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Dación en pago

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Cada vez más personas optan por pagar la hipoteca con la tarjeta de crédito. Aquí te contaremos cuáles son los riesgos de hacerlo, continúa leyendo el artículo para saber más.

La situación del mercado hipotecario

El euríbor no ha parado de subir, esto generó que las cuotas mensuales de aquellos que contrataron una hipoteca variable aumenten 300 euros. Esta situación ocasionó que varios opten por abonar la hipoteca con la tarjeta de crédito. Pon mucha atención, porque te detallaremos cuáles son los peligros que implica esta práctica. Además, te daremos algunas alternativas más adecuadas de reducir la presión de tu préstamo hipotecario.

¿Es buena idea pagar la hipoteca con la tarjeta de crédito?

En solo un año, las cuotas mensuales que debes abonar por una hipoteca variable se han encarecido, de media, un poco más de 300 euros. El índice de referencia más utilizado en el país registra cifras que no se veían desde la crisis de 2008. Ante esta situación, una gran cantidad de familias no tienen manera de hacer frente los gastos mensuales de la hipoteca. Es por este motivo que optan por utilizar la tarjeta de crédito para pagar las cuotas de su hipoteca.

Los gastos de la tarjeta de crédito no se cobran hasta el mes siguiente, por lo que, esta opción les da la posibilidad de tener un respiro a corto plazo. Puedes pensar que una deuda se salda con otra deuda, sin embargo, la realidad es que las condiciones de la segunda son mucho peores. El motivo es sencillo, terminarás entrando en un círculo vicioso del cual saldrás más mal de lo que ingresaste.

¿Cuál es el peligro de pagar la hipoteca con la tarjeta de crédito?

Pagar la hipoteca con una tarjeta de crédito es una solución rápida para hoy, no obstante, sin lugar a dudas representará un problema para mañana. Lamentablemente, aquellos que optan por la solución extrema de pagar su hipoteca con tarjeta de crédito corren un gran riesgo.

Un préstamo hipotecario, en resumen, es un préstamo a largo plazo con un interés bajo. Por su parte, una tarjeta de crédito, es una manera de obtener pequeños préstamos a corto plazo. En caso de que se abone todo a final de mes, no se cobran intereses, sin embargo, si se fracciona el pago de la deuda, los intereses llegarán a superar el 20 %. 

La pregunta es si aquel que opta por abonar su préstamo hipotecario con la tarjeta de crédito, tiene la posibilidad de devolver la cantidad el mes siguiente sin que se le cobre ningún tipo de comisión. En un mes tendrá que hacer frente a dos cuotas de su préstamo hipotecario, además del resto de los gastos que haya realizado. En otras palabras, resulta poco probable que alguien que recurre a esta opción tenga la posibilidad de devolver el dinero al mes siguiente, y ahí es cuando entra en juego el círculo vicioso. Al no poder pagar la cuota hipotecaria, utiliza un dinero con el que no cuenta, y luego no tiene manera de devolver el dinero que ya usó.

En resumen, al usar la tarjeta de crédito para pagar la hipoteca se sustituye un interés bajo por un interés más alto, que a medio y largo plazo hará que la situación se vuelva mucho más complicada. Por eso, la solución de hoy generará problemas más adelante.

Alternativas para hacer frente a tu cuota hipotecaria sin utilizar la tarjeta de crédito

Si te encuentras en esta situación y te resulta difícil llegar a fin de mes por el aumento de tus cuotas hipotecaria, debes saber que existen otras opciones mucho mejores que utilizar la tarjeta de crédito. Aquí te contaremos algunos consejos que te ayudarán de mejorar tu préstamo hipotecario.

Has una reunificación de deudas

Es probable que, previo a la subida del euríbor, ya hayas llegado muy justo con tu presupuesto a final de mes porque abonabas más de un préstamo. Por ejemplo, puede ser que tengas un préstamo hipotecario y uno de tipo personal para realizar reformas. Si esta es tu situación, lo ideal es negociar con la entidad bancaria para llevar a cabo una reunificación de deudas. De este modo, tendrás la posibilidad de abonar una única deuda que será más baja que la suma de las dos por separado. 

Recurre al Código de Buenas Prácticas

Cuando hablamos del Código de Buenas Prácticas nos referimos a una serie de medidas que te ayudarán con el pago de tu préstamo hipotecario. Está destinado a aquellas familias que se encuentran en el umbral de exclusión o en riesgo de vulnerabilidad, y dependiendo de la gravedad del caso te brindará tres niveles de ayuda:

  • Reestructuración de la deuda
  • Quita de la deuda
  • Dación en pago

Los requisitos para acceder al Código de Buenas Prácticas incluyen:

Que el deudor se encuentre dentro del llamado umbral de exclusión, en otras palabras, que tenga circunstancias económicas específicas.

El precio de la vivienda no debe ser mayor al límite impuesto.

Que aunque se haya iniciado la ejecución hipotecaria, no haya tenido lugar aún el anuncio de subasta.

Si cumples con estos requisitos, la entidad bancaria te presentará un plan para facilitarte el pago del préstamo hipotecario con la reestructuración de la deuda. Si fuera inviable, tendrás la posibilidad de solicitar la quita del capital pendiente o la dación en pago.

Busca ayuda de intermediarios hipotecarios

Los intermediarios hipotecarios son una buena opción, te ayudarán a buscar alternativas para llegar cómodamente a fin de mes. Pueden comparar diferentes préstamos hipotecarios y negociar directamente con una gran cantidad de entidades bancarias. Ellos se encargarán de ofrecerte distintos planes de actuación, y tú solo debes elegir el que te resulte más conveniente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre pagar la hipoteca con la tarjeta de crédito. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Aquí te contaremos cuál es la situación actual de las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual. Se registra una baja de un 25,3% durante el primer trimestre del año. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué son las ejecuciones hipotecarias?

Lo primero que debemos aclarar es qué son las ejecuciones hipotecarias. Cuando un banco lleva a cabo una ejecución hipotecaria significa que no se han cumplido los requisitos para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario. Para que esto ocurra, se debe adeudar un cierto número de meses. También, puede ser el equivalente a un porcentaje del préstamo hipotecario, dependiendo del plazo de devolución del mismo en el que se encuentre.

En una ejecución hipotecaria el deudor debe abonar lo que resta de la hipoteca. En caso de no hacerlo, se procederá a la subasta de la vivienda. Sin embargo, hay algunos casos en los que el deudor puede enervar la ejecución hipotecaria. Por medio de una enervación hipotecaria se consigue paralizar la subasta. En este caso, se devolverá únicamente lo que no ha pagado además de los intereses y costas correspondientes, y no todo el préstamo pendiente.

¿Qué es la dación en pago?

Es muy importante resaltar que existe un número muy bajo de casos en los que el préstamo hipotecario contempla la posibilidad de la dación en pago. Esto quiere decir que, frente a un caso de impago, el deudor quedaría liberado de la deuda a partir del momento en el que entrega su vivienda al banco. Esto significa que, ya no debería dinero a la entidad después de la subasta.

No obstante, lo cierto es que son muy pocas las hipotecas que establecen la dación en pago. Si en el contrato no aparece esta opción, lo aconsejable es negociar con el banco, sin embargo, la realidad es que no tiene la obligación de aceptar.

Después de la subasta aún debo un porcentaje de dinero al banco: ¿Qué ocurre en estos casos?

La realidad es que, luego de la ejecución hipotecaria, es posible que se continúe debiendo un porcentaje de dinero a la entidad bancaria. Esto tiene lugar cuando el dinero que se obtuvo por medio de la subasta no es suficiente para cubrir la deuda en su totalidad.

En caso de que esto suceda y si el deudor opta por no abonar la deuda pendiente después de la subasta, el banco cuenta con la posibilidad de reclamar el pago de la deuda restante por medio de la vía judicial. En otras palabras, la entidad bancaria puede presentar una demanda si el cliente se niega a pagar la deuda restante. Ante esta situación, el cliente no tendrá otra opción más que pagar ya que, en caso de no hacerlo, es posible que se sufra un embargo.

Los bienes que se pueden embargar judicialmente son los que figuran en el artículo 592.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aquí te contamos cuáles son:

  • Dinero o cuentas corrientes.
  • Objetos de arte y joyas.
  • Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
  • Rentas en dinero.
  • Intereses, rentas y frutos.
  • Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
  • Bienes inmuebles.
  • Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
  • Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

¿Cuál es la situación actual de las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda?

La cantidad de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se ubicó en 2543 en el primer trimestre del año. Se trata de una cifra que es la menor registrada en los primeros tres meses desde el año 2020 y que implica una baja del 25,3% respecto al mismo periodo de 2022 y del 16,6% si lo comparamos con el trimestre anterior, de este modo lo indica la estadística de ejecuciones hipotecarias que fue publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La estadística nos permite ver trimestralmente la cantidad de certificaciones de ejecuciones hipotecarias que fueron iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia. El Instituto Nacional de Estadística deja en claro que no todas las ejecuciones de hipoteca finalizan con el desahucio de sus propietarios.

Durante el primer trimestre tuvieron inicio unas 5168 ejecuciones hipotecarias, esto es un 39,4% menos que en el mismo periodo de 2022 y un 18,8% más bajo si lo comparamos con el último trimestre de 2022. De todas estas ejecuciones hipotecarias, 4939 fueron dirigidas a fincas urbanas, en las que se incluyen las viviendas y, por otro lado, 229 fueron destinadas a fincas rústicas.

Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas registraron una baja de un 39,7% interanual durante el primer trimestre del año y un 18,1% si lo comparamos con el trimestre pasado. Dentro de las ejecuciones hipotecarias a fincas urbanas, 3693 ejecuciones fueron dirigidas a viviendas, se trata de un 31,1% menos si lo comparamos con el primer trimestre de 2022 y un 11,2% más bajo que la del trimestre anterior.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación actual de las ejecuciones hipotecarias. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Aquí te contaremos si, en caso de impago de la hipoteca, debes seguir abonando cuando el banco te quita la vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Seguir o no pagando una hipoteca variará según la manera en que se resuelva cada situación. Aquí te explicaremos cuáles son las situaciones que pueden presentarse y las posibles soluciones según la Ley.

Es necesario tener en cuenta que, actualmente, la morosidad hipotecaria ha disminuido en comparación a peores momentos de crisis económica. De todas maneras, si bien hay casos más aislados, continúan produciéndose expedientes de impago de la hipoteca y morosidad. Generalmente, antes de que se llegue a la situación de no poder hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias, se atraviesa un período complicado en lo que respecta al ámbito financiero.

En esos primeros momentos es fundamental dirigirse al banco o entidad financiera que es acreedor hipotecario. De este modo, tendrá la posibilidad de explicarle la situación para buscar la posibilidad de renegociar el importe del préstamo hipotecario.

Por otro lado, también es cierto que a causa de la situación de volatilidad que atravesamos hoy en día, es posible que este incumplimiento de pago de la hipoteca haya sucedido muy  repentinamente.

Negociaciones con el banco: novación hipotecaria

De cualquier forma, negociar con el banco puede implicar una extensión del plazo a cambio de una reducción significativa en nuestras cuotas mensuales. Sin embargo, a pesar de todo no se debe dejar de abonar la hipoteca.

Cuando hablamos del proceso por el cual se cambian los términos o se renegocia una hipoteca nos referimos a una novación hipotecaria.

Los costes de solicitar la novación varían según el tipo de cambios que se lleven a cabo. Por ejemplo, si únicamente reducen la tasa de interés, no será necesario el registro con una escritura pública. En caso de haber otros la escritura de novación tendrá que realizarse, con la documentación que corresponda, además de los gastos registrales y notariales.

Lógicamente, el objetivo de los bancos es cobrar los préstamos. Si detectan que no puedes cumplir con sus términos, muy probablemente acepten los nuevos. Por otro lado, para las entidades bancarias la opción de ampliar el plazo de devolución resulta sumamente atractiva, el motivo es que para ellos implica recibir más intereses.

Es necesario dejar en claro que en un momento en que los precios de la vivienda se encuentran aumentando, los bancos muestran menor flexibilidad al momento de negociar. No obstante, si los precios de la vivienda se moderan el banco estará más interesado en renegociar la hipoteca. El motivo es que, si el deudor no abona, el banco se quedará con la vivienda a un precio bastante más bajo.

Impago de la hipoteca

En el caso de condiciones económicas sumamente complicadas, en las que no es posible llegar a un acuerdo con el banco acreedor de la hipoteca, el deudor solo tendrá la opción dejar de abonar.

Por supuesto que el impago de la hipoteca trae consecuencias, generalmente, conducen a la ejecución hipotecaria y al proceso de subasta.

¿Cuáles son las herramientas legales para hacer frente a esta situación?

Muchos han atravesado una muy difícil situación en 2020 por la crisis generada por la pandemia del coronavirus. Esta situación ha generado que una gran cantidad de personas pierdan sus viviendas o dejen de pagar sus hipotecas.

Por lo general, ley se inclina a favor del banco que del cliente. No obstante, hay algunas leyes que muchas personas no usan por desconocimiento.

En otras palabras, si se pierde o se está a punto de perder la vivienda, hay opciones para afrontarlo, o al menos para no continuar abonando las deudas. Nos referimos a dos herramientas, se trata de las siguientes:

  • Dación en pago.

Cuando se lleva a cabo la ejecución hipotecaria, en otras palabras, cuando se le quita la vivienda al deudor, es habitual que los ingresos que obtiene el banco por la subasta de la vivienda no resulten suficientes para cancelar dicha deuda.

Los bancos ofrecen viviendas por menos de su valor de mercado y los precios de mercado son volátiles, esto significa que la vivienda puede valer menos actualmente que cuando se la compró. En este caso, la compra de la vivienda se deducirá de los pagos pendientes, sin embargo, la deuda continuará existiendo si no hay suficiente para liquidar.

El impago de la hipoteca y la no liquidación por medio de la ejecución no permiten poseer activos actualmente y en el futuro, ya que el banco los recuperará hasta que abone todo lo que debe.

Dación en pago

Se trata de la transferencia de activos a cambio de la condonación de la deuda. Dependiendo del tipo de vivienda y la situación, esta opción puede ser bastante atractiva para el banco.

Sin dudas, se trata de un paso que se debe tomar antes de que llegue la ejecución. El Banco podrá considerarlo como un gesto de buena voluntad. En caso de tener otra propiedad a su nombre, es posible ofrecer esa propiedad para terminar de abonar las deudas.

Ley de la Segunda Oportunidad

La Ley de la Segunda Oportunidad les permite a aquellos deudores insolventes cancelar total o parcialmente sus deudas. Esto se debe a que tendrán la posibilidad de elegir, durante el procedimiento, si desea cancelar totalmente sus deudas y perder la vivienda, o bien cancelar parcialmente sus deudas y cumplir con un plan de pagos a cambio de mantener la vivienda.

Además, permite paralizar todos los embargos desde el momento de la solicitud y no figurar en los registros de morosidad una vez que el procedimiento haya llegado a su fin.

¿Cuál es el procedimiento cuando se deja de abonar una hipoteca?

El proceso habitual que se sigue cuando se deja de pagar la hipoteca es el siguiente:

En caso de que haya pasado un mes desde el momento en que se dejó de abonar la hipoteca, el banco se podrá en contacto con el deudor para comprobar si el impago de la hipoteca fue un error. Además, ofrecerá la posibilidad de abonar esa cuota, con el tipo de interés moratorio que corresponda.

Si el impago de la hipoteca continúa por un período mayor, el banco continuará intentando cobrar las cuotas de los meses impagados, generalmente, se considerará la modificación de los plazos que fueron acordados. En la revisión, es posible ampliar el plazo de amortización del préstamo hipotecario. De ser así, la deuda será el importe total de la hipoteca, además del interés de demora.

Si el impago se mantiene por seis meses, el banco lo trasladará a su cuenta de resultados. Habitualmente, los bancos demandan al deudor para hacer cumplir las garantías de los préstamos y que el deudor figure en la lista de morosos.

Subasta por impago de la hipoteca

Una vez transcurrido un año o año y medio, se subastará de la vivienda, siendo tarea del juez competente determinar el plazo de pago de la deuda con los intereses impagos que correspondan, para evitar la subasta de la propiedad.

Sin embargo, la realidad es que con la subasta de la vivienda no se soluciona el problema. Todo depende de la cantidad que se logre recaudar con la subasta. En caso de que el importe sea mayor al de la hipoteca, no hay problema, ya que se asegura la totalidad de la hipoteca. Sin embargo, si es menor, se tendrá que asegurar la diferencia entre el dinero del remate de la propiedad y la deuda, según lo establece la ley.

A partir de aquí, será tarea de cada deudor ver con qué posibilidades cuenta antes de decidir en esta difícil situación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el impago de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate te contaremos qué debes hacer si no puedes pagar el préstamo hipotecario y deseas evitar un embargo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Entre las principales posibilidades para evitar un embargo al no poder pagar el préstamo hipotecario se encuentran: ampliar el plazo del préstamo, solicitar un periodo de carencia, una quita de la deuda, la dación en pago o vender la vivienda.

Los motivos que nos pueden llevar a dejar de pagar las cuotas mensuales de nuestra hipoteca son muchos, entre ellos, la pérdida del trabajo, un problema económico familiar, etcétera. Estas situaciones pueden llevar a los hogares a una situación límite, en ocasiones, más allá de recortar los gastos todo lo posible, los números no nos dan y no es posible afrontar al pago de la hipoteca.

Si te encuentras en esta situación, lo más aconsejable es tomar medidas lo antes posible, de este modo podrás evitar que la deuda termine siendo inasumible. Entre las alternativas que podemos encontrar se encuentra, negociar con el banco para intentar extender el plazo de la hipoteca, o bien, obtener un periodo de carencia, acogerse a las vías que promueve el Código de Buenas Prácticas del sector financiero o vender la vivienda, que evitan que un proceso de ejecución les deje con la deuda, pero sin el inmueble. Aquí van algunas claves para saber qué debes hacer si te encuentras en esta situación.

¿Qué hacer si no puedo pagar el préstamo hipotecario?

En primer lugar, resulta fundamental tener en cuenta que, cuando no se puede pagar el préstamo hipotecario, lo mejor es tomar medidas lo antes posible y evitar por todos los medios dejarlo pasar. El motivo es que, mientras más pase el tiempo, crecerá la deuda que tengamos que asumir. Esto sin lugar a dudas, puede llevarnos a tener dificultades a todavía más grandes al momento de liberarnos de ella y encontrar soluciones.

Dependiendo de cuál sea el caso, es posible intentar negociar con entidad bancaria. Se trata de acogerse al Código de Buenas Prácticas o bien, si esto no es suficiente, intentar vender la vivienda. En todo caso, siempre será mejor cualquiera de estas opciones antes que el proceso de ejecución hipotecaria termine por quitarnos el inmueble.

Si ya tienes en claro que no te es posible pagar el préstamo hipotecario, lo ideal es intentar con alguna de las siguientes opciones:

Negociar con la entidad bancaria

En primer lugar, debes intentar negociar con la entidad bancaria. Para conseguirlo podemos explicarle al banco cuál es nuestra situación para que nos brinde alguna solución. Por ejemplo, llevar a cabo una novación hipotecaria para abonar cuotas más bajas cada mes, lo que se obtiene extendiendo el plazo de amortización del préstamo hipotecario. Si contamos con una mayor cantidad de años para devolver el dinero prestado, nos será posible reducir las cuotas que abonamos cada mes.

Pedir un período de carencia

Los períodos de carencia de la hipoteca son períodos de tiempo en los que no debemos pagar la hipoteca o parte de ella. Lo más común es optar por un período de carencia del capital. Esto quiere decir que, durante un determinado tiempo, solo debemos abonar los intereses de la hipoteca, mientras que la parte que corresponde al capital no la pagaríamos. De este modo, obtendremos una cuota más baja de la hipoteca por un periodo determinado. No obstante, será necesario tener en cuenta que, al abonar únicamente intereses, no reducimos la deuda con la entidad bancaria. Se trata de una solución temporal a la que solo debemos recurrir en caso de verdadera necesidad.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas bancarias

El Código de Buenas Prácticas bancarias fue firmado por la mayoría de las entidades bancarias en España. Se trata de un recurso que también tenemos a nuestra disposición cuando no podemos pagar el préstamo hipotecario. Este código establece ciertas prácticas, directrices y recomendaciones que ayudan a que los clientes de los bancos logren afrontar sus deudas en el caso de dificultades con el pago.

El Código de Buenas Prácticas brinda soluciones de manera gradual y progresiva

  • Reestructuración de la deuda: la primera opción consiste reestructuración de la deuda. Se hace con la finalidad de facilitar que el cliente pueda afrontar el pago de la cuota mensual.

  • Quita: la siguiente opción es plantear una quita de la deuda. La entidad debe valorar la opción de reducir parte de la deuda que el cliente tiene con la entidad bancaria perdonando parte de la misma.

  • Dación en pago: por último, si las otras opciones no fueron suficiente para permitir que el cliente logre hacer frente al pago de la deuda, es posible plantear la dación en pago. De esta manera, el cliente entrega el inmueble con el objetivo de saldar por completo la deuda que tiene con la entidad bancaria y evitar que comience el proceso judicial que llevaría a la subasta y embargo de la vivienda, lo que puede implicar que la deuda no se solvente completamente.

Vender la vivienda

Más allá de negociar con la entidad bancaria y la posibilidad de acogerse al Código de Buenas Prácticas, otra alternativa es vender la vivienda. Se trata de una opción que una gran cantidad de personas rechazan en un principio. No obstante, esta solución nos permitirá ser nosotros los que fijemos el precio del inmueble y, con lo que obtengamos por la venta, saldar la deuda con el banco y cancelar la hipoteca.

Por otro lado, con la venta de la vivienda, también se generará un cambio de domicilio, que podemos aprovechar para buscar una vivienda más económica y que nos permita afrontar mejor las dificultades económicas por las que estamos pasando.

¿Cuánto tiempo es posible estar sin pagar el préstamo hipotecario?

Con la ley actual, la demanda judicial que llevan a cabo las entidades bancarias como consecuencia del impago no puede hacerse hasta que hayan pasado mínimo 12 meses desde el primer impago. Es por este motivo que, el proceso judicial no puede comenzar hasta pasado, mínimo, un año sin abonar la hipoteca.

Sin embargo, antes de la demanda judicial tendrá lugar la entrada en un registro de morosos, lo que puede implicar graves dificultades al momento de solicitar otros préstamos o créditos, así como si deseas contratar un servicio. Es por este motivo que, lo más aconsejable es solucionar la situación de impago lo antes posible.

Dación en pago ¿De qué se trata?

Dentro del Código de Buenas Prácticas bancarias, una de las opciones que se contempla es la dación en pago. Esta opción consiste en que, al no poder pagar la hipoteca, se lleva a cabo la entrega del inmueble al banco a cambio de que la entidad salde la deuda por completo.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que es una opción que, si bien está contemplada en el Código de Buenas Prácticas bancarias, los bancos no tienen la obligación de aceptar. Si optamos por esta solución, entonces la entidad bancaria se encargará de estudiar el caso de manera individual y tomará una decisión al respecto, pudiendo aceptar o no.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre evitar el proceso de embargo en caso de impago. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En la actualidad vemos cada vez más noticias, en diferentes medios, sobre la gran cantidad de casos de impagos y las tasas de morosidad que han aumentado a pasos agigantados, como consecuencia de la crisis del Covid-19. En caso de que tu situación financiera se vea afectada en el último tiempo y no sea posible afrontar al pago del préstamo hipotecario, aquí te explicaremos qué podría suceder en ese caso y cuáles son tus opciones.

¿Qué hacer si no puedo pagar el préstamo hipotecario?

Por lo general, previo a llegar al punto de no lograr afrontar los pagos de la hipoteca, pasamos por diferentes etapas de dificultades económicas. Es fundamental que en estas etapas previas en las que comenzamos a tener problemas, se acuda al banco para expresar cuál es la situación e intentar renegociar el préstamo hipotecario.

Sin lugar a dudas, negociar con nuestro banco puede permitirnos conseguir una ampliación del plazo de devolución de la misma a cambio de una rebaja de la cuota mensual, de modo que nuestra carga resulte más baja y, a pesar de que tengamos dificultades, no debamos dejar de abonar la hipoteca. Este proceso por el cual se cambian las condiciones se llama novación hipotecaria.

Por otro lado, los gastos derivados de la novación pueden variar dependiendo de cuáles sean los cambios que se hagan. Por ejemplo, si solo disminuyen el tipo de interés, no será necesaria la inscripción en escritura pública. En caso de que se realice otra modificación, es decir, cambia de tipo fijo a variable, o de variable a fijo, cambia el tipo de referencia, aumento del importe hipotecario o ampliación del plazo de devolución, entre otros, sí será necesario hacer una escritura de novación, con sus correspondientes gastos notariales y registrales.

El objetivo de los bancos es cobrar el préstamo, en caso de que no cedan en sus condiciones no será posible cobrarlos. Es por esto que, es muy probable que acepten modificar las condiciones. Por otro lado, para los bancos también es interesante la opción de extender el plazo de devolución del préstamo, ya que les significará recibir un número de intereses más elevado.

Es importante resaltar que en épocas en que el coste de la vivienda se encuentra subiendo, el banco será menos flexible al momento de negociar. Por otro lado, cuando el precio de la vivienda baja, la entidad bancaria mostrará un gran interés en renegociar las condiciones de la hipoteca. Esto se debe a que, si el deudor deja de pagarlo, el banco se quedará con un inmueble con un valor bastante inferior.

¿Qué sucede si no pago la hipoteca?

En caso de que la situación económica no te permita llegar a ningún acuerdo con el banco, la única opción de los deudores será dejar de pagar.

Las consecuencias de dejar de pagar una hipoteca suelen terminar en un proceso de embargo y subasta.

Impago de la hipoteca: embargo, subasta y dación en pago

La dirección más común que se sigue cuando se deja de pagar un préstamo hipotecario es el siguiente:

Si pasa un mes desde que se dejó de abonar la hipoteca, la entidad bancaria se pondrá en contacto con el deudor para comprobar si el impago fue un error. Esto significa que dará la posibilidad de pagar la cuota que se debe, con sus intereses de demora correspondientes para arreglar el inconveniente.

En caso de que el impago transcurre por más tiempo, la entidad bancaria continuará intentando cobrar la cuota de los meses adeudados. Por lo general, se replanteará el cambio de las condiciones negadas en primer lugar, siendo posible extender el plazo de devolución de la hipoteca. Ante esta situación, la deuda sería el total de la hipoteca más los intereses de demora.

Si el impago se da por 6 meses, el banco deberá reflejarlo en su cuenta de resultados. Es muy común que en este punto la entidad bancaria emprenda acciones legales para ejecutar la garantía del préstamo e inscriba al deudor en una lista de morosos.

Subasta por impago del préstamo hipotecario

Una vez que haya pasado un año, o bien, año y medio se llevaría a cabo la subasta del inmueble. Será un juez competente el encargado de determinar la fecha límite en que sea posible abonar las deudas, con intereses de demora incluidos, para evitar la subasta.

Sin embargo, con la subasta de la vivienda no en todos los casos se termina el problema. Esto depende del dinero que se haya obtenido como resultado de la subasta.

Si la cantidad es mayor a la deuda hipotecaria no hay inconveniente, ya que se hace frente a toda la hipoteca. Sin embargo, si es más bajo, se tendrá que afrontar la diferencia entre el dinero obtenido de la subasta de la vivienda y la deuda hipotecaria contraída.

Dación en pago por impago del préstamo hipotecario

Se trata de uno de los puntos más cuestionados en los últimos tiempos. Nos referimos a la posibilidad de aceptar la opción de la dación en pago.

La dación en pago implica que la deuda de la hipoteca se cancele con la entrega del inmueble. Esto significa que, en caso de impago, nuestra deuda quedaría saldada con la casa, por lo que no tendríamos que responder con más activos para afrontar la deuda.

Proceso de embargo de la vivienda por impago de hipoteca

En el caso de que el dinero de la venta de la vivienda resulte más bajo que la deuda hipotecaria, la entidad bancaria podrá reclamar lo que queda de la deuda. El banco pasará a llevar a cabo el proceso de embargo de la vivienda. Una vez que nos encontremos en este punto, la entidad bancaria puede ir contra las demás posesiones presentes y futuras del deudor. Todo esto, esto incluye entre otras, el salario del mismo, siempre dejando el mínimo del Salario Mínimo Interprofesional. España es uno de los pocos países que responde a la deuda hipotecaria con bienes y rentas presentes y futuras.

Si aún con el proceso de embargo, la deuda no logra ser saldada con el patrimonio del deudor, la entidad bancaria irá tras la persona o personas que constaran cómo avalistas y les reclamará el pago de la deuda. Si recibe un no como respuesta, también podrá acudir al proceso de embargo de su patrimonio.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre el proceso de embargo y subasta en caso de impago de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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La dación en pago es una buena alternativa para aquellas personas que, debido a la crisis económica, no pueden pagar su hipoteca. Por eso, si te encuentras en esta situación, este artículo es para ti. ¡Ánimos, que todo tiene solución! Sigue leyendo para encontrar la tuya.

El 2021 trajo dificultades laborales, económicas y sanitarias para todas las poblaciones del mundo. Si bien se nota una recuperación económica después del catastrófico 2020, una gran cantidad de personas no pudieron reinsertarse laboralmente o les costó volver a conseguir trabajo. Esto generó una consecuencia: son muchos los que no pueden pagar su hipoteca. ¿Te encuentras en esta situación? No te preocupes, tenemos una solución: la dación en pago.

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es el acto por el cual se entrega la propiedad al banco para saldar la deuda hipotecaria. Es decir que, en lugar de pagar el importe adeudo en metálico, se entrega el inmueble para cancelar la deuda pendiente. Por lo tanto, constituye una vía para evitar la ejecución hipotecaria cuando no se puede hacer frente a la deuda.

Ahora bien, si eliges la dación en pago, en primera instancia, es cierto que perderás la propiedad. Pero, la ventaja radica en que no deberás pagar intereses por mora, ni hacer frente al procedimiento judicial del embargo. No obstante, desde la sanción de la Ley de segunda oportunidad, también podrás optar por solicitar la permanencia en la vivienda en régimen de alquiler por un periodo de dos años. Para ello, deberás pagar una renta anual de, aproximadamente, el 3% del importe de la deuda.

Cabe aclarar que no todos los bancos ofrecen esta posibilidad. De hecho, si no viene especificado en el contrato hipotecario, tendrás que negociar con tu banco la aplicación de la dación en pago, aunque este último no tiene la obligación de concederlo. Veamos, entonces, cómo se puede acceder a esta vía para evitar mayores inconvenientes por el impago de la hipoteca.

dación en pago

¿Cómo acceder a una dación en pago?

Es habitual que cuando una persona no puede pagar la deuda, evite enfrentarse al banco. Es importante que sepas que esta no es la mejor opción, dado que si te acercas a la entidad y le especificas cuál es tu situación económica, seguramente se abrirán vías de negociación que evitarán el embargo y el aumento desmesurado de la deuda.

Ahora bien, si lo que te interesa es la dación de pago, cuentas con dos vías para obtenerla: a través de una negociación con el banco o acogiéndote al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Veamos en qué consiste cada uno de ellos.

Negociación con el banco

Si deseas acogerte a una dación en pago, puedes dirigirte directamente a la oficina en donde opera tu gestor bancario y pactar con él esta posibilidad. Además, cuando el inmueble sea requisado, podrás negociar un alquiler en esa misma propiedad durante dos años, para no tener que abandonarla inmediatamente. Como te mencionábamos antes, la renta en este caso representaría el 3% del importe de la deuda, aproximadamente.

Recuerda que el banco no está obligado a concederte esta opción, salvo que esté estipulado en el contrato.

Código de Buenas Prácticas Bancarias

El 90% de los bancos de España están acogidos al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Por lo tanto, si tu banco es uno de ellos, podrás apoyarte sobre este código para pedir la dación en pago, siempre y cuando reúnas ciertos requisitos que exige la ley. Estos son:

  • Los ingresos de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
  • El grupo familiar deberá demostrar que ha sufrido una “alteración significativa de sus circunstancias económicas” en los últimos cuatro años.
  • La cuota hipotecaria debe superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar.
  • La hipoteca debe regir sobre la única propiedad de la unidad familiar y tiene que haber sido concedida para la adquisición de dicho inmueble.
  • El préstamo no debe tener más garantías. Y, en caso de tenerlas, el titular deberá demostrar que no puede aportarlas para cancelar la deuda.
  • Los codeudores que no formen parte del grupo familiar también tendrán que cumplir todos los requisitos mencionados anteriormente.

Ahora bien, probablemente te preguntarás qué se entiende por “alteración significativa de sus circunstancias económicas”. La ley establece las siguientes situaciones:

  • Cuando, para la familia, el esfuerzo para pagar la hipoteca se haya multiplicado por 1,5.
  • Cuando la unidad familiar haya sobrevenido en circunstancias de vulnerabilidad. Estos casos podrían englobarse en la siguiente clasificación:
    • Familia numerosa.
    • Familias con hijos menores de edad.
    • Familia monoparental con dos hijos a cargo.
    • Familia con un miembro con más del 33% de discapacidad o con dependencia o enfermedades que lo imposibilite para trabajar.
    • Familias que se hayan enfrentado a casos de violencia de género.
    • Deudores mayores de sesenta años.

¿Cuánto tarda el banco en concederla?

Habitualmente, el banco pasa a la cuenta del hipotecado los recibos impagados, a la espera de que el cliente plantee una opción para refinanciar o mejorar las condiciones actuales del préstamo. Las negociaciones comenzarán únicamente cuando contactes con tu entidad para encontrarle una solución al asunto.

En general, tu gestor podrá proponerte un periodo de carencia o una refinanciación de la deuda, pero el banco podrá aceptar o rechazar esta opción. En caso de que no fuera aceptada, comenzará a evaluarse la dación en pago.

Este procedimiento puede tardar, en total, entre tres y seis meses. Luego de ese tiempo, la solicitud de dación en pago puede ser aceptada o rechazada. En este último caso, se procederá a la ejecución de la hipoteca que, en general, termina en un desahucio. Mientras tanto, se seguirán acumulando intereses por mora, comisiones por impago y gastos judiciales, que, en general, podrán incrementar la deuda en un 30%.

Por todo esto, será importante que, si no puedes pagar tu hipoteca, te contactes con tu banco cuanto antes. Solo así podrás facilitar el procedimiento y reducir las consecuencias de las cuotas impagas.

¿Cómo tributa la dación en pago?

La dación en pago implica la liquidación de determinados impuestos que variarán según la figura del hipotecado. Si se trata de un particular, el interesado deberá pagar el Impuesto Sobre Transmisiones Particulares (ITP) y los Actos Jurídicos Documentados (AJD). En estos casos, es el banco quien suele asumir los gastos, considerando las dificultades económicas a las que se enfrenta el hipotecado. El importe a pagar está determinado por cada comunidad autónoma, pero, en general, rondan entre el 7% y el 8% de la base imponible, es decir, del valor neto de cargas distintas de la hipoteca.

Si, en cambio, el hipotecado fuera un profesional, un autónomo o una empresa y el inmueble fuera una obra nueva, el impuesto a pagar sería el IVA, que representa un 8% cuando el bien en cuestión es una vivienda.

Como puedes ver, si no puedes pagar tu hipoteca, siempre habrá alguna solución a tu alcance. Algunas serán más beneficiosas que otras, pero el punto de partida es siempre el mismo: negociar con tu banco.

Esperamos haberte ayudado con este artículo. ¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanoslas en comentarios! Estaremos encantados de ayudarte.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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