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Duración mínima del contrato de alquiler

4 abril, 2022 No hay comentarios

Si quieres conocer la mejor información del mundo inmobiliario, te encuentras en el lugar adecuado para hacerlo posible. Desde OI REAL ESTATE, te brindaremos toda la información que necesitas para tomar la mejor decisión. En esta ocasión, hablaremos acerca de la duración mínima del contrato de alquiler. ¡Te invitamos a leer el siguiente post!

En este artículo encontrarás:
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¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?
¿Qué duración tiene que tener un alquiler?
¿Qué ocurre con los contratos de arrendamientos que se realizan a personas jurídicas?
Duración mínima del contrato de alquiler: ¿Los inquilinos pueden rescindirlo antes del tiempo acordado?

Ser el propietario de una vivienda no es una tarea sencilla, requiere conocer las últimas tendencias del mercado inmobiliario y, además, adaptarse a los cambios que en materia legal pudieran desarrollarse. Para ello, es necesario saber qué legislación se encuentra vigente, a la hora de establecer un contrato de alquiler con el inquilino. Una de las cosas más importantes es, descubrir cuál es la duración mínima del contrato de alquiler y, en este post, lo conocerás.

En OI REAL ESTATE, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, sabemos qué es lo que necesitan nuestros clientes y, brindamos todos los consejos necesarios para cumplir con los objetivos inmobiliarios. Colocar una vivienda en alquiler puede ser algo muy complejo, si no se conoce todo lo que concierne a este tipo de transacción. Es por ese motivo, que te explicaremos cuál es la duración mínima del contrato de alquiler, para evitar inconvenientes que pudieran aparecer con el inquilino. ¡Sigue leyendo!

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

Cuando una persona desea alquilar una vivienda, tiene que recurrir a las opciones que se encuentren disponibles en el mercado, una vez que decida la vivienda que más le guste deberá firmar un contrato de arrendamiento. En este documento, el propietario establece las condiciones para que el alquiler se produzca y, uno de los aspectos más importantes, su duración.

Aunque, esta particularidad se acuerda entre las partes libremente, a la hora de pensar en la duración mínima del contrato de alquiler, tanto el propietario como el inquilino, deben adaptarse a lo que fije la ley. La encargada de brindar esta información es la Ley de Arrendamientos Urbanos que, en 2019 modificó la duración en los contratos de alquiler.

Hasta ese momento, la duración mínima del contrato de alquiler era de 3 años, pero con la nueva normativa establecida el margen se amplió. Esta modificación, se observa como una ventaja para el inquilino, porque ahora la duración mínima es de 5 años y, si el propietario había acordado un arrendamiento de 3, deberá prorrogarlo.

¿Qué duración tiene que tener un alquiler?

La duración de un alquiler, dependerá del acuerdo al que hayan llegado el propietario y el inquilino. Esto se establecerá en el contrato de arrendamiento y cada una de las partes, conocerá con exactitud cuándo finalizará el contrato, lo que permitirá prorrogar cada año o terminar con el acuerdo, luego de unos años mínimos que se fijan por ley.

Para saber cuál es la duración mínima del contrato de alquiler, se debe tener en cuenta la fecha en la que se firmó este acuerdo. La normativa que haya estado vigente, en el momento de la firma será la encargada de dictaminar, si la duración mínima es de 3 años o, si lo es de 5.

Los contratos que se firmaron antes de la modificación de 2019, establecen como duración mínima del mismo, 3 años. Mientras, que los que se acordaron de manera posterior a esa fecha, plantean un panorama de acuerdo de 5 años como fecha final, para que el arrendatario entregue el piso al propietario.

¿Qué ocurre con los contratos de arrendamientos que se realizan a personas jurídicas?

Los contratos de arrendamiento pueden establecerse a dos tipos de figuras, la más habitual es la persona física y la otra, es la persona jurídica. Por lo tanto, la duración mínima del contrato de alquiler, será diferente para cada uno de los casos y la ley, lo estipula adecuadamente.

Si el contrato que se firmó corresponde a una persona jurídica, la normativa establece una duración mínima del contrato de alquiler de 7 años. Aquí, se observa una gran diferencia respecto a la duración que se fija en el caso de personas físicas, en donde el tiempo mínimo es de 5 años.

No obstante, si se desea realizar una prórroga a la duración mínima del contrato de arrendamiento, se dispondrá tanto para los propietarios, como para los inquilinos una extensión de tres años. Si el dueño de la vivienda desea recuperar su inmueble y no permite la prórroga, tendrá que informarlo con al menos, 4 meses de anticipación.

Duración mínima del contrato de alquiler: ¿Los inquilinos pueden rescindirlo antes del tiempo acordado?

Aquí se produce algo interesante, si bien el propietario de la vivienda debe cumplir con la duración mínima del contrato de alquiler, el inquilino puede rescindirlo cuando lo desee. Esto es así, porque la ley no estipula una sanción para el arrendatario, en el caso de que decida abandonar la vivienda.

Sin embargo, no podrá retirarse en cualquier momento y necesitará habitar el inmueble, por lo menos durante 6 meses. Deberá informarle al casero con al menos, un mes de duración y tendrá que resarcir al propietario, en el caso de que figure de manera expresa en el contrato de arrendamiento.

Si en cambio, ha permanecido un año en la vivienda y decide no renovar, podrá hacerlo sin obtener sanciones por parte del propietario. Si avisa con un tiempo de 6 meses de antelación, cumple con el contrato de un año y paga la renta a tiempo; no deberá compensar al dueño de la vivienda por no cumplir con los 5 años que fija la ley.

¿Tienes alguna inquietud? Recuerda que puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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Prórroga legal del arrendamiento: ¿Cuándo finaliza?

24 febrero, 2022 No hay comentarios

Si eres el propietario de una vivienda en alquiler o, el inquilino de una casa, te explicaremos cuándo finaliza la prórroga legal del arrendamiento. En OI REAL ESTATE, deseamos compartir la información más relevante en el mundo inmobiliario. ¿Quieres conocerla? Te invitamos a leer el siguiente post.

En este artículo encontrarás:
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Conoce cuándo finaliza la prórroga legal de un arrendamiento
Duración de los contratos de alquiler celebrados entre 1995 y 2013
¿Cómo se realiza la prórroga legal de arrendamientos en los contratos firmados entre 2013 y 2019?
¿Qué ocurre con los contratos de arrendamiento firmados desde 2019?
¿Es posible una tácita reconducción?
¿Qué duración debe tener el contrato firmado por tácita reconducción?
¿Se puede finalizar la prórroga legal del arrendamiento?

Cuando el dueño de una propiedad coloca su piso en alquiler entabla una relación de cordialidad con su inquilino, en donde se establecen cláusulas que cada uno se compromete a cumplir en un contrato de alquiler. Este, tendrá una fecha de caducidad por lo que, el arrendatario abandonará la vivienda y, la propiedad regresará a su dueño, para que la utilice como prefiere.

Sin embargo, hay ocasiones en la que se realiza una prórroga legal del arrendamiento, en la que el inquilino permanece en la vivienda por un período mayor, al acordado en el contrato. Puede ocurrir que, el arrendatario no quiera regresar el inmueble cuando finalice la prórroga y, el dueño inicie una demanda para recuperar su casa. Descubre cómo funcionan los contratos de arrendamiento, qué es la tácita reconducción y qué, instancia judicial se necesita para recuperar el piso. ¡Sigue leyendo!

Conoce cuándo finaliza la prórroga legal de un arrendamiento

Una de las cosas más importantes a la hora de poner una vivienda en alquiler es, sin lugar a dudas, saber cuándo finaliza el contrato de arrendamiento. Tanto los inquilinos, como los propietarios deben conocer el tiempo de permanencia por la que, la vivienda se encontrará en posesión del arrendatario, hasta el día en que sea devuelta a su dueño.

La duración del contrato del arrendamiento, no será la misma para cualquier tipo de vivienda, ya que de acuerdo al año en el que se haya celebrado el contrato, se aplicará la ley de arrendamientos urbanos que, se encontraba vigente al tiempo de la firma. Si quieres conocer cuándo finaliza la prórroga legal del arrendamiento, quédate leyendo.

En este post, hablaremos acerca de los contratos de arrendamientos celebrados entre 1995 y 2013, luego haremos mención sobre el estatuto legal de los contratos firmados entre 2013 y 2019, y la nueva forma que adquieren los contratos desde marzo del 2019. Descubre cuando tienen que finalizar cada uno de ellos, de acuerdo a la ley que se encontraba en auge, en esos años.

Duración de los contratos de alquiler celebrados entre 1995 y 2013

Durante estas décadas se celebraron un sinfín de contratos de arrendamiento, cuya finalización la debían establecer el propietario y el inquilino. Si el acuerdo al que, se había llegado era de una permanencia menor a los cinco años, el contrato debía indicar que duraría un año.

Cuando surgiera el vencimiento del mismo, el inquilino podría renovarlo por un año más si así lo quisiera, lo que implicaría una prórroga legal del arrendamiento. Si el arrendador no estuviera en contra, se podría realizar una prórroga anual, hasta alcanzar la finalización a los 5 años de rentado el piso.

Esta posibilidad de prorrogar el alquiler de la vivienda, aunque se haya establecido un plazo inferior a los 5 años, es un derecho que invita a que el inquilino posea la vivienda por el término de media década. Si en cambio, el arrendatario quiere disponer del inmueble por mayor tiempo y, el arrendador está de acuerdo, podrá hacerlo por tres años más. Esto se establece en el artículo 10 de la ley de arrendamientos urbanos.

¿Cómo se realiza la prórroga legal de arrendamientos en los contratos firmados entre 2013 y 2019?

Aquí, también la duración del contrato de alquiler será acordada por las partes interesadas, como lo son el arrendador y el arrendatario. Pero en esta ocasión, se puede firmar un contrato inferior a los tres años que, se podrá prorrogar todos los años, hasta que se alcance el límite acordado de los 3.

La opción de realizar una prórroga legal del arrendamiento, habilita al inquilino a poseer la vivienda por al menos 3 años, aunque haya indicado en un principio que su estadía sería menor. Alcanzado el límite acordado, si el arrendatario quisiera mantenerse en ese piso por un año más podrá hacerlo, si el arrendador se encuentra de acuerdo.

En este caso, el artículo que contempla este tipo de prórroga legal del arrendamiento es el 10, de la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Lo indicamos a continuación:

“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más”.

¿Qué ocurre con los contratos de arrendamiento firmados desde 2019?

Los contratos de arrendamiento que se han realizado desde el año 2019, tienen una duración de 5 años en el caso de que el arrendador se identifique como una persona física. Pero, se agrega un cambio importante, con respecto a los contratos que se celebraron en tiempos anteriores; ya que, si el arrendador es una figura jurídica, el contrato podrá tener una duración de 7 años.

Como en las ocasiones anteriores, aquí se podrá realizar una prórroga legal del arrendamiento, siempre que el dueño de la vivienda esté de acuerdo. El inquilino podrá extender su permanencia en la propiedad durante 3 años más, lo que permitirá una permanencia mayor que, la celebrada en los contratos de décadas anteriores.

¿Es posible una tácita reconducción?

En los apartados anteriores, mencionamos cómo actuaba la ley ante las prórrogas legales de arrendamiento. Establecimos cuál fue la duración de los contratos celebrados entre 1995 y 2013, porque en este último año citado se produjo una modificación en la LAU, lo que modificó la duración de los contratos en los años posteriores.

El año 2019, también fue partícipe de una nueva modificación que, se mantiene hasta el momento presente en que se redacta este post. Cuando se hablaba de la prórroga legal del arrendamiento, se establecía la finalización del contrato en un cierto período, pero si el contrato ha finalizado y, el inquilino continúa en el inmueble, se indica que hay tácita reconducción.

Para que esto ocurra, será necesario que la prórroga legal de arrendamiento haya concluido y que, el inquilino permanezca durante más de 15 días en la vivienda alquilada. Si el arrendador no se opone a la permanencia del inquilino, se deberá firmar un nuevo contrato de alquiler.

¿Qué duración debe tener el contrato firmado por tácita reconducción?

Como se trata de un nuevo contrato, se tienen que establecer nuevas cláusulas de duración y estas, se encuentran en el código civil. Las presentaremos a continuación:

La duración puede extenderse por años, si se realiza una renovación con cada 1 de enero
También, puede ser mensual. Si el inquilino necesita algunos meses para buscar una nueva propiedad, el contrato no necesariamente debe indicar que se tratará de un año
La duración puede ser de unos pocos días

¿Se puede finalizar la prórroga legal del arrendamiento?

Las prórrogas del alquiler se realizan, porque el arrendador se encuentra de acuerdo con la moción del inquilino, en permanecer más tiempo en la vivienda. Pero, puede ocurrir que el dueño le comunique al arrendatario que requiere la casa, si este no está de acuerdo y permanece en ella, una vez terminado el contrato, el propietario deberá iniciar una demanda.

Esta se conoce con el nombre de desahucio e, indica que el inquilino debe desalojar la vivienda, para que el arrendador pueda recuperarla. De este modo, se da por finalizado el contrato de alquiler y, no existe posibilidad de prórroga del arrendamiento o, tácita reconducción.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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Contrato de alquiler: todo lo que debes saber

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Contrato de alquiler: todo lo que debes saber

22 febrero, 2022 No hay comentarios

Si decides firmar un contrato de alquiler con la finalidad de que el inmueble se use como vivienda, necesitas saber cuáles son tus obligaciones y derechos. Ya seas el arrendador / propietario o el arrendatario / inquilino. Estas obligaciones y derechos se ven reflejadas tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como en algunos preceptos del Código Civil (CC). Por eso hoy con Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de alquiler, su duración, las cláusulas nulas y las condiciones.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

En este artículo encontrarás:
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Duración del contrato
¿Cuáles son las condiciones de la vivienda?
El pago de la renta en el contrato de alquiler
Actualización del pago
Resolución del contrato de alquiler
Las cláusulas nulas

Duración del contrato

El tiempo por el cual el propietario proporcionará el uso de la vivienda al inquilino se determinará por acuerdo entre las partes, donde se excluyen plazos indefinidos. El arrendador y arrendatario pueden pactar cualquier plazo. De no hacerlo, se comprenderá que el contrato tiene una duración de un año.

Sin embargo, e independientemente de la duración acordada, el inquilino tendrá derecho a prorrogar el contrato por un mínimo de tres años de durabilidad. De esta forma, aunque se haya acordado un plazo de uno o dos años, si el inquilino decide quedarse en la vivienda, podrá hacerlo. Incluso lo puede realizar sin el acuerdo del propietario hasta un máximo de tres años.

Asimismo, si el contrato entra en la prórroga obligatoria para el propietario, tendrá la opción, a partir del primer año de duración, de poner fin al contrato. Siempre y cuando la vivienda sea necesaria para sí mismo o para un familiar de hasta primer grado como hijos, padre o madre.

Esta necesidad puede presentarse por varios motivos:

Cuando el propietario se queda sin vivienda para sí mismo.
Si se llega a presentar la necesidad de que alguno de los padres del propietario lo necesite.
Cuando uno de sus hijos se quiere independizar y no tienen otra vivienda.
En el supuesto de que el propietario esté viviendo en el exterior y quiera volver a España al jubilarse y necesite el inmueble alquilado.

Contrato de alquiler: duración, condiciones y cláusulas nulas

¿Cuáles son las condiciones de la vivienda?

Otra de las obligaciones del propietario, junto con la entrega de la vivienda, es el mantenerla en las condiciones acordadas determinadas al inicio del contrato. Esto implica que el propietario debe llevar a cabo las obras de reparación necesarias, así la vivienda cumplirá con las condiciones de habitabilidad.

Por ejemplo, si la vivienda se entrega con un determinado sistema de calefacción o refrigeración, las reparaciones de esos servicios correrán a cargo del propietario. No es legítimo un acuerdo donde el inquilino asuma las obras de reparación.

Sin embargo, la obligación de reparar la vivienda tiene dos excepciones:

Cuando los daños en la vivienda son causados por el inquilino de forma voluntaria o negligente.
Si fueran necesarias pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano, que son una obligación del inquilino.

La diferencia entre obras de reparación a cargo del propietario y las que están a cargo del inquilino no se especifica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entonces son los tribunales quienes determinan qué tipo de obras se incluyen en cada concepto.

Por ejemplo, el propietario tendrá que costear las reparaciones de goteras y humedades, así como también las del sistema eléctrico. Mientras tanto, el inquilino debe efectuar reparaciones como arreglar unas grietas superficiales o cambiar alguna pieza de la lavadora si es necesaria para que funcione.

El pago de la renta en el contrato de alquiler

Sin ninguna duda, la obligación principal del inquilino es satisfacer la renta en el tiempo y forma acordados, y, normalmente, el pago se realiza de manera mensual.

Actualización del pago

La actualización o aumento de la renta se podrá llevar a cabo siempre con la previa notificación por el propietario. Además, tendrá que haber sido mencionado con anterioridad en el contrato para que se pueda proceder a realizar dicha actualización. Aunque esta sea la manera más común de pagar por el uso de la vivienda, el art. 17.5 LAU, también admite desde 2013 que las partes acuerden que la renta quede reemplazada. Ya sea por la realización de unas determinadas obras de reparación o reforma, pero esto no supone que el inquilino deje de tener los derechos de la LAU.

Por ejemplo, si la vivienda presenta defectos en la cocina al momento de alquilarla, el inquilino puede asumir la responsabilidad de ponerla en condiciones. Esto se realizará a cambio de una reducción de la renta, ya sea total o parcial. También dependerá de la entidad de las obras. Esto significa que el inquilino no tendrá que pagar ninguna renta en dinero, pero sí llevar a cabo obras de rehabilitación.

Al iniciar el contrato, el inquilino tiene la obligación de prestar fianza y esta es equivalente, como mínimo, a una mensualidad de renta. Sin embargo, ambas partes pueden pactar una fianza de mayor cantidad o incluso otras garantías. Estas últimas podrán ser avales o la obligación de contratar un seguro que cubra el riesgo de impago de la renta o daños dentro de la vivienda.

Resolución del contrato de alquiler

Asimismo, el inquilino tiene la obligación de no provocar daños en la vivienda, más allá del desgaste cotidiano. Tampoco deberá realizar actividades insalubres, ilícitas, peligrosas o molestas en la vivienda. Cualquiera de estas actividades le permitiría al propietario solicitar la resolución contractual.

El inquilino también deberá tener en cuenta que el propietario puede pedir la resolución del contrato si deja de habitar en la vivienda. Exceptuando si todavía reside el cónyuge o los descendientes del inquilino. También el propietario tendrá derecho a la resolución, si el inquilino subarrienda o cede la vivienda a un tercero sin el previo consentimiento.

Incluso, a partir del año 2013, se les facilitó a los propietarios la forma para poder ponerle fin al contrato de alquiler. Siempre y cuando esté la venta de la vivienda o cuando tiene lugar una ejecución hipotecaria sobre el inmueble. Además, si el contrato de arrendamiento no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda alquilada, podrá ponerle fin al mismo.

El Tribunal Supremo comprendió que es difícil considerar que un comprador actúa de buena fe, si no sabe que había un inquilino en la vivienda. Debido a que esto significa que no comprobó físicamente que el lugar estaba alquilado. En este caso, la buena fe sólo se puede entender en la compra de múltiples viviendas por parte de fondos inmobiliarios. De esta manera se da a conocer la dificultad que significa comprobar el estado de cada una de las viviendas. Ocurre lo mismo con el abandono de la vivienda si el contrato de alquiler no está inscrito en el registro. El inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización si el nuevo propietario decide ponerle fin al contrato.

Las cláusulas nulas

Las cláusulas que con más frecuencia aparecen en los contratos. Se las denomina cláusulas nulas por incumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Cuando al contrato se lo denomina como “contrato de temporada”, pero realmente no tiene dicha finalidad. Sino que es permanente y tiene la intención de excluir la LAU.
Cuando se elimina el derecho a prórroga de hasta tres años.
Es una cláusula nula cuando en el contrato se le hace renunciar al inquilino de su derecho a desistir del contrato de forma unilateral. O exigirle que haya pasado un plazo estipulado mayor a seis meses requerido por la LAU.
Si en el contrato se obliga al inquilino a asumir los gastos de las obras de reparación de la vivienda cuando en realidad son obligación del propietario, es una cláusula nula.
Y, es una cláusula nula si se le exige al inquilino que permita el acceso a la vivienda al propietario bajo cualquier circunstancia. La vivienda alquilada está protegida por el derecho de inviolabilidad del domicilio del inquilino. Lo que significa que el propietario deberá tener el consentimiento para entrar en ella o bien una autorización judicial.

Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas saber del contrato de alquiler, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Alquiler de viviendas de protección oficial

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Contratos de renta antigua: ¿De qué se trata?

31 enero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre los contratos de renta antigua, también conocidos como alquileres de por vida. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿En qué consiste la renta antigua o alquiler de por vida?
¿Cuáles son los derechos de los inquilinos de este tipo de contratos?
¿Es posible aumentar la renta en los alquileres de renta antigua?
¿El propietario puede poner fin a un contrato de renta antigua?

Los contratos de renta antigua, o también llamados alquileres de por vida, fueron firmados a mediados del siglo pasado. Es importante destacar que, muchos de ellos aún continúan vigentes al día de hoy en nuestro país.

Sin lugar a dudas, la realidad es que en la actualidad el mercado del alquiler es muy diferente al de la España de mediados del siglo anterior. Por mucho tiempo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha tenido un lugar muy proteccionista con los inquilinos de viviendas de alquiler. Es por este motivo que existían fórmulas como la renta antigua, también llamada alquiler de por vida. En el año 1994, se optó por poner fin a este tipo de contratos. Desde ese entonces, se comenzó a regular la duración de los alquileres además de exigir este formato de renta.

Entre los años 1950 y 1985 se firmaron los contratos de renta antigua. En ese entonces, España se encontraba atravesando un momento de crisis, motivo por el cuál fue establecida esta medida para conseguir que las familias logren tener acceso a una vivienda. Aquí te contaremos todas las características de este tipo de contratos, pon mucha atención.

¿En qué consiste la renta antigua o alquiler de por vida?

La renta antigua son aquellos contratos de alquiler de vivienda que han sido firmados antes de 1985, se encuentran regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre. Luego de atravesar una situación política y social muy complicada en España, se estipuló este tipo de contrato. Dicho contrato consistía en un alquiler que contaba con una duración indefinida. El inquilino contaba con el derecho a vivir en esa propiedad hasta su fallecimiento e, incluso, existía también la posibilidad de prorrogar el contrato para que sus cónyuges e hijos continúen viviendo allí.

Este tipo de contrato fue ideado para proteger a los inquilinos y posibilitar el acceso a la vivienda. No obstante, la realidad es que dejaba de lado el interés de los propietarios.

Fue en 1994 cuando esta normativa, de la que en la actualidad continúan beneficiándose algunos inquilinos en España, se derogó con el conocido Decreto Boyer. Dicho decreto tenía el objetivo de poner fin a este tipo de contratos de renta antigua para beneficiar también a los propietarios. De modo que se estableció que la duración del contrato deba ser acordada entre el inquilino y el propietario, dejando de lado la prórroga forzosa.

¿Cuáles son los derechos de los inquilinos de este tipo de contratos?

Como hemos mencionado más arriba, el derecho fundamental con el que cuenta un inquilino que ha firmado un contrato de alquiler de renta antigua es la posibilidad de prorrogar el contrato de alquiler de manera indefinida hasta su fallecimiento. Sin embargo, también existen otras características:

El contrato de renta antigua también puede ser heredado por los cónyuges. Esto puede suceder únicamente en caso de que no haya habido dos subrogaciones previas, es decir, cambios de titular del contrato. Desde el momento en que la Ley de Arrendamientos Urbanos fue renovada, los hijos no cuentan con la posibilidad de heredar este tipo de contratos.

Por otro lado, el inquilino cuenta con el derecho de compra preferente en caso de que el propietario del piso en alquiler decida ponerlo a la venta.

Además, otra particularidad de este tipo de contratos es que el coste del alquiler de encuentra congelado. Sin embargo, puede ajustarse el IPC. Aquí te explicaremos detalladamente de qué se trata.

¿Es posible aumentar la renta en los alquileres de renta antigua?

Uno de los principales beneficios que los alquileres de renta antigua pueden ofrecer es que son sumamente bajos. Esto se debe a que tienen prácticamente congelados los costes que fueron establecidos al comienzo del contrato. Esto quiere decir que los inquilinos deben abonar mucho menos que lo que establece el mercado del alquiler en la actualidad.

Sin embargo, existen subidas de las que no pueden librarse. La renta antigua puede ajustarse al IPC, es por esto que sí es posible que un alquiler de renta antigua aumente su valor. No obstante, es necesario aclarar que se trata de un porcentaje tan bajo que apenas se percibe en la renta.

¿El propietario puede poner fin a un contrato de renta antigua?

Rescindir un contrato de renta antigua no resulta nada sencillo, sin embargo, sí es posible. Lo más aconsejable es que inquilino y el propietario logren llegar a un acuerdo para lograr poner fin al contrato de alquiler. No obstante, es bastante común que el inquilino responda con un no a esta oferta. Esto se debe a que este tipo de alquileres resultan muy beneficiosos para el inquilino, ya que cuentan con precios sumamente bajos. No tiene ninguna relación con lo que se puede llegar a pagar por un alquiler hoy en día.

Sin embargo, existen otras posibilidades para el propietario. Por ejemplo, ante ciertas situaciones, el propietario cuenta con el derecho de terminar con el contrato de renta antigua:

Necesidad

En caso de que el propietario logre justificar que necesita la vivienda para él o bien, para un familiar directo.

Impago

Si el inquilino presenta irregularidades en el pago de la renta el propietario puede poner fin al contrato de renta antigua.

Subarrendamiento

Otro motivo es que el inquilino no cumpla con las normas establecidas. Un ejemplo de esto es subalquilar la vivienda a terceros para obtener algún tipo de provecho.

Que el inquilino no resida en la vivienda

La vivienda alquilada debe ser la residencia habitual del inquilino. Este tiene la obligación de residir en ella por lo menos durante seis meses al año.

En resumen, podemos encontrar dos vías para poner fin a un contrato de alquiler de renta antigua:

En primer lugar se encuentra la negociación entre ambas partes. El inquilino y el propietario deberán acordar una fecha para terminar con el contrato de renta antigua.

Por otro lado, en caso de que la primera opción falle, se encuentra la vía judicial. El propietario debe contar con una razón válida para forzar la finalización del contrato de renta antigua. Claro que deberá demostrar ante un juez.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los contratos de alquiler de renta antigua. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler?

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Firma digital en los contratos de alquiler después de la pandemia: ¿son seguras?

20 enero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo sobre la firma digital en los contratos de alquiler luego de la pandemia. Continúa leyendo en artículo para saber qué tan seguras son.

En este artículo encontrarás:
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Diferentes tipos de firma digital
¿Cómo es el proceso de firma?
Técnicas y requisitos según Reglamento Europeo
¿Qué son estos formatos?
Principales ventajas de la firma digital para el sector inmobiliario

Sin lugar a dudas, la firma digital ha llegado para quedarse. Ha pasado a ser una herramienta fundamental en tiempos de pandemia, incluso, se ha demostrado que se trata de un elemento sumamente revolucionario. Ten en cuenta que la fiabilidad de un proceso se determina mediante su valor probatorio.

Diferentes tipos de firma digital

En primer lugar, es necesario aclarar que todos estos tipos de firma digital son completamente legales y admisibles ante cualquier tribunal para firmar cualquier tipo de documento. Dentro de las firmas digitales, podemos encontrar tres tipos diferentes:

Firma digital normal

Firma digital avanzada

Firma digital cualificada

Según la ley, las tres tipologías cuentan con la misma validez jurídica. Sin embargo, poseen diferentes valores probatorios. Por ejemplo, cuando hablamos de una firma digital normal, no es posible demostrar que el remitente es realmente la persona que puso su firma en el documento. Sin embargo, cuando nos referimos al caso de firmas digitales avanzadas o cualificadas, sí podemos contar con diferentes factores que nos ayudan a determinar la fiabilidad y el valor probatorio del proceso.

Con respecto a las características más bien técnicas, contamos con una lista de factores, como:

Dirección de correo electrónico

Dirección IP

Número de teléfono móvil

Certificado cualificado de la AEAT

Resulta fundamental tener en claro que es posible combinar más de una característica para conseguir que sea todavía más segura. Por otro lado, también es necesario que quien debe firmar el contrato cuente con acceso a todas las plataformas.

Es por este motivo que, a mientras más cantidad de cumplimientos, más fiable y segura resultará la firma de un documento.

¿Cómo es el proceso de firma?

Es importante dejar en claro cuál es el proceso para llevar a cabo una firma digital. En el momento en que un firmante se encuentra realizando el proceso de firma, es importante que pueda visualizar el documento que firma en todo momento. Además, debe recoger la hora en la que ha realizado la firma.

Con respecto a la fiabilidad del proceso, es de gran importancia poder determinar exactamente a qué hora se ha llevado a cabo la firma, esto abarca hora, minutos y segundos. De este modo, podremos evitar cualquier posible inconveniente ante futuros problemas vinculados a la veracidad o la legalidad de la firma digital.

Técnicas y requisitos según Reglamento Europeo

En el momento en que ingresamos en temas aún más jurídicos, es necesario tener en cuenta las normas técnicas y requisitos del eIDAS (Reglamento de identificación digital en Europa). Es allí donde se mencionan los formatos XADES y PADES.

¿Qué son estos formatos?

PADES es el formato ideal cuando se trata de un documento original es un pdf. De esta forma, el destinatario de la firma podrá comprobar de manera muy sencilla la firma y el documento firmado. Con los otros formatos esto solo es posible si se utilizan herramientas externas, lo que vuelve el procedimiento algo más complicado.

Estas normativas aseguran la posibilidad de verificación de las firmas digitales de manera estándar. Lo consigue por medio de distintos programas, como por ejemplo, el Adobe PDF.

Ahora si, en último lugar, es necesario dotar de ciertas características identificativas al documento. Para conseguirlo debemos utilizar la clave PKI, que se trata de un conjunto de roles, políticas, hardware, software y procedimientos necesarios para crear, administrar, distribuir, utilizar, guardar y revocar certificados digitales y administrar el cifrado de clave pública.

En otras situaciones, es posible usar una clave general. Sin embargo, en todos los casos, lo fundamental es proteger bien esta clave, puede ser vía un USB o un HSM (harware security model). Otro punto importante es la longitud de la clave, mientras mayor sea la longitud, más dificultad de posibles amenazas.

En definitiva, cada una de las firmas electrónicas cuenta con valor jurídico y pueden servir de comprobante, incluso sin cumplir con los estándares de firma cualificadas. Todo esto, siempre y cuando se proteja el proceso de firma y se cumpla con todos los requisitos que hemos mencionado más arriba.

Principales ventajas de la firma digital para el sector inmobiliario

Cualquier persona que trabaje en el sector inmobiliario está al tanto de que formalizar y firmar contratos de alquiler no se trata de una tarea simple. Por otro lado, debido a la coyuntura actual, qué mejor que contar con la capacidad de resolver este tipo de trámites de manera remota, sin la necesidad de trasladarnos.

Aquí te contaremos cuáles son las principales ventajas de implementar la firma digital.

Permite la rúbrica por propietario e inquilino dejando de lado el uso obligatorio de certificado digital individual o corporativo.

Agiliza la formalización de cualquier contrato de manera completamente online, sin necesidad de desplazamiento por ninguna de las dos partes.

Brinda la posibilidad de digitalizar todos los documentos y disminuye el espacio físico que ocupan en cualquier oficina.

Este tipo de herramientas digitales son muy útiles para brindar un valor diferencial frente al resto de ofertas del mercado, esto permitirá atraer un mayor número de clientes.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la firma digital en los contratos de alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Todo lo que debes saber sobre la prórroga tácita del contrato de alquiler (2022)

10 enero, 2022 No hay comentarios

Muchas de las dudas relacionadas con el alquiler de bienes inmuebles, ya sea por parte de arrendatarios o de arrendadores, tienen que ver con la duración mínima y máxima de los contratos. ¿Qué sucede cuando se cumple el plazo que se estipuló en el documento? ¿Existe una duración mínima determinada por ley? Si una de las partes desea dar por terminado el alquiler, ¿debe dar aviso a la otra? En caso de que no se produzca aviso alguno, ¿se prorroga el arrendamiento automáticamente? ¿De qué se trata la prórroga tácita de los contratos de alquiler? En este artículo te lo contamos.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Todos los contratos de alquiler de vivienda se suscriben por un plazo determinado. Durante ese período cada una de las partes, arrendador y arrendatario, queda sujeta a determinados derechos y obligaciones. Pero ¿qué ocurre una vez que se cumple el plazo si no hubo comunicación alguna entre las partes y el arrendatario sigue ocupando la vivienda?

A continuación te contamos en qué consiste la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento y en qué casos opera. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿Cuál es la duración prevista para los contratos de alquiler en España?
¿Qué ocurre con los contratos de alquiler que se firman sin un plazo estipulado?
¿Qué ocurre cuando se cumple el plazo de un contrato de alquiler?
¿Cómo puede el inquilino desistir de un contrato de alquiler?
¿En qué consiste la prórroga tácita de un contrato de alquiler?
¿Cuál es el plazo previsto para la prórroga tácita?
¿Cuáles son los límites de la prórroga tácita?
¿Cómo puede el arrendatario expresar su voluntad de no renovar el contrato cuando haya una prórroga tácita vigente?
¿Qué ocurre con los alquileres que se firmaron antes del 6 de marzo de 2019?

¿Cuál es la duración prevista para los contratos de alquiler en España?

Para analizar el concepto de prórroga tácita, primero debemos hablar sobre la duración prevista por la ley española para los contratos de alquiler de bienes inmuebles. Esto se debe a que la prórroga tácita, como todas las prórrogas, opera una vez que se alcanza la fecha de vencimiento.

A partir de la interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fue actualizada por última vez el 6 de marzo de 2019, es habitual creer erróneamente que los contratos de arrendamiento deben durar un año. Sin embargo, conforme lo establecido en su artículo 9°, la duración puede ser libremente pactada por arrendador y arrendatario.

No obstante, la norma sugiere un plazo de duración mínimo de cinco años. Esto significa que, al firmar un contrato por menos de cinco años, llegado el día del vencimiento, el mismo se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, este plazo será de siete años. En este sentido, la ley favorece al inquilino, ya que, a diferencia del propietario, no tiene la obligación de prorrogar, sino que se trata de un derecho a su favor. Por otro lado, en contratos de menos de cinco años de duración, tiene la posibilidad de no prorrogar, siempre y cuando avise al propietario con treinta días de antelación.

¿Qué ocurre con los contratos de alquiler que se firman sin un plazo estipulado?

En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrado por un año. Como se dijo, esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.

Existe una excepción a la obligatoriedad por parte del propietario de prorrogar hasta que se cumplan los cinco años. Sucede cuando el propietario es una persona física y se dejó constancia en el contrato de arrendamiento de que necesitará ocupar la vivienda de su propiedad antes de cumplir los cinco años. En este caso no procede la prórroga obligatoria siempre que la necesidad del propietario sea para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. En este caso excepcional, si el propietario no cumple con mudarse a la vivienda en un plazo de tres meses desde la extinción o desalojo, el inquilino puede pedir ser restituido en la vivienda por cinco años más.

¿Qué ocurre cuando se cumple el plazo de un contrato de alquiler?

Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. Para ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un plazo mínimo para que cada parte notifique a la otra. El propietario debe hacerlo con al menos cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino debe hacerlo con al menos dos meses de antelación.

¿Cómo puede el inquilino desistir de un contrato de alquiler?

Si por la causa que fuera, el arrendatario no puede o no desea seguir habitando la vivienda alquilada, la ley le otorga la posibilidad de desistir del contrato. Para ello, deberán transcurrir al menos seis meses desde el día de la firma.

Una vez cumplidos esos seis meses, el inquilino puede desistir del contrato siempre y cuando notifique al propietario con una antelación mínima de treinta días. Se suele establecer por escrito en el contrato (y la ley lo permite) que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿En qué consiste la prórroga tácita de un contrato de alquiler?

La figura legal de prórroga tácita se encuentra indicada en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta prórroga opera obligatoriamente cuando ocurren los siguientes supuestos:

Debe haberse cumplido la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Deben haber transcurrido como mínimo cinco años de arriendo (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica)
Tanto el arrendador como el arrendatario deben haber omitido realizar la notificación de su voluntad de no renovación. Recordemos que para realizar la prórroga “explícita” el arrendador debe notificar su voluntad a la otra parte con al menos cuatro meses de antelación mientras que el arrendatario debe hacerlo con al menos con dos meses de antelación.
El arrendatario debe continuar habitando la vivienda.

¿Cuál es el plazo previsto para la prórroga tácita?

Dados los supuestos del apartado precedente, el contrato se prorrogará de manera tácita y automática. Pero la ley establece un plazo determinado por el cual se prorrogará. La renovación tácita será, en cada oportunidad que opere, por un año.

¿Cuáles son los límites de la prórroga tácita?

La prórroga tácita se realizará, como se dijo por plazos anuales. Pero no se puede prorrogar tácitamente de manera indefinida. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece, en el mismo artículo 10, que la prórroga tácita operará obligatoriamente hasta un máximo de tres años más.

¿Cómo puede el arrendatario expresar su voluntad de no renovar el contrato cuando haya una prórroga tácita vigente?

Una vez que el contrato se halle en vigencia en virtud de una prórroga tácita, la ley otorga al arrendatario la posibilidad de expresar su voluntad de no renovar con menos antelación que cuando el contrato se haya en vigencia explícita. Concretamente, la ley dice que el arrendatario podrá manifestar su voluntad de no renovar el contrato al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades de prórroga tácita.

¿Qué ocurre con los alquileres que se firmaron antes del 6 de marzo de 2019?

Como mencionamos anteriormente, la nueva versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Todos los contratos de alquiler firmados antes de esa fecha son legislados por el régimen jurídico anterior. Como dicta el principio general del derecho: la ley no se aplica retroactivamente. Lo mismo sucederá con las prórrogas de dichos contratos. Para todas las renovaciones y los nuevos contratos que se hayan formalizado luego de la fecha mencionada, se aplica las disposiciones establecidas por la última reforma de la ley, que son las que describimos a lo largo de este artículo.

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Indemnización por daños y perjuicios ¿Cómo reclamar al inquilino por incumplimiento de contrato de alquiler?

28 diciembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo debes reclamar a tu inquilino en caso de incumplimiento de contrato de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Principales causas del incumplimiento de contrato de alquiler
Falta de pago
Rescindir el contrato antes de lo acordado
Consecuencias del incumplimiento de contrato de alquiler
Demanda por incumplimiento de contrato de alquiler

Invertir en viviendas para alquiler es una de las mejores opciones ya que se trata de una colocación de capital que cuenta con un fundamento perdurable en el bien inmueble. No obstante, el riesgo siempre tiene lugar en el caso en que suceda un incumplimiento de contrato de alquiler.

No es posible contar con la certeza total sobre el cumplimiento de un contrato de cualquier tipo y los de alquiler no son la excepción. Sin embargo, para estos casos tenemos las leyes que prevén las indemnizaciones por daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de alquiler.

Principales causas del incumplimiento de contrato de alquiler

Cuando se concreta un contrato de alquiler hay tres puntos de gran importancia que son los que componen el núcleo del convenio: la vivienda, el valor de la renta y el plazo. Por lo general, en torno a al valor de la renta y el plazo, se encuentran la mayoría de los incumplimientos.

Falta de pago

Es habitual que vinculemos el incumplimiento de un contrato de alquiler con la falta de pago de los valores acordados para la renta. Cuando nos encontramos en situación de impago está claro que se incumple con una parte importante del contrato de alquiler.

Sin dadas, la estricta puntualidad a la hora de realizar los pagos del coste del alquiler es una de las prerrogativas exigibles por parte del propietario. En caso de impago que además, perdura en el tiempo, esta falta puede ser causa de un justificado litigio.

La falta de pago es una de las cuestiones que se plasman de manera explícita en cualquier contrato de alquiler. Se expresan incluso cuáles son los plazos de espera y también las acciones que puede ejercer el propietario hasta llegar al punto de reclamar el desahucio del inmueble.

El último paso en caso de un retardo en donde el inquilino incumple su obligación, es el desalojo. Por lo general, se concede un plazo razonable para exigir el valor adeudado que, al vencerse, brinda al propietario la posibilidad de ejercer acciones más radicales como el desalojo.

Si bien, el problema más habitual es el de la cesación de pagos de la renta acordada, también existen otros escenarios que pueden provocar una situación de incumplimiento de contrato de alquiler.

Rescindir el contrato antes de lo acordado

Dentro de los factores que pueden considerarse como incumplimiento de contrato de alquiler de un inmueble se encuentra el hecho de querer rescindir el contrato antes de lo acordado. Esto quiere decir, no cumplir con el plazo de alquiler previamente estipulado.

Se trata también de una causa muy habitual que se presenta cuando el inquilino por algún motivo quiere abandonar el inmueble antes de que venza el plazo acordado por contrato. Del mismo modo que en cualquier otro aspecto, será fundamental lo que esté escrito en el contrato.

El propietario podrá exigir el pago del resto de las rentas a pesar de no haber habitado la vivienda. Esto sucede cuando el contrato no brinde esta prerrogativa al inquilino y no se llegase a ningún acuerdo o convenio entre las partes.

Esto se debe a que existe la posibilidad de que el propietario cuente con ese ingreso de dinero para cumplir con obligaciones que, de no hacerlo, pueden llegar a verse perjudicado.

Si el propietario depende de ese dinero para responder a ciertas obligaciones y se ve afectado por esa decisión del inquilino, podrá ejercer acciones legales alegando daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de alquiler.

Para esto es necesario realizar una distinción entre recuperar los costes correspondientes a las rentas no abonadas y solicitar ante tribunales una indemnización por lo explicado previamente.

Sin lugar a dudas, será necesario sustentar de forma fehaciente la posible relación directa que existe entre el hecho de no contar con los fondos negados por el impago y los efectos que esto ocasionó al propietario.

Consecuencias del incumplimiento de contrato de alquiler

Hemos analizado cuáles son los principales motivos que generan el incumplimiento de contrato de alquiler. Ahora, veremos cuáles son las consecuencias que genera este tipo de situación para quien no cumpla con el contrato de alquiler.

Primero, es posible que genere gastos adicionales traducidos en las gestiones de cobro iniciales que puede ejecutar el propietario.

Luego, puede ser que deba acudir a citaciones del juzgado para comparecer ante un reclamo judicial, todo esto genera una pérdida de tiempo y dinero.

En último lugar, puede verse sometido al desalojo forzado, una situación para nada agradable.

Además, por vía de tribunales es posible que sean reclamados los valores adeudados y ciertas cantidades adicionales que correspondan a los daños y perjuicios ocasionados. Esto es, a causa de todos los contratiempos generados por la impuntualidad en el pago.

Ten en cuenta que el propietario deberá argumentar esto último profusamente para que proceda, se trata de un riesgo inminente que corre el inquilino a la hora de caer en el incumplimiento de contrato de alquiler.

Demanda por incumplimiento de contrato de alquiler

Los términos en los que se acuerde el contrato de alquiler son fundamentales para lograr introducir las demandas que se desprendan de este tipo de situaciones.

Un contrato bien redactado donde se explique de manera explícita cada una de las obligaciones y penalidades, nos ahorrará mucho tiempo y trabajo.

Es por este motivo que un buen asesoramiento para este tipo de trabajo de redacción del contrato de alquiler siempre es aconsejable. Nada puede reemplazar a la experiencia que se pueda adquirir con el servicio prestado en el mundo inmobiliario a este tipo de negociaciones.

En definitiva, el incumplimiento de contrato de alquiler siempre es una posibilidad. No obstante, si nos ocupamos de cubrir bien los extremos legales en un contrato amplio contaremos con la posibilidad de resarcir los daños económicos que esto nos ocasione.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Qué hacer si terminado el contrato el inquilino no devuelve las llaves de la casa?

13 diciembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa luego de finalizar el contrato de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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El inquilino no devuelve las llaves de la casa
¿Cuáles son los pasos a seguir para la devolución de la posesión de una casa en alquiler?
¿Qué sucede cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa de alquiler?
La importancia del asesoramiento de los profesionales inmobiliarios

Cuando decidimos alquilar una casa, ya tenemos sumamente interiorizado que debemos siempre formalizar un contrato de alquiler, lo más aconsejable es que sea por escrito. Esto se debe a que en él queda registrado cada uno de los aspectos del alquiler. No obstante, al momento de finalizar el alquiler ¿cómo hay que proceder?, ¿qué debemos hacer para la entrega de las llaves de la casa? Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre este tema, presta atención y toma nota.

El inquilino no devuelve las llaves de la casa

Como hemos mencionado más arriba, a la hora de alquilar un piso, es muy importante formalizar un contrato de alquiler donde se encuentran especificados cada uno de los derechos y obligaciones de las dos partes, es decir, tanto del propietario como del inquilino. Por otro lado, también explicará las características del alquiler como por ejemplo, la duración, el valor de la renta, la fianza, entre otros. A la hora de finalizar con el alquiler, es necesario seguir un proceso para la devolución de la posesión de la vivienda y la entrega de las llaves de la casa.

¿Cuáles son los pasos a seguir para la devolución de la posesión de una casa en alquiler?

Una vez que ha sido acordada la finalización del contrato de alquiler, puede ser tanto por una rescisión anticipada, como por el cumplimiento del tiempo acordado o bien, por cualquier circunstancia, es hora de proceder a la entrega de la posesión del inmueble y a la devolución de las llaves de la casa. Sin embargo, a la hora de alquilar un inmueble, se cede la posesión del mismo al inquilino para vivir en la vivienda, por medio del contrato de alquiler. Por supuesto que, el propietario, continúa siendo el dueño del inmueble. Sin embargo, durante la vigencia del contrato de alquiler, el propietario del inmueble no puede ingresar a la vivienda sin la autorización del inquilino o de un juez.

Una vez aclarado esto, pasamos a la devolución de la posesión de la casa en alquiler. Para este punto será necesario redactar un documento de entrega de posesión, que las dos partes, tanto el inquilino como el propietario, deberán firmar. Allí debe expresarse de manera clara y concisa que se acuerda el fin del alquiler, esto significa, la rescisión del contrato. Por otra parte, será necesario comprobar el estado de la vivienda y el inquilino deberá devolver las llaves de la casa, y cada uno de los juegos que tenga.

Claro que las rescisiones de los contratos de alquiler, indiferentemente si es por parte del propietario, o del inquilino, hay que comunicarlas en tiempo y forma, y de ser posible de manera fehaciente, como por ejemplo por medio de burofax, email certificado, entre otras opciones. De este modo, la operación será mucho más segura.

¿Qué sucede cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa de alquiler?

Ya hemos explicado cuál es la forma correcta y segura de rescindir un contrato de alquiler y recuperar la posesión del inmueble. Sin embargo, cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa, la historia es diferente. Contrario a lo que se suele creer, el propietario no puede ingresar en la vivienda si no se ha acordado la finalización del alquiler y se ha procedido a la devolución de la posesión del inmueble y de las llaves.

Si el propietario no puede ingresar legalmente en la casa alquilada, sin contar con documentos que acrediten la finalización del alquiler, y sin las llaves de la vivienda, existen dos opciones diferentes de actuación. Por un lado, se encuentra la opción de comunicar al inquilino por medio de burofax, la finalización del alquiler y su obligación de devolver las llaves de la casa. Por otra parte, en el caso de que la anterior opción no funcione, será necesario interponer una demanda de reclamación de devolución de la posesión, y que sea un juez quien dictamine que el propietario puede ingresar en la casa. Una vez que se obtenga la orden del juez, si será posible ingresar en el inmueble y se recomienda realizar un cambio de la cerradura.

La importancia del asesoramiento de los profesionales inmobiliarios

Sin lugar a dudas, el hecho de poner en alquilar un inmueble requiere de un gran conocimiento sobre muchos procesos más allá de realizar continuas gestiones sobre la casa. Esto no sólo se trata de una tarea bastante complicada, sino que además, resulta lo suficientemente importante como para optar por el asesoramiento profesional. Es por este motivo que para solucionar estas cuestiones es aconsejable acudir a los profesionales del sector inmobiliario.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre qué hacer si terminado el contrato de alquiler, el inquilino no devuelve las llaves de la casa. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Índice de precios del alquiler en Cataluña

7 diciembre, 2021 No hay comentarios

El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor el índice de referencia en precios de alquiler en Barcelona. La aplicación de la Ley 11/2020, buscó establecer mediante las medidas impulsadas la contención en las cuotas mensuales de arrendamiento, temiendo un despunte fenomenal y una eventual crisis en este sector del mercado inmobiliario. Un año más tarde, el 18 de septiembre de 2021, el Ayuntamiento barcelonés acopló otras medidas a dicha normativa, que aportan ciertas modificaciones, de cara al futuro inmediato y mediano. La combinación de estas, ha dividido la opinión pública respecto a niveles de rechazos y aprobaciones; asimismo ha generado cierta confusión en torno a su aplicación y a su valedero constitucional. En este artículo de Oi Real Estate, te contaremos todo lo que necesitas saber a la hora de calcular el precio de un contrato de alquiler en Barcelona y en todo Cataluña.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Con las medidas tomadas entre finales de 2020 y septiembre 2021, el precio del alquiler se encuentra topado en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Esta medida afecta a las 60 mayores ciudades catalanas distribuidas a lo largo y anche de sus 946 municipios.

Las últimas regulaciones puestas en vigor al inicio del otoño, combinadas con aquellas (implementadas durante la “temporada alta” de la pandemia COVID 19), obligan finalmente a los propietarios a tomar dos caminos respecto a la reformulación de sus próximos contratos. Estos son:

Mantener el precio que pagaba el anterior inquilino en la cuota mensual del alquiler.

Bajar la cuota un 5% respecto al fijado en el nuevo índice, si la zona fuera declarada como “tensionada”.

Recordamos que una zona será declarada como tensionada si su alquiler superara el coste medio regional que recoge el Índice de Precios de la Generalitat. Esta decisión fue tomada considerando que, en estos municipios (entre ellos Barcelona y otros 59 de su área metropolitana), hay carencia de viviendas asequibles.

¿Qué ocurrirá entonces con los nuevos contratos?

La renta de los nuevos contratos no podrá superar el precio que establezca el índice. Tampoco se podrá subir, aun cuando sea inferior al índice, si la vivienda se ha alquilado por un precio inferior en los cinco años anteriores.

Excepciones a las que podrán acogerse solo algunos propietarios

La ley prevé una excepción para los propietarios que acrediten ingresos inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC). Estos dueños podrían mantener el precio del alquiler antiguo o subirlo hasta el índice de referencia. Esa excepción, no obstante, solo sería aplicable en el caso de que la unidad familiar de los inquilinos tuviera unos ingresos superiores a 1991 euros. Es decir 3,5 veces el IRSC.

Acompañando este marco excepcional. El precio del alquiler sí podrá superar en un 5% el índice, si se les han realizado obras de mejora en el último año. También si tienen piscina, conserje, zona comunitaria o están amuebladas, sin poder sumarse a la anterior.

Dichas excepciones, han ofrecido el argumento suficiente para que los principales opositores a las regulaciones calificaran a las mismas como “blandas, jurídicamente hablando”.

¿Cómo calcular el precio de referencia?

La Generalitat dispone de un portal que permite consultar los precios de referencia para las viviendas que puedan interesarte.

Así, a través del portal de Habitatge, y luego de introducir los datos de dirección y de superficie de la vivienda, sin elementos comunes, tanto propietarios como inquilinos, así como también las agencias y agentes inmobiliarios independientes podrán concluir si el coste de un contrato se atiene a las medidas o no.

La información ofrecida debe incluir cantidad de metros cuadrados, que se pueden consultar en el catastro, y el estado de mantenimiento. Este último puede encontrarse en perfecto estado, en buen estado, falto de actualizaciones o en estado deficiente.

Además, se deberá especificar la planta y el año de construcción, y determinarlas por época en su edificación:

Si es anterior a 1917.
Si fue realizada entre 1918 y 1944.
Definir si fue construida entre 1945 y 1978 o entre 1979 a 2007.
Si es posterior al 2008.

Esta información, por supuesto, también se puede consultar en el catastro. Por otra parte, deberás tener a mano el certificado energético y especificar si la propiedad cuenta con ascensor, parking y está amueblado.

El resultado que arroja el buscador cuenta con tres referencias que son las que en definitiva conforman el índice de precios:

El área inferior (media con los alquileres más bajos de la zona).
El índice en sí (ubicándose en un promedio entre ambos).
Y el área superior (con los alquileres más caros).

¿Cómo se creó el índice?

El índice es una media aritmética de los precios de alquiler. Un parámetro al que se llega en el cálculo por metro cuadrado de todas las viviendas que se encuentran en el área de búsqueda, a partir de los criterios introducidos. Se han tomado como referencia 371 000 contratos de los registros del Incasòl.

Aspectos generales

Para un cálculo que permita conducir a un promedio general, en el índice se incluyen viviendas con diez metros cuadrados menos y con diez metros cuadrados más respecto a las referencias introducidas. Es decir, si se buscan pisos de 80 metros cuadrados, se recogerán también desde 70 a 90. Esta medición debe aplicarse a todos y cada uno de los criterios introducidos para la elaboración del cálculo en el portal.

¿Puede fallar?

Es posible que el resultado de error por falta de contratos en un radio de 1000 metros para establecer un índice. En este caso, el resultado algorítmico se permitirá dudar y ofrecerá el siguiente resultado: “A partir de este radio no se considera que los datos sean fiables o útiles”.

Ejemplos prácticos en las ciudades catalanas

Veamos una serie de distintos ejemplos llevados a la práctica para una mejor comprensión del índice de precios del alquiler:

-Un piso en la zona de carrer Mandri, en el barrio de Sant Gervasi de Barcelona, con 70 metros cuadrados, construido entre 1945 y 1978, en buen estado, con ascensor, se obtiene un precio de 14,64 euros el metro cuadrado. Esto fija el alquiler en 1024 euros.

-En la calle Llull, en la Vila Olímpica de la capital catalana, un primer o segundo piso de 83 metros cuadrados en el que se necesitan actualizaciones, construido entre 1945 y 1978, con un certificado energético D, la referencia es de 9,43 euros por metro cuadrado. Aquí, el alquiler sumaría alrededor de 782 euros.

-Si consultas por un piso en el municipio de La Llagosta, de unos 70 metros cuadrados, en perfecto estado, con ascensor, parking y amueblado, se fijaría el alquiler de referencia en unos 536 euros. Esto se calcula en base al precio de 8 euros por metro cuadrado que ofrece la herramienta.

-En la ciudad de Reus, una vivienda en Passeig de Prim, de unos 70 metros cuadrados, en buen estado y siendo tercera o cuarta planta construida entre 1979 y 2007, con ascensor, el precio de referencia es de 6,74 euros el metro cuadrado. El alquiler se establece en 472 euros.

-Dentro de Igualada, en la Rambla de Sant Ferran, un piso de características similares tiene un índice de 5,80 euros y un alquiler de 406 euros.

-En Manresa, en la zona cercana a la plaza Lluís Companys, el índice es de 11,74 euros, por lo que el alquiler quedaría en 821 euros.

¿En qué localidades se aplica a partir de septiembre 2021?

La Ley ha finalmente aplicado a todo Barcelona como zona tensionada, por lo que todas las propiedades en alquiler en cada una de sus localidades deberán someterse al nuevo índice a la hora de redactar sus contratos. En este sentido, y bajo lo expedido puntualmente en Septiembre último, se aplicarán también a otros municipios conformando un total de 60. Los enumeramos a continuación:

Las localidades en las que los alquileres ya están topados son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat.

También en Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei.

Además, en Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell.

Asimismo, se aplica en Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès.

Igualmente, en Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts.

Del mismo modo, se encuentra vigente en Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges,Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès,Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Fuerte oposición a las medidas

El Consell de Garanties Estatutàries emitió recientemente un informe, a petición de algunos grupos parlamentarios que la consideraban inconstitucional por invadir competencias del Estado.

Por otro lado, los partidos políticos que la han respaldado, sin embargo, consideran que se enmarca en las competencias que tiene la Generalitat en regulación del Derecho Civil.

Fuentes inmobiliarias reconocieron que el sector está a la espera de conocer si el Gobierno decide recurrir la ley ante el Tribunal Constitucional por invasión de competencias. Solamente un recurso del Gobierno paralizaría la ley.

Los dirigentes de Podemos, en cambio, han pedido al PSOE que no recurra la norma. Además, han recordado que el control de los alquileres era una de las medidas que se incluyó en el acuerdo de Gobierno para la investidura.

El Partido Popular también ha anunciado que presentará un recurso de inconstitucionalidad, pero en este caso la norma seguiría en vigor hasta que el Tribunal Constitucional emitiera su veredicto.

¿Quién se encargará de abonar los tributos?

En este sentido, la Ley es clara y objetiva. Señala que ambas partes (propietarios o inquilinos) pueden pactar el grado de responsabilidad de cada uno frente al abono de los tributos. De esta forma, el contrato del alquiler deberá contar con un anexo en el que se detallen los conceptos por separado; figurando el total proyectado en el tiempo y desglosando sus constes a niveles mensuales.

Las zonas declaradas “bajo tensión” en el septiembre último, deberán ser revisitadas durante un período a definir de 2025 y prorrogadas como tensionadas (si calificaran de esta forma nuevamente) de forma anual a partir del año 2026. De cara al futuro, durante cada enero deberán concretarse las liquidaciones donde se justifiquen los importes al propietario. Si el inquilino hubiera pagado de más, podrá hacer efectivo el reembolso de esa diferencia.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La futura Ley de Vivienda y una mirada global

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La duración de un contrato de alquiler

3 diciembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos despejar todas tus dudas sobre cuál es la duración de un contrato de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler?
¿Qué hacer cuando no se desea renovar el contrato de alquiler?
¿En qué momento es posible rescindir el contrato de alquiler?
¿Es posible que el propietario reclame la vivienda?
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre esto?
La importancia del asesoramiento profesional para un alquiler legal y sin inconvenientes

El tema de la duración del contrato de alquiler es una las dudas más comunes a la hora de poner una vivienda en alquiler. Por lo general, entre las principales preguntas encontramos cuánto tiempo se firma un contrato, en que momento es posible rescindir, de qué modo se prorroga, entre otras. En el siguiente artículo hemos recopilado todas las respuestas que necesitas para aclarar todas tus dudas al respecto, pon mucha atención y toma nota.

¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler?

A la hora de formalizar un contrato de alquiler para alquilar una casa, el tiempo de duración del contrato se encuentra determinado por lo que estipula en la Ley de Arrendamientos Urbanos. También, abarca la última modificación de esta Ley, el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Según nos indica la normativa vigente actual, los contratos de alquiler que se firman hoy en día cuentan con una duración como mínimo de cinco años (5) en el caso de que el propietario sea una persona física. Por otro lado, la duración será de siete años (7) mínimo, cuando se trate de una persona jurídica.

Por su parte, una vez que se haya alcanzado el tiempo máximo del contrato de alquiler, es posible ejercer el derecho a una prórroga tácita. Esto quiere decir, una renovación automática del contrato original y de las condiciones, además, que será de tres años (3). Excepto que ambas partes, tanto el propietario como el inquilino, pongan de manifiesto su deseo de no renovar el alquiler.

¿Qué hacer cuando no se desea renovar el contrato de alquiler?

Con respecto a este tema, siempre que no se desee renovar el contrato de alquiler será necesario notificarlo:

En el caso del propietario tendrá que notificárselo a su inquilino con un mínimo de tiempo de cuatro meses (4) de anticipación.

Por otro lado, los inquilinos tendrán que notificar su deseo de no renovar con un mínimo de tiempo de dos meses (2) de anticipación.

La opción que resulta más aconsejable en estos casos, es que se notifique el deseo de no renovar el contrato de alquiler de manera formal, por medio de burofax.

¿En qué momento es posible rescindir el contrato de alquiler?

El inquilino, cuenta con la posibilidad de desistir del contrato de alquiler siempre y cuando ya hayan pasado como mínimo de tiempo seis meses (6) de la firma de este. Sin embargo, también será necesario dar aviso por lo menos con un mes de anticipación. Por otro lado, la norma afirma que, en el caso de desistimiento el inquilino tendrá el deber de indemnizar al propietario, eso sí, siempre que este punto quede recogido en el contrato de alquiler.

¿Es posible que el propietario reclame la vivienda?

La respuesta a esta pregunta es sí, el propietario puede reclamarla. Sin embargo, con la excepción de que se trate de una persona física, que al menos haya transcurrido un año (1) como mínimo desde la realización del contrato de alquiler. Por otro lado, también la vivienda deberá ser destinada para uso de sí mismo, de familiares de primer grado de consanguinidad, por adopción o bien, para el cónyuge en caso de que exista separación o divorcio.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre esto?

Una vez que haya pasado el primer año de duración del contrato de alquiler y siempre que el propietario sea una persona física. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de manera expresa, la necesidad para el propietario de ocupar el inmueble alquilado antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente. Puede ser para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para lograr ejercer este poder de recuperar el inmueble, el propietario tendrá la obligación de comunicar al inquilino que tiene necesidad de la vivienda alquilada. También, deberá especificar el motivo o motivos entre los mencionados en el párrafo anterior. Por lo menos con dos meses de anticipación a la fecha en la que la casa se vaya a necesitar. De este modo, el inquilino tendrá la obligación de entregar la vivienda alquilada en dicho plazo si las dos partes no logran llegar a un acuerdo diferente.

La importancia del asesoramiento profesional para un alquiler legal y sin inconvenientes

Para realizar contratos de alquiler se necesitan muchos conocimientos con respecto a la normativa y el sector. Es por este motivo que resulta fundamental optar por el asesoramiento profesional de expertos en el sector inmobiliario para acceder a un alquiler legal y sin ningún tipo de inconvenientes.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión ¿Qué opinas de la duración de los contratos de alquiler? Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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