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Contratos de gestión hotelera

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Contratos de gestión hotelera

Los contratos de gestión hotelera son una opción que fue tomando fuerza estos últimos años con la inflación y la irrupción de nuevas plataformas de reservas online. En qué consiste y cuáles son las últimas tendencias en el sector.

Luego de un año de incertidumbre debido a la inflación, el sector inmobiliario se mantiene en pie. En particular, el segmento hotelero toma ciertas estrategias para retomar sus niveles anteriores.

Esto ha llevado a que muchas grandes cadenas hoteleras comenzaran a centrarse en la gestión, desligándose de la parte inmobiliaria del negocio. El objetivo fue fomentar el interés de fondos de inversión al desarrollar una marca de gestión propia con reconocimiento internacional.

Sugerencia de lectura: Pasos para realizar el estudio viabilidad de un hotel.

¿Qué es un contrato de gestión hotelera?

El creciente interés por los fondos de inversión en el sector hotelero y la rápida reactivación y resiliencia que ha demostrado el segmento tras la inflación ha llevado a un aumento en la práctica de la gestión hotelera. Las grandes cadenas han observado que era más rentable gestionar y explotar activos y relegar la adquisición de propiedades.

Un contrato de gestión hotelera consiste en una contraprestación en donde la cadena hotelera dirige y gestiona el establecimiento en nombre del dueño del inmueble.

Los tres modelos de contratos

Hay tres tipos de contratos para gestionar un hotel:

  • Arrendamiento: el más tradicional, en donde se entrega la propiedad en alquiler a través de un contrato.
  • Alquiler variable: se entrega una cantidad fija por el alquiler y otra cantidad variable, atada a porcentajes por comisiones y otros incentivos.
  • Contrato de gestión hotelera: el más reciente y en el que el propietario le solicita a un operador que se encargue de la gestión del hotel. Este modelo de trabajo se conoce también con el nombre de Hotel Management Agreement o HMA.

Características de un contrato de gestión hotelera

En los HMA, el dueño le paga a un operador para que se encargue de gestionar su establecimiento hotelero. El propietario es el que se encarga de las pérdidas y ganancias, además de ser quien percibe los beneficios.

El propietario del inmueble entrega el hotel completamente listo para inaugurar o ya inaugurado. Debe entregar además los planos y fotos para demostrar el estado del mismo, además de anexar toda la información detallada de la propiedad.

La duración del contrato suele ser a largo plazo: 10, 20 e incluso 30 años. Pueden utilizarse prórrogas y también es necesario aclarar qué sucede en caso de resolución anticipada. La contraprestación que recibe el propietario puede ser:

  • una cifra fija mensual
  • una suma fija sumada a otra variable (comisiones o beneficios del hotel)

Además, aconsejamos recurrir a un abogado especialista para dejar asentadas todas las cuestiones relacionadas con seguros, empleados, licencias, reformas, etc.

El modelo heavy asset

Los hoteles, especialmente las grandes cadenas que cuentan con varios establecimientos en diferentes partes del mundo, han ido mutando a una nueva manera de trabajo, llamada heavy asset. El ingreso y la aparición de nuevos actores en el mercado, los fondos de inversión, ha llevado a que este modelo de gestión hotelera vaya mutando.

Los hoteles se han ido alejando cada vez más del ambiente del Real Estate para centrarse en el HMA y en los últimos años han adoptado el modelo heavy asset que consiste en ser propietario y gestor del hotel al mismo tiempo.

El nuevo modelo light asset de gestión hotelera

Con el transcurrir de los meses, la nueva metodología adoptada por las cadenas hoteleras ha sido la del light asset, es decir, desligarse casi completamente de la parte inmobiliaria para centrarse en la gestión hotelera. Esto conduce a la venta de activos a fondos de inversión y posicionarse como empresa a nivel mundial.

Otra de las razones por las que grandes corporaciones se han pasado al light asset es intentar reducir costes y los riesgos económicos en un contexto de incertidumbre generado, principalmente, por la inflación reciente. Además, implica liberarse de muchas cargas financieras y tener la posibilidad de gestionar más hoteles al mismo tiempo.

Los beneficios, con este modelo, provienen del feed de la gestión y ya no del negocio del Real Estate. Este modelo está teniendo mucha aceptación en el mercado actual ya que establece un vínculo más estrecho entre operador y propietario.

El nuevo modelo de gestión hotelera de White Brand Hotels

Los modos de gestión hotelera continúan adaptándose constantemente a los cambios y necesidades de los propietarios, inversores y empresarios del sector. La última novedad es la que ha presentado la compañía White Brand Hotels, llamada Hotel Management 2.0.

Este nuevo concepto viene a revolucionar el mercado de la gestión hotelera y consiste en una mezcla entre el modelo de tradicional de gestión hotelera y el modelo asset management. Lo que permitirá Hotel Management 2.0 es que la propiedad cree valor a su propia marca y activo hotelero.

A diferencia del modelo tradicional, en donde se crea valor para la marca de la gestora, lo que se propone es una opción a los propietarios que quieran generar su marca propia pero continuar con la gestión hotelera al mismo tiempo.

¿Cómo funciona Hotel Management 2.0?

Lo que permite este nuevo modelo es a la propiedad comenzar a entender y aprender todo lo relacionado con la gestión hotelera para en un futuro poder hacerse cargo de la misma. White Brand Hotels pasaría a supervisar esta operación y está ofreciendo dos tipos de servicio:

  1. Gestionar utilizando la propia marca del hotel: se encarga de formar el equipo de dirección y de administrar los recursos.
  2. Gestión y co-inversión: donde ofrece y desarrolla oportunidades para sus propios inversores.

White Brands Hotel cuenta con una amplia trayectoria, gestionando más de 39 hoteles y más de 3.200 habitaciones en todo el mundo. La empresa se plantea crecer en los próximos 5 años en el ámbito de las 4 y 5 estrellas.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de los contratos de gestión hotelera. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Si este artículo te ha resultado de interés, te invitamos a continuar leyendo:

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Redactar el acta de entrega de un inmueble

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Redactar el acta de entrega de un inmueble

La entrega de un inmueble puesto en alquiler es una de las acciones más recurrentes en la actividad cotidiana del agente inmobiliario. El inquilino que deje el piso, oficina o salón comercial, debe cumplir con el compromiso implicado al momento de su ingreso, detallado en el contrato. Reintegrar un inmueble en óptimas condiciones es un acto de expresa responsabilidad. El formulario o acta de entrega de inmueble, confeccionado para dicho fin, se encargará de que ambas partes culminen su relación temporal / comercial de la mejor manera. En este artículo de Oi Real Estate conoceremos una serie de detalles que despejarán todas tus dudas a la hora de redactar el acta de entrega de un inmueble. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final de la nota para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Definición de acta de entrega de inmueble

Se trata de un documento que certifica el trámite de la entrega del inmueble y que lo ubica en el marco legal mediante las firmas de ambas partes, arrendatario y arrendador. Ofrece garantías y presenta el estado vigente de cada elemento y de la instalación en general. A la hora de ser entregada, la unidad deberá atenerse a los puntos detallados en dicho inventario. Para una evaluación sencilla y que acelere el trámite de la devolución, será vital que el acta de entrega de inmueble haya sido elaborada correctamente.

¿Quién es quién en un contrato de alquiler o en un acta de entrega?

Inquilino o arrendatario: es quien se hace acreedor al derecho de utilizar y ocupar el inmueble a cambio de un pago a convenir con el propietario o dueño. Tendrá la responsabilidad de hacer efectivo en tiempo y forma ese pago, desde el inicio a la finalización del contrato de alquiler.

Propietario o arrendador: es el dueño del inmueble y quien cede su uso. Propone además el contrato de alquiler, con el que debe estar de acuerdo el inquilino eventual. En dicho contrato queda clara una serie de cauciones, previniendo riesgos para ambas partes y figurando los derechos de cada uno. En esas garantías también quedan especificados posibles adelantos, depósitos, etc.

¿Dónde obtener un acta de entrega de inmueble?

Es más sencillo de lo que suele imaginarse. El agente inmobiliario, como representante de la agencia, deberá confeccionar junto al propietario el acta de entrega de inmueble, garantizado por un notario certificador. Solo restará detallar los distintos elementos para el cotejo posterior al contrato y por supuesto, completar los datos personales.

En algunas regiones, en cambio, el propietario encargado en lo cotidiano de administrar sus inmuebles, dispondrá de una amplia gama de opciones. En plataformas como Microsoft Office encontrará plantillas de actas de entrega de inmuebles en sus herramientas de Word o Excel. Además, podrá hallar cientos de modelos distintos en múltiples foros digitales o sitios web (gratuitos o de pago). En este caso, utilizará cual sea de su agrado o se ajuste a sus necesidades.

Acta de entrega en España

Estos ítems pueden variar según el país y sus normativas. Por ejemplo, en España los documentos deben ser aprobados por notaría, incluyendo y teniendo en consideración artículos vigentes y actualizados a la fecha de la firma.

Redactar el acta de entrega de un inmueble

Estos ítems son en lo general pertinentes a cada acta de entrega de inmueble y constan del siguiente listado:

  • Domicilio del inmueble, detallando en letra clara y con numeración completa.

  • Datos completos de ubicación del propietario, como sus números telefónicos y otros domicilios.

  • Datos completos del inquilino, como sus números telefónicos y un eventual segundo o tercer domicilio.

  • Momento de entrega del inmueble, en su fecha concreta.

  • Estado de los servicios incluidos en el contrato, avalados con la presentación de los últimos recibos (abonados).

  • Listado de los elementos (por ejemplo electrodomésticos) especificados por habitación, o estancia (espacios abiertos o cerrados, patios, parques).

Completa el acta de entrega de inmueble un espacio en blanco o de líneas de puntos para enumerar otros detalles, apartados especiales, excepciones, o comentarios.

No olvidarse de nada

Los puntos en el acta de entrega de inmueble, pueden detallar y presentar ítems de los más variados. El agente inmobiliario debe asesorar al arrendador para no dejar de lado ningún objeto u elemento considerado de valor, sobre todo si el inmueble es entregado al arrendatario totalmente equipado. Veremos entonces artículos como “espejo de cocina”, “pintura vertical de cuarto uno”, “pintura cuadrada de cuarto dos”, “planta uno de living”, “planta dos de living”, “alfombra de vestíbulo”, etc.

El cuerpo de un acta de entrega de inmuebles

Aquí presentamos un ejemplo al que comúnmente se conoce como “cuerpo del acta”. En apenas un par de puntos, sitos inmediatamente debajo del encabezado donde el agente inmobiliario debe hacer constar datos de una y otra parte, estos formularios dejan en claro:

“1- El arrendador cede y el arrendatario recibe a su completa conformidad el inmueble, de acuerdo al inventario agregado a la presente Acta. En él, se relacionan la totalidad de los objetos que se hallan en la vivienda (tienda o salón comercial, etc.), que se toma en arrendamiento.

2- En acuerdo a las cláusulas del contrato de arrendamiento, el arrendatario hará uso de la vivienda para lo cual fue establecida y dentro de las condiciones regulares. Para ello, en instancias de la entrega del inmueble se procederá a la revisión de cada objeto o elemento según dicho inventario.

En constancia, ambas partes firman.”

El momento de la firma

Al momento de finalizado el contrato, tanto arrendador como arrendatario se dan cita en el inmueble en cuestión. Si la relación comercial entre ellos fuera mediada por una agencia, entonces el agente inmobiliario encargado de los trámites se hará presente también. Juntos, irán repasando el estado de los objetos, ítem por ítem y dando por aceptado su estado actual, o no.

En este punto, se deberán tener en cuenta siempre la frecuencia de uso de dichos objetos y el paso del tiempo. Es de esperar que una pared muestre signos de deterioro con el transcurrir del contrato de arrendamiento. Lo contrario ocurre respecto al deterioro que pudiera sufrir un juego de vajilla, mucho más perdurable en el tiempo. Si hubiera sido declarada al inventario una vajilla de 12 piezas, a la firma del acta de entrega de inmueble la cantidad de piezas debería seguir siendo el mismo y conservando su estado original.

¿Cuán importante es el acta de entrega?

Un acta de entrega de inmueble es un formulario tan sustancial como vital y debe anexarse al contrato de arrendamiento. Ten en cuenta que ambas partes podrían salir perjudicadas, si el acta confeccionada no respetara las reglamentaciones vigentes. Por lo tanto, resaltamos la importancia de que como agente inmobiliario te mantengas actualizado y atento a las bases de datos legales actuales. La información adecuada, manejada de la manera precisa, es al día de hoy una acción primordial para encarar cualquier diligencia inmobiliaria.

Hemos visto puntualmente cómo redactar el acta de entrega de un inmueble. Te invitamos a compartirnos tus experiencias respecto a este formulario en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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Los contratos de compraventa de viviendas repuntaron un 3% en julio

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contratos de compraventa de viviendas

Durante el mes de julio, el precio promedio del metro cuadrado de los pisos en España fue de 1.749 euros. Es decir, un 0,5% menos que el mismo período del año pasado. A su vez, el de las viviendas unifamiliares estuvo cerca de los 1.301 euros, lo que significó un alza del 0,2%. Dicha estabilidad en los valores de los inmuebles generó una mayor certidumbre que derivó en un repunte de los contratos de compraventa de viviendas. En ese mes, la suba interanual fue del 3% a escala nacional. Desde Oi RealEstate analizamos este fenómeno.

Contratos de compraventa de viviendas

En rigor, el volumen de los contratos de compraventa de viviendas alcanzó las 69.015 unidades en toda España. El precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.583 a nivel general. Un 0,3% de aumento interanual. Si se miran los datos desagregados, la cantidad de transacciones de pisos llegaron a las 53.088 (+6,1% interanual). Mientras que las viviendas unifamiliares descendieron hasta las 15.927 unidades (-6,2% interanual). Esto, sumado a la estabilidad relativa de los precios por metro cuadrado, abona a una situación ampliamente favorable para una mayor actividad en el mercado inmobiliario.

Una variable estrechamente relacionada es la de los préstamos hipotecarios. Según los datos aportados este jueves por el Colegio General del Notariado, este tipo de créditos para la adquisición de viviendas creció en julio a un ritmo similar: +2,8%. La estadística indica que la constitución de nuevas sociedades, por su parte, disminuyó en un 10,8%.

La situación en cada comunidad autónoma

En once de las comunidades autónomas de España los contratos de compraventa de viviendas registraron una suba considerable. En las seis restantes, por tanto, se redujo. Por encima de la media nacional estuvo, en primer lugar, Canarias, con un exorbitante 23,4% de aumento. En la lista le siguen Castilla-La Mancha, con un 12,5% en positivo; Aragón, con un 12,1%; País Vasco, que mostró un 11,2%; Asturias, donde el alza fue del 9,8%; Comunidad Valenciana, con un 8,9% y Murcia, que registró un 3,9%.

Del lado inverso del ranking, la caída más pronunciada la tuvo Navarra, donde el descenso fue del 20,4%. Otras dos destacadas son Cantabria, con un rojo del 16,1% y La Rioja, con una disminución del orden del 15,1%. Todo ello, en el marco de un incremento general del 0,3% interanual en el precio del metro cuadrado promedio en todo el país.

El precio del metro cuadrado en cada caso

El aumento del volumen de transacciones en Canarias no dio tregua a pesar de que el incremento en el precio del metro cuadrado en dicha comunidad autónoma creciera a un ritmo considerable en el mismo período. En julio, la suba fue del 19,6%. En La Rioja, el encarecimiento de las propiedades fue del orden del 17,5%. Mientras que en Asturias y Castila y León fue del 13% y 11,2% respectivamente. En nueve comunidades autónomas el aumento fue más moderado. Por otra parte, cuatro de ellas registraron una caída en los precios. En Navarra, por ejemplo, fue del 18,7%. En Cantabria, del 6,3%. Mientras que en Baleares y País Vasco, del 5,4% y 3,6% respectivamente.

Préstamos hipotecarios para contratos de compraventa

La estadística del Colegio del Notariado señala que, a nivel nacional, los préstamos hipotecarios crecieron en julio un 2,8% respecto al mismo mes del año pasado. Se trata de 35.218 operaciones. En relación a la cuantía promedio de éstos, el descenso fue del 3,3%. Así, éstas llegaron a los 153.183 euros en promedio. Así, entre el total de contratos de compraventa de viviendas, el porcentaje en el que se aprovechó este tipo de financiación fue en el 51%. Es decir, la mitad de ellas. A su vez, en este segmento, la cuantía del préstamo supuso de media el 72,7% del precio.

Como en todo, esta tendencia tuvo su propia incidencia en cada territorio. En 12 comunidades autónomas este tipo de financiación fue al alza, mientras que en seis fue a la baja. Algunas registraron incluso incrementos de dos dígitos porcentuales. Es el caso de Asturias (27,4%), Extremadura (18,4%), Aragón (16,4%), Canarias (16,4%) y La Rioja (13%). En contrapartida, Navarra mostró una caída del 23,8%; Galicia del 5,6%; Murcia, del 3,2%; Andalucía, del 1% y País Vasco, del 0,8%.

La evolución de la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquirir vivienda también fue diversa si se observa en cada comunidad. En doce de ellas subió, y en cinco cayó. Entre los aumentos destacados se encuentran en La Rioja (30,7%), Castilla y León (23,3%) y Canarias (10,6%). Del otro lado de la lista se sitúan con fuertes descensos Baleares (24,0%), Navarra (16,2%) y Aragón (14,5%).

Nuevas sociedades

En el mes analizado por el Centro de Información Estadística del Notariado, la constitución de nuevas sociedades bajó un 10,8% respecto al mismo período en 2021. Fueron 7.966 las nuevas sociedades que se crearon. De ese total, 6.075 tuvieron un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 euros. En ese segmento, la reducción fue del 8,7% y el capital promedio fue de 3.024 euros.

Solo tres comunidades autónomas vieron aumentar a nivel automático la creación de estas figuras. En Aragón crecieron a un ritmo de 4,3%. En Islas Baleares, la suba fue del 2,7%. Mientras que en Cantabria, se registró un incremento del 1,3%. En las 14 restantes, por contrario, decreció.  Así, la mayor caída fue en La Ríoja, con un descenso del 55,6%. En la lista le siguen Navarra (47,4%), Extremadura (27,5%), País Vasco (21,8%), Cataluña (14,7%), Murcia (14,5%), Asturias (13,9%), Galicia (12,8%) y Canarias (12,8%).

¿Has comprado o vendido alguna vivienda en el último tiempo? ¡Cuéntanos más sobre ello! Si quieres conocer más estadísticas sobre el mercado inmobiliario en España, lee el siguiente artículo:

Compraventa de viviendas 2022 en alza

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Vender una vivienda puede tardar más de lo esperado

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vender una vivienda

La idea de vender una vivienda puede ser atractiva al ser propietario de un inmueble que se encuentre vacío, necesite hacerlo por una mudanza o requiera liquidez. La realidad es que es un trámite que lleva tiempo, no algo que se realice de un día para otro. 

Como propietario, es importante hacer un estudio del mercado para conocer qué tan ventajoso es comenzar los trámites lo más pronto posible. De esta manera se podrá tener menos tiempo de espera para vender el inmueble.

¡Sigue leyendo para saber más de este proceso!

¿Por qué te puedes tardar en vender una vivienda?

Una causa principal y recurrente que puede dar aceleración o retraso de la venta es el estado en que se encuentre el inmueble. Es un factor que va de la mano con lo atractivo del precio para los compradores porque verán si vale la pena la inversión.

Concretar la venta no es simple porque es necesaria una inversión a tiempo por parte de los compradores. El precio de venta, el contexto del mercado inmobiliario y si el proceso será particular o por una inmobiliaria son otros elementos a considerar.

A los compradores les puede resultar o no atractivo el inmueble y esto puede ser motivo del retraso o aceleración de la venta. Pueden darse retrasos de semanas o meses, lo que complicaría un poco más los acuerdos en los contratos.

En el caso de la venta de un piso, depende del precio de venta, la localización y el estado en que se encuentra. Pueden incluso ser ventas más tediosas que las de una casa porque los compradores de estas viviendas más sencillas son más demandantes.

Contexto del mercado de inmuebles

El 21% de los vendedores en España tardaron menos de 2 meses en vender su vivienda y otro 18% entre 2 y 4 meses. Un 17% demoró entre 4 y 6 meses, tardando otro 17% entre 6 meses a 1 año y el 15% entre 1 y 2 años.

Finalmente, un 13% demoró más de 2 años, según datos de Fotocasa sobre la “Experiencia de compra y venta en 2021”. Estos datos fueron muy parecidos a los registrados en años previos, pero sí se vieron cambios a los conocidos en 2020.

Un 22% de los particulares consideran que se ha invertido menos tiempo del que las estadísticas de Fotocasa expone sobre 2021. Sin embargo, en el 2020, lo pensaban un 31% de los vendedores bajo las mismas estadísticas.

Es una percepción de la oferta y demanda del mercado inmobiliario español actual sobre la inversión de tiempo de ambas partes durante la venta. En 2022 las cifras han mejorado un poco, lo que ha demostrado un avance de los procesos al vender una vivienda.

Uno de los factores por los que entre 2020 y 2021 los inmuebles tardaron más en vender fue la pandemia por COVID-19. Muchas personas se mantuvieron en sus hogares a la espera del movimiento de los mercados y todo se paralizó por una larga temporada.

Aún así, en provincias donde hay fincas y casas de campo, la venta subió porque muchos preferían un espacio amplio para pasar el confinamiento. Actualmente, hay un mayor movimiento del mercado inmobiliario, sobre todo en las ciudades principales que están volviendo a la normalidad.

Trucos para vender una vivienda más rápido

Hay varias estrategias que se pueden aplicar para que la venta se acelere con facilidad, siendo las siguientes:

Elegir un buen precio

El precio es un elemento importante durante el proceso de venta, por lo que se tiene que tomar un precio justo. Cada vivienda cuenta con características específicas que le dan el valor apropiado, lo que ayudará al comprador a saber si es la opción correcta.

Para tener un precio adecuado es importante considerar el estado de la vivienda, la oferta de la zona y la situación actual del mercado.

Colocar publicidad en portales inmobiliarios

Los portales inmobiliarios son una herramienta que se puede aprovechar mucho para dar publicidad a una vivienda en venta. Dando publicidad en este tipo de portales se tiene una mayor visibilidad y se puede encontrar a un comprador de forma más rápida y segura.

Millones de personas entran a estos portales a diario, interactuando al momento de hacer preguntas y solicitar recorridos en las viviendas.

Hacer un anuncio completo

Al momento de hacer el anuncio en los portales inmobiliarios, la idea es que la vivienda destaque entre las demás para interesar a los compradores. Hay que dar una descripción completa y detallada para eso con la mayor cantidad de información posible.

Con la descripción, también se pueden agregar fotografías para que se tenga una idea completa de las dimensiones y características del inmueble. La calidad de las fotos es importante, hay que cuidar los detalles del orden y usar la luz natural como ayuda en todos los espacios.

Realizar Home Staging

Esta es una técnica que permite hacer maquillajes en las viviendas, dándole un toque más decente para que se vea de la mejor forma posible. Esto puede hacer que se venda más rápido por usar elementos decorativos y sitios cálidos al momento en que los compradores la visiten.

La responsabilidad legal al vender una vivienda

Como vendedor, se asumen ciertos trámites que permiten la venta de una forma legalizada y segura. El Registro de Propiedad es uno de los más importantes, dando como seguridad legal la inscripción de los actos que afectan a la propiedad.

También se da un reconocimiento de tener derechos sobre ella para los propietarios, información que pasará a ser legalizada hacia los nuevos dueños. A ello se suma el establecimiento de contratos de compra-venta, condiciones de pago y firma de los involucrados en la transacción.

Se deben dar detalles de las características de la vivienda y cómo se justifica el precio de ella de acuerdo a los contratos establecidos. Agilizar estas formalizades y más es lo que permite tener un menor tiempo de venta en el mercado inmobiliario. 

Vender tu piso con Oi Real Estate

Si quieres vender tu piso rápidamente, no tienes más que contactarte con nosotros! Somos una inmobiliaria especializada en inmuebles de lujo con más de 13 años en el mercado. Podemos guiarte durante todo el proceso y realizar la operación de venta lo más rápido posible. Y si necesitas el dinero en efectivo, te compramos tu vivienda. No dudes en contactarnos!

¡Cuéntanos en comentarios lo que quieras saber sobre la venta de casas! ¡Nos encanta leerte!

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Como formalizar la compra de una vivienda

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formalizar la compra de una vivienda

Comprar una casa puede ser un proceso emocionante y emocional. Antes de comenzar a buscar un inmueble, querrás comprender los trámites para formalizar la compra de una vivienda. Esto te permitirá tomar decisiones que sean las mejores para ti, tu familia ¡y tu billetera!

No se puede negar la verdad: el proceso de comprar una casa es complejo y puede ser abrumador, especialmente para los primerizos. Puedes simplificar el proceso y garantizar una negociación sin problemas; al organizarte y planificar con anticipación.

En primer lugar, hay que comprender que el proceso de compra de una casa incluye más que solo recorrer casas. También debes revisar tus opciones de crédito y financiamiento, encontrar un agente en inversiones inmobiliarias adecuado, hacer ofertas y negociar, obtener una inspección, prepararse para mudarse y, eventualmente, cerrar el trato por tu nuevo hogar.

Por dónde empezar al formalizar la comprar de una vivienda

Antes que todo, lo primero a considerar al comprar una casa es cuánto desea gastar, dónde le gustaría vivir y qué es importante para ti como comprador. Aquí algunas preguntas para hacerse:

    ¿Qué tipo de casa puedo pagar?

    ¿Voy a pedir un préstamo?

    ¿Cuánto he ahorrado para un pago inicial?

    ¿Puedo pagar mi vecindario deseado?

    ¿El valor de las viviendas está aumentando o disminuyendo en el vecindario?

    ¿Cuánto tiempo tomará mi viaje? 

    ¿Está a poca distancia de servicios y actividades?

Aspectos a considerar antes de comprar una vivienda

Una vez que tenga las respuestas a esas preguntas claves, debes tener presente algunos otros aspectos.

Comprueba tu situación financiera

 Verificar tu solvencia financiera te ayudará a determinar tus opciones de financiamiento; los bancos lo usan (entre otros factores) para establecer el monto del préstamo y ver si puedes pagar la hipoteca. Cuanto mejor sea tu historial de crédito, mayores serán las posibilidades de obtener financiamiento con los mejores términos y tasas. 

Contrata los servicios de un agente inmobiliario

 Los servicios profesionales de un agente inmobiliario son muy útiles y te servirá de guía a través de todo el proceso. Los asesores están capacitados para negociar y conseguir el mejor precio posible para tu beneficio, además conocen los precios adecuados de cada vivienda y tienen experiencia en el mercado inmobiliario y todos los trámites que se deben hacer.

Verifica las condiciones del inmueble antes de formalizar la compra de una vivienda

Después de ver muchas opciones de viviendas, y escoger la que mejor se adapte a tus gustos y finanzas, es necesario verificar que la vivienda esté libre de cargas, para ello, debes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, para determinar si sobre ese inmueble existe alguna hipoteca o embargo, o si hay alguna restricción de uso.

Además, realizar una inspección de la casa te ayudará a obtener una imagen general de los problemas mecánicos y estructurales de la propiedad. La inspección de la casa te ayudará a determinar cómo proceder con el proceso de cierre. Es posible que deba solicitar reparaciones al vendedor, o puede decidir retirarse del trato si tiene una contingencia en el contrato.

El vendedor debe entregar el certificado energético de la vivienda; y si esta tiene más de 50 años de antigüedad, es necesaria la aprobación de la Inspección Técnica de los Edificios (ITE).

Asimismo, debe confirmar que se está al día con los pagos de los recibos de la comunidad de vecinos y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

formalizar la compra de una vivienda

Demostrar la propiedad del inmueble

Debes verificar que la persona que te vende la vivienda es realmente el legítimo propietario del inmueble, para comprobarlo debes acudir al Registro de la Propiedad de tu ciudad, y confirmar que los datos del propietario coincidan con los datos del vendedor.

Comprobar la calificación urbanística

Este es un aspecto muy importante al formalizar la compra de una vivienda, ya que puede restringir poder realizar obras o remodelaciones, o incluso limitar la obtención de una hipoteca. La calificación urbanística se solicita en el Departamento de Documentación e Información Urbanística de tu ciudad. En caso que la vivienda esté afectada por algún plan urbanístico, es aconsejable solicitar información al respecto, a fin de evaluar las ventajas y los inconvenientes.

Contrato de arras y contrato privado de reserva

Cuando el comprador y el vendedor ya han acordado las condiciones para la compra-venta del inmueble y a fin de garantizar el contrato y asegurar la intención de ambas partes de llegar a un acuerdo, se realiza la firma del contrato privado de reserva y la firma del contrato de arras, antes de formalizar la compra de una vivienda.

El contrato de arras estipula un pago efectuado por adelantado por parte del comprador que suele ser de entre 5% y 15 % del monto total del precio del inmueble. En caso que el comprador decida no continuar con la operación de compra, no recibirá el dinero abonado; al contrario, si el vendedor decide anular la venta, debe regresar el doble del dinero recibido en adelanto.

Por su parte, el contrato privado de reserva no puede rescindirse, a menos que así lo hayan dejado estipulado en las cláusulas del documento; y se cumplan las causales de anulación.

Solicitar una hipoteca

Ahora que ambas partes están de acuerdo con el contrato, es momento de solicitar una hipoteca. En este punto el asesor inmobiliario puede ser de mucha ayuda. Ellos saben todo lo que necesita tener para lograr una buena opción y así formalizar la compra de una vivienda.

Los bancos pueden financiar hasta el 80% del valor de compra o tasación de la vivienda, en cuyo caso el comprador deberá contar con el capital suficiente para pagar el porcentaje restante, además de los gastos asociados a la compraventa de la vivienda (impuestos y tramites notariales) que son aproximadamente un 10% a un 15% adicional.

Los impuestos a pagar dependen del tipo de vivienda a comprar, si es obra nueva o de segunda mano.

Para las viviendas de obra nueva se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es del 10%, excepto en Canarias donde se rigen por el Impuesto General Indirecto Canario(IGIC) que es del 6,5%. También se debe pagar el Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados (AJD), que puede ser entre el 0,75% y el 1,5% según la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda.

En el caso de viviendas de segunda mano, se debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que puede ser entre el 5% y el 10% del valor del inmueble dependiendo de la comunidad autónoma de ubicación del inmueble.

Contrato de compraventa y escritura pública

Para finalmente formalizar la compra de una vivienda, ambas partes deben concurrir a una notaría para firmar tanto la escritura del inmueble como la de la hipoteca. Al respecto, cabe señalar que el comprador puede elegir al notario que realizará la escritura pública de la compraventa.

El pago correspondiente a impuestos y gastos notariales corren por cuenta del comprador; los gastos por la escritura de la hipoteca, corren por cuenta del banco.  Dependiendo del costo total de la vivienda, el precio está entre los 600 y los 875 euros.

El contrato de compraventa, debe incluir los siguientes puntos: propósito del contrato, identidades de ambas partes, precio convenido y forma de pago. Además, deben quedar muy claros los derechos y obligaciones de las partes, condiciones acordadas para la compraventa y fecha de entrega del inmueble.

El registro de propiedad se hace voluntariamente, no obstante, es muy aconsejable realizarlo para evitar posibles fraudes, además, es necesario tenerlo si más adelante hay otra compraventa o cambio de dueños.

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Contratos: ¿cuáles pueden firmarse al vender un piso?

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Al momento de vender una vivienda y, sobre todo, cuando el comprador ideal aparece, es probable que deban firmarse varios documentos. Por un lado, se encuentran los acuerdos previos, que buscan asegurar a ambas partes de que la compraventa se concretará. Por el otro, están aquellos que directamente implican el cierre de la transacción. ¿Cuáles son estos contratos que pueden firmarse al vender un piso? ¿Son todos obligatorios? ¿Son todos necesarios? ¿Cuándo conviene firmar cada uno de ellos? En este artículo te lo contamos.

Ninguno de los acuerdos previos ni tampoco ninguno de los que determinan el cierre de una compraventa son obligatorios. Sin embargo, la firma de muchos de ellos puede ser muy beneficiosa, tanto para el vendedor como para el comprador. Algunos están regulados por la ley, mientras que otros no. Algunos se celebran de manera privada, mientras que otros tienen estatus público.

A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca de contratos que suelen firmarse al vender un piso, como el contrato privado de reserva, el contrato de arras, el contrato privado de compraventa y la escritura pública de compraventa. ¡Sigue leyendo!

¿Cuáles son los contratos que pueden firmarse al vender un piso?

Cuando un propietario pone en venta un bien inmueble lo esperable es que, luego de promocionarlo y recibir diferentes visitas, aparezca un comprador realmente interesado en él. En ese momento es posible firmar un acuerdo previo que les permitirá, tanto al vendedor como al comprador, asegurarse de que la operación llegará a buen puerto. En esta instancia puede optarse por alguno de los siguientes: 

  • Contrato privado de reserva.
  • Contrato de arras.

Luego, cuando llega la hora de cerrar la transacción, es posible concretarla mediante un acuerdo de tipo privado u otro de estatus público. Ellos son:

  • Contrato privado de compraventa.
  • Escritura pública de compraventa.

A continuación veremos cuáles son las principales características de todos estos contratos que suelen firmarse al vender un piso, qué deben incluir y cuándo conviene firmar cada uno de ellos.

Contratos que pueden firmarse como acuerdos previos a vender un piso

El contrato de reserva y el contrato de arras son aquellos contratos que suelen firmarse como acuerdos previos antes de vender un piso. Veamos de qué se tratan.

Contrato de reserva

¿En qué consiste?

El contrato privado de reserva es uno de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. Además de incluir todas las condiciones acordadas por ambas partes implicadas para llevar adelante la compraventa, implica la entrega, por parte del comprador, de un monto de dinero en concepto de señal que “reserva la vivienda”. De esta manera, él se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otros interesados. Por su parte, al vendedor le permite confirmar que la intención y el compromiso de compra son reales.

¿Cómo está regulado por la ley?

De los cuatro documentos que describiremos en este artículo, este es el único que no está regulado por ninguna normativa. Podemos afirmar que esta es una de las contras que tiene el contrato de reserva, ya que, el hecho de que ninguna ley establezca condiciones para él, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes.

Esto también implica que no puede ser rescindido únicamente con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si se especificó una penalización en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, será necesario acudir a la justicia.

¿Qué cláusulas debe contener?

Como mencionamos, el contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. Por lo tanto, las cláusulas con las que debe contar son:

  • Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
  • Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
  • Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
  • Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa. 
  • El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
  • Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
  • Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. Es de carácter opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.

¿Cuándo conviene firmarlo?

Sin dudas conviene recurrir a la firma de un contrato de reserva cuando el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda que le interesa. Este documento, al no implicar por sí mismo una forma de rescindirlo, le asegurará que el vendedor no se arrepentirá del trato.

Contrato de arras

¿En qué consiste?

El contrato de arras es el otro de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. También incluye todas las condiciones para llevar adelante la operación e implica la entrega de una señal para “reservar” la vivienda. Su objetivo es el mismo que el del contrato de reserva, es decir, el de asegurarle al comprador que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. También el de confirmarle al vendedor que la intención y el compromiso de compra son reales.

Los contratos de arras se dividen en tres tipos y se diferencian, esencialmente, en que algunos pueden ser rescindidos afrontando una penalización económica, mientras que otros no.

  • Penitenciales: admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica, utilizando la señal entregada como indemnización.
  • Confirmatorias: no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica. En caso de arrepentimiento, será necesario acudir a la justicia, ya que la señal no puede ser utilizada como indemnización.
  • Penales: no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él. Sin embargo, la entrega de la señal sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento.

¿Cómo está regulado por la ley?

A diferencia del contrato privado de reserva, el de arras sí está contemplado por la ley. Es el Código Civil aquel que lo regula, en donde cada tipo está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplirlo:

¿Qué cláusulas debe contener?

Al tratarse de un documento que cumple con los mismos objetivos que el contrato privado de reserva, la información que debe especificarse en él es muy similar a la que figura en el acuerdo previo que describimos previamente:

  • Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
  • Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
  • Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
  • Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa. 
  • El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
  • Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
  • Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. En el contrato de arras penitenciales será la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado. Cuando se trate de un arras confirmatorias, será el inicio de acciones legales. En el de arras penales serán ambas.

¿Cuándo conviene firmarlo?

También es recomendable firmarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer concretar la compraventa. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, deberán afrontarse penalizaciones, en el caso del arras penitenciales, o consecuencias legales, cuando se firma un arras confirmatorias o penales.

Contratos que pueden firmarse para cerrar la venta de un piso

El contrato privado de compraventa y la escritura pública de compraventa son aquellos que contratos que suelen firmarse al vender un piso. Tienen como objetivo el cierre de la transacción. Veamos de qué se tratan.

Contrato de compraventa

¿En qué consiste?

El contrato privado de compraventa es aquel mediante el cual uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. Es decir, que suele celebrarse en transacciones de todo tipo de bienes, no solo inmuebles. En este caso, servirá para concretar la transacción de la vivienda en cuestión.

Se trata de un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que es celebrado entre comprador y vendedor. También es consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.

¿Cómo está regulado por la ley?

Este tipo de acuerdo está regulado por el título IV del Código Civil, que comprende desde el artículo 1445 al artículo 1456.

¿Qué cláusulas debe contener?

  • Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
  • Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Verificación de la titularidad sobre el inmueble: esta puede acreditarse mediante la presentación del título de propiedad o de una nota simple de la vivienda.
  • Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
  • Fecha de entrega del inmueble: aquí debe especificarse qué día el vendedor le entregará definitivamente la vivienda al comprador.
  • Reparto de impuestos y gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa y los impuestos correspondientes entre el vendedor y el comprador.
  • Cláusula de penalización: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla el contrato. En el caso del vendedor, la falta más común es que no cumpla con la entrega del inmueble en el día establecido. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas acordadas.

¿Cuándo conviene firmarlo?

La firma de un contrato privado de compraventa puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción. No obstante, no siempre es necesario celebrar uno. Firmar un contrato de arras o un contrato de reserva y luego firmar una escritura pública de compraventa es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador pueden elegir saltearse este tipo de documento.

Sin embargo, es importante analizar todas las opciones disponibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras, por las penalizaciones que implican. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa para concretar la transacción, o bien, como paso previo a la firma de la escritura.

Escritura pública de compraventa

¿En qué consiste?

La escritura pública de compraventa es el documento que vendedor y comprador firman ante un notario para formalizar la compraventa de un inmueble. Se caracteriza por ser fehaciente, ya que prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo con todas las condiciones dentro de las cuales se lleva a cabo la compraventa y que ambos poseen voluntad de cumplir con lo firmado.

También implica que el inmueble pueda inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, lo cual brinda una serie de ventajas:

  • Garantiza la titularidad sobre la vivienda, lo cual permite que el o los propietarios sean las únicas personas que puedan adquirir derechos sobre él.
  • Confirma la identidad del vendedor, lo cual significa protección ante posibles estafas.
  • Implica seguridad en caso de que un tercero reclame la vivienda.
  • Brinda protección ante acreedores de deudas anteriores a la compra y permite averiguar si la vivienda posee alguna carga pendiente.
  • Permite el acceso a una hipoteca, lo cual no es posible cuando la vivienda no está registrada.

¿Cómo está regulada por la ley?

La escritura pública de compraventa está regulada por los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.

¿Qué cláusulas debe contener?

  • Fehaciencia: afirma la voluntad de ambas partes para concretar la transacción y cumplir con sus condiciones.
  • Cargas que pesan sobre el inmueble: deben especificarse las deudas o hipotecas a las que está sujeta el inmueble.
  • Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): a través de este se justifica que el pago de dicho tributo se encuentra al día.
  • Certificado de las cuotas de comunidad: también sirve para justificar que las mismas se encuentran al día.
  • Disposiciones legales y obligaciones fiscales: aquí se especifica cuáles se derivan de la compraventa.
  • Reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
  • Liquidación de gastos notariales: estos incluyen la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios correspondientes.
  • Comprobación de medios de pago: aquí debe especificarse cómo y cuándo se ha efectuado el pago por el inmueble.

¿Cuándo conviene firmarla?

Ni el contrato privado de compraventa ni la escritura pública son contratos obligatorios al vender un piso. Sin embargo, firmar una escritura pública, o bien, elevar a escritura pública un contrato de compraventa es más que conveniente, tanto para el comprador como para el vendedor. Si bien el contrato de compraventa está regulado por el Código Civil, el hecho de que pueda celebrarse de manera privada no implica demasiada seguridad jurídica. En cambio, la escritura brindará a la operación estatus público y permitirá a las partes acceder a los beneficios que implica inscribir una vivienda en el Registro Público de la Propiedad.

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Hipotecas con tipos de interés negativos: la propuesta en debate

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Dinamarca y Suiza son países donde ya existen hipotecas con tipos de interés negativos pero… ¿Llegarán a España? En este momento está en debate sobre si los bancos españoles deberían abonar a sus deudores intereses por los bajos niveles del Euríbor. Sin embargo, el debate está puesto sobre la mesa.

Contexto

Durante años las entidades financieras han llegado a comercializar préstamos hipotecarios variables con diferenciales por debajo incluso del 0,25% más Euríbor dentro de la burbuja inmobiliaria. A pesar de ello desde comienzos del 2016 el índice europeo de referencia de interés interbancario llegó a superar el 5,3%, encontrándose en debate al día de hoy sobre si las organizaciones deberían ofrecer hipotecas con tipos de interés negativos por debajo del 0%.

Cabe destacar que La situación de Dinamarca y Suiza, con moneda propia diferente al euro, es muy diferente a la de los países bajo el mando del Banco Central Europeo. ¿Por qué? Ambos países cuentan con moneda propia y que en ellos el tipo de interés de los bancos centrales lleva un tiempo en negativo “lo que a nivel práctico significa que las entidades financieras cobran por financiarse”. 

Lo que buscan es contrarrestar los efectos negativos que está teniendo la política del Banco Central Europeo sobre sus monedas, ya que al restar interés sobre ellas “evitan el impacto negativo que las medidas comunitarias están teniendo” en ambos países. Indicó Darío García, analista de XTB. Esta valoración es compartida ya que las hipotecas “en las que no conste la cláusula cero” podrían beneficiarse “de las correcciones que el Euríbor realiza sobre los diferenciales de las entidades bancarias”. No obstante, se piensa que la nueva situación comercial que se registra entre las entidades financieras que operan en España, “más competitivas”, les obligará a los bancos abrir la puerta a la negociación individual con el consumidor.

Un nuevo mínimo histórico se registró en enero en este país, que se cerró con una media del -0,505%, mientras que en abril la media mensual del Euríbor a 12 meses se situó en el -0,484%.

¿Qué se especula dentro de los próximos años?

Ante la bajada del índice previamente mencionada, según previsiones económicas se mantendría negativo por lo menos hasta el 2022.

Según explican desde HelpMyCash.com las hipotecas negativas son préstamos ¨por los que los bancos pagan intereses al cliente, descontándolos de capital pendiente¨. Ahora bien, se encuentra en cuestión si los bancos deberían pagar por ese interés negativo a los hipotecados. Los países donde ya han implementado la comercialización de este nuevo producto han reconocido que se trata de operaciones puntuales dirigidas a perfiles concretos de clientes y no de una práctica generalizada.

Las organizaciones de consumidores consideran que contratar una hipoteca variable tiene como contrapartida que el banco también contraiga esa obligación; pero por el lado del sector bancario, se argumenta que el concepto del préstamo se vería adulterado si es el prestador quien tiene que pagar por intereses al prestatario. A pesar de la controversia, según la nueva Ley Hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019, la ley de contratos de crédito inmobiliario establece que el interés no puede ser inferior al 0%.

¿Qué establece la ley?

La normativa española impide comercializar a las entidades financieras hipotecas con tipos de interés negativos. La ley hipotecaria no tiene efectos retroactivos a partir del cambio introducido en 2019, por lo que sí podría ser de aplicación para los préstamos firmados antes de su en entrada en vigor según lo que indique las cláusulas de cada contrato.

¿Cómo? Algunas entidades financieras con anterioridad ya añadían a los mismos este interés mínimo del 0%, mientras que otras aplicaban el diferencial como tipo de interés en caso de que el Euríbor cotizara en negativo. Por otra parte, otros muchos contratos no establecían cláusulas de este tipo y los bancos se vieron obligados de abonar intereses a sus hipotecados; ello quedaría abierto a la interpretación a la jurisprudencia y de los tribunales en cuestión, o a la espera de una nueva legislación al respecto. A su vez, por lo mencionado por Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), a la normativa legal por la que se rige este tipo de préstamos en nuestro país, ya que la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario dispone en su artículo 21.4 “que el interés remuneratorio de estas operaciones no podrá ser negativo”.

Es por esto que la opinión de los especialistas es unánime debido a que ven “poco probable” que tal escenario pueda aplicarse al mercado hipotecario español. 

Pagar por prestar dinero

Una posibilidad que se presenta es la apertura de una nueva batalla judicial que enfrenta a los clientes afectados por la no devolución de los intereses negativos con las entidades financieras. Las sumas que podrían reclamarse son relativamente bajas debido a que los intereses negativos son poco relevantes por lo que el descuento sobre las cuotas sería bastante bajo. Para los afectados, especialistas recomiendan que, antes de iniciar un procedimiento judicial, reclamen primero ante el banco para ahorrarse este proceso.

Si esta nota te resultó interesante, te recomendamos visitar el blog de Oi Real Estate e informarte más sobre el tema. Allí encontrarás los mejores artículos vinculados con el él:

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¿Qué es y para qué sirve un contrato de arras?

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Imagina que actualmente estás buscando una vivienda para comprar, y das con la tecla con una que te gustó muchísimo. En ese momento en el que dijiste “quiero éste piso” es cundo deberías correr a la inmobiliaria y firmar un contrato de arras, para no dejarla disponible a otra persona y así ultimar detalles.

¿Qué significa?

Este tipo de contrato es un documento firmado por el vendedor y el comprador del inmueble a modo de reserva. Y su función es similar a la clásica seña en dinero, con el valor añadido de que es un pacto por escrito. Es un documento muy habitual también en los alquileres.

Es un preacuerdo que se percibe como una garantía para asegurar la firma del contrato de compraventa o alquiler, que parece una muy buena opción cuando quieres la casa, pero aún te falta completar los trámites de por ejemplo venta de tu vivienda, solicitud de hipoteca, etc.

Hace mucho tiempo que este documento es muy habitual, sobre todo en el arrendamiento de locales comerciales, y cada vez más en las negociaciones de compraventa de viviendas.

Habitualmente, el modelo de contrato de arras de venta de pisos debe tener los datos que reflejen el acuerdo pactado con la reserva del inmueble: precio, vigencia, datos personales de ambas partes, condiciones, etc.

Modelo de contrato de arras de venta de pisos

Este tipo de contrato es un documento privado amparado por el artículo 1454 del Código Civil de España. Y aunque puede variar, las cláusulas son las siguientes: datos claros del comprador como del vendedor. Detalles del inmueble, precio y formas de cobro. Cantidad de señal que conformará el pago total. Arras penitenciales. Plazos de entrega del inmueble mediante documento público. Y cuál de las dos partes se hará cargo de los gastos relacionados con la compraventa: registro, tasación, notaría, etc.

A través de las arras penitenciales, el comprador se compromete a adquirir la vivienda cumpliendo con las condiciones pactadas en el contrato. En el caso que el comprador desista de la compra, pierde la cantidad entregada como señal. Pero si es el vendedor el que desiste de la venta, debe devolverle al comprador el doble de la señal entregada por el comprador a modo de penalización.

Tipos y ejemplos de arras

Una cláusula de capital importancia es regular el tratamiento legal de las cantidades a cuenta, esto determinará si se tratará de arras penitenciales (que se devuelven por duplicado si el vendedor cancela el contrato, o las pierde el comprador en caso de que este lo cancele), o arras confirmatorias, que confirman el contrato, y de esta manera las partes pueden obligarse recíprocamente al cumplimiento del mismo.

También están las arras penales que determinan otra regulación de las mismas partes contratantes.

El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.

• Arras confirmatorias: tiene como objetivo confirmar el compromiso de las partes con la compraventa. Suponen un anticipo del precio total, lo que significa que la primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben seguir los demás. En caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación de las reglas generales de incumplimiento de obligaciones. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).

• Arras penales: Se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo esto sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.

• Arras penitenciales o de desistimiento: Este tipo de arras permite que las partes puedan resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.

Pago aplazado del precio contra Arras o señal

Arras es también conocido como señal, pero es habitual confundir arras con el “pago aplazado del precio”.
Las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo.
Cuando se habla de un pago por parte del precio de la compra, se trata de un contrato de compraventa con precio aplazado, en el que no podrán rescindir el contrato ni el vendedor ni el comprador.
En cambio, el contrato de arras necesita que se deje constancia de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace en concepto de arras, a modo de garantía para ambas partes.
El contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo las condiciones o penalización.

¿Y si las partes cancelan el contrato de arras?

Este tipo de contratos lo permite, pueden rescindir el acuerdo unilateralmente, pero el incumplimiento de alguna de las partes conlleva una penalización para la parte incumplidora.
Cuando el comprador incumple el compromiso de adquirir el bien, pierde la señal o arras aportada.
Cuando el vendedor es el que incumple, debe devolver la señal o arras por duplicado.
Siempre que el objetivo del pacto de arras sea que tenga carácter penal o penitencial, hay que hacerlo constar, porque de lo contrario la cantidad entregada como señal o aras se considerará un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.
Por último, es importante destacar que el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar penalizaciones pactadas en los supuestos considerados “caso fortuito” o “fuerza mayor”, por ejemplo, a causa del fallecimiento de uno de los firmantes.
Si te gustó esta nota compártela, y no dejes de leer el siguiente artículo que te recomendamos sobre las preguntas frecuentes en inversión inmobiliaria.

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Estrategias para abaratar la hipoteca

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abaratar la hipoteca

Nos encontramos en un momento ideal para poner en práctica estrategias para abaratar la hipoteca, ya que podemos negociar con el banco y aprovechar los bajos intereses del mercado.

Vivimos en un contexto ideal para poder negociar con los bancos mejores condiciones en los préstamos. Las políticas monetarias expansivas dictaminadas por el Banco Central Europeo (BCE) promueven que los tipos de cambio ronden el 0%. De esta manera, se asegura que durante este período de crisis pandémica la zona euro mantenga congelados sus intereses y los índices continúen en el terreno negativo. Así es como las hipotecas que se contratan en estos días tendrán muchas más ventajas para los clientes que las firmadas años anteriores. Con este panorama, no es difícil iniciar una negociación con el banco, que tenga en cuenta las actual coyuntura y pueda armar un contrato con cuotas mensuales accesibles.

Si estás pensando en contratar una hipoteca y quieres contratar la más conveniente, no dejes de leer este post! Aquí te brindaremos estrategias para que puedas lograrlo.

Abaratar la hipoteca en tiempos de pandemia

Según las estadísticas oficiales, el gasto por financiar la compra de una vivienda se encuentran en niveles históricamente bajos, por lo que nos encontramos en un momento ideal para abaratar la hipoteca.

Algunas de las estrategias planteadas por los expertos suponen comparar las mejores ofertas, estudiar las vinculaciones que ofrece cada banco y presentar un perfil crediticio impoluto 

Tipos de interés en baja

Los últimos datos disponibles brindados por el Instituto Nacional de Estadísticas  (INE) dan cuenta de la actividad de noviembre de 2020. Según los mismos, el tipo de interés medio para la adquisición de una vivienda fue de 2,19% para las hipotecas variables y 2,77% para las hipotecas fijas.

Si bien estos datos son los oficiales, vale aclarar que la oferta del mercado puede diferir con lo que sucede al comparar y negociar. Según iAhorro, el tipo medio nominal para hipotecas fijas que consiguieron algunos clientes fue de 1,03%, equivalentes  a 1,74 puntos porcentuales menos. En cuanto a las hipotecas variables, algunos contratos se pudieron firmar con el tipo medio nominal  de 0,79%, logrando un 1,4% menos que las cifras oficiales. 

Cómo se puede ahorrar en la hipoteca?

En primer lugar, según publica El País, hay que tener en claro el perfil financiero que tenemos. Luego del estallido de la burbuja inmobiliaria sufrido en 2008 las entidades financieras no prestan dinero con tanta facilidad como lo hacían antes. En la actualidad, los bancos tienen preferencia por los clientes que presentan un perfil impecable financieramente hablando.

Ahorros previos suficientes

Uno de los requisitos para cumplir con este perfil ideal es tener la mayor cantidad de ahorros previos. De esta manera la financiación del banco podrá ser del 70 ú 80%, con lo cual los plazos disminuyen y el capital a cancelar será menor.

Altos ingresos en un trabajo estable

Otro de los puntos a favor es contar con altos ingresos, que sea un trabajo estable y seguro. Así, el banco se asegura que el clientes pagará en tiempo y forma  las cuotas mensuales de la hipoteca.

Estabilidad personal

Además, la estabilidad personal es un factor que también suma. Las entidades estudian las posibilidades de crecimiento familiar del postulante, ya que las variaciones en sus cargas familiares pueden modificar su capacidad de pago.

Teniendo en cuenta estas características, los mejores perfiles son los de funcionarios públicos, los de matrimonios establecidos con trabajos estables y personas solteras con una buena profesión y un sólido nivel de ahorro.

Analizar las opciones de mercado

Luego de analizar la situación el interesado en una hipoteca deberá estudiar cuáles son las opciones que el mercado le ofrece. En el caso de contar con ingresos modestos, es posible que una hipoteca fija sea la alternativa más adecuada. De esta manera no deberán enfrentarse a largo plazo a las fluctuaciones del euríbor. Por otra parte, a una persona con con altos ingresos que podrá amortizar su préstamo en un periodo de tiempo corto, puede beneficiarse de las hipotecas variables. Así podría aprovechar los bajos niveles del Euríbor.

Es importante entonces tener varias ofertas sobre la mesa con el objetivo de realizar una selección certera, y también para desenvolverse bien en las negociaciones con las entidades financieras. En el momento de presionar siempre se tienen que tener a mano varias propuestas  para que se igualen o mejoren algunos temas en concreto. Un punto indispensable es fijarse en la tasa anual equivalente (TAE) que engloba también los demás gastos que acaban encareciendo el préstamo.

Estudiar los productos vinculados

La Ley de crédito inmobiliario, en vigor desde mediados de junio de 2019, prohíbe a las entidades imponer la contratación con el mismo banco. Esto significa que una entidad nos tiene que permitir contratar cualquier tipo de seguro con la compañía que nosotros elijamos, sin perjuicio por ello de perder la hipoteca.

No obstante los bancos se las rebuscan para incluir vinculaciones con la contrapropuesta de bonificaciones en los tipos de interés o en los diferenciales. Entonces dejan de ser hipotecas sino productos combinados.

De esta manera, obtener mejoras en las hipotecas pero pagar altos costes por seguros no es buen negocio para el cliente. Es posible que un TAE mayor pero sin vinculaciones pueda salir más económico para el usuario, por lo que es importante analizar todas las posibilidades. 

Se pueden conseguir hipotecas al 0% en España?

Las actuales condiciones del Euribor en baja presionan los intereses no sólo de las hipotecas variables sino también de las fijas. Es así que hay hipotecas europeas que ya se comercializan al 0%. Sin embargo es poco probable para los analistas que esto suceda en España, ya que no cuenta con las condiciones de contexto necesarias. Y en el caso que se pudiera dar, sólo sería para algunos pocos perfiles de clientes. 

Por lo pronto es posible acercarse al 0%, ya que en los últimos días del 2020 se han llegado a firmar hipotecas con un 0,79% y hasta un 0,65% de interés.

Qué te pareció esta información? Tienes más estrategias para abaratar la hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post. Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Locales comerciales en Barcelona: nuevas condiciones y más negociación para los alquileres

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Locales comerciales

Los locales comerciales que ven seriamente dificulado su trabajo por causa de los nuevos confinamientos pueden gestionar rebajas de hasta el 50% o una renta mínima del pago de su alquiler, según las nuevas normas dictaminadas por el gobierno.

Mayor margen de negociación con los propietarios y soporte legal del gobierno, son dos de las opciones donde se apoyan los inquilinos de locales, quienes se han visto afectados seriamente por el nuevo confinamiento.

Es que, la segunda ola del coronavirus que está afectando a gran parte de Europa ha traído inconvenientes al momento de cancelar los pagos a los arrendadores. Los anuncios realizados a fines de octubre promueven medidas tendientes a reducir al mínimo los contagios para evitar así la mayor cantidad de muertes posibles y el colapso del sistema sanitario. Esto se produce a través la limitación del aforo a un porcentaje menor al de su capacidad o al cierre temporario de la actividad

De esta manera, los locales comerciales, impedidos de generar ganancia con su trabajo tienen dos vías para sustentarse. Por un lado se han llegado a acuerdos estimando la renta guiandose por la facturación. En estos casos un porcentaje negociado con el propietario será destinados al pago del alquiler. Por otra parte existe la posibilidad de una quita importante del pago, avalada por el gobierno, para las actividades que han sido frenadas tal que no están habilitadas para generar ingresos.

Los cambios gestados desde mitad de año en los contratos de locales comerciales

Esto no es una novedad para el mercado inmobiliario, que ya hace un tiempo viene amoldandose a las vicisitudes provocadas por la pandemia. Ya en junio, con la reapertura tras el primer confinamiento, los arrendatarios habían comenzado a acortar los tiempos contractuales e incluir nuevas cláusulas:

Menor tiempo de contrato

Si antes se firmaban contratos por 10 o 15 años, los nuevos convenios acuerdan el alquiler de un local comercial por 8, y hasta incluso entre 3 y 5 años.

Cláusula COVID

Algunos inquilinos logran incluir entre los puntos del contrato la cláusula covid. Tal cual tal como su nombre lo indica fue creada para evitar el cese del contrato y poder prever inconvenientes relacionados con la pandemia.

Renta fijada por la facturación

En algunos casos se negoció un porcentaje de la renta generada por el local, de entre el 13 y el 20%, manteniendo un mínimo garantizado. Si el local factura supera el mínimo el propietario puede reclamarlo.

Una medida que causó alivio a inquilinos de locales

El Govern catalán aprobó el 20 de octubre pasado un decreto con el que rebaja hasta un 50% el alquiler de los locales cerrados por el coronavirus, como bares y restaurantes. Gracias a esta medida los arrendatarios están habilitados para negociar con los propietarios una rebaja temporal en la renta mensual.

En el caso de que no se llegue a un acuerdo en el plazo de un mes, la aplicación del decreto se hará automática. 

La norma rige para los locales totalmente cerrados por la crisis sanitaria. Entre ellos se incluyen bares, restaurantes, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego o ludotecas. A partir del momento en el que el propietario manifieste su voluntad de negociar se aplicará la rebaja del 50%.

Con respecto a los locales que no han cerrado por completo pero que si han visto mermas en la cantidad de personas que pueden asistir, la rebaja será distitna. Si se tiene permitido abrir la mitad de su capacidad, el inquilino deberá pagar el 75% del total del aquiler.

Dentro de este grupo están los gimnasios, hoteles, tiendas 24 hs, comercios y teatros.

La portavoz del Govern, Meritxell Budó defendió el nuevo decreto diciendo que “es un mecanismo rápido y eficaz para evitar que el coste de la pandemia recaiga sólo en una de las partes del contrato de arrendamiento”. Según Budó, la rebaja favorece el pacto, pero impide que la negociación dilate la rebaja de las cuotas. El objetivo es evitar el cierre empresas y la destrucción de puestos de trabajo, comentó en rueda de prensa.

Restricciones en centros comerciales

A partir del viernes 30 de octubre los centros comerciales y las tiendas de alimentación de más de 800 metros cuadrados cerraron sus puertas, tras el decreto firmado por la Presidència de Catalunya . Los comercios con menores proporciones pudieron abrir limitando su aforo a un 30%. 

Esta medida, según publica El Periódico no aplica a las galerías comerciales a las que se tenga acceso directo, ni a los que se dediquen a los servicios esenciales. Dentro de este grupo entran los comercios de: alimentación o bebidas, farmacia, productos higiénicos, ópticas, veterinarias, productos de jardín y concesionarios.

Todos ellos deberán contar con menos de 800 m2 y limitar su aforo al 30%

El Govern también dictaminó el cierre perimetral de Catalunya durante 15 dias. Esto significa que no habrá traslados o movimientos intercomunales. La medida también incluye el confinamiento perimetral por municipios, pero esto es sólo durante los fines de semana y rige desde las 6 am  del viernes hasta las 6 am del lunes.

¿Cómo afecta la rebaja de alquileres de locales a las inmobiliarias?

El sector inmobiliario reaccionó a estas medidas a través de un comunicado que le envió al Govern. En este piden mecanismos compensatorios para que no deban ser las empresas y propietarios privados los que asuman los costes.

Asimismo, expusieron su comprensión con las medidas de la Generalitat para que se produzca el menor impacto económico posible en las empresas afectadas. También se pusieron a la disposición del Govern para aportar ideas y propuestas que “puedan equilibrar la asimetría”.

En el mismo comunicado se dejó constancia de que, en la mayor parte de los casos desde el principio de la pandemia, se produjeron mediaciones de forma voluntaria entre las partes. De esta forma se lograron rebajas o la moratorias en la renta de los alquileres.

Tal como se encuentra la situación en toda la comunidad es muy difícil ponerse de un lado en la puja entre propietarios e inquilinos. Por un lado las medidas del gobierno deben acatarse ya que se confía evitarán más muertes y el colapso del sistema. Pero de esta forma los arrendatarios de locales se ven impedidos de hacer su trabajo, lo que los imposibilita para generar rentas adecuadas que cubran los costes del alquiler. En este sentido fueron necesarias las medidas para llevar alivio a sus cuentas. Del mismo modo es legítima la demanda de los propietarios al ver disminuidas las rentas con las que contaban.

Será cuestión de confiar en que las medias tomadas por el gobierno serán las más adecuadas y generar buenos canales de diálogo entre las partes para que se pueda llegar a un buen puerto luego de esta segunda oleada del COVID.

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