daños

Es muy frecuente que, al momento de la entrega de llaves, un propietario observe que su inquilino ocasionó diferentes desperfectos a la vivienda arrendada. Cuando esto ocurre, existe la posibilidad de actuar o reclamar de varias maneras. Sin embargo, pueden surgir varias dudas al respecto. ¿Cómo proceder ante los daños ocasionados en un piso al finalizar el alquiler? ¿Es siempre beneficioso reclamar? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

La fianza que el arrendatario debe entregar al arrendador puede servir para cubrir los costes de reparación por diferentes desperfectos. Sin embargo, esto no siempre es posible. En ese caso, existe la posibilidad de recurrir a la justicia. Para ello también será necesario recolectar una serie de pruebas y reclamar dentro de un tiempo razonable.

A continuación, te contamos cómo deben obrar arrendador y arrendatario respecto al cuidado de una vivienda arrendada. Luego, qué ocurre cuando, al finalizar el alquiler, se comprueba que hay daños en el piso. ¿Qué pasa cuando la fianza no es suficiente para cubrir los gastos? ¿Es siempre beneficioso iniciar acciones legales? ¿Es posible en todos los casos obtener el dinero necesario? ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuáles son los derechos y obligaciones respecto del cuidado de un piso en alquiler?

El arrendador tiene derecho a:

• Solicitar una fianza y garantías adicionales que cubran los daños en el piso al finalizar el alquiler: la fianza y las garantías adicionales tienen como principal objetivo verificar el nivel de solvencia del inquilino, aunque también sirven para cubrirse ante eventuales daños. La primera de ellas es de carácter obligatorio al firmar el contrato, mientras que la solicitud de las segundas es opcional. Al finalizar el acuerdo, la fianza, que consta de una suma de dinero que no debe exceder las dos mensualidades de renta, debe ser devuelta al arrendatario. Sin embargo, si el arrendador comprueba que hubo daños en la vivienda puede no devolverla y utilizar ese monto para cubrir los costes de reparación.

• Recibir el piso en condiciones al finalizar el alquiler: si bien parece evidente, se trata de uno de los principales derechos del arrendador. Una vez que finaliza el contrato de alquiler, debe recibir su vivienda en las mismas condiciones en las que la entregó. En caso de que esto no ocurra, podrá optar por diferentes vías de reclamo y, como mencionamos, podrá también retener la fianza que el arrendatario entregó al iniciar la relación.

Por su parte, el arrendatario tiene la obligación de cumplir con estas dos condiciones: entregar al arrendador la fianza y las garantías adicionales que le solicite al iniciar el alquiler y devolver la vivienda tal como la recibió.

¿Por qué tipo de daños en el piso es posible reclamar al finalizar el alquiler?

Antes de avanzar es importante aclarar qué tipo de daños en el piso al finalizar el alquiler habilitan al arrendador a retener la fianza o reclamar de otra manera. La responsabilidad sobre los desperfectos recaerá sobre el inquilino cuando pueda probarse que fue el culpable directo o indirecto del daño o que actuó con negligencia.

Incluso cuando los daños observados en la vivienda excedan el normal deterioro que corresponde a su uso cotidiano, también corresponderá al inquilino hacerse cargo, ya que se trata de desperfectos que se han producido por un uso anormal del inmueble.

Daños en el piso por los cuales el arrendador no puede reclamar al finalizar el alquiler

En cambio, existen determinadas situaciones en las cuales el arrendador no tiene derecho a retener la fianza para reparar daños ni reclamar por ellos. Se trata de los ocasionados por:

• Falta de obras de conservación: es obligación del propietario realizar todas las reparaciones y obras de mantenimiento necesarias para garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda. Por lo tanto, si los daños observados en el piso al finalizar el alquiler tienen que ver con una falta de ellas, no podrá responsabilizar por ello al inquilino.
• Pequeños daños ocasionados por un uso normal de la vivienda: el arrendador también tiene la obligación de reparar aquellos daños que tengan que ver con un uso normal de la vivienda al finalizar el contrato. Este tipo de desperfectos solo serán responsabilidad del arrendatario dentro del tiempo de duración del acuerdo de alquiler.

¿Cómo proceder cuando se observan daños en el piso al finalizar el alquiler?

Si bien es posible que el arrendador observe daños o desperfectos dentro del tiempo de duración del contrato de alquiler, lo más probable es que los compruebe el día de la entrega de llaves. A continuación veremos en qué consiste esta instancia y qué posibilidades tiene el propietario ante este escenario.

Firmar un documento al finalizar el alquiler en donde el arrendatario reconozca los daños ocasionados en el piso

Cuando el tiempo del contrato y sus correspondientes prórrogas finaliza, el arrendador y el arrendatario firman, idealmente, un documento de finalización del alquiler en donde ambos especifican:

• Que el arrendatario devuelve las llaves al arrendador y este las acepta.
• Si el arrendatario debe o no algún monto de dinero al arrendador.
• Si el arrendador ha observado daños y desperfectos en la vivienda que puedan atribuirse a la acción o inacción del inquilino.
• Teniendo en cuenta los dos puntos anteriores, si el arrendador devuelve la fianza o no al arrendatario.

Con la firma de este documento, el propietario se asegura la recepción de las llaves y la recuperación de su vivienda de manera fehaciente. Este procedimiento también le permitirá reclamar de manera legítima por los daños que haya observado, ya que el inquilino, al firmar este documento, los estará reconociendo.

¿Qué ocurre cuando el arrendatario se niega a firmar?

Ahora bien, la realidad es que esta situación no es muy frecuente. Por lo general, ningún arrendatario firma un documento en el que acepte que ocasionó un deterioro intencional a la vivienda. En ese caso, será necesario intentar que, como mínimo, firme que ha entregado las llaves al arrendador. 

De no lograr esto, lo mejor será iniciar un proceso de desahucio ante la justicia, ya que, tomar las llaves sin la existencia de ningún documento o testigo, puede significar consecuencias más graves.

No obstante, supongamos que el inquilino accede a firmar este documento. ¿Qué posibilidades tiene el propietario para cubrirse ante los daños y desperfectos ocasionados?

Retener la fianza

Como mencionamos al principio, una de las principales funciones de la fianza es la de cubrir los costes de un eventual daño en la vivienda arrendada. En caso de que, al cumplirse el tiempo del contrato, el propietario y el inquilino firmen un documento de finalización de alquiler en donde quede expreso que hay desperfectos que son responsabilidad del arrendatario, la fianza vuelve a entrar en escena.

Si el arrendador observa daños en la vivienda o en determinados bienes que la componen puede optar por utilizar el monto de la fianza para repararlos en vez de devolverla al inquilino. En muchas ocasiones esta suma de dinero es suficiente para hacer frente a los costes de los arreglos, pero ¿qué ocurre cuando el dinero de la fianza no alcanza para reparar los daños?

Reclamar por vía legal

Cuando el monto de la fianza es insuficiente para reparar los daños que son responsabilidad del inquilino, el propietario debe dirigirse al juzgado correspondiente al domicilio de la vivienda arrendada e iniciar acciones legales.

En este sentido, el arrendador está amparado por los artículos 1.555 y 1.556 del Código Civil para realizar este tipo de solicitud, ya que los mismos indican que el arrendatario debe cuidar el inmueble alquilado con la diligencia necesaria y que si no actúa con la diligencia suficiente, el arrendador podrá reclamar por los perjuicios ocasionados.

¿Cómo probar los daños en el piso al finalizar el alquiler?

Cabe aclarar que es el arrendador quien siempre debe probar la existencia de los daños ocasionados en el piso al finalizar el alquiler y la responsabilidad o culpabilidad del arrendatario. De esta manera, según lo dispuesto por el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), deberá encargarse de buscar y presentar ante el juez las pruebas suficientes para demostrar que los desperfectos son reales y fueron producidos por acción u omisión del inquilino.

Para asegurarse de tener las pruebas suficientes al momento de reclamar judicialmente, es recomendable proceder de la siguiente manera:

• Acudir al acto de entrega de llaves con uno o dos testigos, preferentemente imparciales, que puedan observar si se ocasionaron daños a la vivienda. Estos pueden ser, por ejemplo, el portero del bloque o el presidente de la comunidad de vecinos.
• Acudir al acto de entrega de llaves con un notario, especialmente si ya se prevé que van a haber daños en la vivienda. De no ser posible asistir con este profesional dicho día, debe ocurrir lo más pronto que se pueda. Su tarea será la de labrar un Acta Presencial que de fe del estado en que se encuentra el inmueble. También es conveniente realizar en este momento un reportaje fotográfico. De no ser posible, como mínimo deberán tomarse fotos de aquellos desperfectos más grandes o evidentes.
• Valorar los daños en la vivienda a través de un perito.

Una vez que se han tomado todas estas precauciones y se han recolectado las pruebas suficientes, el arrendador podrá reclamar judicialmente por la reparación de los daños ocasionados en la vivienda. 

¿De qué se trata el nexo causal?

Es importante mencionar que el arrendador no solo deberá poder probar la existencia de los daños, sino también el llamado nexo causal. ¿En qué consiste? 

El nexo causal es aquella relación entre el daño ocasionado a la vivienda y el tiempo transcurrido. De esta manera, la justicia podrá constatar, cuando el arrendador reclame antes del mes o los dos meses siguientes a la finalización de un contrato de alquiler, que los desperfectos fueron ocasionados por el arrendatario saliente y no por otra persona.

Es decir, que si el propietario tarda demasiado tiempo en realizar este reclamo por vía judicial, el nexo causal ya no será tan evidente y será más complicado demostrar la culpabilidad del inquilino. Será importante, en caso de haber tomado la decisión de iniciar acciones legales, hacerlo lo más antes posible.

¿Es posible recuperar el coste económico por los daños en el piso al finalizar el alquiler?

Como hemos visto, no siempre la fianza logra cubrir los costes de los daños ocasionados en un piso al finalizar el alquiler. Es allí cuando el propietario debe recurrir a iniciar acciones legales. Ahora bien, ¿es siempre posible obtener el dinero necesario para realizar las reparaciones correspondientes luego de acudir a la vía judicial?

No siempre. Todo dependerá del nivel de solvencia que posea el inquilino. De esta manera, una vez efectuada la reclamación por daños en una vivienda arrendada, el juez no obligará al inquilino a pagar por el coste de reparación de los daños, sino que lo condenará a ello, que no significa lo mismo.

Ante una condena de este tipo, la justicia no tiene la potestad de obligar a pagar al arrendatario si el mismo no posee el dinero suficiente o bienes embargables que permitan cubrir los gastos. Por lo tanto, nunca una sentencia de un juez, aunque sea a favor del arrendador, garantizará el cobro de los costes de reparación de los daños ocasionados en una vivienda arrendada.

¿Qué significa esto? Que será necesario evaluar cuándo iniciar acciones legales y cuándo no. Proveerse y recolectar las pruebas necesarias para demostrar los desperfectos supone un gran coste para el arrendador. Si no existe la seguridad de que el arrendatario pueda luego hacer frente a la condena del juez, tal vez lo mejor sea no reclamar por vía judicial, ya que puede implicar una pérdida mucho mayor.

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