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Crisis económica

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En tiempos de crisis económica muchos usuarios pueden enfrentarse a la falta de pago de la hipoteca, situación que tendrá sus consecuencias si no la resolvemos en el corto plazo.

La  fuerte crisis económica derivada de la pandemia desatada en el mundo durante 2020  ha elevado de manera drástica los niveles de morosidad. A pesar de las moratorias en el pago de hipotecas aprobada por el Gobierno, gran cantidad de hipotecados se vieron obligados a llegar a la falta de pago de la hipoteca ante la falta de ingresos.

Esto generó una de las caras más tristes de la debacle económica. Y aunque esta figura es muy conocida por sus consecuencias, poco se habla de los pasos previos antes de que se llegue a esta situación.

Si quieres saber más sobre las ejecuciones hipotecarias y el proceso para evitar que esto suceda, no dejes de leer este post! Aquí comentaremos las consecuencias de la falta de pago y las posibilidades para evitar perder la vivienda.

Falta de pago de la hipoteca: cómo evitar que ejecuten la propiedad?

La compra de una vivienda es un compromiso financiero a largo plazo, con lo cual es un paso muy importante dentro de las finanzas personales. Debemos saber que este contrato abarcará dos o tres décadas de nuestra vida, por lo que antes de tomar esa decisión tenemos que saber el vínculo que forjamos con el banco luego de esta inversión.

Una hipoteca es el acuerdo que se firma con el banco, que como  entidad prestamista, ofrece el financiamiento de un porcentaje de la vivienda a través de un préstamo. Este capital prestado tendrá que devolverse con intereses. Además, tendremos que tener en cuenta los gastos generados por su admisión.

Cuáles son las consecuencias de la falta de pago de la hipoteca?

Cuando un cliente se atrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, deberá abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora. Estos intereses serán superiores al de los intereses ordinarios y su manera de cálculo estará determinada en el contrato,

Entonces, si un hipotecado se atrasa en los pagos mensuales, deberá pagar la cuota que debía más otros intereses extras, que se irán incrementando a medida que aumenta la deuda. Algunos bancos suelen incluso cobrar una comisión por reclamación de cuotas impagadas, ítem que también está establecido en el contrato firmado.

Cuáles son los pasos previos a la ejecución hipotecaria?

Este proceso se inicia con la falta de pago de la hipoteca. Si el cliente no paga una cuota o durante el plazo se atrasa alguna vez no se activará la ejecución: deberán existir sucesivas situaciones para que el banco ponga en marcha el procedimiento.

Comunicación del banco de la mora

El primer paso será que el banco comunique la situación y pida la regularización de los pagos. En el caso de que sea imposible pagar el total de la cuota pero si se puede pagar una parte, lo más aconsejable es llegar a acuerdos y buscar negociar con la entidad.

De esta manera el banco sabrá que hay intenciones de pago, aunque también exista una dificultad para lograr cumplir con los compromisos.

Ingreso del deudor en mora

Pasados cinco meses sin pagar, el banco incluirá al hipotecado en una lista de morosos. Esta acción puede traer consecuencias, si necesitamos recurrir a futuros préstamos o créditos.

Demanda judicial

La demanda se activa a partir de la 12ª cuota impagada en la primera mitad del préstamo y de la 15ª mensualidad en la segunda mitad de la hipoteca. Esta ampliación en el plazo para comenzar el camino judicial se dictaminó luego de la sanción de la Ley de Hipotecas del 2019.  El banco incluirá una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Se convoca a la Subasta Pública:

Se publican en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento y de los Juzgados y en Boletines Oficiales los datos sobre la subasta. Esta comunicación no está prevista para los deudores, por lo que deberán estar atentos al proceso.

Celebración de la Subasta

Se celebra la subasta entregando la vivienda al mejor postor. En caso de no llegar al precio mínimo, el banco puede quedarse con el inmueble por un 60% del valor. Si el precio de la subasta no supera la deuda pendiente, se puede generar una deuda a favor del banco.

Desalojo

En esta última instancia del proceso el deudor está obligado a abandonar el domicilio con presencia de peritos judiciales y policiales, además del cerrajero que deberá cambiar la cerradura en ese acto.

Cómo se puede evitar una ejecución hipotecaria?

Este proceso se puede frenar e incluso se puede volver al acuerdo original con el banco. Para ello se pueden iniciar las siguientes acciones:

Enervación de la acción hipotecaria: 

A través de esta acción el deudor se pone al día con los pagos. Esto debe suceder antes del anuncio de la subasta para poder cancelar la ejecución. Condición imprescindible es que la vivienda hipotecada sea residencia habitual del titular.

Acordar con el banco

Se puede optar por pagarle a la entidad financiera para que ésta anule el pedido de desalojo. A cambio el deudor deberá comprometerse a pagar la hipoteca si se alarga el plazo o  también puede dar por opción disfrutar de unos años de carencia.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas: 

Siempre que el deudor se encuentre dentro dentro del umbral de exclusión, puede pedirle al banco que pare la ejecución y reestructure la deuda. Si las medidas del código no son suficientes, se puede lograr que la entidad acepte una dación en pago y le permita vivir de alquiler social en la misma vivienda.

Pertenecer a un colectivo vulnerable

Cumpliendo una serie de requisitos, el banco no podrá ejecutar el desahucio aunque ya se haya producido la ejecución hipotecaria. Esto es posible gracias al decreto promulgado en marzo del 2020 como medida dictaminada ante la crisis económica producida por la pandemia del COVID 19.

Demandar al banco por error en la notificación o por cláusulas abusivas

Si la notificación tuvo errores en su entrega sólo se podrá dilatar el proceso. En cambio, si el deudor inicia una demanda por cláusulas abusivas el proceso puede llegar a anularse.

¿Te fue útil esta información? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Las crisis sanitarias, económicas y laborales ocasionadas por la pandemia generaron problemas en el mercado de arrendamiento, sobre todo, en los alquileres de locales comerciales. En este artículo te contamos algunos de los problemas surgidos y sus posibles soluciones.

La crisis económica derivada por la pandemia sufrida en España y en todo el mundo, ha golpeado fuertemente el mercado de alquiler. Particularmente a aquellos locales que debían seguir pagando sus alquileres a pesar de tener que haber cerrado sus puertas al público. El impago de rentas de los alquileres de locales comerciales impacta, en consecuencia, sobre los propietarios que dejaron de percibir ese ingreso mensual. Veamos en este artículo algunas de las soluciones que se implementaron para sostener a flote a estos sectores.

Contratos de arrendamiento para alquileres de locales comerciales

En condiciones normales, un contrato de arrendamiento en el cual alguna de las partes no cumple con las obligaciones establecidas, puede tener consecuencias económicas y legales. Las circunstancias derivadas de la pandemia, obviamente no estaban contempladas en los contratos ya que se trata de un caso excepcional e imprevisto. Los incumplimientos de contrato ocasionados por este tipo de situación tienen menos consecuencias y se pueden amparar según Legálitas.

En estos casos, se sobrentiende que, al tratarse de situaciones extraordinarias, se requiere de la colaboración de ambas partes del contrato. De ambas partes, porque además de sufrir los arrendatarios por el cierre de sus locales, la falta de pago afecta a los arrendadores. Sobre todo a los arrendadores particulares, pequeños que no tienen espalda para sostener los inmuebles si pierden el ingreso de renta mensual.

Algunas de las soluciones que se encontraron fueron desde poder suspender el pago de rentas temporalmente hasta reducciones también temporales. En otros casos, se acudió a las moratorias de pago.

Relación entre arrendadores y arrendatarios

La relación de diálogo entre arrendadores y arrendatarios es fundamental para tener conocimiento de la situación económica de ambas partes. De esta manera se sabrá si existe una dificultad económica provocada por consecuencia de la pandemia. Manteniendo un diálogo entre los dos podrán atravesar los períodos vulnerables de mejor manera.

Ayudas estatales

Desde Legálitas expresan que es importante estudiar la situación antes de dejar de pagar las rentas. Muchas situaciones adversas pueden paliarse con las ayudas extraordinarias del Estado y otras normativas que se estuvieron aplicando para la ayuda a los comerciantes en las distintas Comunidades Autónomas. Es mejor entonces cubrir los costes de renta con esas ayudas antes de tener peores consecuencias por cuestiones de impago, ya sea desahucio o tener que responder ante acciones legales.

En la actualidad, las ayudas de alquiler distinguen si el propietario es un gran tenedor o un particular. En el caso de que posea más de diez inmuebles urbanos y ha aplicado medidas en favor de los inquilinos o si es un propietario particular recibirá las ayudas estatales o estará excluido de tener que ayudar directamente al arrendatario.

Muchas arrendatarios han buscado ampararse con la solicitud de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Se trata de alteraciones sobrevenidas de las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato. La aplicación o no de esta cláusula será evaluada por un Tribunal y dependerá de este si es tenida en cuenta o no para el caso que la solicite. La razón de esta cláusula es adaptar el contrato a la realidad económica y social que se está atravesando en este momento que difieren del momento en que se firmó el principio del convenio.

No debe tomarse la situación derivada de la COVID-19 para intentar beneficiarse sin excusa. Se debe analizar caso por caso cuando sea realmente necesario esquivar algunas cuestiones del contrato, al menos, por un tiempo. Si existieran alquileres de locales comerciales que ya pudieran sortear las dificultades sufridas y que ya lograsen costear las rentas, deben informar y regularizar la situación contractual original.

Situación con el IVA y el IRPF para los alquileres de locales comerciales

Sobre el IVA y el IRPF, fiscalmente, hay que abordar el estudio de cada caso concreto para poder integrar en las autoliquidaciones las cantidades correctas.

IVA

Los alquileres de locales comerciales devengan IVA. Esto quiere decir que que están obligados a repercutir IVA expidiendo una factura e ingresarlo a través del modelo 303 de manera trimestral. O sea que, si el inquilino efectúa un impago de su renta, el dueño del inmueble tiene que declarar el IVA de la misma manera que si hubiese recibido el pago.

Solo si el arrendador y el arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria por suspensión o carencia en el pago de la renta por caso del cierre temporal del negocio por consecuencia del estado de alarma por la Covid-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.

La acreditación de este tipo de acuerdo podrán efectivizarla las partes por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT. Esto significa que, si las dos partes han firmado un acuerdo en los términos de la consulta, el propietario del inmueble puede evitar adelantar un dinero que no ha percibido y que recibirá más adelante, lo que hará que le resulte muy favorable a nivel tributario.

IRPF

En el caso del IRPF se declaran los rendimientos obtenidos del local alquilado como rendimientos del capital inmobiliario. De tal manera, habrá que ver qué es lo que se pacta con el inquilino, para ver qué es lo que se va a incluir en la autoliquidación.

La ley de IRPF establece que son deducibles los saldos de dudoso cobro, siempre que esta eventualidad esté justificada. Se entienden como justificados los casos siguientes:

  • Si el deudor se encuentra en situación de concurso.
  • Si durante el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido una renovación de crédito.
  • En el caso de que un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

¿Quieres saber más sobre cómo sigue la situación de los alquileres de locales comerciales?, contáctate con nuestros representantes para una atención personalizada.

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Debido a la crisis ocasionada por el confinamiento que se atravesó y se sigue atravesando con el estado de alarma por el COVID-19, el Gobierno se vio obligado a repensar estrategias para colaborar con los más afectados. Este es el caso del nuevo decreto antidesahucios.

Las consecuencias sobre el mercado de alquiler por la crisis económica

El hundimiento de la economía española por el coronavirus es el mayor de todas las economías de la zona euro. Tras una publicación de la Encuesta de Población Activa (EPA), se refleja una destrucción de más de un millón de puestos de trabajo durante el último trimestre del año. Esta situación ha impactado directamente sobre el mercado de alquiler ya que muchas personas dejaron de pagar sus rentas. En consecuencia, hace un mes atrás, se venía trabajando sobre un decreto antidesahucios en beneficio de dichos afectados y ha sido aprobado recientemente. Entérate de qué se trata.

Previas tensiones sobre el decreto antidesahucios

El vicepresidente segundo y ministro de Derechos Sociales y Agenda, Pablo Iglesias, había anunciado el pasado noviembre en sede parlamentaria que el decreto para evitar los desahucios de vivienda de las personas afectadas sin alternativa habitacional iba a llegar en menos de dos semanas. Esto sucedió después de varios encuentros entre los dos partidos en una semana donde debían negociar los presupuestos para el año que se aproxima.

La situación tensionó las relaciones de los dos partidos del actual Ejecutivo. En principio, con la presentación de dos enmiendas sobre sus propios presupuestos, negociados anteriormente entre el Gobierno de coalición, donde se exigía la prohibición de los desahucios y el corte de los suministros básicos hasta el 31 de diciembre de 2022.

Pablo Iglesias, de todas maneras, insistió sobre este tema. Lo destacó durante su comparecencia en la Comisión Mixta del Congreso para la Coordinación y Seguimiento de la Estrategia Española para alcanzar los Objetivos de Desarrollo Sostenible.

Aprobación del nuevo decreto antidesahucios

El Gobierno ha aprobado este martes en el Consejo de Ministros la suspensión de los desahucios de alquiler. Impacta sobre las familias vulnerables sin alternativa habitacional. También prohibió el corte de suministros de luz, de agua y de gas a la población afectada por la crisis económica. Cubre también a personas en riesgo de exclusión social hasta el fin del estado de alarma.

El nuevo Real Decreto-ley llega después de un mes de negociaciones entre los socios de Gobierno. Unidas Podemos presentó una enmienda de la mano de EH Bildu y Esquerra Republicana al anteproyecto de Presupuestos Generales. La medida fue criticada por ministros socialistas, como la vicepresidenta tercera, Nadia Calviño, y la de Defensa, Margarita Robles, y fue motivo de fricción en el seno del Ejecutivo durante varias semanas.

La nueva medida intenta generar una respuesta habitacional sin perjudicar a los propietarios. José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, lo afirmó en una rueda de prensa, luego de la reunión del Consejo de Ministros. Él fue quien negoció con Iglesias lo más grueso de esta normativa actualizada.

El nuevo decreto de desahucios prolonga hasta el 9 de mayo la moratoria que vencía el 31 de enero para los afectados por la crisis causada por el COVID-19. Además, se extiende la medida a la población perjudicada por otras causas económicas. Contempla, incluso, a los que se encontraban en situación de vulnerabilidad antes de la pandemia.

Se incluye en la medida a aquellas familias que ocupan pisos vacíos sin violencia y que tengan la condición de dependientes. También a las víctimas de violencia de género o que tengan a su cargo a menores de edad u otras personas dependientes.

Si el inmueble es propiedad de grandes tenedores de vivienda, el Estado podrá indemnizarlos si demuestran un perjuicio económico. Esta situación se produciría en el caso de que la vivienda estuviera en venta o alquiler antes de la ocupación.

Alternativa habitacional

El inquilino es quien debe pedir el aplazamiento del desahucio para personas vulnerables. Este tendrá que presentar en los juzgados su solicitud de suspensión. Las autoridades judiciales acudirán en ese caso a los servicios sociales municipales, quienes remitirán el caso a la comunidad autónoma.

Las autonomías en el lapso de quince días estarán obligadas a brindar una alternativa habitacional, pero esta no puede ser “un albergue o un polideportivo”, según ha afirmado el vicepresidente, sino que será una “vivienda digna”.

Si durante este tiempo la Administración autonómica no les proporciona esa alternativa habitacional, el desahucio se llevará a efecto. Las inmobiliarias podrán pedir compensación por el perjuicio que les haya ocasionado la obstaculización del lanzamiento.

Suspensión de los cortes de suministros

En este nuevo decreto, el Ejecutivo también ha aprobado la suspensión de los cortes de los suministros de luz, de agua y de gas por falta de pago durante el estado de alarma para los colectivos vulnerables. La medida, impulsada por el Ministerio de Transición Ecológica, se aplicará no solo a los titulares del contrato, sino también a aquellas personas que reúnan las condiciones de vulnerabilidad, pero no puedan acreditar la titularidad. Serán los servicios sociales y los mediadores sociales, como las ONG, quienes certificarán esta condición.

Compensación para propietarios afectados por el nuevo decreto antidesahucios

La compensación para propietarios sería por el precio medio del arrendamiento en la zona donde se encuentre el inmueble. Sumados los gastos en los que haya incurrido hasta el momento en que se levante la suspensión del desahucio o se termine el estado de alarma. También señala que, en los casos de viviendas ocupadas, los desahucios seguirán adelante si la vivienda ha sido ocupada con métodos violentos o para ejecutar dentro de ella actividades ilegales. También si se trata de la vivienda habitual o la segunda residencia de un propietario particular.

Con esta medida, el Gobierno cumple una de las peticiones de los grandes propietarios, que en las últimas semanas habían alertado del peligro que significaba para ellos esta normativa. No recibir una compensación a cambio sería equivalente a un acto de injusticia.

Resumen

En síntesis, este nuevo decreto ampara a todas aquellas personas perjudicadas por la crisis económica sufrida a lo largo de este año, sin dejar de poner atención a propietarios e inmobiliarias.

Contáctate con nuestros asesores de Oi Real Estate para más información.

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