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Dicen que conocer la historia nos permite no cometer los mismos errores. Por eso en este artículo, haremos una revisión acerca de cuáles han sido los resultados de medidas incorporadas a lo largo de la historia en diferentes países y localidades. La finalidad es la de poder vislumbrar que consecuencias podría generar en el sector inmobiliario. Algunas de ellas, han sido la subida de los precios, menos oferta en el mercado y listas de espera. Pero veamos de que se trata esta información. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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La ley de vivienda y sus experiencias anteriores
Menos oferta en Berlín y Cataluña
Posibilidad de que surjan operaciones ilegales
Efectos dominó en las zonas cercanas a las zonas tensionadas y menos oferta
Consecuencias respecto a los cambios en los desahucios

La ley de vivienda y sus experiencias anteriores

Lo primero que debemos establecer, es que la Ley de vivienda, es una normativa que ya ha sido incorporada en otros sitios. Uno de ellos, el territorio nacional de Cataluña. Su resultado, ha sido menos oferta en el mercado y más perjuicios que beneficios para los ciudadanos, debido a lo cuál se ha decidido dejarla de lado.

Menos oferta en Berlín y Cataluña

La incorporación de medidas que efectúen limitaciones en los precios, no son una novedad. Ya se han efectuado en otras localidades con el fin de lograr solucionar los problemas de vivienda. Pero ¿qué sucedió específicamente? Immoscout24, un portal inmobiliario alemán, ha realizado un estudio, donde han contado las consecuencias que allí se han registrado al intentar regularlos. Según los datos que han obtenido, en el 2020, la oferta de vivienda de alquiler ha sido menor, por un 25 por ciento. Por otro lado también provocó que aumentara la cantidad de viviendas para la venta en un 38.8 por ciento. Esto, explican, tiene que ver con que al tener un menor rendimiento por la renta de las propiedades, los dueños, han decidido deshacerse de ellas.

¿Pero que ha sucedido en Cataluña? Esade, ha realizado también un análisis sobre lo sucedido allí. Explican que las rentas de viviendas con valores más altos han bajado, y aquellas que eran más baratas han registrado subidas. Esto ha dejado como consecuencia, que las familias más vulnerables, en parte a quienes la Nueva Ley de Vivienda intenta cuidar, sean las más afectada por el nuevo movimiento del sector.

Posibilidad de que surjan operaciones ilegales

Otro estudio realizado, en este caso por un catedrático de la Universidad Autónoma de Barcelona, Miguel Ángel López García, llamado “Vivienda y política pública: objetivos e instrumentos” hace referencia a que el precio de las viviendas no raciona la demanda. Este trabajo, fué publicado por el laboratorio de ideas Fedea. Explica que el control en los precios de los alquileres puede llegar a distorsionar la forma en la que funciona el mercado privado de la vivienda. Posibilitando que surjan formas que se consideren imperfectas para poder seguir funcionando.

Esto puede plasmarse en situaciones informales. Algunas de ellas pueden ser la necesidad de sobornos. También pueden efectuarse pagos laterales o ilegales con el fin de asegurar una vivienda debido al a controles por parte del estado en los precios de la renta.

En Estocolmo, por ejemplo, al incorporarse por parte del gobierno medidas de restricciones para los costes de la renta, han traído como consecuencia, la necesidad de listas de espera de muchos años para poder obtener viviendas con precios regulados. Incluso se ha llegado a plazos de ocho años. Debemos tener en cuenta que no esta permitido, realizar pagos en metálico, están vetados en la ley. Solo se permiten en situaciones excepcionales en los que no disponga el propietario de una cuenta corriente bancaria donde realizar la transferencia.

Efectos dominó en las zonas cercanas a las zonas tensionadas y menos oferta

En el caso de Berlín por ejemplo, se han recabado datos con respecto a las consecuencias de la imposición de límites de precios y sus efectos negativos en las ciudades que se encuentran en las cercanías. Allí, se ha informado que en los municipios de Märkisch-Oderland y Postdam, los precios de las rentas sufrieron un aumento de entre un 12 y un 9 por ciento respectivamente.

Al contraerse el mercado berlinés, quienes necesitaban obtener una vivienda en renta, han decidido moverse a ciudades cercanas. Debido a ello el resultado fue la subida en los precios de las viviendas en esas localidades.

Tenemos que tener en claro que serán las comunidades autónomas las que decidirán si se atienen voluntariamente a aplicar la Ley de vivienda. Será necesario analizar si esto puede contribuir a distorsionar esos mismos precios en las zonas limítrofes.

Consecuencias respecto a los cambios en los desahucios

Uno de los cambios que se han introducido en la ley, tiene que ver con la necesidad de dificultar los desahucios. Allí se establece la imposibilidad de realizarlos sin una fecha y hora, con lo que según explican, puede facilitar la oposición a ellos.

Por otro lado se estipula que en los casos en los que se vean involucradas familias vulnerables que no cuentan con una alternativa habitacional, debe aplicarse un sistema de arbitraje para poder generar un acuerdo con el arrendador gran tenedor.

En caso de que no logre establecerse, deberá darse tiempo a los servicios sociales para poder brindarles una solución que no los deje en la calle. Además se habilitará al juez a que dichos plazos puedan ser superiores a los dos años.

Pero ¿Qué consecuencias pueden traer estas medidas? Según distintos analistas del sector, provocarán que las condiciones de acceso a un alquiler se vean endurecidas. Esto significará mayores dificultades en cuanto al desalojo de la vivienda, por lo que se intentará disminuir al máximo el riesgo de impago de la renta. Así la estabilidad laboral y el nivel de ingresos requerido serán más determinantes que nunca. La consecuencia, nuevamente la sentirán una gran parte de la población de nuestro país. Principalmente los jóvenes y los sectores más vulnerables.

La Universidad Francisco de Vitoria, explica sobre este tema que las rentas más bajas serán las que más se vean perjudicadas. En el caso del estudio de Fedea, dicen que pueden incluso darse casos de discriminación por cuestiones de raza, hábitos de vida, orientaciones sexuales o religión.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Problemas de vivienda: ¿cómo resolverlos?

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Desahuciar al inquilino: ¿cómo citarlo si no está?

27 marzo, 2023 No hay comentarios

Uno de los temores a los que se enfrentan los propietarios de las viviendas a la hora de ponerla en alquiler es la posibilidad de tener que desahuciar al inquilino. Obviamente, cuando uno pone en alquiler su propiedad, se imagina cosas positivas de esa decisión, sin embargo también se presta atención a las negativas. El desahucio es una de ellas, especialmente por el estrés que lleva realizar todo el proceso del mismo. En este post, te contamos acerca de esta situación y te explicamos cómo se cita al inquilino si no se encuentra en la vivienda.

En este artículo encontrarás:
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Procedimiento de desahuciar al inquilino
Citación
Modificación Ley de Enjuiciamiento Civil para desahuciar al inquilino
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El término desahucio se utiliza cuando se procede al desalojo de un inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial. Esta resolución se lleva a cabo debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual). Es decir, es el proceso legal para privar al inquilino de la posesión del inmueble mediante una sentencia por incumplir el contrato de alquiler.

Previo al desalojo o a desahuciar al inquilino, el propietario de la vivienda en alquiler debe iniciar el correspondiente proceso judicial que, si acaba en sentencia de desalojo, podrá concluir con el desahucio o lanzamiento de quienes firmaron el contrato de alquiler y habiten la vivienda.

Una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda. El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario junto con una representación del juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el mismo (si es necesario por la fuerza) y cambiar la cerradura o el candado.

Procedimiento de desahuciar al inquilino

No existe un truco especial para expulsar a un inquilino que no cumple con el contrato de alquiler. Simplemente, hay que seguir los cauces legales. El propietario deberá interponer una demanda de desahucio con el objeto de recuperar la posesión del inmueble. De esta manera, el incumplimiento de pago (o del contrato de alquiler) de un inquilino debería conllevar una tener un reclamo de dicha deuda por parte del propietario lo más rápida posible.

No es necesario soportar mucho tiempo de incumplimiento por parte del inquilino. El pedido o reclamo del propietario puede iniciarse desde el primer mes de incumplimiento. Como dijimos, estos incumplimientos pueden ser la falta de pago de la renta; o cualquiera de las cantidades asimiladas a esta y de las que tenga obligación el inquilino (por ejemplo, los suministros).

Para realizar dicho reclamo, el propietario debe solicitar el pago o la deuda al inquilino mediante un medio fehaciente. Este puede ser tanto un burofax como una carta certificada que acuse de recibo y contenido. A su vez, este proceso muchas veces se vuelve tedioso y estresante, al igual que ocurre cuando se quiere poner fin al contrato de alquiler. Por eso mismo, es recomendable que se recurra a un abogado, especializado en el tema. Este se encargará y firmará el requerimiento, y al mismo tiempo le dará a dicho proceso todas las garantías posibles.

Citación

En los procesos de desahucio de vivienda por los diferentes incumplimientos de contrato de alquiler antes mencionados, puede encontrarse al inquilino o no. En caso de no poder encontrarlo ni efectuarle la comunicación en el domicilio establecido en el contrato de arrendamiento, se procederá a fijar la citación o requerimiento en el tablón de anuncios del juzgado.

Así lo establece el artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo; y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas; cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 155; ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto; se procederá sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial”.

Esta Ley de Enjuiciamiento Civil por mucho tiempo ha sido un dolor de cabeza para los propietarios que sufrían esta situación. Lo establecido antes por la LEC permitía que el inquilino muchas veces se salga con la suya, y al arrendador pagaba las consecuencias. Sin embargo, esto cambió cuando la LEC realizó algunas modificaciones para desahuciar al inquilino.

Modificación Ley de Enjuiciamiento Civil para desahuciar al inquilino

La Ley de Enjuiciamiento Civil modificó algunos artículos dedicados a la forma en la que han de practicarse las citaciones y emplazamientos para celebrar un juicio. Antes del 6 de junio de 2013, los juicios de desahucios podían retrasarse bastante. Esto se daba porque cuando el Juzgado citaba al inquilino para trasladar la demanda y convocarlo a juicio, la mayoría de las veces no lo encontraba. Al no encontrarlo en la finca arrendada, devolvía la diligencia negativa y el Juzgado suspendía el juicio hasta tanto pudiera entregársela.

Una vez que ocurría eso, el arrendador antes de poder citarlo a través de edictos en el tablón de anuncios del Juzgado debía todos los medios para localizar al arrendatario. Mientras sucedía esto, el propietario iba aumentando su deuda, ya que el inquilino continuaba incumpliendo con el contrato de alquiler.

Con la modificación de 2013, ahora una vez realizada la demanda de desahucio, el letrado de la Administración de Justicia dictará un decreto. En el mismo, se le pedirá al inquilino que haya una respuesta en el plazo de diez días. Ya sea, pagando la deuda, enervando la acción, desalojando el inmueble, o realizando una oposición a la demanda.

En dicho decreto ya van señaladas dos fechas. Una es la del juicio (en caso de que se lleve a cabo) y la otra es la del desalojo o lanzamiento. Si el inquilino no hace nada, se le desahucia igualmente. Por lo tanto, si el inquilino no está en la casa o se le localiza por la razón que sea, se publicará en el tablón de anuncios el plazo de diez días que tiene para contestar la demanda. Y si no pasa por el Juzgado, se le desalojará de igual manera.

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¿Cuándo se puede proceder al desahucio de un piso en alquiler?

En Alquilar

¿Cuándo se puede proceder al desahucio de un piso en alquiler?

17 marzo, 2023 No hay comentarios

El desalojo de una vivienda alquilada puede ser un proceso difícil, sin embargo, muchas veces es inevitable. Cuando un inquilino deja de pagar la renta, realiza reformas sin consultar o produce ruidos molestos constantemente, al propietario no le queda opción. Lo mismo ocurre cuando el contrato de alquiler finaliza y la persona se niega a abandonar el inmueble. ¿Cuáles son todos los casos en los que un arrendador puede iniciar un proceso de desahucio de su piso en alquiler? En este artículo te lo contamos.

En este artículo encontrarás:
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¿En qué casos el propietario de un inmueble puede solicitar un desahucio?
¿Qué dice la ley acerca del desahucio en el caso de un piso en alquiler?
¿Qué significa el desahucio express en el caso de un piso en alquiler?
¿Cuándo puede llevarse a cabo el desahucio express de un piso en alquiler?
Desahucio express por impago de la renta y otros incumplimientos del contrato de alquiler
¿Cuáles son entonces las causas de resolución del contrato de alquiler y posterior desahucio?
Desahucio por finalización del contrato
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El desahucio es un proceso judicial que inicialmente tomaba bastante tiempo. No obstante, con el correr de los años y las circunstancias que se fueron dando, la situación cambió y ahora es mucho más ágil. Si bien nadie desea someterse a este tipo de proceso, muchas veces no queda más opción. ¿Qué faltas de un inquilino son las que permiten a un propietario presentar una demanda de desahucio? ¿Qué dice la ley al respecto?

A continuación te contamos cuándo se puede proceder al desahucio de un piso en alquiler, qué dicen el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto y de qué se trata el conocido como desahucio express. ¡Sigue leyendo!

¿En qué casos el propietario de un inmueble puede solicitar un desahucio?

El desahucio de un bien inmueble puede solicitarse en todos los casos en que una o más personas lo estén ocupando de manera ilegítima. Por ejemplo:

Cuando una o más personas entran sin autorización del propietario al inmueble.

Cuando una o más personas permanecen sin autorización del propietario en el inmueble.

Estas situaciones se dan específicamente en los casos conocidos como okupación. Pero también puede haber motivos de desahucio en el caso de un alquiler. Por ejemplo:

Cuando finaliza un contrato de alquiler y sus correspondientes prórrogas pero el arrendatario permanece en la vivienda.

Cuando el arrendatario comete algún tipo de incumplimiento del contrato de alquiler, lo cual implica la resolución del mismo.

Veamos qué dice específicamente la ley sobre estos dos últimos casos, que son los que más nos interesan en este artículo:

¿Qué dice la ley acerca del desahucio en el caso de un piso en alquiler?

El artículo 1569 del Código Civil es aquel que hace referencia a los desahucios en un piso en alquiler. El mismo establece que se podrá desalojar a un inquilino cuando:

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.

2.ª Falta de pago en el precio convenido.

3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

¿Qué significa el desahucio express en el caso de un piso en alquiler?

Si bien suele utilizarse este término para hablar de los procesos judiciales ejecutados por propietarios en caso de okupación ilegal, en realidad el desahucio express no existe como tal para la ley.

Los juicios que se llevan a cabo por incumplimiento de un contrato de alquiler suelen ser siempre de tipo declarativo. Dentro de ellos están el juicio declarativo verbal y el juicio declarativo ordinario. Aunque esta circunstancia es motivo de celebración de un juicio ordinario, la realidad es que este proceso de desahucio siempre termina tramitándose a través de un juicio verbal.

La razón por la que esto ocurre es que el juicio declarativo ordinario es bastante lento y el proceso de desahucio puede llegar a extenderse por un año. En cambio, un juicio declarativo verbal dura aproximadamente seis meses. Por lo tanto, todos los desahucios por incumplimiento del contrato de alquiler pasaron a ser denominados socialmente como desahucios express desde que la ley permite llevarlos a cabo de esta manera.

¿Cuándo puede llevarse a cabo el desahucio express de un piso en alquiler?

Veamos cómo se puede proceder cuando finaliza un contrato de alquiler y sus correspondientes prórrogas pero el arrendatario permanece en la vivienda y cuando el arrendatario comete algún tipo de incumplimiento del contrato de alquiler.

Desahucio express por impago de la renta y otros incumplimientos del contrato de alquiler

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el que hace referencia a estos casos. En su segundo apartado dispone que:

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

¿Cuáles son entonces las causas de resolución del contrato de alquiler y posterior desahucio?

Teniendo en cuenta lo establecido por el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) podemos afirmar que un propietario puede resolver un contrato de alquiler y solicitar un desahucio cuando el inquilino:

Deje de pagar la renta u otras cantidades que asumió la responsabilidad de abonar.

Subarriende o ceda la vivienda sin el consentimiento del propietario.

Produzca daños al inmueble o realice obras y modificaciones sin el consentimiento del propietario.

Realice actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas que puedan perjudicar a terceros.

Utilice el inmueble con fines comerciales cuando se pactó que se destinaría a vivienda habitual.

Incumpla cualquier otra cláusula del contrato de alquiler.

Desahucio por finalización del contrato

Ocurre cuando el contrato de alquiler y sus correspondientes prórrogas finalizan pero el inquilino se niega a abandonar la vivienda. En este caso, el propietario también podrá acudir a la justicia e iniciar un proceso de desahucio para que se desaloje a la persona.

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Daños en un piso al finalizar el alquiler: ¿cómo proceder?

En Noticias Oi Real Estate

Desahucio para okupas: una nueva ley busca resolver las demoras judiciales

26 septiembre, 2022 No hay comentarios

Además del perjuicio económico que implica, la ocupación ilegal de inmuebles está generando graves problemas en el mercado inmobiliario. Las enormes demoras de los juzgados en dictar una sentencia que permita el desalojo son el principal obstáculo. Por eso, algunos ayuntamientos, como el catalán, avanzan en nuevas normativas para el desahucio para okupas. En Oi RealEstate te contamos más sobre esta problemática y este tipo de iniciativas.

En este artículo encontrarás:
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Las demoras para el desalojo
Desahucio para okupas
Los números detrás del desahucio para okupas

En 2021, los propietarios españoles tardaban alrededor de 18 meses para echar a un okupa ilegal. Las cifras surgen del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Si se lo mira de forma desagregada, las principales causales de dicha demora son los procedimientos verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas de los Juzgados de 1ª Instancia e Instrucción en lo civil y las apelaciones de sentencias de juicios verbales de las Audiencias Provinciales.

Los inmuebles afectados por esta situación son alrededor de 100.000 en todo el país. Eso da un promedio de 40 nuevas okupaciones, según la Plataforma de Afectados por la Ocupación. Los números del Ministerio de Interior arrojan otras cifras. El organismo público registró cerca de 13.400 denuncias entre enero y septiembre de 2021. Eso significó una suba interanual del 20%.

Las demoras para el desalojo

La respuesta de la justicia es cada vez más lenta. En 2018, el plazo que se tomaban los juzgados para permitir el desalojo estaba por debajo del año, en los 11 meses. Al año siguiente, ese tiempo aumentó a 13 meses. Mientras que, en 2020, tocó los 16,7 meses. Ahora, como se ha dicho, el último dato es de 18 meses.

En cada comunidad autónoma la situación es distinta. La mitad de ellas registra plazos inferiores al promedio nacional. Así, en doce de ellas, el plazo es menor a los 18 meses. En algunas, como en Asturias y Navarra, la cuestión está más aceitada y el tiempo es de poco más de los nueve meses. En el resto, ya se ven períodos de más de un año. En Galicia y Castilla-La Mancha, por ejemplo, supera por poco los 13 meses. En Extremadura y el País Vasco, por su parte, apenas por debajo de los 15 meses. Valencia y Madrid se acercan más a la media nacional, con 16 meses cada una. No obstante, junto con Cataluña y Andalucía, son las regiones que mayor cantidad de okupaciones ilegales concentran en todo el país.

Por encima del promedio, Murcia (21 meses) y Canarias (22 meses) parecen ser poco comparado a otras. Por ejemplo, Castilla y León muestran un increíble período de casi 31 meses. Casi tres años. Las razones de semejante demora se encuentran en el enorme retraso de las audiencias provinciales para dar salida a los procedimientos de apelaciones.

Desahucio para okupas

Para resolver la situación y brindarles una mayor previsión jurídica a los propietarios afectados, la Generalitat piensa en soluciones. La institución piensa en una herramienta para acabar con dichas okupaciones. Se trata de una nueva ley para que no solo los propietarios puedan instar el desahucio para okupas en caso de que se cometan delitos en una vivienda ocupada. De esta manera, los consistorios y comunidades de vecinos podrán actuar en caso de que los dueños no lo hagan.

La propuesta fue presentada formalmente por la consejera de Justicia, Lourdes Ciuró, y la consejera de Derechos Sociales, Violant Cervera, el pasado miércoles. Lo que busca el documento es la modificación del Código Civil y la Ley de Vivienda. A criterio de Ciuró, son muchos los propietarios y bancos que no avanzan en acciones judiciales, algo que dificultaba la acción de los cuerpos policiales. Ahora, otros actores estarán habilitados para emprender esas denuncias.

Tras advertir a los dueños de los inmuebles afectados, los administradores podrán pedir la tramitación. Los propietarios, por su lado, contarán con el plazo de un mes para responder la petición. Si no dan respuesta, las multas parten de los 9.000 euros y llegan hasta los 90.000 euros. Además, si hace caso omiso a los requerimientos, tendrán que hacerse cargo de los costes del desahucio para okupas. Incluso, correrán el riesgo de perder la vivienda, que se destinaría al uso social de la comunidad autónoma.

Los impulsores de la ley aspiran a que el texto se cierre durante la primera semana de octubre. Allí, seguirá los canales de tramitación parlamentaria correspondientes. De todas formas, y aunque consideran que se tratará con rapidez, desde el Govern no descartan la opción de implementarla mediante Decreto Ley para agilizar los plazos.

Los números detrás del desahucio para okupas

Existe una discusión respecto a si debe comerse un delito, como el tráfico de drogas o la plantación de marihuana, para iniciar el procedimiento o no. Eso quedará a criterio de los respectivos ayuntamientos y vecinos, que deberán documentar los actos ilícitos que se pudieran estar realizando en la vivienda. Sin embargo, quienes podrán ejecutar el desahucio para okupas son solamente los jueces.

Hoy en día, según la Generalitat, los juzgados catalanes tienen 7.345 denuncias por ocupación ilegal en curso. Los datos de su parque de viviendas muestran que 953 de los 21.000 pisos que tiene están ocupados y el 25% presenta conflictividad. Y, como se ha dicho, Cataluña concentra gran parte de los puntos en conflicto del país. El 45%, para ser más específicos. Barcelona es el centro del problema: el área metropolitana de dicha capital aglutina tres cuartas partes de los casos.

¿Conoces a alguien que se encuentre en un proceso judicial de este tipo y demorado? ¡Cuéntanos que piensas en los comentarios! Para informarte más sobre la problemática de los okupas, lee la siguiente nota:

Okupas en España y países vecinos

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Aprende cómo echar a un okupa de tu casa

30 marzo, 2022 2 comentarios

Las denuncias por ocupación ilegal de una vivienda se han incrementado en España en más de un 40% los últimos 4 años. En el caso de que te pase a ti, ¿sabes cómo echar a un okupa de tu casa del modo más rápido? Aquí te lo explicaremos.

En este artículo encontrarás:

Los datos del Ministerio del Interior son alarmantes: durante el primer semestre del 2021 las denuncias recibidas sobre ocupaciones ilegales de inmuebles ascendieron un 5% con relación al mismo período del año anterior.

De todas las comunidades autónomas, Cataluña es la más afectada, con más de 3.000 denuncias por semestre.

Hoy haremos foco en la manera más rápida de echar a un okupa de tu casa: el desahucio express.

Lo primero que debes hacer para echar a un okupa de tu casa

Desde el primer momento en que tomes conocimiento de que hay un okupa en tu vivienda, es necesario que llames a la Policía para que asista rápidamente a la dirección. En algunos casos, si la Policía encuentra al okupa y lo sorprende, puede detenerlo bajo la figura de delito flagrante.

Esto sucede en casos de pillarlo en el momento, pero un propietario suele enterarse de la ocupación varios días después. En este caso, corresponde realizar la denuncia con DNI o certificado de empadronamiento para constatar que eres el verdadero dueño de la casa.

Aquí vamos a realizar una aclaración importante: la denuncia debe ser realizada en un Juzgado en materia civil para que el desahucio express pueda tener lugar. El error principal que cometen las personas es acudir a la vía penal y este proceso será más costoso y durará más tiempo.

Finalmente, llama a un abogado para analizar si estamos ante:

Un allanamiento de morada, cuando alguien más vive en ese inmueble y es una vivienda habitual. La pena en estos casos es de 6 meses a 1 año de prisión. Si hay violencia, se puede elevar hasta 4 años.
Una usurpación, cuando en la casa no vive nadie. La pena aquí es de entre 3 y 6 meses de prisión. Si se recurre a la violencia, se eleva hasta 2 años.

En el caso de allanamiento, se recomienda elegir la vía penal que es la más rápida. En el caso de usurpación, se sugiere la vía civil y como medida cautelar se puede solicitar el desahucio de los okupas.

Existen casos similares de ocupación que se da entre la misma familia, hemos detallado estos supuestos en el post sobre Vivienda heredada: Mi hermano no paga nada ¿qué hago?

Importancia de la medida cautelar

En todos los delitos de ocupación podemos emitir una medida cautelar para que el inmueble sea restituido a la mayor brevedad posible. Los requisitos para la misma son:

Demostrar que existe una necesidad por parte de la víctima.
Que se vea la urgencia en la víctima.

Esto acelera la recuperación de la vivienda al echar al okupa de tu casa y se puede solicitar tanto en un allanamiento de morada como en una usurpación en donde se ha ejercido la violencia.

En el caso de que no haya violencia y la usurpación haya sido leve, es más difícil solicitar una medida cautelar porque no se observa la necesidad de la víctima. En este caso, se solicita un expreso requerimiento y la multa es de 300 euros aproximadamente.

Si el okupa apela esta decisión, la posesión de la vivienda se dilata aún más, llegando incluso a los 10 meses.

El desahucio express es por la vía civil

El desahucio express es una figura del Derecho Civil aprobada en el año 2018. Fue promulgada por el Gobierno con el fin de acelerar los procesos de ocupación ilegal de viviendas bajo el número 5/2018 y el nombre de Ley de Enjuiciamiento Civil.

Según la jueza de Barakaldo, Elena Soria, “la gente lo desconoce y acude al Derecho Penal”. ¿Por qué no recomendamos recurrir a la vía penal? Porque el concepto de denuncia puede ser constitutivo de delito penal o civil a ojos del denunciante. El proceso penal demora más tiempo y es más costoso pues se debe identificar a los moradores antes de proceder al desahucio.

En cambio, con el Derecho Civil es posible echar a un okupa de tu casa en cinco días. Sí, leíste bien, CINCO DÍAS.

El procedimiento del desahucio express

Luego de realizar la denuncia correspondiente en el ámbito civil, resaltemos esa importancia del fuero, el artículo 441 expresa que el okupa deberá certificar “en el plazo de cinco días… título que justifique su situación posesoria“. De no realizar esa certificación durante los cinco días, se dictará sentencia inmediatamente.

Sin embargo, hay que reconocer que muchas veces los juzgados se hallan colapsados y los tiempos del proceso no se respetan. Además, en el caso de que el okupa presente algún tipo de papeles, se dilatará el trámite hasta que se demuestre la falsedad de los mismos.

Otra aclaración importante es que esta ley no se puede aplicar a fondo de inversión, entidades financieras ni otro tipo de figuras jurídicas. El demandante, en estos casos, debe ser sí o sí una persona física o una entidad sin ánimos de lucro.

¿Qué hago si soy una empresa?

Debido a que el desahucio express sólo puede solicitarlo una persona física y no jurídica, las empresas deben recurrir a la figura de demanda común de desahucio por precario. Esta demanda se dirige a los ignorados ocupantes y demora entre 4 y 8 meses.

Lo que NO debes hacer para echar a un okupa de tu casa

Recuerda siempre recurrir a Juzgados con competencia en lo Civil para poder acceder a la ley del desahucio express.

Además, queremos recordar otro tipo de acciones que debes evitar a toda costa si quieres recuperar tu casa en el corto plazo:

no cambies la cerradura del domicilio
evita ingresar a la casa cuando el okupa no esté
no contrates empresas extorsivas
evita recurrir al corte de los servicios básicos, como la luz o el agua

Si realizas alguna de las acciones anteriormente enumeradas puedes terminar siendo detenido pues se consideran delitos de coacciones y están regulados por el artículo 172 del Código Penal.

Pues bien, ojalá nunca te encuentren en la situación de tener que echar a un okupa de tu casa pero, si necesitas saber el procedimiento a seguir, te hemos dejado toda la información y los mejores consejos. Si tienes alguna duda, podrás dejarnos un comentario debajo.

Alquiler social para okupas en Cataluña

En Consejos

Vivienda heredada: Mi hermano no paga nada ¿qué hago?

29 marzo, 2022 No hay comentarios

La relación entre hermanos es conflictiva de por sí… imagínate si a eso le sumamos que he heredado una propiedad y tengo un hermano que no paga nada. ¿Qué hago en este caso? ¿Cuáles son mis opciones?

En este artículo encontrarás:

Compartir una herencia entre varias personas siempre ha acarreado serios inconvenientes entre ellas. El plus de que sean hermanos le añade un condimento especial. Mi hermano no paga nada, ¿qué hago? No quiero terminar como Caín y Abel…

Los problemas con las propiedades tienen múltiples soluciones, entre cónyuges, familiares o socios de una empresa. Muchas veces se quiere renunciar a la vivienda, otras veces se quiere sumar a alguien a esa propiedad y, como es este caso, puede ser que también queramos que el otro titular se vaya.

Algunos conceptos básicos

Primero debemos aclarar que la aceptación de la herencia es un acto libre y voluntario. También es importante destacar que nadie puede obligar a otra persona a dejar la titularidad de una vivienda y, del mismo modo, que nadie está obligado a permanecer como titular de la propiedad si no lo quiere.

La herencia se puede aceptar o rechazar y la mayoría de los problemas aparecen porque los que la aceptan no realizan la partición y adjudicación de los bienes de la misma. ¿Qué significa esto? Que todos son dueños de una parte de todos los bienes.

Ahora bien, cuando uno de los herederos no colabora con el mantenimiento comienzan a surgir los problemas.

¿Qué hacer si mi hermano vive en la propiedad y no paga nada?

En el caso de que uno de los titulares viva en el inmueble heredado, se complica la cuestión. ¿Por qué? Porque esa persona se está excediendo en su derecho de posesión y crea un daño y perjuicio a la comunidad hereditaria.

Vamos a detallar las opciones que los demás herederos tienen para solucionar este inconveniente del hermano que no paga nada.

Desahucio por precario

En este caso, uno de los herederos cede el uso del inmueble a otra persona, que será llamada el precarista. Esta operación no implica contraprestación alguna, no tiene plazo de tiempo ni detalles sobre el uso que se le dará a la vivienda.

El resto de los herederos puede obligar al hermano que no paga y vive en el inmueble heredado a abandonarlo a través de una demanda de desahucio por precario.

Es el caso de:

hijos de los dueños o amigos
okupas viviendo en la propiedad y que no conocen al dueño
personas con título de uso pero que ya no tengan derecho a vivir en el mismo

Si la persona vivía en el inmueble desde antes de la herencia, hablamos de un precarista. Este es uno de los casos más habituales. La persona vive allí sin contrato de por medio pero, al partir la herencia, el resto de los coherederos podrá solicitar la acción de desahucio por precario.

Si la persona comienza a vivir en el inmueble después de la herencia se puede iniciar la acción por desahucio o realizar un juicio ordinario.

Vivienda cedida en comodato

Del mismo modo que el ejemplo anterior, se cede el uso de la vivienda sin cobrar un alquiler. Difiere en que en este caso se establece un plazo de tiempo de la cesión del inmueble y se acuerda el uso que se le dará a la misma.

En estos casos, el hermano que vive sin pagar en la vivienda deja de ser precario y pasa a ser una situación de comodato pues se establece un tiempo determinado de la estadía en el inmueble.

Otras opciones

Si un hermano quiere vivir en la propiedad debe tener en cuenta que no debe perjudicar el interés del resto ni impedir su uso. Algunas de las alternativas son las siguientes:

Que el hermano pague un precio al resto de los herederos por vivir en la propiedad.
Repartirse la vivienda según un cronograma de turnos, esto es ideal para casas de verano.

¿Y si quiero vender la propiedad heredada?

Para vender la propiedad es necesario lograr el acuerdo entre todos los herederos. Nadie puede hacerlo por sí solo, excepto vender su parte de la propiedad a una empresa que compre proindiviso. Otra de las opciones es que uno de los herederos le venda su parte al otro.

Siempre se aconseja la mediación, tratar de llegar a un acuerdo entre todos antes de iniciar un juicio ordinario.

La división judicial de la propiedad

Este procedimiento puede ser solicitado por uno solo de los herederos y los resultados pueden ser variados:

se le adjudica a un heredero el piso y se indemniza al resto
se procede a la venta del piso y se divide luego entre todos
si el bien es divisible, esto sucede pocas veces, se divide en partes para otorgarle una a cada heredero

La Ley de Jurisdicción Voluntaria del año 2015 ha introducido la posibilidad de las subastas voluntarias para dividir el bien común. Para ello, es necesario el acuerdo de todos los herederos pero es importante destacar que los precios de las subastas son muy inferiores a los precios del mercado, lo que repercute en un perjuicio económico para todos.

¿Cómo es la división de los gastos?

Los gastos de la vivienda heredada, y de cualquier otra, se dividen en dos grandes grupos:

Gastos que provienen del uso: estos gastos son afrontados por el heredero que habita la vivienda, es el caso de los servicios de luz, agua y electricidad. Se incluye aquí las reparaciones al inmueble y la cuota de la comunidad.
Gastos de la propiedad: estos gastos deben ser afrontados por todos los titulares del inmueble. Aquí se incluyen el IBI, cuotas de la comunidad extraordinarias, gastos de obra para mejorar la vivienda, seguros e hipoteca.

Entonces, ¿qué me recomiendas hacer con mi hermano que no paga nada, ¿qué hago? Ojalá me dejes un comentario y también me gustaría recomendarte la siguiente nota que explica detalladamente cómo dar de alta el servicio del agua en una vivienda nueva.

¡Hasta la próxima!

Guía sobre cómo dar de alta el agua en una vivienda nueva

En Alquilar

Impago de alquiler: ¿Cómo evitarlos?

17 enero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos darte una serie de consejos para que logres evitar o en su defecto, hacer frente a un posible impago de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Contrata un seguro de impago de aquiler
Lograr un acuerdo con el inquilino y renegociar el alquiler
Desahucio por impago de alquiler
Situación de impago de alquiler en España

Es muy común encontrar tanto Inquilinos que no llegan a pagar la renta como propietarios que no logran afrontar los gastos. La pandemia del COVID-19 ha conseguido potenciar el drama habitacional en España. A causa de la crisis económica y la baja de los ingresos ocasionada por la crisis sanitaria, las consultas por impago de alquiler han aumentado de manera significativa.

Frente a esta situación, tanto el propietario como el inquilino cuentan con una serie de derechos que es importante tener en cuenta a la hora de solucionar este tipo de situación de la mejor manera que sea posible para las dos partes.

Contrata un seguro de impago de aquiler

Sin lugar a dudas, los seguros de impago son los mejores aliados al momento de hacer frente a cualquier inconveniente con el alquiler.

Claro que la solución ideal para un problema de impago de alquiler es, en primer lugar, preverlo y tomarnos el tiempo de contratar un seguro de impago. Los seguros de impagos están siendo cada vez más demandado, el número de personas que opta por contratarlos ha crecido significativamente en los últimos años en España. De hecho, el Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler afirma que en durante el 2021 un 30% de los nuevos contratos de alquiler contaban con un seguro de impago.

Por medio de un seguro de impago vinculado al alquiler, se le deberá abonar una cuota a la aseguradora. De este modo, en caso de que se genere un posible impago, ésta se encargará de abonar la renta del alquiler durante los meses en los que no sea posible hacer frente al pago del mismo. La duración variará dependiendo de la contratación, sin embargo, en la mayoría de los casos no suele ser un periodo de tiempo mayor a los doce meses.

De todas maneras, no se trata de la única solución posible ante un problema de impago de alquiler. Si, desde luego, un seguro de impago es la solución más sólida y segura. Sin embargo, existe otra manera de afrontar este tipo de situación.

Lograr un acuerdo con el inquilino y renegociar el alquiler

En caso de no poder contar con un seguro de impago, existe otra solución. La mejor opción posible para las dos partes consiste en renegociar las condiciones del contrato de alquiler. Siempre y cuando, el trato sea con buenas intenciones, es posible consensuar la disminución de la renta durante varios meses. Por otro lado, otras opciones son extender en el tiempo la situación, idear una amortización de la deuda, entre otros.

Lo que en ningún caso resulta conveniente es que el inquilino deje de pagar la renta por completo. Esto se debe a que, ante esta situación y sin contar con un seguro de impago, el propietario deberá optar por un procedimiento de desahucio.

Este tipo de proceso que no resulta beneficioso para ninguna de las dos partes en cuestión. Por el lado inquilino, no resulta nada bueno ya que será expulsado forzosamente de la casa. Por otra parte, en el caso del propietario, no es buena opción hacer frente a un proceso tan largo, que hará que la situación de impago de alquiler se mantenga en el tiempo.

Es por todos estos motivos que, la opción ideal en estos casos es intentar recuperar la posesión de la vivienda llegando a un acuerdo económico, o bien bajar el valor de la renta.

Desahucio por impago de alquiler

Entre las diferentes opciones que tiene el propietario que se enfrenta a un impago de alquiler primero se opta por intentar llegar a un arreglo de manera amistosa. En caso de que no resulte, se opta por acudir a la vía judicial.

En vía judicial el propietario puede interponer una demanda en la que solicite al juez una o más cosas. Las opciones legales con las que cuenta el propietario son las siguientes:

Desahucio del inquilino por impago de alquiler y reclamación de rentas adeudadas

Desahucio por impago de alquiler

Reclamación de rentas impagadas

Dentro de la vía judicial, la opción más demandada es la primera. Consiste en presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler y, también, realizar el reclamo en la misma demanda de las rentas adeudadas.

Situación de impago de alquiler en España

La cantidad adeudada por los inquilinos varía dependiendo del territorio. Por encima de la media nacional se encuentran Madrid con 8974 euros, Islas Baleares con 8718 euros, País Vasco con 7269 euros, Cataluña con 7232 euros y Navarra con una deuda de 6567 euros. Por otro lado, también resaltan Extremadura con 3198 euros, La Rioja con 3355 euros, Castilla y León con 3526 euros, Asturias con 3747 euros y Castilla-La Mancha con 4269 euros. Lógicamente, la cantidad que adeudan los inquilinos a sus propietarios es mayor en los territorios donde el coste de los alquileres resulta más elevado.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre la situación de impago de alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Seguro de impago: una protección para los propietarios

En Alquilar

Preocupación entre los arrendadores: Desahucio, impagos y okupación

11 diciembre, 2021 No hay comentarios

Alquilar una vivienda puede ser una tarea muy difícil para arrendadores. Los miedos a sufrir algún tipo de perjuicio por parte de un inquilino siempre aparecen inevitablemente. Tener que iniciar un proceso de desahucio, sufrir impagos de la renta y ser víctima de una okupación son actualmente las principales preocupaciones de los propietarios que alquilan sus inmuebles, según averiguó un estudio publicado recientemente. En este artículo te contamos en profundidad de qué se trata y sobre qué otros aspectos del mercado del alquiler indagó.

El desahucio, los impagos de la renta y la okupación aparecen como las cuestiones que más alarman a los propietarios de viviendas en alquiler en un nuevo informe de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA). Para este estudio no sólo se consultó a los encuestados acerca de sus preocupaciones, sino también de su opinión sobre el mercado del alquiler actual. También se entrevistó a demandantes de vivienda para que aporten su punto de vista.

A continuación te contamos por qué el desahucio, los impagos de la renta y la okupación aparecen como las principales preocupaciones de los propietarios. También, qué medidas les gustaría que se tome al respecto y sobre otras problemáticas. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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El desahucio, los impagos de la renta y la okupación: las principales preocupaciones de los propietarios que alquilan su vivienda según un nuevo estudio
El temor de los propietarios a tener que iniciar un proceso de desahucio
El temor de los propietarios a tener que hacer frente a impagos de la renta
El temor de los propietarios a ser víctima de una okupación
¿Qué otras cuestiones preocupan a los propietarios, además del desahucio, los impagos y la okupación?
¿Por qué hoy en día la mayoría de los demandantes de vivienda eligen la compra por sobre el alquiler?

El desahucio, los impagos de la renta y la okupación: las principales preocupaciones de los propietarios que alquilan su vivienda según un nuevo estudio

La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) publicaron un nuevo informe con motivo de la última edición de SIMA otoño, celebrada entre el 26 y el 28 de noviembre. En el estudio se recogen las conclusiones de una encuesta realizada a diferentes propietarios españoles que alquilan sus inmuebles. Entre otras cosas, la consulta indagó acerca de cuáles son las principales preocupaciones de los arrendadores.

Tener que iniciar un proceso de desahucio a un inquilino, sufrir un impago de la renta y ser víctima de una okupación ilegal se coronaron como las peores pesadillas de los pequeños propietarios. Según el documento, mientras el 85% teme tener que recurrir al desalojo, un 84% tiene miedo de que el inquilino deje de pagar la renta. En este sentido, un 40% de los propietarios indicó que los ingresos que perciben por el alquiler son fundamentales para atender las necesidades personales y de sus familias.

Luego, en tercer lugar, un 80% de los entrevistados teme que las viviendas que tienen en alquiler sean ocupadas de manera ilegal. A continuación, la siguiente preocupación de los arrendadores es que se produzcan daños en sus inmuebles, prórrogas forzosas del contrato de alquiler o que se dispongan límites para las rentas.

El temor de los propietarios a tener que iniciar un proceso de desahucio

Se trata de la preocupación más importante entre los propietarios que alquilan su vivienda: tener que recurrir a la justicia porque el inquilino no está cumpliendo con el contrato y debe abandonar la vivienda. Respecto a este tema, el 97% de los entrevistados opina que una agilización de los procesos de desahucio ayudaría a incrementar la inversión en alquiler.

El temor de los propietarios a tener que hacer frente a impagos de la renta

La preocupación que se ubica segunda en el ranking es muchas veces motivo de la primera, ya que comporta el incumplimiento más frecuente del contrato de alquiler. A pesar de las múltiples garantías que se pueden solicitar a un inquilino al iniciar el arrendamiento, el temor a no poder cobrar la renta en algún momento siempre aparece. En este sentido, el 86% de los propietarios señaló que se sentirían más seguros si en España hubiera una mayor protección legal ante impagos, retrasos o desperfectos.

El temor de los propietarios a ser víctima de una okupación

Lamentablemente, se trata de una situación bastante recurrente y que también alarma a aquellos propietarios de inmuebles que no los habitan, sino que los arriendan. Las okupaciones ilegales están a la orden del día y por eso se ubican terceras en esta lista. Ante este panorama, el 85% de los entrevistados considera que el mercado de alquiler sería más estable si garantizara que, ante maniobras de este tipo, el propietario podrá recuperar su vivienda lo antes posible.

¿Qué otras cuestiones preocupan a los propietarios, además del desahucio, los impagos y la okupación?

El estudio de ASVAL y SIMA también consultó a los propietarios acerca de otras medidas que les gustaría que se tomaran para incentivar el mercado del alquiler en España. A propósito de esto, el 47% de ellos considera positiva la existencia de avales estatales para hacer frente a las contingencias provocadas por los inquilinos. Por otro lado, un 24% cree que sería mejor pagar menos impuestos por las rentas del alquiler.

En cuanto a los controles de precios para seguir impulsando la oferta en el sector, un 80% de los entrevistados se manifiesta en contra, para lo cual, un 65% cree que la mejor opción es incrementar el parque de vivienda pública en alquiler, como también el de precio libre.

Son mayoría los propietarios encuestados que resaltan la importancia de rehabilitar o modernizar los inmuebles. En este sentido, el 48% califica de “bastante o muy importantes” a las subvenciones estatales que permiten realizar estas mejoras. Por otro lado, respecto a este mismo tema, un 39% solicita que se implementen deducciones fiscales por reformar un piso en alquiler.

¿Por qué hoy en día la mayoría de los demandantes de vivienda eligen la compra por sobre el alquiler?

El informe de ASVAL y SIMA también intenta completar su análisis del estado actual del mercado del alquiler de vivienda consultando a demandantes de vivienda. Según indican, nos encontramos en un momento en el cual este sector de la sociedad prefiere la compra por sobre el alquiler. La razón, expresan, es de índole económica, ya que existe una facilidad para costear las cuotas de una hipoteca a un precio muy similar al de un alquiler.

Cabe aclarar que, si bien más de la mitad de los encuestados se decanta por la compra, un 28% consideraría el alquiler si el importe mensual de la renta fuese menor que el de la cuota hipotecaria. También si, priorizando otros factores, una vivienda en alquiler se encontrara en una mejor ubicación y en mejor estado que aquella que piensan adquirir.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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¿Cómo saber cuál es la rentabilidad de tu casa de alquiler?

En Hipotecas

Los embargos hipotecarios aumentaron en el tercer trimestre de 2021

10 diciembre, 2021 No hay comentarios

Los embargos o ejecuciones hipotecarias han alcanzado su nivel más alto desde 2016. Duplican la cifra del mismo trimestre de 2018 y casi triplican la del año 2019. Por otro lado, las entidades bancarias siguen ofreciendo las hipotecas más baratas de la historia.

En este artículo encontrarás:

Los embargos de vivienda habitual en España han aumentado en el tercer trimestre un 22,7% respecto al mismo período del año pasado. Dentro de esta cifra, el 11,8% de las ejecuciones se han realizado sobre viviendas de obra nueva y el resto sobre viviendas usadas.

La cantidad de embargos hipotecarios ha sido de 2.266 viviendas habituales, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este trimestre es el quinto consecutivo en donde los embargos hipotecarios se han visto incrementados.

Pero un dato importante es que si comparamos este tercer trimestre del año con el trimestre anterior, vemos un descenso de las ejecuciones de un 30,1%.

Las razones de los embargos hipotecarios

Las familias españolas están sintiendo las consecuencias de la crisis provocada por la pandemia y cada vez les es más dificultoso hacerle frente a la hipoteca.

Se cree que el aumento en la cantidad de ejecuciones hipotecarias en estos momentos es por el cese de la actividad judicial durante el COVID-19. La actividad judicial durante el año pasado estuvo casi paralizada, por obvias razones, lo que hizo que esta cifra de desahucios pegue un salto que asusta a primera vista.

Los embargos según la Comunidad Autónoma

A continuación brindaremos el listado de las comunidades autónomas que más embargos hipotecarios han registrado:

Comunidad Valenciana
Andalucía
Cataluña
Canarias
Madrid
Castilla-La Mancha
Galicia
Murcia

El 45,9% de los embargos son de viviendas compradas en el boom inmobiliario

El 45,9% de los embargos corresponden a hipotecas concedidas durante los años 2005-2008. Recordemos que durante este lapso de tiempo se experimentó una mayor flexibilidad en el acceso al crédito y en la valoración de las propiedades.

En los últimos cuatro años, el sector inmobiliario ha experimentado un importante crecimiento tanto en sus precios como en sus costos financieros. En julio de 2018 el euríbor que ata a la mayoría de las hipotecas subió al -0,18% y alcanzó un máximo histórico.

Es por eso que la mayoría de las familias que ha sacado créditos en esos años son las más perjudicadas en este momento.

Un embargo no siempre termina en desahucio

Cuando se realiza un procedimiento de ejecución hipotecaria lo que se ordena es la venta del inmueble con una hipoteca morosa por parte del deudor. Esto es un primer paso para reclamar la propiedad pero esto puede terminar en un acuerdo de partes o no.

Cuando no se produce el acuerdo, es cuando se puede llegar al tan temido desahucio. Los desahucios se encontraban paralizados hasta el 31 de octubre para las familias vulnerables sin alternativa habitacional como consecuencia del COVID-19.

El drama de los embargos en los ojos de una niña

Hace unas semanas se viralizó la imagen de una niña viendo cómo embargaban su casa en Alicante y esto ha calado hondo en la población pues es el costado que no se suele ver de todos estos procesos desagradables para las personas.

La menor, parada y en sus pijamas, mira sorprendida cómo un hombre manipula la cerradura de la puerta de su casa que su madre había ocupado hace 18 meses. El banco, dueño del inmueble, las está desalojando, a pesar de que ella tiene documentación que acredita que son una familia de especial protección.

Las hipotecas con el interés más bajo

El precio medio de las hipotecas se situó en septiembre en el 1,57% TAE, registrando uno de sus mínimos históricos. ¿Cuáles son las mejores hipotecas hoy en día para evitar una alta cuota impagable en el futuro?

El BBVA, interés del 1% a tipo fijo

La hipoteca fija del BBVA tiene uno de los intereses más bajos: el 1% en un plazo de 15 años de devolución. Asciende a 1,20% si el plazo es a 20 años y a 1,30% si es a 25 años.

Los intereses están bonificados al contratar una serie de productos del banco, como puede ser una nómina o pensión mensual y contratar los seguros de vida y de hogar de la entidad bancaria. BBVA financia hasta el 80% del inmueble si es vivienda habitual y hasta el 70% si es segunda residencia.

Abanca y su hipoteca variable

Abanca tiene la hipoteca más baja a interés variable, su tipo es de euríbor más 0,85%. Esta entidad bancaria bonifica el interés si se cumplen los siguientes requisitos:

domiciliar ingresos mensuales de 600 euros como mínimo,
contratar el seguro de hogar,
contratar el seguro de vida.

Abanca financia hasta el 80% de la vivienda habitual o hasta el 60% de una segunda residencia y el plazo es de hasta 30 años.

Si quieres profundizar en este tema, te sugerimos la lectura de la siguiente nota: Mejores hipotecas fijas diciembre 2021.

La tendencia del euríbor y las hipotecas

El euríbor, principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios, cerró noviembre en el -0,487%, marcando una nueva caída y sorprendiendo al mercado. Con una inflación creciente, la pregunta que la gente se hace es ¿hasta cuándo durarán las hipotecas baratas?

Esta es una buena noticia para las personas que tengan un crédito a tasa variable y esta nota ha sorprendido a los expertos que vaticinaban una subida del euríbor los últimos meses del año. Y, aunque la inflación europea es del 2% anual, el Banco Central Europeo no se ha mostrado propenso a subir los tipos de interés.

Esto significa que habrá que esperar algunos meses para ver qué sucede con este comportamiento. Por el momento, el tipo de interés medio de las hipotecas se mantiene en el 2,47% y los bancos están ofreciendo los préstamos hipotecarios más baratos de la historia.

¿Piensas aprovechar este momento o aguardar a ver cuál es el desenlace de este misterio?

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Para finalizar, te queremos recomendar el siguiente post:

¿Por qué invertir en vivienda rural?

En Inmobiliario

El miedo a la okupación en España

26 noviembre, 2021 No hay comentarios

El miedo a la okupación existe en toda España y es una porción importante en la problemática actual del mercado de alquiler. Con la irrupción de la pandemia COVID 19 ese temor se ha incrementado, basado en datos concretos. Una vivienda vacía es una tentación para los movimientos de okupas y representa un objetivo fácil de cumplir. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la situación vigente y nos meteremos de lleno en el miedo a la okupación, como un factor de peligro para las segundas propiedades.

En este artículo encontrarás:
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Las restricciones a la movilidad y la okupación
La okupación en el transcurso de 2020
El miedo a la okupación en España
Mafias okupas como método de operación
Organizaciones TOP de okupas
La perspectiva de los datos concretos
La futura Ley de Vivienda y el límite al alquiler
El desahucio como respuesta al lento accionar de la Justicia

Las restricciones a la movilidad y la okupación

Las consideradas segundas propiedades (próximas o lejanas a la vivienda de uso habitual) fueron durante todo 2020 y comienzos de 2021 un aspecto de gran preocupación para sus propietarios. El disponer de una vivienda vacía (acaso en proceso de venta o de alquiler, o simplemente ociosa) y no poder acceder a ella, redundó en muchas ocasiones en su okupación.

Esto se dio por la luz verde que significó para los movimientos de okupas disponer de un tiempo sin límites para su ingreso a las viviendas, con las consabidas dificultades que deben enfrentar sus dueños para recuperarlas. Como dato de color, aunque significativo, durante el peor momento de la pandemia las compañías proveedoras de sistemas de seguridad vieron incrementada la demanda en colocación de alarmas, cámaras y todo tipo de implementos que colaboraran con los propietarios en su estado de alerta obligado.

La okupación en el transcurso de 2020

La okupación tuvo su principal período de protagonismo, como dijimos, apenas comenzaron las medidas contra la circulación, en el marco sanitario contra la COVID 19. Esta no es una opinión librada al azar, sino que está fundamentada en datos relevados ante la Justicia. Durante ese lapso, se ingresaron en toda España 3.446 casos y denuncias sobre okupación en el marco de la ilegalidad. Esto es, casi un 192% más que en todo 2019.

La Comunidad Autónoma líder en asuntos relacionados a la okupación en 2020 fue la de Andalucía, mientras que Cataluña la secundó con 746 casos recibidos en sedes judiciales. Este segundo puesto fue aumentando en casos, si tomamos en cuenta los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2020, con 186 demandas. Esto hizo que Cataluña se proyectara hacia 2021 tal vez como la Comunidad con mayores niveles de okupación, alcanzando en el cierre del año más del 20% del total nacional de denuncias por casas usurpadas.

El miedo a la okupación en España

En un balance promedio, se estima que 4.5 de cada 10 españoles propietarios particulares tienen a la caída de sus inquilinos en el impago de la cuota mensual y el miedo a la okupación como principales factores de preocupación. En todo caso, respecto al inquilino moroso, aflige tanto la falta de dicho ingreso como el verse obligados a iniciar los engorrosos trámites de desahucio, con el mal trago que este conlleva.

Al día de hoy, muchos siguen dando por hecho que el propietario propulsará de inmediato la denuncia por lanzamiento de un inquilino moroso, pero esto está muy lejos de la realidad. También es desacertado el concepto que dice que el inquilino apenas se vea comprometido en sus ingresos dejará de pagar la cuota mensual de alquiler.

Nadie puede regocijarse en la decisión de expulsar a una familia a la calle, sabiendo que tal vez no tenga un sitio adónde ir; por el lado de la gran mayoría de los arrendatarios, el techo lo último que se deja de pagar. Si bien existen excepciones, el decidir iniciar un desahucio o dejar de pagar la renta son situaciones extremas; y en las que pocos querrán verse inmersos.

Mafias okupas como método de operación

Las organizaciones ilegales en torno a la okupación, alcanzan niveles propios de una verdadera mafia. Se estima que a la fecha, los casos promovidos por estos grupos se suceden a una velocidad que podría llegar a los treinta y tres diarios. Estos números, sin dudas desatados, van incrementándose al continuo desde el año 2013, cuando (urgidos por la problemática emergente) los ayuntamientos y comunidades decidieron elaborar un primer informe que pudiera evaluarlos.

Lo cierto es que este movimiento que impulsa la okupación (nacido en los años 70 y proveniente de Reino Unido, Alemania y Países Bajos) ha encontrado en la pandemia un caldo de cultivo que le permitió volcar sus ideales antisistema de manera peligrosamente organizada.

Organizaciones TOP de okupas

Se considera que las denuncias iniciales de 2013, arrojaron la existencia de más de 7.700 okupaciones distribuidas casi estratégicamente, aunque en lo general en zonas donde el coste de vida no superaba el medio. No obstante, con el arribo de la pandemia COVID, en 2020, los distintos juzgados de las zonas más caras de España comenzaron a recibir denuncias desde residencias vacacionales de lujo; ubicadas en comunidades vacacionales como Málaga, Barcelona y las Islas Baleares.

La perspectiva de los datos concretos

El reciente estudio “El alquiler y su contexto normativo y de desarrollo” impulsado conjuntamente por la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler y el Salón Inmobiliario de Madrid, concluye en un informe preocupante. Según dicho estudio, en España:

Ocho de cada diez pequeños propietarios encuestados temen que su segunda vivienda sea okupada de forma inminente.
Más de ocho de cada diez propietarios temen que su arrendatario actual deje de pagar la cuota mensual del alquiler en un período cercano.
Más de ocho de cada diez pequeños dueños de bienes inmuebles ven con mucha preocupación el tener que comenzar con el proceso de desahucio.

Rezagados, se encuentran los propietarios temerosos de que sus inquilinos realicen destrozos materiales en perjuicio de la vivienda; se les obligue a prórrogas forzosas en el contrato; o se regularice y limite la renta por ordenanza. En este aspecto, las cifras coinciden en los cuatro de cada diez pequeños propietarios encuestados; para ellos, el ingreso proveniente de la renta representa la cobertura básica de sus necesidades hogareñas.

La futura Ley de Vivienda y el límite al alquiler

El miedo a la okupación viene acompañado de otros temores, dirigidos al límite en el coste del alquiler que incluye el preproyecto de Ley de Vivienda, aprobado en octubre por el Gobierno central. El citado informe también hace alusión a este punto, demostrando que el debate en torno al grueso paquete de medidas está lejos de cerrarse.

Según el análisis, ocho de cada diez propietarios consultados se ha manifestado en oposición a cualquier control al límite de costes en los contratos. La futura Ley de Vivienda (la primera en España desde la vuelta de la democracia) se implementará a mediados de 2024; como un factor determinante que aparentemente impulsará la oferta del alquiler. Las Cámaras de propietarios, se han expedido al respecto manifestando que más del 60% de sus afiliados tiende a suponer que la real solución a esta problemática está en el incremento del parque de vivienda público para alquiler.

El desahucio como respuesta al lento accionar de la Justicia

8.5 de diez propietarios españoles estiman que el sector inmobiliario del mercado del alquiler lograría finalmente una estabilidad si la okupación fuera resuelta rápidamente; es que el dueño de un segundo o tercer inmueble (vacíos) sabe que el sistema Judicial no lo acompaña acorde a sus expectativas y que recuperar una vivienda okupada puede demorar años.

Así, casi el 100% de los dueños de bienes encuestados apuesta por una mejora legal que logre constatar la okupación ilegal de forma efectiva; y procedan a devolverle el bien inmueble en tiempos razonables. Según estos propietarios, acelerar los procesos de lanzamiento ante la okupación colaborará sustancialmente con la futura inversión al parque del alquiler tan esperada.

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