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El mundo inmobiliario se encuentra compuesto por una gran variedad de procesos y normativas. Diversos tipos de inmuebles, contratos, formas de pago, etc. Así como también diferentes situaciones que pueden presentarse ante el incumplimiento de las obligaciones de algunas de las partes. Entre ellas se encuentra la falta del pago del arrendamiento. Hablamos de los inquilinos morosos que suelen ser un gran problema para el titular de la vivienda.

Esta situación se ha profundizado con la llegada de la pandemia a comienzos de 2020. A raíz de la crisis sanitaria la incidencia de morosidad en el pago de la renta ha llegado a un índice aproximado del 5,7%. Expertos en el sector afirman que se trata de un porcentaje que puede seguir aumentando, considerando que los costes de arrendamiento no han disminuido.

Muchos pueden ser los factores por los cuales una persona decide o se ve en el apuro de tener que dejar de abonar su arrendamiento. No obstante, en muchas oportunidades se presentan personas que son consideraras inquilinos morosos profesionales. Estos conocen a la perfección las leyes y los diversos trucos para lograr engañar a los arrendadores. Ante la falta de herramientas para reconocerlos, un acuerdo con este tipo de arrendadores se convierte en un problema futuro con alquileres impagos, subarrendamientos, destrozos en el inmueble, etc.

En este post queremos contarte todo acerca de este tipo de inquilinos. Las maneras existentes para identificarlo, la importancia de hacerlo y la nueva cláusula para la protección de los mismos.

¿Cuáles son las principales características de los inquilinos morosos?

Muchos pueden ser los indicios que suelen repetirse por los profesionales en morosidad de arrendamientos. Se trata de señales que indican que no son inquilinos comunes y que es posible que se esté enfrente a una posible y futura estafa.

Estos son alguno de los signos que pueden servir como alerta para los inquilinos morosos:

  • Suelen pagar hasta seis rentas por adelantado. Es una herramienta para convencer y persuadir a los propietarios cuando no se presenta ningún tipo de documentación que acredite los ingresos del futuro inquilino. Por lo tanto, puede que se trate del monto que el titular de la vivienda reciba por el alquiler de la misma.
  • Si se presentan algunas incoherencias en los documentos entregados para poder justificar algún tipo de ingreso. Un ejemplo claro de ello puede ser que el tipo de ingreso declarado no coincida con la renta que se presenta.
  • Que, al momento de concretar el acuerdo, el futuro inquilino solicite que los suministros energéticos continúen en nombre de los titulares del inmueble.

¿Por qué es importante identificar a este tipo de inquilinos?

Poder reconocer e identificar a los inquilinos morosos es realmente importante a la hora de llevar adelante un contrato de arrendamiento. Un simple motivo, según aquellos que trabajan para evitarlo, un arrendatario de esta índole podría genera un adeuda media de 3180 euros. Este promedio ha sido presentado en el informe realizado por Estamos Seguros y denominado “El seguro de alquileres”.

El informe fue realizado a partir del análisis de siete aseguradoras. La concusión a la que se llegó es que cada una de ellas realizan indemnizaciones con un promedio de 3180 euros a los titulares de viviendas que sufrieron a inquilinos morosos. Asimismo, identifican caso sumamente extremos n los cuales la cifra asciende a los 15.000 euros.

Estos casos son por mora. Sin embargo, en reiteradas ocasiones se la da la situación en la que no solo no se abona la renta. Sino que, además, se registran daños en el inmueble y en sus instalaciones. Para estas circunstancias, se llegó a una conclusión de abono, por parte de las aseguradoras, de una media de 336 euros. Como extremo, el informe detalle un caso en el cual se tuvo que abonar una suma por daños y mora de 45.000 euros.

La caratula de morosidad en las comunidades autónomas con más habitantes en España es completamente grave. Hablamos de Madrid y Barcelona, especialmente. Que, al mismo tiempo, son las ciudades que albergan la mayor cantidad de inquilinos morosos identificados.

¿De qué se trata el fichero de inquilinos morosos?

La base de inquilinos morosos, o el conocido fichero, es una especie de registro de carácter nacional en el cual se ingresa las deudas que se identifican en los alquileres inmobiliarios.

Se trata de un listado que cuenta con todo tipo de situaciones vinculadas a la morosidad de las personas que contratan arrendamientos. La potestad para incluir nombres de personas inquilinas en el listado es de los propietarios y de las agencias inmobiliarias. El único requisito para poder sumarlos es que tengan para demostrar la veracidad de la deuda que se presenta.

Este mecanismo de justificación es lo que haber fiable al fichero de inquilinos morosos y su base de datos. Una buena herramienta a la cual acudir para conocer el estado o solvencia que tiene una persona que busca alquilar una vivienda.

En España es posible identificar diferentes ficheros de esta índole. El tipo de ficheros que tratamos en este artículo es el que reúne datos de morosidad en arrendamientos. La empresa que los realiza es FMI Ibérica. Se trata de una agencia que ofrece a los propietarios de viviendas la realización de un estudio para analizar la solvencia del inquilino. Esto, aunque el futuro ocupante no se encuentre dentro del fichero. No obstante, existen otros tipos de listados que no necesariamente están incluidos al mercado inmobiliario. Como, por ejemplo:

  • Fichero de Incidencias Judiciales: deudas de una persona con organizamos públicos.
  • Ibercheck: morosidad con entidades financieras y de crédito.
  • BADEXCUG: Concede datos de personas físicas y jurídicas morosas.
  • Registro de Impagados Judiciales,
  • Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI) 

¿De qué manera consultar el fichero de inquilinos morosos?

La forma más directa y precisa de consultar el fichero de inquilinos morosos es ingresar al sitio web de FIMIberia. Una vez en la plataforma del organismo ingresar en el apartado de FIMScore.

En ese apartado, se deberá rellenar el formulario que entrega la web y que tiene un coste de 24,95 euros. Ni bien reingresan los datos, los resultados son instantáneos y los datos son enviados por correo electrónico a la persona consultante.

Es una herramienta para conocer de antemano si una persona con la cual estas por cerrar un arrendamiento puede acarrear problemas ante la falta de pago de la renta. Asimismo, este procedimiento permite conocer si esa persona ha tenido deudas.

Este tipo de información se encuentra protegida por la Ley de Protección de Datos. Por lo tanto, todo lo que se reciba no puede ser compartido ni revelado de manera pública.

¿Cómo proceder si se descubre que un inquilino dispone de deudas?

El primer paso a realizar si se descubre que un futuro inquilino tiene deuda es cortar con cualquier tipo de acuerdo. Según lo establece la ley que regula este tipo de procesos, si el contrato no se efectúa en consecuencia de la consulta al fichero de inquilinos morosos, será necesario que el propietario del inmueble informe de ducha situación y del resultado de la consulta al afectado.

En este sentido, si la firma del contrato de arrendamiento ya era un hecho, se deberá avisar por escrito el motivo por el cual no se realizar el acuerdo. Es decir, por su morosidad.

En los casos en los cuales se decide continuar con el proceso y concretar el alquiler, la principal recomendación es la contratación de un seguro de alquiler.

Pasos para incluir a un inquilino moroso persona en el Fichero

Para ir cerrado, en el caso de atravesar una situación con un inquilino deudor será de gran importancia y ayuda facilitar dicha información. Es decir, como propietario es posible incluir, en el fichero de inquilinos morosos, a una persona.

Los pasos a seguir son variados: ingresar a la web del FIM y registrar a la persona deudora. Esta acción atrae n doble beneficio, ya que el fichero se comunicará con el inquilino en cuestión para informarle de su nueva situación para realizarle un registro. Es decir, que es se lo ha incluido en listado de moradores. En la mayoría de los casos las personas deciden pagar sus deudas.

Entonces, procedimiento para incluir a una persona en el Fichero de Inquilinos Morosos son:

  • Ingresar a página web del Fichero de Inquilinos Morosos (FMIIbérica).
  • Completar el Formulario de Inscripción. 
  • Adjuntar la documentación requerida por la agencia
  • Aguardar por la evaluación del FIM estudie el caso y la viabilidad del mismo.
  • En el caso de que se concluya en que el registro es viable la agente contactará con la persona morosa.
  • Por último, si la deuda perdura, el Fichero lo incluirá en la base de datos de inquilinos morosos.

Hasta aquí te hemos presentado toda la información vinculada a como identificar a inquilinos morosos.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estatete responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

Oi Real Estate

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Una de las principales problemáticas del arrendamiento de viviendas en el riesgo de impago. Si tienes o has tenido un piso en alquiler, sabrás que, independientemente de las circunstancias, el impago por parte de los inquilinos es una práctica más habitual de lo que nos gustaría. Entonces, ¿cómo puede prevenirse? ¡Toma nota! Desde Oi Real Estate, te damos cinco consejos para lograrlo.

Las incidencias de la pandemia del coronavirus sobre el mercado del alquiler se refieren, fundamentalmente, al incremento en el porcentaje de impagos. En efecto, en la tercera semana de septiembre de 2020, se registró un incremento del 68,4% en las comunicaciones por falta de pago, según el Fichero de Inquilinos Morosos. Podemos comprender que, en medio de la crisis económica, se presenten dificultades para hacer frente a todas las obligaciones financieras. Pero ¿se extinguirá esta práctica tan pronto como termine la pandemia? Seguramente no. Antes de la aparición del coronavirus, el problema de la morosidad era moneda corriente entre los propietarios de vivienda. Es por eso que decidimos enumerar una serie de consejos para prevenir el impago del alquiler. ¡Apúntalos!

Siete consejos para prevenir el impago del alquiler

Estudia la solvencia de tus potenciales inquilinos

Cuando hablamos de solvencia nos referimos a la capacidad financiera del interesado para hacer frente al pago del alquiler. Entre otras cosas, se evaluarán sus ingresos mensuales, si está inscripto en un fichero de morosos o no lo está e incluso si tiene un puesto de trabajo estable. De esta manera, podrán reducirse los riesgos de impago del alquiler, pero no eliminarse por completo. Una buena estrategia es también pedir referencias a su antiguo arrendador para conocer su comportamiento de pago.

Pide una fianza

Esta funcionará como resguardo en caso de impago. Como mínimo, puedes pedir una cuantía igual a un mes de alquiler. En ocasiones particulares, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite solicitar garantías adicionales, lo que implica otra mensualidad del alquiler en concepto de fianza.

Haz contratos legales y bien redactados

Aunque parezca una obviedad, los contratos bien redactados pueden marcar la diferencia en las instancias judiciales. Procura ser claro con los plazos y el importe de pago, con la metodología elegida y, por supuesto, con los datos del titular del contrato. Además, deja en claro la incidencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la relación contractual y, ¡atención!, nunca realices un contrato verbal.

Cambia la titularidad de los servicios a favor del inquilino

La morosidad tiene muchas formas de efectuarse, aunque no sea precisamente a través del impago del alquiler. La deuda con los suministros implica un gasto para el propietario, siempre que sea este el titular de los contratos. De lo contrario, será el inquilino quien habrá de enfrentarse a la empresa comercializadora. Esta cuestión es un tanto compleja como para tratarla con tanta liviandad. Por eso hemos escrito otro artículo en donde dispones de toda la información que necesitas: Suministros en el alquiler.

Ten una relación cordial con tu inquilino

Si exigimos que el inquilino cumpla con sus obligaciones contractuales, nosotros también deberemos cumplir con las nuestras. Esto implica responder a sus demandas si se produce una avería y asegurarle la habitabilidad de la vivienda. De esta manera, estaremos en una posición privilegiada para exigir el pago del alquiler en término.

Recibe asesoramiento profesional

Los agentes inmobiliarios conocen a la perfección a su público objetivo y la experiencia les permite identificar más fácilmente a los inquilinos ideales. Además, cuentan con criterios objetivos para tomar decisiones respecto de la selección de los arrendadores y se encargan de realizar el análisis de solvencia correspondiente.

Contrata un seguro de impago

Aunque esta opción no previene la morosidad, sí funciona como un resguardo en caso de que suceda. A grandes rasgos, el seguro puede asumir el importe total de las rentas mensuales impagas hasta un límite temporal establecido en la póliza, que será cuantificado en meses. Además, la compañía aseguradora cuenta con un equipo legal que se encargará de reclamar los impagos, antes de que exista una sentencia de desahucio o demanda. En este artículo te brindamos más información al respecto: Seguro de impago del alquiler.

¿Cómo podemos ayudarte a prevenir el impago del alquiler?

En Oi Real Estate, sabemos el malestar que se puede generar frente a un posible impago del alquiler. Por eso, le brindamos a los propietarios la mayor tranquilidad posible. En nuestro servicio Premium de alquiler gestionamos todas las solicitudes de información sobre tu piso que recibimos tanto desde la web como de los mejores portales inmobiliarios. Realizamos una primera evaluación de sus perfiles, a partir de la cual seleccionamos a los candidatos y realizamos un estudio exhaustivo de su solvencia. De esta manera, reducimos al mínimo las probabilidades de impago.

Ahora bien, si desafortunadamente el inquilino dejara de pagar el alquiler, ¡nosotros también nos ocupamos! Contratamos un seguro de impago para brindarte tranquilidad con el alquiler de tu piso.

Arrendar propiedades es una opción sumamente atractiva para obtener ganancias. Pero como toda inversión, tiene un riesgo: el impago del alquiler. Si quieres reducirlo, ¡aplica estos siete consejos! Si te falta tiempo para gestionar todas esas cuestiones o si, sencillamente, prefieres delegarlo, contáctanos. Desde Oi Real Estate podemos ayudarte a alquilar tu propiedad sin mayores inconvenientes.

¿Quieres conocer más sobre nuestros servicios de alquiler de vivienda? ¡A continuación te damos acceso a una descripción detallada de todo lo que podemos hacer por ti! Anímate a leerlo, puede ser la solución que estás buscando.

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¿Eres arrendador o arrendatario de un local o negocio comercial y se generó una falta de pago de la renta durante el estado de alarma por la pandemia del coronavirus? ¿Cómo se resuelven estos casos cuando el arrendatario ha visto reducido o impedido su ingreso económico? ¿Qué herramientas o argumentos puede esgrimir el arrendador al verse igual de perjudicado? Como ejemplo, en este post analizaremos un caso real que se resolvió en la justicia.

Hechos. Cómo se llegó a la falta de pago.

La arrendataria, una Sociedad Limitada, alquiló un local en noviembre de 2019. Se pactó entre las partes carencia de pago de la renta hasta el 31 de diciembre de 2019, una renta de 2300 euros más IVA hasta el 31 de marzo y, a partir de esa fecha, una renta mensual de 2500 euros más IVA.

La empresa arrendataria dejó de pagar la renta y los gastos de luz correspondientes de marzo a junio de 2020.  La parte arrendadora interpuso un procedimiento de desahucio por incumplimiento del contrato y de reclamación de la cantidad adeudada.

La arrendataria justificó el impago de la renta de marzo a junio por el decreto del estado de alarma que le hizo cerrar el negocio, encontrándonos ante un supuesto de fuerza mayor que lo exoneraría del pago de la renta. Adujo que se había alterado el equilibrio económico del contrato por la situación antes descrita, por lo que no se habría producido un impago.

Analizaremos la sentencia del 11 de agosto de 2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cáceres. Teniendo en cuenta el estado actual de la pandemia por la Covid-19, es esperable que juicios de este tipo se repitan.

Falta de pago. ¿Qué dice la ley?

Antes de analizar el fallo que nos convoca, detallaremos cuáles son las normas que aplican al caso. En casos como el que se presenta, convergen más de un texto legal.

Código Civil

Son de aplicación en este caso, los artículos 1182 y 1184 del Código Civil español. En ellos se establecen condiciones para los supuestos de obligaciones de imposible cumplimiento. Ya sea por destrucción de la cosa a entregar o por convertirse en una obligación de cumplimiento imposible.

Dice el artículo 1182: “Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora”.

Dice el artículo 1184: “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible”.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. Con relación al caso que nos compete, la LAU no establece condiciones referidas a la falta de pago por caso de fuerza mayor

En esta ley sí se establece la facultad del arrendador de dar por resuelto el contrato por falta de pago. Así lo establecen sus artículos 27.a)  y 35.

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Artículo 35. Resolución de pleno derecho. El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Ante estos supuestos la LAU otorga al arrendador el derecho a resolver el contrato de alquiler e iniciar las acciones de desahucio. 

Real Decreto-Ley 15/2020, estado de alarma

El Real Decreto-ley 15/2020, del 21 de abril de 2020, estableció medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. En los artículos 1 a 3, este real decreto establece las condiciones excepcionales para resolver los casos como el que se nos presenta. Allí se indica que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda podrá solicitar al arrendador el aplazamiento o rebaja temporal y extraordinaria en el pago de la renta. Para poder realizar dicha solicitud, el arrendatario deberá cumplir con determinados requisitos, que se indican en el decreto ley, y deberá haber visto suspendida su actividad como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma dictado por Real Decreto 463/2020.

Falta de pago. ¿Qué dice la jurisprudencia?

La jurisprudencia venía admitiendo como una de las excepciones al principio pacta sunt servanda (el contrato obliga a partes), el supuesto de que se produzca una alteración sobrevenida de las circunstancias. Así lo dicta otro principio, el conocido como rebus sic stantibus, que dicta que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración. Es decir que cualquier alteración sustancial de las circunstancias puede dar lugar a la modificación de lo pactado. Tradicionalmente la jurisprudencia ha negado efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato cuando opera una alteración de las circunstancias de este tipo, con excepción de los casos en los que no es posible lograr el equilibrio de las prestaciones de otro modo.

Cláusula rebus sic stantibus

Una renombrada sentencia del Tribunal Supremo, del 30 de junio de 2014, vino a establecer el carácter normalizado y no excepcional de la cláusula rebus sic stantibus basado en la valoración de dos circunstancias:

a) Determinar si la alteración frustra o hace inalcanzable la finalidad económica primordial del contrato y, además, quiebra la conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones.

b) Valorar si el incidente o circunstancia sobrevenida entra dentro del riesgo normal del contrato (o está prevista expresamente en el contrato) o no. Esto es, si realmente constituye una circunstancia imprevisible en el marco de la relación negocial de que se trate.

Fallo

Considerandos

En el caso bajo análisis, el juzgado entiende que se ha roto la equivalencia de las prestaciones. Por ende, resulta necesario reequilibrar tal equivalencia. Se valora que el arrendador ha puesto a disposición del arrendatario el local de negocio. Si bien no se ha cumplido la finalidad económica esencial del contrato, la posesión del local le ha reportado una utilidad al arrendatario (conservación de mercancías, desarrollo de su trabajo de oficina, conservación de rótulos, etc.). Dicha utilidad debe remunerarse, sin que se pueda hacer recaer únicamente sobre el arrendador las consecuencias de la situación excepcional que se ha vivido.

En el presente caso, la arrendataria no pagó la renta correspondiente al mes de marzo. Ni siquiera la correspondiente a los 13 primeros días del mes, antes de que se declarase el estado de alarma. Tampoco abonó cantidad alguna correspondiente al mes de abril ni de mayo, a pesar de que a partir del 11 de mayo podían reabrir los comercios minoristas. Lo mismo sucedió con la renta de junio, a pesar de que el 21 de junio finalizó el estado de alarma, ni tampoco consta pagada la de julio. También ha dejado de pagar los suministros que se reclaman, cuyo pago le correspondía.

Tampoco consta que el arrendatario tomara la iniciativa dirigiéndose al arrendador en solicitud de una moratoria, un aplazamiento o una rebaja en la renta, conforme lo permitido por el Real Decreto 15/2020.

Sentencia

La parte demandada no ha aportado datos de disminución de ingresos o de ventas sobre los que pueda basarse el cálculo a realizar, en la línea del art. 3 del Real Decreto 15/2020, por lo que, prudencialmente, se va a reducir a un 25% de la renta pactada durante el tiempo que tuvo que cerrar el local como consecuencia de la declaración del estado de alarma.

Sin perjuicio de ello, se ha producido un incumplimiento contractual que, conforme a lo previsto en el artículo 35 y 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tiene como consecuencia la resolución del contrato, debiendo estimarse la acción de desahucio ejercitada.

En conclusión, en este caso el contrato se resolvió, se inició acción de desahucio y el arrendatario deberá pagar la renta adeudada con una reducción del 25% durante el tiempo en el que tuvo que cerrar el local como consecuencia del estado de alarma. Es importante que sepas que esta sentencia aplica al caso en concreto bajo estudio. Cada caso tiene sus particularidades que pueden hacer variar las decisiones de la justicia.

Falta de pago de la renta en un local. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino. 

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