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Documentación hipoteca

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Comprar una vivienda es un sueño a cumplir para cualquier persona, pero muchas veces alquilar se presenta como la mejor opción. La causa más frecuente es que no se llega a conseguir el porcentaje de ahorros necesarios para ingresar en una hipoteca. Sin embargo, los bancos cada día dan más posibilidades para poder contratar una hipoteca y así, lograr la compra del inmueble. Si estás pensando en adquirir un piso para vivir y necesitas financiación, ¡no dejes de leer este artículo! Aquí te contaremos cuál es la documentación necesaria para pedir una hipoteca, y cómo puedes hacer para que te otorguen la hipoteca.

Documentación para solicitar una hipoteca: ¿Cuál es el beneficio de tenerla previamente?

Es muy simple, te ahorrarás mucho tiempo y complicaciones. Sin dudas, cada entidad bancaria puede solicitar algunas cosas más y otras menos. Sin embargo, darás una mejor impresión si ya lo tienes preparado. Eso denota organización y puede beneficiar a tu imagen como solicitador de hipoteca. 

es necesario tener en claro que la recolección de la documentación es una parte fundamental a la hora de solicitar una hipoteca. Este es un proceso muy importante, ten en cuenta que un préstamo hipotecario puede establecer un vínculo entre el cliente y el banco por un periodo medio de dos décadas. En este sentido, el futuro cliente necesita, además de demostrar su solvencia económica actual, demostrar su solvencia económica futura.

Documentación general requerida para solicitar una hipoteca

Aquí te mostraremos los documentos que los bancos suelen pedir cuando quieres ser beneficiado con un préstamo hipotecario. Ten en cuenta que la siguiente documentación no depende de la condición de empleo del solicitador de la hipoteca. Estos son:

  • Documentación de acreditación personal: si eres español deberás presentar el Número de Identificación Fiscal (NIF). En caso de ser extranjero tendrás que presentar el Número de Identificación de Extranjero (NIE) o bien el pasaporte.
  • Contrato de señal o de arras, de haberse firmado: se trata de un acuerdo privado que se suele llevar a cabo en algunas ocasiones entre el comprador y vendedor de una vivienda. Aquí se deja constancia de una futura compra por medio de una seña de dinero.
  • La CIRBE: la Central de Información de Riesgos del Banco de España o CIRBE es un servicio público que se dedica a gestionar una base de datos que contiene todos los préstamos, créditos, avales y riesgos que asumen los bancos con sus clientes, tanto personas físicas como jurídicas. Tal como asegura en su página web, toda persona física o jurídica puede tener acceso a los datos declarados en la CIRBE a su nombre accediendo a Solicitud de informes de riesgos por los titulares y realizando una solicitud de informe de riesgos.
  • Declaración del IRPF del último año: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), es un tributo que las personas deben pagarle a Hacienda cada año a fin de declarar los ingresos que han recibido en esos 12 meses. Sin embargo, no todos deben pagarlo, se trata de un documento que depende de las rentas que se hayan obtenido. No olvides que una vez presentado obtendrás un recibo que certifica que has realizado tu declaración. Ese certificado es el que deberás presentar junto al resto de la documentación necesaria para pedir la hipoteca.
  • Escrituras de cada propiedad que se posea: estos son documentos que acreditan la posesión de una vivienda y, por lo general, el notario es quien posee la escritura original del inmueble. Entonces, puedes solicitar una copia con la fecha de firma de la compraventa y el número de protocolo.
  • Contrato de arrendamiento si el actual domicilio del solicitante es alquilado, y los últimos recibos de alquiler del mismo: se trata de una documentación necesaria para pedir cualquier hipoteca, pues demuestra que estás cumpliendo con el pago de otras cuotas.
  • Extractos bancarios recientes: para obtener este documento solo debes ingresar de manera online y gratuita en la aplicación de tu banco. En caso de necesitarlo en formato físico podrás ir a cualquier oficina del banco para que te lo brinden.

¿Qué documentación necesitan los diferentes tipos de trabajadores? 

En este apartado seremos un poco más específicos. Te mostramos cuáles son los documentos que te requerirán en caso de ser una sociedad, autónomo o trabajador por cuenta ajena.

Trabajador por cuenta ajena

En caso de encontrarte empleado de este modo deberás exhibir lo siguiente:

  • Contrato laboral: tanto si se trata de un contrato definido o un contrato indefinido.
  • Nóminas: mínimo las últimas tres nóminas.
  • Justificación de ingresos adicionales: en caso de contar con ellos deberás presentar la justificación de los ingresos adicionales al de la nómina.
  • Recibos de préstamos: deberás presentar los que tengas contratados en el momento (si es que los posees).

Trabajador autónoma

En caso de encontrarte empleado de este modo, además de los documentos comunes tendrá que presentar los siguiente:

  • La declaración anual del IVA.
  • Los pagos trimestrales del IVA del año que se encuentra en curso.
  • La declaración anual del IRPF, así también como la declaración anual fraccionada.
  • Los últimos recibos que hayas pagado de la Seguridad Social.

Si eres autónomo y quieres aumentar tus posibilidades de acceder a la hipoteca, una opción es aportar una presentación de tu negocio donde se incluyan aspectos que le ofrezcan seguridad al banco sobre tu solvencia. Otra opción es aportar un avalista hipotecario para brindar mayor seguridad.

Para una sociedad

En caso de encontrarte empleado de esta manera deberás exhibir lo siguiente:

  • En caso de haberlo presentado, deberás llevar el impuesto de sociedades del ejercicio anterior.
  • Las declaraciones de impuestos del año que se encuentre en curso. Se trata del IVA y el Impuesto de Sociedades Fraccionado.
  • El balance actualizado de la situación económica de la empresa.

Si solicitas tu préstamo en una oficina, esta documentación deberás entregarla en mano al banquero. Por otro lado, si solicitar una hipoteca online a un banco que opera por Internet, podrás mandarla por correo electrónico o adjuntarla en su plataforma virtual.

Aquí te hemos dado un pantallazo sobre la documentación que los bancos pueden solicitarte al momento de pedir una hipoteca, pero debes recordar que cada banco tiene sus diferencias. Es decir, cada entidad puede solicitar algún documento adicional. 

Documentación para reclamar los gastos hipotecarios

En caso de que estés buscando reclamar los gastos indebidamente cobrados por tu entidad bancaria, de acuerdo a la nueva Ley Hipotecaria de 2019.

Para hacerlo, será necesario reunir los siguientes documentos:

  • Escritura de la hipoteca
  • Factura del notario
  • Factura del registro
  • Factura de la tasación
  • Factura de la gestoría
  • Justificante de pago del IAJD
  • Copia del DNI (o NIE o pasaporte)

Con todo ello presente podrás iniciar una reclamación a tu banco por los gastos hipotecarios indebidamente cobrados.

¿Cuáles son los gastos de la hipoteca que se pueden reclamar?

Los gastos de la hipoteca que se pueden reclamar son:

  • Los de Gestoría: estos gastos recaen sobre la entidad bancaria a partir del 16 de junio de 2019.
  • De Registro: recaen sobre el prestamista.
  • Gastos de notaría: a partir del 16 de junio de 2019 los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario recae sobre el banco.
  • Los de Tasación: las personas consumidoras con hipotecas previas al 16 de junio de 2019 tendrán la posibilidad de reclamar al banco que le devuelvan los gastos de tasación.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: recae sobre el prestamista en caso de que la hipoteca sea posterior al 10 de noviembre de 2018.
  • Comisión de apertura. 
  • Documentación.
  • Contrato de seguro.

¿Te ha sido útil este artículo? Nos interesa saber tu opinión. ¡Déjanos un mensaje en los comentarios, estamos leyéndote! ¡Y si necesitas ayuda para la financiación de tu vivienda, no dudes en contactarnos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte en detalle todo lo que necesitas saber sobre la FEIN y la FiAE. Continúa leyendo el artículo para saber más al respecto.

FEIN

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) son dos documentos fundamentales que deberá entregarte el banco antes de firmar tu contrato hipotecario.

Una vez que tu préstamo hipotecario haya sido aprobado, el banco tendrá que proporcionarte cierta documentación, aquí te detallaremos exactamente qué te brindará:

  • Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
  • Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
  • Una copia del contrato hipotecario.
  • Un documento donde te advierten que te asesores con un notario antes de la firma.

A continuación, profundizaremos sobre el contenido de la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas.

https://youtu.be/jjpFG_Ry-7o

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) se trata de un documento que el banco tendrá que entregarte previo a la formalización del contrato de la hipoteca. A partir de la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria es obligación para el banco facilitarte este documento.

Su principal objetivo es que puedas conocer de manera transparente y clara, cada una de las condiciones del préstamo que estás a punto de contratar. De este modo, se evita la desinformación por parte del banco, y también se le facilitan al cliente los datos necesarios para poder realizar una correcta comparación de hipotecas.

Desde la entrada en vigor de esta normativa, el impacto sobre el cliente ha sido muy positivo, ya que se puede ver la transparencia que respalda a todo el proceso de contratación de un préstamo hipotecario.

¿En qué momento se entrega?

El banco tendrá que entregarte la FEIN, como mínimo, diez días antes de la firma del contrato de hipoteca. No obstante, no es vinculante para el posible prestatario. Esto quiere decir que, el hecho de que te brinden este documento no implica, desde ningún punto de vista, una obligación de contratación. A pesar de que el banco, por su parte, sí tiene la obligación de mantener las condiciones detalladas en la FEIN durante un mínimo de diez días.

Diferencias entre la FIPRE y la FEIN

Cuando hablamos de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) nos referimos a un documento que el banco tiene que entregarte al pedir la hipoteca, previo al estudio de tu situación económica y financiera. Allí, aparecen las condiciones genéricas de los préstamos hipotecarios que la entidad bancaria ofrece a sus clientes. Puedes utilizarla para hacerte una idea de lo que brinda la entidad y para negociar mejores condiciones en base a sus puntos principales.

Por otro lado, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), recoge las condiciones personalizadas que el banco te ofrece luego de haber negociado y de haber analizado tus circunstancias económicas. Ofrece más información que la FIPRE y tiene carácter vinculante para el banco.

¿Qué información nos brinda la FEIN?

En la FEIN podrás ver las condiciones finales y negociadas que tendrá tu hipoteca. La información que contiene se organiza por apartados de la siguiente forma:

Texto introductorio

En primer lugar, se indica hasta qué fecha son válidas las condiciones recogidas en la FEIN. Por ley, esa validez debe mantenerse, por lo menos, durante de diez días naturales (14 días en Cataluña), a partir del momento en el que recibes la oferta. Ese es el tiempo con el que cuentas para firmar el contrato de la hipoteca sin que el banco pueda modificar de forma unilateral las condiciones.

  • Datos del prestamista

El prestamista de una hipoteca es quien cede el dinero en concepto de préstamo, en otras palabras, la entidad financiera. Entonces, aquí se brinda información sobre la entidad que te concede la hipoteca: su nombre, número de teléfono y dirección geográfica. Además, encontrarás el correo electrónico del banco, el número de fax, la dirección de su página web y de la persona o punto de contacto.

  • Datos del intermediario del crédito

En algunos casos, las hipotecas se contratan por medio de un bróker o de cualquier otro tipo de intermediario que ayuda a los clientes a elegir y a obtener el mejor préstamo para comprar su vivienda.

Si este fuera el caso, en la FEIN tendrán que figurar también sus datos. De carácter obligatorio son: el nombre, el número de teléfono y la dirección. Por otro lado, el correo electrónico y la página web son optativos. Además, se indica si el bróker brinda un servicio de asesoramiento (y en qué condiciones), cuáles son sus honorarios y cómo se abonan.

  • Características principales del préstamo

En este apartado deberán aclararse las condiciones generales del préstamo hipotecario. La fundamental será el importe que te brindará el banco. Sin embargo también tendrá que aclararse el tipo de divisa (si fuera distinta al euro), la duración del préstamo y el tipo de préstamo (si es fijo, variable o mixto). Si el interés es variable, aquí te tienen que indicar que la cifra es orientativa (ya que dependerá de la subida o bajada del euríbor).

Además, deberá figurar la garantía, se trata de lo que el banco puede embargarte si no abonas. En las hipotecas, la garantía es siempre la vivienda que compras (hipotecaria) y tus bienes presentes y futuros (personal), como tus cuentas o tu salario. Otro punto es el precio mínimo que debe tener la vivienda que vas a financiar con el préstamo hipotecario. No nos olvidemos de la periodicidad y número de pagos, se trata de la frecuencia de los pagos y a la cantidad de cuotas en la que se devolverá la hipoteca.

  • Importe de cada cuota

Nuevamente, tendrá que detallarse el importe que debes pagar en cada cuota y la moneda que corresponde.

  • Tabla ilustrativa de reembolso

Esta no es otra cosa que la tabla de amortización de la hipoteca, se trata de un cuadro con las cuotas que deberás pagar periódicamente, los intereses y capital abonados en cada cuota y el importe pendiente tras cada pago.

  • Otras obligaciones

En este apartado se detallan las condiciones adicionales que fueron aceptadas para obtener cierta oferta en la hipoteca. En otras palabras, si has contratado otros productos vinculados aquí se especificará cuáles son y cuánto debes abonar por su contratación.

Este apartado recoge entonces, los productos o servicios asociados a tu hipoteca, los que tendrás que contratar obligatoriamente para que el banco te preste el dinero (productos vinculados) y los que puedes contratar voluntariamente para rebajar tu tipo de interés (productos combinados).

Además, debe indicarse el coste de cada producto o servicio y si los tienes que contratar obligatoriamente por medio del banco o no.

  • Reembolso anticipado

Aquí se explican las condiciones a las que te enfrentarás en un futuro si optas por amortizar tu hipoteca de forma total o parcial.

  • Elementos de flexibilidad

En esta sección se encuentra información sobre tus posibilidades de traspasar la hipoteca a otro banco (subrogación de acreedor), si puedes ampliar el capital o el plazo o si puedes beneficiarte de una carencia.

  • Otros derechos del prestatario

Aquí se informa sobre si tienes derecho de reflexión entre la entrega de la FEIN y la firma de la hipoteca. Por ley, el periodo de reflexión debe ser de diez días (14 días en Cataluña) mínimo. Coincide con el periodo en el que el banco no puede modificar las condiciones que habéis acordado de la hipoteca.

Además, debe indicar si tienes derecho de desistimiento, en otras palabras, si puedes echarte para atrás luego de firmar la hipoteca. Que el banco te de la posibilidad de acogerte a ese derecho no es lo más común, sin embargo, siempre es posible negociar para ver sí te lo concede.

  • Reclamaciones

Se trata de un fragmento instructivo, ya que se indica cómo llevar a cabo una reclamación en el caso de que fuera necesario y dónde es posible hacerla.

  • Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el prestatario

El título del apartado es bastante claro en este sentido, aquí se detallan las consecuencias si se da un caso de incumplimiento de cualquiera de los ítems del contrato. Esto puede ser en el impago de las cuotas hipotecarios o en la desvinculación de alguno de los productos adicionales contratados.

  • Información adicional

Aquí te informarán cuál es la legislación que se aplica a tu contrato hipotecario. También, si quisieras firmar el contrato en otra lengua diferente del castellano, se especificará en este punto. Además, se informa de tu derecho a recibir una copia del contrato, que se te entregará junto a la FEIN.

  • Supervisor

En último lugar, se explica que el supervisor de tu entidad es el Banco de España y se te facilita su dirección. 

Por otro lado, dijimos que también estudiaríamos el contenido de la Ficha de Advertencias Estandarizadas para que puedas conocer al detalle toda la información que te proporciona. Vamos a ello.

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)

La FiAE es un documento que se entrega en conjunto con la FEIN. Ya que, también informa sobre las condiciones del contrato hipotecario, sin embargo, aquí se profundiza sobre las cláusulas más delicadas.

En este documento podrás encontrar la siguiente información:

  • El índice de referencia utilizado en el caso de que la hipoteca sea del tipo variable. Lo más habitual es que se trate del euríbor, sin embargo, en ocasiones también se usa el IRPH.

  • Si el préstamo es multidivisa, tendrá que informarse qué moneda extranjera se usaría para concederte el préstamo hipotecario. Por otro lado, también se advierte que tendrás que abonar las cuotas en esa moneda y que podrán variar dependiendo de la cotización de esa divisa en relación con el euro.
  • Si el cliente contrata un servicio de cobertura de riesgo, se establece el tipo de interés que le costará.

  • En la FiAE es donde se detalla cuáles son los gastos que corren por cuenta del cliente.

  • Además, aquí aparecen otras advertencias: en caso de impago, tendrás que asumir los gastos asociados a la ejecución del crédito y, si se trata de una hipoteca sea variable y no tiene techo, tendrás que asumir el valor de las cuotas por más elevadas que sean, siempre que el índice de referencia se dispare.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la FEIN y la FiAE. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En este post, nos enfocamos en cómo un trabajador autónomo puede solicitar una hipoteca para comprar vivienda: Toda la documentación requerida y consejos prácticos. ¡Sigue leyendo!

Ser autónomo y no recibir un salario mensual hace de solicitar una hipoteca para comprar vivienda un trámite un tanto complicado. Como ya hemos mencionado en varias oportunidades, los bancos quieren la máxima seguridad de que su dinero va a volver. Por eso es que exigen que demuestres que tienes capacidad de pago suficiente para saldar tu deuda.

Los autónomos tienen este reto bastante difícil. En este caso, lo mejor es ir al banco muy bien listo, con documentación en regla bien detallada que refleje tus ingresos y las garantías de las que dispones. El primer paso que deberás dar es estar al tanto de los numerosos requisitos que los bancos solicitan.

Como base, y puede sonar un tanto obvio, pero muy necesario de aclarar, hay que tener muy claro que tus ingresos de la actividad en la que te desempeñes tienen que permitirte pagar las cuotas mensuales de la hipoteca. Además es necesario contar con ciertos ahorros, ya que el banco asume el solo hasta el 80% del valor de la vivienda y tu tendrás que hacerte cargo del restante 20%.

Comprar vivienda como autónomo:¿Qué requisitos se piden?

Para que una entidad bancaria de el paso de aceptar tu solicitud de hipoteca, primero constatará los siguientes aspectos de tu economía personal:

  • Ingreso estable: Recibir facturación recurrente, mensual o semanal de manera constante a lo largo del año será esencial. Recibir ingresos estacionales puede ser una traba muy grande para la aceptación de la solicitud.
  • La antigüedad de tu emprendimiento: Este punto hace a la solidez de tu negocio. Que la empresa esté actualmente en funcionamiento no será suficiente para otorgarte el préstamo. El banco revisará también la historia del negocio desde sus comienzos para asegurarse de que tienes espalda para afrontar los pagos a lo largo de los años.
  • Ahorros de al menos el 30% del valor de la vivienda: Como ya hemos mencionado anteriormente, los bancos no suelen financiar más del 80% del precio del inmueble. A esto debes sumarle los gastos que surgen en el proceso de compraventa, que normalmente suelen ser del 10% del precio de la vivienda.
  • Cuidado con las deudas: El departamento de riesgo del banco se detendrá a revisar tu nivel de endeudamiento sin dudas. Debido a esto, tus posibilidades de acceder a la hipoteca serán más elevadas cuanto menos préstamos estés actualmente costeando. Además, en el caso de poseer deudas vigentes, el banco constatará que las cuotas que estés asumiendo no superen el 35% de tus ingresos, sumando claramente también, la cuota de la hipoteca.
  • Buen historial crediticio: Estar al día con tus pagos en general, reflejará seguridad en el banco de que tu hipoteca también será saldada en tiempo y forma. Tus pagos a clientes, proveedores y prestamistas estarán bajo la mirada atenta del departamento de riesgo del banco.

¿No cumples con todos los requisitos?

Puedes comprar vivienda de todas maneras, todo depende del banco que elijas

Cabe destacar que cada entidad bancaria tiene sus políticas de riesgo. Por ello, los puntos antes mencionados pueden variar de banco en banco. Así que nunca está de más intentarlo de todas maneras si es que estás débil con alguno de los requisitos mencionados.

Tu documentación hablará por ti

Ahora bien, el número de documentos que como autónomo tienes que presentar es un tanto abrumador. Además de una declaración de la renta ajustada a tus ingresos reales, el trabajador por cuenta propia tiene que presentarse con los cuatro últimos trimestres de IVA e IRPF, los últimos recibos de la cuota de la seguridad social y los movimientos bancarios de los últimos seis meses, donde el banco revisará tu comportamiento financiero en ese período de tiempo.

En resumidas cuentas, el banco observará tus movimientos bancarios para ver cómo gestionas tu dinero a lo largo del tiempo. Ellos buscarán un comportamiento estable, tanto de entrada de ingresos como de salidas en forma de pagos.

¿Qué documentos debe presentar el autónomo en el banco?

  1. Informe de tu negocio o actividad. Te recomendamos preparar un buen informe con todos los detalles de la actividad que realizas. La historia del negocio/actividad, tu currículum, tu red de clientes y proveedores, proyectos a futuro, etc. La idea es reflejar la estabilidad que tiene tu actividad a lo largo del tiempo. Podríamos decir que este documento puede compararse con una entrevista laboral cuando estás buscando empleo.
  2. Última declaración del IRPF
  3. Situación contable del negocio: Aquí deberás incluir modelos trimestrales de IVA e IRPF y resumen anual. Aunque no es imprescindible, presentar esta información dejará más en claro al banco cómo funciona tu actividad.
  4. Capacidad de ahorro. Al presentar los movimientos de la cuenta corriente en los últimos 6 meses, tanto la personal como la utilizada para la actividad mostrarás este aspecto ante el banco sin problemas.
  5. Últimos recibos de todos nuestros préstamos: Se trata de facilitarle a la entidad estos datos para que puedan hacer un análisis del nivel de endeudamiento que tienes. El banco considerará tus deudas tanto personales como de empresa, leasings, pólizas de crédito, etc.

Sé fiel a la realidad: No es recomendable declarar menos

Nos enfocaremos aquí en tu declaración de la renta. Un punto que suele ser el principal obstáculo a la concesión de un préstamo. Quizá por resultado de un mal asesoramiento, algunos trabajadores autónomos tratan de compensar gastos para pagar menos impuestos y declaran ingresos muy escasos. Esto constituye un grave error, ya que ningún banco otorgaría una hipoteca a alguien que no puede costearla en base a los ingresos declarados.

La realidad es que a través del análisis de los movimientos bancarios a lo largo de 6 meses, fácilmente el banco puede demostrar que ganas más dinero del que declaras. Pero lo recomendable es presentar siempre declaraciones de la renta que sean reales y que sean acordes con la cuota mensual de la hipoteca.

¡No dudes en dejarnos tu comentario! En Oi Real Estate nos interesa conocer tu opinión y ayudarte con tus inquietudes.

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