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Hoy en día, y hace ya bastante tiempo, el problema habitacional no da tregua. Por eso, el alquiler vacacional se encuentra relacionado a la falta de viviendas. Esto se debe principalmente a que más del 60 por ciento del parque de alquiler, por ejemplo en Marbella y Elche, se encuentra destinado a él.

Esta situación genera que se ponga en tela de juicio el tipo de control y medidas que el Gobierno pueda utilizar para tratar de torcer un poco estas subidas que ocasionan problemas en el día a día de los ciudadanos.

El debate político, social e inmobiliario se encuentra ya sobre la mesa. Y es que, el turismo se encuentra en subida desde hace bastante tiempo, al igual que la falta de viviendas para el alquiler a largo plazo.

El Banco de España, ha presentado un informe en el que se estudia cuál es el peso que el alquiler vacacional tiene en las áreas urbanas. Según se ha podido conocer, en lugares como Elche, en Alicante y Marbella, localizado en Málaga, la situación es más compleja, representando más del 60 por ciento de él.

En este post te contaremos todo sobre el alquiler vacacional y la falta de viviendas en los centros más solicitados de nuestro país. ¿Nos acompañas?

El alquiler vacacional y la falta de viviendas en nuestro país

El Banco de España se ha encargado de efectuar un estudio en el que analiza el peso del alquiler vacacional en 25 áreas urbanas y la falta de viviendas. Se han tomado localidades que cuentan con mayor densidad de pisos para este tipo de renta y revisa también, cómo funcionan los mercados de arrendamientos allí.

Según este análisis, Elche es la localidad que se lleva el primer puesto. Esto se debe a que cuenta con el mayor peso de este tipo de viviendas en su periferia. Allí un 70 por ciento de los pisos, son para alquileres turísticos. La segunda localidad en destacarse es Marbella. Aquí la densidad alcanza una cifra de más del 60 por ciento.

Si vemos lo que sucede en otras zonas urbanas el peso es bastante menor. En líneas generales, la proporción representa un 30 por ciento. En cambio en Madrid y Barcelona, es aún menor, alcanzando solo un 5 por ciento.

Qué localidades han sido analizadas en el documento del Banco de España

A la hora de elegir las áreas que ingresarían en el estudio, el Banco de España ha tenido en cuenta a las 25 urbes de mayor dimensión que cuentan con luna cantidad de viviendas turísticas más altas. Este dato ha sido tomado en base a la última cifra informada a nivel municipal del mes de agosto del 2023.

Las localidades elegidas son:

  • Madrid,
  • Barcelona,
  • Valencia,
  • Sevilla,
  • Bilbao, Málaga
  • Zaragoza,
  • Mallorca,
  • Murcia,
  • Gran Canaria,
  • Granada,
  • Vigo,
  • Santa Cruz de Tenerife,
  • Alicante,
  • Valladolid,
  • A Coruña,
  • Pamplona,
  • Santander,
  • Córdoba,
  • Marbella,
  • San Sebastián,
  • Oviedo,
  • Gijón,
  • Vitoria,
  • Elche.

Porqué el alquiler vacacional trae como consecuencia la falta de viviendas

Como decíamos anteriormente, hoy en día se da una discusión importante sobre cómo el alquilar vacacional genera grandes inconvenientes para la población respecto a la falta de viviendas. Sobre este punto, el Banco de España ha publicado un informe en el que se encarga de plantear los problemas que el mercado residencial enfrenta. Además de ello, plantea una serie de medidas que podrían ayudar a salir del problema estructural que venimos acarreando ya desde hace bastante tiempo.

Tenemos que tener presente que hoy en día, la brecha que existe entre la oferta y demanda de viviendas ha generado subidas en los precios de los inmuebles y un problema serio, por ejemplo para los jóvenes para poder independizarse. Según la entidad, hasta el 2025 se necesitan un total de 600.000 viviendas para lograr volver a un equilibro entre la oferta y la demanda.

Sobre las medidas que el gobierno ha decidido poner en marcha, el Banco de España, ha sido bastante critico. Principalmente sobre el control de las rentas y la puesta en marcha de los avales ICO para jóvenes y familias con menores a cargo. Esto se debe a que consideran que podría tener efectos negativos.

El problema del alquiler turístico

Según el informe, al analizar el alquiler vacacional, entiende que es uno de los factores que provoca la falta de viviendas en nuestro país. Esto tiene que ver con el auge y el incremento del interés extranjero. Debido a ello, se reduce la cantidad de stock de viviendas para arrendar a largo plazo, representando el vacacional, cerca de un 10 por ciento del mercado de alquiler.

Otro de los puntos a los que se hace referencia, es a la aparición de nuevos tipos de alquiler como el alquiler temporal o por habitaciones. A esto debemos sumarle las nuevas regulaciones, topes en las rentas por la incorporación de las zonas tensionadas y la mayor protección que brinda el estado a los inquilinos que no cumplen con el pago de la renta.

En este contexto, durante el año pasado, se han incorporado al parque inmobiliario un total cercano a los 27 millones de viviendas. De ese total, un 72 por ciento, o sea unas 19,3 millones han sido para viviendas principales. El otro 28 por ciento se distribuye entre viviendas de segunda residencia, desocupadas y alquiler turístico.

Teniendo en cuenta todos los datos que se tienen, se registra en los últimos años un menor dinamismo en el stock de viviendas residenciales. Por este motivo, se ha impulsado la conversión de viviendas secundarias a principales. Pero no es todo, hay que tener en cuenta que también han aparecido nuevos usos para los inmuebles. Estos han sido el alquiler de temporada, por habitaciones para alquiler vacacional.  La consecuencia de todo ello es que la oferta continúe en baja, mientras que la demanda va en subida.

El problema que surge es que las medidas llevadas adelante por el gobierno, no parecen fomentar que los propietarios de viviendas vacías puedan incorporar sus viviendas el marcado de la renta.

Medidas de las Comunidades Autónomas respecto al alquiler vacacional

El auge del alquiler vacacional y la falta de viviendas, ha llevado a distintas Comunidades Autónomas a tomar medidas que endurezcan las condiciones para quienes quieren incorporarse al alquiler turístico como actividad económica.

Esto tiene que ver con la necesidad de generar nuevas estrategias que permitan aumentar el stock de viviendas para quienes buscan residir en estos lugares.

Del otro lado, quienes quieren poner sus inmuebles para este tipo de alquileres, explican su importancia en base a la contribución económica que pueden generar no solo para ellos sino para la localidad. Por ello hacen hincapié en que aplicar estas medidas restrictivas podrían ser negativas y de un impacto considerable.

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Las Palmas de Gran Canaria podría ser declarada como una nueva zona tensionada. Esto se debe a que lo ha solicitado el propio ayuntamiento, ya que cumple con los requisitos que establece la normativa para poder ingresar.

Con esta media, el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, que hoy se encuentra gobernado por el PSOE, en coalición con Nueva Canarias y Podemos, tendrá la posibilidad de regular los valores de los alquileres en este territorio. De esta forma, intentará acciones que ayuden a solucionar el problema habitacional que tiene este municipio.

Cabe aclarar que Las Palmas no es la única que podría ser una nueva zona tensionada. Es que, algo similar ha sucedido con otros ayuntamientos como el de País Vasco y Madrid. Incluso, ha pasado sin tener el visto bueno de la Comunidad Autónoma, como en Madrid. Recordemos que allí, la Comuna ha decidido que no incorporará ningún municipio dentro de esta categoría.

En este post te contaremos todo lo que tienes que saber sobre si Las Palmas de Gran Canaria podría ser una nueva zona tensionada de nuestro país. ¿Nos acompañas?

Las Palmas de Gran Canaria podría ser una nueva zona tensionada

La aplicación de la Ley de Vivienda sigue dando tela para cortar. El nuevo capítulo lo trae Las Palmas de Gran Canaria que podría ser una nueva zona tensionada de nuestro país.

Lo primero que debemos dejar en claro es que la normativa estipula que sean las Comunidades Autónomas las que decidan cuáles serán los municipios que se regirían por la regulación de los precios de los alquileres. Hasta el momento, solo Cataluña ha sido la única que tomó esta posibilidad y que la considera, al parecer una buena opción para solucionar los problemas habitacionales.

Teniendo esto presente, el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, que hoy en día es gobernado por el PSOE, junto con Nueva Canaria y Podemos pide al Gobierno autonómico que les permita ser una nueva zona tensionada.

En el caso de que desde la Comunidad Autónoma le den el visto bueno, la capital estaría habilitada para regular los precios de los alquileres. Esto sucedería gracias a la posibilidad que establece la nueva Ley de vivienda, del 24 de mayo. Allí se fija la incorporación de un Índice de Precios donde se incorporan los valores máximos y mínimos que podrían solicitarse teniendo en cuenta las características de la vivienda.

Explican que éste es el objetivo, poder regular los montos solicitados, para impedir subidas injustificadas que obliguen a la ciudadanía a abonar más dinero del que corresponde.

En la solicitud presentada con la que Las Palmas podría ser una nueva zona tensionada, solicitan al Gobierno de Canarias a iniciar los tramites pertinentes. Esto tiene que ver con la presentación de la información relacionada con el mercado residencial del municipio. Luego deberá elaborarse una memoria y una declaración de mercado residencial tensionado.

El Municipio de las palmas y los motivos por los que podría ser una nueva zona tensionada

En el caso de que la Comunidad Autónoma decida aceptar declararla como una nueva zona tensionada al municipio de Las Palmas, deberá realizarse el trámite pertinente. Para ello, han explicado que son una localidad que tiene un crecimiento sostenido de su población general. Esta situación tiene como consecuencia que la demanda de viviendas continúe en subida. Aclaran que esto no sucede solo para el alquiler sino también para la compra.

Pablo Rodríguez, quien se desempeña como consejero de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad ha explicado que los ayuntamientos deben realizar los expedientes correspondientes para llevar adelante el trámite. Allí, debe incorporarse una extensa memoria en la que se de cuenta de las zonas que podrían ser declaradas como mercados tensionados.

Para poder hacerlo, el Ejecutivo autonómico, se encuentra desarrollando un protocolo. Por medio de él, los municipios podrán tener una guía en la que basarse para ayudarlos a hacerlo. Este documento, se está trabajando en conjunto con la Federación Canaria de Municipios. Según dicen podría estar para mediados de año lista para su utilización.

Contexto de Las Palmas de Gran Canaria

Con el fin de poder entender las razones que llevan a esta localidad a solicitar este cambio, será necesario conocer su situación particular. Es que tenemos que tener en cuenta que Las Palmas podría ser una zona tensionada, debido a el déficit de vivienda que afronta. Cabe aclarar que no es algo que solo suceda aquí.

Esta localidad cuenta con un total mayor a los 378.000 habitantes y es la mayor ciudad del archipiélago canario. Además es la novena capital más poblada de nuestro país.

El ayuntamiento, solicita poder poner en marcha un plan específico. Por medio de él se busca proponer e incorporar las medidas que puedan ayudar a corregir la gran distancia que hoy existe entre la oferta y la demanda. Esta situación, los ha llevado a decidir aplicar allí el índice de precios de referencia que se ha establecido en la Ley de Vivienda.

La alcaldesa Carolina Darías, quien también es la exministra de sanidad durante el anterior gobierno de Pedro Sánchez, considera que es necesario que sea catalogada dentro de las zonas tensionadas.  Agregan además que será un elemento adicional ante una situación compleja respecto al déficit de viviendas disponibles que debe afrontar la población local.

Debemos tener en cuenta que es una localidad que tiene una importante actividad turística, que continúa en crecimiento. Además en los últimos años, su importancia se ha consolidado. Debido a ello, el alquiler vacacional también ha aumentado. Esta situación genera problemas no solo por la falta de vivienda, sino también por la falta de regulación y el aumento que se registra.

Un punto importante a recordar en este punto, es que en las últimas semanas en las principales ciudades del archipiélago se han llevado adelante una serie de protestas. Estas tienen que ver con la petición al Gobierno Ejecutivo Autonómico que puedan llevar adelante acciones contra la masificación del turismo. Esto se debe, principalmente por las consecuencias y repercusiones que este tipo de alquileres genera en el mercado residencial.

Debemos tener presente que al no encontrarse regulado como el alquiler para vivienda permanente, permite que los propietarios logren un rédito económico mayor y con menos intervención del estado.

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En nuestro país, como en la mayor parte del continente, el problema habitacional no termina. Aquí, se ha incorporado la ley de vivienda con la esperaza de traer un poco de aire, pero lo cierto es que el déficit de inmuebles no se logra corregir.

Uno de los problemas que se ha detectado ya hace más de diez años, tiene que ver con el defasaje entre la oferta y la demanda. Esto significa que existen más personas que buscan viviendas que inmuebles a la venta o alquiler en el mercado. Este saldo negativo ha llegado a ser de aproximadamente 200.000 edificaciones por año.

Ante esta situación, los expertos inmobiliarios explican que la ley de vivienda no logra corregir este déficit de inmuebles, sino incluso, todo lo contrario. Esto se debe a que los propietarios, por ejemplo, al tener que poner una vivienda a la renta por un valor definido por el Gobierno, no les resulta tan atractivo. Por ello, prefieren dejar sus viviendas vacías.

En este post te contaremos todo lo que tienes que saber respecto a la ley de vivienda, el déficit de inmuebles que no logra corregirse y cuáles son las propuestas o planes que podrían llevarse adelante. ¿Nos acompañas?

El déficit de inmuebles y la ley de vivienda

Hace pocos días se ha realizado una mesa redonda en la que se ha tratado el tema de La seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario. En la misma han participado distintos referentes como Mikel Echavarren, el Ceo de Colliers España y Portugal, Beatriz Toribio la secretaria general de la APCE, Carmen Panadero, quien cumple el rol de presidenta de WIRES y Silvia López, la socia de Inmobiliario de Roca Junyent, por citar algunos nombres.

En esta jornada se ha hablado mucho respecto a los distintos problemas que enfrenta el sector inmobiliario. Algunos de ellos tienen que ver con las excesivas normas y dependencia de los planes urbanísticos, pero también las medidas que la política lleva adelante y provocan problemas en la oferta. Una de ellas tiene que ver con La Ley de Vivienda, que complica aún más el déficit de inmuebles disponibles en nuestro país.

Esto tiene que ver con que al imponer un límite en los precios de los alquileres, sumado a la utilización del índice de referencia del alquiler que utiliza el Gobierno para impedir las subidas injustificadas han ocasionado que menos personas elijan ofrecer sus viviendas vacías para la renta. Por ello, la oferta disponible continúa disminuyendo y provocando más aumentos en los precios. De esta forma, se genera un circulo vicioso que es complicado del que es difícil salir. Estos son los motivos por los que explican, la Ley de vivienda genera un déficit de oferta de inmuebles.

Según entienden, la normativa, ha sido un laboratorio populista y solo con la intención de captar votos. Incluso ha generado la intromisión del Gobierno en el mercado inmobiliario. Impidiendo las subidas de las rentas en más del porcentaje que se fijan. Además con esta normativa, se ha generado una estigmatización de aquellas personas que deciden invertir e incluso de los propietarios particulares.

La falta de oferta, ¿Un problema de difícil solución?

Los especialistas que han participado de esta mesa, explican que la enorme cantidad de normas e informes sectoriales son uno de los problemas que impiden solucionar el déficit de inmuebles que acentúa la Ley de Vivienda. Es que dificulta, dicen, la aprobación de planes, que incluso quedan obsoletos muy rápidamente. Otra de las críticas que realizan, tiene que ver con el largo tiempo que hay que esperar para el desarrollo de suelo finalista que sumado a la regulación de los alquileres acentúa el problema que nuestro país ya tenía.

Pero estas no han sido las únicas recriminaciones. Barcelona, por ejemplo ha sido criticada durante el encuentro por decidir reservar el 30 por ciento de una promoción de vivienda de obra nueva como protegida. Esta decisión ha generado que posibles inversores no se sientan incentivados a llevar adelante este tipo de proyectos. La consecuencia, es que cada vez hay menor cantidad de viviendas a estrenar.

Cuál fue la opinión de la mesa redonda respecto a la actitud de la Comunidad de Madrid

La Comunidad de Madrid ha sido la que mas se ha opuesto a la normativa. No debemos olvidar que ha presentado recusaciones e incluso hace pocos días ha dejado en clara su postura de no declarar zonas tensionadas.

Cabe aclarar que en este encuentro, también se encontraba María José Piccio. Ella es la directora General de Vivienda de la Comuna. Durante la reunión, ella ha explicado que consideran que la seguridad jurídica tiene un importante papel y además que el suelo debe ser entendido como la materia prima de la vivienda.  Uno de los problemas según dice, tiene que ver con los tiempos de desarrollo del suelo. Es que son excesivamente largos y pueden superar entre los 10 y 15 años.

Ante este problema, se espera que pueda salir a la luz en los próximos meses la Ley del Suelo. Mediante ella se espera poder reducir los tiempos necesarios para tramitar licencias de obra nueva. Incluso, gracias a ella se sustituirían las licencias por lo que se denomina declaraciones responsables.

A la hora de analizar y pensar las medidas que ha tomado Ayuso y la Comunidad de Madrid respecto a la normativa, los han considerado como el lugar más progresista respecto a la vivienda. Esto tiene que ver con que según ellos se favorece la inversión.

Tenemos que tener presente que la Ley de Vivienda ha sido confrontada por varios sectores, aduciendo que la normativa no lograba solucionar el déficit de inmuebles. Pese a ello, hoy en día se encuentra vigente, y desde la Comunidad de Madrid buscan hacerle frente. Para ello, han aprobado un plan de 10 medidas para impulsar la vivienda tanto para este año como para el que viene. Dentro de ellos se plantean incentivos fiscales: estos se producirán en el IRPF. En él se producirá con una nueva quita del 25 por ciento para aquellas personas a los que en el crédito hipotecario el interés haya subido al compararlo con el abonado en diciembre del 2022.

También se han realizado cambios temporales respecto al uso de suelo de oficinas. Se incorporará un seguro de impago gratuito durante una mayor cantidad de años y además aumentar la oferta en pequeños municipios dentro de la Comuna.

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