incluir cualquier contrato de reserva

Las cláusulas que deberían figurar en todo contrato privado de reserva de una vivienda son:

  • Datos personales de vendedor y comprador: nombres y números de DNI de ambas partes para poder identificarlos correctamente.
  • Datos e información del inmueble: su referencia catastral, domicilio completo y superficie. También debe especificarse aquí si posee algún anexo, como un garaje o un trastero.
  • Precio del inmueble: el monto que el comprador deberá pagar al cierre de la compraventa.
  • Importe de la señal: la cantidad entregada en concepto de reserva debe quedar asentada en este apartado.
  • Forma de pago: cómo abonará el comprador lo que resta del valor de la vivienda al cerrar la compraventa.
  • Reparto de gastos: cómo se distribuirán entre el vendedor y el comprador los gastos que conlleva el cierre de la compraventa.
  • Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: se trata del día límite para concretar la transacción.
  • Cláusula de rescisión: es una cláusula de carácter opcional que, en realidad, no es muy habitual en los contratos de reserva. Es aquí donde deben determinarse las penalizaciones que debe asumir cualquiera de las partes que quiera rescindir el acuerdo.

contrato de reserva comprar vivienda

¿Es conveniente firmar un contrato de reserva cuando vas a comprar una vivienda?

La decisión de celebrar un contrato privado de reserva antes de comprar una vivienda depende realmente de caso en particular.

Si, como comprador, estás plenamente seguro de que quieres y puedes adquirir un inmueble, sí es conveniente para tí firmar este tipo de acuerdo. De esta manera, el vendedor no podrá seguir ofreciéndola en el mercado. Al propietario también le conviene celebrar un contrato de reserva en estos casos, ya que, si también está plenamente seguro de querer venderte su piso, sabe que no habrá arrepentimiento por tu parte. En resumen, al no admitir la posibilidad de ser rescindido, esta clase de acuerdo les asegura a ambas partes que la otra no se arrepentirá. Por eso es tan importante celebrarlo únicamente cuando vendedor y comprador están plenamente seguros de querer concretar la operación.

Si, en cambio, no tienes la certeza de que quieres o puedes comprar una vivienda, lo mejor será no comprometerte con un contrato de reserva. Lo más probable es que si el vendedor tampoco está seguro de querer cerrar la compraventa contigo y quiere seguir escuchando ofertas no esté dispuesto tampoco a celebrar este tipo de acuerdo. En estas ocasiones lo mejor será celebrar un contrato de arras penitenciales, que permite su rescisión mediante una penalización económica. También existe la posibilidad de no firmar ningún tipo de acuerdo y seguir en la búsqueda de otro inmueble.

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A la hora de vender una propiedad es necesario reunir una serie de documentos que luego deberán ser presentados a lo largo de todo el proceso de compraventa. Para obtener algunos de ellos será indispensable que el inmueble cumpla con ciertos requisitos y condiciones. ¿Qué ocurre con la cédula de habitabilidad? ¿Con qué condiciones de habitabilidad, salubridad y seguridad debe cumplir la vivienda para obtenerla? ¿Es obligatorio obtener este documento? En este artículo te lo contamos.

Para que una vivienda pueda ser considerada como habitable por las autoridades de cada comunidad autónoma, deberá cumplir con una serie de condiciones y requisitos en cuanto a sus dependencias, sus dimensiones y sus instalaciones.

¿De qué se tratan estas exigencias? ¿Qué es la cédula de habitabilidad y en qué regiones es obligatorio tramitarla? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad, salubridad y seguridad con las que debe cumplir una vivienda en España?

En primer lugar, es importante aclarar que las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad con las cuales una vivienda debe cumplir para obtener la cédula correspondiente y poder ser vendida, varían según cada Comunidad Autónoma, que son quienes las regulan.

Estas normas o decretos municipales que las Comunidades emiten, si bien varían en sus valores de referencia, no afectan en ninguno de los casos a las garantías mínimas de habitabilidad que se exigen en el Código Técnico de la Edificación. 

Pero ¿de qué se tratan estas condiciones de habitabilidad? Son características técnicas y de calidad que cada vivienda debe tener para ser considerada habitable. Ahora veamos cuáles son estos requisitos mínimos a rasgos generales:

Condiciones mínimas de habitabilidad

Dependencias que debe poseer

Para ser habitable, se exige que una propiedad esté formada por varias habitaciones o dependencias. En caso de que se trate de una vivienda reducida o de un único dormitorio, lo mínimo con lo que debe cumplir en materia de habitaciones es lo siguiente:

  • Una cocina, un salón y un comedor: en este caso, salón y comedor pueden integrarse, formando un salón-comedor. También existe la posibilidad de fusionar los tres espacios mencionados, formando un salón-comedor-cocina. A esta última opción se la conoce con el nombre de cocina americana.

  • Un dormitorio principal o único: esta habitación debe contar con espacio suficiente para incluir una cama matrimonial, una cómoda y un armario.

  • Un baño completo: este debe estar compuesto por un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.

Superficies o dimensiones mínimas que debe tener

En el caso de las superficies, las distintas dependencias que componen la vivienda deben poseer unas dimensiones mínimas, según de qué habitación o espacio se trate. Estos son:

  • Recibidor: su anchura debe ser superior a la del pasillo, que es el encargado de distribuir el acceso a las diferentes habitaciones de la vivienda.

  • Salón: su superficie y forma debe posibilitar la inclusión de un sofá y un mueble para televisor.

  • Comedor: sus dimensiones deben posibilitar la inclusión de una mesa para comer.

  • Cocina: este espacio debe poder incluir todos los elementos necesarios para la preparación y conservación de comidas y limpieza, que son los siguientes:

  1. Fregadero.
  2. Encimera.
  3. Horno.
  4. Extractor de humo.
  5. Toma para colocar una lavadora.

Cabe volver a aclarar aquí que existe la posibilidad de integrar salón y comedor, como también de fusionar salón, comedor y cocina. En estos casos, debe ampliarse la superficie de dichos espacios.

  • Dormitorios:

  1. Principal: como mencionamos previamente, en esta dependencia deben poder incluirse una cama matrimonial, un armario y una cómoda.
  2. Dormitorio simple: en caso de que no haya dormitorio principal o que haya más de uno, para un dormitorio simple se exige que cuente con una superficie mínima de 6 metros cuadrados.
  3. Dormitorios dobles: en caso de que haya una habitación en donde se puedan ubicar dos cama, las dimensiones mínimas requeridas son de 8 metros cuadrados.

  • Baño principal: como mencionamos, este espacio debe contar con elementos mínimos como un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.

  • Aseo o segundo baño: este espacio es obligatorio únicamente cuando la vivienda dispone de tres o más dormitorios.

Condiciones mínimas de salubridad e higiene

Ahora veamos cuáles son las condiciones mínimas con las que una vivienda debe cumplir en materia de salubridad e higiene. Estas tienen que ver, principalmente, con una correcta circulación de aire y una apropiada entrada de luz solar:

  • Iluminación: las características de la vivienda deben garantizar una correcta entrada de iluminación natural durante las horas del día en que la luz solar alcanza a la propiedad. Este requisito es obligatorio para todos los espacios de los que hablamos, menos para los pasillos, los recibidores y los baños. Cabe aclarar que la superficie mínima de iluminación en cada habitación debe ser de alrededor de un 10%.

  • Ventilación: en este caso, las características de la vivienda deben permitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior. Existen dos tipos de ventilación que las disposiciones diferencian:

  1. Ventilación a través de ventanas: la superficie de estas aberturas debe ser, como mínimo, de un 10% en relación con las dimensiones de la habitación en donde se encuentran. Cabe aclarar que pueden ser las mismas aberturas a través de las cuales ingresa la luz natural. En este caso, los baños pueden contar con ventilación por sumideros o ventanillas. Por otro lado, no se exige que los pasillos y recibidores cuenten con ventanas.
  2. Ventilación continuada: aparte de las ventanas, la vivienda debe disponer de un sistema de ventilación continua, de manera que, aunque todas las aberturas se encuentren completamente cerradas, exista una corriente de aire que renueve constantemente el aire.

Condiciones mínimas de seguridad

Las condiciones mínimas de seguridad hacen referencia a diferentes tipos de instalaciones que permiten el uso de servicios, las cuales deben estar correctamente dispuestas para permitir un uso seguro:

Instalaciones

La vivienda, como mencionamos, debe disponer de las instalaciones correspondientes para el uso de energía eléctrica, agua fría y caliente sanitaria, desagües y telecomunicaciones. Estas instalaciones deben ser realizadas según las normativas que corresponden:

  • Eléctrica: debe contar con elementos adecuados como un protector general de la instalación, un limitador, un cuadro eléctrico, cajas de registro y diferenciales de protección. Debe dividirse en circuitos que permitan el alumbrado y la distribución de enchufes en toda la vivienda.

  • Fontanería: debe poder ofrecer agua sanitaria fría y caliente para toda la vivienda, también llaves de corte en todas las zonas con grifos y una llave de corte general.

  • Desagües: debe contar con sifones en todos los desagües para evitar la entrada de olores a la vivienda.

  • Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.

Materiales de suelos, paredes y techos

En este caso, los materiales que componen a la vivienda deben ser de fácil limpieza y desinfección, como también ignífugos y anti resbalantes. La pintura utilizada también debe ser adecuada.

¿En qué consiste la cédula de habitabilidad de una vivienda?

Ahora que ya conoces cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad con las cuales debe cumplir una vivienda, ¿cómo puede acreditarse que la propiedad se atiene a estos requisitos al momento de venderla? El documento que lo certifica es la cédula de habitabilidad.

Esta cédula de habitabilidad es expedida por la Oficina de la Vivienda o por cada ayuntamiento, teniendo en cuenta que los requisitos de habitabilidad varían según cada Comunidad Autónoma. Sin embargo, es necesario contactar primero a un técnico especializado o a un profesional, como un arquitecto, para que analice la vivienda y envíe un informe a los organismos mencionados.

También es importante tener en cuenta que los requisitos de los que hablamos en este artículo son de carácter general, por lo tanto será necesario que averigües cuáles son específicamente en la Comunidad que te corresponde.

En este artículo te contamos más acerca de este documento.

¿Es obligatorio tramitarla para vender una vivienda?

Como mencionamos, las condiciones de habitabilidad con las que debe cumplir una vivienda para iniciar su venta, dependen de cada Comunidad Autónoma. Esto también determina si es necesario obtener una cédula de habitabilidad o no.

Por el momento, para vender un inmueble, la tramitación de la cédula de habitabilidad es de carácter obligatorio únicamente en las Comunidades de Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.

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Son muchas las cuestiones a las que hay que prestar atención antes y después de comprar una nueva vivienda. Una de ellas es la titularidad de los servicios de luz, gas y agua, que es importante actualizar para que no siga siendo adjudicada al dueño anterior. ¿Cómo se deben realizar estos trámites en cada caso? ¿Son gratuitos o implican algún tipo de coste? ¿Quién debe afrontar los gastos por el cambio de titularidad de los suministros? ¿El vendedor o el comprador? En este artículo te lo contamos.

La importancia de realizar el cambio de titularidad de los suministros al adquirir una vivienda radica en que al transferirla, se deja sin responsabilidad al anterior propietario. De esta manera, se evitan posibles conflictos legales. Por otro lado, también nos aseguramos de que no se nos adjudiquen deudas del antiguo dueño. Ahora bien, ya sabemos que se trata de un trámite que beneficia a ambas partes pero, ¿cuál de los dos debe afrontar estos costes? ¿El vendedor o el comprador? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cómo realizar el cambio de titularidad de los suministros tras una compraventa?

Existen diferentes vías para llevar a cabo el trámite de cambio de titularidad de un suministro. El mismo puede realizarse de manera presencial o telemática. Debido a su practicidad y al avance del COVID-19, esta última opción es la más aconsejable y también la más elegida. 

Antes de comenzar es importante pensar en ciertas cuestiones y tomar algunas decisiones. Por ejemplo, es posible que queramos cambiar de compañía proveedora de uno o más suministros. En ese caso, debemos evaluar cuál o cuáles serán. También es recomendable que conozcamos el nivel de eficiencia energética de la vivienda y la potencia en watios con la que cuenta. De esta manera, será más fácil adaptar las condiciones del inmueble a nuestras necesidades, en el caso de los suministros de gas y agua.

A continuación veremos cómo proceder para cambiar la titularidad de cada uno de los servicios y qué costes hay que afrontar en cada caso.

¿Cómo realizar el cambio de titularidad del suministro de luz?

Como mencionamos previamente, al cambiar la titularidad del suministro de luz es posible solicitar modificaciones en nuestro plan y en nuestra tarifa. Antes de iniciar el trámite, es importante realizar una estimación del consumo energético de la vivienda adquirida. El mismo debe calcularse en función de los aparatos eléctricos de los que dispongamos, que pueden variar considerablemente de los que utilizaba el dueño anterior.

Luego, para finalmente cambiar la titularidad, será necesario comunicarse de forma online o telefónica o presentarse en una oficina de la comercializadora. Habrá que aportar los siguientes datos: nombres y números de DNI del anterior y el nuevo titular, nivel de potencia contratada, dirección exacta de la vivienda, número de cuenta bancaria (en caso de querer domiciliar los recibos), número de contrato y Código Unificado del Punto de Suministro (CUPS).

¿Qué precio tiene?

El cambio de titularidad del suministro de luz es un trámite completamente gratuito. Sin embargo, existen otras gestiones asociadas que pueden realizarse en el mismo momento y que sí poseen costes adicionales. Por ejemplo:

  • Actualización del Boletín Eléctrico: suele costar entre 100 y 150 euros y debe realizarse cada veinte años. Para conocer la antigüedad del documento en la vivienda adquirida se puede consultar a la misma distribuidora.
  • Modificación del nivel de potencia eléctrica: antes de realizar un cambio de estas características es recomendable calcular la cantidad de energía que vamos a necesitar. Aumentarla cuesta alrededor de 60 euros por kilovatio (kW) y reducirla, alrededor de 21 euros.
  • Modificación de tarifa: se trata de un trámite gratuito a menos que exista algún tipo de permanencia con la distribuidora o que se haga un cambio a una tarifa DHA (con discriminación horaria).
  • Cambio de compañía eléctrica: también es un trámite sin cargo siempre que no exista algún tipo de permanencia con la empresa. De existir esta, será necesario abonar una penalización.

gastos cambio titularidad suministros

¿Cómo realizar el cambio de titularidad del suministro de gas?

En el caso del suministro de gas, es conveniente tomar algunas precauciones extra antes de iniciar el trámite de cambio de titularidad. En primer lugar, debemos asegurarnos de que la instalación se encuentra en buenas condiciones para prevenir posibles accidentes. Luego, es importante verificar que no quedan facturas pendientes de pago, ya que, si las hay, una vez asumida la titularidad la compañía nos hará responsable de esa deuda.

Una vez completados los pasos anteriores, habrá que contactarse de manera online o telefónica, o bien, asistir a una oficina de la compañía para cambiar la titularidad del servicio. Los datos que deberemos aportar son los siguientes: nombres y números de DNI del anterior y el nuevo titular, tarifa de acceso al gas, Código Unificado del Punto de Suministro (CUPS) y número de cuenta bancaria (en caso de querer domiciliar el pago.

¿Qué precio tiene?

Ninguno de los trámites relacionados con el suministro de gas conlleva un coste para el nuevo o el anterior titular, es completamente gratuito.

¿Cómo realizar el cambio de titularidad del suministro de agua?

Al igual que en el caso anterior, antes de iniciar el trámite de cambio de titularidad es necesario revisar en qué condiciones se encuentra la instalación, ya que puede requerir de mejoras o el contador puede no estar funcionando correctamente. 

Una vez realizadas estas verificaciones, el siguiente paso es el mismo que en los trámites descritos anteriormente: contactarse o asistir presencialmente a una oficina de la compañía. Sin embargo, en este caso, además de aportar datos como los nombres y números de DNI del nuevo y el antiguo titular, la dirección de la vivienda, el CUPS, el número de tarifa y el número de cuenta bancaria, también será necesario entregar un impreso donde figuren: la lectura del contador, las escrituras del inmueble y una fotocopia del NIF o el NIE de todos los firmantes.

¿Qué precio tiene?

En este caso, el coste del trámite de cambio de titularidad varía en función de cada ciudad. En la mayoría de ellas se debe abonar una fianza de entre 50 y 100 euros para cubrir futuros impagos, que será devuelta al finalizar el contrato.

El monto a pagar también dependerá del tamaño del equipo de medición, es decir, será mayor mientras más grande sea el contador.

¿Quién debe pagar los gastos de cambio de titularidad de los suministros? ¿El vendedor o el comprador?

En la mayoría de los casos es el comprador y nuevo titular de una vivienda quien se hace cargo de los gastos asociados al cambio de titularidad de los suministros de luz, gas y agua. No obstante, es posible llegar a un acuerdo de otro tipo con el vendedor, ya que se trata de un trámite que interesa a ambas partes y puede evitar futuros conflictos.

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Tanto el contrato de arras como el de reserva son acuerdos previos a la concreción de la venta de un inmueble. Ambos tienen como objetivo formalizar y garantizar el compromiso entre vendedor y comprador para que la compraventa llegue a buen puerto. Pero ¿cuáles son las diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva? ¿Cuál de los dos es más conveniente firmar? En este artículo te contamos todo lo que debes saber.

CONTENIDO ACTUALIZADO

A la hora de realizar una compraventa inmobiliaria es necesario contar con una serie de documentos que serán necesarios a lo largo de todo el proceso. También se deben afrontar diferentes trámites obligatorios antes del momento final en el cual el vendedor le entrega las llaves del inmueble al comprador.

En este artículo hablaremos de los últimos pasos previos a la firma de la escritura pública de compraventa: la firma del contrato privado de reserva y la firma del contrato de arras. Si bien ambos tienen como fin asegurarle al comprador y al vendedor que hay intención de ambas partes de llegar al acuerdo final, hay algunas diferencias entre ambos documentos. A continuación te contamos cuáles son:

¿En qué consiste el contrato privado de reserva?

El contrato de reserva es un documento que le asegura al comprador que la propiedad no seguirá siendo mostrada a otros interesados, y al vendedor, que la intención de compra por parte del firmante es real. El comprador deberá abonar un monto de dinero, llamado señal o entrada, que posteriormente se restará del valor total de la vivienda.

Es importante aclarar que el contrato de reserva puede celebrarse incluso antes de adquirir viviendas que aún no se han construido, o que están construyéndose al momento de la firma. Cuando esto ocurre, el vendedor queda en obligación de terminar la obra con las características técnicas y de habitabilidad que corresponden.

Cláusulas del contrato de reserva

Estas son las cláusulas que suelen incluirse en los contratos de reserva:

  • Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
  • Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Importe de la señal o entrada: no existe una cantidad fija para un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. Sin embargo, suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
  • Forma de pago: aquí se establece cómo el comprador pagará lo que resta del importe de la compraventa. También cómo se repartirán los gastos entre el comprador y el vendedor.
  • Formas de rescisión: aquí es donde se determinan las condiciones en caso de que se quiera rescindir el contrato. Es una cláusula opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.

¿En qué consiste el contrato de arras y cuáles son sus diferencias con el de reserva?

Ahora bien, el contrato de reserva puede no ser la mejor opción a la hora de llegar a un acuerdo entre vendedor y comprador. Allí es cuando entra en escena el contrato de arras. ¿De qué se trata este tipo de documento?

El contrato de arras, al igual que el de reserva, también requiere de la firma de comprador y vendedor y también implica un compromiso entre ambas partes para finalmente concretar la operación de compraventa. Al firmarse, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor que luego se restará del valor final del inmueble, sin embargo, en este caso, no se trata de una señal o entrada.

La primera diferencia sustancial con el contrato de reserva es que el contrato de arras sí está amparado por el Código Civil. Es decir, que ofrece más seguridad jurídica que el de reserva, que no cuenta con ningún tipo de regulación.

La otra diferencia es que el contrato de arras, al contar con esta validez legal, puede rescindirse con solo pagar la indemnización correspondiente. El contrato de reserva, en cambio, sólo puede ser rescindido si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, deberá intervenir un juez.

Cláusulas del contrato de arras

La información que se proporciona en el contrato de arras es similar a la que se deja asentada en el contrato de reserva, sin embargo, no es la misma:

  • Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
  • Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Precio: cuál es el valor total que se abonará por la vivienda.
  • Importe del anticipo: se deja asentado el monto de dinero que se entrega por adelantado y que luego será restado del precio total.
  • Plazo límite: se especifica el tiempo máximo para firmar la escritura pública de compraventa.
  • Reparto de gastos: cómo se dividirán los gastos correspondientes entre comprador y vendedor.

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de contratos de arras que pueden firmarse, cada uno de ellos con consecuencias diferentes en caso de que se produzca su incumplimiento:

  • Contrato de arras confirmatorias: este tipo de contrato garantiza que la compraventa se concretará, se entiende como un anticipo. En caso de que una de las partes se eche atrás, la otra puede exigir, o bien el cumplimiento, o bien la resolución del contrato. En ambos casos, el arrepentido deberá abonar la indemnización correspondiente, si nos remitimos al artículo 1124 del Código Civil.

  • Contrato de arras penales: este contrato permite exigir su cumplimiento y la indemnización correspondiente cuando una de las partes se niegue a cumplirlo. Está regulado por los artículos 1152 y 1153 del Código Civil.

  • Contrato de arras penitenciales: este suele ser el contrato de arras más habitual en la compraventa de inmuebles de segunda mano. Lo que hace es facilitar que cualquiera de las partes pueda desistir de él, en referencia al artículo 1454 del Código Civil. En caso de que sea el comprador quien renuncia a la operación, perderá el anticipo entregado. Cuando es el vendedor quien no desea seguir adelante, debe devolver el doble del valor del anticipo al comprador. Este contrato sólo es aplicable cuando se remite al artículo 1154 del Código Civil.

¿Cuál es más conveniente? ¿El contrato de reserva o el contrato de arras, teniendo en cuenta sus diferencias?

Ya te mostramos las diferencias entre ambos: el contrato de arras implica mayor seguridad jurídica que el contrato de reserva, y también, mayor facilidad para rescindirlo en caso de arrepentimiento. Sin embargo, ¿es posible afirmar que es más conveniente firmar un contrato de arras y no un contrato de reserva?

Todo depende de cada situación en particular. Si el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda en cuestión, es mucho más conveniente para él firmar un contrato de reserva. Esta maniobra le asegurará al 100% que el vendedor no seguirá mostrando el inmueble a otras personas. En cambio, el contrato de arras, con su mayor facilidad para ser rescindido, puede significar un futuro arrepentimiento por parte del vendedor.

Por otro lado, si el comprador no tiene la certeza de poder o querer adquirir esa vivienda, tal vez le convenga firmar con el vendedor un contrato de arras. En ese caso, tendrá la posibilidad de rescindirlo si se arrepiente, si no consigue el dinero, entre otras eventualidades que puedan llegar a surgir.

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