¿Eres arrendador o arrendatario de un local o negocio comercial y se generó una falta de pago de la renta durante el estado de alarma por la pandemia del coronavirus? ¿Cómo se resuelven estos casos cuando el arrendatario ha visto reducido o impedido su ingreso económico? ¿Qué herramientas o argumentos puede esgrimir el arrendador al verse igual de perjudicado? Como ejemplo, en este post analizaremos un caso real que se resolvió en la justicia.
En este artículo encontrarás:
Hechos. Cómo se llegó a la falta de pago.
La arrendataria, una Sociedad Limitada, alquiló un local en noviembre de 2019. Se pactó entre las partes carencia de pago de la renta hasta el 31 de diciembre de 2019, una renta de 2300 euros más IVA hasta el 31 de marzo y, a partir de esa fecha, una renta mensual de 2500 euros más IVA.
La empresa arrendataria dejó de pagar la renta y los gastos de luz correspondientes de marzo a junio de 2020. La parte arrendadora interpuso un procedimiento de desahucio por incumplimiento del contrato y de reclamación de la cantidad adeudada.
La arrendataria justificó el impago de la renta de marzo a junio por el decreto del estado de alarma que le hizo cerrar el negocio, encontrándonos ante un supuesto de fuerza mayor que lo exoneraría del pago de la renta. Adujo que se había alterado el equilibrio económico del contrato por la situación antes descrita, por lo que no se habría producido un impago.
Analizaremos la sentencia del 11 de agosto de 2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cáceres. Teniendo en cuenta el estado actual de la pandemia por la Covid-19, es esperable que juicios de este tipo se repitan.
Falta de pago. ¿Qué dice la ley?
Antes de analizar el fallo que nos convoca, detallaremos cuáles son las normas que aplican al caso. En casos como el que se presenta, convergen más de un texto legal.
Código Civil
Son de aplicación en este caso, los artículos 1182 y 1184 del Código Civil español. En ellos se establecen condiciones para los supuestos de obligaciones de imposible cumplimiento. Ya sea por destrucción de la cosa a entregar o por convertirse en una obligación de cumplimiento imposible.
Dice el artículo 1182: “Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora”.
Dice el artículo 1184: “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible”.
Ley de Arrendamientos Urbanos
La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. Con relación al caso que nos compete, la LAU no establece condiciones referidas a la falta de pago por caso de fuerza mayor.
En esta ley sí se establece la facultad del arrendador de dar por resuelto el contrato por falta de pago. Así lo establecen sus artículos 27.a) y 35.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho. El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
Ante estos supuestos la LAU otorga al arrendador el derecho a resolver el contrato de alquiler e iniciar las acciones de desahucio.
Real Decreto-Ley 15/2020, estado de alarma
El Real Decreto-ley 15/2020, del 21 de abril de 2020, estableció medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. En los artículos 1 a 3, este real decreto establece las condiciones excepcionales para resolver los casos como el que se nos presenta. Allí se indica que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda podrá solicitar al arrendador el aplazamiento o rebaja temporal y extraordinaria en el pago de la renta. Para poder realizar dicha solicitud, el arrendatario deberá cumplir con determinados requisitos, que se indican en el decreto ley, y deberá haber visto suspendida su actividad como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma dictado por Real Decreto 463/2020.
Falta de pago. ¿Qué dice la jurisprudencia?
La jurisprudencia venía admitiendo como una de las excepciones al principio pacta sunt servanda (el contrato obliga a partes), el supuesto de que se produzca una alteración sobrevenida de las circunstancias. Así lo dicta otro principio, el conocido como rebus sic stantibus, que dicta que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración. Es decir que cualquier alteración sustancial de las circunstancias puede dar lugar a la modificación de lo pactado. Tradicionalmente la jurisprudencia ha negado efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato cuando opera una alteración de las circunstancias de este tipo, con excepción de los casos en los que no es posible lograr el equilibrio de las prestaciones de otro modo.
Cláusula rebus sic stantibus
Una renombrada sentencia del Tribunal Supremo, del 30 de junio de 2014, vino a establecer el carácter normalizado y no excepcional de la cláusula rebus sic stantibus basado en la valoración de dos circunstancias:
a) Determinar si la alteración frustra o hace inalcanzable la finalidad económica primordial del contrato y, además, quiebra la conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones.
b) Valorar si el incidente o circunstancia sobrevenida entra dentro del riesgo normal del contrato (o está prevista expresamente en el contrato) o no. Esto es, si realmente constituye una circunstancia imprevisible en el marco de la relación negocial de que se trate.
Fallo
Considerandos
En el caso bajo análisis, el juzgado entiende que se ha roto la equivalencia de las prestaciones. Por ende, resulta necesario reequilibrar tal equivalencia. Se valora que el arrendador ha puesto a disposición del arrendatario el local de negocio. Si bien no se ha cumplido la finalidad económica esencial del contrato, la posesión del local le ha reportado una utilidad al arrendatario (conservación de mercancías, desarrollo de su trabajo de oficina, conservación de rótulos, etc.). Dicha utilidad debe remunerarse, sin que se pueda hacer recaer únicamente sobre el arrendador las consecuencias de la situación excepcional que se ha vivido.
En el presente caso, la arrendataria no pagó la renta correspondiente al mes de marzo. Ni siquiera la correspondiente a los 13 primeros días del mes, antes de que se declarase el estado de alarma. Tampoco abonó cantidad alguna correspondiente al mes de abril ni de mayo, a pesar de que a partir del 11 de mayo podían reabrir los comercios minoristas. Lo mismo sucedió con la renta de junio, a pesar de que el 21 de junio finalizó el estado de alarma, ni tampoco consta pagada la de julio. También ha dejado de pagar los suministros que se reclaman, cuyo pago le correspondía.
Tampoco consta que el arrendatario tomara la iniciativa dirigiéndose al arrendador en solicitud de una moratoria, un aplazamiento o una rebaja en la renta, conforme lo permitido por el Real Decreto 15/2020.
Sentencia
La parte demandada no ha aportado datos de disminución de ingresos o de ventas sobre los que pueda basarse el cálculo a realizar, en la línea del art. 3 del Real Decreto 15/2020, por lo que, prudencialmente, se va a reducir a un 25% de la renta pactada durante el tiempo que tuvo que cerrar el local como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
Sin perjuicio de ello, se ha producido un incumplimiento contractual que, conforme a lo previsto en el artículo 35 y 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tiene como consecuencia la resolución del contrato, debiendo estimarse la acción de desahucio ejercitada.
En conclusión, en este caso el contrato se resolvió, se inició acción de desahucio y el arrendatario deberá pagar la renta adeudada con una reducción del 25% durante el tiempo en el que tuvo que cerrar el local como consecuencia del estado de alarma. Es importante que sepas que esta sentencia aplica al caso en concreto bajo estudio. Cada caso tiene sus particularidades que pueden hacer variar las decisiones de la justicia.
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