Madrid posee muchas ventajas y concentra numerosos atractivos para inversores inmobiliarios. La venta de una propiedad en Madrid puede generar una ganancia redituable. Sin embrago, realizar esta operación también conlleva gastos. Conocerlos de antemano te permitirá contar con una planificación económica en pos de favorecer la ganancia resultante de la venta. Desde OI REAL ESTATE queremos ayudarte y por esto en este artículo te aportamos una guía acerca de los gastos al vender una vivienda en Madrid.
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los gastos al vender una vivienda en Madrid?
Existen gastos que siempre se generan a partir de la venta de un inmueble. Otros dependerán de cada situación particular, de cómo se decida llevar a cabo la venta y por lo tanto serán opcionales. Además, ciertos costes implicados en esta operación inmobiliaria tendrán que afrontarse antes de la compraventa, mientras que otros se generarán al momento de cerrarla. Por otro lado, los gastos implicados son variados. Algunos se relacionan con la obtención de ciertos documentos o se refieren al pago de honorarios a profesionales requeridos para la venta y otros atañen a impuestos.
Gastos que se generan antes de vender una vivienda
En este caso nos referiremos a los gastos que deberás afrontar antes de la concreción de la venta de una vivienda. Es decir, se generan antes de la firma del contrato de compraventa.
Solicitud de la Nota simple
Se trata de un documento de carácter público y oficial que es emitido por el Registro de la Propiedad. Incluye información importante acerca del inmueble, así como datos del o los propietarios. Permite comprobar que se posee efectivamente la propiedad.
Si bien no es un documento obligatorio, es casi siempre imprescindible ya que, generalmente, es solicitada por el comprador de la propiedad para la efectuación de la compraventa. Por otro lado, también es aconsejable para el vendedor solicitarla dado que le permite constatar que sus datos estén actualizados y sean correctos. Además, indica si la casa está libre de cargas o si posee algún problema registral.
La solicitud de la nota simple puede realizarse de modo presencial en el Registro de la Propiedad de Madrid situado en el número 540 de la Calle Alcalá.
También puede realizarse el trámite vía online por medio de la página oficial del Colegio de Registradores de la propiedad. El coste de este trámite es, aproximadamente, de 9,02€
Obtención del Certificado energético
Es un documento que aporta información relativa al consumo medio de energía de un inmueble. Por lo cual, permite conocer el gasto reflejado en las facturas de los suministros y la eficiencia energética de la vivienda.
Este certificado es de carácter obligatorio para poder vender en Madrid ya que será requerido a la hora de firmar la compraventa y, además, es importante para incluirlo en los anuncios inmobiliarios. Por estos debemos considerar este documento a la hora de evaluar los gastos al vender una vivienda en Madrid.
Para obtenerlo debe recurrirse a un técnico habilitado quien realizará la inspección de la vivienda. El profesional medirá el gasto energético del inmueble y podrá sugerir mejoras en pos de disminuirlo. Luego de la revisión, deberá registrar el certificado en el organismo público correspondiente para obtener la etiqueta energética, es decir, la calificación energética de la vivienda.
El costo estará supeditado a los honorarios establecidos por el técnico y la cantidad de m2 del inmueble.
Gastos relativos a la cancelación de una hipoteca
Se trata de los gastos implicados en la cancelación registral de una hipoteca. Estos gastos dependerán de si realizas el trámite por tu cuenta o a través de un profesional. El coste incluye el pago al notario para que elabore la escritura pública de cancelación. Además, también se debe abonar la inscripción de la cancelación.
Aun cuando el pago de una hipoteca haya concluido debe realizarse este trámite para cancelar la carga en el Registro de la Propiedad. Además, en el caso de que existan cargas pendientes, suele ocurrir que muchos propietarios no tienen en cuenta este trámite y descubren que el inmueble tiene dichas cargas recién cuando van a venderla.
Una alternativa que puedes tener en cuenta para solventar los gastos, si la hipoteca todavía está pendiente, es cubrirla con el dinero de la venta, cancelando el préstamo y vendiendo al mismo tiempo.
El coste de este trámite va a depender de cómo y con quién lo hagamos:
- A través de la gestoría de nuestro banco o el del comprador: es el mecanismo más costo. El pago de la cancelación puede ser de alrededor de unos 1.100 euros. Además, es posible que se exija una provisión de fondos más elevada para solventar los costes del proceso.
- Mediante una gestoría independiente: ciertas gestorías que no están comprometidas con ninguna entidad bancaria pueden cobrar mucho menos dado que sus costes de gestión son mucho más baratos.
- Por nuestra cuenta: es el modo más económico de tramitar la cancelación pero implica inversión de tiempo y esfuerzo. Al no tener que pagar los gastos de gestión, el procedimiento nos puede salir, aproximadamente, 400 euros. Sin embargo, en todos los casos, debemos considerar que el coste final dependerá de lo que nos cobre el notario y el Registro.
Gastos al cerrar la venta de una vivienda
En este caso se trata de gastos que se generan luego de concretada la venta del inmueble.
Gastos de Notaría
Se refieren a los costes derivados de los aranceles que deben pagarse por la intervención de un notario y la redacción de la escritura pública al momento de cerrar una compraventa inmobiliaria.
Los aranceles de los notarios se hayan establecidos por el Gobierno mediante Real Decreto y son los mismos para todos los notarios de España. Estos importes fijos, sin embargo, cambian en función del precio de la vivienda, la extensión de la escritura, el número de copias requeridas y el hecho de que existan extras en el inmueble como, por ejemplo, un garaje.
Incluimos estos costes entre los gastos para vender una vivienda en Madrid dado que el vendedor debe hacerse cargo de ellos. Este debe pagar los gastos de la escritura pública de compraventa. El comprador, por su parte, debe abonar los de la primera copia y aquellas sucesivas. Aunque esto puede ser negociado lo más usual es que los pague el comprador.
Gastos opcionales al vender una vivienda
Nos referimos a gastos opcionales dado que los mismos se derivan de operaciones o situaciones que pueden ser o no necesarias. Incurrir en estos gastos dependerá de las condiciones según las cuales se ejecute la compraventa o de las decisiones tomadas por las partes implicadas en ella. Sin embargo, es importante considerarlos dentro de los posibles gastos al vender una vivienda en Madrid.
Gastos derivados del contrato de arras
El contrato de arras es opcional, no es obligatorio para realizar una venta inmobiliaria pero puede ser requerido y/o recomendable. Es un documento, previo a la firma del contrato de compraventa, mediante el cual el vendedor y el potencial comprador se comprometen a concretar la compraventa.
Contiene todas las condiciones pactadas con el comprador durante la negociación. Su importancia radica en que protege a ambas partes en caso de que una de las dos se arrepienta en el momento de firmar la compraventa.
El coste variará según la forma que escojamos para obtenerlo:
- Si lo hacemos por nuestra cuenta: el contrato no implicará ningún coste. Sin embrago, debe considerarse que se requieren conocimientos específicos.
- Si nuestra inmobiliaria se ocupa del contrato: el coste se incluirá en la comisión. Este oscila entre el 3% y el 7% del precio de venta.
- Si lo realiza un abogado: dependerá de sus honorarios que pueden ser de alrededor de 100 euros.
Honorarios de la inmobiliaria
En el caso de que la venta se realice a través de una inmobiliaria deberán incluirse los gastos de los honorarios o comisión.
Gastos implicados en los impuestos que deben pagarse por vender una vivienda
También podríamos incluirlos entre los gastos posteriores a la venta de una vivienda. Esto se debe a que tanto el IRPF como la Plusvalía municipal son impuestos que deben abonarse en fechas ulteriores a la firma del contrato de compraventa. El IBI es una excepción, en este caso, puesto que su período de pago en Madrid se sitúa entre octubre y noviembre. Por lo cual, podrá ser abonado con anterioridad o luego de la concreción de la venta.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Se trata de un impuesto que se genera por el hecho de haberse producido un aumento en el patrimonio. Deberá abonarse cuando realmente haya existido un incremento patrimonial posterior a la venta. Es decir, si el valor de tu vivienda es mayor en relación a lo que pagaste por ella al momento de comprarla.
El importe se calcula en función del valor de adquisición de la vivienda y el valor de transmisión. Es decir, se toma como base el precio al que la compramos el inmueble y el precio al que lo vendimos. Además, se incluyen los gastos que tuvimos que afrontar al realizar ambas operaciones.
El IRPF debe abonarse el año ulterior a la venta de la vivienda.
Plusvalía municipal
Oficialmente se llama impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se trata de un tributo de carácter municipal que debe pagarse al ayuntamiento siempre que se realiza la transmisión de una vivienda. Se genera por el aumento del valor del suelo desde que compramos la vivienda hasta que la vendemos.
El importe de este tributo se calcula, en general, en función del valor catastral del suelo al cual se aplica el tipo Impositivo establecido por cada Ayuntamiento. En Madrid el tipo impositivo a aplicar es el 29%. Sin embrago, existe otro método de cálculo que contempla la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda.
La plusvalía municipal debe pagarse en el curso de los 30 días siguientes a la venta de la vivienda.
Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
Este impuesto grava el valor de los bienes inmuebles. Es tributado por el hecho de poseer la titularidad de los derechos sobre una propiedad. Si bien no se halla ligado a la venta de la vivienda deberá pagarse el año en que se realiza la misma.
Según lo que establece la ley la persona que figura como titular de la vivienda al día 1 de enero es quien debe costear el tributo. En el caso de que la vivienda se venda a mitad de año lo más usual es que el pago se negocie con el comprador de modo que ambas partes costeen el IBI. Esto es posible dado que la legislación admite el pacto entre las partes.
En Madrid el IBI debe abonarse, anualmente, entre octubre y noviembre.
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