cuota hipotecaria archivos - Blog Oi Real Estate

Aquí te contaremos en qué momento se revisa la cuota hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
Toggle
¿Cómo calcular la cuota hipotecaria?
La revisión de la cuota hipotecaria
Revisión de hipotecas variables
¿Qué sucede con las hipotecas fijas?
¿En qué momento se debe revisar la cuota de la hipoteca?
¿Cómo se lleva a cabo la revisión de una hipoteca?
¿Cómo se calcula la nueva cuota de la hipoteca?
Cálculo de la revisión de cuotas hipotecarias con Excel
Apartados que van en la columna A
Apartados que van en la columna B

Si tienes una hipoteca variables será necesario revisar la cuota hipotecaria cada cierto tiempo. En la revisión se determinará si tu cuota aumenta, disminuye o se mantiene como está. Todo dependerá de la evolución del índice de referencia. El más utilizado para las hipotecas variables en España es el euríbor. Aquí te contaremos por qué es tan importante la revisión de la cuota hipotecaria y en qué momento se debe llevar a cabo.

¿Cómo calcular la cuota hipotecaria?

En primer lugar, es necesario tener en claro cómo se calcula la cuota hipotecaria. Cuando hablamos de la cuota nos referimos a la cantidad que debes abonar a tu banco por mes. Esta cifra dependerá de:

El importe del capital prestado: se trata del dinero que solicitas a la entidad bancaria para comprar la vivienda, por ejemplo, 150 000 euros.

El tipo de interés: el precio que debes abonar por la hipoteca. El tipo de interés al que se contrata un préstamo hipotecario suele ser fijo o variable, sin embargo, también puede ser mixto. En el caso de las hipotecas variables y mixtas, el tipo de interés del préstamo se encuentra vinculado a un índice externo, por lo general, el euríbor.

La revisión de la cuota hipotecaria

Por otro lado, la revisión de la cuota de la hipoteca implica llevar a cabo una actualización del valor del índice de referencia al que se encuentra sujeta la hipoteca.

Revisión de hipotecas variables

Si tienes una hipoteca variable, el interés se compone por dos partes: el índice de referencia (euríbor) y el diferencial. En otras palabras, la cuota hipotecaria variará según la evolución del euríbor.

¿Qué sucede con las hipotecas fijas?

En caso de que tu hipoteca sea a tipo fijo, no habrá ninguna modificación en la cuota durante toda la vida del préstamo.

¿En qué momento se debe revisar la cuota de la hipoteca?

Lo más habitual es que la revisión de la hipoteca se realice una vez al año, sin embargo, también puede ser semestral. Esto dependerá de lo que figure en el contrato de tu hipoteca. En el contrato podrás ver la fecha establecida de inicio del proceso de amortización y también, las fechas de revisión posteriores. Es posible que coincida con el momento en que se formalizó el préstamo, o bien, puede ser el primer día del mes natural siguiente al que ha formalizado la operación. De este modo siempre sabrás en qué momento se debe actualizar la cuota de tu préstamo hipotecario.

En la hipoteca se indica la fecha de referencia del euríbor para tener en cuenta en la revisión. Un ejemplo para comprenderlo mejor, figurará el valor del euríbor del mes de noviembre, y ese valor regirá durante los siguientes doce meses hasta la siguiente revisión, si la revisión es semestral se fijan dos fechas.

¿Cómo se lleva a cabo la revisión de una hipoteca?

Luego de la revisión del tipo de interés de la hipoteca variable, se debe calcular la cuota mensual que deberás abonar durante los siguientes 12 meses en base al nuevo euríbor, al diferencial que hayas contratado, al capital del préstamo pendiente y al tiempo que reste para finalizar el préstamo.

La cuota mensual puede aumentar o disminuir, esto dependerá de los cambios del euríbor. Por ejemplo, si tiene lugar una subida de los tipos de interés (euríbor) verás que tu cuota aumentará luego de su revisión, mientras que si baja el euríbor se reducirá la cuota.

La revisión de tu hipoteca será realizada por tu entidad, no debes dirigirte a ninguna oficina ni hacer ningún trámite online.

¿Cómo se calcula la nueva cuota de la hipoteca?

Es posible utilizar simuladores de cuotas de hipoteca online que son gratuitos. Se trata de herramientas que te permitirán calcular las nuevas cuotas en función de la evolución del euríbor. Al saber cómo cambiará tu cuota hipotecaria estarás más informado y podrás planificar mejor tus finanzas.

Cálculo de la revisión de cuotas hipotecarias con Excel

Por lo general, los simuladores te darán la posibilidad de descargar el resultado en Excel. No obstante, si te interesa crear tu revisión de las cuotas de tu hipoteca en Excel también puedes hacerlo, se trata de un proceso simple. Deberás seguir algunos pasos:

Apartados que van en la columna A

Capital pendiente: cifra del préstamo que resta amortizar.

Plazo pendiente: cantidad de años que restan para pagar la hipoteca.

Tipo: utilizaremos el euríbor del mes anterior y le sumamos nuestro diferencial contratado. Lo añadimos en formato porcentaje (%).

Cuota: calcularemos la cuota de los siguientes doce meses. Para hacerlo, en cuota pero en la Columna B, debes ingresar la siguiente fórmula: =-PAGO(B3/12;B2*12;B1). Para las revisiones semestrales se puede usar la misma fórmula, ya que se calcula la cuota al mes. La diferencia entre una revisión anual y semestral es la periodicidad con la que se realiza este cálculo y se actualizan las cuotas.

Apartados que van en la columna B

Por último, lo que resta es completar los datos anteriores en la columna B, te en cuenta que en “cuota” es donde debes ingresar la fórmula: =-PAGO(B3/12;B2*12;B1)

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la revisión de tu cuota hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Euríbor de enero: vuelve a bajar

En Hipotecas

Calcular la cuota de la hipoteca: los errores más habituales

13 septiembre, 2023 1 comentario

Los errores a la hora de calcular la cuota de la hipoteca son más habituales de lo que pensamos. Aquí te contaremos cuáles son los que más se repiten, continúa leyendo el artículo para saberlo.

En este artículo encontrarás:
Toggle
Los errores más comunes al calcular la cuota de la hipoteca
No analizar bien cuál es el tipo de interés más conveniente
No saber cuál es la diferencia entre el TIN y la TAE
No usar un simulador de hipoteca online para comparar diferentes opciones
No saber cuál es tu capacidad de endeudamiento
No darle importancia al plazo de amortización

Los errores más comunes al calcular la cuota de la hipoteca

La mayoría cree saber qué es una hipoteca, ya que se trata de un término que resulta bastante familiar, sin embargo, es muy complejo comprender bien todo lo que implica un préstamo hipotecario. Es fundamental tener muy en claro todos los detalles antes de tomar la decisión de solicitar tu hipoteca. Para que puedas tomar una decisión segura, te contaremos cuáles son los errores que más se repiten a la hora de calcular la cuota de una hipoteca.

No analizar bien cuál es el tipo de interés más conveniente

Entre los principales errores al calcular la cuota de la hipoteca se encuentra el desconocimiento de cuál es el tipo de interés más conveniente para ti. Los datos del INE nos permiten ver que, entre 2009 y 2015 más del 90 % de los préstamos hipotecarios se firmaban con una tasa de interés a tipo variable. Por otro lado, a partir de julio de 2022, cuando el Banco Central Europeo (BCE) comenzó las subidas de tipos, el valor bajó a un 24,6 %.

En otras palabras, que algo haya funcionado por mucho tiempo no quiere decir que vaya a ser lo más adecuado por siempre. Es posible que en cualquier momento las circunstancias cambien, es por esto que no hay que repetir siempre lo que fue una buena opción en el pasado. Al momento de elegir el tipo de interés de tu préstamo hipotecario, debes analizar bien en cuál es tu situación y seleccionar la opción más conveniente para ti.

No saber cuál es la diferencia entre el TIN y la TAE

No tener claro cuál es la diferencia entre el TIN y la TAE es otro de los fallos más comunes al momento de calcular la cuota de la hipoteca.

Cuando hablamos del Tipo de Interés Nominal (TIN) es lo que todos conocemos como “tipo de interés”. En otras palabras, se trata del porcentaje de interés que la entidad bancaria exige por prestar su dinero. Sin embargo, es necesario añadir a los gastos hipotecarios las comisiones, los gastos asociados, los efectos del plazo de amortización, entre otros. Por otro lado, la Tasa Anual Equivalente (TAE) es el porcentaje que tiene en cuenta cada uno de estos puntos. Esto significa que, la TAE, te deja ver un panorama más completo del coste de un préstamo hipotecario.

No tener en claro qué son el TIN y la TAE, implicará infravalorar las cuotas de tu hipoteca. Por ejemplo, probablemente pienses que en total deberás abonar únicamente un 3,15 % extra por el dinero prestado, cuando quizá, el porcentaje real, el de la TAE, resulte bastante mayor.

No usar un simulador de hipoteca online para comparar diferentes opciones

Se trata de una herramienta muy útil, gratuita, online y rápida, que sin lugar a dudas, te ahorrará malentendidos. El uso de un simulador de hipoteca más gastos es lo más conveniente para comenzar a entender mejor los conceptos que influyen en tu préstamo hipotecario.

Lo más aconsejable es que te pongas a probar diferentes posibilidades libremente. Por ejemplo, puedes variar la cantidad del préstamo, el tipo de interés, la tasa, el plazo de devolución, entre otros. Esto te permitirá ver cómo modifican las cuotas y los costes de la hipoteca. Una vez que te hayas familiarizado con los conceptos, puedes introducir datos reales sobre el préstamo hipotecario que necesitas.

No saber cuál es tu capacidad de endeudamiento

Si bien se trata de un error más vinculado a cómo afectará en la situación financiera del hipotecado que al cálculo de la cuota hipotecaria no deja de ser importante. Acceder a una hipoteca es fundamental, sin embargo, es todavía más importante conseguirla en condiciones seguras. Un préstamo hipotecario no debe costarte más de un 30 % o, como mucho, un 35 % de tus ingresos netos mensuales.

Para conseguirlo, será necesario comparar diferentes hipotecas y analizar cada una de las opciones. Es posible que alguna logre ajustarse a tus posibilidades económicas, sin embargo, en caso de que esto no suceda, lo más conveniente será esperar. Las entidades bancarias tienen la obligación de no dar el visto bueno a quienes prevén que no tendrán la posibilidad de afrontar la hipoteca, no obstante, es más conveniente que tú mismo asumas la responsabilidad de saber cuáles son tus límites.

No darle importancia al plazo de amortización

Se trata de uno de los puntos que más afectan a las cuotas de un préstamo hipotecario y que es muy habitual que la gente pase por alto. La realidad es que, el plazo de amortización de la hipoteca determina la cantidad de intereses que terminarás abonando.

Los intereses son calculados durante toda la vida del préstamo hipotecario en función del capital pendiente de amortizar. De modo que, mientras más dure el préstamo, durante más tiempo se calcularán los intereses, por ende, se pagarán más intereses. Si quieres comprenderlo mejor lo ideal es analizarlo de la siguiente manera:

Para un plazo de amortización más extenso, las cuotas hipotecarias que deberás abonar serán más elevadas, pero se pagará una menor cantidad de intereses.

Para un plazo más corto, las cuotas hipotecarias serán más bajas y más altos los intereses a pagar.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los errores más habituales a la hora de calcular la cuota de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Pedir préstamo hipotecario: ¿Cuánto dinero necesito?

En Hipotecas

Refinanciar hipoteca: ¿De qué se trata?

31 agosto, 2023 No hay comentarios

Si necesita algo de dinero extra, refinanciar la hipoteca puede ser una opción interesante para ti. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
Toggle
Refinanciar la hipoteca: ¿Qué es?
Requisitos para refinanciar una hipoteca
¿En qué casos es conveniente refinanciar la hipoteca?
¿En qué momento es conveniente refinanciar la hipoteca?

Para aquellos que no quieren pedir un préstamo, la refinanciación de la hipoteca puede ser la solución. Refinanciar la hipoteca te dará la posibilidad de conseguir ese capital que necesitas, o bien, te permitirá reducir la cuota de tu préstamo hipotecario para ajustar tus finanzas. Te contaremos de qué manera funciona.

Refinanciar la hipoteca: ¿Qué es?

Cuando hablamos de refinanciar la hipoteca nos referimos a cambiar las condiciones del préstamo hipotecario con el objetivo de mejorarlas, o bien, para pedir una mayor cantidad de dinero si te interesa, por ejemplo, ampliar la hipoteca.

La refinanciación hipotecaria puede ser de diferentes maneras, dependiendo de cómo la hagas:

Novación hipotecaria: se trata de cambiar las condiciones sin cambiar de entidad bancaria. En este caso, se negocia con la entidad bancaria unas nuevas condiciones. Sin embargo, debes tener cuidado, ya que una cosa es lo que tú propongas y otra muy diferente lo que acepte el banco. El hecho de que sea el banco con quien tengas la hipoteca no significa que deba aceptar prestarte una mayor cantidad de dinero, bajar el tipo de interés o pasar el tipo de interés de variable a fijo, por ejemplo.

Subrogación hipotecaria: consiste en cambiar la hipoteca de banco. En este caso, deberás pasar tu préstamo hipotecario a otra entidad bancaria con el objetivo de mejorar las condiciones. Esto es más habitual en hipotecas antiguas que fueron firmadas en peores condiciones de las que ofrece el mercado hipotecario en este momento. Debemos dejar en claro que, en una subrogación hipotecaria, únicamente será posible modificar el tipo de interés, las comisiones, vinculación y el plazo de devolución del préstamo, no obstante, no tendrás la posibilidad de pedir más dinero.

Cancelar la hipoteca y contratar una nueva: se trata de una opción cada vez más elegida, de hecho, se opta por ella cuando se trata de procesos que se podrían cerrar con una subrogación hipotecaria. El principal motivo es que al cancelar la hipoteca y contratar una nueva podrás renegociar todo, esto incluye el capital del préstamo. En otras palabras, también podrás pedir más dinero o el capital que ya hayas amortizado.

Dependiendo de lo que más te interese al refinanciar la hipoteca tendrás que optar por una opción u otra.

Requisitos para refinanciar una hipoteca

Los requisitos para refinanciar la hipoteca son iguales que los que debes cumplir para pedir un préstamo hipotecario. El banco se encargará de analizar los mismos requisitos que para una hipoteca al uso. En resumen, seguirá teniendo en cuenta los mismos parámetros. Analizará cuáles son tus ingresos, si tienes estabilidad laboral y la vivienda que te interesa refinanciar. Por otro lado, también te solicitará que estés al corriente de pago del préstamo hipotecario para saber si eres o no un buen pagador.

Por último, lo que los bancos buscan son buenos clientes, es decir, que cuenten con estabilidad e ingresos suficientes para pagar el préstamo en tiempo y forma. Todo este, le permitirá al banco saber que no tendrá inconvenientes contigo.

¿En qué casos es conveniente refinanciar la hipoteca?

Nos podemos encontrar ante diferentes situaciones que nos den motivo de pedir una refinanciación de tu hipoteca. La más común es para mejorar las condiciones de la hipoteca y ahorrar con el préstamo hipotecario. No obstante, también hay muchos que lo hacen con el objetivo de pasar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo, o bien, agregan un titular más al préstamo.

También puede ser que te interese pagar menos por tu préstamo hipotecario. Si te encuentras en esa situación, te interesará refinanciar la hipoteca para extender el plazo de pago y reducir de ese modo la cuota mensual.

En último lugar, es posible que solo te interese financiar otros proyectos, por ejemplo, la reforma de tu vivienda o reunificar deudas para incluirlas con el préstamo hipotecario. Sin lugar a dudas, podemos encontrar préstamos personales para reformar la vivienda o comprar un coche, sin embargo, suelen ser bastante más costosos si los comparamos con una hipoteca.

Debes tener en claro que, en este caso concreto, es necesario saber que la mayoría de los bancos te solicitaran que hayas abonado ya buena parte de la hipoteca. En otras palabras, tendrás la posibilidad de rehipotecar la vivienda hasta un máximo del 80% de su valor de compra como norma general, no más que eso.

¿En qué momento es conveniente refinanciar la hipoteca?

Refinanciar un préstamo hipotecario es conveniente siempre que salgas beneficiado con el cambio y los costes de la operación no sean mayores que el ahorro. La realidad es que, ninguna de todas las operaciones que hemos mencionado es gratuita.

Tanto la novación como la subrogación y, sin lugar a dudas, firmar una nueva hipoteca, implican algunos costes y comisiones que deberás pagar. Por ejemplo, si te interesa pedir más dinero para el préstamo hipotecario, deberás hacer frente a los gastos de tasación, del mismo modo que si optas por firmar un nuevo préstamo. Es fundamental que tengas en cuenta los gastos de novación para poder tomar la decisión más conveniente.

Lo importante es que estos gastos no sean mayores que el beneficio o ahorro que pretendes obtener. La excepción serían aquellos casos en los que el objetivo es alargar la hipoteca para abonar menos por mes y reducir los gastos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la opción de refinanciar la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Pedir préstamo hipotecario: ¿Cuánto dinero necesito?

En Hipotecas

Diferencial de una hipoteca: ¿De qué se trata?

23 agosto, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber para entender qué es el diferencial de una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
Toggle
El diferencial de una hipoteca
¿Quién aplica el diferencial de la hipoteca?
¿Cómo influye el diferencial en la hipoteca?
¿Es posible calcular la cuota hipotecaria con su diferencial?
¿Existe la posibilidad de negociar o reducir el diferencial en un préstamo hipotecario?

Cuando ingresamos al mundo de las hipotecas, nos encontramos con una gran cantidad de términos nuevos. La realidad es que, para acceder a un préstamo hipotecario con buenas condiciones y que logre ajustarse lo mejor posible a nuestro perfil, primero debemos conocer muy bien a cada uno de estos conceptos. Entre ellos se encuentra el diferencial de la hipoteca. Es muy importante tener en claro de qué se trata, fundamentalmente, para entender cuánto deberás abonar por tu préstamo hipotecario. Mantenerte informado te dará la posibilidad de tomar decisiones mucho más seguras y acertadas.

Si buscamos la definición de la palabra “diferencial” encontraremos que se trata de “algo que diferencia o sirve para diferenciar”. La realidad es que el diferencial de una hipoteca sin lugar a dudas diferencia, sin embargo, no significa que haga que las cosas sean diferentes.

Al momento de solicitar un préstamo hipotecario, los bancos te prestan el dinero a un tipo de interés. Dicho interés puede ser fijo o variable, es decir, la suma de un índice de referencia y el diferencial. Es por este motivo que, es muy importante comprender muy bien qué es el diferencial de una hipoteca antes de solicitar una.

El diferencial de una hipoteca

Cuando hablamos del diferencial de una hipoteca nos referimos al porcentaje fijo que se debe sumar al índice de referencia de la hipoteca en el caso de los préstamos a tipo variable.

Un ejemplo para comprenderlo mejor: en caso de que un préstamo hipotecario use el euríbor como índice de referencia, que es el más utilizado en España, y suma un 1,5% adicional, debes saber que esa cifra es el diferencial de la hipoteca.

¿Quién aplica el diferencial de la hipoteca?

Los bancos son los encargados de definir qué diferencial aplican en sus préstamos hipotecarios. Por lo general, no se trata de un dato fijo y universal para todos los préstamos hipotecarios.

¿Cómo influye el diferencial en la hipoteca?

Cuando se trata de un préstamo a tipo variable, el diferencial se suma al índice de referencia del préstamo hipotecario, que por lo general, se tratará del euríbor. Esto significa que, mientras más elevado sea el diferencial, más altos serán los intereses del préstamo hipotecario.

¿Es posible calcular la cuota hipotecaria con su diferencial?

La respuesta es sí, se trata de una operación sumamente sencilla. Será suficiente con sumar el diferencial al tipo del índice de referencia. Un ejemplo para comprenderlo mejor: si se trata de una hipoteca a euríbor +1,5% con el euríbor al 2%, el tipo que deberás abonar será del 3,5%.

Entonces, ese será el tipo de interés que se aplicará al momento de calcular la cuota del préstamo hipotecario. El cuadro de amortización de la hipoteca inicial te permitirá ver la cuota del préstamo hasta que llegue el momento de la revisión del tipo de interés.

En las hipotecas a tipo variable, cada revisión puede ser semestral o anual, en cada una de ellas el tipo de interés total variará, mientras que, el diferencial no lo hará. Continuamos con el ejemplo anterior, en caso de que el euríbor sube al 2,5%, el nuevo tipo a aplicar será del 4%.

El banco se encargara de avisarte siempre del tipo de interés y de la cuota que debes abonar en cada revisión. Además, deberá actualizar el cuadro de amortización del préstamo hipotecario.

¿Existe la posibilidad de negociar o reducir el diferencial en un préstamo hipotecario?

La respuesta es sí, en un préstamo hipotecario prácticamente todo se puede negociar. Sin embargo, el límite variará según cada entidad bancaria. Podrás encontrar algunas más flexibles y otras menos. Con respecto a esto, el tipo de interés, en otras palabras, lo que define el diferencial en los préstamos hipotecarios a tipo variable, no suele ser fijo. Es posible negociarse y variar, incluso, puede llegar a reducirse.

Por lo general, lo más habitual es que el diferencial del préstamo hipotecario varíe dependiendo, por un lado, de la solvencia y la situación personal del cliente que solicita el préstamo, y por otro, de los años de la hipoteca. Es muy común es que los clientes que cuentan con con mejor perfil de riesgo, es decir, que tienen un trabajo fijo y estable, poseen ahorros y un bajo nivel endeudamiento, entre otros, pueden obtener mejores condiciones para su préstamo hipotecario.

También, debemos dejar en claro que, en los préstamos hipotecarios bonificados, el diferencial de la hipoteca también varía dependiendo de los productos vinculados que optes por contratar. Dicho de otra forma, en caso de que sumes a la hipoteca el seguro de hogar, un seguro de vida u optas por domiciliar la nómina, podrás acceder a un diferencial mucho más bajo que si no lo haces.

Por otro lado, de cara a este tipo de préstamos se encuentran los préstamos hipotecarios sin compromiso, en los que las condiciones no dependen de la contratación de productos adicionales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la importancia del diferencial de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

El aumento en el precio de las hipotecas dispara la renegociación

En Hipotecas

La situación de las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual: bajan un 25,3% durante el primer trimestre

5 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuál es la situación actual de las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual. Se registra una baja de un 25,3% durante el primer trimestre del año. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
Toggle
¿Qué son las ejecuciones hipotecarias?
¿Qué es la dación en pago?
Después de la subasta aún debo un porcentaje de dinero al banco: ¿Qué ocurre en estos casos?
¿Cuál es la situación actual de las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda?

¿Qué son las ejecuciones hipotecarias?

Lo primero que debemos aclarar es qué son las ejecuciones hipotecarias. Cuando un banco lleva a cabo una ejecución hipotecaria significa que no se han cumplido los requisitos para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario. Para que esto ocurra, se debe adeudar un cierto número de meses. También, puede ser el equivalente a un porcentaje del préstamo hipotecario, dependiendo del plazo de devolución del mismo en el que se encuentre.

En una ejecución hipotecaria el deudor debe abonar lo que resta de la hipoteca. En caso de no hacerlo, se procederá a la subasta de la vivienda. Sin embargo, hay algunos casos en los que el deudor puede enervar la ejecución hipotecaria. Por medio de una enervación hipotecaria se consigue paralizar la subasta. En este caso, se devolverá únicamente lo que no ha pagado además de los intereses y costas correspondientes, y no todo el préstamo pendiente.

¿Qué es la dación en pago?

Es muy importante resaltar que existe un número muy bajo de casos en los que el préstamo hipotecario contempla la posibilidad de la dación en pago. Esto quiere decir que, frente a un caso de impago, el deudor quedaría liberado de la deuda a partir del momento en el que entrega su vivienda al banco. Esto significa que, ya no debería dinero a la entidad después de la subasta.

No obstante, lo cierto es que son muy pocas las hipotecas que establecen la dación en pago. Si en el contrato no aparece esta opción, lo aconsejable es negociar con el banco, sin embargo, la realidad es que no tiene la obligación de aceptar.

Después de la subasta aún debo un porcentaje de dinero al banco: ¿Qué ocurre en estos casos?

La realidad es que, luego de la ejecución hipotecaria, es posible que se continúe debiendo un porcentaje de dinero a la entidad bancaria. Esto tiene lugar cuando el dinero que se obtuvo por medio de la subasta no es suficiente para cubrir la deuda en su totalidad.

En caso de que esto suceda y si el deudor opta por no abonar la deuda pendiente después de la subasta, el banco cuenta con la posibilidad de reclamar el pago de la deuda restante por medio de la vía judicial. En otras palabras, la entidad bancaria puede presentar una demanda si el cliente se niega a pagar la deuda restante. Ante esta situación, el cliente no tendrá otra opción más que pagar ya que, en caso de no hacerlo, es posible que se sufra un embargo.

Los bienes que se pueden embargar judicialmente son los que figuran en el artículo 592.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aquí te contamos cuáles son:

Dinero o cuentas corrientes.

Objetos de arte y joyas.

Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.

Rentas en dinero.

Intereses, rentas y frutos.

Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.

Bienes inmuebles.

Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.

Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

¿Cuál es la situación actual de las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda?

La cantidad de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se ubicó en 2543 en el primer trimestre del año. Se trata de una cifra que es la menor registrada en los primeros tres meses desde el año 2020 y que implica una baja del 25,3% respecto al mismo periodo de 2022 y del 16,6% si lo comparamos con el trimestre anterior, de este modo lo indica la estadística de ejecuciones hipotecarias que fue publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La estadística nos permite ver trimestralmente la cantidad de certificaciones de ejecuciones hipotecarias que fueron iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia. El Instituto Nacional de Estadística deja en claro que no todas las ejecuciones de hipoteca finalizan con el desahucio de sus propietarios.

Durante el primer trimestre tuvieron inicio unas 5168 ejecuciones hipotecarias, esto es un 39,4% menos que en el mismo periodo de 2022 y un 18,8% más bajo si lo comparamos con el último trimestre de 2022. De todas estas ejecuciones hipotecarias, 4939 fueron dirigidas a fincas urbanas, en las que se incluyen las viviendas y, por otro lado, 229 fueron destinadas a fincas rústicas.

Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas registraron una baja de un 39,7% interanual durante el primer trimestre del año y un 18,1% si lo comparamos con el trimestre pasado. Dentro de las ejecuciones hipotecarias a fincas urbanas, 3693 ejecuciones fueron dirigidas a viviendas, se trata de un 31,1% menos si lo comparamos con el primer trimestre de 2022 y un 11,2% más bajo que la del trimestre anterior.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación actual de las ejecuciones hipotecarias. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

¿Me puedo permitir una hipoteca media en España?

En Hipotecas

Cláusulas suelo: ¿Qué sucede con la demanda de Adicae?

7 julio, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte que el Supremo tomó la decisión de elevar a Europa la demanda de Adicae que iba dirigida contra 101 bancos y cajas de ahorros españoles. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
Toggle
¿Qué son las cláusulas suelo?
El Supremo y la demanda de Adicae
La respuesta de las entidades
¿Qué dice el Supremo al respecto?

¿Qué son las cláusulas suelo?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de las cláusulas suelo. Las cláusulas suelo, también son conocidas como suelo hipotecario. Se trata de una condición de la entidad bancaria que no permite a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que deben pagar cada mes por su préstamo hipotecario. Este tipo de cláusula impone un límite, un tipo de interés mínimo que se debe abonar, a pesar de que el tipo baje más. Es una disposición que una gran cantidad de entidades bancarias incluían de manera muy frecuente en los préstamos hipotecarios a tipo variable que, de hecho, son la mayoría de los que se firman en el país.

Esto quiere decir que, se trata de una cláusula estipulada en un contrato de préstamo hipotecario. Dicha cláusula, es utilizada para establecer que el interés variable en ningún momento pueda ser más bajo que un porcentaje determinado impuesto por la entidad bancaria. A pesar de que el tipo de interés sea más bajo, el consumidor no puede sacar ningún tipo de ventaja de esa reducción en sus cuotas mensuales.

El Supremo y la demanda de Adicae

El Tribunal Supremo ha optado por elevar al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el caso de las cláusulas suelo de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae). La macrodemanda colectiva fue presentada por Adicae. Dicha demanda va dirigida contra 101 bancos y cajas. El motivo es que en el pasado comercializaron hipotecas que incluían cláusulas suelo para que los intereses nunca bajaran de cierto porcentaje. Dicha demanda, ya fue ganada en dos instancias judiciales. Lograron condenar a las entidades bancarias a llevar a cabo la devolución de las cantidades cobradas de manera indebida por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca. También, deberán abonar intereses, al considerarlas abusivas. Por otro lado, estipularon que la retroactividad debía ser total.

La respuesta de las entidades

Las entidades recurrieron al Tribunal Supremo. La asociación confiaba en contar con el fallo del Supremo el pasado primero de junio. Sin embargo, este optó por abrir un plazo de diez días. El objetivo es queambas partes se pronunciasen sobre la conveniencia de formular una cuestión prejudicial al TJUE.

La mayor parte de las entidades financieras se mostraron conformes con la opción de remitir el asunto a la justicia europea. Esto significa que, el Supremo acordó tirar adelante la cuestión. Todo esto, a pesar de la oposición de Adicae y de la Fiscalía que no consideraba necesaria esta actuación. Incluso, Adicae afirmó que la resolución fue “vergonzosa” al considerar que el Supremo “da una patada hacia adelante para evadir su responsabilidad, devolviendo de manera lamentable el asunto a los primeros días, de hace más de 12 años”. También denunció que “está machacando a cientos de miles de consumidores”.

Luego de que más de veinte entidades recurrentes presentaran escritos mostrando su conformidad con el planteamiento de las cuestiones prejudiciales y a pesar de que Adicae se opusiera a la petición de decisión prejudicial y de que el Ministerio Fiscal informase de que no consideraba necesaria la elevación de la cuestión prejudicial, el Tribunal Supremo ha tomado la decisión de formular al Tribunal de Justicia de la UE peticiones de decisión prejudicial en relación a acción colectiva contra las cláusulas suelo.

¿Qué dice el Supremo al respecto?

Según recoge el auto del Pleno de la Sala I, el Tribunal Supremo no ha encontrado ninguna justificación para denegar el planteamiento de las cuestiones prejudiciales a las entidades recurrentes. Ya que éstas,han logrado identificar distintas cuestiones controvertidas.

El Tribunal Supremo aclara que la acción colectiva va dirigida prácticamente contra cada una de las entidades financieras que en España. Todas aquellas que usan o bien, han utilizado cláusulas suelo durante un dilatado periodo de tiempo. Sin lugar a dudas, esto podría afectar a una gran cantidad de contratos. Además, da lugar a una variedad de redacciones y formulaciones de las cláusulas (si bien cuentan con el denominador común de exigir un tope a la bajada del tipo de interés) y hace “difícilmente utilizable” el concepto de consumidor medio.

En la acción colectiva de cesación lo que se busca es un control abstracto. El Tribunal Supremo indica que, en caso de que el control abstracto deba llevarse a cabo sobre miles de cláusulas predispuestas durante un amplio periodo de tiempo, por una gran cantidad de entidades financieras distintas, sometidas a cambios legislativos en cuanto a su formulación y sin contar con la posibilidad de contrastar la información precontractual brindada en cada caso a los consumidores, resulta sumamente complicado lograr concluir que se puede llevar a cabo un control de transparencia unívoco sobre cláusulas similares.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la decisión del Supremo de elevar la demanda de Adicae sobre las cláusulas suelo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

¿Cómo reclamar la cláusula suelo?

En Hipotecas

¿Cuáles deben ser tus ingresos anuales para hacer frente al préstamo hipotecario de tu vivienda?

6 julio, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los ingresos anuales que requieres para afrontar el pago de la hipoteca sin inconvenientes. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
Toggle
Ingresos anuales familiares
Palma
Barcelona
Madrid
Bilbao
¿Dónde es más accesible hacer frente a la hipoteca?
Mercados inmobiliarios importantes
Ingresos anuales más bajos

Al momento de realizar la compra de una casa, existe una gran cantidad de factores que debemos tener en cuenta. Entre ellos, se encuentran los ahorros disponibles con los que contamos, los ingresos anuales de la familia, el valor del inmueble que se tiene intención de comprar, el descuento que se pueda llegar a obtener o las condiciones hipotecarias. Para poner un ejemplo, San Sebastián se trata de la capital con el desequilibrio más grande entre los actuales ingresos medios de los hogares que se ubica en unos 45 031 euros/año aproximadamente, y la ganancia teórica necesaria, que se trata de unos 62 891 euros/año, para poder abonar la cuota hipotecaria de una casa tipo piso por 437 000 euros, el valor medio de la oferta en la ciudad en el marketplace inmobiliario del sur de Europa.

Ingresos anuales familiares

Para comprenderlo, realizaremos un análisis del mercado de la vivienda por capitales de provincia en el último trimestre considerando el valor medio de los pisos en ese periodo. Además, llevaremos a cabo un estudio en el que definimos cuáles son los ingresos anuales familiares que se requieren para comprar un inmueble. Serán calculados a partir de un préstamo hipotecario a tipo fijo al 1,19% a 30 años, aportando el 20% del valor de la vivienda como entrada, considerando también el descuento de negociación por zonas, y conservando el criterio de los principales organismos económicos que aconsejan destinar, como mucho, un tercio de los ingresos a los gastos destinados a la hipoteca.

Por detrás de San Sebastián se ubican, Palma, Barcelona, Madrid y Bilbao. En cada una de ellas, es necesario que cada hogar ingrese más que actualmente para lograr acceder a una hipoteca que no represente grandes cargas.

Palma

En Palma, los ingresos medios por hogar hoy en día se sitúan en 45 000 euros anuales. Sin lugar a dudas, tampoco resultan suficientes para hacer frente un préstamo hipotecario con soltura para costear un piso comprado por 345 000 euros de media. El salario por hogar teórico subiría a 49 463 euros por año, se trata de un desequilibrio más bajo que en San Sebastián.

Barcelona

Por su lado, en Barcelona, la diferencia entre el salario teórico y el real crece nuevamente para lograr costear todo lo vinculado con una vivienda de 329 000 euros. Mientras, los ingresos reales por familia son de 38 413 euros al año, deberían escalar a unos 47 413 euros anuales para que sea posible destinar un tercio de ellos a la hipoteca.

Madrid

Madrid cuenta con un desequilibrio más bajo, si bien todavía no es suficiente con unos ingresos anuales medios de 42 824 euros para acceder con mejor solvencia un piso a un valor medio de 302 000 euros. El ingreso teórico por año debería ascender hasta unos 44 122 euros. No es tan lejano como el de San Sebastián, Palma y Barcelona.

Bilbao

Con Bilbao finalizamos este análisis de las capitales con los desequilibrios ingresos/gastos vivienda más amplios. En Bilbao, el ingreso medio por familia llega a los 34 824 euros al año. Por otro lado, los cálculos para que la cuota hipotecaria sea asequible nos indican que debería ascender hasta los 40 004 euros anuales para una vivienda mediana de 280 000 euros.

¿Dónde es más accesible hacer frente a la hipoteca?

Entre los lugares donde es más accesible pagar el préstamo hipotecario sobre la vivienda se encuentran Valencia, Málaga o Sevilla.

En las demás capitales de provincia, el pago de la cuota mensual hipotecaria de la vivienda implica un gasto bastante más equilibrado, en algunos casos más que otros. Sin embargo, siempre respetando la idea de destinar un tercio de los ingresos al pago de los gastos de la vivienda, y con los criterios aplicados para el cálculo de la cuota hipotecaria.

Mercados inmobiliarios importantes

En los mercados inmobiliarios más importantes como Málaga con unos 36 857 euros anuales, Valencia con 34 536 euros/año o Sevilla con 33 550 euros al año, las ganancias medias actuales de las familias son capaces de hacer frente al pago del préstamo hipotecario para la compra de un piso al precio medio de 198 000 euros, 191 000 euros o 175 000 euros, respectivamente. El cálculo teórico de los ingresos por vivienda en estas capitales para afrontar la hipoteca sería: Málaga a 28 841 euros/año, Valencia con 27 533 euros/año o Sevilla con 33 550 euros/año.

Ingresos anuales más bajos

Algunas capitales como Ávila, Huelva o Lleida son ciudades donde se requieren unos ingresos anuales menores para lograr hacer frente al pago del préstamo hipotecario si un hogar tuviera que hacer frente a la compra de un inmueble al precio medio ofertado hoy en día. Con los ingresos medios actuales por hogar de 26 478 euros anuales en Ávila, 23 873 euros anuales en Huelva y 23 660 euros anuales en Lleida, es suficiente para comprar un piso mediano de 100 000 euros, 99 000 euros, y 103 000 euros, respectivamente. Podrían asumir la cuota hipotecaria sin problemas. Ya que el saldo teórico en cada una de ellas sería de 13 918 euros anuales, 14 251 euros anuales y 14 366 euros anuales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión los ingresos anuales que se requieren para hacer frente a la hipoteca sin inconvenientes. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

¿Hasta qué punto subirá el euríbor?

En Hipotecas

Revisar la hipoteca en febrero 2021: buenas noticias para los hipotecados

5 febrero, 2021 No hay comentarios

Si te toca revisar la hipoteca en febrero de 2021 podrás reducir tu cuota y pagar hasta 370 euros menos al año, gracias a la pendiente en negativo que lleva el Euribor

Un nuevo mínimo histórico es el que vive el Euribor en los últimos días, ya que ha concluido el primer mes del año en -0,503%, lo cual genera una buena noticia para los hipotecados. Gracias a esta caída, los prestamistas que deban revisar la hipoteca en febrero podrán pagar menos por su cuota hipotecaria durante todo el año.

El índice que referencia la mayoría de las hipotecas variables españolas sigue su tendencia en bajada que comenzó en junio del 2020. Desde entonces, debido a las políticas monetarias expansivas promovidas por el Banco Central Europeo, no ha parado de bajar. De esta manera, los hipotecados ven disminuir sus cuotas cada vez que les toca revisar su hipoteca.

Si estás pagando una hipoteca con interés variable y atada al Euribor y quieres saber cuánto te toca pagar y cómo continuará comportándose este índice según los analistas, no dejes de leer este post!

En este artículo encontrarás:
Toggle
Revisar la hipoteca en febrero de 2021: cuánto tendré que pagar?
Cuándo entró el Euribor al terreno negativo?
Cuáles son las previsiones para 2021?
Contratar una hipoteca en 2021, un buen negocio?
Hipotecas fijas o variables, esa es la cuestión
Subrogaciones en alza en 2021

Revisar la hipoteca en febrero de 2021: cuánto tendré que pagar?

El Euribor lo ha hecho de nuevo. Su récord mínimo ha tocado los -0,503% al cierre de enero de 2021. Según publica El Confidencial a quienes toque su revisión en febrero con el cierre del indicador de enero podrán pagar cuotas más bajas.

Si sacaste un préstamo de 150.000 euros a 30 años y euríbor +0,99%, la rebaja será de 15,58 euros al mes. La cuota pasará de 464,80 euros con el euríbor de enero de 2020 (-0,253%) a 449,22 euros de enero 2021 (-0,503). Esto significa el ahorro de unos 186 euros al año.

Si tienes una hipoteca con un plazo de 30 años de 300.000 euros con euríbor + 0,99%, el ahorro anual será de 373,92 euros. Cada mes pagarás 31,16 euros menos, pasando de los 929,60 euros que pagaban con el Euribor de enero 2020 hasta ahora a los 898,44 con la nueva marca. El ahorro para los hipotecados se situará entre 186 y 370 euros al año.

Cuándo entró el Euribor al terreno negativo?

La primera vez que vimos al Euríbor ingresar en terreno negativo fue hace casi cinco años, en febrero de 2016 cuando llegó al -0,008%. Desde entonces no ha superado nunca la barrera del positivo. En 2020, el índice parecía que iría subiendo poco a poco pero en los meses del verano volvió a profundizar su caída. Así es que en enero hemos visto el sexto mes consecutivo de tendencia en baja, marcando un nuevo mínimo histórico.

Los analistas coinciden en prever que este comportamiento se sostendrá en el tiempo, siempre y cuando las medidas de estímulo e inyección de liquidez se sigan impulsando.

Esta nueva media por debajo de la tasa de depósito del Banco Central Europeo muestra las intenciones de continuar en esta modalidad, por lo menos en el corto plazo.

Cuáles son las previsiones para 2021?

Las últimas previsiones de Bankinter apuntan hacia un euríbor en torno al -0,45% para 2021 y del -0,42 para 2022, con lo cual estamos hablando de dos años más en terreno negativo. Hacia finales de 2020 el euríbor se precipitaba hasta rozar el -0,5%, para terminar corriendo ese límite este año, lo cual era impensado hace tan sólo unos meses. Lo que parece mostrar con estas marcas el Euribor es que todavía no ha encontrado su suelo y que puede bajar aún más.

Sin embargo, sería poco probable ver al índice preferido de las hipotecas variables profundizar mucho ese valor. No tendría lógica que llegue al -0,7% porque desvirtuaría al mercado si se analiza a largo plazo. Es por esto que lo que se espera es que se estabilice y que se mantenga en terreno negativo, dandole cierto aire a los hipotecados ya que verán disminuir sus cuotas.

Los mínimos marcados por el indicador hacen que la rebaja de las hipotecas sean cada vez más complicada para quienes deben revisar en la segunda mitad del año. Para ello, el euríbor debería ahondar aún más en su caída, lo cual no es tan probable. Es por esto que los que ttendrán más posibilidades de experimentar rebajas en su cuota serán los que deban revisar su hipoteca durante el primer semestre de 2021

Contratar una hipoteca en 2021, un buen negocio?

En un contexto de tipos como el actual y con el euríbor en mínimos, el 2021 se convierte en un momento propicio para todo aquel que desee comprar una vivienda e hipotecarse. Los tipos de interés nunca han estado tan bajos, lo que propone un escenario favorable para las contrataciones de hipotecas. Además, quienes quieran cambiar las condiciones de sus préstamos también están en un muy buen momento.

Hipotecas fijas o variables, esa es la cuestión

Si nos referimos a los tipos de préstamos, las hipotecas fijas siguen ganando terreno a las variables justamente por los bajos tipos de interés. Las hipotecas variables no aportan grandes beneficios a las entidades bancarias. Esto ocurre porque en una hipoteca variable el punto de rentabilidad es mucho más tardío que en una hipoteca fija, y según las proyecciones esta tendencia continuará así los próximos meses

La estrategia de los bancos será continuar apostando por el tipo fijo, ya que les representa una buena fuente de ingresos dentro del contexto actual de inestabilidad y frente a un índice en caída como el Euribor.

Las hipotecas fijas se encuentran con unos intereses inusualmente bajos, lo cual perdurará toda la vida del préstamo y es el detalle que hace interesante la propuesta. Por otra parte, para los compradores que sean más arriesgados, una hipoteca variable permite también con intereses bajos poder amortizar el préstamo en 10 o 15 años como máximo.

Subrogaciones en alza en 2021

Los que más pueden beneficiarse con las mejoras en las condiciones de sus préstamos son los que se encuentran en los primeros años de vida de la hipoteca. El panorama actual invita a la banca a mejorar sus opciones a muchos hipotecados, sobre todo a los que se encuentren en los primeros años de vida del préstamo, puesto que son los que más podrán ahorrar. Gracias al sistema de amortización francés vigente en la banca española, durante la primera etapa de la hipoteca pagamos sobre todo intereses. Es entonces cuando resulta más conveniente el cambio de banco en este momento.

¿Te fue útil esta información? Tienes más datos para revisar la hipoteca en febrero 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

Chat en WhatsApp

También podría interesarte:

¿Cuáles son los tipos de hipotecas disponibles en España?