El sector inmobiliario español esta compuesto por una serie de figuras que determinan su condición y la de sus propietarios. En este sentido, existen varias situaciones en las cuales un bien inmueble pasa a formar parte de una pluralidad de titulares. Por lo tanto, se formula un tipo de entidad jurídica con características particulares que deben ser tenidas en cuanta por cada una de las partes en el caso de querer realizar modificaciones sobre el objeto de derecho. Nos referimos a la conformación de una copropiedad en España.
Por su parte, la extinción de este tipo de figura se da cuando se produce la división de aquello que se tiene en común. Los motivos de la desaparición de la misma pueden ser diversos: vencimiento del plazo, acuerdo unánime entre los titulares, pérdida del derecho, etc.
En la siguiente nota te explicamos qué es, cual es la normativa legal que la regula y de qué modo es posible su extinción. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la copropiedad en España?
En España se habla de copropiedad cuando la titularidad de un bien inmueble la tienen varias personas. Es decir, diferentes sujetos son dueños de una misma propiedad. La copropiedad, y sus condiciones de existencia, también es conocida como condominio.
El artículo 392 del Código Civil español indica lo siguiente:
Por lo general, la figura jurídica de la copropiedad puede encontrarse o manifestarse en empresas. En estas situaciones, la propiedad suele tener como dueños a una pluralidad de sujetos. En este sentido, cada una de las partes cuenta con un porcentaje del bien indivisible, que permite realizar acciones de manera libre sobre ella.
¿Cuáles son sus características?
En el caso de que sean propietario de una bien inmueble junto a otras personas quiere decir que eres parte un condominio, de una copropiedad en España.
Este tipo de condominio tiene las siguientes características:
- La titularidad de la propiedad es de varias personas, tanto jurídicas como físicas. No existe un límite de cantidad de copropietarios.
- El bien no puede ser dividido en partes. Es decir, se caracteriza por la unidad del bien que se encuentra sujeto a derecho.
- Cada sujeto propietario de una parte del bien dispone del indiviso del objeto. Es decir, una parte del bien que puede ser utilizada libremente.
Causas que pueden provocar una copropiedad en España
En la actualidad, es posible escuchar hablar de copropiedad en España de manera frecuente, día tras días. Este tipo de figura jurídica puede ser causa por la adquisición de un bien por varias personas como herederas, la obtención de inmuebles de forma conjunta en las parejas de hecho, por compra de propiedad para la inversión, etc.
Por ejemplo, en el caso de una herencia. Puede surgir una copropiedad ante el fallecimiento de una persona, dejando en sucesión sus bienes a varios herederos. Por lo tanto, en el caso de una vivienda, esta queda en manos de los descendientes próximos, o en su defecto de los herederos forzosos.
A su vez, la vivienda heredada por una pluralidad de sujetos tiene carácter de indivisible, como mencionamos anteriormente. Supongamos que la propiedad es heredada por hermanos. Estos disponen de una parte del total indivisible de esa vivienda. Por lo tanto, hasta el momento en el que se realiza la venta del inmueble, el mismo se encuentra bajo régimen de copropiedad. Y las personas herederas de la vivienda pasan a denominarse copropietarios de la misma.
¿Qué normativa regula la copropiedad en España?
La figura jurídica de la copropiedad en España está regida por el Código Civil español. En este sentido, al encontrarse regulada por la ley no deberían surgir grandes inconvenientes.
Una copropiedad rige según el acuerdo existente entre las partes y las normas específicas según cada caso en particular. Sin embargo, ante la no resolución consensuada, la normativa es explícita. Se debe acudir a lo establecido en el Código Civil.
En esta línea, la normativa civil cuenta con los siguientes factores primordiales para la regulación del condominio.
- El concurso de los copropietarios es directamente proporcional a la cuota del bien que le pertenece.
- Cada una de las partes de la copropiedad puede utilizar su fracción del bien en los casos en que no ponga en riesgo el derecho del resto y disponga del mismo conforme a su destino.
- Solamente las partes que renuncian al dominio del bien pueden quedar exentos de abonar los gastos que demandan la conservación de la cosa común.
- Ninguna de las partes de la copropiedad en España puede realizar una acción que altere el bien sin consentimiento total. Aun en aquellas situaciones en las cuales dichas modificaciones sean una ventaja para todas las partes.
Los pactos legales son los que se realizan para conservar la unidad de la propiedad por tiempo determinado, siempre y cuando no superen el periodo de 10 años. En el caso de finalizar el pacto, pueden ser prorrogados con una nueva convención.
¿Cuáles son las reglas para el reparto de la copropiedad?
La solicitud para dividir la propiedad compartida puede ser realizada por cualquiera de sus propietarios. A su vez, es de gran importancia saber que ninguno de ellos está obligado a permanecer en la copropiedad. Como mencionamos en el apartado anterior, es posible la realización de acuerdos con la finalidad de vincular el condominio a un pacto que regula la indivisibilidad del bien por un tiempo determinado. Este periodo no puede exceder los 10 años, pero puede ser prorrogado a través de un nuevo acuerdo.
La división puede ser realizada por parte de los mismos copropietarios o por terceros nombrados por los titulares. Esto en los casos en que se aprueba el acuerdo entre los implicados y la división es factible. Las partes que se den en la división deben ser, siempre, proporcionales al derecho de cada uno sobre el bien.
En los casos en que la propiedad resulte totalmente indivisible, es posible otorgarle la totalidad a un único propietario que se encargará de indemnizar al resto. En consecuencia, el inmueble pasa a ser de una sola persona. Sin embargo, si no llega a darse esta opción la venta de la propiedad es a un tercero y el reparto del precio a la venta será de manera proporcional a las cuotas de cada sujeto titular.
Si en la copropiedad en España hay acreedores o sucesores, estos tendrán los mismos derechos. Asimismo, será parte de la decisión y tendrán la posibilidad de oponerse a la misma si se ha aceptado sin su consentimiento.
¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los titulares?
En esta oportunidad te detallamos el modo en que es administrada una copropiedad en España. Es decir, cuales son los derechos y los deberes de cada uno de los titulares cuando forman parte de un condominio.
Debe ser administrada con Solidaridad
Se trata de la forma de administración, mantenimiento y disfrute de un inmueble por norma general. Esto se debe a que no es posible el disfrute de una copropiedad de manera absoluta ya que se trata de una propiedad fraccionada en diferentes titularidades.
Toma de decisiones por unanimidad y colegiadas
Esta característica de administración tiene que ver con a la toma de decisión en relación a acciones o modificaciones sobre la cosa de derechos. Es decir, cualquier tipo de cambio o decisión en una copropiedad en España deber ser colegiada. O por defecto, se debe haber aceptado la aprobación de todos los implicados dependiendo la cuota de partición de cada uno. Tanto los pactos como lo acuerdos que se tomen de forma legal incluyen a todos los titulares de la propiedad.
Tipo de división de la copropiedad en España: las cuotas
Cuando hablamos de cuotas en una copropiedad en España nos referimos a la parte correspondiente a cada persona que sea integrante de la misma. Este tipo de cuota de participación por lo general son iguales, a menos de que se disponga lo contrario.
El tipo de participación en relación a beneficios y cargas que de le otorguen a cada titular será totalmente proporcional a las cuotas. En este sentido, cada uno de los copropietarios dispone del derecho a exigir al resto la contribución en los gastos para la conservación del bien o derechos en común. La única forma de que una de las partes sea eximida de dichas obligaciones es mediante la renuncia a la propiedad.
Utilización de elementos comunes
Se trata de la posibilidad de cada uno de los dueños a la disposición de las cosas de uso común que puedan ser utilizadas según la función que el titular le adjudique. La única condición es que no perjudique al interés del resto de los copropietarios ni que trabe la posibilidad del mismo uso para el resto de los titulares.
Derecho a hipotecar
Cada uno de los titulares de la copropiedad e España tiene el derecho a disponer de su porción. En este sentido y, en consecuencia, un copropietario puede hipotecar su cuota de la copropiedad, enajenar o simplemente ceder su facción. A su vez, es posibles que se realice una sustitución. Es decir que se sustituya la titularidad de un propietario a otro, siempre y cuando no hablemos de derechos personales.
¿Cómo realizar la extinción de la copropiedad en España?
En España la copropiedad puede disolverse ante la solicitud de uno de los copropietarios para la extinción de la misma. Lo que será considerado es que la decisión del bien no demande la obsolescencia del mismo y, en consecuencia, la pérdida de valor para el resto de los titulares del inmueble.
El Código Civil determina en su artículo 400 que:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. No obstante, no podrá exigirse dicha operación cuando de la misma resultase la inutilidad de la cosa para el uso al que se destina“.
Las regulaciones para la disolución de una copropiedad pueden variar según la legislación de cada país. Por lo que, detallamos una lista con los posibles motivos a nivel internacional que pueden llevar a la extinción de una copropiedad:
- Ante la extinción o desaparición del bien.
- A partir del acuerdo entre cada uno de los titulares de la copropiedad.
- Debido a la pérdida del derecho.
- En el caso de vencimiento de los plazos.
- Por el cumplimiento de la condición resolutoria consensuada.
En regla general, la disolución de los condominios es a partir de acuerdos entre las partes. Sin embargo, muchos de ellos no tienen un proceso pacífico al momento de la extinción de la copropiedad. Por lo tanto, es necesario recurrir a procedimientos legales para la división de la cosa común o para la venta a terceros la correspondiente participación.
Ejemplo de copropiedad en el mundo empresarial y un modo de extinción
Una empresa decide salir a la bolsa emitiendo un número determinado de acciones. Por lo tanto, cada uno de los compradores de dichas acciones serán parte de la compañía. Pero, como la empresa no puede ser dividida otorgándoles una parte de ella a cada uno de los accionistas, lo que se forma es una copropiedad. Por lo tanto, en caso de que alguno de dichos accionistas desee vender su parte tiene el derecho de ofrecer en el mercado a la misma y venderla. En el caso de que logre concretar la operación, estamos en presencia de un ejemplo de extinción de la copropiedad en España, mediante la transferencia del derecho sobre el bien.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado a la copropiedad en España. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
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