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¿Es posible vender un piso con inquilino?

31 mayo, 2021 No hay comentarios

¿Estás pensando en vender tu propiedad a pesar de que se encuentra alquilada? Ya sea para obtener un mayor beneficio o un problema menos, es una decisión bastante recurrente por parte de los propietarios. ¿Se puede vender un piso aunque haya un inquilino viviendo en él actualmente? ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de seguir este camino? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

En primer lugar, sí, es posible vender un inmueble a pesar de que se encuentre alquilado y aún reste tiempo para finalizar el contrato correspondiente. No solo es una práctica más habitual de lo que parece, sino que también está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, a la hora de llevar a cabo una operación de este tipo, es importante tener en cuenta varias cuestiones que en una compraventa tradicional no interceden.

En este artículo encontrarás:
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Inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad
¿Qué ocurre cuando el contrato está inscripto en el Registro de la Propiedad?
¿Qué ocurre cuando no está registrado?
Obligaciones del propietario al vender un piso con inquilino
Derechos del inquilino
¿Qué ocurre cuando al vender el piso el inquilino elige comprarlo?
Ventajas y desventajas de vender un piso con inquilino
Ventajas
Desventajas

Inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad

Antes que nada, cabe destacar que la situación puede cambiar radicalmente si el arrendador y el arrendatario han inscripto el contrato de alquiler en el Registro Público de la Propiedad. Al no ser obligatorio, en la práctica, es muy poco común. Sin embargo, existen muchos casos en los cuales ambas partes realizan esta formalización para resguardarse y obtener mayor seguridad jurídica. Te contamos qué ocurre en ambos casos, cuando el contrato está registrado y cuando no lo está.

¿Qué ocurre cuando el contrato está inscripto en el Registro de la Propiedad?

En este caso, el inquilino se encuentra en pleno derecho de continuar habitando el inmueble hasta que finalice el contrato de alquiler. Por lo tanto, no puede ser desalojado, aún así la vivienda pase a manos de otro dueño. Es decir, la venta puede llevarse a cabo tranquilamente, pero el comprador no podrá ocupar la propiedad hasta que termine el contrato de arrendamiento vigente.

Cuando el panorama es este, hay dos opciones posibles:

Si no existe una urgencia de vender el inmueble, es mejor esperar a que el contrato de alquiler venza. Una vez finalizado, se podrá vender sin problemas a un tercero.
También, es posible vender el piso a una persona que no esté buscando vivir en él. Por ejemplo, a un extranjero que sólo quiera obtener rentabilidad o a una empresa o negocio que sólo quiera invertir en vivienda. Para ellos, la existencia de un inquilino no significará un problema, sino que hará de la compra una inversión todavía más rentable.

¿Qué ocurre cuando no está registrado?

Cuando el contrato de arrendamiento no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad, es posible vender la propiedad a un tercero. Al respecto, la Ley de Arrendamientos Urbanos, remitiéndose al artículo 1.571 del Código Civil, establece que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. De esta manera, el inquilino tendrá un plazo máximo de tres meses para abandonar la vivienda apenas el propietario le informe acerca de la venta.

Es decir, que una vez concretada la compraventa inmobiliaria, el nuevo dueño podrá dar por finalizado el contrato de arrendamiento. Esto puede ser diferente en caso de que el flamante propietario incluya una cláusula específica que lo impida, por ejemplo, si su intención es permitir que el inquilino siga ocupando el piso para obtener una renta.

Obligaciones del propietario al vender un piso con inquilino

Aún así el contrato de alquiler no se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad y haya vía libre para la venta, es importante mencionar que el propietario debe cumplir con algunas obligaciones.

Antes de dar cualquier paso a fines de vender el piso, es imprescindible que el dueño comunique y deje en claro sus intenciones al inquilino. Esto debe hacerlo a través de un instrumento de comunicación escrito y fehaciente, como un burofax con acuse de contenido, que debe incluir lo siguiente:

La explicitación de su intención de vender el inmueble.
El precio de venta que fijó para la propiedad.
La fecha que tiene prevista para lanzar el piso a la venta.
Las condiciones de venta y demás información pertinente.

Derechos del inquilino

Incluso teniendo en cuenta que es posible vender la propiedad sin que haya finalizado el contrato de arrendamiento, hay que mencionar que el inquilino tiene derecho preferente para adquirirla. A este se le llama, justamente, Derecho de Adquisición Preferente.

¿Qué significa esto? Que en caso de que el arrendatario desee comprar el piso, está en su derecho de hacerlo por encima de cualquier otro posible comprador. Es por eso que es tan importante que el propietario le informe acerca de las condiciones de venta para que pueda tomar una decisión al respecto.

¿Qué ocurre cuando al vender el piso el inquilino elige comprarlo?

Si el inquilino desea comprar la vivienda, puede significar un beneficio para el dueño, ya que, puede ser la vía más rápida para vender el inmueble. Será el propietario, de todas formas, quien determine las condiciones de venta.

Si el arrendatario realiza una oferta que se encuentra por debajo del precio notificado, el dueño no está obligado a aceptarlo, ya que, la otra parte no estaría aceptando los términos de la venta. En caso de que el inquilino no brinde respuesta en un lapso de 30 días, se da por sentado que ha rechazado la oferta y que el semáforo está en verde para empezar a buscar otro comprador.

Aún así el inquilino haya aceptado la oferta y el precio estipulado, si no efectúa la compra del inmueble en un lapso de 180 días, también se abre la posibilidad de vender a un tercero.

Ventajas y desventajas de vender un piso con inquilino

Antes de tomar una decisión al respecto, puede ser útil poner en la balanza cuáles son los pros y los contras de vender un piso con inquilino:

Ventajas

El propietario puede seguir obteniendo una renta mensual mientras lleva a cabo el proceso de venta.
En caso de que no exista la posibilidad de desalojar al inquilino por haber registrado el contrato de arrendamiento, existen inversores pequeños y medianos que buscan adquirir pisos alquilados.
También está la posibilidad que mencionamos, de que el arrendatario acepte las condiciones y desee comprar la vivienda.

Desventajas

Los compradores de viviendas alquiladas no suelen buscarlas a través de los canales tradicionales, por lo tanto, será más difícil que lleguen a enterarse de la venta.
El propietario tiene la obligación de informar al inquilino antes de iniciar la venta y tiene que cumplir con los plazos establecidos por la ley.
La promoción de una vivienda que se encuentra alquilada cuenta con ciertas limitaciones: es necesario acordar con el arrendatario detalles como el arreglo del piso, la toma de fotos para la promoción, las visitas de los interesados, etc.

Como mencionamos antes, vender un piso con inquilino conlleva más dificultades que vender uno que se encuentra deshabitado. Si el arrendatario decide adquirir la propiedad, gozando de su Derecho de Adquisición Preferente, puede significar menos complicaciones para ambos. Sin embargo, esto no siempre es posible, pero ahora que conoces qué factores es importante tener en cuenta, es posible que te encuentres más preparado para llevar a cabo esta operación sin mayores complicaciones y sin generar mayores molestias al inquilino.

¿Has tomado la decisión y quieres vender tu propiedad? En Oi Re a l Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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Propietarios agregan cláusulas COVID a los contratos

28 mayo, 2021 No hay comentarios

Tras los idas y vueltas que ha traído la pandemia, los propietarios de viviendas en alquiler agregan cláusulas COVID a los contratos de arrendamiento. En esta nota te contamos de qué se tratan estas cláusulas y te refrescamos cómo formular dicho documento.

En este artículo encontrarás:

La pandemia COVID ha cambiado muchísimos aspectos de nuestras vidas. Está claro que con el avance de la campaña de vacunación la vida va volviendo a la normalidad, pero hay cambios que llegaron para quedarse. Estos serían, por ejemplo, la modalidad de trabajo vía online o la limpieza de manos aún más exigente. De todas maneras, hoy es muy prematuro pensar que la pandemia está terminada con una campaña exitosa de vacunación, además de que la crisis económica sigue existiendo. Es por eso que muchos propietarios se vieron obligados a redactar varias cláusulas en sus contratos de arrendamiento.

Propietarios agregan cláusulas COVID a los contratos

Por su parte, cuando el dueño de una vivienda quiere formalizar su vínculo de alquiler con el inquilino, debe tomar en cuenta muchísimos aspectos. Además, debe cumplir con todos los requisitos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En un contrato de arrendamiento bien redactado debe estar muy bien especificado la duración, las cláusulas de recisión, el importe a pagar por la renta y el encargado en asumir los gastos mensuales del inmueble. La crisis sanitaria ha hecho que los arrendadores pusieran especial hincapié en las cláusulas y sean aún más específicos. Las especificaciones suelen estar contempladas para el beneficio de las dos partes, facilitando las salidas de aquellos inquilinos que ante nuevos confinamientos o paros laborales estén obligados a volver a sus localidades de origen, sus ciudades, volver a vivir con sus familias y todo este tipo de incidencias que nos ha obligado a más de uno el coronavirus. Para el propietario es un beneficio porque puede ir encontrando un inquilino en una mejor situación. Gracias a esta cláusula se pueda dar una salida justa y la cancelación de contrato de forma anticipada sin mayores inconvenientes, ya que la pandemia es un caso de extrema excepcionalidad.

Recisiones de contrato

A su vez, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece algunas reglas en estas cláusulas. Se debe dar un plazo coherente tiempo para que el inquilino busque un nuevo lugar en donde vivir o, por el contrario, pagar la o las mensualidades correspondientes de penalidad. El inquilino puede abandonar el piso sin problemas y cuando quiera después de seis meses, siempre sujeto a las sanciones impuestas en el contrato claro está. Así como el propietario puede pedirle al inquilino cuando quiera que debe dejar el piso, respetando ese mes de aviso anticipado y ateniéndose a las consecuencias de la cláusula. Cuando exista solamente un acuerdo verbal de alquiler, debe ser demostrado. Una vez que el inquilino presente las pruebas necesarias de que estuvo viviendo en esa propiedad pagando una renta correspondiente, podrá abandonar la vivienda una vez pasados los seis meses y avisando unos treinta días antes, como lo dicta la LAU.

¿Han cambiado otras cosas de los contratos además de las cláusulas COVID?

A grandes rasgos, el coronavirus solo ha traído grandes cambios en las cláusulas de recisión, no en tanto para los otros aspectos. Recordemos que para elegir a un buen inquilino hay que hacer un riguroso examen de solvencia del mismo. Las nóminas y su estado bancario son exigencias básicas para determinar el estado monetario del posible huésped.

Documentos que debes exigirle a tu inquilino

DNI/NIE/Pasaporte: básico y primordial, esencial para cualquier trámite y hasta para andar en la calle. Claramente es uno de los requisitos indispensables que se debe presentar para firmar un contrato de arrendamiento. Verifica que coincidan con la persona en cuestión, sean válidos, en vigor y estén actualizados.
Recibos de sueldo y contrato de trabajo estable: es importante saber que cuenta con un trabajo. Lo ideal sería que haya estado, por lo menos, desde hace un año en este sitio. De todas maneras, sabemos que muchos jóvenes cambian constantemente de trabajo en las grandes ciudades, por lo que no se puede ser tan riguroso con este ítem. Lo que sí, llamar a sus jefes y preguntar cómo es en el trabajo. Además, la presentación de varios recibos de sueldo, sean de su trabajo actual o de sus anteriores mientras sean mes a mes, servirán para acreditar su situación económica. Por lo menos, los últimos tres meses de recibo de sueldo servirán.
Movimientos bancarios acreditativos: es algo normal que se pidan estados de cuentas o acreditaciones bancarias. Además, es muy sencillo y hasta lo puede pedir fácilmente por internet o aplicaciones bancarias. De esta manera veremos la solvencia económica de nuestro interesado.

Referencias

Por otro lado, te recomendamos que hables con los propietarios de las anteriores arrendadores de tu inquilino o con sus jefes del trabajo. Te contarán si tuvieron problemas con él. Además, es una buena idea pedir certificados como el FIM, que acredita la solvencia del inquilino para el alquiler. El Fichero de Inquilinos Morosos, demuestra si hubo anteriores incidencias de pago. También el banco nos podrá ofrecer un detalle sobre incidencias bancarias. Otro ente importante al que debes acudir es el ASNEF, el pionero en registro de impagos de personas físicas

Fianzas o depósitos de garantía

Por su parte, la LAU exige al propietario el depósito de una fianza legal de alquiler, que sería el importe de una mensualidad. Esta será abonada por el inquilino, pero será el propietario quien la deposite en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma a la que pertenece el inmueble. Asimismo, el dueño de la vivienda tendrá el derecho a pedir una garantía. No debería superar el importe de tres mensualidades, sin embargo, está poco contralado y por eso no suele haber un tope límite. En el caso de la garantía es el propietario quien lo resguarda, por lo que no pasará por ningún ente comunitario. Así que, deberás ver que esté muy bien especificado en el contrato de alquiler cuánto depositaste de garantía para que no haya sorpresas al finalizar el contrato. Por último, la intervención de un tercero de confianza del inquilino para figurar como garantes es casi imprescindible en muchos contratos. Por lo general, suelen ser los padres, pero en casos hasta se involucran bancos u otros entes.

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Desperfectos en el inmueble: ¿quién se hace cargo?

21 mayo, 2021 No hay comentarios

Cuando se establecen las pautas de un contrato de alquiler, existen varios puntos en los cuales se debe prestar mucha atención. En los mismos se tiene que observar con cuidado cada detalle. Si esto no sucede, pueden quedar puntos un tanto grises, que no están bien especificados. Luego, estos terminarán en un conflicto entre el arrendador y el arrendatario. Uno de ellos es acerca de los desperfectos en el inmueble. ¿Quién se debe hacer cargo de los mismos cuando finaliza el contrato de alquiler? En Oi Real Estate, te contamos todo lo que tienes que saber.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué desperfectos en el inmueble puede haber?
¿Qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Puntos claros en el contrato de alquiler
Responsabilidades si existen desperfectos en el inmueble

¿Qué desperfectos en el inmueble puede haber?

Cuando se pone en alquiler un inmueble, hay diferentes pasos que se deben seguir. Uno de ellos, por parte del arrendador, es asegurarse que no haya desperfectos en el inmueble. Observar y probar cada uno de los artículos que allí se encuentra. Para no dejar nada librado al azar y que algún artefacto pueda dañarse en el corto plazo. Lo mismo con la presentación de la vivienda, que este en su totalidad limpia y sin desperfectos, ya sean pequeños o grandes.

A su vez, el arrendatario también tiene su obligación de inspeccionar cada rincón de la vivienda. Recorrer el inmueble y probar cada artefacto que allí se encuentre. Así, si en su inspección al lugar, encuentra algún desperfecto en el mismo, se lo comunica al arrendador y se ahorra un problema a futuro. Haciéndose cargo del arreglo el arrendador, lógicamente. Siempre y cuando esto suceda antes de firmar el contrato.

Los desperfectos en el inmueble pueden ser muchos. Desde la pintura o agujeros de las paredes (suele ocurrir que el arrendatario haga perforaciones para colgar por ejemplo cuadros), hasta un mueble roto. También puede haber daños en la grifería, en los electrodomésticos, ventanas, vidrios, piso. En fin, cada objeto que en el inmueble se encuentre puede ser víctima de deterioro.

¿Qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Todos y cada uno de los contratos de alquiler se encuentran regidos por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Siguen sus parámetros y respetan sus mandamientos. Acerca de los desperfectos en el inmueble, en el artículo 21 de dicha ley, referido a la conservación de la vivienda, se menciona lo siguiente. “El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”.

Sin embargo, en el mismo artículo también se contempla que lo dicho anteriormente sucede “salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario”. Por lo tanto, se marca una diferencia clara entre conservar (responsabilidad del arrendador) y reparar (responsabilidad del arrendatario). También, la Ley de Arrendamientos Urbanos explica que las reparaciones ocasionadas por el desgaste del uso de la vivienda estarán a cargo del arrendatario. Este último también se hará cargo del deterioro o pérdida (a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya).

Pero, en la misma ley se puede observar un gris que no termina de quedar claro. ¿Dónde termina la conservación que debe hacer el arrendador y dónde comienza el deterioro que debe reparar el arrendatario? Este matiz muchas veces es el origen de gran parte de los cortocircuitos entre los inquilinos y propietarios. Especialmente ocurre cuando el contrato finaliza y se pone en juego la devolución de la fianza.

Puntos claros en el contrato de alquiler

En este sentido, determinar qué es problema de la conservación y qué deterioro por el mal uso puede ser motivo de discusión entre ambas partes. Para evitar que estos grises que pueden culminar en un enfrentamiento, lo ideal es dejar los puntos claros en el contrato de alquiler.

Uno de los puntos a tener en cuenta es dejar establecido el inicio de contrato y el tiempo en que se produce el desperfecto. De dicha manera, quedará en evidencia quién deberá hacerse cargo de la reparación. Si al poco tiempo de firmar se produce un deterioro o rotura (de acuerdo a lo establecido en el contrato); queda claro que no ha sido por el uso del inquilino, sino por una falla preexistente.

Al mismo tiempo, otra de las posibles soluciones a este problema es realizar un listado con todos los artefactos y elementos de la vivienda. Hacer este listado antes de firmar el contrato, y constatar el estado de conservación en el que se encuentran los mismos. Una vez realizado el listado, consensuar de antemano entre las dos partes quién se hará responsable del costo de los desperfectos. Indicar de cuáles uno y de cuáles otro.

Responsabilidades si existen desperfectos en el inmueble

Habiendo dicho y aconsejando diferentes situaciones para evitar problemas a futuro, como también explicando lo que la ley establece; cabe determinar la responsabilidad si más allá de las advertencias esto sucede igual. Es así que el arrendatario tiene la obligación de entregar la vivienda o inmueble en el mismo estado en que se la entregó. Mientras que el arrendador tendrá que comprobar que la vivienda se devuelve en idénticas condiciones a como se entregó.

Si en ese proceso de comprobar, el arrendador visualiza desperfectos en el inmueble, este deberá constatar esos defectos al finalizar el alquiler. Por eso, es el arrendador el que tiene que demostrar que dichos desperfectos en el inmueble han sido provocados debido al mal uso del arrendatario. Lo debe hacer al finalizar el alquiler.

Por lo tanto, es recomendable que cuando el arrendatario proceda a entregar las llaves de la vivienda al arrendador (una vez finalizado el alquiler); ambos observen el inmueble. Tanto el inquilino como el propietario deberán observar el lugar y el mobiliario. Luego de hecho esto, firmarán un documento donde se deje establecido que la vivienda se devuelve en buen estado y con la aprobación del arrendador.

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Contrato de Alquiler: los detalles que debes conocer a la hora de alquilar

18 mayo, 2021 No hay comentarios

El contrato de alquiler, también conocido como contrato de arrendatario, es un documento en el que dos partes sellan un acuerdo. Esas dos partes son, por un lado el locador o arrendador, que es quien entrega el inmueble en alquiler. Por otro lado, el locatario o arrendatario, que es quien recibe dicho inmueble, alquilándolo. Este último, comúnmente, retribuye al dueño del inmueble con un pago mensual del valor acordado por ambas partes.

Además de acordar el monto y las formas del pago mensual por el alquiler, cuando se firma el contrato se están estableciendo diferentes detalles. Estos términos y condiciones en muchas ocasiones aquellos que firman el documento no las conocían previamente.

En este artículo encontrarás:
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Datos básicos en el contrato de alquiler
Duración
Fianza y garantías
Gastos y arreglos del inmueble
Incumplimiento del contrato de alquiler

Datos básicos en el contrato de alquiler

Para comenzar, cabe mencionar que en España el alquiler de vivienda está regido por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por dicha razón, todo lo que incluya dicho contrato de alquiler deberá respetar y seguir los preceptos de esta normativa.

Una de las cosas básicas que debe incluir el documento firmado son todos los datos personales tanto del arrendador como del arrendatario. Asimismo, también debe especificar en qué lugar está radicada la vivienda que se arrienda, incluir su dirección exacta, como así también su referencia catastral. Al mismo tiempo, se tiene que detallar la duración del arrendamiento, la renta o el pago del contrato. Como también las diferentes cláusulas específicas que tanto el arrendador como el arrendatario hayan acordado.

Estas situaciones burocráticas muchas veces llevan tiempo, y contienen muchos términos formales o específicos que uno no está acostumbrado o familiarizado. Esto podría generar un dolor de cabeza a la hora de llevar a cabo dicho procedimiento. Lo más recomendable es que se acuda a un abogado especialista en la materia, y dejar este tema en manos de profesionales. Esto hará que se establezcan en el contrato todas las cláusulas efectivamente y sin dañar a ninguna de las partes.

Duración

La duración del contrato de alquiler será la que se establezca y se acuerde por ambas partes en un primer momento. Esta decisión es libre de acordar por el arrendador y el arrendatario. Sin embargo, se encuentran diferencias entre un contrato de duración menor a 5 años, de plazo indeterminado o de plazo superior a 5 años.

Los contratos de duración menor a 5 años (personas físicas) o 7 años (personas jurídicas) serán prorrogados obligatoriamente si el arrendatario así lo desea. Dicha prórroga será anual hasta alcanzar los 5 años. También se podrá cancelar en cualquier momento únicamente dando aviso con un mes de antelación al arrendador.

Los contratos de plazo indeterminado serán considerados como contratos de 1 año. En estos se aplicará la misma norma de la prórroga anual hasta los 5 años. Una vez que se llegue a dicha cantidad de años, se podrá prorrogar nuevamente hasta un máximo de 3 años. Esto, siempre y cuando no haya intención o voluntad de cancelar el contrato de alguna de las partes.

Los contratos de plazo superior a 5 años tendrán una fecha indicada en el documento firmado. Una vez llegada a la misma, se terminará el vínculo.

Fianza y garantías

La fianza establecida en el contrato entre el arrendador y el arrendatario será equivalente al pago de un mes de la renta en curso. La misma no aumentará en los primeros 5 años. Sin embargo, una vez que se pase de ese límite y se extienda el contrato, el arrendador tendrá la posibilidad de exigir una fianza superior.

Además de la fianza, también existe la posibilidad de que ambas partes puedan pactar garantías, como por ejemplo hipotecas, seguros, avales, entre otras. Las mismas tienen el objetivo de que se cumpla lo pactado en el contrato. Pueden ser solicitadas tanto por el arrendador como por el arrendatario.

Gastos y arreglos del inmueble

Tener en claro quién se debe hacer cargo de los diferentes gastos que incluye el inmueble es un detalle fundamental. Generalmente queda establecido entre las dos partes cuando se firma el contrato sobre a quién le corresponde cada cosa.

Comúnmente, de los gastos que corresponden al correcto sostenimiento del inmueble, como por ejemplo son los tributos, cargas, entre otras, se hace cargo el arrendador. Mientras que aquellos gastos que están relacionados al consumo, como por ejemplo el agua, electricidad, gas, basura, entre otras, los paga el arrendatario.

Una situación similar sucede en cuanto a las reparaciones de la propiedad. De aquellas reparaciones que son necesarias para mantener en condiciones de habitabilidad a la vivienda se debe hacer cargo el arrendado. Esto se debe a que es un arreglo de un desperfecto que excede a quien alquila. Mientras que de aquellas reparaciones que son de uso diario y generalmente más pequeñas, se tiene que hacer cargo el arrendatario. Estas sí incluyen a la persona que alquila.

Lógicamente, todos estos detalles sobre las posibles reparaciones del inmueble que se deban hacer en su momento estarán pactado de antemano. El arreglo será entre el arrendador y arrendatario para evitar mal entendidos llegado el caso.

Incumplimiento del contrato de alquiler

El incumplimiento del contrato de arrendamiento surge cuando las obligaciones del arrendatario no son cumplidas. Esto le otorga el derecho al arrendador a reclamar por dicho cumplimiento o, llegado el caso, tomar determinaciones sobre el contrato.

Algunos de los ejemplos de incumplimiento por parte del arrendatario son causar daños en la vivienda; realizar obras sin comunicar ni estar consentidas por el arrendador; la falta de pago de la renta o fianza; realizar el subarriendo a otra persona; generar actividades molestas, peligrosas o ilícitas que alteren la convivencia, entre otras.

A su vez, también existen casos en los cuales el incumplimiento lo realiza el arrendador. Dentro de este caso se puede encontrar, entre otras cosas, no realizar las reparaciones pertinentes y necesarias que se requieran en la propiedad; provocar cualquier tipo de molestias al arrendatario; no cumplir con alguna de las obligaciones descritas en el contrato.

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Ley de Vivienda 2021: el gobierno retrasa la regulación de los precios del alquiler en España

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Alquilar piso en Barcelona

5 enero, 2021 No hay comentarios

¿Estás buscando alquilar un piso en Barcelona? ¿Quieres elegir el barrio perfecto y no sabes qué aspectos priorizar? En este post te contamos todo lo que debes tener en cuenta y cuáles son los mejores barrios de Barcelona.

En este artículo encontrarás:

Barcelona se divide en diez distritos cuya división territorial responde a cuestiones históricas de la ciudad. La mayoría de los distritos se corresponden con antiguos municipios independientes, que fueron anexados a la ciudad durante los siglos XIX y XX y que todavía conservan su propia personalidad. Cada uno de esos distritos aglutina una cantidad de barrios. Si tu intención es mudarte a una de las ciudades más reconocidas por su calidad de vida y urbanismo, lee este post.

Piso en Barcelona. Tres sencillos pasos que ordenarán tu búsqueda.

Elige la zona

Barcelona es una de las ciudades más grandes de España. Por ello debes acotar geográficamente tu búsqueda. Investiga cuál de sus diez distritos es el de tus sueños. Dentro del distrito elegido, debes decidir qué barrio o zona te gusta más. Es importante que la zona en la que se emplace el piso en alquiler te permita resolver tu vida diaria a pie. Que en un radio aproximado de 500/1000 metros a la redonda encuentres todo lo que necesites. Incluso si te manejas en automóvil. Poder salir caminando y encontrar en las cercanías todo lo necesario influirá positivamente en tu ánimo y en tu salud y será más sustentable.

Elige el tipo de piso

Una vez elegido el barrio al que te quieres mudar, debes decidir las características del piso de alquiler que buscas. Cuanto más detallada sea tu búsqueda, más rápido encontrarás tu piso de alquiler en Barcelona. El factor más importante a tener en cuenta en relación con este paso es, claramente, el precio de renta que puedes pagar. Dentro del valor de la renta, podrás dividir por cantidad de habitaciones, baños, por superficie y otras características especiales. En la web de Oi Real Estate hallarás un mecanismo de búsqueda de alquileres claro e intuitivo. ¡Empieza a buscar ya! Si de momento no encuentras un piso en Barcelona con las características deseadas, contacta a un agente inmobiliario para que te alerte no bien aparezca un piso a tu medida.

Visita el piso en Barcelona

Una vez que tengas el barrio o la zona elegida y hayas definido los parámetros de tu búsqueda, encontrarás un piso que se adapte a todo lo que necesitas. Contacta con el agente inmobiliario o con el propietario para visitar el piso en Barcelona. Si bien hoy hacemos todo a distancia y en la web podrás “caminar” por la zona y ver fotos y videos detallados del piso, evita sorpresas. Debes coordinar una visita y chequear por tí mismo. La sensación que te genera un piso al verlo en persona puede variar de lo que percibas a través de fotos o vídeos.

Piso en Barcelona. Recorrido por los mejores barrios.

A continuación detallaremos las características principales de algunos de los barrios más conocidos de Barcelona. El barrio que se amolde a ti, dependerá de qué es lo que buscas. Cuestiones como el precios de renta que puedes pagar, así como con quién te mudas, qué actividad realizarás desde allí o cuánto valoras el silencio, serán clave en tu decisión.

Ciutat Vella, el turismo

Es el barrio más conocido internacionalmente y el preferido de los turistas. Abarca varias zonas de la antigua Barcelona. como el Barrio Gótico, el Born y el Raval.

En el Born encontrarás edificios antiguos y clásicos. Es un barrio repleto de bares, restaurantes y tiendas de comercio. Por su parte el barrio Gótico (famoso por constituir el casco antiguo de la ciudad) se caracteriza por sus estrechas calles y su arquitectura de estilo gótico (de allí el nombre del barrio). Esta arquitectura es la que caracteriza internacionalmente la ciudad de Barcelona. Sus lugares más emblemáticos son la Catedral de Barcelona, las Ramblas y el Mercado de la Boquería (solo por nombrar algunas de las atracciones más conocidas. El Raval es uno de los barrios más antiguos de Barcelona y convoca a muchos inmigrantes. En este barrio encontrarás pisos completamente restaurados a muy buen precio/calidad. Recomendado para estudiantes o personas que busquen una base para trabajar.

Les Corts, para mudarse con niños

Les Corts fue históricamente una zona rural, pero con el tiempo se ha ido urbanizando para llegar a ser una de las ciudades mejor consideradas de Barcelona. Se trata de un barrio muy seguro y se erige como uno de los mejores barrios para vivir con niños.

Lo que caracteriza a Les Corts es su riqueza y oferta cultural. Aquí se encuentra el museo más visitado de Cataluña. Se trata naturalmente del Camp Nou, sede del FC Barcelona y uno de los estadios más grandes de Europa. Este emblemática atracción de Barcelona, incluye el museo del club y una visita a las instalaciones del estadio.

Les Corts es el barrio mejor puntuado por sus vecinos en una encuesta llevada a cabo por el Ayuntamiento de Barcelona.

Gracia, la bohemia

Gracia es uno de los barrios con más encanto de Barcelona. Y uno de lo que más se ha popularizado en los últimos tiempos. Pertenecía a la antigua villa independiente de Gracia. Hasta el siglo XVIII, era considerado un pueblo rural que se caracterizaba por tener grandes casas señoriales de la antigua burguesía. Allí tenían su segunda vivienda las personas más adineradas de la ciudad. Luego de la Revolución Industrial, este barrio se convirtió en una de las piezas clave de la expansión de la ciudad.

Es considerado uno de los barrios con más personalidad de la ciudad. Y es sin duda uno de los más bonitos. Su antiguo trazado urbanístico se conserva entre las estrechas calles que desembocan en grandes plazas llenas de verde y de vida. En este barrio podrás encontrar tiendas de todo tipo en un ambiente cultural y algo bohemio.

Sarriá-Sant Gervasi, la exclusividad

El distrito de Sarriá-Sant Gervasi aglutina un total de seis barrios. Estos son: Sarriá, Sant Gervasi – Galvany (o simplemente “Galvany”), Sant Gervasi – La Bonanova (o simplemente “La Bonanova”), Putxet i Farró (más conocido como “El Putxet”), Las Tres Torres y Vallvidrera – Tibidabo – Les Planes.

Sarriá-Sant Gervasi es uno de los distritos más exclusivos de Barcelona. Ello le otorga la posibilidad de tener un nivel de infraestructuras completo en todos los niveles. Centros culturales y deportivos, lugares de ocio, centros de salud y bibliotecas conforman un conjunto de servicios que otorgan un buen nivel de vida a sus habitantes. Como contrapartida, los precios en Sarriá-Sant Gervasi pueden ser un poco más elevados que en otros distritos. Ideal para familias o parejas que quieran alejarse del bullicio y no de los servicios.

Eixample, la arquitectura

La Eixample fue construida de finales del siglo XIX a comienzos del siglo XX. Por una parte encontrarás la Eixample Dreta que abarca todo el sector del Consell de Cent y Roger de Llúria. Se lo consideraba un barrio de la antigua burguesía catalana. Allí cada casa y edificio tenía su propio estilo arquitectónico. Hoy es internacionalmente conocido por albergar algunas de las obras maestras del arquitecto Gaudí, como La Pedrera, Casa Batló y Casa Ametller.

Por otra parte, tenemos la Eixample Esquerra, zona sofisticada que se caracteriza por sus galerías de arte, cafeterías y boutiques de lujo. Fue diseñado por IIdefonso Cerdá y es en este barrio donde podemos encontrar las vías y plazas más reconocidas de Barcelona como Enrique Granados o el Parque de Joan Miró.

Poblenou, playas y vanguardia

Se trata de un barrio en auge cercano a las principales playas de la ciudad. Su crecimiento durante estos últimos años se debe en parte a la creación del distrito 22@, iniciativa del ayuntamiento de Barcelona para convertir esta antigua zona industrial en uno de los sectores con espacios más modernos y productivos de la ciudad. El pasado industrial del barrio legó numerosas fábricas que fueron abandonadas y posteriormente recuperadas para diferentes usos, como lofts, estudios y como sede de diferentes entidades. La antigua Can Saladrigas es hoy la biblioteca pública del barrio, y Ca l’Aranyó un campus audiovisual. Todo ello se mezcla con viviendas construidas durante el siglo XIX y XX, centradas en el núcleo tradicional del barrio (alrededor de la rambla del mismo nombre). Los últimos años se está remodelando intensamente, con la construcción de edificios modernos y la restauración y renovación de edificios históricos.

Otras ciudades en la provincia de Barcelona

Fuera de la ciudad de Barcelona, pero dentro de la provincia, existen sitios muy interesantes para mudarse con niños. Es el caso de las ciudades de Sabadell y Sant Cugat. En estas ciudades valorarás que los costes son menores que en la ciudad y la tranquilidad mayor. Como contrapartida te encontrarás a mayor distancia de la ciudad central. De todas maneras, ten en cuenta que ambas están muy bien comunicadas.

Piso en Barcelona. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento respecto de tu contrato o buscas piso de alquiler en Barcelona, contáctate con Oi Real Estate, donde ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

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Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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Registro de fianza en Cataluña, entérate de cómo funciona

2 enero, 2021 No hay comentarios

En Cataluña se realiza el registro de fianza de los contratos de alquiler. En este artículo te contamos todo acerca del depósito de fianzas, su control y su inspección y las demás funciones del Servicio de Fianzas en Cataluña.

En este artículo encontrarás:

Si tienes un piso para colocar en alquiler en la Comunidad Autónoma de Cataluña, no dudes en hacerlo con el mejor asesoramiento. En Oi Real Estate, te acompañamos durante todo el proceso de arrendamiento. Es importante en todo acuerdo de alquiler que se redacte un contrato legal detallado y sencillo. Pues, en este documento constarán las cláusulas con todos los derechos y obligaciones que tendrán ambas partes (arrendador y arrendatario). La información sobre la fianza queda cristalizada en este documento.

Fianza de alquiler

Antes de hablar sobre el registro de la fianza, debemos recordar de qué se trata este concepto. Una fianza de alquiler o fianza arrendaticia es un monto de dinero que el inquilino debe entregar al propietario. Cuando el arrendatario entrega al arrendador el dinero, se genera una garantía. Esta garantía asegura, en cierto modo, que las cláusulas pactadas entre ambas partes se cumpla. Las fianzas de arrendamiento se encuentran regularizadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Generalmente, equivalen al coste de un mes de renta del inmueble.

Dice la ley:

“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Depósitos de fianza en Cataluña

La Ley establece que los arrendadores de fincas urbanas destinadas a vivienda o a otros usos deben depositar en el Instituto Catalán del Suelo (INCASOL) las fianzas de alquiler entregadas por los inquilinos. Las fianzas exigibles en el momento de la suscripción del contrato, como sus actualizaciones posteriores deben depositarse en el mismo lugar.

También se deben depositar las fianzas que las empresas de suministros y servicios exigen a los abonados para la formalización de los contratos que afectan a fincas urbanas.

Los propietarios y profesionales que se dedican a la administración de fincas pueden generar el ingreso de la fianza mediante concierto. Esto haciendo, previamente, la solicitud en el INCASOL con el cumplimiento de los requisitos reglamentarios establecidos. Las compañías de suministros y servicios deben acogerse obligatoriamente al régimen de concierto.

Registro de fianza

El registro de fianza de los contratos de arrendamiento, en Cataluña, está gestionado por el Servicio de Fianzas del INCASOL.

La inscripción de los contratos de alquiler en el registro es obligatoria por parte del arrendador. Este registro se llevada a cabo, de oficio, por la Administración cuando se efectúa el preceptivo depósito de fianzas. De la misma forma, cuando se extingue el contrato, se debe solicitar la cancelación en el registro, que ocurre, también de oficio, en el momento que se debe hacer la devolución de la fianza.
Las partes contratantes pueden tener acceso a los datos contenidos en el registro, respecto de la existencia o las condiciones de un contrato o del depósito de la fianza.

En el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas se harán constar los datos siguientes:

Datos identificativos de la situación de la finca: número catastral o identificación fiscal, municipio, nombre de la vía pública, número de la finca, escalera, piso y puerta.

Titularidad del inmueble.

Número de cédula de habitabilidad.

Concreción del uso al que se destina: vivienda o uso diferente.

Identificación de los contratantes: nombre y apellidos o razón social, domicilio y número de identificación fiscal.

Duración inicial del contrato.

Renta pactada.

Importe de la fianza y de las posteriores actualizaciones.

Fecha de formalización del contrato.

Fecha de constitución de la fianza y de sus sucesivas actualizaciones.

Fecha de inscripción.

Fecha de resolución del contrato.

Fecha de cancelación.

Número de control.

Inscripción y cancelación del registro de fianza

INSCRIPCIÓN

La inscripción de los contratos en el Registro se efectuará de oficio por el Servicio de Fianzas una vez realizado el depósito de la fianza. Esta situación, tanto si se hiciera por ingreso directo como si se hiciera de manera periódica. Las entidades gestoras colaborarán con el Servicio de Fianzas en el trabajo de inscripción, previa formalización del correspondiente convenio. La inscripción se acredita mediante diligencia practicada en el original del contrato y en una copia cotejada, donde conste, expresamente, la fecha y la cuantía del depósito. El arrendador deberá entregar la copia cotejada del contrato al arrendatario en el plazo de dos meses a contar desde el cumplimiento de la obligación. El arrendatario podrá instar la inscripción en el Registro del contrato de alquiler mediante la entidad gestora correspondiente. La inscripción en este caso se produce previa comprobación del cumplimiento de la obligación por parte del arrendador.

CANCELACIÓN

La cancelación de la inscripción se produce de oficio cuando se retira la fianza, de acuerdo con lo que dispone el artículo. Cancelado el contrato, se harán constar en el Registro los datos siguientes:

La fecha de resolución del contrato.
La fecha de cancelación de la inscripción y el importe de la fianza.

El depositante, directamente o a través de un tercero (presentando una autorización), debe solicitar, durante los ocho días posteriores de la fecha de extinción del contrato, la devolución del depósito constituido. La solicitud se debe presentar en cualquier entidad gestora o financiera, y se tiene que adjuntar el resguardo original del depósito y el documento justificativo de la extinción del contrato.

La fianza depositada se devolverá en un plazo máximo de veintiún días por el Instituto Catalán del Suelo, una vez cumplidos los trámites previstos.

Destinación de las fianzas
El Instituto Catalán del Suelo debe destinar el monto de las fianzas a inversiones para la construcción pública de viviendas, especialmente en régimen de alquiler y a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a un proceso de renovación urbana.

En cualquiera de los casos, el Instituto Catalán del Suelo tendrá que reservar un importe no inferior al 10% para el pago de las cancelaciones.

Si necesitas asesorarte personalmente sobre el registro de fianza o cualquier trámite inherente a los arrendamientos, comunícate con nosotros.

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Fianzas de arrendamiento: ¿Cómo se realiza en Madrid?

31 diciembre, 2020 No hay comentarios

Las fianzas de arrendamiento forman parte de un acuerdo entre propietarios e inquilinos y sirven para garantizar que las cláusulas del contrato de alquiler se cumplan. En este artículo te detallamos todo sobre las fianzas de arrendamiento y cómo debe realizarse en Madrid.

En este artículo encontrarás:

Para poner tu piso en alquiler es necesario que se confeccione un contrato de alquiler legal donde se establezcan los derechos y las obligaciones de ambas partes (arrendador y arrendatario).

¿Qué son las fianzas de arrendamiento?

Las fianzas de arrendamiento o fianzas arrendaticias se tratan de un monto de dinero que el arrendatario debe entregar al arrendador a modo de garantía. Esta garantía asegura, de alguna manera, el cumplimiento de lo que pactaron ambas partes en el contrato de arrendamiento. Las fianzas están regularizadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y equivalen al monto de un mes de renta del inmueble. El inquilino entrega el dinero en el momento en que firman la conformidad del contrato.

Depositar las fianzas de arrendamiento

Una vez entregado el dinero por el arrendatario al arrendador, este último es el encargado de depositarla en organismo que le compete. El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas es obligatorio para el arrendador y gratuito (sin devengo de interés). Cada Comunidad Autónoma tiene una agencia específica donde debe realizarse el depósito. En la Comunidad de Madrid se debe realizar por los arrendadores en la Agencia de Vivienda Social.

Con respecto a la actualización del monto de fianza, durante los tres primeros años, no se deben generar modificaciones. Luego de haber cumplido con es período, la actualización se ejecutará según lo pactado entre las partes. En el caso de que no hubiera existido un pacto previo, la fianza se actualizará conforme a la actualización de renta.

Contratos a los que tienen alcance las fianzas de arrendamiento

Existen distintos tipos de contrato de arrendamiento, en Madrid, las fianzas de arrendamiento pueden tener alcance sobre los contratos siguientes:

Arrendamientos de vivienda.
Arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Subarriendos parciales de fincas urbanas.
Subarriendos totales de las fincas urbanas destinadas a uso distinto de vivienda.
Arrendamientos de industria o negocio que impliquen también la cesión de uso de fincas urbanas.
Contratos o pólizas de abono de servicios y suministros (agua, gas, electricidad y servicios telefónicos) a fincas urbanas. En este último tipo de contratos quienes deben realizar el depósito de la fianza son las empresas que suministran los servicios.

Según cuál sea el tipo de contrato puede variar el monto de dinero de fianza. Para los arrendamientos de vivienda para uso habitual y permanente equivale a un mes de renta. Para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda equivale al coste de dos meses de renta (sin tener en cuenta IVA ni retenciones). Se consideran arrendamientos de uso distinto al de vivienda, entre otros, los de vivienda por temporada o viviendas de vacaciones y arrendamientos de inmuebles que se utilicen para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que lo celebren. Para el caso de subarrendamiento parcial de fincas y subarriendo total de las destinadas a uso distinto de vivienda, también, son dos meses de renta los que se deben otorgar a modo de fianza.

Sistemas de depósito de fianza en Madrid

Régimen general

Al sistema ordinario de depósito de fianzas se lo llama régimen general. El depósito se puede realizar de manera telemática, sin tener que trasladarse. Aquí te presentamos los pasos.

DEPÓSITO

Autoliquidación: se accede a la aplicación de depósito de fianza y se completan los datos del formulario online.
Ingreso: una vez cumplimentado el impreso de autoliquidación, se accede a la Pasarela de pago de la aplicación. Allí se realiza el depósito a través de una tarjeta de crédito, o través de tu cuenta bancaria de Bankia, BBVA, Sabadell o Santander si eres titular en una de estas entidades. En este último caso se necesitará identificación previa mediante Certificado o DNI electrónico, Clave PIN o Clave permanente.
Presentación: una vez realizado el paso anterior, aparecerá un número de resguardo que certifique el trámite realizado. Este comprobante se puede descargar y no es necesario hacer la presentación en ningún otro registro.

Si la presentación se realiza de manera presencial, le entregarán un comprobante en el momento que haga el depósito. Ese justificante de pago debe conservarlo sin necesidad de presentar tampoco en un registro.

Compensación/actualización

Compensación de fianzas

Si el arrendador realiza sucesivos contratos, puede depositar la fianza mediante la compensación de fianza, pasando la depositada en el contrato antiguo a uno nuevo.

Actualización de fianzas

Si el importe de la renta de un contrato de arrendamiento todavía en vigor se ha incrementado o disminuido, transcurridos 3 años o siempre que esté pactado entre las partes, se deberá hacer una actualización de la fianza.

Devolución

El propietario debe solicitar la devolución de fianza una vez que se extinga el contrato entre las partes. Si pasan más de cinco años luego de haber terminado el contrato, ya no se puede reclamar la fianza. Todos los datos aportados en la solicitud de devolución, firmada por el arrendador, tendrán carácter de declaración jurada. Si la solicitud fuese firmada por un representante, este deberá acreditarse a través de cualquiera de los medios válidos en Derecho a que hace referencia el artículo 5 de la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo.

Régimen concertado

El régimen concertado está dirigido a grandes arrendadores. Es decir, aquellos que tengan gran número de contratos de arrendamiento. También a las empresas suministradoras de servicios como el agua, la luz, el gas y el teléfono, y a fincas urbanas que deban acogerse de manera obligatoria.

Requisitos

Tener más de cinco contratos o cinco de arrendamiento cuya suma de las fianzas sea igual o superior a 6.000 €.

Se debe acceder mediante una solicitud de acceso al Régimen Especial Concertado dirigida a la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.

Antes de la acreditación del cumplimiento de los requisitos exigibles, el Director/a Gerente de la Agencia de Vivienda Social lo resolverá estudiando las solicitudes y comunicaciones que se cursen.

Ingreso

Una vez notificada la resolución, disponen de quince días para realizar el ingreso y, durante ese plazo, debe remitirse la copia del justificante.

Los titulares deberán presentar el impreso de autoliquidación de fianzas durante los meses de enero y febrero de cada año, detallando la relación de sus inmuebles y cualquier variación con respecto al año anterior. El impreso, una vez cumplimentado, deberá remitirse en formato Excel al buzón de correo electrónico regimenconcertado@madrid.org.

Los sujetos acogidos al Régimen Especial Concertado no podrán reclamar devolución parcial del depósito efectuado hasta la declaración anual.

Cese del régimen especial

El cese de Régimen Especial Concertado se producirá por:

Extinción de la obligación de depósito.

Voluntad del titular del concierto para pasar a Régimen General.

Sanción: la Agencia de Vivienda Social lo debe informar al titular del concierto otorgándole diez días para la presentación de alegaciones.

Contáctate con Oi Real Estate para más información.

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Todo lo que debes saber si quieres vender tu piso alquilado (2020-2021)

28 diciembre, 2020 No hay comentarios

¿Crees que ha llegado el momento de vender tu piso alquilado? Entonces, este artículo es para ti, porque te contaremos cuáles son los aspectos esenciales que debes conocer para llevar a cabo la transacción.

En este artículo encontrarás:
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Vender piso alquilado: aspectos esenciales
Derecho de adquisición preferente
¿Qué ocurre con el inquilino si le vendes tu piso a un tercero?
Si el contrato de alquilar está inscrito en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de alquilar no está registrado
Vender piso alquilado: ¿es conveniente?

Son muchos los motivos que pueden despertar en el propietario el interés por vender su piso alquilado. La necesidad de liquidez, por ejemplo, es uno de los más comunes.

Ahora bien, como este asunto suele generar muchas inquietudes, hemos decidido repasar los aspectos esenciales que deberás tener en cuenta a la hora de vender tu piso con inquilino.

Vender piso alquilado: aspectos esenciales

Lo primero que debes saber al respecto es que este procedimiento es completamente legal. En efecto, vender un piso alquilado a inversores es una práctica habitual en el mercado inmobiliario y está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, hay algunos aspectos que deberás conocer antes de proceder con la operación. Veamos cuáles son.

Derecho de adquisición preferente

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino tiene prioridad a la hora de comprar la propiedad que alquila, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiera establecido lo contrario.

El procedimiento que debes seguir en estos casos es notificarle al inquilino tu intención de vender la propiedad. Además, deberás informarle el precio y las condiciones de venta. Desde el momento en que el inquilino recibe la notificación, dispondrá de treinta días naturales para decidir si quiere o no adquirir la vivienda. Si acepta la oferta, se procederá con la transacción. Si la rechaza o no responde, podrás continuar con la venta del inmueble a un tercero.

Ahora bien, si como propietario tomaras la decisión de vender tu piso alquilado sin notificar al inquilino, este último podría acogerse al derecho de retracto y reclamar la adquisición preferente. Para hacerlo, dispone de un plazo de treinta días naturales desde el momento en que recibe la notificación donde se le informa que el piso se ha vendido.

Cabe agregar que, en ocasiones, en el mismo contrato de arrendamiento se agrega una cláusula donde se especifica que el inquilino renuncia al derecho de adquisición preferente. En estos casos, tú como dueño de la propiedad podrás venderla a un tercero sin mayores inconvenientes. Sin embargo, siempre tendrás que notificar al inquilino sobre la venta del inmueble con un mínimo de treinta días de anticipación. Solo de esta manera quien alquila el piso podrá mudarse a otra vivienda.

¿Qué ocurre con el inquilino si le vendes tu piso a un tercero?

Imaginemos entonces que el inquilino ha renunciado a su derecho de adquisición preferente y que has logrado venderle tu propiedad a un tercero. ¿Qué ocurre con el arrendador en estos casos? La respuesta dependerá de si el contrato está o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si el contrato de alquilar está inscrito en el Registro de la Propiedad

Si el contrato de arrendamiento sí está inscrito en el registro, entonces el inquilino podrá seguir viviendo en el piso. En efecto, el nuevo dueño estará obligado a respetar el plazo del contrato de alquiler. Lo que significa que la relación entre arrendador y arrendatario continuará tal y como se había pactado, aunque con la diferencia de que cambiará la titularidad del propietario.

Esta es la causa por la cual la práctica de vender un piso alquilado es muy común cuando el comprador es un inversor. En estos casos, si alguien quiere comprar un piso para obtener de él un rédito económico, contar con un inquilino resulta muy beneficioso, puesto que estaría obteniendo rentabilidad desde el primer momento.

Si el interesado desea comprar la propiedad para vivir en ella, en cambio, esta opción sería menos conveniente. El comprador tendría que esperar a la finalización del contrato de alquiler para poder trasladarse de vivienda. Y nadie dispone de tanto tiempo para cambiar de residencia. Es por esto que el vendedor está obligado a notificarle a su comprador potencial sobre la situación del inmueble, incluso antes de firmar el contrato de arras o de recibir algún tipo de anticipo en concepto de seña o de reserva.

Si no se notificara, el comprador podría dar marcha atrás con la operación, lo que implicaría una pérdida de tiempo y de dinero para el vendedor, quien tendría que devolver el dinero de las arras por duplicado a causa del incumplimiento del contrato.

Si el contrato de alquilar no está registrado

Registrar el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad no es obligatorio. En efecto, son muy pocos los que efectivamente se registran en esta institución.

Ahora bien, cuando el contrato de arrendamiento no está registrado, tú como propietario tendrás total libertad para vender tu piso alquilado. El inquilino, entonces, tendrá que abandonar el piso en un plazo de tres meses contando desde el momento en que recibe la notificación. Esto se debe a que el nuevo dueño estaría en pleno derecho de finalizar la relación contractual de manera anticipada.

Sin embargo, si el nuevo propietario es un inversor y le interesa continuar alquilando la propiedad, podrá hacerlo a través de un pacto entre las partes. Para ello, deberá incluirse una cláusula en el contrato de compraventa que especifique que se respetará el contrato de arrendamiento que recae sobre la propiedad hasta su vencimiento.

Vender piso alquilado: ¿es conveniente?

Ahora que ya sabes cuáles son los aspectos esenciales a tener en cuenta para vender un piso alquilado, probablemente te estés preguntando hasta qué punto es conveniente llevar a cabo esta transacción.

Entre sus ventajas, podríamos decir que tú como propietario podrías mantener los ingresos provenientes de la renta hasta el día en que se concrete la venta de la propiedad. Además, si la venta no fuera bien, aún tendrías la garantía de los ingresos de la renta. Podríamos destacar también que tener la casa alquilada mientras esperas a que aparezca el comprador representa un alivio frente al riesgo de ocupación. Y, además, los compradores de este tipo de propiedad suelen ser pequeños o grandes inversores, con quienes es mucho más sencillo llevar adelante la operación.

Ahora bien, como todo, vender un piso alquilado también trae asociadas algunas desventajas. La más significativa es que la demanda será mucho más acotada y se despertará menos interés entre los compradores potenciales. La segunda se refiere a que deberás informarle en todo momento al inquilino sobre lo que quieres hacer con la propiedad. De no informarle, podrías verte sometido a algunas penalizaciones y pérdidas de autoridad.

En definitiva, la conveniencia o no de vender tu piso alquilado dependerá de tu situación y de la urgencia que tengas por vender la propiedad. Si lo que necesitas es obtener liquidez, esta puede ser una solución para ti.

¿Hemos resuelto tus dudas? ¿Tienes más inquietudes? Déjanoslas en comentarios, ¡estaremos encantados de responderte!

Si quieres vender tu piso alquilado, no dudes en contactarnos. En OI REAL ESTATE somos expertos inmobiliarios y contamos con más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario.

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Prórroga de contrato de alquiler, ¿cuándo finaliza?

22 diciembre, 2020 No hay comentarios

Los contratos de arrendamiento tienen una duración establecida. Lee este artículo y conoce qué sucede con la prórroga de contrato de alquiler una vez finalizado y toda la información legal que necesitas saber para cumplir con los procedimientos correctos.

En este artículo encontrarás:

Contrato de alquiler legal

Partimos desde el conocimiento de que la duración del período de alquiler va a quedar establecido en el contrato legal una vez firmado en conformidad por arrendador y arrendatario. La prórroga de contrato de alquiler también va a quedar pautada entre las partes. Por esta razón siempre es importante que este documento esté redactado de manera detallada y clara para evitar futuros inconvenientes.

Duración del contrato

El artículo número 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece los plazos de duración de contrato de alquiler:

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.”

Finalización de la prórroga de contrato de alquiler

Hay que tener en cuenta la fecha de celebración del contrato de arrendamiento. Dependiendo de esto, veremos de qué manera se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos que estaba vigente al inicio.

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Lo primero que hay que tener en cuenta es la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, ya que dependiendo de ella vamos a aplicarle la Ley de Arrendamientos Urbanos que estaba vigente al inicio del contrato.

Contratos celebrados entre el 01-01-1995 y el 05-06-2013:

La duración del alquiler de vivienda será la que libremente hayan arreglado entre las partes. Si el período fuera inferior a cinco años, cuando llegue el vencimiento, si el arrendatario quisiera continuar con el convenio, se prorrogará para el arrendador por plazos anuales. Esto hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años. Con esta normativa se le permite al arrendatario permanecer más tiempo aunque lo pactado hubiese sido menor a cinco años.

Luego de terminar los cinco años, si arrendador y arrendatario no resuelven otra cosa, el inquilino puede renovar por tres años más si quisiera hacerlo.

Pongamos un ejemplo simple para que se entienda: si un contrato se firmó el 1 de enero de 2013 por el período de un año, el inquilino, por ley, pudo extender el contrato por cinco años más (hasta el año 2018). Terminado esto, si las partes no dijeron nada y el inquilino decidió seguir, puede continuar tres años más (hasta 2021).

Contratos celebrados entre el 6-6-2013 y el 5-3-2019:

La duración del arrendamiento será también la que hayan pactado las partes libremente. Si el período estipulado fuera inferior a tres años, cuando vence, si el inquilino quiere continuar con el alquiler, se puede prorrogar para el arrendador por plazos anuales. Esto hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años.

Con esta norma se le permite al inquilino que pueda permanecer en la vivienda hasta tres años aunque se hubiera pactado menos tiempo. Finalizada esta prórroga de contrato, si las partes no comunican con preaviso su finalización, el contrato de arrendamiento se podrá prorrogar un año a voluntad del inquilino.

Esta prórroga no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los tres años comunica al inquilino que finaliza el contrato y que debe abandonar la vivienda.

Contratos celebrados a partir del 6-3-2019

La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del 6 de marzo de 2019, tendrán una duración de cinco años si el arrendador es persona física o de siete años si es una persona jurídica. Con la posibilidad de extender por tres años más a voluntad del inquilino si es que el arrendador no dijera lo contrario.

Prórroga de contrato de alquiler

Lo que dice el artículo número 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la prórroga de contratos de arrendamiento:

“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”.

¿Qué es la tácita reconducción?

El artículo 1.566 del Código Civil establece:

“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…”

La tácita reconducción es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el pazo de la prórroga legal. Si el inquilino continúa quince días en el uso de la vivienda sin que el arrendador le haya notificado que que debe dejar el inmueble, el alquiler continuará vigente.

La tácita reconducción supone un nuevo contrato de arrendamiento.

Si este resumen no alcanzó para clarificarte las cuestiones sobre la prórroga de alquiler, no dudes en comunicarte con nosotros. Podemos asesorarte con todo lo relacionado a los procedimientos de alquiler.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cómo alquilar tu piso en Madrid? Guía de requisitos

8 diciembre, 2020 No hay comentarios

Si has decidido alquilar tu piso en Madrid, es necesario que tengas en consideración una serie de documentos y pasos para lograr tu objetivo. Hacer trámites puede parecer algo engorroso. Desde Oi Real Estate queremos ayudarte y facilitar esta tarea. Existen documentaciones que son obligatorias y necesarias para que puedas alquilar tu piso en Madrid. En el siguiente artículo te lo explicamos de manera sencilla.

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Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes tener en cuenta para alquilar tu piso en Madrid es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que regula el alquiler de inmuebles. Toda acción que no esté contemplada en la normativa vigente podrá transformarse en motivo de infracción. Para que no tengas ningún inconveniente te contamos los pasos principales y fundamentales para que puedas alquilar tu piso en Madrid.

Puesta a punto del inmueble

Antes de mencionarte los trámites que debes realizar para alquilar tu piso, te aconsejamos trabajar sobre el inmueble y mejorar sus condiciones. De esta manera, lograrás que la renta se concrete a mayor velocidad. Además, podrás aumentar el valor del precio del alquiler si reformas tu piso. Intenta acondicionarlo lo suficiente para dar una buena imagen: mejorar la pintura, los enchufes, los muebles, etc. La limpieza no es menos importante a la hora de presentar el inmueble: una vivienda limpia genera un impacto visual mucho más positivo que una vivienda desalineada.

Suministros

Para conseguir que la vivienda pueda alquilarse rápidamente es necesario tener dados de alta los suministros básicos. Es imprescindible habilitar el servicio eléctrico y el agua. La mayoría de los inquilinos que concretan las visitas a los inmuebles tienen la necesidad de verificar que los servicios estén funcionando. Un piso sin los servicios habilitados posee pocas posibilidades de ser rentado. Las personas que buscan vivienda, generalmente necesitan encontrar lugares de manera ágil, por eso acudirán a los inmuebles a los cuales ya puedan comenzar las tareas cotidianas una vez instalados.

Una vez que consideres que optimizaste de forma contundente tu piso, puedes avanzar con los trámites correspondientes. Aquí te va una guía ágil.

Cédula de Habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que certifica que un determinado inmueble cumple con una serie de requisitos mínimos para poder ser habitada por otro individuo. Para conseguir esta cédula, el propietario debe acceder a un arquitecto técnico quien será el responsable de avalar esta información. Dentro de las condiciones mínimas se evalúan los equipamientos indispensables, superficie mínima útil, acceso al suministro de agua caliente, entre otras cosas.

Debes conocer la existencia de esta cédula, aunque en Madrid, en junio de 2018, se publicó la supresión de su obligatoriedad. Esta acción se ejecutó mediante el Decreto 111/2018. Lo que hace este decreto es eliminar la duplicación de competencias entre Administraciones Públicas, aunque esto no signifique dejar de cumplir con las normas de habitabilidad establecidas.

Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética es un documento que se ha vuelto obligatorio hace relativamente poco tiempo. Al estar regulado en la normativa vigente, significa que, no poseerlo, condiciona la posibilidad de poner en alquiler tu piso. Se trata del procedimiento de inspección de los sistemas y de la demanda energética de una vivienda o de un edificio. El resultado permite establecer una calificación. La etiqueta energética concedida evidencia el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda de una vivienda en condiciones normales de ocupación y funcionamiento. La escala de calificación energética va de la letra A (el más eficiente) a la G (el menos eficiente).

Contrato legal de arrendamiento

El contrato legal de arrendamiento es el documento principal a la hora de alquilar tu piso. En este convenio deben figurar todas las cláusulas que se consideren pertinentes para ambas partes. Toda la información debe estar detallada con la mayor claridad posible para que no provoque futuros inconvenientes. No debe dar lugar a malinterpretaciones. Por esta razón, los propietarios pueden acceder a profesionales que tengan la experiencia y los conocimientos suficientes para ejecutar el contrato.

Aquí te mostramos la información básica que deberá figurar en el contrato de arrendamiento.

Datos personales de las partes

Especificar la nacionalidad, el nombre, la identificación y el domicilio. Esto debe figurar tanto por los propietarios como por los inquilinos.

Información del piso que se alquila

Entre otros son la referencia catastral, su dirección, la cédula de habitabilidad o la habilitación correspondiente y el certificado de eficiencia energético (con la etiqueta que le haya sido asignada).

Duración temporal del contrato

En La Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que el tiempo mínimo de alquiler corresponde a seis meses. Este lapso debe prorrogarse anualmente hasta llegar a un período mínimo de cinco años (siete si pertenece a una persona jurídica) de manera automática. Pasado este ciclo, el contrato se puede rescindir o volver a renovar anualmente.

El estado general del inmueble

En esta cláusula se indica cuál es el equipamiento de la casa o del piso y se adjuntan fotografías ejemplificadoras que ilustren lo declarado.

El precio de alquiler y su correspondiente actualización

Como te indicamos al principio, el precio del inmueble puede mejorarse si se efectúo el primer paso: mejorar las condiciones del piso. El precio de renta debe especificar el monto que pagará el inquilino por mes. Además, cuándo y de qué manera va a actualizarse este importe. Es muy importante ser específico y claro en esta categoría para que ambas partes (arrendador y arrendatario) se aseguren de prestar conformidad sin dar lugar a futuras dudas ni sorpresas.

Formas de pago

Aquí se pone de manifiesto si el pago mensual conviene realizarse en efectivo, o por transferencia bancaria o cualquier otra forma que se decida oportuna. También las fechas límites en las que puede realizarse el abono. Por otro lado, la aclaración de si debe cobrarse alguna suma excedente en el caso de que el pago no se efectúe en el periodo estipulado.

Garantía o fianza

En este punto se debe aclarar el monto de fianza solicitado para utilizar como seguro.

Evaluación de inquilinos

Antes de la firma del contrato, es importante que se evalúe a los posibles futuros inquilinos. Nuestros agentes pueden ayudarte con esta actividad. A la hora de decidir firmar contrato con el o los nuevos inquilinos, es necesario conocer su actividad económica para asegurarse de que podrá pagar la renta mensual correspondiente.

No dudes en contactarte con nosotros para alquilar tu piso en Madrid y asegurarte de que cumples con precisión todos los requisitos legales.

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