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Según un informe realizado, en el último año ha mermado, en un punto la cantidad de pequeños propietarios en nuestro país. Un detalle que debemos aclarar es que, si bien la cifra es muy cercana a la registrada en el 2022, se ha informado una disminución en las viviendas de copropiedad. Esto implicaría que uno de los copropietarios ha decidido desprenderse del porcentaje de la vivienda que tenía.

En este post te contaremos como se ha modificado el mercado de la vivienda de los pequeños propietarios en el último año y de que forma se ha redistribuido el parque inmobiliario. ¿Nos acompañas?

Pequeños propietarios en el mercado inmobiliario

Hace unos pocos días, desde Fotocasa Research han presentado un informe en el que se analizan los inmuebles, tanto para brindar información sobre la cantidad de propietarios que el parque inmobiliario de nuestro país tiene, como el uso al que se destinan.

Según los datos que se obtuvieron, se ha determinado que la mayoría de los propietarios cuentan únicamente con la titularidad de un inmueble. El porcentaje que ha reflejado este estudio, informa que hoy en día, un 60 por ciento es propietario de una vivienda en nuestro país. Por otro lado, un 76 por ciento de los consultados, explica que se encuentra viviendo en un inmueble de propiedad. Esto quiere decir que o es el propietario o cuenta con el usufructo del mismo.

Estos primeros datos, nos permite establecer que aproximadamente 1 de cada 4 personas, necesita rentar una vivienda.

Estas cifras de pequeños propietarios, han fluctuado en comparación con el 2022. En el mes de agosto del año anterior, esa cantidad era de un 57 por ciento, y en febrero, del 61 por ciento.

Al explicar los motivos de esta situación, se alega que tiene que ver con situaciones que pueden cambiar en el  transcurso de los años.

Pero veamos un detalle de los porcentajes de propiedad o copropiedad en distintas localidades de nuestro país:

  • Cataluña: en esta localidad el 57 por ciento es propietario o copropietario de la vivienda en la que se encuentra
  • Comunidad Valenciana: Aquí, se registran valores cercanos a la media nacional con un 59 por ciento
  • Madrid: el porcentaje de propiedad allí, es del 66 por ciento, habiendo registrado una subida de 5 puntos, en comparación al año anterior
  • Andalucía: Aquí se ha informado una reducción respecto al año anterior, pasando del 59 por ciento al 53 por ciento, en este momento.

Los grandes tenedores

Si bien un altísimo porcentaje de propietarios en nuestro país cuenta con solo un inmueble, un 0,3 por ciento cuenta con cinco o más propiedades a su nombre. Si realizamos una comparación con el año anterior, este valor era mucho menor, se encontraba en un 1,1 por ciento. Con lo que se ha registrado una subida del 200 por ciento.

Debemos aclarar que estos propietarios, según la Ley de Vivienda, en este momento serán catalogados como grandes tenedores, ya que se ha reducido la cantidad de propiedades de 10 a 5 para entrar en esa categoría.

pequeños propietarios

Lectura recomendada: Se aprobó la Nueva Ley de Vivienda: claves para entenderla. Si todavía tienes alguna duda sobre la nueva normativa, no dudes en consultar cada uno de los aspectos que engloba en este link.

Un dato curioso que se desprende del estudio, tiene que ver con la particularidad del crecimiento que se ha sucedido en Cataluña respecto a propietarios con cinco o mas inmuebles. Según se ha dado a conocer, el año pasado, este tipo de particulares, representaba al 0,2 por ciento. Hoy en día, ha ascendido al 0,6 por ciento.

Por su parte, en la Comunidad Valenciana, en el 2022 ese porcentaje se establecía en el 0,1, pasando en el 2023 a un 0,5 por ciento.

En el lado opuesto, se encuentran la Comunidad de Madrid y Andalucía, donde se ha registrado una merma en este tipo de propietarios.

Pero ¿Cómo se distribuyen estos grandes tenedores en las distintas franjas etáreas?

  • Entre 35 y 44 años: en esta franja etárea, según el informe, un 0,2 por ciento del total de propietarios posee cinco o más viviendas. En el último año, esta cifra ha registrado una subida del 100 por ciento, ya que en el 2022 era del 0,1 por ciento.
  • Personas de entre 45 y 54 años: el 0,7 por ciento de los propietarios es considerado  hoy un gran propietario. Según se ha dado a conocer, ha aumentado de manera importante, ya que en el mes de febrero del año pasado, era de un 0,5 por ciento.
  • Propietarios de entre 55 y 75 años: dentro de esta franja, podremos encontrar al 0.5 por ciento. También ha registrado una importante subida, respecto al año 2022 ya que se establecía en un 0,5 por ciento.

Cuáles son los porcentajes de los pequeños propietarios y el uso que se les brinda a las propiedades

En este momento según el informe presentado, la mayor parte de los propietarios cuenta con un solo inmueble. Este porcentaje alcanza un 80 por ciento. Por otro lado, un 16 por ciento, cuenta con dos propiedades y un 4 por ciento, es titular de tres o más viviendas. Estos valores, son muy parecidos a los de los años anteriores.

Respecto a los usos que suelen darse a estos inmuebles, son diversos. Algunos son utilizados como segunda residencia o casas vacacionales, mientras que otros prefieren colocarlas en alquiler. Esto sucede principalmente dentro de los titulares de más de una vivienda.

Los grupos etáreos donde se registran los titulares de más de una vivienda, suelen ser los de mayor edad, y por lo tanto, también los que destinarán las viviendas tanto de casas de verano como propiedades para renta.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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Tener una propiedad común es una gran alternativa y puede traer consigo ventajas económicas, particularmente en la inversión inicial. Sin embargo, en cada gran proyecto debemos considerar todos los horizontes de posibilidades antes de aplicar, y este caso no está exento a esa regla.

Tener una propiedad común es lo que se denomina formalmente “copropiedad”, esto es, cuando un determinado inmueble es de dos o más personas. Ello implica que, al menos en términos ideales, haya una acuerdo respecto de los destinos del mismo. Allí pesarán diversas cosas, esencialmente el equilibrio en el cumplimiento de derechos y obligaciones particulares.

El siguiente artículo intentará abordar algunos de los problemas más comunes a la gestión de una vivienda en común. Como complemento, se buscará aclarar también cuál debería ser la participación de cada copropietario en dicho bien.

Y ahora sí, sin más dilaciones, pasemos a los principales conceptos en la materia.

¿Qué es una copropiedad?

Tal como decíamos al inicio, la copropiedad de un inmueble se da cuando una vivienda está sujeta a derecho por más de una persona. Los casos más frecuentes se dan al heredar una casa, o por su compra conjunta por parte de un matrimonio o entre amigos. Otra situación frecuente se da por la obtención de inmuebles a manos de varios inversores que buscan rentabilizar esas viviendas y hacer negocio. Pero ya se trate de herederos forzosos o inversiones conjuntas, la copropiedad tiene dos implicancias legales inmediatas:

  • La primera es que todas las partes tienen derecho pleno sobre toda la vivienda;
  • La segunda, que la vivienda es, en ese sentido y en principio, un bien indivisible.

Se entiende entonces que en una copropiedad cada propietario tiene derecho al uso total de la vivienda, siempre en acuerdo con el resto de ellos.

¿Cuál es mi porcentaje de responsabilidad sobre la vivienda?

La delimitación de los derechos de cada propietario no suele ser materia de discusión o conflicto legal tanto como su contraparte: las responsabilidades. Aquí es necesario aclarar que, si bien se entiende que las obligaciones corresponden en partes iguales, esto es así solo por defecto. En otras palabras: puede existir documentación que indique que el inmueble está “repartido” según determinados porcentajes a cada propietario. De ser ese el caso, ciertas responsabilidades también recaen en esos porcentajes. De hecho, hay algunos ejemplos en los que esto es más evidente que al considerar una sola vivienda. Podemos hablar del reglamento o la escritura de copropiedad de un edificio o de viviendas que comparten un pasillo. En este caso, dicho documento público describe cada uno de los departamentos y detalla las partes comunes del inmueble. También se consideran pautas de organización y convivencia y, por supuesto, los límites y alcances en los derechos de cada propietario. De esta manera, ante el deseo de uno de ellos de hacer una modificación estructural en su departamento, debe ceñirse a este reglamento.

En definitiva, sea cual fuere el caso, siempre que haya una escritura de copropiedad, los propietarios disfrutarán de todos los beneficios de la vivienda. Como contraparte, y atendiendo a los acuerdos pautados y las reglas de convivencia, tendrán ciertas obligaciones según la proporción del inmueble que posean.

Obligaciones inherentes a una propiedad común

Teniendo en cuenta la parte proporcional de la vivienda que le corresponde a cada dueño, recaen sobre ellos determinados costes y obligaciones básicas. A saber:

  • Gastos de la vivienda, es decir, aquellos costes vinculados a su mantención, tales como el pago de servicios;
  • Costes de mejoramiento o reparación.

En cuanto al correcto proceder para realizar modificaciones, el principal interesado en hacerlas debe:

  • Consultar el reglamento de copropiedad;
  • Acordar y pedir autorización al resto de los copropietarios, que se otorga normalmente por mayoría simple.

Derechos de quienes poseen una propiedad común

Los derechos de los copropietarios son en general más conocidos. Sin embargo, como suele decirse, “los derechos de uno terminan donde empiezan los de los demás”. En base a ello, es importante recalcar lo siguiente:

  • Salvo que por mutuo acuerdo se designe la propiedad a uno solo de sus dueños o herederos, todos ellos tienen el mismo derecho a hacer uso de ella, sin impedir que los demás puedan hacerlo también;
  • Cada copropietario puede enajenar, ceder o hipotecar su parte del inmueble;
  • El derecho de copropiedad no se resigna por no vivir en el inmueble, por lo que no es necesario habitarlo para conservar todos los otros derechos. De igual manera, el no habitar la propiedad no nos exime de las responsabilidades sobre ella.

Cualquier modificación en estas condiciones básicas debe hacerse con el acuerdo de todas las partes y quedar sentadas en el reglamento de copropiedad o en un contrato que especifique las nuevas normas. Caso contrario, ante cualquier conflicto surgido con el inmueble, se aplicará la ley general.

propiedad común

¿Es posible anular una copropiedad?

La respuesta es sí. Un contrato de copropiedad puede ser anulado si lo solicita una o todas las partes implicadas. La diferencia entre uno y otro procedimiento es que, en caso de motivar la disolución sólo uno de los dueños, debe contemplar no generar daños o recargas en los otros.

Dentro de los motivos más frecuentes que pueden derivar en la disolución de una copropiedad se encuentran:

  • La desaparición o destrucción del inmueble (por una catástrofe);
  • La venta acordada por todos los propietarios;
  • La pérdida de derechos por incumplimiento de las obligaciones;
  • El vencimiento de plazos estipulados para mantener el convenio.

En definitiva, tener un inmueble en copropiedad no debe ser un problema más, sino una solución dentro de la posibilidad de inversiones que nos presenta el contexto económico actual. Aún si no resultan los convenios, hay alternativas para “salirse del contrato”. Lo importante es no interrumpir el diálogo con los otros dueños y, si eso no es posible, asesorarse con profesionales sobre todos los caminos posibles.

Si estás interesado en seguir informándote acerca de este tema, puedes interiorizarte con el artículo “Copropiedad en España: ¿Qué significa y cómo realizar su extinción?

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