En esta nota, desde Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre las escrituras de una propiedad.
En este artículo encontrarás:
¿Qué son las escrituras de una propiedad?
Las escrituras de una vivienda son documentos elementales en el proceso de comprar o vender una propiedad. La escritura pública, realizada ante un notario es la manera de dar cierre y formalizar la operación de compraventa.
Solo cuando el notario da fe del acuerdo en la compraventa, el documento puede presentarse en el Registro de la Propiedad correspondiente para que quede reflejada la operación y la voluntad de las dos partes. Luego, una vez constatado que todo esté adecuadamente estipulado en la escritura presentada en el Registro, se procederá a inscribir la compraventa y el nuevo titular del inmueble.
¿Qué se detalla en las escrituras?
Voluntad de partes, costes y formas de pago
Además de la voluntad de las dos partes en realizar la operación, quedaran establecidas en la escritura, los detalles sobre las condiciones en las que se hará el documento. Aquí entra en juego el aspecto económico, ya que debe plasmarse quién se hará cargo de los gastos de la operación. Esto incluye todos los costes implicados en la transacción, como ser impuestos que le corresponde a uno y a otro y los gastos de notaría.
Por otro lado, la escritura detalla el monto y la forma en que se pagará la propiedad, los datos bancarios si es que se realizará una transferencia (cuentas de emisión y de ingreso), si el pago es en efectivo y las fechas de los pagos si es que no se abona la totalidad de la operación durante este proceso.
Taambién, debe incluir las cargas que pesan sobre la vivienda, los justificantes de pago de las últimas cuotas de la comunidad de vecinos y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Finalmente, es recomendable que antes de cerrar la compra de una casa y escriturarla solicites una nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar que la vivienda está libre de cargas y quién es el dueño.
¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda?
Los gastos de notaría relativos a escriturar una casa suelen rondar los 500-1.000 euros. Una vez realizada la escritura pública de compra, como hemos mencionado, el inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El monto de este trámite depende del valor del inmueble y de si incluye o no la nota simple. El coste de los gastos de registro no puede superar el 1% del precio del inmueble. Este coste se sitúa aproximadante en 500 euros.
Las escrituras y el título de la propiedad no son el mismo documento
Muchas veces suele confundirse las escrituras con el título de la propiedad. La realidad es que son dos documentos muy importantes pero muy distintos.
La escritura es aquel papel que, luego de ser firmado ante un notario, confirma la compraventa legal del inmueble, con todas las obligaciones y derechosde la persona que compra y de la persona que vende el inmueble en cuestión.
Por otro lado, el título de la propiedad es un documentoque indica de quién es la propiedad que se está vendiendo. Para pasar el inmueble a otro futuro dueño y firmar las escrituras, se necesita ese documento como requisito indispensable.
Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es importante
Es importante recalcar que no inscribir la vivienda en el Registro es peligroso. Evitar este trámite puede implicar que otra persona figure como propietaria de tu vivienda, persona que puede vender tu vivienda o que sus acreedores puedan embargarla.
Registrar tu inmueblees muy necesario por las siguientes razones:
Permite acceder a una hipoteca para pagar ese inmueble.
Garantiza que el vendedor tiene capacidadlegal para venderla.
Establece que el comprador es el nuevo propietario y que ha adquirido los derechos sobre ella.
Garantiza la propiedad ante reclamaciones de terceros.
¿Y luego de escriturar?
Cuando ambas partes estén de acuerdo en todo lo que contiene la escritura, el notario procederá a pagar los impuestos a las autoridades correspondientes con el dinero recibido de ambas partes. Luego preparará la documentación y redacción de las escrituras.
Al acabar el proceso de escrituración, se tramitará la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y se emitirá una copia que certificará la escritura. Luego se realizará el certificado de transmisión que constate la nueva titularidad al comprador. Se otorgan las llaves de la casa y la licencia necesaria de primera ocupación de la propiedad.
Recalcamos la importancia de realizar esta operación de una manera cuidadosa, respetando los pasos necesarios para que el documento esté 100% en acuerdo con la ley. Cuanto más informados estemos sobre este complejo proceso, tendremos más seguridad a la hora de afrontarlo y evitaremos posibles inconvenientes al comprar o vender una propiedad.
Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés
La compra y la venta de un inmueble en España se trata de un proceso nada sencillo. En este sentido, antes de vender un piso en Madrid se deben realizar una serie de pasos. Hablamos de la gestión de ciertos trámites y la recolección de un conjunto de documentos que incluyen la información necesaria para que todas las partes conozcan cada uno de los datos de la vivienda.
Una vez que se logra obtener cada uno de los documentos necesarios, el proceso de venta de una vivienda se transforma en una operación mucho más ágil. Sobretodo cuando se ha decidido contratar el asesoramiento profesional de una agencia inmobiliaria.
En OI REAL ESTATE queremos presentarte un guía completa sobre cada uno de los documentos que necesitarás al momento de vender tu inmueble en la comunidad madrileña y qué impuestos deberás pagar por ello. ¡Sigue leyendo!
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¿Por qué vender un piso en Madrid es una gran oportunidad?
Decidir vender un piso en Madrid puede ser una gran oportunidad debido a una variedad de factores. Uno de ellos tiene que ver con el lugar que ocupa la ciudad para los viajeros a lo largo del año. En este sentido, nos referimos a que Madrid es una de las ciudades más importantes de Europa. En ella se puede encontrar una gran cantidad de museos reconocidos mundialmente y patrimonios culturales de la humanidad. Su gastronomía se caracteriza por combinar la mejores tradiciones de la cultura culinaria española y sus diversas atracciones hacen de esta localidad un lugar ideal para disfrutar en familia. Y, para los más jóvenes, una vida nocturna con alternativas variadas.
Por otra parte, la capital de España es la ciudad más poblada del país. Una de las causas que la convierte en una fuente de abundantes posibilidades laborales y educativas. Por esta y otras razones vender una propiedad en Madrid es una gran alternativa, ya que resulta una gran oportunidad para quienes quieran obtener de la operación una ganancia redituable.
A continuación, veremos la documentación que necesitas reunir si quieres vender un piso en Madrid.
¿Cuáles son los documentos que se requieren para vender un piso en Madrid?
Vender una vivienda demanda, en cualquier parte de España, una serie de pasos que, organizados de la manera correcta, harán del proceso una operación exitosa. Entre ellos, se encuentra la etapa en la cual se debe realizar la recolección de documentos que den cuenta de toda la información vinculada a la vivienda, a la comunidad de propietarios y al estado tributario de la propiedad.
Nota simple: un documento obligatorio para vender un piso en Madrid
La nota simple es uno de los documentos más importantes con el cual hay que contar antes de iniciar la venta de un piso en Madrid. Se trata deun informe de carácter público y oficial emitido por el Registro de la Propiedad. El documento contiene la información más importante del inmueble, incluyendo los datos del o los propietarios, si se trata de una copropiedad. En este sentido, es un comprobante de que se posee efectivamente la propiedad.
La nota simples es una documentación de carácter obligatorio ya que será solicitada por el comprador de la propiedad y es un requisito imprescindible para la realización de la compraventa. Por otro lado, también se le recomienda al propietario la solicitud de la nota dado que le permite constatar que sus datos estén actualizados y sean correctos.
¿Cómo se solicita una nota simple y cuánto demora?
La solicitud de la nota simple se puede realizar de modo presencial o de manera virtual
En el primero de los casos, en ciudad de Madrid hay 55 Registros de Propiedad en los cuales gestionar la petición. Sin embrago, todos se hallan ubicados en la Calle Alcalá, en el barrio de Simancas. Este barrio pertenece al Distrito de San Blas-Canillejas. Más específicamente, el Registro Propiedad Madrid se sitúa en el número 540 de la Calle Alcalá.
Por otra parte, para realizar la gestión vía online se deberá ingresar a la página oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad. Además, existe una aplicación del Registro de España desde la cual puede solicitarse esta documentación. La información requerida para efectuar el trámite son: el nombre y apellido del titular y la dirección del inmueble en cuestión.
Respecto al tiempo que puede conllevar la solicitud de la nota simple, la demora de la misma puede rondar entre unas 24 y 48 horas. El coste aproximado del trámite es de 9,02€.
La escritura de compraventa
La escritura de compraventa de una vivienda es la documentación que certifica, como la nota simple, la posesión del inmueble en tanto contiene la información de sus propietarios. Se trata del contrato establecido al momento en que se firmó el boleto de compraventa. Para que tenga validez la firma en cuestión debe haber sido realizada ante escribano público, con la firma de los certificados y en papel timbrado.
¿Cómo obtener este documento?
La escritura de compraventa puede obtenerse solicitándola al notario que realizó la operación de compraventa. Una vez realizada la solicitud su entrega es inmediata y no tiene costo alguno.
Para vender un piso en Madrid contar con esta documentación es obligatorio, ya que será solicitada para iniciar la compraventa y así poder realizar la transmisión de la propiedad. Es decir, el cambio de titularidad.
Certificado de eficiencia energética
Se trata de una documentación que brinda información relativa al consumo energético de un inmueble. Permite que, tanto los propietarios como los potenciales compradores, accedan a esta información relativa al gasto y eficiencia energética.
Este certificado es de carácter obligatorio para poder vender un piso en Madrid, dado que será requerido a la hora de firmar el contrato de compraventa. A su vez, se trata de un documento con información muy importante para incluirlo en los anuncios inmobiliarios.
¿Cómo obtener esta certificación, cuál es su demora y coste?
Para obtenerlo debe recurrirse a un técnico profesional autorizado, quien realizará la inspección del piso y el certificado con el análisis detallado requerido.
El coste dependerá de los honorarios establecidos por el técnico y la cantidad de m2 del inmueble. La demora aproximada puede ser de 1 a 7 días.
Los planos del inmueble: ayudarán a vender un piso en Madrid de manera más rápida
El plano de una propiedad es documento que contiene la representación gráfica de la misma. Incluye las reformas u obras que se hayan realizado y la disposición del mobiliario. También se hayan plasmados en él las instalaciones respectivas y la distribución de las distintas áreas de la propiedad.
Si se desea vender un piso en Madrid esta documentación no es obligatoria. Sin embrago, es recomendable acceder a ellos. Su importancia radica en que suele ser utilizada en los anuncios de venta, ya que permite que los posibles compradores conozcan la distribución y características de la vivienda. En consecuencia, promoverá mayor información sobre la vivienda, aumentando las probabilidades de venta en el menor tiempo posible.
¿Cómo obtener los planos de una vivienda?
Los planos de un inmueble pueden solicitarse en el Ayuntamiento de Madrid o en Catastro. También es posible obtenerlos a través de la agencia inmobiliaria que esté cargo del proceso de venta del inmueble, en caso de contar con asesoramiento profesional.
La demora aproximada para adquirir los planos ronda entre 1 y 30 días. Respecto al coste, éste puede variar dependiendo de los honorarios que establezca el profesional arquitecto. También influirá en este aspecto el tamaño de la vivienda.
Por otra parte, en sitios web especializados puedes gestionar el trámite en forma gratuita.
La Cédula de habitabilidad no es obligatoria para vender un piso en Madrid
Está documentación requerida en otras ciudades de España no es obligatoria en Madrid, por lo cual no se requiere para la venta de un piso en esta ciudad.
Se trata de un documento que certifica que un inmueble cuenta con todas las condiciones de habitabilidad que están normalizados por ley. Es decir, la cédula de habitabilidad es el documento que determina que una propiedad es segura para ser habitada.
Certificado de Inspección Técnica de Edificio (ITE)
El ITE es una documentación que permite acreditar el estado de habitabilidad del edificio dentro del cual se ubica una vivienda. Asimismo, permite comprobar que el inmueble es seguro para quienes lo habiten, como así también el entorno cercano al que pertenece.
En la Comunidad de Madrid este certificado es de carácter obligatorio en edificios de más de 50 años.
El coste de la ITE en Madrid, debido a que no está regulado por ley, depende de los honorarios del técnico, del tamaño del edificio y de su estado de conservación. En el caso de que ya haya sido realizada la inspección, el acceso al certificado es gratuito. La demora estimativa desde que se solicita el certificado hasta su obtención es de 1 a 30 días.
Estatuto de la comunidad de propietarios
Se trata de un documento que contiene las normas de convivencia estipuladas por la comunidad de vecinos de un edificio, el administrador del edificio o en el Registro de la Propiedad.
Si bien no es de carácter obligatorio a la hora de vender un piso en Madrid, suele ser solicitado por los compradores a lo largo de las etapas de negociación y en la firma de la compraventa.
¿Cómo obtenerlo, cuál es la demora y el coste?
Esta documentación se obtiene recurriendo al presidente de la comunidad de vecinos. El estatuto no tiene un valor económico, por lo que se puede acceder al la documento de manera gratuita.
La demora en la obtención de este documento puede rondar, estimativamente, entre 1 a 7 días.
Certificado de vivienda libre de cargas, de liquidación de servicios y de deuda cero con la comunidad
El certificado de vivienda libre de cargas es la documentación que incluye una serie de certificados cuya finalidad es acreditar que el piso que se está vendiendo se encuentra libre de deudas.
En el caso del certificado de liquidación de servicios hablamos de un documento que permite constatar que se hallan pagos los servicios de luz, gas y agua, no registrando deudas. Al momento de efectivizar la compraventa, los recibos deberán ser entregados al nuevo propietario para que pueda efectuar el cambio de titularidad de los servicios.
Y, por último, el certificado de libre deuda con la comunidad de propietarios es un documento que permite certificar que la vivienda no posee deudas en relación a las cuotas de la comunidad de propietarios. Al momento en que se concrete la venta del piso deberá notificarse el cambio de titularidad a través de una nota, según lo estipula la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cómo obtener estos documentos, cuál es la demora y el coste de cada uno?
Para acceder al certificado de liquidación de servicios se deberá solicitar a cada una de las empresas las últimas facturas pagas. Este tipo de gestión no implica coste alguno y la demora estimativa es de 1 a 7 días.
En el caso del certificado de libre deuda con la comunidad de propietarios, su obtención debe ser requerido al presidente o administrador del edificio. Luego de solicitado el certificado, su resolución puede demorar de 1 a 7 días. Su solicitud es gratuita.
Recibo de liquidación del IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles es el tributo que deben pagar todas las personas que sean propietarias de una vivienda en España. El recibo de esta índole indica que dicho impuesto a sido liquidada por la parte correspondiente.
El momento de presentar este certificado será a lo largo de las negociaciones y al momento de la firma de la compraventa. Es un trámite gratuito, inmediato y de carácter obligatorio.
Certificado de deuda cero para vender un piso en Madrid
Este último documento es emitido por la entidad bancaria que corresponda. El mismo permite probar que la vivienda no está sujeta a una hipoteca vigente. Es de carácter obligatorio en los casos en que se ha concluido el pago de una hipoteca sin que se haya realizado la cancelación en el Registro. Se trata de un trámite inmediato y sin costo alguno.
Hasta aquí hemos detallado cada uno de los documentos necesarios para vender un piso en Madrid. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y para la venta de tu inmueble resulte de manera exitosa.
Tanto el contrato de arras como el de reserva son acuerdos previos a la concreción de la venta de un inmueble. Ambos tienen como objetivo formalizar y garantizar el compromiso entre vendedor y comprador para que la compraventa llegue a buen puerto. Pero ¿cuáles son las diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva? ¿Cuál de los dos es más conveniente firmar? En este artículo te contamos todo lo que debes saber.
CONTENIDO ACTUALIZADO
A la hora de realizar una compraventa inmobiliaria es necesario contar con una serie de documentos que serán necesarios a lo largo de todo el proceso. También se deben afrontar diferentes trámites obligatorios antes del momento final en el cual el vendedor le entrega las llaves del inmueble al comprador.
En este artículo hablaremos de los últimos pasos previos a la firma de la escritura pública de compraventa: la firma del contrato privado de reserva y la firma del contrato de arras. Si bien ambos tienen como fin asegurarle al comprador y al vendedor que hay intención de ambas partes de llegar al acuerdo final, hay algunas diferencias entre ambos documentos. A continuación te contamos cuáles son:
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste el contrato privado de reserva?
El contrato de reserva es un documento que le asegura al comprador que la propiedad no seguirá siendo mostrada a otros interesados, y al vendedor, que la intención de compra por parte del firmante es real. El comprador deberá abonar un monto de dinero, llamado señal o entrada, que posteriormente se restará del valor total de la vivienda.
Es importante aclarar que el contrato de reserva puede celebrarse incluso antes de adquirir viviendas que aún no se han construido, o que están construyéndose al momento de la firma. Cuando esto ocurre, el vendedor queda en obligación de terminar la obra con las características técnicas y de habitabilidad que corresponden.
Cláusulas del contrato de reserva
Estas son las cláusulas que suelen incluirse en los contratos de reserva:
Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Importe de la señal o entrada: no existe una cantidad fija para un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. Sin embargo, suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
Forma de pago: aquí se establece cómo el comprador pagará lo que resta del importe de la compraventa. También cómo se repartirán los gastos entre el comprador y el vendedor.
Formas de rescisión: aquí es donde se determinan las condiciones en caso de que se quiera rescindir el contrato. Es una cláusula opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.
¿En qué consiste el contrato de arras y cuáles son sus diferencias con el de reserva?
Ahora bien, el contrato de reserva puede no ser la mejor opción a la hora de llegar a un acuerdo entre vendedor y comprador. Allí es cuando entra en escena el contrato de arras. ¿De qué se trata este tipo de documento?
El contrato de arras, al igual que el de reserva, también requiere de la firma de comprador y vendedor y también implica un compromiso entre ambas partes para finalmente concretar la operación de compraventa. Al firmarse, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor que luego se restará del valor final del inmueble, sin embargo, en este caso, no se trata de una señal o entrada.
La primera diferencia sustancial con el contrato de reserva es que el contrato de arras sí está amparado por el Código Civil. Es decir, que ofrece más seguridad jurídica que el de reserva, que no cuenta con ningún tipo de regulación.
La otra diferencia es que el contrato de arras, al contar con esta validez legal, puede rescindirse con solo pagar la indemnización correspondiente. El contrato de reserva, en cambio, sólo puede ser rescindido si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, deberá intervenir un juez.
Cláusulas del contrato de arras
La información que se proporciona en el contrato de arras es similar a la que se deja asentada en el contrato de reserva, sin embargo, no es la misma:
Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio: cuál es el valor total que se abonará por la vivienda.
Importe del anticipo: se deja asentado el monto de dinero que se entrega por adelantado y que luego será restado del precio total.
Plazo límite: se especifica el tiempo máximo para firmar la escritura pública de compraventa.
Reparto de gastos: cómo se dividirán los gastos correspondientes entre comprador y vendedor.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras que pueden firmarse, cada uno de ellos con consecuencias diferentes en caso de que se produzca su incumplimiento:
Contrato de arras confirmatorias: este tipo de contrato garantiza que la compraventa se concretará, se entiende como un anticipo. En caso de que una de las partes se eche atrás, la otra puede exigir, o bien el cumplimiento, o bien la resolución del contrato. En ambos casos, el arrepentido deberá abonar la indemnización correspondiente, si nos remitimos al artículo 1124 del Código Civil.
Contrato de arras penales: este contrato permite exigir su cumplimiento y la indemnización correspondiente cuando una de las partes se niegue a cumplirlo. Está regulado por los artículos 1152 y 1153 del Código Civil.
Contrato de arras penitenciales: este suele ser el contrato de arras más habitual en la compraventa de inmuebles de segunda mano. Lo que hace es facilitar que cualquiera de las partes pueda desistir de él, en referencia al artículo 1454 del Código Civil. En caso de que sea el comprador quien renuncia a la operación, perderá el anticipo entregado. Cuando es el vendedor quien no desea seguir adelante, debe devolver el doble del valor del anticipo al comprador. Este contrato sólo es aplicable cuando se remite al artículo 1154 del Código Civil.
¿Cuál es más conveniente? ¿El contrato de reserva o el contrato de arras, teniendo en cuenta sus diferencias?
Ya te mostramos las diferencias entre ambos: el contrato de arras implica mayor seguridad jurídica que el contrato de reserva, y también, mayor facilidad para rescindirlo en caso de arrepentimiento. Sin embargo, ¿es posible afirmar que es más conveniente firmar un contrato de arras y no un contrato de reserva?
Todo depende de cada situación en particular. Si el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda en cuestión, es mucho más conveniente para él firmar un contrato de reserva. Esta maniobra le asegurará al 100% que el vendedor no seguirá mostrando el inmueble a otras personas. En cambio, el contrato de arras, con su mayor facilidad para ser rescindido, puede significar un futuro arrepentimiento por parte del vendedor.
Por otro lado, si el comprador no tiene la certeza de poder o querer adquirir esa vivienda, tal vez le convenga firmar con el vendedor un contrato de arras. En ese caso, tendrá la posibilidad de rescindirlo si se arrepiente, si no consigue el dinero, entre otras eventualidades que puedan llegar a surgir.
Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
El contrato de arras es uno de los acuerdos previos que vendedor y futuro comprador suelen firmar antes de formalizar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, puede ocurrir que alguna de las dos partes finalmente desista y no desee concretar la transacción. ¿Qué ocurre en estos casos? ¿Pueden comprador y vendedor rescindir el contrato de arras? ¿Es siempre posible? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
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Cuando un propietario pone en venta su vivienda y aparece una persona interesada en ella, es probable que ambos quieran asegurarse de que la compraventa se concretará. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos. ¿De qué se tratan? Por un lado está el contrato de reserva y por el otro, el contrato de arras.
Existen dos diferencias importantes entre ambos: en primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva no, lo cual implica más seguridad jurídica para el primero. En segundo lugar, centrándonos en el tema principal de este artículo, el contrato de arras admite la posibilidad de ser rescindido en algunos casos, mientras que del contrato de reserva sólo se puede desistir si fue especificado en alguna de sus cláusulas. En este artículo te contamos con mayor profundidad estas diferencias para que puedas decidir qué tipo de acuerdo previo se ajusta más a tus necesidades.
A continuación veremos qué ocurre cuando vendedor y futuro comprador celebran un contrato de arras y, por la razón que fuere, desisten de él antes de firmar la escritura pública de compraventa. ¿En qué casos es posible rescindir un contrato de arras? ¿Cómo debe procederse para hacerlo? ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras?
En primer lugar, definamos correctamente de qué se trata un contrato de arras. Es un tipo de documento, regulado por los artículos 1154 y 1454 del Código Civil, en donde el vendedor y el futuro comprador de una vivienda expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda según lo acordado.
El contrato de arras incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.
¿Qué tipos de contratos de arras existen y cuáles admiten la posibilidad de rescindir?
Ahora bien, ¿es posible para cualquiera de las dos partes rescindir un contrato de arras cuando se produce un arrepentimiento? Para responder esta pregunta debemos explicar en qué consisten los tres tipos de contratos de arras que existen. Mientras que el de arras penitenciales suele ser el más habitual, el de arras confirmatorias y el de arras penales no tanto. ¿Por qué? Estos dos últimos no permiten a vendedor y comprador desistir de lo acordado tan fácilmente. Por su parte, el contrato de arras penitenciales sí. A continuación te contamos en detalle sus diferencias:
Arras penitenciales
Como mencionamos, lo más importante respecto de este tipo de contrato de arras es que implica una facilidad para desistir de él. En este caso, será la señal de reserva entregada por el comprador la que funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento. O sea, frente a una rescisión, la señal no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolverla por duplicado, dependiendo de quién sea la parte incumplidora. Se recomienda celebrarlo cuando no existe la seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Arras confirmatorias
Este tipo de arras, en contraposición con el anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica. Es decir que, si bien también prevé la entrega de una señal, esa suma no funcionará como indemnización si se incumple el pacto. ¿Por qué? La realidad es que no establece de forma clara las penalizaciones. En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la formalización de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Será necesario, para ello, acudir a la vía legal, es decir, presentar una demanda y esperar a que un juez decida qué penalización aplicar. Por esta razón, se recomienda firmarlo únicamente cuando existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Una cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
En el caso de las arras penales, sus condiciones se encuentran a medio camino entre las de las arras confirmatorias y las arras penitenciales. Si bien no se explicita en él la posibilidad de desistir del acuerdo, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de producirse un arrepentimiento por cualquiera de las dos partes. Sin embargo, establece penalizaciones, pero no solo respecto a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse que la concreción de la compraventa. Por eso, también se recomienda firmarlo únicamente cuando existe plena seguridad de querer concretar la transacción.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de los gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
Cómo proceder para rescindir un contrato de arras
Para hablar de cómo proceder para rescindir un contrato de arras debemos suponer que el tipo de acuerdo firmado fue de arras penitenciales. En estos casos, el factor más importante es el tiempo. ¿Por qué? Una vez firmada y otorgada la escritura pública, entregadas las llaves de la vivienda y realizada la totalidad del pago por ella, la facultad de desistimiento del contrato de arras desaparece. Mientras eso no ocurra, será posible desistir de él. Sin embargo, será necesario cumplir con los tiempos especificados en el documento, de lo contrario, la otra parte puede reclamar por el incumplimiento.
Como mencionamos previamente, en caso de ocurrir esto, la rescisión consistirá en la pérdida de la señal, cuando el arrepentido sea el comprador o la devolución del doble de la señal, cuando quien desiste es el vendedor.
En caso de haber firmado un contrato de arras confirmatorias o penales, sólo queda afrontar las consecuencias legales correspondientes si el arrepentimiento es realmente definitivo.
Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
A la hora de llevar a cabo una compraventa inmobiliaria es necesario contar con cierta documentación. Si, como vendedor, logras reunirla y tenerla preparada de antemano, cuando el comprador ideal aparezca es muy probable que las cosas avancen de manera más fácil y rápida. Por eso, y para evitar imprevistos, en este artículo te mostramos cuáles son los documentos que necesitas para vender una propiedad del año 2021 en adelante.
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A lo largo del proceso de compraventa de una vivienda, el vendedor debe aportar una gran cantidad de certificados, recibos, cédulas, contratos, etc. A continuación te contamos cuáles son todos los documentos que necesitas en cada etapa del proceso de vender una propiedad. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
Estos son los documentos que se necesitan para vender una propiedad
Hay cinco etapas a atravesar durante el proceso de venta de una vivienda. Ellas son: el inicio de la venta, la publicación de anuncios y la recepción de visitas, la negociación, la firma de la escritura pública de compraventa y el período post venta. Los documentos que deberás preparar y obtener para cada una de ellas son los siguientes:
Documentos necesarios al inicio para vender una propiedad en 2021
Nota simple informativa de la vivienda
Es de carácter obligatorio.
Permite demostrar quién es el propietario de la vivienda y enumera las principales características de la misma. Además, indica si este inmueble posee cargas o deudas.
Es posible obtenerla online en la web del Colegio de Registradores de la Propiedad, o bien, en la app del Registro Público de la Propiedad.
Documentos necesarios al anunciar la venta y recibir a los interesados
Certificado de Eficiencia Energética
Es de carácter obligatorio.
Muestra cuál es el nivel de eficiencia energética de la vivienda. Su contenido se traduce en una etiqueta energética, en donde se refleja la calificación obtenida en términos de eficiencia en una escala que va de la A a la G.
Para obtenerlo es necesario contactar a un técnico especializado que cuente con los conocimientos necesarios para analizar el inmueble a fines de redactar el documento.
En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca del Certificado de Eficiencia Energética.
Planos de la vivienda
Es de carácter opcional. Sin embargo, se recomienda incluirlo en los anuncios cuando la vivienda es lanzada a la venta.
Ilustra la disposición y distribución de cada ambiente, como también el tamaño del inmueble.
Puede ser solicitadoen el ayuntamiento correspondiente o en la inmobiliaria a través de la cual se realiza la venta. También es posible para el propietario dibujarlo a mano o usar apps que le permitan diseñarlo.
Cédula de habitabilidad
Es de carácter obligatorio en las siguientes comunidades: Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.
Permite acreditar que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad fijados por la normativa vigente. Es decir, que es apta para ser habitada y utilizada como lugar de residencia.
Puede ser solicitada en la Oficina de la Vivienda o en el ayuntamiento correspondiente. Sin embargo, es necesario contactar primero a un técnico especializado que analice la vivienda y envíe un informe a los organismos mencionados.
Documentos necesarios al momento de la negociación al vender una propiedad en 2021
Contrato de reserva o de arras
Son de carácter opcional.
Ambos tienen como fin asegurarle al comprador y al vendedor que existe una intención de ambas partes de llegar al acuerdo final.
El contrato de arras implica mayor seguridad jurídica que el contrato de reserva, como también, mayor facilidad para rescindirlo en caso de arrepentimiento.
En este artículo te contamos en profundidad cuáles son las diferencias entre ambos contratos y cuál de los dos es más conveniente.
Estatutos de la comunidad de propietarios
Es de carácter opcional. Sin embargo, el comprador podría solicitarlos.
Expone las normas de convivencia acordadas por la comunidad de vecinos del edificio.
Puede ser solicitado al presidente de la comunidad del edificio, al administrador de fincas o, en caso de no poder obtenerlo por estas vías, al Registro de la Propiedad.
Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Es de carácter obligatorio.
Permite demostrar que el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que deben abonar todos los propietarios de viviendas, se encuentra al día.
Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE)
Es de carácter obligatorio en edificios de más de 30, 45 o 50 años de antigüedad, dependiendo de cada Comunidad.
Certifica el estado de habitabilidad de la finca en donde se encuentra ubicada la vivienda.
Puede ser solicitado al presidente de la comunidad o al Ayuntamiento.
Documentos necesarios al momento de firmar la escritura para vender una propiedad en 2021
Una vez que hechos los acuerdos previos entre vendedor y comprador, si todo marcha bien, llega el momento de firmar la escritura pública de compraventa. Para llevar a cabo este paso, se procede a elegir un notario y a pagar los gastos de compraventa correspondientes. El monto de estos gastos dependerá del precio de la vivienda y del acuerdo al que hayan llegado ambas partes. La documentación necesaria para la firma de la escritura es:
Documento Nacional de Identidad (DNI)
Es fundamental que el propietario presente un documento que lo identifique y mediante el cual otorgue su consentimiento para concretar la venta. Si existen otros copropietarios, también deben identificarse y prestar su consentimiento.
Escritura pública de compraventa
Es de carácter obligatorio.
Se tratadel contrato que el propietario firmó al adquirir la vivienda que ahora está vendiendo.
Últimas facturas de servicios pagas
Son de carácter obligatorio.
Permiten acreditar que los recibos de luz, agua y gas están en orden y con sus pagos al día.
Certificado de gastos de la comunidad al día
Es de carácter obligatorio.
Permite asegurarle al comprador que la vivienda se encuentra al día con con los pagos a la comunidad de vecinos.
Puede ser solicitado al secretario de la comunidad, consultando previamente al presidente o el administrador de fincas.
Certificado de deuda cero o deuda pendiente
Es de carácter obligatorio cuando el pago por la hipoteca sobre el inmueble se ha efectuado pero no se ha cancelado en el Registro.
Certifica que la hipoteca de la vivienda se encuentra paga al 100%
El propietario debe solicitarla a su banco.
¿Qué ocurre una vez firmada la escritura?
Una vez firmada la escritura, el paso siguiente es inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este trámite puede ser realizado directamente por los involucrados o bien, a través del notario, siempre y cuando le sea solicitado.
Documentos necesarios luego de vender una propiedad en 2021
Impuestos
Una vez concretada la venta, el propietario debe asumirel pago de los impuestos obligatorios que corresponden a este tipo de operaciones. Ellos son:
Impuesto sobrela Renta de las Personas Físicas (IRPF): en concepto de la ganancia patrimonial obtenida por la venta. Debe abonarlo en la declaración de la renta del año fiscal correspondiente, es decir, el año siguiente a la operación.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU): debe abonarlo en el Ayuntamiento dentro de los 30 días posteriores a la venta inmobiliaria. Este plazo puede variar según cada comunidad.
Ahora que conoces cuál es la documentación necesaria para vender tu propiedad en 2021, puedes prepararte mejor para llevar adelante una venta. Tener preparados y en orden los documentos mencionados es algo que definitivamente hace la diferencia en una venta inmobiliaria. No sólo te ahorrará tiempo y te evitará imprevistos, también transmitirá profesionalidad e inspirará confianza en los interesados.
Es importante también que te ocupes de tener tu documentación actualizada y de revisar que los pagos de tus impuestos, contribuciones y otras cargas al día, para evitar complicaciones al momento de llevar a cabo la venta de tu vivienda.
Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
Al momento de vender una vivienda y, sobre todo, cuando el comprador ideal aparece, es probable que deban firmarse varios documentos. Por un lado, se encuentran los acuerdos previos, que buscan asegurar a ambas partes de que la compraventa se concretará. Por el otro, están aquellos que directamente implican el cierre de la transacción. ¿Cuáles son estos contratos que pueden firmarse al vender un piso? ¿Son todos obligatorios? ¿Son todos necesarios? ¿Cuándo conviene firmar cada uno de ellos? En este artículo te lo contamos.
Ninguno de los acuerdos previos ni tampoco ninguno de los que determinan el cierre de una compraventa son obligatorios. Sin embargo, la firma de muchos de ellos puede ser muy beneficiosa, tanto para el vendedor como para el comprador. Algunos están regulados por la ley, mientras que otros no. Algunos se celebran de manera privada, mientras que otros tienen estatus público.
A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca de contratos que suelen firmarse al vender un piso, como el contrato privado de reserva, el contrato de arras, el contrato privado de compraventa y la escritura pública de compraventa. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los contratos que pueden firmarse al vender un piso?
Cuando un propietario pone en venta un bien inmueble lo esperable es que, luego de promocionarlo y recibir diferentes visitas, aparezca un comprador realmente interesado en él. En ese momento es posible firmar un acuerdo previo que les permitirá, tanto al vendedor como al comprador, asegurarse de que la operación llegará a buen puerto. En esta instancia puede optarse por alguno de los siguientes:
Contrato privado de reserva.
Contrato de arras.
Luego, cuando llega la hora de cerrar la transacción, es posible concretarla mediante un acuerdo de tipo privado u otro de estatus público. Ellos son:
Contrato privado de compraventa.
Escritura pública de compraventa.
A continuación veremos cuáles son las principales características de todos estos contratos que suelen firmarse al vender un piso, qué deben incluir y cuándo conviene firmar cada uno de ellos.
Contratos que pueden firmarse como acuerdos previos a vender un piso
El contrato de reserva y el contrato de arras son aquellos contratos que suelen firmarse como acuerdos previos antes de vender un piso. Veamos de qué se tratan.
Contrato de reserva
¿En qué consiste?
El contrato privado de reserva es uno de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. Además de incluir todas las condiciones acordadas por ambas partes implicadas para llevar adelante la compraventa, implica la entrega, por parte del comprador, de un monto de dinero en concepto de señal que “reserva la vivienda”. De esta manera, él se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otros interesados. Por su parte, al vendedor le permite confirmar que la intención y el compromiso de compra son reales.
¿Cómo está regulado por la ley?
De los cuatro documentos que describiremos en este artículo, este es el único que no está regulado por ninguna normativa. Podemos afirmar que esta es una de las contras que tiene el contrato de reserva, ya que, el hecho de que ninguna ley establezca condiciones para él, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes.
Esto también implica que no puede ser rescindido únicamente con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si se especificó una penalización en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, será necesario acudir a la justicia.
¿Qué cláusulas debe contener?
Como mencionamos, el contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. Por lo tanto, las cláusulas con las que debe contar son:
Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa.
El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. Es de carácter opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.
¿Cuándo conviene firmarlo?
Sin dudas conviene recurrir a la firma de un contrato de reserva cuando el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda que le interesa. Este documento, al no implicar por sí mismo una forma de rescindirlo, le asegurará que el vendedor no se arrepentirá del trato.
Contrato de arras
¿En qué consiste?
El contrato de arras es el otro de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. También incluye todas las condiciones para llevar adelante la operación e implica la entrega de una señal para “reservar” la vivienda. Su objetivo es el mismo que el del contrato de reserva, es decir, el de asegurarle al comprador que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. También el de confirmarle al vendedor que la intención y el compromiso de compra son reales.
Los contratos de arras se dividen en tres tipos y se diferencian, esencialmente, en que algunos pueden ser rescindidos afrontando una penalización económica, mientras que otros no.
Penitenciales: admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica, utilizando la señal entregada como indemnización.
Confirmatorias: no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica. En caso de arrepentimiento, será necesario acudir a la justicia, ya que la señal no puede ser utilizada como indemnización.
Penales: no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él. Sin embargo, la entrega de la señal sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento.
¿Cómo está regulado por la ley?
A diferencia del contrato privado de reserva, el de arras sí está contemplado por la ley. Es el Código Civil aquel que lo regula, en donde cada tipo está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplirlo:
Al tratarse de un documento que cumple con los mismos objetivos que el contrato privado de reserva, la información que debe especificarse en él es muy similar a la que figura en el acuerdo previo que describimos previamente:
Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa.
El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. En el contrato de arras penitenciales será la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado. Cuando se trate de un arras confirmatorias, será el inicio de acciones legales. En el de arras penales serán ambas.
¿Cuándo conviene firmarlo?
También es recomendable firmarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer concretar la compraventa. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, deberán afrontarse penalizaciones, en el caso del arras penitenciales, o consecuencias legales, cuando se firma un arras confirmatorias o penales.
Contratos que pueden firmarse para cerrar la venta de un piso
El contrato privado de compraventa y la escritura pública de compraventa son aquellos que contratos que suelen firmarse al vender un piso. Tienen como objetivo el cierre de la transacción. Veamos de qué se tratan.
Contrato de compraventa
¿En qué consiste?
El contrato privado de compraventa es aquel mediante el cual uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. Es decir, que suele celebrarse en transacciones de todo tipo de bienes, no solo inmuebles. En este caso, servirá para concretar la transacción de la vivienda en cuestión.
Se trata de un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que es celebrado entre comprador y vendedor. También es consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.
¿Cómo está regulado por la ley?
Este tipo de acuerdo está regulado por el título IV del Código Civil, que comprende desde el artículo 1445 al artículo 1456.
¿Qué cláusulas debe contener?
Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Verificación de la titularidad sobre el inmueble: esta puede acreditarse mediante la presentación del título de propiedad o de una nota simple de la vivienda.
Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
Fecha de entrega del inmueble: aquí debe especificarse qué día el vendedor le entregará definitivamente la vivienda al comprador.
Reparto de impuestos y gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa y los impuestos correspondientes entre el vendedor y el comprador.
Cláusula de penalización: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla el contrato. En el caso del vendedor, la falta más común es que no cumpla con la entrega del inmueble en el día establecido. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas acordadas.
¿Cuándo conviene firmarlo?
La firma de un contrato privado de compraventa puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción. No obstante, no siempre es necesario celebrar uno. Firmar un contrato de arras o un contrato de reserva y luego firmar una escritura pública de compraventa es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador pueden elegir saltearse este tipo de documento.
Sin embargo, es importante analizar todas las opciones disponibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras, por las penalizaciones que implican. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa para concretar la transacción, o bien, como paso previo a la firma de la escritura.
Escritura pública de compraventa
¿En qué consiste?
La escritura pública de compraventa es el documento que vendedor y comprador firman ante un notario para formalizar la compraventa de un inmueble. Se caracteriza por ser fehaciente, ya que prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo con todas las condiciones dentro de las cuales se lleva a cabo la compraventa y que ambos poseen voluntad de cumplir con lo firmado.
Garantiza la titularidad sobre la vivienda, lo cual permite que el o los propietarios sean las únicas personas que puedan adquirir derechos sobre él.
Confirma la identidad del vendedor, lo cual significa protección ante posibles estafas.
Implica seguridad en caso de que un tercero reclame la vivienda.
Brinda protección ante acreedores de deudas anteriores a la compra y permite averiguar si la vivienda posee alguna carga pendiente.
Permite el acceso a una hipoteca, lo cual no es posible cuando la vivienda no está registrada.
¿Cómo está regulada por la ley?
La escritura pública de compraventa está regulada por los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.
¿Qué cláusulas debe contener?
Fehaciencia: afirma la voluntad de ambas partes para concretar la transacción y cumplir con sus condiciones.
Cargas que pesan sobre el inmueble: deben especificarse las deudas o hipotecas a las que está sujeta el inmueble.
Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): a través de este se justifica que el pago de dicho tributo se encuentra al día.
Certificado de las cuotas de comunidad: también sirve para justificar que las mismas se encuentran al día.
Disposiciones legales y obligaciones fiscales: aquí se especifica cuáles se derivan de la compraventa.
Reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Liquidación de gastos notariales: estos incluyen la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios correspondientes.
Comprobación de medios de pago: aquí debe especificarse cómo y cuándo se ha efectuado el pago por el inmueble.
¿Cuándo conviene firmarla?
Ni el contrato privado de compraventa ni la escritura pública son contratos obligatorios al vender un piso. Sin embargo, firmar una escritura pública, o bien, elevar a escritura pública un contrato de compraventa es más que conveniente, tanto para el comprador como para el vendedor. Si bien el contrato de compraventa está regulado por el Código Civil, el hecho de que pueda celebrarse de manera privada no implica demasiada seguridad jurídica. En cambio, la escritura brindará a la operación estatus público y permitirá a las partes acceder a los beneficios que implica inscribir una vivienda en el Registro Público de la Propiedad.
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Al momento de vender una propiedad, es importante dejarla libre de cargas. Si bien es posible saldar económicamente una deuda por hipoteca antes de llevar a cabo este tipo de operación, también es necesario proceder a su cancelación en el Registro Público de la Propiedad. A continuación te contamos todo lo que debes saber respecto de los pasos a seguir para cancelar una hipoteca antes de vender un piso.
Al pagar la última cuota de una hipoteca, la deuda por la misma queda saldada. Sin embargo, la vivienda no estará completamente libre de cargas, lo cual es obligatorio si lo que se quiere es vender este inmueble. A estos efectos, será necesario cancelar la hipoteca registralmente, precisamente, en el Registro Público de la Propiedad.
A continuación te contamos qué pasos seguir una vez que has saldado la deuda por una hipoteca, afrontando la menor cantidad de gastos posible.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la cancelación de una hipoteca?
En primer lugar, establezcamos diferencias. Por cancelación de una hipoteca pueden entenderse las siguientes situaciones:
Abonar la última cuota del préstamo hipotecario y saldar la deuda por completo.
Cancelar con anticipación la hipoteca a través de una amortización anticipada del capital pendiente.
Liberar de cargas a la vivienda mediante el trámite denominado técnicamente como levantamiento o cancelación registral.
Sin embargo, en este artículo nos concentraremos en el tercero de estos casos. Este ocurre cuando la deuda por un préstamo hipotecario se encuentra saldada económicamente, pero en el Registro Público de la Propiedad sigue figurando como vigente. Esto significa que la vivienda en cuestión sigue soportando una carga, lo cual impide proceder con su venta.
Cabe aclarar que esta cancelación registral de la hipoteca es obligatoria únicamente cuando lo que se busca es vender la vivienda o solicitar un nuevo préstamo hipotecario. De no producirse la cancelación, el Registro de la Propiedad se encarga, una vez pasados 20 años, de eliminar automáticamente esta carga.
¿Qué costo tiene cancelar una hipoteca en el Registro para vender un piso?
El costo por la cancelación de una hipoteca en el Registro Público de la propiedad depende de algunos factores. En primer lugar, del medio que se elija para realizar dicho trámite. Puede encargarse una gestoría independiente, la gestoría del banco correspondiente, como también el propietario por su cuenta. Otro aspecto que puede hacer variar el monto de los gastos es el importe original del préstamo hipotecario.
Cómo cancelar la hipoteca para vender un piso según el medio elegido
La elección respecto de cómo realizar este trámite depende de la razón por la cual queremos cancelar la hipoteca, del tiempo del que disponemos y también del dinero que estamos dispuestos a gastar. A continuación, te mostramos cuáles son los pasos a seguir según el camino que se elija para cancelar la hipoteca registralmente:
Cancelar hipoteca a través de una gestoría independiente para vender un piso
La primera opción posible a la hora de cancelar una hipoteca en el Registro es la de contratar a una gestoría independiente para que realice el trámite. En este caso, se trata de agencias que no trabajan directamente con el banco del propietario ni con el banco del comprador, en caso de que se esté llevando adelante una compraventa inmobiliaria.
En este caso, el hecho de que la gestoría se encargue de llevar a cabo todos los procedimientos, significa un ahorro de tiempo y de desplazamiento. Otro aspecto positivo es que este tipo de agencias cobran menos dinero que las gestorías de los bancos.
Cancelar una hipoteca a través de la gestoría del banco para vender un piso
La segunda opción es la que mencionamos anteriormente: dejar que el banco del propietario o el banco del comprador se encargue de realizar la gestión. Si bien estas agencias suelen cobrar honorarios más caros y suelen solicitar una provisión de fondos más alta para pagar los gastos del proceso, puede resultar la vía más cómoda. Aparte de que el costo puede ser más alto, la gestoría del banco correspondiente podría también cobrar una comisión extra por realizar esta intermediación.
Cancelar hipoteca por cuenta del propietario para vender un piso
En caso de que el propietario cuente con el tiempo y los conocimientos necesarios, puede elegir encargarse él mismo de cancelar la hipoteca en el Registro. Esta vía le ahorraría los honorarios que cobran las diferentes gestorías. Te mostramos cuáles son los pasos a seguir para cancelar este préstamo registralmente:
Solicitar un certificado de deuda cero al banco
La solicitud de este documento es completamente gratuita, los bancos no cobran ningún valor por su emisión. Lo que permite es justificar que el préstamo hipotecario se encuentra completamente pago. Por lo general, es necesario solicitarlo en la misma oficina del banco, aunque también es posible contactar a la entidad para que lo envíe al domicilio indicado.
Contactar a una notaría y entregarle este certificado de deuda cero
Con la presentación de este documento, es posible solicitar a la notaría elegida, ya sea la del banco o una independiente, la preparación de una escritura de cancelación de hipoteca.
Recoger la escritura de cancelación de hipoteca en la notaría elegida
Cuando desde la notaría se notifique que la escritura ya ha sido preparada, será necesario recogerla y abonar su costo una vez que el apoderado del banco correspondiente la haya firmado. Se trata de un proceso que puede extenderse por algunos días.
Completar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Una vez que se cuenta con la escritura de cancelación de hipoteca, el siguiente paso es acudir a Hacienda para completar y sellar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También es posible presentarlo de manera online a través del DNI electrónico. A pesar de que la cancelación de una hipoteca está sujeta a este tributo, su pago no es obligatorio en ninguna de las Comunidades (a excepción del País Vasco). Una vez completada esta presentación es importante solicitar una copia del impuesto presentado. El siguiente paso consta de presentar la documentación correspondiente en el Registro de la Propiedad.
Como habrás visto, realizar la cancelación del préstamo hipotecario por tu cuenta puede ser un proceso algo engorroso. Será necesario poner en la balanza si es más conveniente destinar más tiempo a este proceso para realizarlo independientemente o destinar más dinero a llevarlo a cabo a través de un experto.
¿Ya has tomado la decisión? ¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
Estás pensando en vender tu piso, no te olvides de tramitar los documentos obligatorios necesarios. En OI REAL ESTATE, te mostramos todo lo que necesitas saber para que tu venta sea un éxito.
En este artículo encontrarás:
Has tomado la decisión de poner tu casa a la venta y como tal, debes conocer todos los documentos obligatorios que necesitas para que esta operación sea posible. Te recordamos que colocar anuncios no es lo único que debes hacer para vender.
Vender un piso puede resultar algo agobiante, mantente firme en tu objetivo final. Imagínate todo lo que podrás conseguir con las ganancias que obtengas por la venta, no te desanimes por la cantidad de trámites que debes realizar.
Es muy común, pensar que poner una casa a la venta es solamente ubicar el cartel de “se vende” en la puerta, hay otras cosas que debes hacer para que esto sea posible. No pierdas el tiempo y comienza con los trámites, porque no sabes si tu comprador se encuentra a la vuelta de la esquina, quédate leyendo y entérate de todo.
Tramita los documentos obligatorios lo más pronto posible
El primer paso que tienes que dar a la hora de poner tu piso a la venta, es conocer todo lo que implica esta situación. Investiga todo lo necesario para que vender no sea un problema para ti.
Es aconsejable disfrutar del momento de la venta y no lo será tanto, si te encuentras con inconvenientes que pudieron haberse evitado con una buena predisposición en el uso del tiempo de los trámites.
Como sabes, tramitar documentos obligatorios te puede llevar mucho tiempo y es mejor tener todo al día, por si tu comprador te sorprende antes de lo que esperabas. No te perdonarías perder la venta de tu propiedad, por no tener hecho los documentos a tiempo, así que no los dilates más y realízalos, lo más pronto posible.
Inicia los trámites en el mismo momento de tu venta
Muchas veces se toma la decisión de vender, pero se olvida que esto no se realiza de la noche a la mañana, ni por arte de magia. Como todo lo que implique venta, requiere de personas, documentos obligatorios y lo más importante: tiempo.
Vender una casa implica tiempo, por así decirlo mucho. Hay viviendas que logran venderse en pocos meses y otras que pueden estar años sin recibir posibles compradores, la meta ideal es vender rápido y con los mejores beneficios posibles, sin embargo eso puede no ocurrir.
Si tienes la suerte de recibir visitas a diario, de contar con personas interesadas en la adquisición de tu inmueble, no dejes los documentos obligatorios de lado, inícialos ya. Lo primero que tienes que hacer antes de poner tu casa a la venta es iniciar con los trámites obligatorios, no pierdas la posibilidad de vender rápido.
¿Cuáles son los documentos obligatorios para vender una casa?
Cuando ocurre ese impulso de vender tu piso, debes acordarte que la vivienda no se vende sola, sino que se enmarca en varios documentos que le permiten que sea vendida a un comprador interesado. Y como todo lo que implica el sector inmobiliario, requiere de tiempo.
Los documentos más importantes que suelen pedirse en cualquier venta, son la cédula de habitabilidad y el certificado energético, conocimiento de suma importancia para el comprador de la casa.
Aunque la cédula sea opcional en muchas comunidades, el certificado energético es de carácter obligatorio para todo el país. Deben tramitarse a través de técnicos especializados que harán informes y mandarán a la administración para validar, esto puede tomar meses en ser confirmado, por lo que es aconsejable hacerlo cuanto antes.
Contar con los documentos necesarios, ayuda a promocionar la venta
Si tienes visitas, es muy probable que tu posible comprador precise conocer los documentos obligatorios con los que cuentas. Si no te los pidiera, es bueno tenerlos a mano para demostrar que la casa se encuentra lista para ser vendida.
El comprador debe asegurarse de obtener toda la información de la casa, si observa que algo escondes, no querrá comprarla. Hay que generarle toda la confianza posible, de que su casa será lo que está viendo y que no existe nada oculto que pueda traerle algún inconveniente.
Por lo tanto, contar con los documentos obligatorios, puede hacerte conseguir una venta en pocos minutos. Porque si los tiempos de trámites demoran mucho, el comprador no lo tolerará y buscará otro espacio para habitar.
Motiva a tu comprador, brindándole toda la información posible
Información en la mesa y muchas posibilidades de venta, nunca se sabe, cuáles son las opiniones que puede estar teniendo una persona al visitar una vivienda a la venta. Puede salir espantado de la visita o de lo contrario listo para comprar.
Si la segunda es la opción tomada, sabe que puede hacerlo rápido porque se le ha brindado toda la información necesaria para la venta. No tendrá que correr con gastos que no le corresponden y podrá hacer uso de su nueva casa muy pronto.
Sin embargo, si no existen plazos cercanos de los trámites que inició el vendedor, el comprador se alejará. Algunas personas no tienen tiempo que perder y no pueden seguir esperando documentos que pueden tardar meses; así que motiva a tu comprador, cuenta con toda la información necesaria y tu venta será un éxito.
Si no tienes los documentos obligatorios, no pongas tu casa en venta
Invierte tiempo en conseguir todos los documentos obligatorios que se necesitan para vender una casa. Cuando hayas terminado de concretar cada parte, puedes proseguir a poner tu casa en venta.
No existe nada más tranquilo que vender con todos los datos aclarados, sin deber nada, sin problemas evidentes a la vista. Si dispones de la nota simple, el comprador conocerá que la propiedad no tiene ninguna carga legal o gravamen que pueda impedir su venta, si a esto le sumas el certificado energético, sabrá de antemano cuánto consume la vivienda y los posibles gastos que puede tener en las facturas de suministros si se decide por la compra de esa casa.
Te has quedado con alguna inquietud o deseas saber un poco más, sobre un determinado tema. Aquí puedes hacer todas las dudas que necesites, escribe tu comentario.
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¿Estás pensando en vender tu piso? ¡Apunta todos estos consejos! Enumeramos los errores más comunes que cometen los propietarios a la hora de realizar la operación.
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Cientos de casas se anuncia mensualmente en internet para encontrar compradores. Algunas de ellas provienen de herencias, otras son segundas residencias sin uso y otras tantas son, sencillamente, propiedades que necesitan ser liquidadas. Algunas de ellas no lograrán despertar el interés de los compradores por características tales como su ubicación o la presencia de algún desperfecto estructural. Pero en muchos casos, son las decisiones que toma el propietario las que definen el éxito o el fracaso de la venta de un inmueble.
Cuando decides vender tu piso, entonces, debes ubicarte en el lugar del comprador y preguntarte cuán atractiva es tu publicación en relación con las de la competencia. Para ello, será conveniente que te preguntes algunas cuestiones. Por ejemplo, ¿es recomendable publicitar el piso en internet? ¿Cómo debes hacerlo? ¿Cómo se organizan correctamente las visitas? ¿Cómo se negocia con los compradores? ¿Qué hay de los documentos y los trámites necesarios para vender un piso? ¿Es conveniente optar por una inmobiliaria?
La resolución de estos asuntos te ayudará a evitar algunos de los errores más comunes que se cometen durante el proceso de venta de un inmueble. Pero ¿cuáles son estos errores? Hemos recopilado los más importantes para que conozcas de antemano aquellos lugares en donde debes prestar especial atención. De ello dependerá el éxito de la transacción.
Los seis errores más comunes el vender un piso
Fijar un precio inadecuado
Fijar un precio de venta excesivamente alto ahuyentará a los compradores. En consecuencia, el tiempo medio de venta se extenderá más de lo esperado y, inevitablemente, deberás bajar el precio para cerrar la transacción. Por el contrario, si fijas un precio de venta demasiado bajo, podrás incurrir en pérdidas o dejar pasar una oportunidad para aumentar tus ganancias.
Entonces, ¿cómo se establece un precio de venta adecuado? Una forma de hacerlo evaluar otras propiedades de similares características que se encuentren en venta en la misma área geográfica. Otra es solicitar una valoración online gratuita en donde se tengan en cuenta algunas características tales como el estado de conservación de la vivienda, su accesibilidad, los servicios y los precios de venta de otras propiedades de la zona.
La segunda opción es la más objetiva y no implica ningún gasto. A través de ella podrás asignarle a tu propiedad un precio de venta adecuado en menos de dos horas. ¡Es realmente sencillo!
Cuando decides vender tu piso, debes hacerte un lugar en tu agenda para concertar visitas. Los compradores suelen descartar aquellas publicaciones en donde el vendedor es huidizo o tiene poca disponibilidad para enseñarles la propiedad.
En última instancia, este aspecto da cuenta de la responsabilidad, la seriedad y el compromiso del vendedor con el inmueble. Y es esto lo que los compradores esperan, puesto que invertirán una suma de dinero importante en la transacción.
No preocuparse por la apariencia de la casa
Solo hay una oportunidad de causar una buena primera impresión. Por eso, es conveniente que la propiedad se encuentre en óptimas condiciones antes de comenzar a recibir visitas.
En definitiva, los compradores buscan identificarse con el inmueble. Incluso, intentan proyectarse habitando la vivienda para visualizar si esta cumple o no con sus expectativas. Las aberturas en mal estado, las paredes despintadas o los grifos que pierden agua pueden ser motivos para perder una venta o, como mínimo, serán una causa para que el comprador decida regatear el precio del inmueble. Hacer pequeñas reparaciones implica un gasto mínimo de dinero para el propietario y puede incrementar considerablemente el precio de venta. ¡Anímate y deja tu piso en óptimas condiciones antes de venderlo!
Además, procura quitar tus objetos personales. La venta es un proceso emocional y una foto familiar, por ejemplo, puede generarle al comprador cierto grado de culpa. Puesto que podrá imaginar que le está quitando la vivienda a una familia como la suya. Nosotros sabemos que esto no es así, pero será conveniente reducir las posibilidades de generar emociones negativas.
No anunciar correctamente el piso en internet
El anuncio del piso en internet es, actualmente, la carta de presentación. En medio de tanta oferta, una descripción estándar no es suficiente para captar la atención del comprador. En efecto, la descripción debe estar redactada correctamente e incluir todos losdatos esenciales sobre el inmueble. También debe ir acompañada de fotos profesionales yvídeos 360, de forma tal que el comprador pueda hacer un fitro inicial antes de proceder a solicitar una visita. Procura preguntarte antes de publicar si el anuncio refleja o no las características principales de la casa, sus accesos y los beneficios del vecindario.
¿Quieres aprender a publicar un anuncio en internet? A continuación, te dejamos algunos consejos.
En lo que respecta a la documentación, es importante reunirla antes de iniciar el proceso de compra. De esta manera, evitarás posibles imprevistos e inconvenientes posteriores derivados de la demora en la entrega de la documentación. Además, procura estar al día con el pago del IBI y con los gastos de la comunidad. Entre todo el papeleo, deberás demostrar que estás al día con las responsabilidades de pago y, para ello, te pedirán los recibos correspondientes.
Te dejamos a continuación la información detallada sobre todos los documentos que necesitas para vender tu piso.
Es habitual considerar la comisión inmobiliaria como un gasto, pero en realidad es una inversión. ¿Por qué decimos esto? Porque vender un piso requiere de tiempo, conocimientos jurídicos, comerciales y de negociación, incluso requiere de experiencia y de visibilidad para que la publicación llegue a tantas personas como sea posible.
Una venta mal gestionada puede derivar en pérdidas de tiempo y de dinero. Está bien vender un piso de forma particular si cuentas con el tiempo y los conocimientos necesarios. Pero si no los tienes, lo mejor será recurrir a una inmobiliaria. La profesionalidad de los agentes hará que la operación sea mucho más rápida y sencilla.
¿Cuál es el punto de inflexión para saber que necesariamente debe acudirse a una agencia? Si no tienes suficiente tiempo para atender las llamadas; si recibes ofertas, pero no eres capaz de negociar el precio o si nadie se interesa por tu publicación.
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