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Desde Oi Real Estate queremos contarte en detalle todo lo que necesitas saber sobre la FEIN y la FiAE. Continúa leyendo el artículo para saber más al respecto.

FEIN

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) son dos documentos fundamentales que deberá entregarte el banco antes de firmar tu contrato hipotecario.

Una vez que tu préstamo hipotecario haya sido aprobado, el banco tendrá que proporcionarte cierta documentación, aquí te detallaremos exactamente qué te brindará:

  • Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
  • Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
  • Una copia del contrato hipotecario.
  • Un documento donde te advierten que te asesores con un notario antes de la firma.

A continuación, profundizaremos sobre el contenido de la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas.

https://youtu.be/jjpFG_Ry-7o

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) se trata de un documento que el banco tendrá que entregarte previo a la formalización del contrato de la hipoteca. A partir de la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria es obligación para el banco facilitarte este documento.

Su principal objetivo es que puedas conocer de manera transparente y clara, cada una de las condiciones del préstamo que estás a punto de contratar. De este modo, se evita la desinformación por parte del banco, y también se le facilitan al cliente los datos necesarios para poder realizar una correcta comparación de hipotecas.

Desde la entrada en vigor de esta normativa, el impacto sobre el cliente ha sido muy positivo, ya que se puede ver la transparencia que respalda a todo el proceso de contratación de un préstamo hipotecario.

¿En qué momento se entrega?

El banco tendrá que entregarte la FEIN, como mínimo, diez días antes de la firma del contrato de hipoteca. No obstante, no es vinculante para el posible prestatario. Esto quiere decir que, el hecho de que te brinden este documento no implica, desde ningún punto de vista, una obligación de contratación. A pesar de que el banco, por su parte, sí tiene la obligación de mantener las condiciones detalladas en la FEIN durante un mínimo de diez días.

Diferencias entre la FIPRE y la FEIN

Cuando hablamos de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) nos referimos a un documento que el banco tiene que entregarte al pedir la hipoteca, previo al estudio de tu situación económica y financiera. Allí, aparecen las condiciones genéricas de los préstamos hipotecarios que la entidad bancaria ofrece a sus clientes. Puedes utilizarla para hacerte una idea de lo que brinda la entidad y para negociar mejores condiciones en base a sus puntos principales.

Por otro lado, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), recoge las condiciones personalizadas que el banco te ofrece luego de haber negociado y de haber analizado tus circunstancias económicas. Ofrece más información que la FIPRE y tiene carácter vinculante para el banco.

¿Qué información nos brinda la FEIN?

En la FEIN podrás ver las condiciones finales y negociadas que tendrá tu hipoteca. La información que contiene se organiza por apartados de la siguiente forma:

Texto introductorio

En primer lugar, se indica hasta qué fecha son válidas las condiciones recogidas en la FEIN. Por ley, esa validez debe mantenerse, por lo menos, durante de diez días naturales (14 días en Cataluña), a partir del momento en el que recibes la oferta. Ese es el tiempo con el que cuentas para firmar el contrato de la hipoteca sin que el banco pueda modificar de forma unilateral las condiciones.

  • Datos del prestamista

El prestamista de una hipoteca es quien cede el dinero en concepto de préstamo, en otras palabras, la entidad financiera. Entonces, aquí se brinda información sobre la entidad que te concede la hipoteca: su nombre, número de teléfono y dirección geográfica. Además, encontrarás el correo electrónico del banco, el número de fax, la dirección de su página web y de la persona o punto de contacto.

  • Datos del intermediario del crédito

En algunos casos, las hipotecas se contratan por medio de un bróker o de cualquier otro tipo de intermediario que ayuda a los clientes a elegir y a obtener el mejor préstamo para comprar su vivienda.

Si este fuera el caso, en la FEIN tendrán que figurar también sus datos. De carácter obligatorio son: el nombre, el número de teléfono y la dirección. Por otro lado, el correo electrónico y la página web son optativos. Además, se indica si el bróker brinda un servicio de asesoramiento (y en qué condiciones), cuáles son sus honorarios y cómo se abonan.

  • Características principales del préstamo

En este apartado deberán aclararse las condiciones generales del préstamo hipotecario. La fundamental será el importe que te brindará el banco. Sin embargo también tendrá que aclararse el tipo de divisa (si fuera distinta al euro), la duración del préstamo y el tipo de préstamo (si es fijo, variable o mixto). Si el interés es variable, aquí te tienen que indicar que la cifra es orientativa (ya que dependerá de la subida o bajada del euríbor).

Además, deberá figurar la garantía, se trata de lo que el banco puede embargarte si no abonas. En las hipotecas, la garantía es siempre la vivienda que compras (hipotecaria) y tus bienes presentes y futuros (personal), como tus cuentas o tu salario. Otro punto es el precio mínimo que debe tener la vivienda que vas a financiar con el préstamo hipotecario. No nos olvidemos de la periodicidad y número de pagos, se trata de la frecuencia de los pagos y a la cantidad de cuotas en la que se devolverá la hipoteca.

  • Importe de cada cuota

Nuevamente, tendrá que detallarse el importe que debes pagar en cada cuota y la moneda que corresponde.

  • Tabla ilustrativa de reembolso

Esta no es otra cosa que la tabla de amortización de la hipoteca, se trata de un cuadro con las cuotas que deberás pagar periódicamente, los intereses y capital abonados en cada cuota y el importe pendiente tras cada pago.

  • Otras obligaciones

En este apartado se detallan las condiciones adicionales que fueron aceptadas para obtener cierta oferta en la hipoteca. En otras palabras, si has contratado otros productos vinculados aquí se especificará cuáles son y cuánto debes abonar por su contratación.

Este apartado recoge entonces, los productos o servicios asociados a tu hipoteca, los que tendrás que contratar obligatoriamente para que el banco te preste el dinero (productos vinculados) y los que puedes contratar voluntariamente para rebajar tu tipo de interés (productos combinados).

Además, debe indicarse el coste de cada producto o servicio y si los tienes que contratar obligatoriamente por medio del banco o no.

  • Reembolso anticipado

Aquí se explican las condiciones a las que te enfrentarás en un futuro si optas por amortizar tu hipoteca de forma total o parcial.

  • Elementos de flexibilidad

En esta sección se encuentra información sobre tus posibilidades de traspasar la hipoteca a otro banco (subrogación de acreedor), si puedes ampliar el capital o el plazo o si puedes beneficiarte de una carencia.

  • Otros derechos del prestatario

Aquí se informa sobre si tienes derecho de reflexión entre la entrega de la FEIN y la firma de la hipoteca. Por ley, el periodo de reflexión debe ser de diez días (14 días en Cataluña) mínimo. Coincide con el periodo en el que el banco no puede modificar las condiciones que habéis acordado de la hipoteca.

Además, debe indicar si tienes derecho de desistimiento, en otras palabras, si puedes echarte para atrás luego de firmar la hipoteca. Que el banco te de la posibilidad de acogerte a ese derecho no es lo más común, sin embargo, siempre es posible negociar para ver sí te lo concede.

  • Reclamaciones

Se trata de un fragmento instructivo, ya que se indica cómo llevar a cabo una reclamación en el caso de que fuera necesario y dónde es posible hacerla.

  • Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el prestatario

El título del apartado es bastante claro en este sentido, aquí se detallan las consecuencias si se da un caso de incumplimiento de cualquiera de los ítems del contrato. Esto puede ser en el impago de las cuotas hipotecarios o en la desvinculación de alguno de los productos adicionales contratados.

  • Información adicional

Aquí te informarán cuál es la legislación que se aplica a tu contrato hipotecario. También, si quisieras firmar el contrato en otra lengua diferente del castellano, se especificará en este punto. Además, se informa de tu derecho a recibir una copia del contrato, que se te entregará junto a la FEIN.

  • Supervisor

En último lugar, se explica que el supervisor de tu entidad es el Banco de España y se te facilita su dirección. 

Por otro lado, dijimos que también estudiaríamos el contenido de la Ficha de Advertencias Estandarizadas para que puedas conocer al detalle toda la información que te proporciona. Vamos a ello.

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)

La FiAE es un documento que se entrega en conjunto con la FEIN. Ya que, también informa sobre las condiciones del contrato hipotecario, sin embargo, aquí se profundiza sobre las cláusulas más delicadas.

En este documento podrás encontrar la siguiente información:

  • El índice de referencia utilizado en el caso de que la hipoteca sea del tipo variable. Lo más habitual es que se trate del euríbor, sin embargo, en ocasiones también se usa el IRPH.
  • Si el préstamo es multidivisa, tendrá que informarse qué moneda extranjera se usaría para concederte el préstamo hipotecario. Por otro lado, también se advierte que tendrás que abonar las cuotas en esa moneda y que podrán variar dependiendo de la cotización de esa divisa en relación con el euro.
  • Si el cliente contrata un servicio de cobertura de riesgo, se establece el tipo de interés que le costará.
  • En la FiAE es donde se detalla cuáles son los gastos que corren por cuenta del cliente.
  • Además, aquí aparecen otras advertencias: en caso de impago, tendrás que asumir los gastos asociados a la ejecución del crédito y, si se trata de una hipoteca sea variable y no tiene techo, tendrás que asumir el valor de las cuotas por más elevadas que sean, siempre que el índice de referencia se dispare.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la FEIN y la FiAE. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las principales preguntas que realizará el notario en el acta de transparencia antes de concederte el préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es el acta de transparencia?

Se trata de un documento que debe realizar un notario luego de comprobar toda la documentación y asesorar al cliente, previo a la firma del contrato.

Aquí explicaremos algunas de las preguntas más importantes que te harán en el acta de transparencia. Deberás estudiar las condiciones de tu hipoteca detenidamente si quieres aprobar esta prueba.

Aproximadamente tres días previos a la firma del préstamo hipotecario, con el fin de que el prestatario tenga en claro todos los detalles del contrato que va a firmar, tendrá que realizar un test notarial. Se trata de una prueba obligatoria. La principal función del acta de transparencia es detectar que no existan errores o cláusulas abusivas en los contratos de las hipotecas. Esto puede ser, por ejemplo, las cláusulas suelo, IRPH, gastos, entre otros.

El test notarial, representa una ventaja para el solicitante del préstamo, ya que le permite conocer a fondo los detalles de la hipoteca y comprender cada uno de sus puntos. Es por este motivo que, deberás revisar detenidamente las condiciones de tu hipoteca antes de asistir. Es fundamental estudiar muy bien todas sus condiciones, los motivos son dos. El primero, aprobar el test y, el segundo, garantizarte de que vas a firmar un contrato sin ningún error ni cláusulas abusivas.

Para que resulte algo más sencillo, aquí te detallaremos todas las preguntas que te harán en la llamada acta de transparencia, el documento que deberás rellenar en el notario. En la nueva ley hipotecaria, la figura del notario toma el rol de asesorar al prestatario de manera objetiva. De este modo, podrás evitar fraudes y abusos bancarios.

¿Qué documentación debe entregarte el banco?

Para asegurar que todo el proceso sea transparente para el solicitante del préstamo, el banco debe entregarte los siguientes documentos:

  • Ficha Europea de la Información Normalizada (FEIN)

Esto te indicará cuáles son las condiciones del crédito, por ejemplo el importe solicitado, el interés, las comisiones, entre otros.

  • Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)

Este documento te aclarará de manera detallada todo lo que necesitas saber sobre las cláusulas más complejas.

  • Copia del proyecto del contrato

Este documento le permitirá al notario generar la escritura de tu nueva casa.

  • El documento que contiene la información del seguro

  • En el caso de hipotecas variables, el documento que debe contener la advertencia de estar obligado a contar con asesoramiento notarial.

  • Documento con el pago de las cuotas en distintos escenarios

El notario te preguntará si cuentas con esta documentación, es por esto que, para conocer cada documento, es buena idea que los tengas controlados antes de asistir a la firma del préstamo hipotecario ante notario. Recuerda que, luego de la tasación de la vivienda deberás citarte con el notario, para hacerlo tienes una plazo de aproximadamente 15 o 20 días para firmar tu préstamo en el notario. Sin embargo, se trata de un trámite que podría demorarse más o menos dependiendo de cada situación personal.

¿Qué preguntará el notario en el acta de transparencia?

El notario te pedirá que rellenes un test donde tendrás que indicar que has recibido la anterior documentación y que sabes cuáles son las características de la hipoteca. Aquí van las preguntas que te harán en la notaria previo a firmar la hipoteca.

En primer lugar, el notario te aclarará cada uno de los puntos. No obstante, es necesario que los conozcas previamente para poder comparar entre diferentes hipotecas.

Documentación

Luego, se realizara la entrega de la documentación precontractual.

Deberás aclarar entonces si cuentas con: FEIN, FiAE, copia del proyecto del contrato, documento que contiene información de los gastos, documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro que se exige y documento de advertencia al prestatario de la obligación de recibir el asesoramiento notarial. Recuerda que este es sólo en caso de préstamo con interés variable. Por último, documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés.

Entidad bancaria

El siguiente paso es aclarar si la entidad bancaria te ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido a tus dudas. Además, deberás aclarar si el banco te ha informado sobre tu derecho a elegir notario.

Notario

Este sector se centra en la elección de notario, deberás confirmar que se trata del notario elegido.

Características y amortización del préstamo

En este punto se te preguntará si conoces el capital y la duración del préstamo hipotecario además del importe y periodicidad de sus cuotas.

También, tendrás que aclarar si estás al tanto de que cada una de las cuotas abarca una parte de capital del préstamo y otra parte de intereses.

El tipo de interés

Primero deberás aclarar si el tipo de interés que le han ofrecido es fijo durante toda la vida de la hipoteca o bien, si se encuentra prevista su variación en algún momento.

También, deberás dejar en claro si hay o no en tu oferta bonificaciones para el tipo de interés en caso de que contrate ciertos productos con el prestamista o entidades señaladas por él.

Si se trata de un préstamo hipotecario a interés fijo, debes responder si sabes que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado.

Por otro lado, en el caso de préstamo a interés variable, te preguntarán si sabes que el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado. Además, tendrás que responder si comprendes que los tipos de interés de referencia pueden variar con el paso del tiempo y que esto podría significar un aumento de la cuota.

Subrogación de acreedor

Aquí te preguntarán si conoces que es posible cambiar de prestamista por medio de un procedimiento llamado subrogación. Esto conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias.

Amortización anticipada de la hipoteca

Deberás responder si en la oferta que te ha hecho el banco se encuentra prevista una comisión por amortización anticipada. En caso de amortización total, parcial o bien, de cambio de prestamista.

También tendrás que aclarar si entiendes que esta comisión, en caso existir, sólo podrá cobrarse si la amortización anticipada genera una pérdida para el banco que esta deberá justificarle.

Las comisiones

En este apartado deberás contestar si tu préstamo tiene comisión de apertura, comisión de modificación de condiciones (novación) o comisión de reclamación de cuotas impagadas.

En caso de incumplimiento

Aquí debes aclarar que has comprendido que en caso de impago se te cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe que haya dejado de abonar. Además, que si el impago llega a una determinada cantidad, el banco puede declarar vencido el préstamo de manera anticipada y reclamar a cada uno de los prestatarios el total de lo adeudado.

Ejecución hipotecaria

Debes aclarar que comprendes que el impago del préstamo puede significar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta. También, te preguntarán si respondes de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o bien, sólo con el bien hipotecado.

Por último, debes aclarar si entiendes que, si responde con todos sus bienes y el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es menor a lo adeudado, continuarás debiendo la diferencia al prestamista.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las preguntas del acta de transparencia. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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