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COVID19

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Las compañías intentan desde hace meses una vuelta a la oficina escalonada. Sin embargo, los distintos embates de las sucesivas olas de la COVID han retrasado más y más las ordenanzas que instruían los regresos a la habitualidad. Muchas fechas calendarias fueron pactadas, suspendidas y pospuestas. Las empresas finalmente deciden por su propia cuenta, optando principalmente por las modalidades híbridas entre presenciales y remotas. En este artículo de Oi Real Estate veremos en qué situación se encuentra la asistencia a las oficinas luego del verano y con miras a salir en el menor tiempo posible de la pandemia, de una vez por todas.

El modelo de trabajo “estrella”

¿Presencial o remoto total? ¿Modelo híbrido, o sectorizado por sectores? Estas y muchas otras son interrogantes aún sin una respuesta definitiva. Podría decirse que, tras la vuelta del período vacacional, muchas empresas no logran definirse respecto a una modalidad laboral concluyente.

El Gobierno y las distintas autoridades desde las comunas, tampoco logran ponerse de acuerdo ni unificar criterios. De todos modos, y más allá de las ordenanzas, las compañías terminan decidiendo según lo creen conveniente para sus rentabilidades; muchos dirían que dichas ordenanzas solo sirven para establecer alguna tendencia desde las portadas de los diarios, o los mosaicos de los noticieros.

Sin embargo, y no habiendo hasta ahora estudios que ofrezcan un índice certero, existe una modalidad que será recordada como “la estrella” de este 2021: el modelo híbrido. O sea, parcial entre presencial y remoto.

Imposición de una modalidad abierta

El trabajo remoto o homeoffice pareció abrirse camino durante 2020. Muchos apostaban a no regresar nunca más a las oficinas, como en la era pre pandemia o mejor dicho, como desde siempre. La opinión de los empleados de oficina sí fue un factor complejamente medido por sus compañías empleadoras; prácticamente a todo instante y desde el comienzo mismo de las restricciones a la circulación, como primera medida sanitaria. El resultado fue lapidario: más del 90% vio con buenos ojos el trabajar desde su casa.

Los contadores y empleados de RRHH en seguida sacaron del cajón sus calculadoras y las pusieron a funcionar. Estimar la rentabilidad de la empresa en términos del teletrabajo fue prioridad. A muchos CEOs pareció gustarle la idea, por ello desde comienzos de 2021 se anunciaban cambios estructurales sorprendentes. España no fue una excepción a la regla; esto ocurrió en casi toda Europa y en el resto del mundo.

Sin embargo, con el avance de la vacunación y la baja circunstancial de casos, tanto empleados como directores comenzaron a analizar el implemento de una modalidad híbrida. Hoy día, aproximándonos al umbral de 2022, dicho sistema mix se encuentra en auge, y es implementado en los grandes polos empresariales de las ciudades más nutridas.

La vuelta masiva a la oficina

No hay quien evite el escalofrío al imaginar una vuelta masiva a los edificios de oficina. En este sentido, y mientras transitamos una quinta ola (ya de por sí inesperada), no hay protocolo que logre mitigar un eventual sexto embate de la COVID. El distanciamiento social parece ser el único respaldo al sistema de vacunación. Por eso, la alternancia entre presencialidad y trabajo remoto que ofrece la vuelta a la oficina mediante este sistema híbrido, parece ser una opción saludable y conveniente para todos.

No obstante, la promesa de las autoridades era un regreso de las vacaciones sin protocolos en las compañías. Esto no cambió casi nada y en alguna medida se choca de frente, al menos desde lo operacional, con el reingreso de las plantillas a los edificios por parte de las empresas que obligaron una vuelta integral.

El desconcierto de muchas plantillas

Por otro lado, no olvidemos que existe un número considerable de empleados, quienes sienten hoy día algo similar a la desorientación. Una gran cantidad de firmas aseguraron tener a esta altura del año ya definida la situación individual de trabajo; pero las marchas y contramarchas gubernamentales e internas no les han permitido una estimación definitiva.

Así, trabajadores que planeaban trasladarse a las afueras teniendo en cuenta la modalidad teletrabajo “casi asegurada”, se encuentran más que en un régimen laboral, en un verdadero limbo. Según declaraba recientemente Carlos Gutiérrez, como secretario de Juventud y Nuevas Realidades del Trabajo de CC OO “solo el 10% de los empleados españoles continúa trabajando en la modalidad del teletrabajo, cuando el año pasado lo hacían el 25%”. Con todo, uno de diez, es mucha gente.

Mientras tanto, en Estados Unidos…

En el gigante americano la posición de las principales compañías es un tanto más inflexible y determinante que en España y la Unión Europea toda. James Gorman, delegado jefe de Morgan Stanley (una de las mayores entidades bancarias en el sector de inversión de Wall Street) advirtió de forma un tanto dura a sus empleados retornar a su lugar de trabajo de escritorio, fijando como fecha límite el 6 de septiembre próximo pasado. Días atrás había afirmado que…

…si puedes ir a cenar a un restaurante en Nueva York, puedes volver a la oficina. Y nosotros te queremos en la oficina. Si pretendes un salario newyorkino, trabajas en Nueva York. Nada de estar en Colorado y cobrar un sueldo como si vivieras en Nueva York. Lo siento. Eso no va a funcionar.

James Gorman

Esto es porque muchos de los empleados del Morgan Stanley en Nueva York directamente decidieron mudarse de estado, dando por ciertas las versiones que daban como ganador del combate al teletrabajo.

La falta de regulaciones como protagonista

Este nuevo episodio en la gruesa novela del capitalismo, aún no se ha terminado de redactar. ¿Puede una compañía ajustar (hacia abajo) un salario, a un empleado que se ha mudado de distrito? Se trata de un dilema mundial, que demuestra que la vuelta a la oficina será más compleja de lo esperado.

Imagínate que tu sueldo en una compañía de primera línea en Madrid (la ciudad española de mayor costo de vida, detrás de Barcelona) es de 27.800 euros. La empresa te envía a trabajar desde tu casa. Entonces, decides hacer una diferencia y mudarte a Canarias, donde el costo de vida es menor y el sueldo en promedio es de 20.800 euros. ¿Crees justo o conveniente que la compañía recorte tu ingreso?

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El comercio post- COVID19 ha sufrido cambios que se verifican tanto en la forma de comprar como en los sectores más rentables para invertir. Enterate de todos los datos y proyecciones en esta nota.

El impacto que la primera ola del coronavirus generó en el comercio ya es posible de cuantificar. Los analistas plantean que, pese a un aumento en la afluencia a los centros comerciales, la renta de los alquileres de locales sufrió una caída. Por otro lado, el comercio electrónico experimentó un alza gracias a la cantidad de gente que se volcó a las compras electrónicas. En cuanto a las inversiones, se produjo un crecimiento en el interés por los activos logísticos

Centros Comerciales: ¿cómo se vieron afectados por la pandemia?

Según estudios publicados por Bankinter, los centros comerciales, que abrieron sus puertas luego de 12 semanas cerrados han registrado una caída destacable en sus rentas. El índice en baja rondará entre los -15 % y -25%.

Y aunque el gobierno español haya decretado un nuevo estado de alarma, no se han emitido restricciones en cuanto a la circulación en las galerías comerciales, por lo que en esta oportunidad podrán continuar sus actividades con los recaudos necesarios.

Es posible entonces hacer proyecciones sobre lo que dejará este 2020, marcado por la pandemia Covid19, que dejó sus consecuencias en todos los ámbitos de la vida cotidiana.

Renegociación de alquileres luego del primer confinamiento

El primer estado de confinamiento, limitó el movimiento de las personas buscando contener la oleada de contagios pero significó un golpe al corazón del comercio. Para evitar grandes conglomeraciones de personas, los locales comerciales fueron los primeros afectados por la caída en sus ventas. En este contexto, los inquilinos estaban obligados a pagar sus rentas pero lograron renegociar sus contratos.

Durante los más de dos meses que estuvieron cerrados, la mayoría de propietarios optaron por aplazar temporalmente las rentas. Con respecto a los grandes tenedores con Pymes y autónomos como inquilinos, la mora fue avalada por el gobierno. A través del Decreto- Ley 15/2020, proclamado el 21 de abril se contempló la moratoria con un máximo de 4 meses y sus consiguientes prórrogas.

En una primera fase de la pandemia se trató de negociar una suspensión total del pago del alquiler, manteniendo los gastos fijos del centro comercial. En una segunda fase, los comerciantes optaron por la renegociar los alquileres a medio y largo plazo.

Estas negociaciones entre empresarios y compañías inmobiliarias se realizaron analizando caso a caso las previsiones de venta. No era lo mismo plantear una rebaja en un centro comercial de las periferías de Madrid que uno del centro de la ciudad. En este último caso por ejemplo, la mayor afluencia se la daba el turismo y tenía una renta mucho más alta.

Realidad de los centros comerciales en el mundo

En otros países la actividad en los centros comerciales verifica cambios más drásticos. Según consigna Bankinter, en Estados Unidos y Reino Unido el panorama de los grandes conglomerados comerciales no vislumbra una tendencia positiva. Se están produciendo cierres, rebajas en las valoraciones de los activos, e incluso quiebra de algunos operadores.

La situación difiere radicalmente por un detalle, no menor en el análisis de esta tendencia negativa. Estados Unidos presenta un modelo que, por lo menos hasta fines del año pasado, le funcionaba con creces. La superficie comercial por cantidad de población da como resultado una relación de 1602 m2 por cada 1000 habitantes. Esta sobreoferta de posibilidades de compra no está siendo satisfecha por la demanda de la población. Los ciudadanos, golpeados por la crisis económica, optan por recortar sus gastos. Su afluencia a los grandes centros comerciales verificó una baja, sumado al descenso del turismo también producto de las restricciones por la pandemia explican estos números.

¿Cómo es la situación de los centros comerciales en España?

En España la situación es diferente. Según los números facilitados por la AECC, en España hay 568 centros comerciales. Su superficie Bruta Alquilable (SBA) es de 16.436.650 m2 los cuales aportan una capacidad para incluir 36.126 locales (85% de los cuales son menores de 300m2). Dentro de esta oferta, se dispone de una dotación de 871.608 plazas de aparcamiento para el público que los visita.

La relación entre superficie comercial y cantidad de población es mucho más reducida. Cada 1000 habitantes se registra una superficie de 280m2, una proporción mucho más apropiada y contenida por el consumo.

Es así como luego del desconfinamiento se pudo verificar una recuperación en la afluencia del público a las galerías comerciales. Si bien se registró una baja respecto del año anterior, la caída en los últimos meses fue más contenida. Comparando el mismo mes del 2019, agosto tuvo en 22% menos de visitas, lo cual era previsible por las condiciones afrontadas.

Comercio electrónico:¿por qué se acelera su crecimiento?

Contando con las herramientas y el conocimiento del virus como se ha venido comportando hasta ahora, es factible realizar proyecciones sobre los próximos meses. El panorama que se viene a mediano y largo plazo parece indicar que el virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, la caída de rentabilidades y valoraciones de los centros comerciales.

La primera ola del Covid 19 realizó un entrenamiento rápido para que los usuarios pudieran familiarizarse con la modalidad online. Al ser la única alternativa de compra en muchos casos, los clientes tuvieron a la fuerza que acostumbrarse a realizar sus pedidos a través de internet.

A nivel global, el comercio electrónico representa un 14 % de las ventas minoristas. Si esta tendencia sigue en alza como se estima, es probable que alcance el 22% para el año 2023. Otro punto a favor de esta tipología de activos es que es la más sensible a un potencial cambio de ciclo, con lo cual se adapta fácilmente a las nuevas vicisitudes del mercado.

Activos logísticos: en alza

La otra cara de la moneda la exponen los activos logísticos. Esto incluye los nodos de infraestructuras (puertos, aeropuertos, zonas económicas especiales, terminales, fronteras) y los conectores (trenes, autopistas, carreteras) que conforman la red logística.

El covid 19 reforzó con creces su demanda empujada por el crecimiento del comercio electrónico, que prevee una suba superior al 5 % anual. Sumado a este punto, se espera que el comercio internacional siga creciendo, a un ritmo de 3.6% interanual entre 2018 y 2024.


Un atractivo interesante por el que los activos logísticos aceleran su crecimiento es por su gran capacidad de incremento de rentas.
Esto se explica porque el alquiler de las instalaciones no representa un gran coste de dinero para las empresas logísticas. Dentro de sus presupuestos, tan sólo un 5% está destinado para dicho gasto. Teniendo en cuenta esto, un incremento en las rentas del 20% resultará en una suba del 1% sobre el coste total de la compañía. Con estos datos se verifica que la actividad empresarial es poco sensible al precio de la renta, una ventaja que muchos inversores están empezando a aprovechar.

¿Cuáles son los activos logísticos más demandados?

Los tipos de activos más demandados con menor oferta son las grandes instalaciones, próximas a Madrid, Barcelona y Valencia de más de 20.000 m2. El interés de las compañías logísticas también se centra en los activos que cuenten con menor superficie pero bien ubicados lo más cerca posible de las ciudades, especialmente en Madrid.

Por otra parte, se verifica un aumento en el interés de las empresas logísticas por activos logísticos “de última milla”, con menor superficie, pero situados lo más cerca posible del centro de las ciudades
Al contar con menos tiempo de entrega, el interés de las empresas logísticas se centra en los activos con menor superficie pero situados lo más cerca posible de las ciudades.

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El incumplimiento de fecha de entrega de propiedades es un conflicto frecuente entre vendedor y comprador. Una vez cerrada la operación, el propietario tiene derecho a tomar posesión en tiempo y forma tal y como figura en el contrato cuya obligación acordó con el vendedor. En esta nota te contamos cuáles son las alternativas más convenientes para reclamar.

Siempre que adquirimos una propiedad, ya sea nueva o con años de antiguedad, necesitamos que los plazos de entrega se cumplan. Una inversión de magnitud como la que requiere el coste de un inmueble demanda que las obligaciones contractuales sean formalizadas.

Pero muchas veces por causas ajenas a la voluntad de las partes, surgen inconvenientes en las fechas y los plazos para que el propietario tome posesión de la vivienda se pueden retrasar.

¿Cuáles son algunas causas probables de incumplimiento de entrega de propiedades?

Durante la crisis financiera del 2008, muchos inversores sufrieron retrasos en las entregas, paralización de las obras o quiebre de los proyectos inmobiliarios. Este 2020 ha traído sus consecuencias similares debido a la debacle económica provocada por el coronavirus.

La pandemia obligó a muchos sectores a paralizar sus actividades. El estado de alarma dictaminado por el gobierno a principios de año provocó un freno en las actividades económicas, cuyos efectos no tardaron en hacerse notar también en el rubro de la construcción y la venta de inmuebles.

Estas dilaciones pueden haber afectado los plazos de entrega de viviendas. En este caso, el vendedor o la cooperativa de viviendas deberá afrontar las demandas al no cumplimentar lo acordado con el comprador 

Ante estas circunstancias, el propietario tiene derecho a hacer las reclamaciones correspondientes ante los Tribunales pudiendo llegar a percibir compensaciones económicas inherentes a esa dificultad.

¿Cuáles son las cláusulas que protegen al comprador de un posible incumplimiento de contrato?

Ya sea en caso de una compra de vivienda que estaba previamente construída o en la adquisición de una propiedad de plano, existe una fecha pactada en el contrato para su entrega. 

Es importante estar atentos para que en el acuerdo entre vendedor y comprador se fije explícitamente un momento preciso o una fecha concreta de concesión. De esta manera se generará una obligación escrita que deberá ser cumplimentada por el vendedor en tiempo y forma. Esto además facilitará las cuestiones relativas a posteriores reclamaciones.

Otra cláusula que se recomienda incluir en los contratos, especialmente si se trata de la compra de un piso nuevo es la que establezca la penalización por el retraso en la entrega de la obra. Esto podrá obligar al vendedor a distintas opciones:

  • El pago de una determinada cantidad de dinero: Este importe se devengará del cálculo de las posibles pérdidas ocasionadas por la falta de posesión.

  • El alquiler de una vivienda: A esta opción se puede concurrir si el piso que estamos pagando reemplazará un actual arrendamiento. 

  • Devolución de las cantidades pagadas más los intereses e impuestos correspondientes: Este punto debe incluírse previendo que la obra nunca se concluya.

Dentro de esta cláusula no se debe olvidar hacer referencia al seguro bancario acreditado por el vendedor para afrontar posibles indemnizaciones.

¿Cuáles son los pasos a seguir cuando nos enfrentamos a un incumplimiento del plazo de entrega de vivienda?

En una primera instancia, lo más recomendable es intentar lograr un acuerdo amistoso con la parte vendedora. Programar otra fecha de entrega en un tiempo prudencial puede ser un punto a favor para evitar iniciar acciones legales, con su consecuente coste inicial extra.

El mantener un buen diálogo entre las partes propiciará un acuerdo beneficioso para todos. Contar con la posibilidad de llegar a un acuerdo con el consentimiento de comprador y vendedor seguramente resultará en ahorro efectivo de tiempo y recursos.

¿Cómo proceder si el comprador no acata un acuerdo amistoso?

Cuando intentamos la vía amistosa y el vendedor no acepta una nueva fecha de concesión o no demuestra voluntad de acuerdo, tenemos la posibilidad de iniciar acciones legales. En este punto es importante asesorarse con un buen estudio de abogados, de preferencia especializados en temas inmobiliarios. De esta manera estaremos seguros de que contamos con profesionales idóneos y con experiencia para llevar adelante nuestro litigio.

  • Comunicación fehaciente y plazo improrrogable:

El primer paso será el de comunicarle al vendedor la exigencia de la entrega de la propiedad, en una fecha que será propicia para el comprador. En este punto debe existir una comunicación fehaciente de que se reclama el cumplimiento del contrato señalando un plazo improrrogable para ello.

  • Posibilidad de iniciar demanda por daños y perjuicios: 

El comprador le avisa en esta instancia al vendedor que podrá iniciar las acciones correspondientes por el incumplimiento de la entrega de la vivienda en tiempo y forma. En este momento podrá hacer reserva expresa de todas las acciones legales que le asistan para la reclamación de los daños y perjuicios que se le causen por la demora producida.

  • Pago de penalización previamente acordado

En caso de que existiera en el contrato anteriormente firmado, se puede invocar la cláusula de penalización por retraso en la entrega, que podrá ser del pago de un importe, el alquiler de una vivienda o el reembolso de la inversión si hay cancelación de obra.

Estos ítems deben ser transmitidos a la parte vendedora a través de un requerimiento notarial o burofax.

¿Qué hacer cuando no se responde al reclamo por incumplimiento de contrato?

Al no recibir respuesta a los plazos comunicados fehacientemente a la parte vendedora, el comprador tiene derecho a iniciar las acciones legales en Tribunales.

Luego de este paso, será el juez quien implemente las medidas tendientes a la resolución del conflicto. Para ello se deberán acatar los tiempos jurídicos y la sentencia, dependerá de los alegatos oportunos y las pruebas existentes.

Cabe aclarar en este punto que la ejecución de las penalidades contratuales pueden variar según el parecer del juez. Esto sucede porque el magistrado tiene potestad para moderar su contenido teniendo en cuenta las causas de la demora en la entrega.

Arbitajes y mediaciones: ¿por qué elegirlos?

Según la Cámara de Comercio Alemana para España, dos de los medios en auge para la resolución de conflictos, sobre todo en este contexto de post- covid 19 que son más convenientes por su rapidez y efectividad.

Arbitraje: A través de este mecanismo las partes eligen de mutuo acuerdo a un tercero independiente que ejercerá como Arbitro. Esta figura legal será la que emita un laudo con la decisión que estime lleve justicia al conflicto.

Mediación: Por esta vía, las propias partes alcanzan entre ellas un acuerdo. El mismo deberá ser satisfactorio tanto para el vendedor como para el comprador . Se contará para todo el proceso con un mediador, que es un profesional formado para tales fines.

Las ventajas de estos métodos son: confidencialidad, rapidez y ahorro de costes. Su mayor beneficio reside en la practicidad de poder enviar las comunicaciones a través de correo electrónico y la facilidad para dictar las sentencias por videoconferencia.

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Si por la crisis económica generada por el COVID-19 no puedes pagar tu hipoteca, puedes solicitar una moratoria hipotecaria a tu banco para que no te cobre las cuotas. El gobierno ha ampliado el plazo para solicitarla hasta el 29 de septiembre.

En este artículo te explicaremos todo lo que debes saber sobre la moratoria y su ampliación.

¿En qué cosiste una moratoria hipotecaria?

Básicamente, consiste en aplazar el pago de las cuotas de la hipoteca durante un periodo de tiempo. Desde el 19 de marzo de 2020 los ciudadanos españoles que lo necesiten pueden pedir una moratoria de hasta tres meses.

¿En qué casos puedo solicitarla?

El Real Decreto-ley 8/2020, publicado el 18 de marzo, establece que los deudores en situación de vulnerabilidad a causa de la cuarentena provocada por el COVID-19 pueden solicitar una moratoria para cualquiera de los siguientes supuestos:

  • Si la hipoteca la tienes sobre tu vivienda habitual.
  • O en tu local u oficina (por ejemplo, si eres un autónomo/a o un profesional).
  • Para una vivienda que tengas alquilada y sobre la que no estés cobrando la renta.
  • También si eres el avalista o fiador de una persona con deuda hipotecaria, en las mismas condiciones.

¿Cómo saber si me encuentro en estado de vulnerabilidad?

Para saber si te encuentras en estado de vulnerabilidad para poder solicitar la moratoria puedes hacer clik aquí, además debes cumplir con los siguientes requisitos:

  • Que la cuota hipotecaria más los gastos y suministros básicos sea igual o superior al 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar.
  • Que las circunstancias económicas de la unidad familiar se hayan visto alteradas, es decir, que el esfuerzo que le supone las cuotas hipotecarias se haya multiplicado al menos por 1,3.

Hay que tener en cuenta que cada Comunidad Autónoma puede establecer algún criterio adicional mas favorable.

¿Cómo se solicita la moratoria?

Tienes que realizar lo siguiente:

  • Mandar la solicitud de moratoria hipotecaria al banco. Averigua en la entidad como puedes tramitarla, en general, es por banca online o vía mail.
  • Un vez que la entidad comprueba que cumples con las condiciones, implementará la medida en un plazo máximo de 15 días.
  • Es importante resaltar, que la entidad comunicará al Banco de España su vigencia y duración.

UNA VEZ APROBADA:

  • Se aplicará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado.
  • Tampoco podrá aplicarse intereses ordinarios o de demora.
  • Ni se podrá tener en cuenta este período para la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado.

¿Qué documentos debo presentar al banco?

  • Para demostrar desempleo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones donde figure la cuantía mensual recibida.
  • Si ha cesado nuestra actividad como autónomo: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la CC.AA. sobre la base de declaración del cese de actividad.
  • Para acreditar el número de personas que habitan en la vivienda: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de empadronamiento de las personas de la vivienda, declaración de discapacidad, de dependencia o incapacidad laboral permanente.
  • Para acreditar la titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembro de la unidad familiar, escrituras de compraventa, y de concesión de préstamo o prestamos con garantía hipotecaria.
  • Declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.

Si no se pudiese presentar alguno de los documentos necesarios por circunstancias ajenas a la voluntad y relativas a la crisis del coronavirus, se podrá presentar una declaración responsable.

Una vez finalizada la crisis por COVID-19 se presentará la documentación correspondiente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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