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Poder reconocer los malos hábitos financieros en que solemos incurrir es esencial en nuestro camino hacia la libertad económica. Lo principal es identificar las señales que nos alertan sobre esas rutinas nocivas. Luego, sí, podremos corregirlas. Es muy común que, al no tener una planificación adecuada, cometamos errores como gastos ineficientes. A veces, ni nos damos cuenta de ello. De allí la importancia de gestionar eficazmente nuestras finanzas. En este artículo, brindamos cinco claves para determinar y modificar los malos hábitos financieros. ¡Avancemos juntos hacia una gestión inteligente de nuestros gastos!

En nuestro camino hacia la libertad en las finanzas, es esencial aprender a reconocer las señales que nos alertan sobre malos hábitos financieros. Con demasiada facilidad, podemos caer en patrones de gasto ineficientes sin siquiera ser conscientes de ello. Estas señales no solo nos sirven como alertas. Sino también como oportunidades para transformar nuestra relación con el dinero y dirigirnos hacia un futuro financiero más sólido y próspero. Es que además de malgastar dinero estamos perdiendo tiempo valioso en nuestra senda hacia la libertad económica

Es importante abordar estas señales desde una perspectiva realista. Debemos reconocer que todos cometemos errores financieros en algún momento de nuestras vidas. Lo crucial es aprender de estas experiencias y avanzar con conocimiento y determinación. En un artículo anterior te contamos sobre la importancia de gestionar tus propias finanzas.

Sin más dilación, exploremos estas señales reveladoras y aprendamos cómo corregir nuestro rumbo y encaminarnos hacia un futuro financiero más sólido.

Comprar impulsivamente

Quien no haya caído en este error que arroje la primera piedra. Sin embargo, las compras impulsivas son un claro indicador de que estamos desperdiciando nuestro dinero. ¿Cuántas veces hemos adquirido algo sin realmente necesitarlo? Para evitar este hábito, es fundamental aprender a controlar nuestros impulsos de compra. ¿Cómo podemos lograrlo?

Una estrategia efectiva consiste en establecer una lista de compras antes de salir de casa y ceñirse estrictamente a ella. Además, es útil implementar una regla de espera de 24 horas para compras importantes. Este tiempo de reflexión nos permite evaluar si realmente necesitamos el producto o si se trata simplemente de un impulso momentáneo. Al practicar el autocontrol y la reflexión, podemos tomar decisiones financieras más informadas y evitar gastos innecesarios.

➧ Priorizar gastos

Con frecuencia caemos en la trampa de gastar dinero en artículos que, en última instancia, no aportan un valor genuino a nuestras vidas. En numerosas ocasiones, hemos adquirido cosas solo para descubrir más tarde que no eran esenciales o significativas. Para evitar este derroche de recursos, es fundamental dar prioridad a nuestros gastos.

En lugar de sucumbir ante la tentación de las compras impulsivas, como mencionamos en el punto anterior, es prudente tomarse un momento para reflexionar sobre el gasto. Un recurso útil es preguntarse: ¿necesito de verdad esa compra? ¿O sería más beneficioso invertir ese dinero en algo que genere un valor a largo plazo? Al priorizar nuestros gastos, no solo podemos ahorrar dinero, sino también invertir de manera inteligente en experiencias y bienes que enriquecerán nuestras vidas en el futuro.

➧ Deudas continuas

En ciertas etapas de nuestras vidas nos encontramos atrapados en un ciclo de deudas. Es esencial, entonces, tomar medidas para romper ese patrón destructivo. El ciclo de endeudamiento solamente se eterniza si estamos de pago en pago. Esto dificulta nuestra capacidad para ahorrar y planificar para el futuro. La pregunta es: ¿cómo podemos liberarnos de este ciclo y comenzar a ahorrar?

Un enfoque estratégico es lo que precisamos para salir de las deudas continuas. En primer lugar, debemos reconocer y abordar nuestras deudas de manera proactiva. Esto puede hacerse mediante la renegociación de tasas de interés o el establecimiento de un plan de pago a cumplir. Una vez que hayamos liberado algo de lo que gastamos en el pago de deudas, es fundamental dirigir ese dinero extra hacia el ahorro y la inversión. O sea, a medida que el ahorro crezca, debemos considerar opciones de inversión sólidas que otorguen rentabilidades a largo plazo. También, establecer un fondo de emergencia es crucial. Tener respaldo ante cualquier eventualidad es de mucha ayuda en nuestra planificación.

➧ Falta de Educación Financiera

La falta de educación financiera puede llevarnos a ignorar oportunidades de inversión y tomar decisiones financieras poco informadas. Sin embargo, este es un error que podemos evitar con el conocimiento adecuado. Invertir en nuestra educación financiera es fundamental para construir una base sólida para nuestro futuro financiero.

El camino hacia una inversión inteligente comienza con la adquisición de conocimiento. Debemos educarnos sobre los mercados financieros, las diversas opciones de inversión y las estrategias de gestión del dinero. Así estaremos en una posición más sólida para tomar decisiones informadas que hagan rendir nuestros ingresos y garanticen nuestro futuro financiero. Es importante darle a la educación financiera el lugar de poder que tiene. Esta constituye la piedra angular para construir riqueza de manera contínua y estable. Así también como nos ayudará a tomar el control de nuestro destino económico y no caer nuevamente en malos hábitos financieros.

➧ Falta de planificación

La ausencia de una planificación financiera a largo plazo puede resultar en una gestión ineficiente del dinero. Es esencial establecer metas financieras alcanzables y elaborar un plan detallado para lograrlas. La combinación de ambas constituye la base de nuestro éxito financiero. Esto incluye no solo la inversión en propiedades. Sino también en sostenibilidad o criptomonedas -entre otras posibilidades- dependiendo de nuestras circunstancias y objetivos individuales.

Invertir sabiamente implica tomar decisiones informadas y planificar para el futuro. Es importante entender que cada gasto y cada inversión tiene un impacto en nuestra situación financiera a largo plazo. Por lo tanto, debemos evaluar cuidadosamente nuestras opciones y asegurarnos de que cada decisión nos acerque más a nuestros objetivos financieros.

Identificar las señales que indican un gasto ineficiente es el primer paso crucial hacia el control de nuestras finanzas. Es fundamental evitar que nuestro dinero se dilapide en compras impulsivas o deudas superfluas. En cambio, debemos quizás realizar ajustes en nuestro presupuesto. En otras palabras, dirigir nuestros recursos hacia inversiones inteligentes y planificar con miras a un futuro financiero estable y próspero. ¿Estamos preparados para asumir el control y tomar decisiones financieras responsables?

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las claves para identificar y corregir malos hábitos financieros. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Una de las dudas que suele surgir tiene que ver con si es posible vender una vivienda con deudas. Es que la situación económica de nuestro país puede ser un problema. El aumento de la inflación, las subidas en los servicios, ha traído problemas grandes a las familias para cubrir los gastos básicos. Por ello, en muchos casos algunas familias han tenido que dejar de abonar impuestos referidos a la vivienda.

Lo cierto es que la ley no prohíbe la posibilidad de vender una vivienda con deudas. Lo que debes tener presente es que puede generar serios problemas para la persona que esté interesada en comprarla. Por esta razón, deciden no realizar la compra, con el fin de evitar el inconveniente.

En este post queremos contarte sobre las posibilidades y problemas que puede conllevar el hecho de vender una vivienda con deudas. ¿Nos acompañas?

Es posible vender una vivienda con deudas

Si te encuentras en una situación apremiante, por la que necesitas realizar la venta de una vivienda con deudas, debes tener presente algunos aspectos importantes.

Lo primero que debemos dejar claro es que la ley no te impide hacerlo. Pero, es muy posible que los compradores rehúyan a este tipo de compras.

Ante esta situación es necesario que analices el tipo de deudas que posee la vivienda. Esto se debe a que no es lo mismo que los pagos sean de una hipoteca, que de gastos de la comunidad de propietario, incluso de suministros del inmueble.

La situación económica actual que atraviesa nuestro país ha generado dificultades. Por un lado, el Euríbor se ha disparado, el Banco Central ha llevado adelante subidas en los tipos. Esta medida, ha sido para poder detener la inflación que azotaba todo el continente. Pero ha traído como consecuencia, un endurecimiento en las condiciones de las hipotecas e importantes subidas en los costes mensuales de los pagos. Así, muchos ciudadanos han tenido muchos problemas para poder hacer frente a los gastos de la vida diaria y los préstamos solicitados. Por este motivo, muchas familias han tenido que vender sus inmuebles

Pero al tomar la decisión de vender,  suele ocurrir que no se pueda hacer frente a las deudas, con lo que se ven en la obligación de vender una vivienda sin haber logrado dejar las cuentas en cero.

Distinguir el tipo de deudas con las que cuenta una vivienda antes de vender

Es importante que puedas distinguir el tipo de deudas que tiene tu vivienda antes de vender. Debes tener en claro que pueden ser de distinta naturaleza. Ellas pueden ser: hipotecarias, gastos de la comunidad de propietarios, facturas  impagas de suministros o tributarias.

A la hora de vender una vivienda que cuenta con deudas, debes saber que tendrás que informar que existen cargas pendientes sobre ella a los interesados en adquirirla. Para ello, deberás informar que tipo de cargas pendientes existen sobre el inmueble. Es que así, será posible que quienes quieren adquirir el inmueble, sepan la situación. Así no habrá problemas más adelante y decidan cancelar la transacción. Siempre es mejor ser honesto, e informar estas situaciones para evitar problemas antes de firmar. Más que nada teniendo en cuenta que las cargas pendientes, dependiendo de su naturaleza, se transfieran a los nuevos propietarios.

Qué sucede con las deudas tributarias al vender una vivienda

Las deudas tributarias a la hora de vender una vivienda, son por ejemplo las del impuesto de Bienes Inmuebles, o tasas de basaura. A la hora de transferir una vivienda, estos impuestos pasarán a los nuevos propietarios. Pese a eso, debemos aclarar que deberán hacer frente solo a la deuda de los últimos dos años.

Si necesitas averiguar si existen deudas en un inmueble, será posible acercarse al organismo responsable. Este sería el Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra emplazado.

Deudas por impago de la hipoteca

Este tipo de deudas a la hora de vender una vivienda, es una de  las más habituales. Esto se debe a los problemas de las subidas en el Euribor. Para poder averiguar si un inmueble posee deudas de este tipo, será necesario solicitar una nota simple. Este trámite debe realizarse en el Registro de la Propiedad. Solo deberás contar con algunos datos del inmueble. El documento, contiene la información sobre las cargas que posee el inmueble, y también figurarán los datos de los propietarios.

En estos casos, generalmente el nuevo propietario suele solicitar una nueva hipoteca. Luego de ello, con el dinero recibido el antiguo propietario podrá cancelar la suya.

Las deudas en los suministros

Otro tipo de deudas que pueden existir a la hora de vender una vivienda, pueden tener que ver con los suministros. Estos gastos, son bastante habituales aunque pueden generar problemas para los nuevos propietarios, si deciden comprar el inmueble.

Si necesitas consultar si existen facturas impagas, debes saber que este es un dato que también aparecerá en la nota simple.

Estos gastos recaen en los titulares, no en los inmuebles. Se debe a que las compañías que brindan estos servicios se encuentran obligados a brindar suministros a los propietarios. Pero, es posible que si quieren solicitar el alta de un nuevo titular, deberá primero cancelarse las deudas para poder dar el alta a un nuevo contrato.

Qué sucede con las deudas en las comunidades de propietarios al vender una vivienda

El último tipo de deuda al que nos referiremos es el de la comunidad de propietarios. Un punto importante de aclarar primero, es que la Ley de Propiedad horizontal establece la obligatoriedad de todos los propietarios a abonar los gastos extraordinarios de una comunidad. La realidad es que no todos los propietarios lo realizan. Por esta razón es muy común que surjan períodos impagos.

Si decides vender una vivienda con deudas de este tipo, se las estarás transfiriendo al nuevo propietario. Éste deberá afrontar las cargas del último año en curso más las correspondientes a los tres años anteriores.

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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La enervación de la ejecución hipotecaria es una manera de terminar de forma anticipada el proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de adquirir una vivienda, la mayoría opta por solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra. Sin embargo, solicitar una hipoteca no es un proceso sencillo. El mercado hipotecario engloba muchos términos y procesos que es conveniente tener en cuenta. Esto te permitirá saber con qué te puedes encontrar y evitar inconvenientes al contratar un préstamo para la compra de vivienda. Por este motivo, te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos de la enervación de la ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria

Si tienes una hipoteca, y por algún motivo la dejas de abonar durante un tiempo prolongado, es probable que debas hacer frente al proceso de ejecución hipotecaria.

Cuando hablamos de la ejecución hipotecaria nos referimos al procedimiento por medio del cual se cobran las deudas que no fueron abonadas de una hipoteca. El acreedor, es decir, el banco, tendrá la posibilidad de ejecutar la garantía si el deudor no se ha ocupado de sus responsabilidades contractuales durante cierto tiempo. De hecho, es algunos casos, se puede llegar al embargo del inmueble e incluso, al desahucio.

Hasta hace varios años, al momento de subastar la vivienda habitual de una persona, esta tenía la posibilidad de paralizar la subasta. Únicamente podía hacerlo si devolvía la totalidad del préstamo hipotecario. Actualmente, ya no funciona de esta forma, esto se debe a la enervación de la ejecución hipotecaria.

¿De qué se trata la enervación de la ejecución hipotecaria?

Por otro lado, la enervación es una manera de ponerle fin de forma anticipada al proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual. De lo contrario, finalizaría cuando lo hiciera la subasta del inmueble.

Gracias a la enervación de la ejecución hipotecaria, el deudor cuenta con la posibilidad de paralizar el procedimiento consignando las cantidades que deba hasta ese momento, ya no se trata de la totalidad del préstamo, como era antes. Las cantidades adeudadas abarcaran tanto el principal del préstamo hipotecario como los intereses que este haya generado hasta el momento, por supuesto, esto incluye los intereses de demora que correspondan. Para esto, no será necesario contar con el consentimiento del banco.

De esta forma, la ejecución hipotecaria se daría por finalizada y no tendría lugar la subasta, o bien, sería paralizada si ya había iniciado. Sin embargo, como explicaremos más adelante, la vivienda se declarará liberada cuando se paguen también las costas del procedimiento.

¿Cuáles son los requisitos para enervar la hipoteca?

Además del pago, hay otro requisito, que se exige en caso de que no sea la primera vez que se libera la vivienda. Si tiene lugar esta situación, deben haber pasado, como mínimo, 3 años entre la fecha en que se liberó el inmueble y la del requerimiento de pago por parte del banco, sea judicial o extrajudicial.

¿Cuándo se puede enervar la ejecución hipotecaria?

El deudor tiene tiempo de enervar la ejecución hipotecaria hasta el mismo día en que vaya a tener lugar la subasta. En otras palabras, tendrá la posibilidad de llevar a cabo esta acción en cualquier momento, siempre que no haya finalizado ya la subasta. De hecho, es posible incluso mientras se esté llevando a cabo la subasta.

¿Qué sucede cuando se abonan las cantidades debidas?

Una vez que se realiza el pago, se debe hacer el cálculo de las costas sobre la cuantía a la que asciendan las cuotas atrasadas pagadas, el límite se encuentra establecido en el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando las costas hayan sido abonadas, el Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto liberando la vivienda y declarando el procedimiento finalizado.

¿Es posible enervar la ejecución hipotecaria sobre una vivienda que no sea la habitual?

En caso de que se trate de una vivienda diferente de la habitual, también es posible que se paralice el procedimiento. Sin embargo, hay que aclarar que en este caso no se trataría de una enervación de la ejecución hipotecaria, ya que se requeriría el consentimiento del banco.

Dicho de otra forma, si se trata de una vivienda que no es la habitual, el banco puede solicitar que se comunique al deudor que puede liberar la vivienda consignando la cantidad debida antes de que finalice la subasta.

No obstante, si el banco no lleva a cabo esta acción, el deudor no tendrá la posibilidad de parar la subasta. Es por este motivo que no se trataría de una enervación propiamente dicha, si bien, comparte los siguientes aspectos en común con esta:

  • Hay que pagar las mismas cantidades.
  • Mismo plazo mínimo de 3 años a partir de la última vez que se liberara el inmueble y el requerimiento de pago judicial o extrajudicial, en su caso.
  • El Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto dando por finalizado el procedimiento y liberada la vivienda cuando se abonan las costas.

¿Se regula la enervación de la ejecución hipotecaria?

Sí, la enervación de la ejecución hipotecaria se regula en el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Allí se contempla la propia enervación de la ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, y también, la paralización del proceso cuando se trata de otra vivienda.

¿Cuándo comienza una ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria inicia con la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario. Esto tiene lugar cuando:

El deudor debe, mínimo, 12 cuotas del préstamo hipotecario o el equivalente al 3% del importe del mismo, si está dentro de la primera mitad del plazo de devolución.

Si debe 15 cuotas o el equivalente al 7% del préstamo hipotecario, si se encuentra en la segunda mitad del plazo de devolución.

El banco debe dar aviso al deudor de las cantidades que adeuda y de que iniciará la ejecución hipotecaria, con una anticipación de un mes como mínimo.

La cláusula de vencimiento anticipado implica que el banco tiene la posibilidad de solicitar al deudor que abone todo lo que queda pendiente por la hipoteca.

No obstante, el deudor puede abonar únicamente lo que haya dejado de pagar además de los intereses y costas, para paralizar el procedimiento, en caso de que sea una vivienda habitual. E incluso si se trata de una vivienda diferente, si lo consiente el banco.

Ley de la Segunda Oportunidad: protege tu vivienda y cancela tus deudas

Si tienes deudas y no puedes pagar tu préstamo hipotecario, ten en cuenta que puedes ver si reúnes los requisitos para acogerte al mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad.

Luego de la reforma de la Ley de la Segunda Oportunidad del año 2022 es posible salvar la vivienda familiar y cancelar una parte de tus deudas de manera legal. Las demás deudas serían sometidas a un plan de pagos establecido judicialmente y que se limitaría a aquellos pagos que realmente puedes afrontar, cancelando todo lo demás.

Alternativamente la Ley de la Segunda Oportunidad además, brinda la posibilidad de cancelar todas las deudas, liquidando por completo tu patrimonio. Se trata de una opción que es interesante para aquellos que no busquen preservar la vivienda familiar, ya que se perdería en el proceso.

Consejos para evitar la ejecución hipotecaria

En primer lugar, debemos evitar llegar al extremo de incumplir con el pago de las cuotas hipotecarias. Esto es fundamental para que no inicie una ejecución hipotecaria.

Por otro lado, es importante no ignorar las comunicaciones de la entidad bancaria.

Si tenemos problemas para abonar las cuotas, lo más aconsejable es notificar de inmediato al banco. Debes explicar cuál es tu situación financiera, y demostrar tus gastos e ingresos mensuales. La información que brindes al banco puede ayudar a crear un plan de pago.

Otro punto a tener en cuenta es que no debes abandonar la vivienda, ya que al hacerlo es posible que no cumpla con los requisitos para recibir ayuda.

Hay diferentes mecanismos para ayudar con la ejecución hipotecaria, por ejemplo la reducción o suspensión temporal de los pagos, la reconstitución de la hipoteca, modificación del préstamo o un nuevo plan de pagos. Puedes buscar la ayuda de expertos para saber cuál es la más conveniente para ti.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la enervación de la ejecución hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Aquí te contaremos qué deudas se pueden cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La Ley de la Segunda Oportunidad

Cuando hablamos de la Ley de Segunda Oportunidad nos referimos a un procedimiento legal por medio del cual es posible cancelar deudas a personas físicas en situación de insolvencia. Se trata de una ley pensada para que particulares y autónomos que no tengan la posibilidad de hacer frente a sus obligaciones de pago logren eliminar total o parcialmente sus deudas. Esto, les dará una nueva oportunidad de comenzar de cero.

Para acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad, será necesario cumplir con una serie de requisitos. Se trata de un procedimiento regulado por la Ley 25/2015 de mecanismo de segunda oportunidad y reducción de carga financiera.

¿Quién tiene la posibilidad de acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad?

La Ley de la Segunda Oportunidad va dirigida, fundamentalmente, a los ciudadanos particulares y los autónomos. Las condiciones o requisitos que se deben cumplir para poder comenzar el proceso son las siguientes:

  • Declarar el estado de insolvencia actual o inminente.
  • No ser declarado culpable en el concurso.
  • La obligación total de las deudas no puede ser mayor a los 5 millones de euros.
  • No haberse acogido a la Ley de Segunda Oportunidad en los diez años anteriores.
  • No haber sido condenado por delitos económicos o falsedad documental en los diez años previos.
  • La buena fe del deudor.

Para acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad, se deben ceder todos los bienes y activos, dejando a un lado los que son imprescindibles para el desarrollo de la actividad profesional. Por ejemplo, si se trata de taxis, camiones, maquinaria industrial, local comercial, entre otros.

Una vez liquidados, o bien vendidos los bienes del deudor, se procederá a solicitar la exoneración o cancelación de las deudas al juzgado que corresponda.

Si bien la Ley de Segunda Oportunidad brinda la posibilidad de ponerse al día a aquellas personas que tienen una situación financiera complicada, no todos los tipos de deuda pueden ser cancelados por esta vía. Por este motivo, te contaremos cuáles son las deudas que se pueden cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad.

Las deudas que permite cancelar la Ley de Segunda Oportunidad

La realidad es que, por medio de la Ley de Segunda Oportunidad es posible cancelar una gran cantidad de deudas, sin embargo, también existen algunas excepciones que conoce este mecanismo.

Entre las deudas que es posible eliminar con la Segunda Oportunidad se encuentran aquellas derivadas de: préstamos personales, microcréditos, tarjetas de crédito, facturas, proveedores, entre otras.

Por otro lado, es necesario resaltar que desde la última reforma de esta ley, es posible cancelar deudas con la Seguridad Social y con Hacienda, con un límite de 10 000 euros por cada uno de estos organismos. Esto significa que, es posible aliviar hasta 20 000 euros en total con las dos administraciones.

Deudas que no es posible cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad

Como ya mencionamos, hay ciertas excepciones en las deudas que se pueden cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad. Se trata de las deudas que figuran en el artículo 489 de la Ley 16/2022, de 5 de septiembre:

Deudas por responsabilidad civil extracontractual, por muerte o daños personales, e indemnizaciones derivadas de accidente de trabajo y enfermedad profesional.

Deudas por alimentos. En este caso, cabe destacar que se trata de las pensiones de alimentos derivadas de procesos de separación, divorcio y nulidad. Es importante no confundir con la pensión compensatoria.

Deudas por responsabilidad civil derivada de delito.

Las deudas por salarios que correspondan a los últimos 60 días de trabajo efectivo realizado antes de la declaración de concurso en cuantía no superior al triple del SMI, y los que se hayan devengado en el procedimiento, siempre que su pago no hubiera sido asumido por el FOGASA.

Deudas por créditos de Derecho público. Sin embargo, las deudas cuya gestión recaudatoria sea competencia de la Agencia Tributaria podrán exonerarse hasta 10 000 euros. Para los primeros 5000 euros de deuda la exoneración será completa, y a partir de esta cifra la exoneración será del 50% de la deuda hasta el máximo indicado. De la misma manera, las deudas por créditos en Seguridad Social podrán ser exoneradas por el mismo importe y en las mismas condiciones.

Deudas por multas derivadas de condenas en procesos penales y por sanciones administrativas graves.

Las deudas por costes y gastos judiciales derivados de la tramitación de la solicitud de exoneración.

Deudas con garantía real, por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo que establece esta ley.

Por otro lado, el juez tendrá la posibilidad de declarar, de forma excepcional, que no son total o parcialmente exonerables deudas diferentes a las anteriores cuando sea necesario para evitar la insolvencia del acreedor afectado por la extinción del derecho de crédito.

¿Es posible cancelar la deuda hipotecaria con la Ley de Segunda Oportunidad?

La deuda por el impago de la hipoteca no se encuentra dentro del ámbito de la Ley de Segunda Oportunidad. No obstante, la realidad es que es posible cancelar, por medio de este mecanismo, la deuda que queda si, una vez ejecutada la vivienda, no se ha logrado obtener el dinero necesario para saldar la deuda en su totalidad.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las deudas que permite saldar la Ley de Segunda Oportunidad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Aquí te contaremos cuáles son los pasos a seguir si quieres salir de la lista de morosos. Sin lugar a dudas, figurar en un registro de morosos puede significar un gran inconveniente. Saldar la deuda pendiente es fundamental para conseguirlo.

Aparecer en una lista de morosos puede implicar un problema importante a al momento de contratar cualquier suministro doméstico o bien, para obtener financiación. Las entidades bancarias pueden denegar un crédito o una hipoteca debido al gran riesgo de impago. Sin embargo, existe la posibilidad de salir de una lista de morosos cuando la deuda pendiente se encuentra saldada. Aquí te explicaremos paso a paso lo que debes hacer para no figurar en estas listas.

¿Por qué es importante salir de la lista de morosos?

El hecho de aparecer en una lista de morosos implica que, para los bancos y otras entidades financieras, representaremos un perfil poco seguro. En otras palabras, para los bancos seremos un cliente que presenta un riesgo de impago alto. Es por esto que, probablemente, mientras nuestro nombre aparezca en este tipo de listados, las entidades no nos acepten cualquier préstamo que solicitemos. Por ejemplo, si vamos a solicitar un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda.

¿Cómo lograr que te borren de las listas de morosos?

Si bien existen varios registros de morosos, ASNEF es el más conocido. Para borrar nuestros datos de allí, lo ideal es abonar la deuda que debemos. Por otro lado, más allá de pagar la deuda, es fundamental que recuerdes solicitar el justificante de abono. Se trata de un documento que demuestra que has pagado la deuda que se te solicitaba.

Una vez que hayas realizado el pago, el acreedor debe ocuparse de informar al registro de morosos para que te saquen de la lista. No obstante, lo más aconsejable es que tú mismo lo pidas para asegurarte de que has sido dado de baja de manera correcta. Para hacerlo, será necesario contar con tu DNI y el justificante de abono. Luego, debes solicitarlo en la página web de ASNEF, o bien, del registro de morosos que corresponda.

¿Lleva tiempo salir de la lista de morosos?

Una vez que hayas pagado la deuda, la empresa que solicitaba la deuda tiene la obligación de informar al registro de morosos que corresponda. Incluso, debe eliminar tu nombre del fichero ese mismo día, es decir, el día que se realiza el pago de la deuda. No obstante, la realidad es que, en ocasiones este trámite puede llegar a extenderse en el tiempo a partir de los 10 hasta los 30 días en ciertos casos.

Salir de la lista de morosos lo antes posible

En caso de que lo que busques sea salir de la lista de morosos de ASNEF lo antes posible, por ejemplo, si vas a solicitar una hipoteca y necesitas salir del fichero de morosos rápido, deberás pagar la deuda.

No obstante, es necesario tener en claro que pagar la deuda no es la única manera de salir del listado de morosos. Sin embargo, las otras maneras de salir de la lista de morosos no son muy rápidas y, en ocasiones, muy difíciles de llevar a cabo.

¿Cómo salir de la lista de morosos sin pagar?

Hay dos maneras de salir de la lista de morosos sin pagar la deuda que se nos solicita: si fuimos incluidos por error o si dejamos que pase el tiempo necesario para que nuestros datos sean borrados por el mismo registro.

Incluidos por error

A pesar de no ser lo más común, existe la posibilidad de que nuestros datos se hayan incluido en una lista de morosos de manera errónea, o bien, sin que se den las condiciones necesarias para ser incluidos. En caso de ser tu situación, deberás reclamar para que tus datos sean eliminados del fichero.

Pasos a seguir para salir de la lista de morosos sin pagar:

  • Asegúrate de que tus datos están incluidos en el registro de morosos: todos los registros tienen la obligación de notificar por carta certificada que nuestro nombre fue incluido en el listado. Por otro lado, cuenta con un máximo de 30 días para hacerlo, a partir del momento en el que se genera la inclusión. No obstante, para asegurarnos de ello, contamos con la posibilidad de solicitar la información directamente en la página web. Para ello será necesario el DNI y brindar los datos concretos que se requieran para llevar a cabo el trámite.

  • Descargar y presentar el Formulario de Reclamación: si confirmamos que nuestros datos figuran en el registro de morosos por error, podemos acogernos al Derecho de Rectificación, Artículo 16 del Reglamento UE 2016/679, General de Protección de Datos (RGPD). Será necesario rellenar el formulario y enviarlo a las oficinas correspondientes junto a la documentación acreditativa, en otras palabras, la copia del DNI.

  • Se lleva a cabo la baja temporal efectiva: una vez que se comprueba que los datos y documentos son correctos, se te dará de baja de la lista de morosos, lo que llevará entre 10 a 30 días. Luego, tiene lugar el proceso de verificación y, si todo está bien, nuestro nombre será eliminado del registro de morosos de manera definitiva.

Espera que pase el tiempo necesario

Si nuestro nombre fue incluido en un registro de morosos y no podemos pagar la deuda, otra manera de salir de este tipo de ficheros es dejando que pase el tiempo. Los datos que se encuentran en los registros de morosos no se almacenan para siempre y, una vez que pasa cierto período de tiempo, se borran de automáticamente.

Los datos personales que aparecen en el registro de ASNEF son eliminados a los 5 años a partir de la fecha en que se incluyó cada uno de los vencimientos que no fueron pagados en el fichero.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas opciones para salir de la lista de morosos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Aquí te contaremos qué es una quita hipotecaria y cuáles son los pasos a seguir para conseguirla. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si en algún momento has atravesado una situación económica complicada es posible que hayas analizado la opción de refinanciar tu préstamo hipotecario con el objetivo de conseguir una mejora en las cuotas. En ese caso, lo más probable es que hayas oído hablar sobre la quita hipotecaria.

Aquí te contaremos en detalle de qué se trata la quita hipotecaria, cómo solicitarla al banco, cómo negociar y algunas soluciones legales para cancelar tus deudas si tienes dificultades para abonarla.

Quita: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de quita nos referimos a una reducción del importe de una deuda que se lleva a cabo cuando el deudor tiene dificultades para continuar abonando las cuotas establecidas, poniendo el riesgo el pago de la deuda restante.

Es posible que solicite la quita tanto el deudor como el acreedor. Si la lleva a cabo el deudor, lo solicita directamente a las entidades con las que se ha contraído la deuda. Si lo realiza el acreedor, de manera voluntaria renuncia a una parte de la deuda.

La quita hipotecaria

Por su parte, la quita hipotecaria implica la eliminación de una parte de la hipoteca, en el caso de que las cuotas de esta impliquen, como mínimo, el 60% de los ingresos del deudor. De esta manera, los bancos brindan la posibilidad al deudor poder continuar abonando la deuda con cuotas más accesibles cuando no llegan a pagar la cuota hipotecaria. Esta es una de las opciones que hay disponibles para no llegar a la ejecución hipotecaria.

La quita hipotecaria es parte del código de buenas prácticas que realizan los bancos. Dentro de este código también se encuentran la dación en pago y la reestructuración de la deuda.

¿De qué manera funcionan las quitas?

Una quita supone que el capital que se debe devolver sea más bajo gracias a haber eliminado la parte que corresponde a la quita. Es por esto que, las cuotas que se deben abonar a continuación se calculan sobre el capital restante, lo que implica que estas cuotas sean más bajas y sencillas de abonar por parte del deudor.

Luego de aprobar la quita, se vuelve a realizar un plan de pagos. Este plan de pagos es el que se calcula tomando como referencia el capital que resta, y es el que dará la posibilidad de determinar cuotas más bajas y fáciles de asumir.

¿Cómo conseguir una quita en la hipoteca?

Existen dos maneras de acceder a una quita hipotecaria: por medio del Código de Buenas Prácticas bancarias, o bien, por medio de la Ley de Segunda Oportunidad.

Código de Buenas Prácticas bancarias

Se trata de un código que han firmado la mayoría de bancos en España cuyo objetivo es mejorar las prácticas bancarias y las relaciones entre entidades bancarias y clientes en momentos complicados para estos últimos.

Los bancos que han firmado este código están obligados a cumplirlo en caso de que el cliente lo solicite. Las medidas que establece este código son aplicadas si el cliente está atravesando dificultades económicas para hacer frente al pago de la hipoteca. Estas medidas se distribuyen en tres fases:

Las medidas previas: se trata de las primeras medidas que deben aplicarse cuando se utiliza el Código de Buenas Prácticas bancarias. Aquí se establecen períodos de carencia o se amplía el plazo de amortización del préstamo hipotecario para facilitar el pago del mismo.

Medidas complementarias: en caso de que las medidas previas no hayan bastado para solucionar el problema, es posible solicitar las medidas complementarias. Contemplan una quita en la hipoteca. Para poder tener acceso a ella es fundamental haber aplicado antes las medidas previas.

Medidas sustitutivas: son las últimas medidas del Código de Buenas Prácticas bancarias y contemplan la dación en pago.

Ley de Segunda Oportunidad

Se trata de una herramienta de auxilio destinada a todo tipo de personas sobreendeudadas. Aplica tanto a personas físicas (particulares y familias) como personas jurídicas (autónomos y empresas) insolventes, ambas pueden solicitar acogerse a esta ley para eliminar una parte o la totalidad de sus deudas.

Esta ley implicó un cambio en las deudas impagadas, ya que previamente, tras haber entregado la vivienda al banco, era necesario continuar abonando la deuda en cuestión.

Por otro lado, con la nueva Ley de la Segunda Oportunidad que surgió de la reforma de la Ley Concursal en septiembre de 2022 hay más opciones para el deudor que busque cancelar sus deudas pero mantener su vivienda familiar.

Se trata de una ley destinada a brindar cobertura legal a las personas que se encuentran en una situación de endeudamiento crítico. Por ejemplo, particulares que no tienen la posibilidad de asumir el pago de su préstamo hipotecario.

¿Cómo acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad?

Para acogerse a esta ley es necesario presentar una solicitud de mediación ante un notario o el registro mercantil que corresponda. El mediador tendrá que establecer un plan de reestructuración de la deuda, allí se considera la situación personal y económica del solicitante. En este plan de reestructuración es posible solicitar una quita hipotecaria, ya que se comprende como una medida que facilitará al deudor el pago de la deuda restante.

Luego, el mediador debe presentar el plan de reestructuración a los acreedores (en el caso de un préstamo hipotecario, ante el banco en cuestión). Si los acreedores dan el visto bueno al plan, este se aplica.

Sin embargo, si los acreedores no lo aceptan, el mediador tendrá que presentar el plan de reestructuración ante el Juzgado de Primera Instancia o Juzgado Mercantil que corresponda. En resumen, el proceso pasará al plano judicial, donde un juez se encargará de determinar cómo se debe abordar el pago de la deuda y si el plan de reestructuración presentado tiene o no validez.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la quita hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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El Tribunal Supremo no considera que se vulnere el derecho al honor cuando un ciudadano figura en la lista de morosos. Eso sí, siempre que se le haya comunicado y solicitado el pago de la deuda pendiente.

Tribunal Supremo: ¿De qué se trata?

En primer lugar, es necesario aclarar qué es el Tribunal Supremo (TS). Se trata del órgano judicial que se encuentra en la cúspide del poder judicial de España. Fue establecido originalmente en virtud del Título V de la Constitución de 1812 para reemplazar —en todo lo que refiere a la justicia— al sistema de consejo. Hoy en día, es regulado en el Título VI de la Constitución de 1978, su jurisdicción se extiende a todo el territorio nacional. Se trata del órgano superior en todos los órdenes jurisdiccionales: civil, penal, contencioso-administrativo, social y militar. Sin embargo, los asuntos de relevancia constitucional no corresponden al Tribunal Supremo sino que se reservan al Tribunal Constitucional, que es independiente del poder judicial.

El Tribunal Supremo es el principal tribunal español de casación. Su principal objetivo es garantizar la aplicación uniforme de las leyes en todo el territorio español. Por otro lado, también asegura que los órganos judiciales de todo el país aplican los mismos criterios interpretativos de estas.

Sin intromisión al honor para aquellos que figuren en la lista de morosos y hayan sido avisados previamente

El Tribunal Supremo considera que no hay intromisión al honor en caso de que un ciudadano sea incluido en la lista de morosos pero antes se le haya comunicado y solicitado el pago de la deuda pendiente. De esta manera lo establece el alto tribunal en tres sentencias del Pleno de la Sala Primera. De este modo, resuelven tres recursos vinculados con el requerimiento previo de pago al deudor. Se trata de uno de los requisitos de “licitud” de la inclusión de datos personales en los ficheros de información crediticia, o bien, los ficheros de morosos.

Por otro lado, en una sentencia anterior, del pasado 20 de diciembre, el Pleno de Supremo ha asegurado que luego de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 3/2018, subsiste este requisito del requerimiento previo de pago. Si bien es suficiente con que la advertencia de inclusión en el fichero se hubiera llevado a cabo en el contrato.

Se dejan de lado posibles olvidos, errores o descuidos

Las tres resoluciones reiteran la doctrina de la Sala Primera sobre el requerimiento de pago. Con respecto a esto, el Supremo asegura que no se trata solo de un requisito formal cuyo incumplimiento únicamente pueda dar pie a una sanción administrativa.

Consiste en un verdadero requisito de gran importante que responde al objetivo del fichero. Busca evitar la inclusión de personas que, por solo un descuido, o bien, un error bancario al que son ajenas, incluso por cualquier otro motivo de naturaleza similar, han dejado de hacer frente a una obligación, sin que ese dato sea pertinente para enjuiciar su solvencia.

El Supremo establece que la ley no exige la fehaciencia de dicha recepción. De hecho, se puede considerar probada por medio de las presunciones o por cualquier medio de prueba siempre que haya una garantía o constancia razonable de ella, lo que, al depender de las circunstancias concurrentes en cada supuesto, habrá que determinar en cada caso particular.

D este modo, agrega que el requerimiento previo de pago tiene un importante aspecto fáctico que no tiene acceso al recurso de casación. Únicamente pueden ser objeto del recurso de casación aquellas cuestiones relativas a los criterios jurídicos aplicables al cumplimiento de dicho requisito, sin embargo, no los datos fácticos ni la valoración probatoria de cada caso.

Los diferentes casos

  • Primer caso: en primer lugar, el Supremo se refiere a la sentencia 946/2022. Allí se desestima el recurso del banco acreedor. Esto se debe a que la Audiencia no había considerado probada la recepción de la comunicación por el interesado.

  • Segundo caso: en la sentencia 959/2022, se descarta la intromisión ilegítima en el derecho al honor del recurrente. Esto se debe a que la Audiencia había considerado probado que el requerimiento se remitió por correo ordinario a su domicilio y que la carta no fue devuelta.

Partiendo de esos datos, y al no haber una circunstancia de la que inferir que la carta no llegara a su destino, ya que no se había alegado que el domicilio fuera incorrecto o que la recepción se hubiera malogrado por razones achacables al servicio postal de correos, la Audiencia considera que se contaba con elementos probatorios suficientes para dar por acreditada la realización del requerimiento.

  • Tercer caso: aquí el Supremo descarta igualmente la intromisión ilegítima en el derecho al honor. Esto se debe a que constaba probada la remisión de dos emails a la dirección de correo facilitada en el contrato por la deudora que había mantenido una actitud completamente pasiva ante la deuda (sentencia 960/2022).

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre esta determinación del Tribunal Supremo sobre aquellos que figuran en la lista de morosos y fueron avisados previamente. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Resulta que has comprado recientemente una vivienda. Pero, ves que aparecen deudas que no te corresponderían pagar a ti, basándote en las fechas. Hoy en este artículo te vamos a explicar si las deudas con la Comunidad del anterior propietario tienen que ser abonadas por el actual dueño de la vivienda o por el anterior. ¡Sigue leyendo!

Deudas con la Comunidad del propietario anterior

En este artículo te contaremos si el adquirente de una vivienda tiene que enfrentar el total del pago de las deudas con la Comunidad del anterior propietario. O si, por el contrario, existe una limitación.

Vamos a proponer un ejemplo para plantearlo claro. De esta manera podremos situarnos en el asunto y entender con más claridad la situación:

a) El dueño de una vivienda tiene deudas con la Comunidad de propietarios desde marzo de 2011 en adelante.

b) La vivienda se la adjudica en subasta el Banco en la fecha 01/10/2016 ya que el propietario no pagó la hipoteca correspondiente.

¿Tiene el Banco la obligación de pagar las deudas con la Comunidad del anterior propietario?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 9.1, apartado e), establece dos cuestiones al respecto:

1 Son obligaciones de cada propietario la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

2- El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedadresponde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios. Para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad, en la cual tenga lugar la adquisición. Y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Teniendo en cuenta todo lo expuesto anteriormente, existen dos conceptos diferentes:

  • Por un lado, el obligado personal al pago de los gastos comunes del inmueble, que será el propietario del inmueble que no ha pagado las cuotas comunitarias durante el tiempo en el que ha sido dueño.
  • Y por otro lado, que la vivienda queda afectada, independientemente de quien sea su actual dueño, al pago de los gastos comunes de la anualidad corriente y los tres años anteriores. Aunque el actual dueño no sea el deudor de la Comunidad.

Obligación personal y Afección real

Debido a esto, hay que distinguir: la OBLIGACIÓN PERSONAL y la AFECCIÓN REAL. Para explicar la separación de ambas obligaciones, nos basamos en los razonamientos de la Audiencia provincial de Valencia:

«Sobre los sujetos obligados al pago de las cuotas comunitarias y la afección real del inmueble»

El art. 9.1 de la LPH establece que cada propietario debe «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble….» y su párrafo tercero expresa que:

» El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación». 

La Resolución de la DGRN de 9 de Febrero de 1.987 señala que si el piso o local hubiera pasado a manos de un tercero, en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra él deberá dirigirse la demanda. «Pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago. Sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal».

¿Qué significa que la vivienda queda “afecta al pago” de las deudas con la Comunidad?

Significa que, aunque el actual propietario no sea el deudor personal de la Comunidad, el piso adquirido va a responder de las deudas con la Comunidad del anterior propietario. Con un límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los tres años anteriores.

No se trata de que el actual propietario sea deudor personal con la Comunidad. Sino que el inmueble queda afecto al pago de las cantidades que se le deban a la Comunidad con el límite señalado.

Ahora bien, el antiguo propietario sí es el deudor personal con la Comunidad y sigue siéndolo. Ya que, durante el tiempo que fue dueño, no pagó los recibos correspondientes.

Volvamos al ejemplo que hemos utilizado al principio:

a) El antiguo propietario del piso es el obligado personal de la deuda comprendida. Desde que no pagó los recibos en marzo de 2011 hasta septiembre de 2016, que dejó de ser propietario porque se lo adjudicó el Banco.

b) El Banco, como propietario a partir del 1/10/2016, aunque no sea el deudor de las mensualidades anteriores, por la afección real del piso al pago que dispone la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9.3º, responderá de la deuda correspondiente a todos los meses del año 2016 y a la de los tres años anteriores (2015, 2014 y 2013).

c) La deuda de los años 2012 y los meses del año 2011 no le podrá ser reclamada al banco.

Deudas con la Comunidad del anterior propietario: Sentencia de la AP Madrid (Sección 25ª) de 5/06/2015  

Pues bien. El obligado al pago de los gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento en que produce su devengo (art. 9 LPH). Y, una vez transmitido el piso, los gastos de comunidad pasarán a ser responsabilidad del nuevo titular. Es decir, el adquirente.

Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular. Ya que su obligación de pago no caduca con la transmisión del inmueble. Y todo esto sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.5 párrafo segundo de la anterior LPH (actualmente art. 9.1 e. párrafo tercero).

Gastos comunes: la deuda es de quien fuere propietario

El pago de los gastos comunes se considera como una obligación personal a cargo de quien, en el momento de producirse el gasto, fuere propietario del piso. No obstante, la Ley de Propiedad Horizontal establece una garantía especial para el cobro de las cantidades que se adeuden por lo gastos comunes producidos en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente.

El propietario actual no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario. Pero, respecto de los gastos comunes producidos en el tiempo señalado en la vivienda, se encuentra afectado al pago de dichos gastos. Y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso y no con sus otros bienes.

Resulta claro, pues, que el antiguo propietario, como propietario del piso en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión judicial a la entidad bancaria, es el único que debía responder por estos. Y la entidad bancaria, por su parte, deberá responder de los devengados a partir de la fecha de adjudicación del inmueble, sin perjuicio de la afección real del mismo por lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH .

Nos queda claro, entonces, que una cosa es la garantía o afección real. Y otra cosa es que el nuevo propietario deba responder personalmente por las cuotas impagas por el anterior titular.

Haciendo un resumen de lo expuesto sobre las deudas

La obligación de pagar los gastos comunes, impuesta por el art. 9.1 e) de la LPH, es una obligación «propter rem». La cual está determinada por la titularidad del piso. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca, transmitiéndose con la venta de esta. Pero eso no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagas por el anterior propietario.

¿Tienes alguna duda respecto de este tema? Puedes consultarnos en nuestro apartado de Comentarios. Además recuerda que si quieres vender tu piso, o estas pensando en comprar, nosotros te ayudamos. Contamos con profesionales idóneos y capacitados para facilitar la transacción. ¡Contáctanos!

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Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre la reunificación de deudas. ¡Sigue leyendo para mas información!

¿Qué es la reunificación de deudas?

En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es la reunificación de deudas. Cuando hablamos de reunificación de deudas nos referimos al proceso de agrupar cada uno de los préstamos e hipotecas que hayamos contraído en un único préstamo. De este modo, solo tendremos que hacer frente al pago de una única cuota mensual cuya cuantía será más baja que la suma de las diferentes cuotas a las que anteriormente teníamos que asumir. En otras palabras, se reúnen deudas para reducir de manera considerable lo que abonamos cada mes, a costa de aumentar el plazo de amortización. Y, por ende, el coste final de la operación debido a los intereses.

Esta manera de hacer frente al pago de nuestras deudas la pueden gestionar empresas especializadas, que llevan el nombre de mediadoras. Estas empresas te permiten unificar préstamos e hipotecas que tengamos con distintas entidades bancarias o con diferentes tipos de interés. Por otro lado, también es posible reunificar las deudas por medio de una entidad bancaria con la que tengamos la mayoría de préstamos o hipotecas pendientes. Aquí te explicaremos en qué consiste el proceso de reunificación, sus gastos, beneficios, puntos en contra y requisitos.

¿Cómo saber si debemos reunificar deudas?

Si comienzas a notar que mes a mes se te vuelve más complejo cumplir con las cuotas de los diferentes préstamos a los que debes hacer frente y siempre te termina quedando un resto de deuda sin cancelar, lo más aconsejable es optar por reunificar deudas. Deberás tomarte un tiempo para analizar con tranquilidad la situación y decidir cómo ordenar tu presupuesto financiero.

Algo que te puede ayudar en esta tarea es armar una lista con el monto solicitado y el adeudado de cada una de las deudas, detallando:

  • Cuál es el tipo de deuda e institución financiera acreedora.
  • Monto de la cuota por mes.
  • Tasa de interés. Principalmente, la tasa de interés efectiva anual (TEA).

Todo esto te permitirá tener una visión general de la situación y podrás determinar cuánto eres capaz de pagar cada mes. 

¿Cómo pasar de pagar varias cuotas mensuales a una sola?

El camino hacia la reunificación de deudas no es demasiado complicado, sin embargo, sí requiere del estudio de nuestro caso por parte de la empresa mediadora. Esta empresa se encargará de analizar nuestras deudas, los intereses que estamos abonando y los plazos de amortización que nos quedan por pagar. De este modo, una vez que la operación haya sido aprobada, se comenzará a negociar con las distintas entidades bancarias las nuevas condiciones de pago.

Cuando el proceso se encuentre en marcha, se cancelarán todos nuestros préstamos e hipotecas para reunificarlos en una sola hipoteca. Con las nuevas condiciones que hayan sido previamente negociadas. Esta nueva hipoteca sumará el total de las deudas pendientes, además, tendrá un nuevo tipo de interés y un nuevo plazo de amortización. Por lo general, es más largo para, de este modo, reducir la cuota que tendremos que pagar por mes.

¿Cuándo conviene la reunificación de deudas?

Reunificar deudas es una buena opción para aquellos que se encuentran agobiados con el pago de las diferentes cuotas de sus deudas. Si tus deudas son mayores que tus ingresos deberías tomar muy en serio la posibilidad de realizar la reunificación, se trata de una manera de aliviar el peso, ya que disminuirá los gastos mensuales por medio de una cuota más baja. Sin embargo, ten en cuenta que se trata de un alivio temporal, ya que también puede suponer haber pospuesto los problemas en el tiempo.

Por otro lado, nos resultará bastante más cómodo tener todos los pagos agrupados en una sola cuota. No obstante, recuerda que existen gastos y comisiones asociados.

¿Qué gastos conlleva la reunificación de deudas?

Reunificar todas nuestras deudas en una sola, también implica una serie de gastos que es mejor tener en cuenta, más allá del coste en intereses que hemos mencionado más arriba.

  • Cancelación anticipada: la reunificación de deudas implica la cancelación anticipada de todos nuestros préstamos, generalmente, tendremos que pagar las habituales comisiones por cancelación o amortización anticipada.
  • Formalizar la apertura: por otro lado, al unir nuestras deudas tendremos que formalizar la apertura de una nueva hipoteca, con todos los gastos asociados que esto implica. Entre ellos se encuentra, la comisión por apertura de hipoteca, los costes de tasación de la vivienda o inmueble hipotecado, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o los honorarios de la notaría.
  • Agencia mediadora: por último, si se opta por gestionar la reunificación por medio de una agencia mediadora, esta cobrará sus propias tarifas. Por otro lado, si decides reunificar las deudas por medio de tu propio banco, estos no suelen cobrar comisiones por la operación de reunificación.

Diferentes tipos de reunificación de deudas

Existen dos tipos diferentes de reunificación de deudas: hipotecaria o no hipotecaria. Aquí te contaremos de qué se trata cada una de ellas.

Reunificación hipotecaria

Esto aplica a deudas de mayor monto. Nos brinda la posibilidad de obtener préstamos a más largo plazo y menos intereses. El préstamo no tendrá que superar el 80% del valor del inmueble. No se aplica para deudores con impagos.

A fin de explicar este punto vamos a crear una situación hipotética. Supongamos que tu ya tienes una hipoteca vigente sobre tu vivienda… Eso no es todo, sino que también tienes otras deudas, como sería el caso de un préstamo, las tarjetas de crédito, entre otras. Es entonces que, a fin de unificarlas todas, debes pedirle a tu banco que amplíe el capital de la hipoteca que ya tienes vigente. Así mismo es que podremos utilizar el dinero para cancelar las otras deudas y, solo terminaremos pagando el préstamo hipotecario.

A través de la ampliación obtendrás una ventaja que es sumamente importante. Te permitirá pagar un interés bajo. Además tendrás un largo plazo para devolver el dinero, pues muchas relaciones entre compradores de hipotecas y las entidades bancarias tienden a tener un plazo máximo de 25 a 30 años. ¡Espera! No todo es de color de rosa dado que el banco debe estar de acuerdo con la reunificacion de deudas y, algunas veces, podría pedirte algo a cambio, por ejemplo, subirte el interés.

  • Si tiene una propiedad libre de cargas también puedes pedirle un préstamo hipotecario al banco

Si eres propietario de una vivienda que se encuentra libre de cargas, también puedes pedirle a tu entidad bancaria una hipoteca para reunificar tus deudas. Aunque… ¿Cuáles serían las ventajas? La respuesta es muy simple, dado que serían las mismas que si ampliaras una hipoteca existente, pues a causa del beneficio añadido solamente deberás afrontar el gasto de la tasación de la vivienda y, posiblemente, una comisión de apertura. Aunque también deberías tener en cuenta otras posibles comisiones, como la cancelación de los otros créditos.

Si bien esto es algo posible de llevar a cabo, debemos ser honestos. Las entidades bancarias no suelen brindar hipotecas con este fin, mucho menos si te encuentras pasando por un mal momento económico. En caso de encontrar un banco dispuesto a llevar a cabo esta operación, es muy probable que nos apliquen un interés un tanto más alto que lo usual.

Reunificación no hipotecaria

Se trata de un préstamo personal. Los plazos son más cortos y los intereses más altos. Puede abarcar cualquier tipo de deudas menos las hipotecarias.

Los riesgos de reunificar deudas

Debes saber que, al contratar cualquier producto financiero es necesario informarse sobre las condiciones asociadas que tiene. Siempre debes optar por un producto que mejore tu situación actual, ya que hay una gran cantidad de opciones diferentes a la reunificación de deudas que podrían resultar útiles para aliviar el peso de la carga de tus pagos. 

En el caso de la reunificación de deudas es sencillo dejarse convencer por la ampliación del plazo de pago, sin embargo, hay que tener en cuenta que tiene asociado un aumento del tipo de interés. En otras palabras, a pesar de que pagues menos mes a mes, terminarás abonando una mayor cantidad de dinero y durante más tiempo. Como ocurre en cualquier tipo de préstamo, con la reunificación de deudas también, deberás considerar qué parte del dinero de tu cuota se destina al pago de los intereses y cuál es la parte que va dirigida al pago del principal.

Otro riesgo son las elevadas comisiones y gastos del nuevo préstamo. Si no llevas a cabo un estudio detallado de tus opciones puedes terminar destinando una parte importante de tu dinero en el pago de intermediarios y asesoramiento profesional. Es fundamental que tengas en claro cuáles son tus opciones antes de comenzar a realizar ninguna contratación.

Incluso, puedes perder tu vivienda si la reunificación se lleva a cabo bajo un préstamo hipotecario y no abonas tus cuotas. Se trata de un gran inconveniente que debes analizar antes de optar por la reunificación de tu deuda ya que, de no poder pagar tus deudas, no podrás saldarlas con la entrega de la vivienda.

¿Cuáles son los requisitos para reunificar deudas?

Existen varias condiciones para que podamos acceder a la reunificación de nuestras deudas. El primero de ellos es que no podemos escoger unificar unas deudas y no otras. Deberemos agrupar todos y cada uno de los préstamos que tengamos bajo una misma hipoteca.

De esta forma, el segundo requisito más habitual es que la cuantía de esta nueva hipoteca no supere el 80% del valor del bien hipotecado. Esto ofrece una garantía adicional a la entidad con la que tenemos las deudas. Aunque lo normal es que nos pidan también los habituales requisitos que se aplican a la concesión de cualquier hipoteca: ingresos mensuales estables y demostrables, no estar incluido en una lista de morosos y presentar un avalista que nos respalde.

Aunque la reunificación de deudas aliviará de manera muy importante el coste mensual de nuestros préstamos, también lo incrementará a la larga. Por lo tanto, conviene analizar muy detenidamente todos los costes que tendremos que afrontar durante el proceso de reunificación. Así como el gasto final que resultará de haber prologando el pago de nuestros préstamos.

¿Cómo solicitar la reunificación de deudas?

La documentación que se requiere para que acceder a la reunificación de deudas variará según cuál sea nuestra situación y también, de la entidad bancaria. Sin embargo, lo más habitual suele ser:

-Documento nacional de Identidad (DNI), NIE o pasaporte de los titulares de las deudas.

-Declaración de la renta del año anterior:

  • Si eres trabajador por cuenta ajena: contrato de trabajo, tres últimas nóminas.
  • Si eres trabajador por cuenta propia: Alta en el Impuesto de Actividades Económicas del régimen de autónomos con una antigüedad mínima de dos años. Declaración de la renta. Últimos trimestres del IVA y el IRPF. Escritura de la constitución de la empresa (en el caso de que se tenga).
  • Si eres pensionista: Declaración de la renta (en el caso de que se haga), justificante de la pensión de la Seguridad social. Recibos del banco.

-Escritura de las propiedades.

-Última tasación del inmueble: lo ideal es que sea lo más actual posible ya que el mercado inmobiliario hace que el valor de las viviendas se modifique.

-Últimos recibos de todos los préstamos e hipotecas que tengamos.

Una vez que la empresa mediadora haya recibido la documentación, se encargarán de estudiar el caso y lo consultarán con las entidades que pueden concedernos la nueva hipoteca. Una vez que tengan los resultados del estudio se comunicaran con nosotros para contarnos la viabilidad de la reunificación de deudas.

Además, se deben tener ingresos demostrables, estar al corriente del pago de las deudas, solicitar una cantidad de préstamo adecuada a las deudas pendientes, puede ser necesario contar con un inmueble que actúe como garantía.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre comprar reunificación de deudas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Si crees que adquirir una propiedad con deudas no es fácil, en esta nota sabrás por qué deberás estar el doble de atento antes de hacer, posiblemente ¡la compra más importante de tu vida! 

¿Qué tan difícil es comprar una propiedad con deudas?

Al momento de comprar un inmueble todo es ilusión y esperanza ya que, en muchos casos, se está cumpliendo un sueño. Esto, en algunos casos, genera que el comprador tome algunas decisiones apresuradas. Además, es posible saltear pasos vitales que debe cumplir para que todo salga bien. Sin embargo, después de leer esta nota, si eres un potencial comprador debes comprender que, por más tedioso que resulte, será mejor no dejarse llevar por la emoción. Sin lugar a dudas, con la cabeza en frío, esta propiedad no vendrá con ninguna sorpresa escondida en algún lugar. De todas maneras, si has comprobado que existe una deuda, deberás evaluar si aún continúa siendo redituable. Ya que, no siempre la mora generará que nuestro objetivo sea una mala compra, todo dependerá de qué tan grande sea. 

¿Cómo puedo saber si una vivienda está libre de cargas?

Por lo general, se trata de una de las primeras cosas que se tiene en cuenta al momento de comprar una vivienda para afrontar la transacción con garantías. La manera más simple para saber si una vivienda está libre de cargas es solicitar la nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. En la nota simple figuran todos los datos importantes respecto a la propiedad:

  • Nombre del titular de la propiedad.
  • Descripción del piso.
  • Cargas administrativas existentes.

Se trata de un documento que se puede solicitar en el Colegio de Registradores de manera online. Para ello sólo será necesario el nombre del titular, o bien usar el sistema de geolocalización del Colegio. De este modo, podrás identificar una vivienda o finca por su ubicación. El precio de este documento es de 9,02 euros.

Pasos que debes seguir para saber si se trata de una propiedad con deudas

Aquí dividiremos las deudas en subgrupos para comprenderlo mejor: deudas con el estado, hipotecarias, con la comunidad, con terceros, con empresas de suministros. Algunas de estas deudas pueden no permitirte comenzar a hacer un contrato de compraventa y derivarían la propiedad al banco o al tercero involucrado. Por otro lado, algunas se deben resolver de palabra con los vecinos de la comunidad. De todas formas, poner un inmueble en riesgo es sumamente fácil y es común que algunas personas busquen la manera de salirse con la suya intentando desligarse de estas deudas de una forma poco simpática y desleal. Veamos con detalle cada situación con la que te podrás encontrar a la hora de adquirir un bien inmueble

Deudas con el estado:  

Nota simple del inmueble: como mencionamos más arriba, debes pedirla en el Registro de Propiedad o en la web del Colegio de Registradores. Sirve para saber la titularidad de la vivienda y si hay embargos, afecciones fiscales o hipotecas.

Tributos municipales: Esto podría brindárnoslo lo el vendedor con facturas, recibos y justificantes. 

⦁ Cargas municipales: La más habitual es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Se calcula sobre el valor catastral del inmueble y se debe abonar anualmente el primer día del año. Se puede comprobar en el ayuntamiento -tiene poder de embargar el bien-, donde también es posible saber si hay cargas urbanísticas. 

Deudas hipotecarias: 

Para resolver las deudas hipotecarias hay diferentes caminos. Uno de ellos es pedirle al vendedor que cancele él mismo la hipoteca, descontarlo del precio total de la vivienda y que quede a cargo de uno mismo o subrogarla. 

Si hay una nota marginal de ejecución de hipoteca, en otras palabras, que el banco puede intervenir a quedarse con la propiedad por impago, se deberá solicitar la cancelación de la misma. Deberá ser aprobada por un juez. En caso de ser aprobada, una vez saldada la deuda será posible efectuar el contrato de compraventa. 

Deudas con la comunidad: 

Hay cargas propias de la finca que no son directamente del inmueble. Sin embargo, recaerán en el próximo propietario y se deben resolver con la comunidad de vecinos. 

Contactar con el presidente o asesor de la comunidad: esta persona nos acercará al administrador quien debe darnos el certificado de corriente de pagos, debe ser emitido en siete días y es fundamental estar al día como nuevo vecino. En ocasiones, estas deudas no se encuentran explícitamente escritas en los documentos. 

Deudas con terceros: 

⦁ Anotación de embargo: en caso de un proceso judicial, los bienes del vendedor serán garantía de pago. Es fundamental para concretar la operación que, si el embargo está anotado en el Registro de Propiedad, se consulte con el juzgado y se resuelva de manera legal el pago de la deuda. Puede hacerse cargo el vendedor, o bien, se puede arreglar para que lo termine de pagar el comprador y se le descuente en el total neto.

Deudas con empresas de suministros: 

Se trata de deudas generadas por los servicios vitales que corresponden a la vivienda. En otras palabras, son deudas con las empresas de luz, agua, gas, teléfono, entre otras. Será necesario ponerse en contacto con las mismas y, lo ideal, es hacer un cambio de titularidad. Está la posibilidad de darse de baja e inscribirse por su cuenta, pero primero, deberás hacer la liquidación de deudas.  

Otros aspectos que podrían imposibilitar el uso o compra del inmueble 

⦁ Usufructos y servidumbres: la propiedad no podrá ser usada por el comprador si esta cuenta con un inquilino, será disponible únicamente cuando el mismo termine con su contrato. 

⦁ Concurso de acreedores: si la vivienda está a nombre de una empresa y esta entra en bancarrota, quedará embargada. Normalmente esto impediría que se concretase la venta.

Entonces, ¿Se puede vender un piso con cargas?

La respuesta es sí. Se puede llevar a cabo la venta de una vivienda con ciertas cargas o deudas. El comprador puede acceder a hacerse cargo de ellas si se le descuenta la cantidad equivalente en el precio de venta de la propiedad.

Es necesario resaltar que esta operación se puede llevar a cabo en casos de deudas con la comunidad, derramas o algún impago.

La venta de pisos con hipotecas no es tan común, no obstante, también es lícita. Puede implicar algunas rebajas para los compradores. Sin embargo, también van acompañadas de otros gastos y problemas poco aconsejables. Al comprar una vivienda hipotecada, el comprador debe hacerse responsable de la liquidación de esa deuda con la entidad bancaria.

En resumen, puede resultar algo complicado seguir todos los pasos, sin embargo, esto te puede ahorrar muchos inconvenientes, ya que más complicado será salir de una situación grave a causa de las deudas del ex propietario. Es probable que, si el propietario estaba desesperado, busque cualquier manera de esconder el lado oscuro del cuento de hadas que te quiere vender.

Por otro lado, algunas personas o empresas se benefician de estos endeudados propietarios y consiguen quedarse con las propiedades en cuestión por una suma perfecta, por lo que puede ser también una beneficencia. Lo importante es estar atento ¡para bien, o para mal! 

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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