Comprar una vivienda es mejor que alquilar desde 2010, y te lo demostramos con motivos y datos. Algunas de las razones son las cuotas de las hipotecas que se mantuvieron estables, y por el contrario las rentas se encarecieron casi un 40% en una década.
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Es posible afirmar que el mercado de la vivienda ha cambiado en la última década, al parecer, rotundamente. Hace 10 años atrás, la principal preocupación era cómo iba a evolucionar el euríbor y cuánto iba a subir la cuota de una hipoteca. Ahora es cuál será la renta que toca pagar cuando llegue el momento de renovar un contrato de alquiler o firmar uno nuevo. Por eso, aquellos que compraron una vivienda tomaron una decisión muy acertada respecto a los que eligieron alquilar.
Para dar una afirmación son necesarios los datos
Si lo que buscamos es entender esta afirmación, deberemos recordar los cambios producidos en la última década. En 2011, todavía estaban presentes los efectos de la crisis económica y financiera de 2008, y España estaba en una situación difícil, tanto que llegó al borde del rescate internacional.
La situación en 2012 mostró mejoras durante el verano, gracias a la defensa del euro por parte de quien era presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mario Draghi, y las medidas que tomó en torno a la política monetaria. Desde ese periodo de tiempo, las bajadas de los tipos de interés fueron constantes, hasta principios de 2016, cuando la autoridad los situó en mínimos históricos del 0,0%. Nivel en el que se mantienen en la actualidad, llevando al euríbor a terreno negativo. Actualmente está moviéndose alrededor del 0,48%, mientras que en verano de 2008 llegó a estar por encima del 5%.
Estos cambios permitieron que las cuotas de las hipotecas se hayan mantenido estable en los últimos años. Con datos de los Registradores de la Propiedad, determinamos que a finales de 2010 la cuota hipotecaria media en España se situaba alrededor de los 580 euros. Pero en el primer trimestre de 2021 ronda los 584 euros y supone un coste salarial del 30,6%, ligeramente por debajo que hace una década. En los años 2007 y 2008, la cuota media de préstamos estaba en los 800 euros.
Tipos de interés
En cuanto a los tipos de interés, los datos del BCE afirman que las nuevas hipotecas se están firmando a un tipo medio del 1,4%, frente al 5% de 10 años antes. Actualmente, el nivel es muy bajo, incluso de la serie histórica, pero si miramos a Europa, descubriremos que la mitad de los socios del euro registran unos tipos más bajos, con Finlandia y Portugal a la cabeza.
En cuanto a la rentabilidad, es significativa su evolución en cuanto a comprar una casa para alquilarla después. A fines de marzo, el rendimiento bruto se situaba en el 7,2% de media en España, frente al 4,6% de junio de 2013.
La evolución del mercado del alquiler
El mercado del alquiler, evolucionó de manera diferente. Las rentas del alquiler llegaron a niveles máximos históricos, sobre todo en plena pandemia, en los grandes núcleos urbanos. Pero es cierto que desde mayo de 2020 bajaron con fuerza, más aún en Madrid y Barcelona. Según datos publicados por Idealista, la renta media se situó durante fines de mayo en 10,7 euros/m2, frente a los 7,7/m2 que se abonaban en 2010. Lo que significa que el precio del m2 se disparó casi un 40% en la última década.
En estos años se produjeron varios acontecimientos que impulsaron fuertemente la demanda de pisos de arrendamiento.
Como por ejemplo, la desaparición de la bonificación fiscal por la compra de vivienda, que entró en vigencia el 1 de enero de 2013, y permitía la deducción de la declaración de la renta del 15% de cantidades satisfechas durante un año natural, con un tope de 9.040 euros anuales. Actualmente, esta deducción está disponible para aquellos que compraron su vivienda habitual antes de 2013. Existe otra medida fiscal que hizo perder el interés en la compra y a favor del alquiler, y fue la subida de impuestos como el IBI, el IVA para la compra de vivienda nueva, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en algunas comunidades autónomas.
Precariedad laboral en los jóvenes
Otro factor que influyó en el comportamiento de las rentas del alquiler es la precariedad laboral en los jóvenes, que crece día a día. La poca estabilidad para mantener un trabajo, y los bajos salarios, son grandes piedras en el camino de los más jóvenes para acceder a una hipoteca para comprar un piso, lo que significa que opten por alquilar un piso. En la actualidad, España es el país de la UE con mayor tasa de paro juvenil, con un 38%, 20 puntos por encima del promedio comunitario de 17,1%. También, las familias con rentas bajas siguen viviendo del alquiler en los últimos años, porque los bancos, a la hora de otorgar hipotecas, son mucho más restrictivos que durante el boom inmobiliario.
Otro de los puntos es que la evolución del precio de los arrendamientos se ve influido por la falta de políticas públicas destinadas a impulsar la oferta de viviendas en alquiler y asequibles. Algo indispensable para mantener el precio de las rentas, según los expertos.
El rol del Estado y los privados
Por muchos años las políticas municipales de las grandes ciudades no han sido orientadas a construir más viviendas de alquiler, pero esto parece querer revertirse. En Barcelona, se están apoyando en actores privados para promover vivienda asequible así como también en Madrid. En la capital están empezando a reactivarse dos proyectos que estaban frenados, que son Madrid Nuevo Norte (antigua Operación Chamartín) y los desarrollos del sureste de la capital (Berrocales, Valdecarros, Los Ahijones, etc.). Pero los planes actuales tienen menos viviendas de las que estaban planeadas hace unos años. En la Comunidad de Madrid, también está en ruedo el Plan Vive, con el objetivo de desarrollar 15.000 viviendas de alquiler a corto plazo.
El Estado está desarrollando un plan con el que busca construir 20.000 viviendas sociales para el arrendamiento, y que verá impulsado con los fondos europeos que recibirá España por el programa Next Generation.
También, desde el sector privado llegan algunas iniciativas como “build to rent”, con el objetivo de construir viviendas para el alquiler. Los planes proyectan el desarrollo de más de 90.000 viviendas antes de que termine la década del 20.
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