En ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia el problema habitacional de la baja oferta es moneda corriente. Tras conformarse en tema de debate público y político, tal problema es abordado con diversas argumentaciones.
Hay quienes alegan que la crisis está relacionada con el aumento de precios de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis). También están los que culpan a las plataformas de alquiler turístico o a los grandes propietarios de subir los precios o monopolizar el mercado. Sin embargo, gran parte de estos argumentos sólo pueden ser sostenidos dentro de las grandes ciudades de España. En el resto del país la situación es algo diferente y por ello es el análisis global de la situación lo que habilita a separar las expresiones políticas de los problemas concretos. En ese sentido cabe preguntarse: más allá de las posiciones ideologizada, ¿escapa el problema habitacional en España a la simple dinámica de la oferta y la demanda?. Y más aún, ¿cómo debería abordarse en forma global?
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La baja oferta habitacional durante la pandemia por COVID-19
El crecimiento de las grandes ciudades de España, producto de una concentración poblacional acentuada en esas zonas, fue paulatino y no resulta para nada novedoso. No toma a nadie por sorpresa tampoco, conocer cuáles son los lugares en donde más demanda de vivienda existe, superada grandemente por la oferta. A pesar de esta situación de larga data, la cuarentena obligatoria a raíz de la pandemia por COVID-19 trajo cierta relajación en los precios. Básicamente, aquellas subidas en los alquileres y ventas que venían observándose hasta finales del 2019, se desaceleraron por diversas razones. En gran parte, la crisis económica, la interrupción de las migraciones desde el campo y las restricciones al turismo moderaron los precios hasta 2021.
La vuelta a la actividad económica impulsa nuevamente, más por necesidad que por posibilidad, el alquiler de espacios y locales para su desarrollo. De manera similar, el retorno de turistas modificó los números de la demanda, en beneficio de la rentabilidad del sector. Por su parte, la reactivación de las actividades de construcción de vivienda nueva se vio sujeta a nuevas medidas que no terminan de favorecer su aceleración.
Sin embargo, todo esto no hizo más que volver el diagnóstico del problema habitacional a las condiciones pre-pandemia. La baja oferta de inmuebles es superada ampliamente por una demanda que crece y a la que no termina de ofrecérsele ni mejores oportunidades ni precios más accesibles.
Alta demanda y baja oferta en España
El último informe inmobiliario de DWS, la gestora de inversiones del Deustche Bank, indica que en España existe un desequilibrio estructural entre oferta y demanda. En concreto, según el estudio se requieren más de 500.000 nuevas unidades para regresar a un punto de equilibrio. La cifra proviene de comparar la evolución en el número de hogares con el total de viviendas iniciadas. En cifras, esto es más de un millón entre 2011 y 2020 contra medio millón (aproximado) durante el mismo periodo.
En cuanto a la dinámica del mercado inmobiliario, los resultados publicados por el Instituto Nacional de Estadística en la última década arrojan resultados claros. Los precios de compra-venta y alquiler se mantuvieron relativamente constantes en la mayor parte del país. Incluso se indica que están, en promedio, veinte puntos por debajo del pico alcanzado en la burbuja inmobiliaria.
También el informe del portal inmobiliario Fotocasa sostiene esta tendencia en el último año. Al analizar el número de personas que buscó comprar con el total de usuarios que quiso vender, los primeros son mayoría. Concretamente, el informe muestra que el 16% de los españoles compraron o intentaron comprar vivienda durante el año pasado, mientras que solo hubo un 4% que vendió o intentó vender su domicilio. En otras palabras, hay un español que oferta la venta de un inmueble por cada cuatro que quieren comprarlo. Tal desequilibrio sólo puede beneficiar el alza de los precios en favor de quienes quieren desprenderse de un piso y sacarle, lógicamente, rentabilidad.
Equilibrar nuevamente la balanza (social)
Los informes mencionados indican un diagnóstico generalizado en el que es evidente el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas. Ciertamente, los números son sólo eso: indicadores. Detrás de ellos está la realidad de cada familia o ciudadano que intenta constituir o proteger su patrimonio comprando o haciendo rentable su casa. Por lo tanto, muchas veces quedan por fuera de estas estadísticas los argumentos que no atienden al carácter social de la demanda. Por ejemplo, cuando se dice que hay un stock de viviendas elevado, pero en determinadas zonas o como resabio de los años de la burbuja. La elección de los lugares donde vivir no es necesariamente un capricho con las capitales. A veces, lamentablemente, es allí donde existen posibilidades de desarrollo económico o profesional que no se han atendido en otras provincias.
Visto de esta manera, las soluciones no deberían estar sólo vinculadas a incrementar la disponibilidad de viviendas para contener la oferta. A largo plazo, potenciar el crecimiento de otras regiones de nuestro país, redunda en evitar la migración interna y la sobrepoblación en las capitales. Con ello, a su vez, se previene la fuga de profesionales que descuida recursos humanos en algunas provincias en favor de otras.
No se trata, en suma, sólo de una cuestión de precios. Sino de tener una política global de contención social, crecimiento económico y redistribución poblacional.
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